ただし、医療費控除は確定申告で行う必要があり、住宅ローン控除についても1年目は必ず確定申告で行わなければなりません。

この記事では、医療費控除や住宅ローン控除の仕組みを解説するとともに、確定申告の際の注意点についても解説します。

【目次】
医療費控除とは？
住宅ローン控除とは？
医療費控除と住宅ローン控除の併用は可能？
2022年4月より改正される住宅ローン控除の内容

医療費控除とは？

医療費控除とは、1年間に自分や家族が支払った医療費の合計が10万円以上となった際に、確定申告を行うことで10万円を超えた部分が所得控除の対象となり、所得税の還付を受けられるものです。

医療費控除の制度の概要

この1年間とは1月1日から12月31日を指し、その間に支払った医療費が対象となります。また、医療費控除の対象となる医療費は、納税者本人に加え、生計をひとつにする配偶者やその他の親族が支払ったものも含まれます。

そして、ここでいう生計をひとつにするとは、日常生活における資金源が一緒かどうかで判断します。基本的に、医療費控除の対象となる金額は、以下の式で計算した金額で、限度額は200万円です。

医療費控除の対象となる金額＝実際に支払った医療費－生命保険などで補填される金額－10万円

ただし、その年の総所得金額が200万円以下の人は、上の式の「－10万円」の部分を「総所得金額×5％」に置き換えて計算します。

したがって、総所得金額が150万円で、生命保険などで補填される金額がなければ、「実際に支払った医療費－7万5,000円」が医療費控除の対象となりますので、「支払った医療費の合計が10万円以上」でなくても、確定申告を行うことで所得税の還付を受けることができます。

また、医療費控除の対象となる医療費は、原則として診察や治療の対価として医師や歯科医師に支払う費用です。この中には、処方された薬代も含まれますし、治療に必要とみなされた場合は、義足や杖、コルセットの購入費用も医療費控除の対象となります。

さらに、風邪を引いた際に自分で、薬局などで購入した風邪薬代も、医療費控除の対象となることを覚えておきましょう。

逆に医療費控除の対象とならない医療費とは、病気の治療のための費用とみなされないものです。代表的な例として、容姿を整えるための美容整形や歯列矯正が挙げられますが、このほか、人間ドックや健康診断の費用も医療費控除の対象とはなりません。

ただし、これらによって病気が見つかり、治療を行った場合は対象となります。

控除を受けるためには確定申告が必要

医療費控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。そして確定申告の際には、医療費控除の明細書を作成し、確定申告書に添付して提出しなければなりません。

医療費控除の明細書には、「誰が」「どの医療機関で」「いくら支払ったか」や「医療費の種類」、そして「補填される金額」を記載する必要があります。

かなり手間のかかる作業ですが、国税庁が用意している「確定申告書作成コーナー」を利用すれば、比較的簡単に作成できます。

医療費の計算を行う際、生命保険や高額医療費制度などで補填される金額があれば、それを差し引くことを忘れないようにしましょう。

確定申告の時期は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです。ただし、医療費控除など還付されるものだけの申告（還付申告）であれば、それよりも前（翌年の1月）から受け付けています。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金特別控除」といい、自分が居住するための住宅を、ローンを利用して購入した場合に、その後一定期間、その年の年末時点の住宅ローン残高に応じた税額控除を受けられる制度です。

住宅ローン控除の制度の概要

住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件を全て満たす必要があります。

• 自分が住むための家の購入であること
• 家を取得した日から6ヶ月以内に居住し、その年の年末時点まで引き続き居住していること
• 取得した家の床面積が50㎡以上（もしくは40㎡以上50㎡未満）であり、その半分以上が居住のために使われていること
• 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
• 利用している住宅ローンが、10年以上に渡り分割して返済する方法になっていること

これらの要件を満たすことで、基本的には年末時点の住宅ローン残高の1％が10年間税額控除されます。

契約日や居住開始日によっては、住宅ローン控除の期間が特例によって13年間に延長されますが、11年目から13年目までの控除額は、以下の計算式によって求められた額のどちらか少ない額が適用されます。

• 年末時点の住宅ローン残高×１％（上限40万円）
• 住宅購入金額（消費税分を除く、上限4,000万円）×２％÷３

ちなみに13年間の適用を受けることができるのは、以下のどちらかに当てはまる場合です。

1. 消費税10％が適用される住宅を購入し、2020年12月31日までに居住を開始したケース
2. 契約を2020年10月から2021年9月末までに行った注文住宅および、2020年12月から2021年11月末までに行った分譲住宅で、2022年12月31日まで居住を開始したケース

住宅ローン控除を受けるためには？

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に必ず確定申告を行う必要があります。

住民票・登記簿・住宅を購入した際の契約書などが必要となりますので、事前に準備しておきましょう。会社員であれば2年目以降は、年末調整で対応可能です。

医療費控除と住宅ローン控除の併用は可能？

医療費控除と住宅ローン控除は、併用することができます。併用方法については、以下で詳しく解説していきます。

医療費控除と住宅ローン控除は併用できる

住宅ローン控除は、会社員の場合、2年目以降は年末調整で行うことができますが、医療費控除は確定申告が必要です。

では、会社員で住宅ローン控除の適用が2年目以降（住宅ローン控除適用期間：10年）の場合、医療費控除と併用した際、控除の流れはどのようになるのでしょうか？

以下に具体例を挙げて解説します。

【モデルケース】

• 所得控除後の課税所得金額：500万円
• 年末時点住宅ローン借入残高：2,500万円
• 1年間にかかった医療費：15万円（補填される金額はなし）

まず、会社員で住宅ローン控除の適用が2年以降であることから、住宅ローン控除は年末調整で受けることができます。

課税所得金額は500万円ですので、それに応じた所得税額は57万2,500円ですが、年末調整を行うことにより、年末時点の住宅ローン残高の1％（25万円）が所得税額から差し引かれ、最終的な所得税額は32万2,500円です。

