ですが、住宅ローンをいくら借りられるかで、購入できる物件の選択肢は変わってきます。

そこで今回は、物件を探す前に知っておきたい「借りられる住宅ローンの金額の目安」をご説明します。

融資限度額って何？

住宅ローンを検討する際、金融機関のウェブサイトで住宅ローンについて調べる方も多いはず。そこには「いくらまで貸せるか」という融資限度額が記載されています。

例えば【フラット35】なら、「100万円以上8,000万円以下（１万円単位）」といったような表記があるかと思います。しかしこれは、「誰でも8,000万円借りられる」という意味ではありません。あくまでも各金融機関が取り扱うローンで融資できる金額の上限であり、実際に借りられる金額は、購入する不動産やそれにかかる諸費用の金額・借り手の年収・金利・ローン期間・他のローンの状況などによって上下します。

どうやって借入れ可能額を計算するの？

上記でご説明をした通り、融資限度額＝借り入れできる金額ではありませんし、住宅ローンを貸す側も契約者が返せる見込みのない金額の融資はしません。

「返せる見込み」を判断するために、各金融機関は「年収に対して何％まで住宅ローンの支払いにあてられるか」を計算するための独自の基準を決めています。これを「返済負担率」といいます。

例えば【フラット35】なら、年収が400万円未満の人は30％以下、年収が400万円以上なら35％以下と決まっています。借入可能額は、この返済負担率を考慮した金額となります。

• シミュレーションしてみよう！

年収が違う「A」「B」のふたりを比較すると、【フラット35】の借入可能金額は以下のようになります。

【1】年収が350万円のAさん

年収350万円×返済負担率30％＝年間の借入可能額105万円まで（月々の返済目安約8.75万円まで）

【2】年収が500万円のBさん

年収500万円×返済負担率35％＝年間の借入可能額175万円まで（月々の返済目安約14.5万円まで）

気をつけたいのが、他のローンを利用している場合。例えばBさんが自動車ローンを利用していて月々2万円（年間24万円）の返済があるケースでは、年間の借入可能額は175万円－24万円＝151万円となります。

また、実際は金利も含めて計算しないといけません。この計算に使う金利を「審査金利」と呼びます。「これだけの金利でもきちんと返せるか」という基準となります。特に変動金利の場合はローン期間中に金利が上がることもあるので、貸出時の金利より高めに設定している金融機関が多いようです。

年収別の借入可能額

具体的にいくらまで借り入れできるのか、以下の条件における年収別の概算をご紹介します。

【条件（仮）】

・返済負担率：【フラット35】の基準を使用（400万円未満は30％以下、年収が400万円以上は35％以下）

・ボーナス返済：なし

・他の借入れ：なし

・返済期間：35年

・返済方式：元利均等払

・審査金利：表の通り

この表から、年収が同じでも、審査金利によって借り入れできる金額に差があることがわかります。ちなみに【フラット35】の場合は、「審査金利」＝「実際に融資する金利」で審査されます。

「借入れできる」と「返済できる」はイコールではない！

先の計算は、金融機関にとって「これだけ貸しても大丈夫」という金額の計算。これらを理解したうえで、借りる側は「家計に大きな負担とならない金額」を借りることが大切です。

例えば、住宅ローンの返済が始まっても、将来を見据えて教育資金や老後資金を準備していきたいですよね。災害や何かで急にお金が必要になったときに困らないために、貯金もしていかなければなりません。

ローンの支払いが大きくて貯金ができない、生活を切り詰めなくてはならないということにならないように注意しましょう。

今が賃貸暮らしなら、まずは現在の住居費（家賃・共益費・駐車場代など）を基準に借入額を検討してみると想像しやすいかもしれません。住宅購入資金として毎月積み立てている金額があれば、その一部をプラスしてもいいかもしれません。

ただし、購入後は修繕費や固定資産税などのランニングコストも発生しますから、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談しながらしっかり検討することをおすすめします。

そこで今回は、残高証明書を「どう使うのか」「どうやって手に入れるのか」「なくしたときはどうするのか」など、残高証明書についてのあれこれをご紹介します。

住宅ローン残高証明書は何に使うの？

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の1％が、その年の所得税額から控除されるという制度です。ローン残存期間などの要件を満たしている限り、この1％控除は10年間にわたって毎年受けられます。

