本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済について、どのような方法があるのか、おすすめのタイミングなど解説していきます。

【目次】
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済をすべきタイミングはいつ？
住宅ローンの金利上昇と繰り上げ返済の関係
メリット・デメリットを理解し、繰り上げ返済は計画的に行おう！

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済は、通常の返済とは別に、まとまった額を返済する手続きのことを指します。繰り上げ返済は、繰り上げ返済後の返済方法によって、以下の2つの方法に分けられます。

• 返済額軽減型
• 返済期間短縮型

それぞれ見ていきましょう。

返済額軽減型

返済額軽減型には以下のような特徴があります。

• 繰り上げ返済後の返済額を軽減する
• 毎月の負担を小さくしたい方におすすめ
• 返済期間短縮型より総返済額は大きくなりやすい

返済額軽減型は、繰り上げ返済後の返済額を軽減するもので、特に、毎月の返済額が厳しいと感じている方におすすめです。ただし、返済期間は変わらないため、返済期間短縮型より総返済額は大きくなりやすい点に注意が必要です。

返済期間短縮型

返済期間短縮型には以下のような特徴があります。

• 返済期間を短縮する
• 毎月の返済額はそのままに据え置かれる
• 借入期間が短くなるため、返済額軽減型より総返済額が小さくなりやすい

返済期間短縮型は繰り上げ返済後、返済期間を短縮するものです。毎月の返済額はそのままなので、繰り上げ返済後の生活に影響はありません。ただ、借入期間が短くなるため、返済額軽減型より総返済額を小さくすることが可能です。

「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」の違い

返済額軽減型と返済期間短縮型の違いを表にまとめると以下のようになります。

返済額軽減型は返済額が減額されるため、生活が苦しいと感じている方や、金利が上昇したタイミングなどでの利用がおすすめです。

一方、返済期間短縮型は返済期間が短縮されるため、できるだけ早く完済したいという方におすすめだといえるでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をすべきタイミングはいつ？

住宅ローンの毎月返済は、元金部分と利息部分を返済していくものです。一方、毎月返済とは別に行う繰り上げ返済は、元金部分のみ返済することが可能です。このため、住宅ローンの繰り上げ返済はできるたけ早いタイミングで行った方が、より利息軽減効果が高くなります。

とはいえ、安心して生活を送っていくために、ある程度まとまった資金を手元に残しておくことは大切です。ご自分の状況を鑑みながら、余裕資金で繰り上げ返済を考えていくとよいでしょう。

繰り上げ返済を行う際の注意点

繰り上げ返済の注意点として、「住宅ローン控除の額が減ってしまう点」を押さえておきましょう。

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした住宅ローンを組んで家を購入したら受けられるもので、借入から13年間、住宅ローン年末残高の0.7%分、所得税と住民税から控除を受けることが可能です。

例えば、住宅ローンを3,000万円借りた場合、21万円分の控除を受けることができます。しかし、繰り上げ返済をすると住宅ローンの年末残高が減ってしまうのです。

このため、繰り上げ返済を考えているのであれば1～2月など年末が過ぎてからにすることをおすすめします。

住宅ローンの金利上昇と繰り上げ返済の関係

住宅ローンの金利が上がると、毎月返済額が高くなってしまいます。このため、住宅ローン金利上昇と併せて繰り上げ返済を考える方もいるでしょう。

金利が上昇した後繰り上げ返済を行うことで、返済額を軽減すれば、毎月の負担を少なく抑えることもできます。

また、先述の通り、住宅ローンの繰り上げ返済は「元金部分のみ」を減らせるものです。早い段階で繰り上げ返済を行って元金部分を減らしておけば、金利上昇時の金利負担分を減らす効果も期待できます。

メリット・デメリットを理解し、繰り上げ返済は計画的に行おう！

今回は住宅ローンの繰り上げ返済についてお伝えしました。

住宅ローンは他のローン商品と比べると金利は低く設定されているものの、借入額が大きく、また返済期間が長いこともあり、金利負担分は大きいものです。まとまった資金ができたタイミングなどで、適切に繰り上げ返済を実施していくことも検討していくとよいでしょう。

本記事では住宅ローン控除の手続きについて、「確定申告」と「年末調整」の観点からそれぞれ解説します。

【目次】
住宅ローン控除の手続き方法とは？
e-Taxで確定申告する方法
住宅ローン控除の手続きを忘れたら？
住宅ローン控除の確定申告・年末調整で覚えておきたいポイント
住宅ローン控除の確定申告・年末調整は事前準備が大切

