本記事では、住宅購入の際に住宅ローンと一緒に活用できる補助金や減税制度を紹介していきます。これから住宅を購入する人はぜひ参考にしてください。

【目次】
住宅ローン控除と一緒に利用できる補助金を押さえておく
住宅購入にあたって利用できる主な補助金
その他、自分の住む地域で利用できる制度もチェック
住宅ローンを利用する際は補助金などの情報も事前にチェック！

住宅ローン控除と一緒に利用できる補助金を押さえておく

住宅を購入する際に活用したい制度として、主に「住宅ローン控除」と「補助金」の2つが挙げられます。

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んで自宅を購入する際に、年末のローン残高の0.7％を最大13年間にわたって所得税や住民税から控除する制度です。住宅ローン控除の適用要件には「借入期間が10年以上」や「引き渡しから6か月以内に入居」などがあります。

その他にも所得制限などが設けられているため、住宅ローン控除について詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてください。

住宅ローン控除とは？ローン借入前に申請方法や注意点をおさらい

続いて住宅に関する「補助金」とは、特定の建物を建てたり、購入・リフォームなどを行ったりした場合に、一定の条件を満たすことで支払った金額の一部を国や自治体から後で受け取れる制度です。特に近年は、省エネ性に優れた建物の建設や改築に対する補助金が増えている傾向にあります。

住宅購入にあたって利用できる主な補助金

ここからは、住宅購入にあたって利用できる補助金を紹介していきます。主な補助金は次の3つです。

・子育てエコホーム支援事業
・ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業
・長期優良住宅化リフォーム推進事業

以下で、詳しく見ていきましょう。

子育てエコホーム支援事業

「子育てエコホーム支援事業」は、エネルギー価格などの上昇に特に影響を受けやすい子育て世帯や若者夫婦世帯を対象にした補助金制度です。この制度は、住宅の省エネ性能を促進し、政府が目指す2050年のカーボンニュートラルの実現を目指しています。

補助される金額は新築物件の場合は最大100万円、リフォームに関しては最大60万円を受け取れます。「子育てエコホーム支援事業」の概要は以下の通りです。

参考：国土交通省：子育てエコホーム支援事業について

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業

「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業」とは、登録されたZEHビルダーまたはプランナー（ハウスメーカー・工務店）によって、要件に合った新築住宅を建てた人が受けられる補助金です。

ZEHとは省エネ性とエネルギー性の生産性に特化した住宅を指します。消費エネルギーの削減をしつつ、エネルギーの生産性を向上させることで全体でのエネルギー収支がゼロ以下となる住宅の場合、次のような補助金を受けられます。

このように、ZEHは3つの事業に分類され、各事業で補助金額など条件が異なります。また、それぞれ申込期限は設けられていますが、予算に達した時点で終了となります。終了となった場合は先着順で利用の可否が決まるため、利用したいのであれば事前に申込状況を確認しておきましょう。

参考：一般社団法人 環境共創イニシアチブ 2023年の経済産業省と環境省のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金について

長期優良住宅化リフォーム推進事業

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」とは、既存住宅の長寿命化や、省エネ化等を促進する性能向上リフォーム・子育て世帯向け改修に対する支援等を行う事業のことです。補助金額は評価基準型の場合は最大100万円、認定長期優良住宅型では最大200万円となります。

対象となるリフォーム工事は「劣化対策や耐震性、省エネ対策など特定の性能項目を向上させる工事」に加えて、「三世代同居対応改修工事」「子育て世帯向け改修工事」なども含まれます。キッズスペースの設置や、防犯カメラの設置なども補助金対象となるため、子育て世帯にも活用しやすい制度です。

参考：国立研究開発法人 長期優良住宅化リフォーム推進事業

その他、自分の住む地域で利用できる制度もチェック

ここで紹介した補助金以外にも各自治体などで実施している補助金もあります。自分が住んでいる自治体のホームページも一度チェックしておきましょう。

自治体のホームページ内で探そうとすると必要な情報がなかなか見つからない可能性もあります。その場合は「〇〇市 住宅 補助金」など適切な検索語句で検索し、関連情報に直接アクセスしましょう。

たとえば、東京都多摩市で検索した場合、「令和5年度多摩市住宅用創エネルギー・省エネルギー機器等導入補助金」などの補助金制度を実施していることがわかります。

参考：多摩市 令和5年度多摩市住宅用創エネルギー・省エネルギー機器等導入補助金

住宅ローンを利用する際は補助金などの情報も事前にチェック！

住宅を購入する際には多くの費用がかかります。少しでも負担を減らすために、補助金や減税制度を積極的に活用しましょう。

今後についても、当面は省エネ性能の高い住宅の購入やリフォームが対象となる補助が実施されるものと考えられます。そのため、住宅購入を検討している場合は常に新しい情報を収集しておくことが重要です。

また、補助金は予算の範囲内で実施されるため、予算に達した時点で募集が終了します。次年度も必ず同じ制度が続くとは限らないため、申請の締め切りや応募状況にも注意しつつ、早めに申し込める準備を整えましょう。

本記事では住宅ローン控除とふるさと納税の併用のポイントや注意点を解説します。またシミュレーションで損をするケースを紹介しますので、参考にしてください。

【目次】
住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる？
住宅ローン控除とふるさと納税を併用する際のポイント
住宅ローン控除とふるさと納税を併用するシミュレーション
住宅ローンの仕組みとふるさと納税について理解し、減税制度をうまく活用しよう

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる？

最初に、住宅ローン控除とふるさと納税の基本を確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除は個人が住宅ローンを利用してマイホームを取得したときに、所得税の税額控除が受けられる制度です。控除額は年末のローン残高に所定の控除率を掛けて計算します。所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除される仕組みです。

住宅ローン控除は所得税や住民税の税額から直接差し引かれるため、節税効果の高い制度です。

住宅ローン控除は2022年の税制改正大綱によって控除率が1.0％から0.7％に縮小されました。また借入限度額は住宅の種類、居住年ごとに変更されています。

出典：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

所得税から控除しきれなかった控除可能額を住民税から差し引く場合、所得税の課税総所得金額等の5％以下（最高9万7,500円）が上限です（居住年が2022年から2025年の場合）。

ふるさと納税とは?

ふるさと納税とは、自分が選んだ自治体に寄附し、寄附金のうち2,000円を超える部分は所得税の還付や住民税の控除が受けられる制度です。

例えば、ある自治体に1万円寄附した場合、確定申告などの手続きをすれば8,000円は税金から控除され、寄附先からは返礼品がもらえます。つまり税金が安くなるのでなく、実質2,000円の自己負担で返礼品がもらえる点が寄附する人の利益です。

なお、控除される寄附金額には、収入や家族構成に応じた上限があります。上限を超えた寄附をすると、超えた分の控除は受けられません。また、自分の住む自治体に納税しても返礼品はもらえないので注意しましょう。

確定申告とワンストップ特例制度

ふるさと納税の適用を受ける方法には、「確定申告」と「ワンストップ特例制度」があります。

ワンストップ特例制度は、特例の適用に関する申請書を寄附先に送るだけで寄附金控除が受けられる制度です。その年の寄附先が5自治体以内であれば利用でき、確定申告の必要がありません。

ただし、利用できるのは、勤務先で年末調整が受けられる会社員や公務員のみです。自営業者やフリーランスなど確定申告が必要な人は利用できません。

2つは併用できる?