年度ごとの控除額は、年末時点のローン残高に応じて変わります。確定申告や年末調整で所得税額を確定するために、税務署はローン残高状況を確認しなければなりません。そのための書類が、年末時点の借入残高を証明する「残高証明書」なのです。

例えば、2,000万円の住宅ローンを組み、その年の1月から毎月7万円ずつ返済していくとします。利息を考慮しない場合、ローン残高と住宅ローン控除の金額は次のように推移します。

【1年目の年末時点のローン残高】

2,000万円－（7万円×12ヶ月）＝1,916万円

住宅ローン控除の金額は1,916万円×1％＝191,600　円　

【2年目末のローン残高】

1,916万円－（7万円×12ヶ月）＝1,832万円

住宅ローン控除の金額は1,832万円×1％＝183,200　円

このように、年末時点のローン残高に応じて控除額が変わるので、正しい控除額を算出するために残高証明書が必要となるのです。

住宅ローン残高証明書はどうやって手に入れる？

残高証明書は、住宅ローンを借入れしている金融機関から毎年自動的に郵送されます。【フラット35】を借入れしている場合は、住宅金融支援機構から送付されます。

多くの金融機関は、10月上旬から郵送を開始します。毎年10月～11月頃は生命保険料の控除証明書など金融機関からの郵便物が多くなる時期なので、受け取ったら他の郵便と間違わないように確認しておきましょう。年末近くにローン契約をしたケースなど、金融機関の発行タイミングに間に合わないこともあります。こういったケースでは、翌年1月頃に郵送されます。

なお、「住宅ローンの残高証明書」は一般的な簡易名称です。金融機関によっては「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」や「融資額残高証明書」などと記載しているケースもありますが、内容的には同じものなのでご安心ください。

夫婦でローンを組んでいる場合はどうするべき？

共働きなど夫婦それぞれに所得がある場合、世帯でみたときの減税効果を考えてご夫婦ふたりでローンを組んでいるケースもあります。

このようにふたり以上でローン契約をしているケースでは、それぞれに残高証明書が発行されます。どちらも必要となるので、それぞれに届いているかきちんと確認しましょう。

残高証明書をなくしてしまった！こんなときどうする？

10月頃に残高証明書が届いても、確定申告で税務署に提出するのは数ヶ月経ったころ。必要となる頃には残高証明書がどこへいったかわからない……なんていう話もよく聞きます。

残高証明書を紛失してしまったら、住宅ローンを契約している金融機関に再発行してもらいましょう。電話や窓口で再発行依頼ができます。ただし、再発行の証明書が届くまでに数日かかることもあるので、早めに確認しておく必要性があります。

【フラット35】など住宅金融支援機構の住宅ローンを借りていて、『住･My Note』を利用している人なら、インターネット上で再発行依頼が可能です。電話などで申し出なくてもいいので便利です。

こんなときにも再発行が必要！

残高証明書が発行されたあとに一部繰上返済したりすると、証明書に記載されているローン残高が変わることがあります。こういったケースでは変更後の内容で再発行された残高証明書が金融機関から送付されるので、手続きなどでは再発行後の証明書を使用しましょう。

残高証明書が発行されたあとに記載金額に合致する返済ができなかった場合も、再発行が必要です。契約している金融機関へ連絡するようにしてください。

2年目からは税務署から届く証明書もある！

会社員なら、2年目からは確定申告ではなく年末調整で住宅ローン控除を申請できます。この手続きのために、2年目の10月下旬頃に税務署から「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」が９年分まとめて送られます。年末調整の際は、この「控除証明書」と金融機関から届く「残高証明書」の両方を会社に提出しなければいけません。毎年10月頃になったら、郵便物をしっかり確かめるようにしましょう。

住宅ローンの申込みをしてから最長35年の完済時まで返済額が変わらないため、返済計画が立てやすく、家計にとっても安心・便利です。

その「【フラット35】」が2018年4月から拡充され、さらに便利で使いやすくなることをご存知ですか？

「【フラット35】がより使いやすくなる」って、どういうこと？

住宅購入をする際には、不動産や土地にかかる住宅購入価格のうち、一部を現金で支払う「頭金」と別に、諸経費についても考慮する必要があります。

諸経費とは、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙代や仲介手数料、登記費用など、さまざまな費用のことです。

