そんな方におすすめの住宅ローンが、【フラット35】です。 安心して住宅ローンの借入ができる可能性があります。今回は、【フラット35】の基礎知識や、利用する際のポイントを解説します。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】のメリット・デメリット
【フラット35】を利用するときのポイント
住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

【フラット35】とは

働き方が多様化する現代。フリーランスで働く方や、中小企業を起業した方、契約社員の方など、事情は人それぞれ大きく異なります。

【フラット35】は、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。「審査に通る可能性があるなら利用したい！」と考えている方もいるかもしれませんね。しかし、利用検討の際に気になるのが、「安心できる運営元なのか」「どのような条件があるのか」といった点ではないでしょうか？

早速、【フラット35】の基礎情報について見ていきましょう。

【フラット35】の基礎知識

【フラット35】は、住宅を購入したり、新築したりする方向けのローン。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。

【フラット35】では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人。安心して融資が利用できますね。

質の高い住宅の取得を支援するメニューや、地方公共団体と連携したメニューなど、多彩なメニューをそろえて住まいづくりを支援しています。なお、リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う際には、リフォーム費用を含めた借入が可能です。

主な特徴には、以下の点が挙げられます。

返済期間は最長35年

最短は15年（ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）です。20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。

融資限度額は8000万円

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。この建設費および購入価額には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることが可能です。

保証人が不要

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、【フラット35】では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる

【フラット35】は、健康上の理由から団体信用生命保険（以下・団信）への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。

団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。

一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっています。一方【フラット35】なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。

【フラット35】の利用条件

【フラット35】の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。

契約者に関する条件

[ 1 ] 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

[ 2 ] 日本国籍を有していること

原則、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

[ 3 ] 【フラット35】を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること

全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければなりません。

[ 4 ]資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる

【フラット35】は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

住宅に関する条件

【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

[ 1 ] 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「【フラット35】S」という制度を利用することもできます。

[ 2 ] 床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

マンションなどの共用住宅の床面積は、専有面積を指します。共用部分は含まれません。なお、敷地面積の要件はありません。

【フラット35】のメリット・デメリット

【フラット35】の特徴や条件がわかったところで、次に知りたいのは実際に利用したときのメリットですよね。【フラット35】を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットが受けられるのでしょうか？また、逆にデメリットはあるのでしょうか？

気になるメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

【フラット35】のメリット

返済期間中は金利が変わらない

【フラット35】は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

繰り上げ返済手数料がかからない

資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。

さらに、金融機関窓口での繰り上げ返済は100万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができます。少額から繰り上げ返済ができるのは、大きな魅力ですよね。

【フラット35】のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高め

変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されています。そのため、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる

【フラット35】では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。また、可能であれば、両親等からの住宅資金援助も検討してみると良いでしょう。

【フラット35】を利用するときのポイント

メリット・デメリットを理解したうえで、【フラット35】の利用を本格的に進めようと思っている方もいると思います。その場合、次に検討しなければならないのが、「住宅金融支援機構が提供するどの商品を選択するか」ということです。

ここでは、【フラット35】の他にある商品と、それぞれの特徴をご紹介します。

住宅やライフプランに合わせて商品を選択する

【フラット35】には、購入する住宅やライフプランに合わせて選べる、以下のような商品が存在します。

• 【フラット35】S：特に省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に適用できる住宅ローン。【フラット35】よりも一定期間金利が0.25%低くなる商品です。
• 【フラット20】：借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げられる住宅ローン。原則として、返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできません。
• 【フラット35】リノベ：中古住宅の取得と、リフォームの費用をまとめて借入できる住宅ローン。中古住宅の取得と性能向上リフォームをセットにして借入することで、借入金利を一定期間引き下げることができるメニューです。
• 【フラット50】：「長期優良住宅」と国に認定された住宅の購入で利用できる住宅ローン。長期優良住宅は、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性などを国が認定した優良住宅のことです。返済期間を最長50年まで設定できます。
• 子育てプラス：子どもの人数に応じて金利を下げられるメニューです。詳しくは「【フラット35】子育てプラスの概要と利用のポイント」をご覧ください。