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できます。住宅ローン控除を適用しても控除しきれない所得税・住民税が残る場合、ふるさと納税による控除のメリットがあります。

ただし、併用する際には気を付けなければならないポイントがあります。その内容を次でお伝えします。

住宅ローン控除とふるさと納税を併用する際のポイント

住宅ローン控除とふるさと納税を併用する場合、住宅ローン控除の控除額が少なくなるケースがあります。ここからは、両制度を効果的に併用するためのポイントを解説します。

納税している分しか控除できない

ふるさと納税と同様に、住宅ローン控除にも控除の上限があります。さらに住宅ローン控除では、自分が支払った税額以上には控除できません。

例えば、ローン残高3,000万円で控除率0.7％なら21万円をその年支払った税額から差し引けます。しかし、支払った税額が15万円であれば戻ってくるのは15万円であり、21万円ではありません。

確定申告をする場合は住宅ローン控除に影響があることも

住宅ローン控除とふるさと納税を併用し、確定申告した際の控除の計算の流れは以下のとおりです。

所得税の計算で、住宅ローン控除より先にふるさと納税の寄附金控除が行われます。その結果、所得税が少なくなり、税額から直接差し引く住宅ローン控除の金額も減ります。

所得税で控除しきれない金額を住民税から差し引く場合、住宅ローン減税の住民税からの控除上限を超えると控除できなくなるのです。

ワンストップ特例制度の利用がおすすめ

確定申告でふるさと納税を適用すると所得税と住民税から控除を受けますが、ワンストップ特例制度では控除対象は住民税のみとなります。そのため所得税の住宅ローン控除額を減らすことなく、ふるさと納税の控除も受けられます。

確定申告をするとワンストップ特例制度は利用できない

ワンストップ特例制度は、確定申告をすると適用されません。寄附先にワンストップ特例の申請書を送って確定申告をした場合、ワンストップ特例の申請は効力を失います。確定申告でふるさと納税の寄附金控除を申告しなければなりません。

特に注意が必要なのは、住宅ローン控除の1年目です。会社員でも住宅ローン控除の初年度は確定申告をしなければなりません。そのため、ワンストップ特例を利用できないのです。

その他、以下のように確定申告が必要な人はワンストップ特例制度を利用できません。

ワンストップ特例制度を利用できない人の確定申告については、以下の記事を参考にしてください。
住宅ローン控除申請は「確定申告」と「年末調整」のどっち？手続きはどうする？

住宅ローン控除とふるさと納税を併用するシミュレーション

実際にふるさと納税と住宅ローン控除を併用した場合の、確定申告利用とワンストップ特例制度利用の住宅ローン控除額を試算してみましょう。

確定申告を利用するケース

確定申告によってふるさと納税の寄附金控除を適用する場合、住宅ローン控除額は以下になります。

【ふるさと納税をしない場合の住宅ローン控除額】
所得税額からの住宅ローン控除額は14万円です。控除上限からの残り14万円のうち、住民税から控除できるのは上限額の9万7,500円です。

よって、この場合の住宅ローン控除額は23万7,500円となります。

【ふるさと納税をした場合の住宅ローン控除額】
ふるさと納税の所得税からの控除額の計算式は以下のとおりです。

このケースでふるさと納税を上限の6万1,000円行った場合、所得税から控除される金額は5,900円（5万9,000円×10％）です。よって所得税額は13万4,100円となり、控除上限からの残りは14万5,900円となります。

住民税から控除できるのは9万7,500円で、住宅ローン控除額は23万1,600円です。つまり、ふるさと納税の所得税からの控除分を住宅ローン控除から差し引けなくなり、損をしてしまうのです。

ただし、ふるさと納税で確定申告を選ぶと必ず損をするわけではありません。個々のケースは「（ふるさと納税額－2,000円）×所得税の税率」で試算してみてください。

住宅ローン控除とふるさと納税の控除後の住民税額は以下のようになります。

ワンストップ特例制度を利用するケース

ふるさと納税で利用する場合、全額住民税からの控除となります。よって、住宅ローン控除の金額は「ふるさと納税をしない場合の住宅ローン控除額」と同じ23万7,500円です。

ふるさと納税の控除後の住民税額は以下のようになります。

住宅ローンの仕組みとふるさと納税について理解し、減税制度をうまく活用しよう

住宅ローン控除とふるさと納税は併用が可能です。しかし、確定申告ではふるさと納税が先に所得税から控除されるため、住宅ローンの控除額が減る可能性があります。

ただし、ワンストップ特例制度を利用すれば、ふるさと納税が住民税より差し引かれ、住宅ローンの控除額を減らすことなく所得税を控除できます。両制度の仕組みを理解し、メリットのある方法で減税しましょう。

本記事では、2022年の住宅ローン控除改正の内容や、申請方法などをお伝えしていきます。

【目次】
税額そのものを控除する住宅ローン控除
2022年以降の住宅ローン控除はどうなる？
住宅ローン控除の適用条件とは？
住宅ローン控除を申請するには？
2022年以降の住宅ローン控除は2022年1月からの入居が適用！

税額そのものを控除する住宅ローン控除

「住宅ローン控除」とは住宅ローンを利用してマイホームを買ったときに、「年末時点での住宅ローンの残高の一定割合」が所得税や住民税から控除される制度です。

住宅ローン控除は「税額控除」といって税額から直接控除額を差し引けるため、節税効果の高い税制といえます。

2022年以降の住宅ローン控除はどうなる？

2022年に住宅ローン控除の制度が大きく改正されることになりました。
ここでは、改正を受けて、2022年以降の住宅ローン控除がどうなるか見ていきましょう。

控除率が1.0％から0.7％へ変更

2022年の制度改正により、控除率が0.7%に変更となりました。
例えば、住宅ローンの年末残高が3,000万円だった場合、3,000万円×1.0%=30万円の控除を受けられていたものが、3,000万円×0.7%=21万円に減ることとなります。

なお、この控除率の変更については以前から言われていたもので、住宅ローン控除の「逆ざや（ぎゃくざや）問題」を解消する目的があります。

バブル崩壊以降は金融緩和政策が長く取られており、住宅ローンの金利は1.0%を切るものも多いです。中には、変動金利で0.3%台で利用できる住宅ローンもあります。

住宅ローン控除を利用することにより、0.3%の金利であるのにもかかわらず住宅ローン控除で1.0%の還付を受けるといったことが可能だったのです。この場合、「（控除率－ローン金利）×ローン残高」相当額が利益になると考えられます。ローン残高3,000万円であれば、21万円が利益になるわけです。こうした問題を解消するために、「控除率を減らす」という改正がされることになりました。

ただし、単に控除率を減らすのではなく、「控除期間を延ばす」という改正も行われています。

新築住宅の控除年数が10年→13年へ変更

2022年の住宅ローン控除制度の改正では、控除年数が10年から13年に延ばされています。

例えば、住宅ローンの借入額3,000万円で途中の返済を考慮しない場合、控除額の合計は以下の通りです。

控除期間が13年になっても、控除額の合計は減ってしまっていますが、大きな差はないといえるでしょう。

また、年収がそこまで高くない人にとっては、むしろ改正後のほうが多く控除を受けられる可能性があります。

なお、住宅ローン控除は所得税や住民税から控除を受けられるものなので、そもそも所得税や住民税を納めていなければ控除や還付を受けることはできません。

例えば、年収400万円のサラリーマンにおける平均的な所得税の額は8～9万円ほどです。また、住宅ローン控除で住民税から控除できる額の上限は13万7,500円と定められています。