本来、これらの諸費用は頭金とは別に自分で準備しておくべきもの。「自己資金＝頭金」と思っていたら別途100万円単位のお金がかかり、貯金を使い果たしてしまったという話もよく聞きます。

それが、2018年4月申込み分からは融資対象が拡充され、これまで住宅ローンの対象とならなかった住宅購入時の諸費用が融資対象になったのです。

具体的には、【フラット35】を申込む際に下記の費用をローン借入額に含めることができます。

1. 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代
2. 土地の取得および住宅の購入時に仲介手数料が生じる場合の仲介手数料
3. 【フラット35】およびアシスト35融資手数料
4. 司法書士報酬および土地家屋調査士報酬（登記費用）
5. 登記にかかわる登録免許税
6. 火災保険料および地震保険料
7. ホームインスペクション（住宅診断）などにかかわる費用

これらの費用も住宅価格等とまとめて借り入れできれば、思わぬ初期費用で家計にダメージを与えずにすむかもしれません。

諸費用っていくらかかるの？

取得する住宅物件や不動産仲介会社、取扱金融機関などによって諸費用金額は変動しますが、一般的に新築物件では物件価格の５～８％程度準備しておくのがいいといわれています。仮に3,000万円の物件を購入するなら、150万円～240万円ということになります。

例えば、土地の取得および住宅の購入時の仲介手数料は物件価格が3,000万円ならおおよそ90万円が目安です。仲介手数料には取引価格の「３％＋６万円」という上限ルールがあることも合わせて知っておくといいですね。

住宅ローンに関する諸費用では、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代が２万円。融資手数料は取扱金融機関によって異なりますが、おおよそ３万円～10万円が目安です。

このほか、司法書士や土地家屋調査士への報酬の目安は、10万円といわれています。

また、登録免許税は平成31年3月31日までの新築物件購入の場合、課税対象価格の1,000分の1.5が適用されます。ちなみに、課税対象価格は物件価格ではなく固定資産課税台帳の価格で、通常は物件価格より低い金額です。仮に固定資産税評価額が1,000万円なら15万円になります。

これだけでも合計で120万円～130万円近い金額になることがわかります。

まだある！【フラット35】で借りられる諸費用

2018年4月からは、このほかにも借り入れ可能な諸費用項目が増えます。

例えば、中古住宅を購入するときに付保することがある「既存住宅売買瑕疵保険」。

これは、売買された中古住宅に欠陥が見つかったときに、補修費用等の保険金が支払われるというもの。中古物件の購入で【フラット35】を申込む際、この費用も融資対象になりました。

また、リフォーム一体型の【フラット35】では、中古物件を購入・リフォームする際の「リフォーム瑕疵保険」付保にかかわる費用や、太陽光発電設備の工事費負担金が融資対象となります。

このほか、借換融資の諸費用でこれまで融資対象となっていなかった「借換に伴う経過利息」と「借換に伴う繰上返済手数料」も、対象に含まれるようになりました。

家計にムリのないローン返済計画が大事！

マイホームを購入すると、新居に合わせた家具や家電製品に買い替えたくなるものですよね。

インテリアグッズや新しいスリッパなど細々したものも買い揃えているうちに、お金は羽が生えたように飛んでいってしまいます。

そう考えると、住宅取得時の諸費用が融資対象になることで、初期費用の支払いによる家計へのダメージが軽減され、初期費用が少なくてもマイホームを買いやすくなると考えられます。

しかし一方で、諸費用も含めて借りられるのは借入額の増大に繋がります。

ローン返済額が大きくて日々の家計が苦しくなったり、家族旅行できなくなったりするのは困ります。住宅初期費用を払った後のキャッシュフローと月々のローン返済額、預貯金に回すお金など、総合的な視点で家計にダメージを与えない借り入れ計画を検討しましょう。

ボーナスや貯金を使い、毎月の返済＋ローンの元金部分を前倒し返済（繰上返済）することもできますが、繰上返済をした結果、家族のマネープランが崩れてしまっては意味がありません。

