【目次】
住宅ローンの月々の返済額はどうやって決まる？
住宅ローンの月々の返済額は何を基準に考えれば良い？
【月々の返済額別】住宅ローンの借入額シミュレーション
住宅ローンの月々の返済額を決めるうえでの注意点
住宅ローンの月々の返済額はゆとりをもって夢のマイホーム生活の実現しましょう

住宅ローンの月々の返済額はどうやって決まる？

住宅ローンの月々の返済額はどのように決まるのでしょうか？ここでは、主な4つの要素をわかりやすく解説します。

金利

 住宅ローンの金利タイプには、おおまかに「変動金利」と「固定金利」があります。ざっくりいうと変動金利は短期金利（主に日銀の金融政策の動向）、固定金利は長期金利（主に新発10年国債利回り）にそれぞれ影響を受けます。変動金利、固定金利のいずれも金利が高くなるほど月々の支払い額は多くなり、総返済額も増えます。

＜具体的試算の例＞
返済方式：元利金等返済
ローン借入期間：30年
ローン借入金額：3,000万円
※金利はローン借入期間一定とする
※住宅購入にかかる諸費用は考慮しない

○金利：1.5%の場合
毎月の返済額＝103,536円
総支払額＝37,272,960円

○金利1.2%の場合
毎月の返済額＝99,272円
総支払額＝35,737,920円

金利1.5%との毎月の返済額の差=-4,264円
金利1.5%との総支払額の差＝-1,535,040円

○金利1.0%の場合
毎月の返済額＝96,491円
総支払額＝34,736,908円

金利1.5%との毎月の返済額の差=-7,045円
金利1.5%との総支払額の差＝-2,536,200円
金利1.2%との毎月の返済額の差=-2,781円
金利1.2%との総支払額の差＝-1,001,160円

返済期間

返済期間が長くなるほど、月々の返済額は少なくなります。ただし、総返済額は返済期間を伸ばすほど多くなる点に注意が必要です。

＜具体的試算の例＞
返済方式：元利金等返済
金利：1.0%
ローン借入金額：3,000万円
※金利はローン借入期間一定とする
※住宅購入にかかる諸費用は考慮しない

○返済期間30年の場合
毎月の返済額＝96,491円
総支払額＝34,736,908円

○返済期間40年の場合
毎月の返済額＝75,856円
総支払額＝36,410,880円

返済期間30年との毎月の返済額の差＝-20,635円
返済期間30年との総支払額の差=+1,673,972円

返済方式

返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方式があります。

元利均等返済は毎月の返済額が一定となる返済方式です。メリットとしては、毎月の返済額が固定されるため、月々の返済計画（ライフプラン）を考えやすい点が挙げられます。一方、デメリットは元金均等返済よりも返済総額が多くなることです。

元金均等返済は毎月の返済額のうち、元金部分が一定となる返済方式です。メリットとしては、ローン借入期間において金利が変わらない場合、総額で支払う利息は元利均等返済に比べて少なくなります。また、返済を続けるごとに月々の支払額が減っていくことも元金均等返済の利点です。ただし、元金に利息が上乗せされるため、当初の返済額が多くなる点はデメリットと言えるでしょう。

＜具体的試算の例＞
ローン借入期間：30年
ローン借入金額：3,000万円
金利：1.0%
※金利はローン借入期間一定とする
※住宅購入にかかる諸費用は考慮しない

○元利均等返済の場合
初月の元金返済額＝71,491円
初月の利息返済額＝25,000円
初月の毎月返済額＝96,491円
総支払額＝34,736,908円

○元金均等返済の場合
初月の元金返済額＝83,333円
初月の利息返済額＝25,000円
初月の毎月返済額＝108,333円
総支払額＝34,512,340円

元利均等返済との初月の返済額の差=+11,842円
元利均等返済との総支払額の差＝-224,568円

ボーナス払いの有無

 ボーナス払いとは毎月の返済とは別に、主に年2回、6ヶ月ごとに追加で元金を返済することです。ボーナス払いを利用すると毎月の返済額を下げられます。

＜具体的試算の例＞
返済方式：元利金等返済
ローン借入期間：30年
ローン借入金額：3,000万円
金利：1.0%
※金利はローン借入期間一定とする
※住宅購入にかかる諸費用は考慮しない