住宅ローン控除の手続き方法とは？

会社員の場合、住宅ローン控除の手続きは1年目と2年目で手続きが異なります。それでは、住宅ローン控除の手続きについて見ていきましょう。

1年目は「確定申告」

住宅ローン控除を利用する場合、住宅ローンを組んだ翌年の2月から確定申告をする必要があります。

必要書類

住宅ローン控除の必要書類は以下の通りです。

住宅ローン控除に必要な書類は、事前に確認のうえ準備しておくことが大切です。特に売買契約書の写しや住宅ローン残高証明書などは、紛失しないよう注意しましょう。

なお、会社員の方が確定申告する場合、「源泉徴収票」が必要です。誤って紛失した場合や他の手続きで使ってしまった場合には、勤務先に申告すれば発行してもらえるでしょう。

手続きの流れ

所得税の確定申告は、住宅ローンを組んだ翌年の2月16日～3月15日の間に手続きをする必要があります。

必要書類を準備した後は、税務署に書類を提出するだけです。書類を持参する場合、税務署は平日（月曜～金曜）の午前8時30分～午後5時までが開庁時間となります。土日祝は開いていませんが、自治体によっては期間中に数回、日曜日などに確定申告の相談・受付会場を用意しているケースがあります。

なお、確定申告は持参するだけでなく、郵送やe-Tax（電子申告）による方法でも提出が可能です。

2年目以降は「年末調整」

一方、2年目以降は勤務先に年末調整用の書類を提出するだけで手続きが完了します。

ただし、フリーランスの方や個人事業主の方など、年末調整の対象とならない方は2年目以降も確定申告をする必要があります。その場合は、基本的に1年目と同じ手続き方法で税務署へ書類を提出しましょう。

e-Taxで確定申告する方法

e-Taxによる確定申告は、オンラインでの書類作成が可能です。指示に沿って入力を進めれば自動で計算を行ってくれるため、記入の手間がかかりません。

e-Taxで手続きをする場合、以下の手順で行います。

マイナンバーカードで本人確認を行う際には、読み込みできるスマートフォンもしくはICカードリーダライタがあれば、e-Taxによる送信が可能です。

マイナンバーカードを読み込めない場合は、税務署でID・パスワードを発行してもらう方法や作成した書類を印刷して提出する方法もあります。ご自身に合った提出方法を選択しましょう。

住宅ローン控除の手続きを忘れたら？

住宅ローン控除は、2年目以降も自動的に控除が受けられるわけではないため、その都度手続きを行わなければなりません。

期間内の申告を忘れた場合には「還付申告」が可能です。ただ、期間外でも申告が可能ですが、還付申告には5年間という申告期限があります。申告漏れに気が付いたら早めに税務署へ相談しましょう。

住宅ローン控除の確定申告・年末調整で覚えておきたいポイント

最後に、住宅ローン控除の確定申告や年末調整で覚えておきたいポイントを解説します。

1.ふるさと納税を利用している場合は注意

住宅ローン控除は、あくまでも納めた所得税や住民税から還付を受けられる制度です。つまり、控除額より納税額が少ない場合は、満額の控除を受けることができません。

ふるさと納税も住宅ローン控除と同様に、所得税や住民税から控除を受けられる制度となっています。そのため、ふるさと納税をしたうえで住宅ローン控除の適用を受けた場合、控除を受けられる額が少なくなる可能性があります。

もちろん、納税額次第ではふるさと納税と住宅ローン控除、両方の控除を利用することも可能です。

2.還付金の入金時期

還付金は、確定申告をした日からおおむね1ヶ月～1ヶ月半程度で入金されるのが一般的です。

ただし、e-Taxの場合はより早く、3週間程度で受け取ることができます。

住宅ローン控除の確定申告・年末調整は事前準備が大切

今回は、住宅ローン控除の確定申告・年末調整についてお伝えしました。会社員の方が住宅ローン控除を申請する場合、1年目は確定申告、2年目は年末調整からとなります。

特に、今まで会社に年末調整を任せていた会社員の方は、確定申告が初めてでどのように進めたらよいのか分からないという方も多いでしょう。控除を適切に受けるため、当記事の内容を参考に、確定申告・年末調整に備えてはいかがでしょうか。