そこで今回は、よりお得でより計画的な繰上返済の仕方を検討してみましょう。

繰上返済したい方におすすめ、『住･My Note』って？

返済計画を立てやすい住宅ローンといわれて一番に思いつくのが、「【フラット35】」ではないでしょうか。

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して融資するこの住宅ローンは、全期間金利固定なので借入期間の最初から最後まで返済額が変わりません。

【フラット35】や住宅金融支援機構の住宅ローンを借りている人におすすめしたいのが、『住･My Note』です。『住･My Note』は住宅金融支援機構が提供するサービスで、住宅ローンの借入金残高照会や繰上返済シミュレーション、一部繰上返済の申込みがインターネット上でできるというもの。わざわざ金融機関へ問い合わせたり窓口へ出向いたりする必要がなく、オンラインですべてが完了するので、忙しい人にも便利なサービスです。

一部繰上返済に『住･My Note』がいいのはなぜ？

そもそも繰上返済とは、毎月の返済に加えてローンの元金部分を前倒しで返済すること。

その分、利息が減るので総返済額が少なくなります。「いつ」「どれだけ」返済するかによってもそのお得度が変わるので、しっかりシミュレーションすることが大切です。

繰上返済のシミュレーションでは、いくつかの繰上返済パターンを試して、それぞれどのくらい利息を減らせるのか比べるのが一番です。しかし、何度も金融機関に問い合わせることに気まずさを感じる人も少なくありません。

その点、『住･My Note』は、口座残高などの現状確認もシミュレーションも自分でネットでできるので、気兼ねすることはありません。何度利用しても無料なので、納得するまで繰り返し確認できます。

また、【フラット35】では、繰上返済できる金額は原則100万円以上という決まりがあります。しかし、100万円ものまとまったお金を繰上返済に回すと、手持ち資金が減ってしまい、家計にダメージとなることも。急な病気や災害などで想定外のお金が必要になったり、突然の失業で収入がなくなったりするリスクも考えて、手持ちのお金をある程度残しておくことも大切です。

その点、同じ【フラット35】でも、『住･My Note』を利用すれば10万円からの繰上返済が可能です。ボーナスの一部を繰上返済に充てるなど、預貯金を取り崩さず少しずつ定期的に返済できるので、キャッシュフローを崩すリスクも抑えることができるでしょう。

『住･My Note』の一部繰上返済には、具体的にどんな方法がある？

住宅ローンの一部繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種があります。

• 期間短縮型

「期間短縮型」は、月々の返済額はそのままで、残りの返済期間を短くする方法です。

ローンの早期完済を目指す人に向いています。一回毎の返済額は変わりませんが、短縮された期間相当分の利息が不要になるため総返済額が減少します。

• 返済額軽減型

「返済額軽減型」は、残りの返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす方法です。毎月の家計収支を改善させたい人に向いています。

金融機関によっては「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらか一方しか取り扱っていないこともありますが、『住･My Note』はどちらも選択可能です。

さまざまなパターンでシミュレーションしながら決められるので、その時々の家計状況などに応じてより効果のある方法を選択できます。

繰上返済も計画的に実行しよう！上手な使い方は？

「繰上返済をすると住宅ローン控除が受けられなくなる」という話を聞いたことがある人もいるかもしれません。

住宅ローン控除は返済期間が10年以上あることが条件ですから、繰上返済をして残存期間が10年未満になってしまうと、たしかに住宅ローン控除は適用されなくなります。期間短縮型を選ぶ際にはそのことに注意をする必要があります。

とはいっても、実際には、10万円程度の繰上返済ならローン減税への影響が大きいとは考えられません。短縮期間は借入金額・返済期間・適用金利・繰上返済のタイミングなどによって決まりますが、10万円を繰上返済しても元本の１～２ヵ月分といったところでしょう。

家計の状況にもよりますが、残債期間がたっぷりあるうちには期間短縮型で返済し、子どもにお金がかかるようになったり、残債期間が10年に近づいてきたりした頃に返済額軽減型で家計改善を図るという方法もあります。

『住･My Note』での繰上返済は、何度でも繰り返し返済できて、手数料もいりません。

住宅ローン控除で還付された税金を毎年繰上返済に充てるなど、はじめから繰上返済を視野に入れたローン計画をするのも賢い方法です。

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して融資する住宅ローン「【フラット35】」では、申込みに際して「燃えにくい家であること」など、さまざまな技術基準をクリアしていないといけません。