つまり、サラリーマンで年収400万円の方が、3,000万円分の住宅ローン控除の適用を受けたとしても、実際には22～23万円程度しか控除を受けられないのです。

仮に、毎年9万円の所得税を納めており、9万円+13万7,500円=22万7,500円の控除を受けられる場合で、改正前と改正後の合計額の違いを見てみましょう。

上記通り、年収次第では改正後のほうが多くの控除額を受け取れる計算となります。

借入限度額が一般住宅で4,000万円→3,000万円へ変更

改正前は一般住宅の借入限度額4,000万円だったものが、3,000万円へと変更されています。ただし、住宅の性能次第では最大5,000万円まで控除を受けることが可能です。

なお、一定の省エネ性能を持たない住宅（一般住宅）については、2024年以降は住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。

住宅の性能等に応じた借入限度額をまとめると、以下のようになります。

所得要件が3,000万円→2,000万円へ変更

住宅ローン控除の適用を受けるための所得要件が、3,000万円から2,000万円へと変更されています。

給与所得での所得額はもちろん、給与所得が高い方以外では、株や不動産を売却して一時的に年収が高くなってしまうことなどもあるでしょう。年収が2,000万円を超えるかどうかギリギリ、という方は注意が必要です。

住宅ローン控除の適用条件とは？

住宅ローン控除の適用を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

ここでは、新築住宅の場合と中古住宅の場合とに分けて見ていきましょう。

新築住宅を取得した場合

新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の適用要件には以下のようなものがあります。

• 住宅を新築・取得してから6ヶ月以内に居住すること
• 住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住すること
• 住宅ローン控除を受ける年の合計所得額が2,000万円以下であること
• 床面積が50㎡以上であり、かつ居住面積が2分の1以上であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること

なお、「6ヶ月以内の居住」や「12月31日まで引き続き居住すること」については、転勤などのやむを得ない事情がある場合は、一定の要件を満たせば控除を受けることが可能です。
一定の条件とは、例えば単身赴任であれば親族が住めば問題ありません。

また、面積については、令和5年以前に建築確認を受けたものについては、40㎡以上に緩和されています。

ただし、40㎡以上で住宅ローン控除の適用を受けるためには、合計所得金額1,000万円以下である必要があります。

既存住宅（中古）を取得した場合

中古住宅の購入で住宅ローン控除の適用を受けるためには、新築住宅の購入時の要件に加えて、以下の条件のうちいずれかを満たす必要があります。

• 1982年（昭和57年）1月1日以降に新築されたものであること
• 地震に対する安全性に係る一定の基準に適合しているもの

改正前は木造なら築20年以内、RC造であれば築25年以内が条件でしたが、2022年の改正により1982年以降の建築、つまり「新耐震基準の住宅」であれば適用を受けられるように変更がなされました。

住宅ローン控除を申請するには？

住宅ローン控除の適用を受ける場合、会社員であれば初年度は確定申告、2年目以降は勤め先の会社で年末調整すればよいこととなっています。

初年度で確定申告が必要な場合、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」の利用で申告書を作成することが可能です。また、マイナンバーカードとカードリーダーがあれば、自宅から確定申告を済ませることもできます。

自治体によっては確定申告期間中に相談と申告用の会場が設けられることもあるため、直接相談したい場合は「確定申告　（住んでいる市町村名）」などでインターネット検索をしてみるとよいでしょう。

2022年以降の住宅ローン控除は2022年1月からの入居が適用！

今回は、2022年に改正された住宅ローン控除についてお伝えしました。

今回の改正でもっとも大きい改正といえるのが、「控除率の縮小」でしょう。ただ、控除期間が延びたことにより、年収によっては改正後のほうがお得に利用できるようにもなっています。

また、現行の税制で住宅ローン控除を受けるためには、2022年1月から2025年12月までの間に入居する必要があるという点には注意しなければなりません。

これから家づくりを考えている方は、住宅ローン控除の変更点と現行の法律の内容についてよく理解したうえで進めるようにしましょう。

本記事では住宅ローン控除の手続きについて、「確定申告」と「年末調整」の観点からそれぞれ解説します。

【目次】
住宅ローン控除の手続き方法とは？
e-Taxで確定申告する方法
住宅ローン控除の手続きを忘れたら？
住宅ローン控除の確定申告・年末調整で覚えておきたいポイント
住宅ローン控除の確定申告・年末調整は事前準備が大切

住宅ローン控除の手続き方法とは？

会社員の場合、住宅ローン控除の手続きは1年目と2年目で手続きが異なります。それでは、住宅ローン控除の手続きについて見ていきましょう。

1年目は「確定申告」

住宅ローン控除を利用する場合、住宅ローンを組んだ翌年の2月から確定申告をする必要があります。

必要書類

住宅ローン控除の必要書類は以下の通りです。

住宅ローン控除に必要な書類は、事前に確認のうえ準備しておくことが大切です。特に売買契約書の写しや住宅ローン残高証明書などは、紛失しないよう注意しましょう。

なお、会社員の方が確定申告する場合、「源泉徴収票」が必要です。誤って紛失した場合や他の手続きで使ってしまった場合には、勤務先に申告すれば発行してもらえるでしょう。

手続きの流れ

所得税の確定申告は、住宅ローンを組んだ翌年の2月16日～3月15日の間に手続きをする必要があります。

必要書類を準備した後は、税務署に書類を提出するだけです。書類を持参する場合、税務署は平日（月曜～金曜）の午前8時30分～午後5時までが開庁時間となります。土日祝は開いていませんが、自治体によっては期間中に数回、日曜日などに確定申告の相談・受付会場を用意しているケースがあります。

なお、確定申告は持参するだけでなく、郵送やe-Tax（電子申告）による方法でも提出が可能です。

2年目以降は「年末調整」

一方、2年目以降は勤務先に年末調整用の書類を提出するだけで手続きが完了します。

ただし、フリーランスの方や個人事業主の方など、年末調整の対象とならない方は2年目以降も確定申告をする必要があります。その場合は、基本的に1年目と同じ手続き方法で税務署へ書類を提出しましょう。

e-Taxで確定申告する方法

e-Taxによる確定申告は、オンラインでの書類作成が可能です。指示に沿って入力を進めれば自動で計算を行ってくれるため、記入の手間がかかりません。

e-Taxで手続きをする場合、以下の手順で行います。

マイナンバーカードで本人確認を行う際には、読み込みできるスマートフォンもしくはICカードリーダライタがあれば、e-Taxによる送信が可能です。

マイナンバーカードを読み込めない場合は、税務署でID・パスワードを発行してもらう方法や作成した書類を印刷して提出する方法もあります。ご自身に合った提出方法を選択しましょう。

住宅ローン控除の手続きを忘れたら？

住宅ローン控除は、2年目以降も自動的に控除が受けられるわけではないため、その都度手続きを行わなければなりません。

期間内の申告を忘れた場合には「還付申告」が可能です。ただ、期間外でも申告が可能ですが、還付申告には5年間という申告期限があります。申告漏れに気が付いたら早めに税務署へ相談しましょう。

住宅ローン控除の確定申告・年末調整で覚えておきたいポイント

最後に、住宅ローン控除の確定申告や年末調整で覚えておきたいポイントを解説します。

1.ふるさと納税を利用している場合は注意

住宅ローン控除は、あくまでも納めた所得税や住民税から還付を受けられる制度です。つまり、控除額より納税額が少ない場合は、満額の控除を受けることができません。

ふるさと納税も住宅ローン控除と同様に、所得税や住民税から控除を受けられる制度となっています。そのため、ふるさと納税をしたうえで住宅ローン控除の適用を受けた場合、控除を受けられる額が少なくなる可能性があります。