ほかにも中古購入と性能向上リフォームに特化した商品や、今の住宅を貸し出して次の住宅を取得するための商品など、複数の商品があります。各商品の特徴を把握して、ご自身に適した商品を選択しましょう。

月々の返済額に無理がないように調整する

住宅は、快適な暮らしの基盤です。住宅を購入したために、苦しい暮らしを強いられるのでは本末転倒。家計の収支を踏まえて返済をシミュレーションしたうえで、家計を圧迫しないように返済額を調整しましょう。

予定より月々の返済額が増えてしまうと、生活費を切り詰める必要が出てくるなど、暮らしの余裕がなくなる可能性があります。さらに、返済のために貯蓄を削って生活費に回すことで余力がなくなり、突発的な支出に対応できなくなるおそれもあります。

住宅ローンを利用する際は、「頭金を増やして借入額を抑える」「返済期間を長くして毎月の返済額を減らす」といった対策をして、家計を踏まえた資金計画になるように心がけてくださいね。

住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。【フラット35】は、それを実現する手助けとなる住宅ローンです。より幅広い人々へ住宅ローンの門戸を広げるとともに、全期間固定金利であるため、長期にわたる生活設計を可能としています。

今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひ【フラット35】の利用を検討してみてくださいね。

しかし、ボーナスは毎月の給与と異なり、必ずしも予想通りの額が支給されるとは限りません。場合によっては、ボーナスの支給がないということもあります。もしボーナスが減額あるいは支給がなく、ボーナス払いができなくなったときは、どうすれば良いのでしょうか？そこで今回は、ボーナス払いができないときの対処法や、返済遅延のリスクについて解説します。

【目次】
ボーナス払いの住宅ローンを払えなくなるとどうなる？
住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処方法
住宅ローンのボーナス払いが支払えない事態を防ぐには？
住宅ローンのボーナス払いを有効に活用するためには

ボーナス払いの住宅ローンを払えなくなるとどうなる？

ボーナスの支給は、社会全体の景気の動向、勤務先の業績などの影響を受けやすいものです。そのため、期待していた額のお金がもらえないという事態も十分に起こり得ます。
また、転職先ではボーナスの支給がないということがあるかもしれません。その際、住宅ローンのボーナス払いにはどのようなリスクがあるのか、詳しく見ていきましょう。

信用情報に傷がつく

月々の支払いやボーナス払い分の入金が遅れると、金融機関が個人の支払い状況などを登録・確認できる個人信用情報機関に、返済遅延の情報が記録されます。「ついうっかり」という場合もあるので1回程度遅れても問題はありませんが、督促を受けた上で支払いを延滞してしまうと、「延滞・遅延」といういわゆる金融事故として記録されてしまいます。金融事故として処理された場合は、個人の金融上の信用を失い、延滞解消後の5年間は、新規の借り入れが難しくなってしまいます。

遅延損害金の支払いを求められる

月々の支払いと同様、ボーナス払い分も支払期日までに支払えないときは、遅延損害金が発生します。遅延した元金分に対して、年利14.6％（金融機関によって異なる）分の利息額を別途で支払わなければなりません。遅延損害金は、不足分を支払うまで加算されますので、1日でも支払いが遅れるとその分支払額が増えることになります。

全額一括返済を請求される

返済が数カ月にわたり遅延すると、場合によっては一括返済を求められるおそれがあります。保証会社を利用して住宅ローンを組んでいる場合は、保証会社が一時的に、債務者がすべき支払いを肩代わりします。しかし、これは返済せずに済むというわけではありません。保証会社が建て替えた分は、後日保証会社から請求されます。

競売にかけられる

ボーナス払いだけでなく、月々の返済もできなくなると、自宅は競売にかけられるおそれが出てきます。競売では、市場の相場よりも低い価格で物件が売却される傾向があります。このとき、売却価格よりも住宅ローン残高の方が多い場合は、残金の返済を自力で行わなければなりません。家を失うだけでなく、さらに残った分の返済を続けていくことになります。なお、競売では市場価格より安くなることがあるため、競売の前に任意売却（任売といわれることがります）という形で、売却を促されるケースもあります。