○ボーナス払いなしの場合
毎月返済額＝96,491円

○ボーナス払いありの場合（年間40万円のボーナス払い）
毎月返済額＝48,245円

ボーナス払いなしとの毎月の返済額の差＝-48,246円

住宅ローンの月々の返済額は何を基準に考えれば良い？

ここでは、住宅ローンの月々返済額を決める際に指標となる考え方を4つ解説します。

現在の家賃額と比べる

 支払っている家賃額がひとつの基準になります。現在の家賃の支払いを負担に感じている場合、月々の返済額は家賃よりも下げることが望ましいでしょう。また、住宅を購入すると住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税の支払いやメンテナンス費用・管理費などが発生します。

このことから、家賃の支払いが負担に感じていない場合でも、家賃額と月々の住宅ローンの返済額を同じにすると、住居に対するコストの分、毎月の支出は多くなります。毎月の返済額を決める際は、住宅ローン以外にも費用が発生することを認識しておくのが重要です。

月収や年収に対する返済負担率で考える

 返済負担率とは、収入に対する返済額の割合を指します。住宅ローン以外の借り入れも計算対象に含まれ、返済負担率は金融機関が行う融資審査の評価指標のひとつとしても用いられています。

返済負担率が高いと収入に対して返済額が多いことを意味しており、家計を圧迫しやすい状態といえます。一般的には返済負担率を収入の25%以内に収めることが望ましいとされており、月収や年収に対して返済負担率を25%以内としたときに、住宅ローンの月々の返済額をどれくらいにするのかを考えると良いでしょう。そして、返済負担率の分母となる収入については額面ではなく手取りで考えることで、より現実的な返済額が見えてくるはずです。

毎月の収支バランスを考慮する

 毎月の収入から必要な生活費や貯蓄額などを除いたときに、毎月何万円までなら支払えるかを考えます。考え方のポイントとして、生活水準を必要以上に落とさず支払える金額にすることが望ましいです。その理由は、生活費を削りすぎたがゆえに生活の質が落ち、暮らしの満足度が低下したといったケースが散見されるためです。

将来のライフプランから逆算する

 ここまでは「現在」の視点で指標となる考え方を解説してきましたが、異なるアプローチにより指標を見出すことも可能です。それは、「将来」からの逆算です。

つまり、将来のライフイベントを設計し、必要な貯蓄額を用意するためにどのくらいの返済額に抑えるかを考えてみる、ということです。必要な貯蓄額は漠然とした額ではなく、たとえば、子どもの教育費や結婚、家のリフォーム、旅行など具体的なライフイベントとして落とし込んでみることが重要です。

住宅ローンは長期にわたって返済を続けることになります。必要な貯蓄額を用意するためには、住宅ローンの返済計画の目安をしっかりと立てることが必要です。

【月々の返済額別】住宅ローンの借入額シミュレーション

ここでは実際に月々の返済額、金利、返済期間別のシミュレーションから、借入額の違いを見ていきましょう。

月々の返済額：7万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を7万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

月々の返済額：8万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を8万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

月々の返済額：9万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を9万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

月々の返済額：10万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を10万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

月々の返済額：11万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を11万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

月々の返済額：12万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を12万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

月々の返済額：13万円

※返済方式：元利均等返済、金利タイプ：全期間固定金利、ボーナス払い：なし、月々の返済額を13万円とし、金利（0.5%〜2.5%）、返済期間（25年〜35年）での借入額をシミュレーション。
（【フラット35】のシミュレーションページを使用）