そして、1年間にかかった医療費は15万円ですので、それから10万円を引いた5万円が医療費控除額です。医療費控除は所得控除のひとつですので、確定申告を行うことにより5万円×20％（課税所得金額に応じた税率）である、1万円が還付されることになります。

併用するメリットと注意点

医療費控除と住宅ローン控除を併用するメリットは、それぞれの控除方法の違いを理解しておくとわかりやすいかもしれません。

医療費控除は所得控除ですので、課税所得金額を下げる効果があります。それに対し、住宅ローン控除は税額控除ですので、最終的に算出した所得税を減額できます。

さらに、所得税から引き切れなかった部分については、住民税からも引くことができます。併用することにより、節税効果がより高まることが実感できるでしょう。

なかには夫婦でペアローンを組み、住宅を購入された人もいらっしゃると思います。その場合は、夫婦どちらも住宅ローン控除の適用を受けることができます。

そして、医療費控除の併用は、所得金額の大きいほうで行うようにしましょう。そうすることで、より大きな節税効果を得ることができます。

また、合わせて、ふるさと納税を行っている人もいるかもしれません。ふるさと納税はワンストップ特例制度を利用することで確定申告を不要にすることができますが、医療費控除の確定申告を行う場合はワンストップ特例制度を利用することができません。

その際には、ふるさと納税にかかる寄付金控除の確定申告も忘れずに行うようにしましょう。

還付金を受取れるタイミング

医療費控除の確定申告を行い、還付金を受取れるタイミングは、税務署に確定申告書を提出してから1ヶ月～1ヶ月半後です。申告書の提出が早いほど、還付金を受取るタイミングも早くなるでしょう。

特に上述したとおり、還付申告であれば、通常の確定申告時期よりも前に提出することができます。還付申告すれば、より早く還付金を受取れる可能性があるので、還付金を早く受取りたい人は検討してみてください。

2022年4月より改正される住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除の内容については、2022年4月より改正されることが決まっています。まず、控除率が現行の1％から一律0.7％に引き下げられます。期限は4年間延長され、2025年までの適用となります。

また、所得要件が2,000万円に緩和され、購入する住宅の環境性能によって、住宅ローンの借入限度額が決められた点も大きな改正点といえます。

今後住宅を購入される際には、住宅ローン控除の改正内容についても十分に理解しておく必要があるといえるでしょう。

【目次】
住宅ローン利用時に取り交わす契約書等の書類の種類
住宅ローンの契約書についての注意点
住宅ローンの契約書を紛失した場合の対応
一括返済を行う際のタイミングと完済後の資金計画は合わせて考えよう

住宅ローン利用時に取り交わす契約書等の書類の種類

住宅ローンの契約手続きではさまざまな書類のやりとりが発生します。手続きの際に作成する契約書等の種類や内容について解説します。

金銭消費貸借契約書

金銭消費貸借契約書はお金の貸し借りが発生する際に交わす契約書です。住宅ローンやそのほかのローンのように金融機関からお金を借りる場合や、奨学金を借り入れる際にも使用されます。なお金銭消費貸借契約とは、お金を借り「後日返済を行います」という契約を意味し、「金消」と略して呼ばれることもあります。

金銭消費貸借契約書には当事者の情報のほか、どのくらいのお金を借りたかという融資額や返済に関する条件が細かく記載されています。

• 貸主（金融機関）の名前・住所
• 借主（債務者）の氏名・住所
• 借入金額
• 金利タイプ（固定金利・変動金利など）
• 適用金利
• 返済方式（元金均等返済・元利均等返済）
• 返済日
• 返済額（毎月・ボーナス月）
• 返済期間
• 遅延損害金の利率
• 連帯保証人が必要な場合はその人の氏名・住所

通常、金銭消費貸借契約書は2通作成され、債権者と債務者の双方が実印を押し、印紙税を納付（収入印紙を貼付）したものを各自が保管します。

抵当権設定契約書

抵当権とは、住宅ローンの契約者が万が一返済不能に陥った場合に、金融機関や保証会社が対象の物件を差し押さえて売却し、返済の一部に充てることができる権利です。抵当権設定契約書は住宅ローンを利用する際に必ず取り交わす契約書ですが、金融機関によっては金銭消費貸借契約書と一体になっていることもあります。そのような契約書を「金銭消費貸借兼抵当権設定契約書」と呼びます。

抵当権設定契約書には抵当権者や抵当権設定者に関する情報、融資の内容、条件などが記載されています。

• 抵当権者（金融機関）の名前・住所
• 抵当権設定者（住宅ローン申込者つまり債務者）の氏名・住所
• 借入金額、借入日、返済期日、適用金利
• 登記手続きに関する費用負担の内容　など

抵当権設定契約書は原本を金融機関が保管し、住宅ローンの申込者は写しを受け取ります。

団体信用生命保険申込書兼告知書

住宅ローンの利用にあたっては、団体信用生命保険への加入が必須となることが多いです。団体信用生命保険へ加入するには、金融機関が指定した保険会社に申し込みを行う必要があります。その際には申込書と併せて現在の体況を報告する「告知書」を提出します。申込書については複写式になっているケースが多く、その場合は本書を保険会社が、控えを申込者が保管します。