住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処方法

住宅ローンのボーナス払いが約束通り支払われないと、最悪自宅を失い、今後の生活に大きな影響を与えることはご理解いただけたと思います。とはいえ、予測していなかった事態が起こり、どうしても支払いが困難となる場合が出てくるかもしれません。では、その際はどうしたら良いのでしょうか？具体的な対処方法をご紹介します。

返済条件を変更する

住宅ローンを借りている金融機関と相談することによって、返済条件の変更を検討してもらいます。一般的に、「返済期間の延長によって毎月の支払額を減額」といった変更が多いようです。また、まれではありますが、ボーナス払いの併用から、毎月払いのみに返済方法を変更してもらえる場合があります。当然ながら、返済条件の変更は、契約している金融機関で手続きを行わなければなりません。このとき、返済条件が変わるため再度審査が行われますので、注意が必要です。

借り換えを検討する

金融機関に相談しても返済条件の変更ができない場合は、住宅ローンの借り換えを検討するのも方法の1つです。その場合は、返済可能な融資条件となる新たな住宅ローンへ借り換えを行い、既存の借り入れを一括返済します。
借り換えをすると、返済期間の短縮や利息の圧縮効果も見込めます。ただし、借り換えには諸費用がかかるため、ある程度の手持ち資金が必要です。借り換えの意思がある場合は、事前に借り換え先の金融機関に相談してから検討するようにしましょう。なお、借り換えは、住宅ローンを再度組むことになるので、改めて審査が必要になります。

任意売却を行う

住宅ローンを借りている金融機関と相談の上、任意売却を行って借入金を弁済するという方法もあります。任意売却とは、融資を受けた金融機関の合意を得て、物件を売却する方法です。一般的に住宅ローンが残っている状態では家を売却することはできませんが、任意売却なら売却を認めてもらえます。ただし、この方法を選んだ場合は自宅を売却することになるため、大きな覚悟が必要です。しかも、売却代金で残債を全額返済できない場合は、手持ちの資金で返済するか、続けて残ったローンの返済をしなくてはなりません。任意売却は、住宅ローンのボーナス払いが支払えないときの最後の手段として理解しておくと良いでしょう。

なお、任意売却は、競売よりも有利な条件で売却できる可能性がありますが、売却に手間と時間がかかります。難しい選択ではありますが、「どうしても任意売却をするしかない」という場合は、できる限り迅速に金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローンのボーナス払いが支払えない事態を防ぐには？

これまで紹介してきたように、住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処法は、複数存在します。しかし、予兆を感じたら、その時点で対策して支払いが滞らないようにしておきたいものです。ボーナス払いで困ることがないように、あるいは困りそうな事態に陥った際に、未然に防ぐ方法をご紹介しましょう。

ボーナス払いの金額を抑える

これから住宅ローンを組む人については、初めからボーナス払いの金額を抑えて設定することをおすすめします。ボーナスは、給料と違って支給が約束されているわけではありません。会社の業績の変化だけではなく、住宅ローンの借入者本人が、病気やケガなどで働けなくなった際にも支給されない可能性があります。借り入れの際に、ボーナス払いの割合を高く設定すると、支給されない場合の家計への負担が重くなります。そこで、万一ボーナスがカットされても返済不能にならないように、返済計画の段階から返済額を低めに調整するようにしましょう。もしくは、ボーナス払いを利用しない範囲で借り入れするという選択もあります。

返済が厳しくなる前に金融機関に相談する

既に住宅ローンを組んでいる人は、住宅ローンを契約している金融機関に相談する方法もあります。返済条件の変更や住宅ローンの借り換えなど、対策を取るにしても時間がかかります。できれば、ボーナス払いが厳しくなりそうな兆候が見えたタイミングで、早めに金融機関に相談することが望ましいでしょう。金融機関へ直接相談することで、ボーナス返済月の変更、返済額の見直しなど、適切な対処法を提案してもらえます。