住宅ローンの月々の返済額を決めるうえでの注意点

最後に、住宅ローンの月々の返済額を決めるうえでの注意点を解説します。

無理なく返せる金額に留める

 毎月の返済額を決める際は、長期的に安定して返済を続けられる金額にすることが重要です。さらに、生活費からの捻出を前提としないこと。これは暮らしの満足度低下につながる要因となり、ひいては住宅購入が生活を苦しくするという本末転倒な事態となります。

また、ボーナスは確定している収入ではないため、当てにしすぎるのは好ましくないといえます。暮らしの質を下げることのない範囲で、月々無理なく返せる金額に留めることが重要です。

支払える金額を勘で決めない

 まず、現在の収入と支出を整理することから始めましょう。収入は項目が少ないため、比較的把握しやすいものです。しかし、支出となると項目が多く、なかなか整理ができていないのが実情ではないでしょうか。

食費や衣服費、水道光熱費、通信費、交通費、娯楽費など毎月どのような費用がどの程度平均的に発生しているかを洗い出してみましょう。支出を整理することで無駄が見えるようになり、家計の見直しにもつながります。長期的な資金繰り表を作成したうえで返済額を決めると安心です。

住宅ローンの月々の返済額はゆとりをもって夢のマイホーム生活の実現しましょう

住宅ローンの返済は短期的なものではなく、何十年という長期間にわたって続きます。そのため、住宅ローンの返済は長く家計に影響を与えます。毎月の生活を圧迫しないためにも、無理のない返済金額の設定が重要です。

また、現金の準備に余裕ができれば、自己資金を繰り上げ返済に充てることで総支払額を抑えられます。収入と毎月の支出（出費）との収支バランスを考え、無理なく、かつ、ゆとりをもって返済できる金額を設定していきましょう。

そこでこの記事では、頭金が貯まっていないままでのマイホーム購入について、頭金なしで住宅ローンを組むメリットとリスクを解説します。

【目次】
頭金なしでも住宅ローンは組める？
住宅ローンを頭金なしで組むメリットとリスク
住宅ローン利用時に頭金の有無を決める際の注意点
頭金あり・なしは長期的な収支計画をもとに考えましょう

頭金なしでも住宅ローンは組める？

頭金が0円の場合、マイホームの購入資金を全額住宅ローンで準備することになります。そもそも住宅ローンは、頭金なしでも組むことができるのでしょうか。

住宅購入時の頭金とは

住宅を購入する際のお金は「頭金」「住宅ローン」「諸費用」の3つに分けられます。そのうち頭金とは住宅価格のうち、自己資金でまかなう部分のことをいいます。自己資金で不足する部分は、住宅ローンを利用して支払うのが一般的です。

住宅ローンを借りると利息の支払いが発生するので、頭金を多く用意できれば住宅ローンの借入額を抑えることができ、総支払額が少なくなります。一般的に、頭金は住宅価格の1割以上が望ましいとされています。

たとえば、住宅価格が4,000万円のマンションを購入する際には、頭金は400万円以上が目安です。これとは別に、物件価格の1割程度の諸費用が発生します。諸費用は現金で支払うことが多いため、事前に準備する自己資金は、頭金と合わせて物件価格の2割以上が望ましいと考えておきましょう。

なお、国土交通省の「令和元年　住宅市場動向調査　報告書」で住宅を購入した人の頭金（自己資金）の額（平均額）や自己資金比率の平均値が発表されています。

※上記のデータはいずれも一次取得者の平均値

参考：「令和元年　住宅市場動向調査　報告書」

頭金がなくても住宅ローンは利用可能

住宅購入希望者の中には、貯金を残すために頭金なしで購入したいと検討している方や、十分な頭金を用意できない方もいるでしょう。住宅購入時に準備する自己資金は住宅価格の2割以上が目安と説明しましたが、頭金なしでも住宅ローンを利用することは可能です。