保証委託契約書

住宅ローンを利用する際、保証人が不要である代わりに保証会社を利用するケースがあります。その際、住宅ローンの申込者と保証会社との間で交わす契約書のことを「保証委託契約書」と呼びます。

保証委託契約書には、住宅ローン利用者の氏名および住所のほか、保証会社の名前や住所を記載するほか、保証料の内容や支払方法、保証料の返還が発生する場合は返還方法などが記載されています。保証委託契約書は本書を保証会社が保管し、住宅ローンの申込者は写しを受け取ります。

また、多く金融機関においては住宅ローンの契約約款のなかに「保証委託約款」としてその詳細を明記しています。

住宅ローンの契約書についての注意点

住宅ローンに関わる契約書は書面を金融機関が用意するケースがほとんどです。そのため、記載内容が実際に契約する内容と相違ないかを必ず確認してください。ここでは、契約書をチェックする際にどのような点に注意するべきか解説します。

契約書の内容をよく確認のうえ捺印する

契約書は文字量が多く専門的な用語が使用されており、手間を嫌ってわからない点についてついつい読み飛ばしてしまいがちです。しかし、後々のトラブルを避けるためにも、契約書の内容についてはしっかりと理解したうえで捺印する必要があります。捺印は「契約内容について同意した」という意思表示になることを覚えておきましょう。

できれば、事前に契約書を見せてもらい、内容に間違いや不備がないかどうか確認するようにしましょう。もしも記載されている内容に誤りがあったり、書かれていない内容を見つけたりした場合は、締結前に金融機関の担当者に連絡をし、作成し直してもらうようにしてください。そのうえで再度確認し、間違いがないことを確認したうえで、契約書に捺印しましょう。

契約書や書類の控えは保管しておく

通常、印紙税の対象となる文書については2通作成し、各々が捺印したものを保管する決まりです。また印紙税の対象外の文書については、金融機関もしくは保証会社、さらには保険会社が本書を保管し、住宅ローンの申込者は控えを受け取ります。いずれも重要な書類ですので、なくさないように保管しておきましょう。

住宅ローンの契約書を紛失した場合の対応

契約書の原本・控えは契約時だけではなく、すまい給付金の申請時など、さまざまなケースで必要となります。もし紛失してしまった場合は、再発行ができるのでしょうか。

住宅ローンの契約書は再発行できる？

住宅ローンの契約書は再発行ができないケースが多いです。ただし、契約先の金融機関や保証会社等が原本を保管しているため、相談すれば写しをもらえる可能性があります。ただし、契約書の写しは郵送されるケースが多く、手元に届くまで時間がかかります。申請の期限が迫っているといった場合は、早めに連絡し、速達で送ってもらうか、契約先に直接取りに行くなどの方法を検討しましょう。

インターネット上でダウンロードできるケースも増えている

近年はインターネット上で契約を行う「電子契約」を活用している金融機関もあります。電子契約は契約書に貼付する印紙税が不要というメリットがありますが、契約書を紙として受け取れないという点に注意が必要です。電子契約で住宅ローンの契約を結んだ場合、契約書は会員ページなどからダウンロードすることで取得できますので、必要に応じて印刷して利用すると良いでしょう。

住宅ローンの契約をスムーズに進めるために

住宅ローンの契約の際には、「金銭消費貸借契約書」や「抵当権設定契約書」などさまざまな契約書を取り交わします。また、住宅購入の際には不動産会社と「売買契約書」を結んだり、注文住宅を購入する際には「工事請負契約書」を交わしたりと、多くの契約書をやり取りします。

契約までの期間を短縮することを考えるあまり、契約書の内容のチェックを疎かにしてしまうケースも見受けられます。後にトラブルを引き起こさないように、手続きの流れの中で契約書のひな型を前もって見せてもらい、どのような内容が記載されるのかを確認するようにしましょう。

住宅ローンの契約は借入金も高額で返済期間も長く、返済完了までずっと効力を持ちます。信頼できる金融機関・不動産会社だから大丈夫だろうと過信せず、契約の際にはどのような契約であっても、内容を細かくチェックしてください。そして、納得がいかない場合は絶対に捺印しないように心掛けましょう。

【目次】
住宅ローンの連帯保証人とは？
住宅ローン利用時に連帯保証人は必要？
住宅ローン利用時に連帯保証人を立てる際の注意点
連帯保証人を立てることのメリット・デメリットの比較が大切

住宅ローンの連帯保証人とは？

まずは、住宅ローンにおける連帯保証人の役割や責任の内容について解説します。

連帯保証人とは

連帯保証人とは、住宅ローンを利用している人が何らかの理由で返済ができなくなったときに、代わりに返済する義務を負う人のことです。連帯保証人と似ている言葉で「保証人」がありますが、責任の範囲が異なります。

保証人は、債務者（住宅ローンの名義人）に返済能力があれば、代わりに返済することを拒否できます。保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」という３つの権利が保障されていて、前述した「債務者に返済能力があれば、代わりに返済することを拒否できる」という権利は、「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」に該当します。また「分別の利益」という権利は「複数の保証人が債務者に代わって返済する場合、保証人の人数で等しく分けた金額だけを負担すれば良い」というものです。