ローンを組むためにも、安心して住み続けるためにも、燃えにくい家とはどういうものか確認してみましょう。

【フラット35】を借りるには安心して長く暮らせる家であることが条件

そもそも、住宅金融支援機構が定める技術基準は、安心して長く、快適に暮らせるような住居をつくるために定められています。「より良い物件にはより良い融資」という考え方がベースとなっているのです。

この考え方に基づき、全期間固定金利の【フラット35】を利用するには、耐久性・可変性、省エネルギー性に関する技術基準を満たすことが必要です。

「燃えにくい家であること」も、耐久性に関する基準のひとつに含まれています。具体的には、住宅の構造が「主要構造部を耐火構造とした住宅」「準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅」もしくは「耐久性基準に適合する住宅」のいずれかに適合している必要があります。

耐火構造とは？

建築基準法第2条第７号の定義によると、耐火構造とは「壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、れんが造その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの」とされています。

耐火性能は、通常の火災が終了するまでの間、当該火災による建築物の倒壊及び延焼を防止するために、当該建築物の部分に必要とされる性能のこと。通常の火災による火熱が一定時間加えられても、構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊、その他の損傷を生じないことが必要とされます。

例えば2階建ての一軒家では、壁・柱・はり・床は１時間、屋根・階段は30分間など、それぞれの建築物の部分、建築階層ごとに要耐火時間が定められています。

準耐火構造とは？

建築基準法第2条第７号の2の定義によると、準耐火構造は「壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、準耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの」とされています。

準耐火性能は、通常の火災による延焼を抑制するために、当該建築物の部分に必要とされる性能のこと。耐火性能同様に、通常の火災による火熱が加えられた場合に、加熱開始後から一定時間、それぞれ構造耐力上の支障のある変形、溶融、破壊、その他の損傷を生じないことが必要とされます。

耐火構造と準耐火構造の違いは、火災の後の状態にあります。準耐火構造は延焼を抑制するという目的から、火災を一定時間耐えればその後は燃えたり倒壊したりしても問題ありません。これに対して耐火構造は、火災による建物の倒壊及び延焼の防止を目的としています。一定時間の火災を耐えた後も、建物はしっかりと形を残していなければいけません。

省令準耐火構造とは？

省令準耐火構造の住宅とは、建築基準法で定める準耐火構造に「準ずる」防火性能を持つ構造として、住宅金融支援機構が定める基準に適合する住宅のことです。上述した準耐火構造の建築物ではないものの、【フラット35】の利用においては準耐火構造の住宅として取り扱われます。

省令準耐火構造の住宅は、「外部からの延焼防止」「各室防火」「他室への延焼遅延」３つを特徴としています。

例えば、火の粉による建築物の火災を防止できるよう屋根を不燃材料で葺（ふ）くことを規定していたり、室内の内側の壁や天井に強い石こうボードを使用することで火が構造材に燃え移るまでに時間がかかるような工夫を加えていたり、火災の通り道となる壁や壁内部の取合部に断熱材などのファイヤーストップ材を設けたりといった対策が施されています。

燃えにくい家で家計にも安心！

燃えにくさ・壊れにくさは「構造級別基準」として、火災保険料・地震保険料にも大きな影響を与えます。

平たくいえば、燃えにくい・壊れにくい家の方が保険料はお得になるのです。

火災保険における建物の構造級別は、一般的に「コンクリート造」「鉄骨造」「木造」といった柱の種類や建物の形態に基づきます。しかし、木造建物でも建築基準法に定める「耐火建築物」「準耐火建築物」、そして住宅金融支援機構が定める「省令準耐火構造」では、耐火性が優れているものとして構造級別が上がり、保険料率が良くなります。