なお、住宅価格の全額をローンでまかなうことを「フルローン」と呼びます。また金融機関によっては、住宅ローン契約時にかかる諸費用も合わせて借入れることができる場合があります。なお、諸費用まで含めて借り入れることを「オーバーローン」と呼びます。

住宅ローンを頭金なしで組むメリットとリスク

ここでは頭金を用意せず、住宅価格の全額の住宅ローンを組むメリットとリスクについてご紹介します。両面を理解したうえで、自身に合った方法を選択しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット

欲しいと思ったタイミングで住宅を購入できる

頭金が貯まるまで住宅購入を控えていると、理想に近い物件が売りに出されたときに買うタイミングを逃してしまったり、頭金が貯まったときに欲しい住宅がなかなか見つからなかったりするおそれがあります。購入を先延ばしにしたために住宅ローン金利が上昇して、結果的に総支払額が増えてしまうというケースも考えられます。

一方で頭金を貯めてから住宅を購入すると、貯蓄ができるまで家賃を支払い続けることになります。住宅価格に加えて頭金を貯めるまでの期間の家賃が発生し、合計の負担額が増えることもあります。

このことから「今」購入したケースと数年間かけて頭金を用意するケースで比較したうえ、どちらのほうが少ない負担となるのかを考えると良いでしょう。また、頭金が貯まるのを待たずに住宅ローンを契約してマイホームを購入すれば、それだけ完済年齢が早くなり、余裕を持って老後を迎えることができるというメリットもあります。

手元に資金を残せる

頭金を多く支払うことで住宅ローンの借入額は下げられますが、短期的に見ると貯金が少なくなり、生活が苦しくなるおそれがあります。一方、頭金なしで住宅ローンを組めば手元に資金が残るので、住宅購入後に何らかの事情により所得が減少したとしても、一定期間の生活費を確保できます。

住宅ローン控除の恩恵が大きくなる

国税庁では、住宅ローン控除を次のように定義しています。

個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができます。

国税庁　住宅ローン控除を受ける方へ

この制度は住宅ローンなどの年末ローン残高の1%（上限40万円）を所得税や住民税（※1）から控除できる「税額控除（※2）」であり、頭金をなしとし住宅ローンの借入額を増やすことで控除額が大きくなります。

注意点としては、控除対象となる住宅ローンの年末ローン残高の上限は4,000万円までであること。また、そもそもの所得税や住民税の納税額が少ない場合、本来の納税額を超えた控除を受けることができないため、控除の恩恵が限定的となる場合があります。

※1：所得税から控除しきれなかった場合に住民税から控除
※2：所得控除ではないため上限40万円の税額を所得税や住民税から直接控除できる

頭金なしで住宅ローンを組むリスク

毎月の返済額が増える

頭金をなくして住宅ローンの借入額を増やせば、毎月の返済負担が重くなります。将来的に支出の増加や収入の減少が見込まれる場合、毎月の返済金額が多いと貯蓄がしにくくなります。結婚費用や子育て・教育費用、介護費用などの支出が発生するタイミングで必要な資金を確保できなくなるおそれがあるでしょう。

また、収入に対して住宅ローンの返済割合が多いと使える生活費が少なくなり、暮らしの質が下がりやすくなります。ご家庭の状況にもよりますが、住宅ローンの年間の返済額が年収の25％を上回ると、生活に支障が出やすいと言われています。

たとえば、世帯年収500万円の家庭の場合、住宅ローンの返済額は年間125万円（月額約10.4万円）以下が望ましいでしょう。なお、自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローン以外に借り入れがある場合、すべての借り入れの返済総額が年収の25％を超えないよう注意が必要です。

利息の負担が増える

住宅ローンの利息は借入残高に対して発生します。借入額が増えると返済期間が長期化しやすく、利息の総支払額が増える傾向があります。住宅価格に対する住宅ローンの借入額の割合のことを「融資率」といい、融資率が高くなると適用される金利が上がることもあるのです。固定金利型の住宅ローンである【【フラット35】】は、融資率が9割を超えると金利が高くなります。いくら総返済額に違いがでるのかシミュレーションしてみましょう。