もちろん、納税額次第ではふるさと納税と住宅ローン控除、両方の控除を利用することも可能です。

2.還付金の入金時期

還付金は、確定申告をした日からおおむね1ヶ月～1ヶ月半程度で入金されるのが一般的です。

ただし、e-Taxの場合はより早く、3週間程度で受け取ることができます。

住宅ローン控除の確定申告・年末調整は事前準備が大切

今回は、住宅ローン控除の確定申告・年末調整についてお伝えしました。会社員の方が住宅ローン控除を申請する場合、1年目は確定申告、2年目は年末調整からとなります。

特に、今まで会社に年末調整を任せていた会社員の方は、確定申告が初めてでどのように進めたらよいのか分からないという方も多いでしょう。控除を適切に受けるため、当記事の内容を参考に、確定申告・年末調整に備えてはいかがでしょうか。

しかし、この制度は自然に適用されるわけではなく、申請しなければ控除は受けられません。今回は、住宅ローン控除の概要と申請方法や注意点について説明していきます。

住宅ローンの借入を検討している方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除の申請に必要な書類と入手方法
住宅ローン控除の申請方法
住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除の申請でよくある質問
住宅ローン控除は手続き必須！忘れずに申請を

住宅ローン控除とは？

冒頭で説明したように、住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに、所得税や住民税の一部が控除される制度です。

「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」と呼ばれることが多いのですが、この制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

ここでは住宅ローン控除の基本を確認していきましょう。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅購入をする人に向けて、金利の負担を軽減するために導入された制度です。その後、何度も改正が行われ2022年度の税制改正に伴い、控除率や控除期間などが大きく改正されました。

住宅ローン控除の内容は、年末時点の残高の0.7%を上限に所得税が減税されるというものです。所得税から引き切れないときは、住民税から最大97,500円まで控除されます。

控除期間は、新築住宅および再販中古住宅は13年、中古住宅は10年です。

住宅ローン控除の主な適用要件についても確認しておきましょう。

・購入した物件に自ら居住

・居住用割合が1/2以上

・住宅ローン返済期間が10年以上

・住宅の床面積（マンションの場合は専有部分）が50㎡以上

（合計所得金額1,000万円以下であれば40㎡以上も適用可能）

・控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下

その他、2022年の税制改正では、対象住宅の環境性能により控除対象額の上限が設定されました。これは、カーボンニュートラルの実現に向けた措置とも言われており、省エネなど環境性能に優れた新築住宅が優遇対象となります。

税制改正により、一般住宅の借入限度額は以前より引き下げられ、3,000万円になりました。一方、国が定める省エネ基準を満たした住宅であれば4,000万円、ゼロ・エネルギーハウス（ZEH）であれば4,500万円、長期優良住宅など認定住宅であれば5,000万円と借入限度額は上がっていきます。

改正によって、省エネ性能が高い住宅の方が、大きな優遇を受けられるようになったのです。

住宅ローン控除を受ける方法

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告が必要です。

給与所得のみの会社員の場合は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

ただし、個人事業主や年収2,000万円以上の会社員、副業収入が年20万円を超える会社員など、確定申告が必要な方は2年目以降も確定申告時に控除申請が必要です。

確定申告の受付期間は毎年2月16日から3月15日ですが、住宅ローン控除の還付申告であれば、申告期間に限らず、居住開始日の翌年1月1日から申告が可能です。

住宅ローン控除の申請に必要な書類と入手方法

確定申告には、いくつか書類が必要です。特殊な書類ではなく、簡単に準備できるものばかりなのでご安心ください。

確定申告時に必要な書類は以下のとおりです。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除に必要な書類を確認したので、ここからは控除の申請方法を説明していきます。

1.必要書類を集める

住宅ローン控除の手続きには、前項で紹介した書類が必要です。

1日で全ての取得場所を回るのは大変なので、少しずつ集めておきましょう。

2.確定申告をする

必要書類が揃ったら、オンライン・郵送・窓口のいずれかの方法で確定申告をします。

フォーマットに沿って進めていくだけなので、書類の不足や問題が起こらなければ1時間以内で手続きは終わります。

会社員は入居した翌年1月1日〜3月15日、自営業者やフリーランスは入居した翌年2月16日〜3月15日が申告期限です。

3.還付金を確認する

申請ミスや書類の不足などの不備がなければ、1ヶ月程度で書類に記載した預貯金口座へ還付金が振り込まれます。このとき、金額に誤りがないか必ず確認しましょう。

前述したように、ローン控除の対象は、所得税だけではなく住民税からも控除が可能です。減税額が所得税から引き切れない場合に、住民税から差し引くことになりますが、翌年の住民税での適用となります。

住宅ローン控除の注意点

繰り返しになる部分もありますが、住宅ローン控除を受けるための注意点を再度確認しておきましょう。

借入初年度は確定申告が必要

何度もお伝えしたように、住宅ローン控除を受けるためには確定申告による申請が必要です。

ただし、申請を忘れていた場合でも、5年間は還付申告として住宅ローン控除の申請ができます。忘れたことに気づいたら、すぐに申請をしてください。

2年目以降の年末調整で申請を忘れた場合についても、1月末までであれば修正ができるので、勤務先に相談をしてみましょう。修正ができなかった場合は、初年度同様、確定申告を行えば控除を受けられます。

自営業者の方は、住宅ローン控除を適用せずに確定申告をしてしまうと、原則還付を受けることができないので注意してください。ただし「更正の請求」を行えば還付を受けられる可能性もあるので、まずは税務署に相談してみましょう。

2年目以降は確定申告が不要になる場合もある

会社員の場合、一度確定申告すれば翌年からは年末調整の対象になるため、基本的に確定申告は必要ありません。

翌年以降は、税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」と、金融機関から送られてくる「残高証明書」を、年末調整の際に会社へ提出するだけで控除が適用されます。

「残高証明書」については、金融機関から毎年送られてきますが「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」は、一度に控除期間分全てが送られてくるので注意が必要です。

紛失しないよう、大切に保管しておいてください。

なお、年末調整を行わない自営業の方は、2年目以降も確定申告が必要です。

住宅ローン控除の申請でよくある質問

最後に、住宅ローン控除の申請についてよくある質問にお答えしていきます。

Q：申請はいつからいつまで？

初年度の住宅ローン控除の申請時期は、入居した翌年1月1日〜3月15日までです。

手続きに必要な書類は早めに準備しておきましょう。

Q：確定申告の必要書類を紛失した場合はどうすればいい？

基本的に書類は再発行が可能ですが、中には再発行できないものもあるので書類の保管に気をつけてください。

書類を紛失した際の対処法を見てみましょう。

• 源泉徴収票：会社
• 住宅ローンの借入残高証明書：住宅ローンを契約した金融機関
• 建物・土地の不動産売買契約書：不動産会社
• 工事請負契約書：不動産会社や建築会社
• 住宅性能評価書：全国の評価センターや保証検査機関など
• 認定通知書：再発行不可。ただし、証明書は1級建築士又は登録住宅性能評価機関で、台帳記載事項証明書は役所で再発行可能。