「少しでもお得になるように」というのが原則ではありますが、家計の状況や子どもの教育や老後の予定などに合わせて計画することも必要です。

そこでポイントとなるのが、どのような返済方式を選択するかということです。

今回は、住宅ローンの返済方式「元利均等返済」と「元金均等返済」を比較しながら、上手な返済計画を考えてみましょう。

「元利均等」と「元金均等」それぞれのメリット・デメリット

住宅ローンの返済の仕方には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の２つがあります。

• 元利均等返済

「元利」均等返済とは、毎月の返済額が変わらず同じ金額を返済していく方法。

金分と利息を合わせた毎月の返済額が変わらないのでわかりやすく、家計管理がしやすいのが特長です。

ただし、毎月の返済額は変わらないとはいっても、返済している元金分と利息の割合は毎月変わります。返済回数が進むに従い元金分の割合が増えていく仕組みで、返済当初は元金よりも利息の割合が大きくなっています。

• 元金均等返済

「元金」均等返済は、毎月の返済額のうち、元金の額が同じとなる返済方式です。

毎月返済していくのは「元金＋利息」であるのは元利均等と同じですが、「元金＋利息」のうちの元金が同じであるため、借入金の減りが早くなるのが特長です。元金と一緒に払う利息の額は借入残高に金利をかけて計算するので、元金の減少に伴って支払う利息の額も減っていきます。つまり、返済当初は毎月の返済額が大きく、返済回数が進むにつれて返済額が減っていく仕組みです。

家計管理やローン管理のしやすさでは「元利」均等に軍配があがりますが、元金の減りが遅いためより多くの利息がかかり、総返済額は「元金」均等よりも増えてしまいます。つまり、総返済額の点では「元金」均等の方がお得だといえます。

「元利均等返済」と「元金均等返済」では総返済額はどれだけ違う？

上述したように、借入額・返済期間が同じでも返済方式が変われば返済総額は変わります。

以下は、借入金額3,000万円、返済期間35年、金利2.5％、金利タイプは全期間固定、ボーナス返済なしのケースでの試算結果です。なお、この試算では諸費用は考慮していません。

・元利均等返済

ひと月の返済額は全期間107,248 円。35年間の総返済額は45,044,199円、うち利息分は15,044,199 円です。総返済額に対して33.4 ％が利息分です。

・元金均等返済

ひと月の返済額は当初133,928円。35年間の総返済額は43,156,147円、うち利息分は13,156,147円です。総返済額に対して30.5％が利息分です。

返済当初の月額返済額は元金均等の方が26,680円高くなりますが、15年後（支払回数180回）の返済月額は107,291円と元利均等の返済額とほぼ同額になります。最終の（支払回数420回）返済月額は71,817円で、元利均等より35,431円低くなります。

総返済額では元金均等の方が1,888,052円お得になるのがわかります。利息割合で2.9％のお得です。

金利によって両者の差のお得度が異なる！

同じ借入でも元金均等の方がお得になるのがわかりましたが、実は金利によってはお得度の差が縮まることもあります。

先の例で金利を1.36％と仮定してみると、

・元利均等返済

ひと月の返済額は89,811円。35年間の総返済額は37,720,831円、うち利息分は7,720,831円です。総返済額に対して20.5％が利息分です。

・元金均等返済

ひと月の返済額は当初105,428円。35年間の総返済額は37,156,849円、うち利息分は7,156,849円です。総返済額に対して19.3％が利息分です。

返済当初の月額返済額は元金均等の方が15,617円高くなりますが、17年後（支払回数204回）の返済月額は88,994円と元利均等の返済額を下回ります。最終の（支払回数420回）返済月額は71,749円で、元利均等より18,062円低くなります。

元金均等と元利均等の総返済額の差は563,982円、利息割合の差は1,2％分のお得。元金均等の方がお得であることは違いありませんが、その度合いは先の例ほどではありません。

将来も見据えてトータルなローン計画を！

「総返済額がいくらになるか」「いくら利息を払わなければいけないか」などは、ローン計画を立てるときに重要ポイントです。しかし、だからといって家計収支が厳しい時期に大きな額を返済しなければいけなくなったり、返済額が減らなくて教育資金や老後資金準備に取り掛かれなかったりしては困りますよね。

元利均等と元金均等のどちらが適しているかは、個々の家庭の状況により異なります。

収入の見込み、子どもにかかるお金、老後資金への影響など、全体的なライフプランを見据えながら、返済期間中のすべてにおいて家計への負荷を最小限にするようなローン計画をしていくことが大切です。

今回は、そもそも確定申告とは何なのかをご説明したうえで、住宅ローン控除を申請するために必要な手続きや書類についてFPが解説します。確定申告とはあまり縁がない会社員の方は、是非ご参考にしてください。