借入期間：21年以上35年以下
借入金額：3,000万円、元利均等返済方式

※金利は、2020年6月融資実行時の最多金利

このように、融資率によって借入金利が変わる住宅ローンを利用する場合、頭金の額によって総返済額に大きな差がでてしまいます。

担保割れを起こすおそれがある

担保割れとは、借入残高よりも住宅の価値が低い状態を指します。住宅の価値は年を追うごとに下がっていきますが、借入額が多いと住宅ローンの返済スピードよりも価値の低下が早く、担保割れを引き起こすリスクが高くなります。担保割れを起こすと住宅ローンが残っている状況で住宅を売却する際に、売却金だけで借入金の完済ができません。それでも住宅を売却しなければならない場合には、不足分を自己資金でまかなう必要があります。

住宅ローン利用時に頭金の有無を決める際の注意点

頭金を支払うかどうかは、今後の家計の状況も踏まえて決定することが大切です。ここでは、頭金の有無を決める際の注意点をご紹介します。

返済困難にならないように注意する

頭金あり・なしにはそれぞれメリットとデメリットがあります。

• 頭金あり：頭金を入れると短期的に支出が増えるが、長期的に見ると頭金なしと比較して返済負担は軽くなる
• 頭金なし：住宅購入直後の支出増や収入減に対処しやすいものの、頭金ありと比較して毎月の返済負担は重くなる

月々の返済額や総返済額だけではなく家計の収支バランスも含めて事前にシミュレーションを行い、返済困難にならないことを前提に、頭金の有無や金額を無理のないように決めましょう。

住宅ローン契約時の諸費用分は現金で用意する

住宅を購入する際には、物件価格のほかに登記費用などのさまざまな諸費用が必要になります。

＜住宅取得に関する主な諸費用＞

不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士報酬、不動産仲介手数料、火災保険料、住宅ローン関係費用、引っ越し代などの経費

貯金の多くを頭金として払い出してしまうと、あとで諸費用を現金で支払えなくなるおそれがあります。金融機関によっては諸費用分も住宅ローンに組み込んで借入れることができますが、借入額が多くなり返済負担が重くなってしまいます。諸費用込みで住宅ローンを借りると担保割れや返済遅延のリスクもより高くなるため、諸費用分は現金を用意するのが望ましいです。頭金なしで住宅ローンを組む場合も同様に、借入額を抑えるために諸費用は現金で支払うと良いでしょう。

数カ月分の生活費は手元に残す

できるだけ早めに返済を終えたり、返済負担額を軽くしたりするために、頭金を多く入れようと検討されている方もいることでしょう。ただし、頭金を多く入れ「過ぎた」結果、予期せぬ出費や突然の収入減などから手持ち資金が枯渇してしまうのは避けたいところです。

とりわけ突然の収入減はコロナ禍である現在、現実問題として起きていることです。突然の解雇、雇止め、一時金（ボーナス）のカット、ベア（ベースアップ）の抑制（＝ライフプランで予定していた収入の減少）はより具体的で身近な現実問題として起きていることと感じているのではないでしょうか。

そして、こういった状況はジワジワと、長く続いていくことが予想されます。住宅を購入する際に頭金を入れる場合、こういった突然の出費や収入減に備えるためにも、数カ月分の生活費は残しておきたいところです。試算の目安として一般的に再建にかかる期間といわれる3〜6カ月分の生活費が残るような資金計画を立てておくと安心でしょう。