建物や土地に関する書類は、不動産会社やハウスメーカー、工務店などの工事を請負った会社に相談すれば基本的に再発行してもらえます。

ただし、長期優良住宅の認定通知書だけは再発行不可なので、取り扱いに注意してください。

Q：ふるさと納税と併用できる？

ふるさと納税は寄附金控除の一種で、地元や応援したい自治体に寄附ができる制度です。自治体に寄附した金額から自己負担額2,000円を控除した金額が、所得税や住民税から控除されます。

ふるさと納税と住宅ローン控除の併用は可能ですが、確定申告時には注意が必要です。

ふるさと納税を確定申告する場合、控除対象が所得税と住民税になり、住宅ローン控除よりも優先して控除されます。そのため、ふるさと納税分の控除額によっては、所得税の住宅ローン控除が満額受けられないことも。

住宅購入する年はふるさと納税の額を抑えるなど、シミュレーションをもとに納税額を考えてください。

なお、確定申告の翌年からは、確定申告不要の「ふるさと納税ワンストップ特例制度」を利用できます。ワンストップ特例制度を利用すればふるさと納税の控除対象は住民税のみとなるので、両方の控除を受けられます。

住宅ローン控除は手続き必須！忘れずに申請を

住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に税金の一部が戻ってくる、とても節税効果の高い制度です。

ただし、固定資産税の優遇制度のように、自動的に適用されるものではありません。

確定申告と聞くと「難しそう」「面倒くさそう」と感じるかもしれませんが、インターネット上でフォーマットに沿って入力を進めていくだけなので意外と簡単に申請できます。

今回説明した申請方法を参考にして、確定申告と住宅ローン控除の申請を必ず行いましょう。

そこで今回は、中古住宅における住宅ローン控除について解説します。築年数や控除上限額についても解説しますので、中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除が受けられる中古住宅の築年数は？
控除上限額や控除期間は新築と中古で異なる
中古住宅における住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは、入居後から10年あるいは13年間、年末時点での借入金残高に所定の控除率をかけた金額が、所得税・住民税から控除される制度です。

2022（令和4）年の税制改正により、控除率が「1%」から「0.7%」に変更となり、取得した住宅の環境性能基準などに応じて控除対象限度額も改正されました。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅の購入やリフォームを行った人が対象です。住宅ローン控除の要件に該当すれば、確定申告を行うことで適用されます。

ちなみに、住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。税金に関する説明書類などの中では「住宅借入金等特別控除」という言葉が使われますが、言葉が違うだけで意味は同じです。また「住宅ローン減税」と表記されることもあります。

住宅ローン控除についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン控除とは？2022年度税制改正の主なポイントや注意点も解説

住宅ローン控除が受けられる中古住宅の築年数は？

2022年度税制改正により、住宅ローン控除が受けられる中古住宅の築年数に変更がありました。

ここでは、2022年度税制改正後の築年数の要件について解説します。

「築年数要件」は2022年度税制改正で撤廃

2022年度税制改正前の住宅ローン控除の適用要件は、木造などの非耐火住宅は築20年以内、マンションなどの耐火住宅は築25年以内となっており、築年数に制限がありました。

これ以上の築年数の物件は、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のうちいずれかで耐震性を証明できる書類を提出しなければ、住宅ローン控除は受けられなかったのです。

しかし、2022年度の税制改正によって、1982（昭和57）年以降に建築された新耐震基準の適合住宅であれば住宅ローン控除は受けられるように改正。これまでの築年数要件は撤廃となりました。2022年以降は、新耐震基準の建物であれば中古住宅でも住宅ローン控除の対象となります。

これまでの築年数要件がなくなったことで適合証などの書類の提出が不要になり、中古住宅を検討している方の手続きの負担が軽減されることとなりました。

「新耐震基準」とみなされる条件

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に施工された建築基準法の耐震基準のことで、それ以前の基準を「旧耐震基準」といいます。

1981年に耐震基準が変わるきっかけとなったのが、1978年に起きた宮城県沖地震。最大震度5を記録し、多くの家屋が倒壊し被害は甚大だったとされています。

この被災を教訓として、1981年6月1日にこれまでより厳しい基準の新耐震基準法が施工されたのです。

新耐震基準の住宅は、震度6以上の大規模の地震でも耐えられる設計となっており、これから住宅購入を検討している方にとっては安心感のあるものとなっています。

厳密にいえば、建築確認申請が役所で受理された日付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準で建てられた建築物だと判断できます。

しかし住宅ローン控除においては、建築確認申請が受理されたタイミングではなく、建築日が1982年以降である場合に新耐震基準とみなされます。

控除上限額や控除期間は新築と中古で異なる

住宅ローン控除は、新築と中古住宅で受けられる内容が異なります。

ここでは、住宅ローン控除を利用する際の、控除上限額や控除期間の違いについて解説します。

借入限度額

※1：2024年以降の控除期間は10年となり、登記簿上の建築日付が2024年7月1日以降の新築住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものを除いて対象外となります。

借入限度額は、新築住宅と中古住宅とで異なります。さらに、住宅の環境性能によっても借入限度額は細分化されています。

例えば、新築のZEH水準省エネ住宅に該当する場合（上記表②）は、2023年末までの入居であれば、借入額は4,500万円が上限となります。この4,500万円と各年の年末時点のローン残高うち、いずれか低いほうに0.7%を乗じて控除額が計算されます。

一方、ZEH水準省エネ住宅に該当する中古住宅を取得した場合（上記表⑤）は、3,000万円が借入上限額です。よって、1年間の最大控除額は「3,000万円×0.7%＝210万円」となります。

控除期間

控除期間は、新築住宅および不動産業者による買取再販の中古住宅の控除期間は13年。中古住宅は基本的に10年です。

ただし中古住宅であっても、買取再販住宅であれば控除期間は13年となります。

なお買取再販住宅とは、不動産業者が取得した住宅にリフォーム・リノベーション工事を施してから再販される消費税課税中古住宅を指します。

中古住宅における住宅ローン控除の適用条件

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件は大きく「住宅」「住宅ローン」「人」の3つに分かれます。

＜取得する住宅に関する要件＞

まず住宅に関する要件では、中古住宅の築年数要件が撤廃され、新耐震基準に適合しているかどうかで判断されます。登記簿上の建築日が1982（昭和57）年以降であれば新耐震基準に適合しているとみなされます。

＜住宅ローンに関する要件＞

＜控除を受ける人に関する要件＞

控除を受ける人に関する要件のうち「所得要件」については、2022年度の税制改正によって所得要件が合計所得3,000万円以下から2,000万円以下に改正されています。

参照：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)

住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？

一定のリフォームにも、住宅ローン控除は適用されます。一方、住宅ローン控除とは別に、一定のリフォームでは「リフォーム減税」が受けられます。しかし、住宅ローン控除もリフォーム減税も所得税を控除する制度なので、原則として併用できません。ただし、耐震リフォームのリフォーム減税であれば住宅ローン控除と併用できます。