本記事では、2つある審査のうち「事前審査」について詳しくお伝えするとともに、審査落ちしないためにどうすればよいかなども解説します。

【目次】
住宅ローンの「審査」とは？
住宅ローンの事前審査の申し込みについて
事前審査に落ちる理由は？
住宅ローンの事前審査は複数申し込んでおくと効率的！

住宅ローンの「審査」とは？

住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」の2つがあります。これは、住宅ローンの本審査は売買契約後にしかできないことが理由です。

事前審査とは

事前審査とは、売買契約前に行う仮の審査です。事前審査で重点的に見られるのは返済能力です。具体的には過去の個人信用情報や年収、属性などが見られることになります。

審査を行う金融機関にもよりますが、仮とはいえ事前審査で承認を得られたら、本審査でも高い確率で承認を得られることが多くなっています。

事前審査と本審査の違い

事前審査に対して、本審査は売買契約後にしか審査に出すことができません。本審査では事前審査より、細かな資料の提出が求められるのが一般的です。

例えば、住宅ローン以外の借入がある場合には、返済予定表を提出しなければなりません。仮に、事前審査時に提出した内容と返済予定表などの利用の内容が異なる場合には、事前審査で承認になっても、本審査で否決になりやすいでしょう。

住宅ローンの事前審査の申し込みについて

住宅ローンの事前審査の申し込みは書類提出が一般的ですが、金融機関によってはインターネットで申し込むことも可能です。

審査ではいくつかの書類を用意する必要がありますが、住宅購入を依頼している不動産会社に依頼すれば、書類等提出するだけで手続きを進めて貰えます。

なお、事前審査提出後に承認となったとしても、必ずしもその金融機関で契約を進めなければならないわけではありません。金利などを比較しながら、複数の金融機関で並行して審査を進めることも可能です。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローン審査の一般的な流れは以下の通りです。

事前審査の期間は金融機関や状況にもよりますが、概ね3日～1週間程度、本審査は2週間～1ヶ月程度見込んでおくとよいでしょう。ちなみに事前審査を出すには、物件を決めている必要があります。

もし事前審査の後に物件を変える場合、審査がやり直しとなる点に注意が必要です。

なお、事前審査は契約前に必ずしなければならないというものではありません。売主によっては、事前審査なしで契約まで進めてくれるケースもあるため、急いでいる場合は相談してみるのもよいでしょう。

事前審査に必要な書類

事前審査に必要な書類には、以下のようなものがあります。

事前審査に必要な書類はそこまで多くありません。

ちなみに、他金融機関からの借入額などは自己申告で伝える必要がありますが、申告の額と実際の額が大きく異なる場合、本審査の場合に否決になってしまう可能性もあります。正確な額を伝えるよう気を付けましょう。

事前審査に落ちる理由は？

最後に、事前審査に落ちるよくある理由について見ていきましょう。

1.他の借入がある

まずは他の借入があるケースです。

住宅ローン審査では、「年収に対して住宅ローンとその他のローンの返済額や借入額がどの程度の比率なのか」といった点が見られます。

例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】の場合、年収400万円以上になると返済比率を35%以下に抑える必要があります。仮に年収が400万円だった場合、住宅ローンとその他のローンの返済額の合計が年間で140万円以下でないといけないのです。

2.信用情報に傷がある

次は信用情報に傷があるケースです。

信用情報には、ローンやクレジットカードなど、過去の借入状況が全て登録されています。過去に借入したローンやクレジットカードで返済を延滞していたり、自己破産していたりすると、その情報が登録されているのです。

信用情報に傷があると、基本的にローン審査で承認を得ることはかなり難しくなります。

3.勤続年数が短い

住宅ローンの審査では借りた後、安定して返済していけるかどうかが見られます。このため、借りる人の勤続年数も重要なポイントになるのです。

一般的に、少なくとも1年以上の勤続年数は必要で、できれば2～3年程度はあったほうがよいでしょう。

ただし、キャリアアップによる収入増加が目的の転職など、収入面に心配がないことが見込める場合には、勤続年数が短くても審査で承認を得られるケースもあります。

住宅ローンの事前審査は複数申し込んでおくと効率的！

住宅ローンの事前審査は、通過しても必ずしも本審査に進まなければいけないわけではありません。あらかじめ複数の金融機関に申し込みをしておくと、万が一審査に落ちてもいずれかが通過すれば、住宅ローンを諦めないで済みます。