家族に相談する

両親をはじめとした家族に相談することが解決につながることもあります。
これから住宅ローンを組む人なら、初めの資金計画の時点で資金を貸出、あるいは援助してもらうことで、頭金の足しにして借入金額を減らすことができます。

すでに住宅ローンを組んでいる人は、ボーナス払い分の元金を全額、または一部繰り上げ返済するための資金を貸出、援助してもらうことを検討しましょう。繰り上げ返済することで、金融機関への返済額は抑えられ、延滞などで個人の信用情報が傷つくことも回避できます。

ただし、これから住宅ローンを組む場合も、すでに組んでいる場合も、援助してもらう場合は贈与税などを支払うことになります。できれば正式にお金を借りる契約を結んで、一定額返済することが得策です。

住宅ローンのボーナス払いを有効に活用するためには

住宅ローンのボーナス払いは、毎月の返済額を抑えたい人や、返済期間をできるだけ短くしたい人にとっては魅力的な返済方法です。しかしこれまで説明してきたように、ボーナス払いを併用することにはリスクも伴います。

だからこそ、ボーナス払いを利用する際には、支払いが難しくなったときのことも想定した上で、十分に検討しなくてはなりません。たとえば、ボーナス払いとする元金の割合を抑えるという対策もあるでしょう。一般的にボーナス払いは借入金の40～50％で設定することが多いですが、借入額の10％〜20%にとどめれば、月々の返済額とボーナス払い時の返済額の差を小さくすることができます。また、場合によってはボーナス払いそのものを選択肢から外すという考えもあります。

いずれにしても、きちんと返済をシミュレーションして、適切な判断の上で返済計画を立てていくことが必要です。
そして万一のときは早め早めに対処して、問題が大きくなる前に解決するように心がけましょう。

【目次】
住宅ローンの基礎知識
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの返済方式
住宅ローンの申し込みに必要な書類
住宅ローン契約者が利用できる減税制度
住宅ローンに関するよくある質問
住宅ローン契約時は長期のライフプランを念頭に安心できる資金計画を

住宅ローンの基礎知識

購入資金を調達する手段としてローンを利用する際に必要な、住宅ローンの基礎知識についてご紹介します。

住宅ローンとは、自分や家族が住む住宅を購入したり、リフォームしたりするために金融機関から受ける融資のことをいいます。

住宅ローンは原則として、購入する住宅に本人が住む場合のみ利用できます。そのため、アパートのような人に貸すような住宅の場合には住宅ローンを利用できません。

住宅ローンは独立行政法人の住宅金融支援機構や銀行など民間の金融機関で提供を行っています。民間の金融機関には、銀行をはじめ、信用金庫やJA、住宅ローン専門会社などが該当します。

金融機関ごとに住宅ローンの内容が異なり、同じ金融機関でも商品によって、金利や付帯サービスなどが変わってきます。

複数の商品を見比べて、住宅ローンについて検討しましょう。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンを借りれば、返済が必要になります。当然、その返済には利息が含まれます。利息額は、借入額（元金）と金利（元金に対する利息の割合）により決まってきます。

利息のポイントとなる金利は大きく3種類。3つの金利タイプについて特徴をご紹介しましょう。

全期間固定金利型

借り入れ当初から完済まで一定の金利である全期間固定金利型。

ローンを借り入れる時に毎月返済する金額が決まるため、返済計画が立てやすいという特徴があります。その反面、設定される金利は、他の金利タイプに比べると高くなる傾向があります。

変動金利型

半年ごとに金利の見直しが行われる変動金利型。

金利の見直しは、金融機関ごとに市場の実勢を反映して設定します。金利の見直しは半年単位で行われますが、返済額は5年単位で調整されます。

現在の金融情勢では、変動金利型は他のタイプより金利が低くなっています。しかし、今後の経済状況によって金利が上昇して返済額が増えるリスクもあります。そのため、比較的短期間に返済が見込める方やあまり多くの借入をしない方が向いているといえるでしょう。