一方、連帯保証人にはこれらのような権利がないため、債務者に返済能力があったとしても代わりに返済する義務があります。つまり、連帯保証人の責任は保証人よりも大きいのです。
ちなみに、住宅ローンを利用する際の保証人は「連帯保証人」を意味することが一般的です。

連帯保証人と連帯債務者、物上保証人との違い

連帯保証人と似た言葉に「連帯債務者」と「物上保証人」があります。それぞれの役割や責任の内容の違いについて紹介します。

連帯保証人は、債務者が返済できなくなった際に返済義務を負う人のことです。そして、その支払いは主たる債務者と共同で行わなければならないとされています。しかし、連帯保証人は債務者ではないため、住宅ローン控除の利用や団体信用生命保険への加入はできません。

一方の「連帯債務者」は、主たる債務者（住宅ローン名義人）と同じ返済義務を負う人のことです。連帯債務者は主たる債務者と同じ返済義務を負うことから、持分割合に応じた住宅ローン控除の適用が受けられ、さらには団体信用生命保険への加入も認められるケースがあります。

※住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」と言い、所得税および住民税の一部から住宅ローン残高に応じた一定額が控除される制度です。

「物上保証人」とは、他人の債務（ローン）を担保するために、自分が持っている土地などの財産に抵当権を設定する人のことです。担保を提供するという意味から、「担保提供者」とも言われます。物上保証人には、債務者の債務（住宅ローンの返済）を全額負担する義務はありません。単純に、その担保として提供した財産の範囲までを負担することになります。

一方の連帯保証人は、債務者が返済できなくなった際に代わりに債務（住宅ローン）を返済する義務があることからも、物上保証人よりも責任が大きいと言えるでしょう。

住宅ローン利用時に連帯保証人は必要？

住宅ローンを利用する際に連帯保証人は必要になるのでしょうか。

住宅ローン利用時に連帯保証人は原則不要

一般的な住宅ローンの利用において、連帯保証人が必要となるケースはほぼありません。なぜなら、購入する物件を担保として融資を受けるので、貸し倒れのリスクを最小限に抑えることができるからです。銀行は対象となる物件に抵当権を設定し、住宅ローンの名義人が返済できなくなった場合には担保物件を任意売却して残債の支払いに充てます。

しかし、特定のケースにおいては、住宅ローンの利用時に連帯保証人を求められることがあります。では、連帯保証人の設定が必要となるケースとはどのような場合なのでしょうか。

連帯保証人の設定が必要な３つのケース

連帯保証人が必要となる一つ目のケースは、「収入合算」を利用して住宅ローンを組む場合です。住宅ローンの収入合算とは、配偶者や親、子供などの収入を合わせて住宅ローンを利用することで、借入額を増やせるというメリットがあります。そして、この収入合算の対象者（配偶者など）は連帯保証人、もしくは連帯債務者となります。

二つ目は住宅ローンの「ペアローン」を利用する場合です。住宅ローン契約におけるペアローンとは、住宅価格に対して夫婦などがそれぞれの持分割合に応じた住宅ローン契約を申し込み、お互いの連帯保証人となることです。

ペアローンを利用するメリットは「借入可能額を増やすことができる」「お互いが持分割合に応じた住宅ローン控除を利用できる」「各自が団体信用生命保険に加入できる」という点です。ただし、住宅ローン契約が２本となることから諸経費が多くかかるというデメリットもあります。
ペアローンを利用して住宅ローンを組んだ場合、担保となる物件は夫婦の共有名義です。したがって、それぞれの持分で登記をする必要があります。

三つ目は、自営業者やフリーランスなど、収入の安定性がないと判断された場合です。住宅ローンの審査結果次第では、金融機関から連帯保証人を求められるケースがあります。

住宅ローン利用時に連帯保証人を立てる際の注意点

連帯保証人を立てる際にはいくつか注意点があります。

連帯保証人になる際のリスクを説明したうえで依頼する

連帯保証人は債務者（住宅ローン名義人）が返済できなくなった場合に、そのローン残債全額に対して返済義務を負うことになります。さらに債務者が自己破産をしても、連帯保証人としての返済義務が無くならないという点に留意しなければなりません。

返済期間中は連帯保証人の変更が難しい

「収入合算」や「ペアローン」を利用して連帯保証人を設定してしまうと、その後連帯保証人を変更するためは債権者である金融機関の承諾が必要になります。ただし、金融機関に相談したとしても変更が認められることは稀です。その場合は、借り換えという方法で連帯保証人の変更を検討できますが、いつでも借り換えできるというものではありません。そのときの年収や体況などの条件次第では、期待するほどの金額を借り入れできない場合があります。他にも、直近に大きな病気をしたといった理由から団体信用生命保険に加入できず、借り換え自体ができないケースもあり得ます。

さらに注意しておきたいのは、「ペアローン」利用中に離婚してしまうケースです。離婚後に誰も物件に住まなければ売却して完済する方法がありますが、どちらかが住み続けるのであれば、住宅ローンの借り換えが必要になります。たとえ売却する場合であっても、査定結果によっては売却価格だけでは完済できず、借金が残ってしまう可能性もあるので注意しておきましょう。

連帯保証人を立てることのメリット・デメリットの比較が大切

住宅ローンを申し込む際に連帯保証人が必要となるのは、主に「収入合算」もしくは「ペアローン」を利用する場合です。借入可能額を増やせることや、ペアローンにおいては住宅ローン控除や団体信用生命保険に加入できるなどのメリットがありますが、それに伴うデメリットもあります。特に収入合算を利用する場合は、主たる債務者が返済できなくなったとしても返済義務は無くなりません。そのため、主たる債務者の収入が減少した場合であっても、その後の返済を続けていくことができるかどうか契約時に考える必要があります