住宅ローンの事前審査を出すときは、複数の金融機関へ申し込みをしてみるとよいでしょう。

本記事では、住宅ローンの金利について、これまでの推移や今後の動向、おすすめの金利プラン、また金利が上昇する場合の対策などをご紹介していきます。

【目次】
今後の住宅ローン金利はどうなる？
住宅ローンの金利タイプは2つ
住宅ローンの金利決定要因は2つ
住宅ローンは「固定金利」と「変動金利」どっちがいいの？
住宅ローンの金利が上昇した際の対策とは？
おすすめ住宅ローンを金利別で紹介！
住宅ローンの金利は上昇する想定で計画を立てよう

今後の住宅ローン金利はどうなる？

日本の今後の住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。

2020年に新型コロナウイルスが世界的に流行して以降、日本を含む世界各国で補助金などによりお金がばら撒かれました。そうしたこともあり、2022年に入ると世界各国でインフレが進行。インフレへの対策として利上げが実施されています。

一方、日本はアメリカなど他国が急激な利上げを進める中でも、金融緩和政策を維持することを明言していました。結果として、日米の金利差により急激な円高ドル安に進んだことは記憶に新しいことでしょう。

日本が金融緩和政策を維持することを明言する理由として、アメリカなど他国と比べるとインフレが緩やかであること以外に、「日本銀行が日本の国債を大量に保有していること」が挙げられます。

このため、仮に日本がアメリカなど他の国のように利上げを実施すると、大量に借金を抱えてしまうことになるのです。

しかし、仮に利上げを行わなかったとしても、政策金利から乖離して市場金利が上昇していくことは考えられます。また、2022年末には、日銀金融政策決定会合において、事実上の利上げが実施されています。

具体的には、長期金利の許容変動幅を0.5%に引き上げたのですが、実際に10年国債の応募者利回りを見てみると、2023年1月には0.50%となっています。

特に固定金利は10年国債利回りに連動するため、2023年に入って金利が上昇。

引用元：ダイヤモンド不動産研究所｜2023年2月の住宅ローン金利（【フラット35】、変動金利、10年固定）を予想！ 金利の推移、今後の金利動向を確認しよう

一方で、上記グラフからも分かる通り、変動金利はまだ上昇していません。これは、変動金利は短期プライムレートに連動して決められるもので、2023年2月時点では短期プライムレートは変動していないからです。

とはいえ、変動金利は固定金利に遅れて動くとされており、今後は上昇する可能性があるといえるでしょう。

住宅ローンの金利タイプは2つ

住宅ローンの金利タイプには大きく分けると以下2つがあります。

• 固定金利
• 変動金利

それぞれ見ていきましょう。

 タイプ1.固定金利

借入期間中の金利が固定されるものです。借入期間中、ずっと金利が固定される「全期間固定金利」と、5年や10年など固定する期間を選択する「固定期間選択型金利」があります。固定金利で住宅ローンを組んでいる場合、住宅ローンの金利が上昇しても、固定された金利のまま返済を続けていくことができます。

ただし、固定期間選択型金利の場合は、固定期間が終了した後は再度、そのときの金利で固定期間を選択するか、変動金利を選ばなければなりません。

タイプ2.変動金利

変動金利は金利が変動するリスクのある金利タイプです。今後住宅ローン金利が上昇した場合、変動金利だと返済額が上昇してしまうことになります。

なお、変動金利と固定金利を比べると、同じタイミングであれば、変動金利の方が金利が低く設定されているのが一般的です。このため、金利が上昇することが予想されるのであれば固定金利の方がおすすめで、一方、金利が下がるか横ばいの場合は変動金利の方がおすすめということになります。

住宅ローンの金利決定要因は2つ

住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか？主な金利の決定要因には以下の2つがあります。

• 市場金利
• 銀行間競争

要因1.市場金利

まずは市場金利です。

銀行は短期金利市場で資金を調達し、顧客に対してお金を貸し出し、その金利差を利益とします。住宅ローン金利も市場金利の影響を受けると考える必要があるでしょう。

なお、変動金利の場合は「短期プライムレート」に、固定金利の場合は「10年国債利回り」に連動します。

要因2.銀行間競争

金利が決定する要因の2つ目は銀行間競争です。

銀行は市場金利に自行の裁量で金利を加えて住宅ローンを貸し出します。他の銀行が低い金利で設定している場合、自行も金利を低く設定しなければお金を借りてくれないと考えるでしょう。