頭金を協力して用意する場合は名義に注意する

 住宅を購入する際の頭金を2名以上で協力して用意する場合は不動産名義（＝所有権の持分割合）に注意する必要があります。

ここでは、夫婦で協力して頭金を用意するケースで解説します。

例：4,000万円の住宅の購入に対して、夫と妻それぞれの預貯金額から頭金として400万円ずつ用意し、残債の3,200万円は夫が住宅ローンを利用して調達。

上記のケースにおいては、住宅の購入のための費用をそれぞれどの程度負担したかで所有権の持分割合を決定します。具体的には、住宅購入価格4,000万円のうち、夫が3,600万円、妻が400万円の負担となるため、夫9:妻1の割合で所有権の持分割合を登記する必要があります。

もし負担額と異なる割合で登記した場合、夫婦といえども、贈与税の課税対象と見なされる場合があります。そのため、負担割合と所有権の持分割合は同一とすべきでしょう。

※税務に関することは、税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

頭金あり・なしは長期的な収支計画をもとに考えましょう

頭金を支払うべきかどうかに正解はありません。十分な頭金を用意したほうが返済は楽になりますが、貯金に時間がかかり住宅購入が遅れてしまうと、完済年齢が遅くなり老後の生活に影響が出るおそれがあります。一方頭金なしの場合は月々の返済額が増えるものの、若いうちに住宅を購入すれば将来的に収入が上がり返済が楽になるケースもあります。長期的な資金繰り表（収支計画）を作成し、返済不能にならないかを確認したうえで、頭金を入れるかどうかを決定すると良いでしょう。

この記事では住宅ローンの組み直しの基礎から、そのメリットとデメリット、および注意点をご紹介します。これまでにない低金利時代における「お得なお金（おかね）」との付き合い方を知っていただく一助になれば幸いです。

【目次】
住宅ローンの組み直しとは？
住宅ローンを組み直すメリット・デメリット
住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点
住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しとは？

住宅ローンの組み直しを行うことで、返済総額の圧縮、毎月の返済額の軽減、借入期間の短縮、といった家計にも嬉しい効果が期待できます。ここでは住宅ローンの組み直しの意味と住宅ローンを組み直す主なシーンをご紹介していきます。

住宅ローンの組み直し（借り換え）の意味

住宅ローンの組み直しとは、住宅ローンの返済期間中に一括繰上返済で完済して別の住宅ローンに切り替えることです。

既存の住宅ローンの残債は新しい住宅ローンの融資金を利用して完済し、その後は金利の低い新しい住宅ローンを返済していきます。またこの行為を「借り換え」と呼ぶこともあります。

住宅ローンを組み直す主なシーン

住宅ローンの組み直しは次のようなシーンなどで、利用効果が期待できます。

「金利が高くて毎月の支払いが苦しく、利息を圧縮させたいとき」
「収入の減少により既存の住宅ローンの返済方法変更を申し出たが断られたとき」
「段階的に金利が上がる住宅ローンを契約していて、上昇するタイミングが迫っているとき」
「繰上返済を予定していたが、組み直しを行ったほうが受けられる恩恵が大きいとき」

また、国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、借り換え向け住宅ローンの割合は、全体の新規貸出額に対して3.2％（平成29年度）の割合となっています。

参考：「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

住宅ローンを組み直すメリット・デメリット

住宅ローンの組み直しによるメリットは多くの人にインパクトがある一方、場合によってはデメリットを感じる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは主なメリットとデメリットをお伝えします。

住宅ローン組み直しのメリット

令和2年においてもなお、日銀によるゼロ金利政策は継続しており、これに伴い住宅ローン金利も変動0.3%台、期間固定（3年、5年、10年）0.3%〜0.5%台という相変わらずの低金利で推移しています。このような金融政策を背景に、住宅ローン低金利時代における組み直しのメリットを解説していきます。

月々の返済額を抑えられる。

金利の低い住宅ローンに組み直した場合、利息の圧縮効果が見込めることから、返済額に占める利息の割合が減少し、月々の支払い額が下がる返済額軽減型のメリットがあります。一般的に住宅ローンの組み直しで返済額が抑えられるのは、返済期間が10年以上ある方、返済残高が1,000万円以上ある方といわれています。また、現在の住宅ローンと組み直し後の住宅ローンに1%以上の金利差がある方もその可能性があります。