固定金利期間選択型

借り入れから一定期間は固定金利が採用される固定金利期間選択型。

指定の期間が終わった段階で変動金利型に変わる商品が一般的ですが、金融機関が定めている固定金利の期間が終了しても再び固定金利を選ぶことができる商品もあります。

固定金利の期間には、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年などがあります。固定金利期間選択型では、この期間が長くなるほど金利が高くなる傾向があります。

住宅ローンの返済方式

住宅ローンの毎月の返済額は、返済方式によっても変わってきます。

元利均等返済方式

元金と利息を組み合わせた返済額が毎月一定になる返済方法を元利均等返済方式といいます。月々の返済額が所定期間一定額に決まっているため、返済計画が立てやすいという特徴があります。

返済の当初は、返済額に占める元金の割合が少なく設定されており、返済の回数が増えていくと徐々に元金の割合が増えていきます。この場合、元金の割合が少ない返済当初の時期に繰上返済を行うとその後の利息分がお得になります。

繰上返済とは、通常の返済に加えて元金の一部または全部を返済すること。その後の返済額を軽減したり、返済期間を短縮させることができます。

返済額の大半が利息に相当する返済当初は、繰上て返済した額は元金の返済であるため、返済した元金の将来の利息分がなくなるためお得になるのです。

元金均等返済方式

毎月支払う元金が一定額になっている返済方法を元金均等返済方法といいます。この場合、元金は借入額を返済回数で均等に割った金額となり、利息は毎月の借入残高に応じた分の利息になります。返済当初は、毎月の支払額が多くなり、返済を続けるうちに、徐々に支払額が少なくなっていくのが特徴です。

この返済方式では、元利均等返済方式に比べて、返済当初から元金が一定して減っていくので、総返済額が少なく済むというメリットがあります。その反面、返済当初の支払額が大きくなってしまうので資金的に余裕がないと家計の負担が大きいので注意が必要です。

また、元利均等返済に比べて借入できる金額が少なくなることにも注意した方がよいでしょう。当初の返済額が大きいため、収入に対して返済比率が高なってしまうのです。

住宅ローンの申し込みに必要な書類

住宅ローンの申し込みにはさまざまな書類を準備する必要があります。申し込み直前に慌てることがないように、書類を手配する期間も考慮して準備を進めましょう。

住宅ローンを利用するにあたっては、事前審査を行い、その審査で承認されたのち、売買契約など購入する物件を確定させます。その後、本審査へと移ります。事前審査や本審査で必要な書類が以下のようなものになります。

• ローンの申込書：金融機関の窓口やホームページなどで入手できます
• 本人確認書類：運転免許証、住民票の写し（マイナンバー記載なし）など
• 収入確認書類：源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など
• 資産の確認書類：（金融機関による）預金額など資産状況のわかる書類、他の借入のわかる書類物件関連書類：不動産売買契約書、重要事項説明書など

ネットで申し込む場合でも同等の書類が必要になります。

最終的に本審査の結果を受けて、住宅ローンの利用が可能になりますので、書類の記載にも不備がないよう注意が必要です。

本審査の通過後、金融機関と正式な金銭消費貸借契約を締結して初めてローンを借入することができます。

住宅ローン契約者が利用できる減税制度

高額な資金を必要とする住宅の購入。政府は、住宅ローンを契約している人のうち一定の要件を満たす方を対象に減税制度を用意しています。お得に住宅を購入するために、ぜひ活用しましょう。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除、いわゆる「住宅ローン控除」）とは

住宅ローン減税とは、住宅の購入やリフォームなどで住宅ローンを契約した場合に利用できる減税制度のこと。正式には「住宅借入金等特別控除」と呼びます。

住宅ローン減税を受けるには、一定の要件を満たしている住宅である、一定の期間を満たした住宅ローンである必要があります。

適用を受けると、住宅ローンの年末残高の1％に当たる額を所得税や住民税から控除できるというものです。一般的な住宅で最大40万円まで控除を受けることができます。

住宅ローン控除の控除期間はこれまで10年間となっていました。しかし、2019年10月の消費税引き上げによって、控除期間が13年に延長されました。この延長は消費税10％が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に住んでいれば適用されます。