また、ペアローンを利用する場合も団体信用生命保険で保障されるのは、契約者の持分にあたる住宅ローン残高のみです。持分割合によっては、残された側の負担が大きくなることも考えられます。

これらのメリットとデメリットを比較してメリットのほうが上回る場合に、連帯保証人を立てた住宅ローンの利用を検討してみましょう。もちろん、その際には今後の返済計画を立てることも忘れないようにしてください。

【目次】
住宅ローンを一括返済するメリット
住宅ローンを一括返済するデメリット
住宅ローンを一括返済する際の注意点
一括返済を行う際のタイミングと完済後の資金計画は合わせて考えよう

住宅ローンを一括返済するメリット

住宅ローンの借入残高を一括返済することで、どのようなメリットを得られるのでしょうか。

利息を抑えられる

一括返済を行うと、支払ったお金は元金部分に充てられ、それ以降支払利息の負担がなくなります。そして利息総額の削減は、そのまま総返済額の圧縮に繋がります。

保証料の返金を受けられる

住宅ローンを利用する際に、保証料を一括で前払いしている場合は、一括返済を行うことで保証期間である返済期間が短くなり、短縮分の保証料が返戻されるケースがあります。ただし、返戻の際には手数料などの費用が発生することもあり、どのくらいの金額を受け取れるかは利用する金融機関や保証会社によって異なる点に注意が必要です。

心理的な負担を軽減できる

住宅ローンの月々の返済が収入に対して大きな割合を占めるという方も少なくないでしょう。住宅ローンの返済は家計の負担になるだけでなく、心理的な負担になっているケースも珍しくありません。一括返済を行いその後の月々の返済をなくせば、借金から解放され、心理的な余裕を生むことにも繋がります。

住宅ローンを一括返済するデメリット

住宅ローンの一括返済には、メリットばかりでなくデメリットもあります。一括返済を行う場合には、事前にメリットとデメリットの双方をしっかりと確認することが大切です。

一時的に手元資金が大きく減少する

一部繰上返済を行う際にも言えることですが、一括返済を行うと一時的に手元にある資金が減少します。まとまった資金ができたからといってすべてを一括返済に充ててしまうと、その後突発的に発生する入院や手術などの支出に対応できなくなるおそれがあります。

一括返済後、発生した支出を賄うだけの資金がない場合は、別途融資を利用せざるを得ない状況となります。多くの融資は住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。一括返済によって住宅ローンの利息が減っても、新たな融資の利用により負担が増えては本末転倒です。

そのため、一括返済を行う際は、支払った後に緊急時の予備資金としてある程度のお金が手元に残るかを確認してから実行するようにしましょう。また退職金のすべてを一括返済に回すことも禁物。リタイア後のライフプランを考えながら、余裕をもった返済方法を考えるようにしてください。

手数料・未払い利息がかかることがある

一部繰上返済の手数料を無料とする金融機関も増えていますが、一括返済の場合は手数料が発生することが一般的です。

※固定金利型の住宅ローンの代表商品である【【フラット35】】は一括返済の手数料がかかりません。

また一括返済を行う際には、前もって金融機関に連絡が必要なケースもありますので、どのような手続きが必要なのか事前に確認しておきましょう。

通常一括返済を行う際には、金融機関の営業日に店舗に出向き、一括返済を行いたい旨を申し出て書類提出などの手続きを行う必要があります。そして一括返済日の前日までに返済用の口座にお金を入れておき、当日に金融機関が指定した口座へ入金します。

なお、変動金利かつ元利均等返済方式の住宅ローンを利用している場合は、一括返済時に未払い利息が発生することがあります。未払い利息は、急激な金利上昇の際に毎月支払う利息の額が返済額よりも大きくなってしまうときに発生します。

変動金利型の住宅ローンにおいて元利均等返済方式を選択している場合、通常半年ごとに金利が見直されます。ただし、見直された金利はすぐに適用されるわけではなく、5年ルールといって5年間は毎月の返済額には反映されません。また5年後に変更される返済額についても、125%ルール（1.25倍ルール）が適用され、変更前の返済額に対して125%を超えないようになっています。

これら2つのルールにより、急激な金利上昇が見られた際には、5年経過後の返済額見直しの際に、利息部分の金額が月々の返済額を上回ってしまうことがあります。もし一括返済を行う際にこのような現象が起きていた場合は、未払い利息の清算を行う必要があります。

住宅ローンを一括返済する際の注意点

一括返済を行う際は、これまでに述べたメリット・デメリット以外にも注意しておきたい点があります。特に住宅借入金等特別控除の適用がなくなるという点については、一括返済を行う前にシミュレーションを行い、今が一括返済のベストなタイミングなのか確認してください。

抵当権抹消登記を自ら行う必要がある

住宅ローンを利用する際には、融資対象となる物件に対して抵当権が設定されます。抵当権は万が一契約者が返済不能になった場合に、金融機関もしくは保証会社が物件を差し押さえて売却し、債権を回収できるようにするものです。

一括返済によって住宅ローンを完済すれば抵当権は不要になるため、権利を抹消する手続き（抵当権抹消登記）を行います。金融機関によっては司法書士を紹介してくれる場合もありますが、自分で登記することもできます。