リフォーム減税とは？

※1：カッコ内の金額は、太陽光発電を設置する場合

※2：最大対象工事限度額は必須工事と併せて合計1,000万円が限度

出典：国土交通省「令和4年度　国土交通省税制改正概要」

リフォーム減税とは、中古住宅に対して以下5つのいずれかのリフォームをした場合に、工事費用の10%を翌年の所得税から控除する制度です。

・耐震リフォーム

・バリアフリーリフォーム

・省エネリフォーム

・3世代同居リフォーム

・長期優良住宅化リフォーム（耐震・省エネ化・耐久性向上）

例えば、手すりを設置し、段差をなくす工事をした場合に、バリアフリーリフォームの所得税の控除を利用すると以下①、②のいずれか少ない額の10%が控除額となります。

①告示に定められたバリアフリーリフォームの標準的な工事費用相当額…100万円

②控除対象限度額…250万円

この場合、所得税控除額は、100万円×10%＝10万円が所得税から控除されます。

住宅ローン控除と併用できるのは耐震リフォームのリフォーム減税のみ

リフォーム減税を利用することによって、リフォームにかかった費用に対しても所得税を減税できます。

ただし、リフォーム減税と住宅ローン控除が併用できる工事は「耐震リフォーム」のみと定められており、それ以外のリフォーム工事には併用できません。

耐震リフォームとは、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物を、地震に対する安全性の向上を目的とする新耐震基準に適合した建物にするための工事です。

住宅ローン控除と併用すると、より節税効果が高まります。適用要件に該当する場合は、積極的に活用しましょう。

リノベーション済の再販中古住宅は新築と同様の控除が受けられる

中古住宅でも、リノベーション済の買取再販住宅であれば、新築と同様の控除が受けられます。

一般中古住宅の住宅ローン控除の期間は10年ですが、不動産業者が販売する買取再販住宅であれば新築住宅と同様に控除期間は13年となります。

環境性能によって控除額が変わってくる点も新築住宅と同様です。

参照：住宅：買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

今回ご紹介したように、住宅ローン控除は中古住宅でも受けられます。

中古住宅の場合、借入上限額や控除の期間が新築住宅とは異なりますが、買取再販住宅であれば新築と同様の控除が受けられます。

ただし、旧耐震基準で建てられた中古住宅は、住宅ローン控除の対象外です。

中古住宅における住宅ローン控除の適用条件を満たすかどうかを確認し、少しでも税金を抑えられるよう住宅ローン控除を活用しましょう。

住宅ローン控除は、住宅の床面積や住宅環境性能、建築確認を受けるタイミングによって、控除期間や控除上限額などが異なります。

今回は、住宅ローン控除で損しないために理解しておきたい適用期日や確定申告期限などについて解説します。

【目次】
住宅ローン控除は2022年税制改正で大幅改訂
住宅ローン控除が受けられるのはいつまで？
「40平米以上50平米未満」の住宅が住宅ローン控除を受けられるのはいつまで？
住宅ローン控除を受けるにはいつまでに確定申告すればいいの？

住宅ローン控除は2022年税制改正で大幅改訂

住宅ローン控除は、2019年に消費税増税の影響を緩和する目的で控除期間が13年に延長されたり、新型コロナウイルスによる経済的影響に配慮して控除期間13年の適用期間をさらに延長したりと、そのときどきの経済情勢にあわせて改訂されてきました。2022年度税制改正でも、大幅に改訂しています。

ここでは、2022年度の税制改正で改訂された住宅ローン控除の内容について解説します。

住宅ローン控除の2022年税制改正についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン控除とは？2022年度税制改正の主なポイントや注意点も解説

控除率は0.7％

2022年度の税制改正によって、住宅ローン控除の控除率が従来の1%から0.7%に引き下げられることになりました。

そもそも、住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを取得する人の金利負担を軽減する目的で創設された制度です。

近年は、住宅ローンの金利が1%を下回る商品がいくつも登場し、実際の金利負担より控除額が上回る「逆ザヤ」現象が見られるようになりました。本来の趣旨から外れる状態を改善すべく、2022年度税制改正で控除率が引き下げられたのです。

控除期間は新築「13年」・中古「10年」

※1：2024年以降の控除期間は10年となり、登記簿上の建築日付が2024年7月1日以降の新築住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものを除いて対象外となります。

控除期間は、新築住宅と中古住宅で異なります。新築住宅は「13年」、中古住宅は原則「10年」です。ただし、中古住宅の中でも「買取再販住宅」は、控除期間が新築住宅と同様「13年」となります。

買取再販住宅とは、不動産業者が買い取った中古住宅をリフォームやリノベーションして再販する住宅です。売主が不動産業者となりますので、消費税が課税されます。

最大控除額は省エネ性能によって異なる

※1：登記簿上の建築日付が2024年7月1日以降の新築住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものを除いて対象外となります。

住宅ローン控除の最大控除額は、環境性能によって異なります。

例えば、新築のZEH水準省エネ住宅（2023年末までの入居）の場合、各年の控除額は、借入限度額4,500万円×控除率0.7%＝31.5万円が上限となります。

また、買取再販ではない中古のZEH水準省エネ住宅であれば、3,000万円×0.7%＝21万円が1年の控除額の上限です。

住宅ローン控除が受けられるのはいつまで？

ここでは、住宅ローン控除を受けられる期間について解説します。入居日や建築確認のタイミングによっては、控除が受けられなくなるため注意が必要です。

2022年度税制改正で「4年」延長

2021（令和3）年末で終了する予定だった住宅ローン控除ですが、2022年度の税制改正によって4年延長となり「2025（令和7）年末」まで受けられることになりました。

新型コロナウイルスで落ち込んだ景気の回復や、環境性能に優れた住宅の普及を目的として延長されています。

住宅ローン控除の適用を受けるには2025（令和7）年12月31日までに、実際に居住を開始しなければなりません。

不動産は、売買契約締結日と実際に入居する日に一定の期間が空くのが一般的です。

例えば、2025年12月25日に売買契約、2026年1月10日入居の場合、適用外となってしまうので注意が必要です。

一部の新築住宅は「2023年建築確認」まで

認定住宅等に該当しない一般の新築住宅で住宅ローン控除の適用を受ける場合、2023年末までに建築確認を受けていれば借入上限額2,000万円、控除期間13年となります。しかし、建築確認を受けるのが2024年以降になると、住宅ローン控除の適用対象外となるので注意が必要です。

2022～2023年には最大273万円の控除が受けられる一般新築住宅が、2024年以降は控除対象外となるので控除額は0円となります。

「40平米以上50平米未満」の住宅が住宅ローン控除を受けられるのはいつまで？

従来まで、住宅ローン控除が適用されるのは床面積50㎡以上の住宅を取得した場合に限られていました。しかし、2021年度の税制改正によって新築住宅の床面積要件が50㎡から40㎡へ緩和されました。

よって、2023（令和5）年12月31日までに建築確認を受けた新築、または建築後使用されたことのない住宅を取得する場合は、40㎡以上50㎡未満でも適用可能です。

40㎡～50㎡というと、1LDK～やや小さめの2LDKほどの間取り。これまで住宅ローン控除が受けられなかったコンパクトマンションや狭い土地を活かした狭小住宅なども控除の対象となるため、この改正は単身者やDINKS世帯にとって朗報といえるでしょう。

40平米台でも住宅ローン控除が受けられる要件

40㎡～50㎡の住宅は、50㎡以上より住宅ローン控除の適用要件が厳しくなります。

40㎡台でも住宅ローン控除が受けられる要件は、2023年末までに建築確認を受けていて、合計所得金額が1,000万円以下であることです。

住宅ローン控除の広さ要件が緩和されたのは、核家族が増え小規模住宅の需要が増えたからです。しかし、所得の高い世帯まで含まれるのは適切ではないと判断し、所得の制限を1,000万円以下としました。