こうしたことから、銀行間競争も住宅ローン金利に影響を与えるのです。

住宅ローンは「固定金利」と「変動金利」どっちがいいの？

結局のところ、住宅ローンは固定金利と変動金利のどちらがおすすめなのでしょうか？

固定金利と変動金利はそれぞれにメリット・デメリットがあり、万人にとってどちらがおすすめということはありません。一方、その特徴から、それぞれの金利の向き・不向きはあります。

固定金利が向いている人、変動金利が向いている人について見ていきましょう。

固定金利が向いている人

まず、固定金利が向いている人の特徴は以下のようなものです。

• 金利上昇リスクを気にせずに返済したい
• 借入金額が多い
• 金利タイプの変更や繰り上げ返済を活用するのが苦手

特に全期間固定金利の場合、借入から完済までの返済額が固定されるため、計画的に返済していきたいという人に向いているといえるでしょう。

また、変動金利の場合、金利が上昇したタイミングで繰り上げ返済するといった方法が考えられますが、借入金額が大きい場合はそれも難しくなりやすいです。借入金額が多い人は固定金利の方がおすすめだといえるでしょう。

変動金利が向いている人

次に、変動金利が向いているのは以下のような人です。

• 収入や資金にある程度の余裕があり、計画的に返済できる
• 借入金額が少ない
• 繰り上げ返済を利用して早く返済したい

変動金利は借入期間中に金利が変動する可能性があります。このため、万が一金利が上昇した場合にも大きな問題なく返済していけるだけの収入があり、また必要に応じて繰り上げ返済できるだけの資金がある人に向いているといえるでしょう。

住宅ローンの金利が上昇した際の対策とは？

今後、住宅ローンが上昇した場合、どのように対策するとよいのでしょうか？

これから借りる人は「固定金利」を選択肢に入れる

冒頭でお伝えしたとおり、日本ではこれまで長く低金利で推移してきましたが、世界的なトレンドからも、今後は日本でも住宅ローン金利が上昇していく可能性があります。

住宅ローン金利が上昇する可能性がある場合は、固定金利の利用を検討するのがおすすめです。固定金利の中でも、全期間固定金利であれば、借入期間中の金利の変動を気にせず返済していくことができるでしょう。

ただし、同じタイミングで固定金利と変動金利を比べると、固定金利の方が金利水準が高い点には注意が必要です。この点、例えば【フラット35】であれば当初10年間金利優遇を受けられる「【フラット35】S」を利用することで変動金利との金利差を緩和できます。

【フラット35】SはZEH住宅並みの住宅性能を備えるなど、一定の条件を満たす住宅について、金利の優遇を受けられる制度で、具体的には以下のようになります。

引用元：住宅金融支援機構｜【フラット３５】Sとは？

例えば、住信SBIネット銀行の変動金利の金利は2023年2月時点で0.375%、【フラット35】の2023年2月時点の金利は1.88%ですが、【フラット35】S（ZEH）を利用することで当初5年間を1.38%、5年目から10年目まで1.63%で利用できます。

【フラット35】Sを利用したとしても、金利差は大きいですが、全期間固定金利は住宅ローンを組んだ時の金利でずっと固定されることを考えると、特に今後住宅ローン金利の上昇が見込まれるなか、安心を買うための金利差だといえるでしょう。

「変動金利」で借りている人は借り換えを検討する

次に、変動金利で借りている人は、住宅ローン金利が上昇すると返済額が高くなってしまいます。今後住宅ローン金利が上昇する可能性がある現在のような状況下では、固定金利への借り換えも検討するとよいでしょう。

なお、固定金利は10年国債利回りに、変動金利は短期プライムレートに連動することはすでにお伝えしました。

一般的に、住宅ローンの金利が変動するときは、先に固定金利が動いてからその後変動金利が動くとされています。つまり、変動金利を組んでいる人が、実際に変動金利の金利が上がった後に固定金利への借り換えを検討すると、すでに固定金利は高くなってしまっている可能性が高いのです。

今変動金利を組んでいる人は、早い段階で固定金利への借り換えを検討するとよいでしょう。

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