司法書士に頼むと報酬が別途必要になるため、費用を抑えたい方は自身で行ってみてください。手続きは法務局で行いますが、方法がわからない場合には現地で相談も可能です。

抵当権抹消登記は必ずやらなくてはならない手続きではありません。しかし、そのままにしておくと売却や相続の際に余計な手間がかかる原因になります。一括返済を行う場合は、同時に抵当権を抹消しておきましょう。

住宅ローン控除は利用できなくなる

一括返済を行うと住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。したがって、住宅ローン控除の適用期間がまだ残っている場合は、一括返済を行うことによって得られる利息削減額と、残りの住宅ローン控除の適用期間に受けることができる控除額合計を計算し、どちらのメリットが大きいかを必ず確認するようにしましょう。

もし住宅ローン控除の残適用期間に受けることができる控除額のほうが削減できる利息額よりも大きいのであれば、一括返済を行うタイミングは住宅ローン控除の適用期間終了後に延ばすことを考えてみてください。

団体信用生命保険の保険期間が終了する

団体信用生命保険は住宅ローンの完済と同時に保険期間が満了となります。したがって、完済後に住宅ローンの契約者に万が一のことがあっても保険金が支払われることはありません。

団信の保障内容が充実しているといった理由から、住宅ローン申し込みの際に契約していた保険の保障内容を一部団信に置き換えていた場合は、再度保険会社にて必要な保険に加入すると良いでしょう。

ただし一括返済時の年齢によっては保険料が高くなることや、体況によって希望の保険に加入できないおそれもある点に注意が必要です。

一括返済を行う際のタイミングと完済後の資金計画は合わせて考えよう

まとまった資金ができたからといって、そのときが一括返済のベストなタイミングとは限りません。特に子供の教育費用の支出など、予定されているライフイベントがある場合は、支出に影響のないよう配慮することが大切です。

自身でシミュレーションを行って比較することはもちろん、不安な場合には完済後のライフプランを含めて、「返済のタイミング」や「完済後の保険の見直し」、さらには「老後の資金形成の方法」についてFPに相談してみてるのも良いでしょう。そのうえで、自身に一番合った返済方法を検討してみてください。

【目次】
住宅ローン返済中の住宅は賃貸に出せるの？
住宅ローン返済中に賃貸に出す場合の注意点
住宅ローン返済中の「賃貸」についてよくある質問
住まなくなった家を賃貸に出す以外の方法

住宅ローン返済中の住宅は賃貸に出せるの？

原則として、住宅ローン返済中の住宅は賃貸に出すことはできません。なぜなら、住宅ローンの融資条件については契約できちんと定められており、契約した項目以外の目的で利用することは契約違反となるからです。

住宅ローンがある住宅は原則賃貸できない

住宅ローンで借り入れた資金使途については、「自分や家族が住むための住宅の購入資金」および「住宅ローン利用時の諸費用の支払い」に限られており、それ以外の目的で利用することはできません。さらに、住宅ローンを利用して購入した物件については、完済もしくは売却するまで自分たちが住み続けなければならないとされています。

もし借入先の金融機関に無断で賃貸に出した場合は契約違反となり、住宅ローンの残高の一括返済、あるいは金利が高い他のローンへの切り替えを求められるおそれがあります。そのようなリスクを避けるためにも、賃貸に出したいと思った段階で、必ず借入先の金融機関に相談し、賃貸住宅向けのローンへの借り換え手続きを行うようにしてください。

賃貸住宅向けのローンとして代表的なものが、「不動産投資ローン」です。基本的には賃貸経営を目的としており、住宅ローンとは融資の目的が異なります。不動産投資ローンは、個人への融資ではなく事業を行う投資家への融資となるため、融資限度額が高く設定されています。また不動産投資ローンは「物件の価値」や「利益を上げるための力や仕組み」なども判断基準となっているため、住宅ローンと比べて審査基準が厳しく設定されている傾向があります。

不動産投資ローンへ借り換えを行う場合に、手数料や保証料などの諸費用が発生することがあります。さらに金利も住宅ローンと比べて高めに設定されているため、結果的に総返済額が増えてしまうという点にも注意が必要です。

また、不動産投資ローンへの借り換えを行う場合は、住宅ローンの借入先が民間の金融機関か、住宅金融支援機構かで契約内容および借り換え方法が異なります。民間の金融機関の場合は、ローンの種類を変えて同じ金融機関と契約することになります。一方、民間金融機関とともに【フラット35】を提供している住宅金融支援機構では、基本的に不動産投資ローンの取り扱いがないため、新たに民間の金融機関と不動産投資ローンの契約を行うことになります。

条件次第では賃貸できるケースはある

例えば、転勤によって遠方に移り住んだり、親の介護のために一時的に実家に帰ったりするケースであれば、住宅ローン返済の継続に問題がないことを条件に賃貸に出せる可能性があります。ただしそのようなケースであっても、「最終的には申込者本人が購入した家に戻ってくる」「賃貸中は管理者をつける」などの条件が設けられることが多いため、今後の状況も踏まえてどうするのかを検討する必要があります。

住宅ローン返済中に賃貸に出す場合の注意点

金融機関との交渉がうまくいき、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出せたとしても、以下の点に注意する必要があります。

住宅ローン減税が適用されなくなる

住宅ローン控除期間内の物件を賃貸に出すと、控除の要件である「自ら居住する住居であること」を満たさなくなります。そのため、賃貸に出している期間は住宅ローン減税を受けることはできません。ただし、控除期間内に自宅に戻った場合には、残りの控除期間において住宅ローン減税を再び受けることができます。