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税が適用されるには、さまざまな要件を満たす必要がありますが、代表的な要件をご紹介します。この他にも要件がありますので、実際に適用を受ける場合には、自分が全ての要件を満たしているかどうか事前に確かめましょう。

＜代表的な要件の例＞

• 借り入れ契約をした人のその年の合計所得額が3,000万円以下
• 取得する住宅の登記簿上の床面積の数値が、50平方メートル以上の物件
• 取得する住宅が店舗を兼ねるような場合、居住を目的とする空間の面積が全体の2分の1以上ある
• 住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローン減税の利用方法

住宅ローン減税を利用するには確定申告が必要です。購入した住居に入居した年の翌年の申告期間の間に確定申告することで減税の利用が可能になります。

給与所得者の場合は、1年目だけ確定申告が必要になります。2年目以降は、年末調整を行えば住宅ローン減税が適用されます。

住宅ローンに関するよくある質問

住宅ローンの金利や返済方法、減税制度など基本的な内容をご紹介しました。その他、住宅ローンの借入限度額や契約時に必要な書類など、住宅ローンに関するよくある質問にお答えします。

金額はいくらまで借りられますか？

金融機関によって融資額の上限が定められており、融資額は物件にもよりますが、多くは申込者の収入によって変わります。一般的に給与所得者の場合は、年間の返済額が額面収入の20~30%程度に収めるのが妥当といわれています。

収入に占める返済額の割合がそれ以上多くなると、家計が圧迫されて突発的な支出が必要な時に対応できなくなるおそれがあるからです。毎月の住宅ローンの返済は通常待ってはくれません。

生活が苦しくならない程度に借りることが大切です。

住宅ローンの利用時に必要な費用を教えてください

住宅ローンの利用にあたって必要になる諸費用には各種あり、合計すると数十万円が必要になってきます。

印紙代（印紙税）

金融機関との金銭消費貸借契約書に添付する印紙代（印紙税）が必要です。

融資金額が1,000万~5,000万円以下の場合は2万円。5,000万～１億円以下は6万円となります。

ローン保証料

保証会社に保証を依頼する際に保証料が必要です。保証を依頼する先によっても異なりますが、融資の借入額、返済期間によっても金額は変わってきます。

融資事務手数料

住宅ローンを利用する際、金融機関に支払う手数料が必要になります。

数万円程度の定額である金融機関のほか、融資額に連動するところもあります。中には高額になる金融機関もあります。事前に確認するようにしましょう。

団体信用生命保険特約料

住宅ローンの利用にあたって加入が義務付けられているケースが多い保険です。

住宅ローンを借りた人が完済しないうちに死亡、高度障害などで返済が困難になった場合に、保険会社が代わりにローンの残金を金融機関に返済する保険です。

この他、建物に掛ける火災保険料・地震保険料なども諸費用として必要になってくる場合があります。

返済期間はどのように決めれば良いですか？

返済期間を短く設定すると、毎月の返済額は増えますが、利息の支払総額は減少します。逆に、返済期間を長くすると、月々の負担は減りますが、返済総額は増加することになります。

長期ローンを組んで返済しながら、資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行ってみても良いでしょう。この方法を利用すれば、繰上返済時に返済期間を短縮するか、毎月の返済額を減らすかを選択できます。元金の返済をしたことになるので、その元金分の利息の支払額を減らすことができます。

ただし、金融機関によって繰上返済手数料が必要なこともあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの契約時に保証人は必要ですか？

住宅ローンを借り入れる際、実際には保証人は不要です。金融機関と住宅ローンの契約をする際は、保証会社を利用することが前提になりますから、連帯保証人が不要になるのです。

保証会社にローン保証料を払うことで、万が一の時は保証会社が一時的に返済してくれます。ただし、返済がなくなるわけではありません。保証会社への返済義務は残るため注意しましょう。