返済期間を短縮できる。

住宅ローンの組み直しを行う場合、返済額を変えずに、返済期間を短くすることも可能です。返済期間が短くなれば、利息の合計額が減り、トータルの支払額が減少する期間短縮型のメリットがあります。

団体信用生命保険（団信）の内容を変更できる。

団体信用生命保険は、それぞれの保障において該当する所定の状態になった場合に債務の返済が不要となる生命保険のことを言います。

これまでの住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローン組み直しにより終了するため、新しい団体信用生命保険に加入することになります。強制加入、任意加入は銀行など金融機関により異なりますので確認してみてください。

最近の団体信用生命保険の保障内容はとても充実しています。保障内容は取り扱っている銀行など金融機関により異なりますが、介護保障、3大疾病保障、身体障害保障、死亡保障などが付保されており、配偶者が保障を受けられるものもあります。

リフォーム資金も同時に借り入れできる

家が古くなっていてリフォームを実施したい場合にも、住宅ローンの組み直しが選択肢の一つとなります。一般的にリフォームローンを組むより住宅ローンのほうが金利が低く、分けて借りるよりも負担を抑えやすくなります。ただし、利用条件が設けられていることが多いので、こちらも事前に金融機関に相談してみてください。

住宅ローン組み直しのデメリット

住宅ローン組み直しのデメリットは、諸費用が発生することです。住宅ローンの組み直しをする際は、住宅ローンの契約に関する費用だけではなく、現在の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などがかかります。これらの諸費用の総額は、一般的に数十万円かかると言われています。

また、金利の下げ幅が小さい場合は、逆に支払総額が増えることもありますので注意が必要です。借り換え先候補の金融機関に、返済シミュレーションを依頼して検討しましょう。

住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点

最後に、住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点をお伝えしていきましょう。「返済額の減額などメリットがあるか」「所得税での控除適用があるのか」「団体信用生命保険の保障内容は」など、各種要件を把握しておくことが必要です。

組み直し時にも融資審査がある

住宅ローンの組み直し時にも、初めて住宅ローンを契約したときと同様に融資審査が行われます。契約者の勤務状況、経済状況、与信などが変化した場合、審査に通過できない可能性があります。また、基本的に同一の金融機関で別の住宅ローンへの組み直しは行えないか、できてもメリットが少ないです。

審査には一定の時間がかかります。既存の住宅ローンの返済が厳しく、延滞しそうなタイミングで組み直しを申し込んでも、融資が間合わない可能性があるため、余裕を持って行動を起こす必要があります。

住宅ローン控除が最大限受けられないことがある

住宅ローンの組み直しをした場合、一定の要件を満たさないと住宅ローン控除が認められません。組み直しによって住宅ローン控除が認められる一定の要件は、次のすべての要件を満たすケースです。

「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること」
「新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

参考：「No.1233　住宅ローン等の借り換えをしたとき」（国税庁）

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないケースがある

契約者の身体上に何らかの疾患がある場合、団体信用生命保険に加入できないことがあります。銀行など金融機関によっては団体信用生命保険の加入を融資の条件としているところがありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としているため、団体信用生命保険に加入できない状況であったとしても住宅ローンを組める場合もあります。

住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しでより低金利な住宅ローンを選択すれば、返済の負担が少なくなり、家計に「お得」と「ゆとり」が生まれます。また、団体信用生命保険の充実保障も期待できるでしょう。

コロナ禍もあって、当分の間は低金利政策が続くと予想されます。ですが、定石が通用する局面ではなく、実際に令和2年3月から4月にかけては長期固定金利が上昇しました。この時代に合わせた住宅ローンの組み直しを検討し、将来へのインフレヘッジ担保としておくことが賢い家計のあり方と言えるでしょう。