普通借家契約で賃貸に出すと自宅に戻れなくなるおそれがある

賃貸に出す場合には、契約内容にも注意しなくてはなりません。賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。賃貸住宅には「契約期間」が決められており、「普通借家契約」は1年以上、上限なしの契約期間を設けた契約形態となります。一般的な契約期間は2年間で、その後は借主が更新することによって賃貸契約を継続できます。貸主に正当な解約理由がない限り契約は更新されるため、借主は同じ家に住み続けることができます。

一方、「定期借家契約」は契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約です。つまり、契約期間が満了したら借主は原則として退居しなければなりません。

＜定期借家契約の締結において満たすべき要件＞

• 契約期間を定めること
• 書面によって契約すること
• 契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了することを、あらかじめ貸主が借主に対して書面（契約書ではないもの）を交付して説明すること

定期借家契約について中途解約ができるかどうかは特約で定められています。ただし、やむを得ない事情によりその賃貸を使用することが困難となった借主（床面積が200平方メートル未満の住宅に居住している借主に限る）は、特約がなくても中途解約ができます。反対に契約を延長したい場合は、当事者双方の合意による再契約が必要となります。

普通借家契約での貸主の正当な解約理由として、「自分たち（貸主）が住む」という理由は認められていません。つまり借主が継続して住み続けることを希望している限り、貸主は自宅に戻ることができなくなります。そのため賃貸契約を結ぶ際には、「どのくらいの期間家を空けることになるのか」を事前に考えることが大切です。家を空ける期間が明確な場合は、契約満了にともなって自宅へ戻ることができる定期借家契約をおすすめします。

空室の間は返済の負担が増す

持ち家を賃貸に出すと賃貸収入を得られ、それを毎月の住宅ローンの返済に充てることができます。もしも毎月の返済額よりも高い金額で貸し出すことができたなら、家計のゆとりにもつながるでしょう。

ただし、借主が見つからず空室状態になると賃貸収入が入らないため、貸主の収入から住宅ローンの返済をすることになります。貸主が賃貸物件で暮らしている場合は、貸主自身の家賃と住宅ローンを合わせた2重の支払いとなり、家計への負担が大きくなるおそれがあります。そのような事態を回避するためにも、契約の期間満了が近づいたら新たな借主を探しておくなど、なるべく空室の期間をなくす努力が必要となります。

住宅ローン返済中の「賃貸」についてよくある質問

「必要な手続き」や「貸し出している家の管理」など、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出す際のよくある質問について回答します。

賃貸に出すときに住宅ローンの住所変更は必要？

やむを得ず住宅ローン返済中の住宅を賃貸に出す場合は、借入先の銀行で住所変更の手続きが必要となります。どのような提出書類が必要かは各金融機関の公式サイトや窓口で確認できます。また、住所変更の手続きには住民票などの公的書類が必要となりますので、市区町村の窓口などに行き、発行しておくようにしましょう。

賃貸中の家の管理や入居者対応はどうすれば良い？

自宅を賃貸物件として貸し出す際には、物件の管理や入居者対応が必要となります。もちろん自分でそれらの対応もできますが、手間や知識が必要となるため不動産会社に依頼するほうが安心かもしれません。ただし、依頼する場合には手数料などの費用が発生しますので、どのくらいになるのかを事前に確認しておくと良いでしょう。

住まなくなった家を賃貸に出す以外の方法

原則的に住宅ローンが残った自宅を賃貸に出すことはできません。そのため、自宅を貸し出す場合には、不動産投資ローンなど、賃貸目的に使用可能な融資へ切り替える必要があります。しかし、条件次第では住宅ローンを別の融資に借り換えることなく、賃貸に出せるケースはあります。とはいえ住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出すには、かなりの手間と費用がかかるだけでなく計画性も求められます。「とりあえず賃貸に出しておこう」というあいまいな考えではなく、ライフプランをある程度予想しながら賃貸に出すことをおすすめします。

【目次】
パートタイマーは住宅ローンを組める︖
パートタイマーが住宅ローンを利⽤する際のポイント
パートタイマーが住宅ローンを利⽤する際の注意点
金融機関の申込要件を確認し、「返せる額を借りる」ことが大切

パートタイマーは住宅ローンを組める︖

なぜパートタイマーなどの非正規雇用労働者は住宅ローンの審査に通りにくいと言われるのでしょうか。その理由は「安定した収入があるかどうか」という観点において、正規雇用労働者と比べると不利と見られるおそれがあるからです。

国土交通省の「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関は審査において「完済時年齢」「健康状態」「担保評価」「借入時年齢」「年収」「勤続年数」「連帯保証」などの項目を考慮する傾向が見られます。

参考：「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」（国土交通省）
※図は筆者作成

融資を行う際に考慮する項目の上位に「年収」や「勤続年数」が挙げられるということは、金融機関は「長期的に安定した返済を続けられるかどうか」という、本人の返済能力を審査していると考えられます。なぜなら、融資する金融機関は返済が滞り融資額の回収ができなくなるリスクをできるだけ回避しようと考えるからです。

そのため、希望の借入額に対して年収が低ければ、返済期間中に滞納が発生するおそれがあると判断されるケースがあります。また、金融機関によっては住宅ローンの申し込み要件として前年度の年収に一定の条件を設けていることもあります。申し込む際は年収基準をクリアできているかを確認しましょう。