また、住宅ローンの商品や契約内容によっては、連帯保証人や連帯債務者が必要になることがあります。

たとえば、親子リレーローンやペアローンは連帯債務者が必要です。

親族がそれぞれの収入を合算して住宅ローンを組むペアローンの場合は、片方が連帯保証人になります。それぞれが借り入れる場合は、お互いが連帯保証人になります。

住宅ローン契約時は長期のライフプランを念頭に安心できる資金計画を

住宅購入では、物件の代金以外に税金や手数料など、さまざまな諸費用が必要となります。たとえば、3,000万円の住まいを購入する際、住宅ローンで3,000万円を借りれば購入できるのではなく、印紙税や不動産取得税といった税金や融資手数料や仲介手数料といった諸々の手数料が発生します。つまり、住宅を購入するには、住宅価格と諸費用を含めた金額になることを理解しておきましょう！

また、住宅ローンを利用する場合は、毎月の住宅ローンの返済だけでなく、他の月々の支払いも必要です。全てを合わせた金額でシミュレーションをしてくと安心です。

住宅ローンは長期にわたり返済するもの。長期的なライフプランと共に、無理のない安心できる資金計画を立てるようにしてくださいね。

こういった場合に役立つのが、諸費用の借入ができる諸費用ローンです。諸費用ローンの利用が可能な金融機関は複数ありますが、そのうちの1つが住宅金融支援機構の「【フラット35】」。住宅の物件代金と併せて、諸費用を借入金額に組み込むことができます。今回は、【フラット35】を利用する際に、借入金額に組み込める費用の種類と、注意点をご紹介します。

【目次】
【フラット35】の借入時に必要な諸費用
【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用
諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点
借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

【フラット35】の借入時に必要な諸費用

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。【フラット35】の最大の特徴は、金利が変動しない全期間固定金利型住宅ローンであるということ。返済金額が変わらないため、安定した返済計画を立てることができます。

そんな【フラット35】では、住宅の購入代金のほかに、住宅購入にかかる諸費用もローンに組み込むことができます。

まず、組み込むことのできる諸費用として、「【フラット35】の借入時に発生する諸費用」があります。では、【フラット35】を利用する際、どのような諸費用が必要になるのでしょうか？借入金額に組み込める他の諸費用を見る前に、まずは【フラット35】の利用に必要な諸費用を見ていきましょう。

【フラット35】の借入時に発生する諸費用は、主に5つあります。印紙税、融資事務手数料、団体信用生命保険料、抵当権設定料、火災保険料です。それぞれの費用の詳細について解説します。

印紙税

住宅ローンを借り入れるときには、【フラット35】の取り扱い金融機関との間に、「金銭消費貸借契約書」を交わします。その際に、契約書に添付する収入印紙代が印紙税になります。

印紙税は、契約書に記入されるローンの借入額によって異なります。金額別の印紙税は以下の通りです。

• 500万円を超え1千万円以下…1万円
• 1千万円を超え5千万円以下…2万円
• 5千万円を超え1億円以下…6万円

融資事務手数料

ローン借入時に銀行や信用金庫などの金融機関に支払う手数料のことです。各金融機関で、金額や支払い方法が違います。支払い方法には2種類あり、「定額型」と「定率型」があります。

• 定額型：借入金額にかかわらず、一定額を支払う
• 定率型：借入金額に金融機関が定める割合を掛けた金額を支払う

一般的には、定額型の方が、定率型よりも手数料が少なくなります。借入時の諸費用を減らしたい場合は、定額型がおすすめです。

一方、定率型は借入時の諸費用としては多くなるものの、借入金利が定額型よりも低くなります。そのため、借入金額が大きい場合や借入期間が長い場合などでは、定率型の方が返済総額は少なくなることがあります。ご自身の状況に合わせて、どちらを選ぶか検討すると良いでしょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険、通称「団信」に加入する際に必要な費用です。団信とは、万が一ローン返済中に借り入れ本人が死亡したり、重篤な状態になったりした場合に、残ったローンを肩代わりする保険のこと。近年は、借入金利に上乗せして特約料としてを支払うケースが多くなっています。