そのため、住宅ローン控除の適用期間中に合計所得金額が1,000万円を超えた年は適用されなくなるので注意が必要です。

【マンションは注意！】平米数は「登記簿上」のもの

マンションを購入する場合は、必ず登記簿上の床面積を確認しましょう。

マンションの場合、一般的に不動産の広告チラシやパンフレットには「壁芯面積」が掲載されているので、登記簿上の床面積とは異なる可能性があるからです。

床面積の算出方法は、壁の内側から測定する「内法面積」と壁の中心から測定する「壁芯面積」の2つがあります。

マンションの専有面積は壁の中心から測定する壁芯で計算しているため、壁の厚み分、登記簿面積よりも大きくなります。

そのため、マンションパンフレットを見て床面積40㎡の要件をギリギリでクリアしていると思って購入しても、登記簿上の床面積では要件を満たしていない広さになる可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン控除が受けられずに後で悔いることのないように、事前に登記簿の床面積を確認しておきましょう。

住宅ローン控除を受けるにはいつまでに確定申告すればいいの？

住宅ローン控除を受けるにはサラリーマンも自営業者も確定申告を行う必要があります。ここでは、確定申告の時期と必要書類について解説します。

確定申告前に把握して準備しておけば手続きがスムーズに進むでしょう。

1年目は確定申告が必要

これまで税務署に行ったことがないという人も、住宅購入の翌年は確定申告に行くようにしましょう。住宅ローン控除として、納めた税金の控除分が還付されます。

例えば2022年に住宅ローンを利用して住宅を購入した場合は、2023年の1月1日以降に還付申告の手続きを行えます。

申告書類は、税務署のホームページからダウンロードでき、必要な手続きを踏めば電子申告をすることも可能です。

申告が終われば、所得税の還付は2～3ヶ月後、指定した口座に還付金が振り込まれます。また、所得税から控除しきれない分は、9.75万円を上限に住民税からも控除されますが、住民税については還付金があるわけではなく、控除額が引かれた税額を納税します。

以上の手続きは、自営業者であれば翌年以降も同じです。サラリーマンの場合は、初年度だけ確定申告を行い、2年目以降は会社の年末調整で対応するのが通例です。

毎年11月頃に「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」などを、他の控除に関する書類合わせて勤務先に提出して手続きを依頼します。

住宅ローン控除は、自動的に適用になるわけではありません。自ら確定申告する必要がありますので、確実に手続きするようにしましょう。

確定申告時期

通常の確定申告は、例年2月16日～3月15日の間に行いますが、住宅ローン控除は確定申告の時期を待たずに申告年の1月1日から手続きが可能です。

他に申告すべきものがなければ、窓口の混み合わない早い時期に済ませることをおすすめします。

万が一、確定申告時期に間に合わなかった場合でも、5年以内に税務署に申告すれば住宅ローン控除を受けられます。ただし、住民税については納税通知書が発送される前に申告しなければ控除は受けられませんのでご注意ください。

確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を受けるには、住宅購入をした翌年に必ず確定申告を行う必要があります。1年目の申請で必要な書類は以下の通りです。

サラリーマンの場合、2年目以降は「住宅借入金等特別控除申告書」と「借入金の年末残高証明書」を年末調整の時に勤務先に提出します。

「住宅借入金等特別控除申告書」は住宅ローン控除の確定申告をした年の10月頃に税務署から、「借入金の年末残高等証明書」は毎年10月以降に住宅ローンを契約した金融機関などから送られてきます。

「住宅借入金等特別控除申告書」は一度に残りの年数分の枚数がまとめて送られてくるので、控除期間中紛失しないように注意が必要です。

今回解説した住宅ローン控除は、2022年度の税制改正によって2025（令和7）年12月31日までの入居に延長されました。

住宅ローン控除は、節税効果の高い制度ですが、控除の恩恵を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。

住宅ローン控除は、入居した年や住宅環境性能によって受けられる控除額にも差が生じるため、これから住宅購入を検討されている方はご自身にとって最適なタイミングや住宅を選択するようにしましょう。

控除期間は2021年まで原則的に「10年」でしたが、消費税増税時などには一時的に「13年」に延長されることもありました。

さらに、2022年度税制改正によって、不動産の条件次第で控除期間が変わるようになり、購入を検討している物件やご所有の不動産が「何年間、控除を受けられるのかわからない！」という方も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では、住宅ローン控除が13年間受けられる条件をまとめました。住宅ローン控除制度の概要や2022年度税制改正による変更点も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除「13年」の適用条件
中古住宅の住宅ローン控除は「10年」
そもそも住宅ローン控除とはどんな制度？
2022年度税制改正による変更点まとめ
住宅ローン控除が13年受けられるのはいつまで？
【シミュレーション】住宅ローン控除13年間でいくら控除される？
住宅ローン控除を13年受けるにあたっての注意点

住宅ローン控除「13年」の適用条件

住宅ローン控除が13年間受けられるのは「新築住宅」および「買取再販住宅」です。

新築住宅・買取再販住宅の控除期間および借入限度額

新築住宅と買取再販住宅は、13年間にわたって住宅ローン控除を受けられますが、上記のように住宅の省エネ性能と入居時期によって借入限度額は異なります。また、一定の省エネ性能を有していない住宅については、2024年以降に入居した場合、住宅ローン控除の対象外となるのでご注意ください。

2022年以降の控除率は、一律0.7％です。例えば、長期優良住宅を購入して2023年に入居した場合は、1年間最大「5,000万円×0.7％＝35万円」の控除が受けられます。つまり、13年間の最大控除額は「35万円×13年＝455万円」となります。

「買取再販住宅」とは？

「買取再販住宅」とは、不動産業者が買い取り、再販した不動産です。

買取再販住宅は、中古住宅ながらも不動産業者が価値を高める改修を加えて再販することから、住宅ローン控除において新築住宅と同様の扱いとなります。

中古住宅の住宅ローン控除は「10年」

買取再販住宅ではなく、一般消費者が売主となる中古住宅の控除期間は「10年」です。

新築住宅と同様、省エネ性能によって上記のように借入限度額は異なります。しかし、新築住宅のように細かく分かれているのではなく「一定の省エネ性能を有する住宅」と「その他の住宅」の2つに分かれています。

中古住宅も、控除率は0.7％です。例えば、省エネ基準に適合している中古住宅を購入し、2023年に入居した場合は、1年間最大「3,000万円×0.7％＝21万円」の控除が受けられます。つまり、10年間の最大控除額は「21万円×10年＝210万円」です。

そもそも住宅ローン控除とはどんな制度？

住宅ローン控除は、すべての住宅に適用されるわけではありません。

ここからは、住宅ローン控除制度の概要や適用要件を紹介します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入・改修した人の利息負担軽減を目的として創設されました。

控除率や控除期間は度重なる改正がありましたが、2022年からは毎年、年末の住宅ローン残高の0.7％を控除額とし、最長13年間にわたり所得税が還付されます。納める所得税額が控除額より少ない場合は、住民税からも9.75万円を上限に控除されます。

住宅ローン控除の主な適用要件

住宅ローン控除を受けるには、適用要件を満たす必要があります。適用要件は「新築住宅」「中古住宅」「リフォーム・増築」で分かれています。1つずつ確認していきましょう。