また、正規雇用労働者と違いパートタイマーなどの非正規雇用労働者は、景気や企業の業績によっては契約期間満了を待たずに契約を打ち切られるケースがあります。もしそうなった場合、次の仕事が見つかるまでの収入が途絶えたり、新しい仕事が見つかったとしても収入が減少したりするかもしれません。そのため、パートタイマーなどの非正規労働者は収入の安定性という面でもマイナスに評価されるおそれがあります。

なお、住宅ローンを扱う金融機関の公式サイトでは「商品概要説明書」が閲覧できますが、中には「パート・アルバイトの方は申込不可」と明記している金融機関もあります。その際に検討の1つに入れておきたいのが、住宅金融支援機構が提供している【【フラット35】】です。【【フラット35】】では申し込み要件として主に以下3つを挙げています。

1. 申込時の年齢が満70歳未満の方
2. 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
3. すべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合（返済負担率）が基準を満たす方

参考：「【フラット35】ご利用条件」（住宅金融支援機構）

つまり、上記3つの要件を満たすのであれば、アルバイトやパートタイマー、派遣社員などの非正規雇用労働者でも利用できるということになります。

パートタイマーが住宅ローンを利⽤する際のポイント

ここでは、パートタイマーなどの非正規雇用労働者が住宅ローンを利用する際に、押さえておきたいポイントをご紹介します。

借⼊額を下げる

借入額を減らせば、毎月の返済額を下げることができます。仮に年収が300万円の方で毎月の返済額を１万円下げることができれば、返済負担率は4％下がります（12万円÷300万円）。返済負担率が低ければ低いほど、家計の負担を抑えやすいといえます。

また借入額を減らす方法として、購入する住宅の物件価格を下げること以外にも、頭金を多く用意するという方法もあります。資金に余裕がある方は、頭金を増やして借入額を減らすことも検討しましょう。

ほかの借り入れを完済してから住宅ローンを利⽤する

返済負担率の算出における「年間の返済額」には、住宅ローン以外のローン返済額も含まれます。車のローンや教育ローン、またカードローンなどの借り入れがある場合はそれらの返済額の総額をもって返済負担率が計算されます。そのため、少しでも返済負担率を下げたいなら、ほかの借り入れをできるだけ完済してから住宅ローンを申し込むことが重要です。

また、クレジットカードの「キャッシング枠」にも注意が必要です。クレジットカードのキャッシング枠は、過去に複数回の利用実績があれば、現在は利用していなくても将来借りるおそれがあると判断され、借り入れとみなされるケースがあります。所有しているクレジットカードにキャッシング枠が付加されている場合は、キャッシング枠を0円にしてもらうようクレジットカード会社に手続きを依頼しましょう。

収⼊合算を活⽤する

自身の収入だけでは希望額の融資を受けられない場合には「収入合算」を利用することで住宅ローンの借入額を増やせるケースがあります。

収入合算とは親族の収入を申込者本人（主債務者）の収入に合わせて住宅ローンを利用することを指します。合算した金額を元として融資審査を受けられるため、借入額の増加を期待できます。

収入合算できるのは、同居している配偶者や親子（義理の親子も含む）です。収入合算者は連帯保証人 または連帯債務者という位置付けになり、また合算できる額については収入合算者の年収の半分までと決められているケースもありますので、利用する際には金融機関に詳細を確認すると良いでしょう。

パートタイマーが住宅ローンを利⽤する際の注意点

パートタイマーなどの非正規雇用労働者が住宅ローンを利用する際には注意しておくべきポイントがあります。

ゆとりを持った返済計画を⽴てる

住宅ローンの返済は長ければ35年にも及びます。そのため、返済者は将来どのような出来事が起こりうるのかある程度把握しておくことが大切です。

例えば、パートタイマーなどの非正規雇用労働者は契約期間が決まっていたり、自己都合以外で解雇されたりするおそれがあります。収入のない期間がある程度続いたとしても返済が滞らないよう、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

当⾯の⽣活費は⼿元に残しておく

借入額を下げるために頭金を多めに入れる場合は、無理のない範囲に留めましょう。

なぜならば、頭金を増やすと資金が一時的に減少するからです。不測の事態が発生し、お金が必要になったとしても対処できるように、約半年分の生活費は預貯金としていつでも使える形で持っておくことをおすすめします。

住宅ローンには諸費用がかかる

住宅ローンを利用する際には事務手数料やローン保証料、登記費用などの諸費用が発生します。その額は数十万円になることも少なくありません。借入額を考える際には、諸費用がどのくらいかかるかについても考慮する必要があります。

また、諸費用を住宅ローンの借入額に組み入れられるかどうかも、あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。もし住宅ローンに組み入れることができないのであれば、手元の現金で一括で支払う必要があります。

金融機関の申込要件を確認し、「返せる額を借りる」ことが大切

パートタイマーなどの非正規雇用労働者が住宅ローンの利用を考える際には、まず複数の金融機関の公式サイトを調べて、申し込み条件を確認しましょう。その中で「パートタイマーは不可」と明記していない金融機関であれば、年収や勤続年数などの条件をクリアすることで申し込みができます。なお、【【フラット35】】は申し込み条件に勤務先や勤続年数などの制限を設けていないことから、パートタイマーなどの非正規雇用労働者でも申し込みやすくなっています。

また借入額を考える際には、「いくらなら借りることができるか」ではなく「いくらなら無理なく返済できるか」を考えることが大切です。住宅購入後は固定資産税などの費用も発生するため、毎月の返済額はできるだけ少なくし、余裕ができた際には繰上返済を行って返済期間の短縮や返済額の軽減を図るといった工夫を取り入れるようにしましょう。