住宅ローン控除に必要な「確定申告」って何？「還付申告」との違いは？

インターネットで「住宅ローン控除」という言葉を検索すると、「確定申告」や「還付申告」といった言葉に出会うかと思います。まずは、似ているようで異なるこの2つの言葉の違いからご説明します。

• 確定申告とは

確定申告とは、1月1日～12月31日までの1年の間に発生した所得の金額と、それに対する所得税の額を税務署に申告して納税するための手続きのこと。

一般的に、前年の所得税の確定申告は、翌年の2月16日～3月15日の間に行います（※その年によって日にちが前後します）。人によっては確定申告をすることで、「払いすぎた税金が、還付金として戻ってくる」ケース（還付申告）もあります。

• 還付申告

還付申告とは、上記で触れたような払いすぎた税金を還付金として返してもらうための手続きのことです。一般的な会社員は、勤めている会社が年末調整をしてくれるので、確定申告をする必要性はありません。しかし、会社が把握できていない控除などがある場合は、自分で確定申告（還付申告）をして、払いすぎた税金を返してもらう必要があります。

住宅ローン控除は、この「会社が把握しきれていない控除」にあたるため、還付申告が必要となります。ですので、会社員の方も自分で必要な書類を用意して確定申告書を書き、手続きしなければなりません。

※住宅ローン控除で確定申告が必要なのは1年目だけ。2年目からは年末調整で申請できるので、手続きを頑張るのは最初の年だけでOKです。

確定申告に必要な書類は？

住宅ローン控除のための確定申告をするときに必要となる書類は次の７つ。早め早めに準備をして、サクサク進められるようにしましょう。

1．確定申告書（Ａ）

税務署で入手するか、国税庁のサイトからダウンロードをしましょう。確定申告書には「Ａ」と「Ｂ」の2種類がありますが、会社員は「Ａ」を使用するようにしてください。

2．（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

上記申告書と同様に、税務署で入手するか国税庁のサイトからダウンロードをしましょう。

3．住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」

住宅ローンを借入した金融機関から、通常10月頃に郵送されます。到着したら、確定申告の時期まで大切に保管しておきましょう。

関連記事：「住宅ローン控除に必要な「残高証明書」はいつ届く？紛失した場合はどうする？」

4．建物・土地の登記事項証明書

法務局から入手しましょう。

5．建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し

不動産を購入したときに不動産会社と契約した書類です。

6．源泉徴収票

勤務先から交付されます。勤務している職場にもよりますが、一般的には12月の給与時に交付されます。

7．マイナンバーと本人確認書類

「マイナンバーカード」もしくは「通知カード＋運転免許証などの本人確認書類」が必要です。

住宅ローン控除の対象となる住宅が「一定の耐震基準を満たす中古住宅」や「認定長期優良住宅」などの場合は、それぞれの証明書が必要になります。証明書は売買契約をした不動産会社から入手しましょう。

住宅購入から控除を受けるまでの流れ

住宅ローン控除の確定申告を受けるまで手続きの流れ・用意しておく書類を時系列で整理すると、次のようになります。

（※）勤務先によっては1月給与日になる場合もあります。

サクサク準備で賢く節税！

実は住宅ローン控除などの還付申告は確定申告期間とは関係なく、翌年1月1日から5年間申告書の提出が可能です。つまり、2月16日～3月15日に限られないということ。初めての確定（還付）申告で税務署の人に相談しながら進めたい方は、2月・3月の混雑時期を避けたほうがいいかもしれません。

これまで確定申告に縁がなかった人にとっては面倒に感じる手続きもありますが、住宅ローン控除の節税効果はやはり大きいもの。書類さえ揃っていれば、入居後年が明けてすぐに申告できるので、早め早めに書類を整え、サクサク申告を済ませてしまいましょう。

10年という長い控除適用期間中には、どのような生活の変化が起こるかわからず、当初想定していなかった状況に陥ることもあります。

そんなときでも住宅ローン控除を受けられるよう、注意すべき点をあらかじめ確認しておきましょう。今回は、マイホーム購入後に起こりうる3つのパターンを紹介します。

はじめに、改めて「住宅ローン控除」をおさらいしておきましょう

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入した後、10年間にわたって所得税額からローン残額の1％が控除される制度のことです。