一般的には、ローンの借入には団信への加入を必須とする金融機関が多いようです。対して、【フラット35】は、団信に加入していなくてもローンを借りることができます。健康状態が思わしくなく、団信への加入が難しい方でもローンを利用することができるのは、【フラット35】のメリットの1つです。

抵当権設定にかかる登記費用

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなったときのために、お金を貸し出す金融機関が抵当権者となって、購入した不動産を担保に取る権利のことです。金融機関がこの抵当権を登記する際に必要となる、登録免許税や司法書士報酬などの費用を負担する必要があります。

登録免許税は借入金額の0.4％、司法書士報酬は数万円からとなります。そのほか、実費として交通費や書類取得など数万円の登記費用が発生します。

火災保険料

【フラット35】の利用条件として、火災保険への加入を求められます。保険料は、利用する保険会社や補償内容によって異なります。

以上が、主な諸費用です。ちなみに【フラット35】は、一般的に必要となる「住宅ローン保証料（借入時に、保証会社に支払わなければならない保証料）」がかからない分、工夫次第で諸費用が抑えやすくなります。

【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用

ここまで、【フラット35】を利用する際に発生する諸費用を見てきました。では、【フラット35】の利用以外にかかる諸費用のうち、どういった費用を借入金額に組み込めることができるのでしょうか？早速確認していきましょう。

住宅購入時には、頭金に加えて多くの諸費用が必要となります。大体物件価格の5%～10%が一般的といわれていますが、そのうちのほとんどを現金で支払わねばならないこともあり、負担が重くなる場合があります。

【フラット35】では、住宅購入時に発生する一部の諸費用を含めて、融資を受けることが可能です。前述の諸費用のうち、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定、火災保険料にかかる費用は、借入金額に組み込める対象となっています。また、団体信用生命保険も特約とすることで、金利に上乗せする形で毎月の返済に組み込むことができます。

また、ほかにも不動産会社への仲介手数料や、住宅診断（ホームインスペクション）費用、太陽光発電設備の工事費なども、借入金額に組み込むことができます。

こうした諸費用も含めて借入することで、購入時の金銭負担が軽減できます。「最低限の資金で住宅ローンを借りたい」という方は、ぜひ諸費用の組み込みを検討してみてください。

諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点

諸費用を借入金額に組み込むメリットを理解したことで、「【フラット35】の利用を検討したい」という方もいらっしゃることでしょう。とはいえ、初期費用の負担が減るといっても、諸費用自体が削減されるわけではありません。諸費用ローンは適切に利用しないと、購入後の家計を圧迫してしまうことも考えられます。

事前に押さえておきたい、諸費用まで組み込んで【フラット35】を利用するときの注意点をお伝えします。

月々の支払額が多くなりやすい

諸費用を含めて借り入れると、借入金額が増え、当然ながら月々の支払額も増加します。さらに、含めない場合と比べ返済総額が膨らみますので、家計を圧迫するおそれがあります。

家計の圧迫を防ぐには、毎月の収入や支出、貯蓄額を計算し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるよう調整することが重要です。不安がある場合には、諸費用ローンの利用を控え、できれば頭金を増やして借入金を減らしたり、毎月の返済額を抑えるために返済期間を長くしたりするなどの工夫をしましょう。

全ての諸費用を含められるわけではない

【フラット35】の借入金額に組み込めるのは諸費用の一部です。たとえば、不動産取得税や引っ越し料金、仮住まいの費用などは組み込むことができません。住宅購入に必要な頭金以外にも、ある程度は現金が必要となりますので、注意してください。

借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

物件代金以外にも、多種多様な初期費用がかかる住宅購入。諸費用を借入金額に含むことができる【フラット35】は、初期費用を抑えるのに大きく役立ちます。購入資金の面で不安を抱いている方も、まずは一度、ローンのシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

【フラット35】の公式ホームページには、5秒でわかるクイック・シミュレーション機能があります。ほかにも、手軽に行えるシミュレーションツールが複数そろっていますので、ぜひ試してみてくださいね。

事前に月々の返済金額をしっかり把握して、安心して住宅ローンを利用できるようにしておきましょう。