住宅ローンの年齢要件│35年ローンは何歳までに申し込むべき?

住宅ローンを組む際には、ご自身の年齢も考慮する必要があります。30年返済、35年返済など返済期間をどのくらいにするのかを決める際には、ローン返済による支出に対して、何歳までなら家計が耐えられるかを慎重に検討することが欠かせません。

60代や70代になり定期収入が年金のみになると、現役世代と同様の返済額を毎月支出するのは難しいため、本来はそれ以前に完済することが望ましいです。また、金融機関の住宅ローン審査でも年齢による制限が設けられています。この記事では、金融機関が設けている年齢制限も含め解説していきます。

【目次】
住宅ローンに年齢制限はある?
住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間
年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期
年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンに年齢制限はある?

そもそも、住宅ローンの年齢制限とはどのような意味でしょうか?

通常、住宅ローンの年齢制限とは、住宅ローンを申し込める年齢の上限を指します。これは金融機関によって異なりますが、たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンである【フラット35】は、満70歳未満の方が対象となっています。

ただし、お子さまなどを後継者として2世代で返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。後継者の年齢をもとに借入期間を算出するため、借入期間を長くすることができるのです。

また一般的には、住宅ローンを借りると団信(団体信用生命保険)に加入することになります。住宅ローンの返済期間と同じ期間で加入しますが、ほとんどの団信は20歳以上を対象としているため、未成年の方が住宅ローンを組む場合には、選ぶ団信の種類が変わることがあります。中には、20歳未満の未成年者は対象外としている金融機関もあるため、注意が必要です。

なお、【フラット35】の融資を受ける際に加入することができる機構団信(機構団体信用生命保険特約制度)であれば、満15歳以上から対象となるため、20歳未満でも加入できます。住宅ローンの年齢要件は、借り入れを検討している金融機関のHPなどで確認すると良いでしょう。

住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間

次に、住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間について、実際のデータをご紹介します。

借入時の年齢は平均40.2歳

住宅金融支援機構の「2019年度 フラット35利用者調査」によると、【フラット35】の申込者の平均年齢は40.2歳となっています。10年前の2009年度は平均39.3歳だったため、借入時の平均年齢は緩やかに上昇していることがわかります。

特に、【フラット35】の中心的な利用年齢層である30代の割合は、かつては全体の50%以上を占めていましたが、2019年度は41.7%と少しずつ減少し、逆に40代の割合(2019年度は25.9%)が緩やかに上昇しています。

※参考:「2019年度 フラット35利用者調査」(住宅金融支援機構)

借入期間は平均32.9年

同じく、住宅金融支援機構の「2019年度 フラット利用者調査」によると、償還期間(借入期間)の平均は32.9年です。借入時の平均年齢は約40歳でしたから、以降約33年間にわたり返済すると、完済時の年齢は約73歳になります。つまり、多くの人が定年後も住宅ローンの返済を続けていることがわかります。

※参考:「2019年度 フラット35利用者調査 2019年度集計表」(住宅金融支援機構)

年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期

住宅ローンの申し込み時期は、年齢も考慮して決めることが大切です。ここでは理想のローンの組み方について見ていきましょう。

35年ローンが組める年齢は何歳まで?

住宅ローンを借り入れるすべての人が、必ずしも35年ローンを組むことができるわけではありません。多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳までとしています。とすると、「80歳-35年」で45歳までなら35年ローンを組める可能性があるということになります。

45歳を超えると、借入期間の上限は年を追うごとに短くなります。50歳で申し込む場合、最長の借入期間は30年となるでしょう。また、金融機関によっては完済時の年齢を80歳よりも下で設定しているところもあります。

35年ローンを組めるからといって、返済期間をできるだけ長く設定するのは要注意です。たとえば、45歳の人が35年ローンを組んだのち、65歳で定年退職する場合を考えてみましょう。給与収入がなくなっても、当然、支払いは続きます。

80歳の完済までの15年間は、年金や貯蓄の取り崩しから返済を行うことになってしまいます。年金収入や貯蓄額に対して月々の返済額が多いと、老後資金が不足するおそれがあります。高齢になったときの支払額の負担も考えて、完済年齢を決めましょう。

35年ローンを組みたい場合の理想的な年齢は?

老後の生活を考慮すると、定年までに住宅ローンを完済している状態が望ましいです。繰り上げ返済を行わない場合、30歳までに申し込めば65歳までに完済できるでしょう。ただ、実際には20代で住宅を購入する方はそれほど多くありません。

※住宅金融支援機構の「2019年度 フラット35利用者調査」によると、【フラット35】の30歳未満の申込者は全体の14.2%。

繰り上げ返済を行って返済期間を短くすれば、多少年齢が上がっても65歳までに完済することが可能です。退職金が出る場合は、退職金で残債の一括返済を行うという手もあるでしょう。しかし、お子さまの教育費などを支払いながら、繰り上げ返済の資金まで捻出するのは難しいというご家庭も多いです。60歳を超えると年収が下がるケースもあるため、思い描いていたような資金計画が実現できないかもしれません。あるいは、健康状態の悪化により収入が減ったり、医療費などの支出が増えたりするケースもあるため注意が必要です。

高齢になってからの住宅購入は避けるべき?

晩年に住宅を購入する場合、収入が減少する定年以降も返済を続けることになります。早期に完済する意識を持つことを心がけ、ぜひ計画的に繰り上げ返済を行ってください。

老後の生活費が不足しそうな場合、リースバックやリバースモーゲージなどの手段を活用することで、資金を調達しながら自宅に住み続けられる手段もあります。任意売却のタイミングを前もって決めておき、時期が来たら売却して介護施設に移るという選択肢もあるでしょう。

立地の問題などにより通常なら売却が難しい場合でも、リバースモーゲージの担保処分などで手放せば、空き家問題など相続の問題を解消できるというメリットもあります。相続人の方がいる場合には、事前にきちんと話し合いをしておくと良いでしょう。物件の評価額などにより取れる手段は異なりますが、いずれにしろ、高齢になったからといって、すぐに持ち家を諦める必要はないと思います。

年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンを組むときには、余裕をもって完済ができるように返済計画を立てる必要があります。もちろん、住宅購入時期は早いほうが余裕を持った返済計画を立てることができますが、ライフプランは人それぞれですから、なかなかそういうわけにもいきません。

ただし、借り入れ時の年齢要件をなんとかギリギリでクリアし、できるだけ長期の返済期間を設定するという借り方はできるだけ避けるべきです。当面の毎月の返済額は少なくて済むかもしれませんが、将来、老後の生活費を圧迫してしまうことになりかねません。「借りられるかどうか」と「返せるかどうか」はまったく違います。長期的な視野に立って返済計画を作成し、場合によっては、購入物件価格や借入額そのものを減らして、現実的な計画を立てていきましょう。

監修

石田 知美(いしだ ともみ)/1級FP技能士、CFP認定者

大学卒業後、建設会社に勤務していたが、自己啓発のために勉強したファイナンシャル・プランニングに興味を持ち、転職。住宅購入セミナーや企業等での職員向けライフプランセミナー・退職準備セミナーをはじめ、FP資格取得講座や証券外務員対策講座など各種金融関連資格取得講座、各企業・一般消費者向けセミナー等を行う。 

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