税金に関する説明書類などの中で、「住宅借入金等特別控除」という言葉を見たことがある人もいるかもしれません。「住宅借入金等特別控除」と「住宅ローン控除」は、言葉は違いますが同じものです。

住宅ローン控除には、本人の年間所得額、住宅ローンの期間、ローンの対象となる住宅、居住などについてさまざまな要件があります。これらをすべて満たさなければ、控除を受けることはできません。

住宅ローンの借換えや繰上返済をしても、控除は引き続き受けられる？

ローン返済を少なくするために、より金利の低いローンに借り換えたり、繰上返済をしたりといったことはよくあります。このようなときでも、継続して住宅ローン控除を受けることはできるのでしょうか。

答えは、ケース・バイ・ケースです。

というのも、住宅ローン控除を受けるためには住宅ローンの返済期間が10年以上であることが要件。借換えや繰上返済をしたために要件から外れてしまえば、その後の住宅ローン控除は適用されなくなってしまいます。

住宅ローンの借換えで新しいローンを組むと、従前のローンは消滅します。新しいローンでも住宅ローン控除を受けるためには、返済期間が10年以上という要件を満たさなければいけません。また、その新しいローンが当初の住宅ローンを返済するためのものという事実が明らかになっていなければなりません。

繰上返済も同様です。繰上返済した後でも返済期間が10年以上残っていれば、引き続き住宅ローン控除が受けられます。しかし、繰上返済して残りの期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン控除は受けられなくなります。

転勤することになった・・・住宅ローン控除はどうなる？

住宅ローン控除を受けるには、適用を受ける各年の12月31日までその住宅に住んでいなければいけません。一方で、やっと念願のマイホームを手に入れたのに転勤命令……というのはサラリーマンの間でよく耳にする話。

そもそもは「自分が住むための住宅」を「自分がローンを組んで」買った人が税制特典を受けられるというのが住宅ローン控除の原則ですが、転勤などのやむを得ない事情があるときは別です。転任命令で住めなくなる旨の手続きなどを条件に、特別の措置が設けられています。

その家に住んでいない年の控除は受けられませんが、転勤が解消された後に再びその家に居住すれば、再入居した年から住宅ローン控除が再開され、本来適用を受けられるはずだった残りの期間分の適用を受けられます。

なお、転勤期間中にその家を賃貸で他人に貸していたケースでは、再入居年の翌年から住宅ローン控除が再開します。また、単身赴任で自分は住まないけど家族はその家に住み続けるというケースでは、そのまま住宅ローン控除を継続させることができます。

家を売って別の住まいに住み換える・・・住宅ローン控除はどうなる？

家族の成長にともなって、もっと広い家が必要になったり、逆にもっと小さな家でよくなったりと、住み換えが必要になることもあるでしょう。自分で買った持家に住んでいたら、売って新しい住居に買い換えるという選択も出てくるかもしれません。

家を売ると、当然その家にはもう住まないということなので、これまで受けていた住宅ローン控除はなくなります。一方で、新しく買う家が住宅ローン控除の要件をすべてクリアできていれば、新たに住宅ローン控除が始まります。

ただし、家を売ればその売却額に対する税金の問題が出てきます。

例えば、買ったときよりも高値で売れ、さらに売却時の費用等を差し引いてもプラスなら、譲渡益として税金がかかります。

マイホームの譲渡益には、3,000万円までなら税金がかからない「3,000万円の特別控除」、所有期間によって課税を軽減させる「軽減税率の特例」、課税を後々に繰り延べさせる「特定居住用財産の買い換え特例」などいくつかの特例もあります。買い換えの際には、こうした特例も確認しておきましょう。

また、住宅ローン控除の諸々の要件の中には、「マイホームを購入した年と前後2年ずつの計5年間に、これらのマイホームを売ったときの特例の適用を受けていないこと」というものもあります。つまり、住宅ローン控除と譲渡所得の特例は、どちらか一方しか利用できないのです。

どちらがお得なのかは、売却価格や利益（または損失）の額、新たに検討している住宅ローンの額などによって変わるので、一概にはいえません。専門家などに相談しながら、慎重に選ぶようにしましょう。