新築住宅購入の場合

新築住宅購入の場合、住宅ローン控除を受けるための主な適用条件は以下の通りです。

・新築住宅取得の日から6カ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいる

・住宅ローン控除を受けようとする年の年間合計所得金額が2,000万円以下であること

・ローンの返済期間が10年以上

・居住した年を合わせた5年の間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていない

・新築住宅の床面積が50㎡以上あり、床面積の1/2以上の部分が居住用(特例適用の場合、合計年間所得1,000万円以下の場合は床面積40㎡以上でも利用可能)

住宅ローン控除は、基本的に床面積50㎡未満の場合は適用できません。ただし、新築住宅は後継年間所得が1,000万円以下の場合に限り、床面積40㎡以上でも適用されます。

上記でいうところの「床面積」は、登記簿に表示されている床面積で判断されます。床面積の測り方は、戸建住宅と共同住宅で異なるのでご注意ください。

（出典：国土交通省）

マンションなど共同住宅の登記簿上の床面積は壁の「内法」で測定されますが、販売資料などでは壁の中心線である「壁心」で測定された床面積が記載されています。

販売パンフレットに記載されている床面積と、登記簿上の床面積は異なるため注意しましょう。また、共同住宅の床面積には、階段や通路など共同で使用している部分は含めません。

店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用の物件であれば住宅ローン控除が適用されます。

中古住宅購入の場合

中古住宅購入の場合、住宅ローン控除を受けるためには新築住宅の適用要件を満たす必要があります。加えて、以下の要件が設けられています。

・1982年（昭和57年）以降に建築された住宅

・親族などから購入した住宅ではない

・贈与された住宅ではない

リフォームや増築の場合

住宅ローンを利用した一定のリフォーム・増築にも、住宅ローン控除は適用されます。

住宅ローン控除を受けるためには、新築住宅の適用要件に加えて、以下の要件が設けられています。

・自己所有かつ自身が居住する住宅のリフォーム・増築

・増改築等の日から6カ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる

・工事費が100万円を超えており、その1/2以上の額が居住用部分の工事費用

・次のいずれかの条件を満たすリフォーム

○増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替えの工事

○マンションなどの区分所有建物のうち、床や階段、壁の過半について行う修繕・模様替えの工事

○住宅のうち居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下のうちいずれかの床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

○耐震基準に適合させるための修繕・模様替えの工事

○一定のバリアフリー改修工事

○一定の省エネ改修工事

なお、リフォーム・増改築に伴う住宅ローン控除の適用を受けた場合の控除期間は「10年」です。

2022年度税制改正による変更点まとめ

2022年以降の住宅ローン控除による適用要件は前述の通りですが、これは2022年度税制改正後のものです。改正により、住宅ローン控除がどう変わったのか具体的に確認していきましょう。

控除期間は「最長13年」に変更

控除期間13年が適用される条件は、新築住宅もしくは買取再販住宅のみです。中古住宅は10年のまま据え置かれます。

控除率「1％」が「0.7%」に

2021年までは、年末の住宅ローン残高「1%」の控除を受けることができましたが、2022年度の税制改正によって「0.7％」に引き下げとなりました。これは、控除額が実際の金利負担を上回る「逆ザヤ状態」を解消するための措置です。

省エネ性能によって借入限度額が変わるように

参考：国土交通省

※2023年までに建築確認を行った場合は2,000万円

2022年以降は、住宅の省エネ性能によって借入限度額が分けられるようになりました。

2024年以降、省エネ基準に適合していない新築住宅は控除の対象から外れます。ただし、2023年までに建築確認を済ませて、入居が2024年以降となった場合は対象となります。

所得要件が3,000万円から2,000万円に引き下げ

2021年までは、住宅ローン控除の所得制限は3,000万円でしたが、2022年から2,000万円に引き下げられています。なお、ここでいう所得制限は「年収」ではなく「合計所得金額」となるので間違えないようにしましょう。

控除される住民税の上限が引き下げ

住宅ローン控除により、納める税金以上に税金が戻ってくることはありません。

所得税から控除しきれない分は、一部住民税から控除されますが、住民税の控除上限額も2022年度税制改正によって次のように引き下がっています。

中古住宅の築年数要件の緩和

これまで住宅ローンには、木造住宅は築20年以内、マンションなどの耐火建築物は築25年以内という築年数要件がありました。しかし、2022年度税制改正でこの要件は撤廃され、新たに「新耐震基準に適合している住宅」という要件が加わっています。

耐震基準は1981年に改正されており、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建築物は「新耐震基準」となります。ただし、住宅ローン控除では建築確認の取得時期ではなく、登記簿上の建築日が1982年1月1日以降であれば、新耐震基準に適合している住宅とみなされます。

住宅ローン控除が13年受けられるのはいつまで？

ここまでお伝えしたように「13年」にわたって住宅ローン控除が受けられるのは、新築住宅と買取再販住宅です。一般消費者が売主となる中古住宅の控除期間は「10年」となります。

現行制度では、新築住宅と買取再販住宅が13年間、住宅ローン控除を受けられる期限は「2025年までの入居」です。

ただし、一定の省エネ性能の有さない新築住宅や買取再販住宅は、基本的に2024年以降の入居から住宅ローン控除の適用外となりますのでご注意ください。

住宅ローン控除制度は、これまで度重なる改正がありました。2025年以降のことは未定ですが、今後条件を変えて、あるいは現行の条件のまま制度が継続する可能性もあります。

【シミュレーション】住宅ローン控除13年間でいくら控除される？

こちらの表は冒頭でもお見せした、新築住宅および買取再販住宅における入居年ごとの借入限度額です。控除率は0.7％のため、例えば長期優良住宅を購入して2023年に入居した場合は、1年間最大「5,000万円×0.7％＝35万円」の控除が受けられるというのは、前述の通りです。

しかし、これはあくまで「最大控除額」。実際の控除額とは異なる可能性があります。

「最大控除額」と「実際の控除額」

住宅ローン控除で控除されるのは、次の①②③のうち最も小さい金額です。

①所得税＋住民税額（上限9.75万円）

②1年の最大控除額

③借入残高の0.7％

住宅ローン控除は、基本的に所得税が控除される制度です。所得税で控除しきれない額は、9.75万円を上限に住民税からも控除されますが、計算上これ以上の控除額となっても、控除できるだけの税金を納めていない場合は①の「住民税＋住民税楽（上限9.75万円）が最大控除額となります。

一方、②の「1年の最大控除額」というのは、住宅性能ごとの借入限度額の0.7％にあたります。当然ながら、実際の残債がそれ以下であれば③の「借入残高の0.7％」が実際の控除額となります。

いくら控除されるかシミュレーション

ここからは、実際に住宅ローン控除がいくら戻るのかシミュレーションしてみます。

シミュレーション条件は、以下の通りです。

・新築の省エネ基準適合住宅を取得

・年末の住宅ローン残高は4,200万円

・所得税は30万円

・住民税は30万円

まずは、①②③をそれぞれ計算してみましょう。

①所得税＋住民税額（上限9.75万円）

所得税30万円＋9.75万円（上限）＝39.75万円

②1年の最大控除額

省エネ基準適合住宅の借入限度額4,000万円×0.7％＝28万円

③借入残高の0.7％

年末住宅ローン残高4,200万円×0.7％＝29.4万円

この年に実際に控除されるのは①②③のうち、最も小さい金額です。つまり、②の「28万円」がこの年の控除額となります。

控除額は13年間一律ではない

控除額は、毎年、変動する可能性があります。

例えば、上記シミュレーションでは、数年後に住宅ローンの年末残高が4,000万円を切るでしょう。そうなれば③の「借入残高の0.7％」が②の「1年の最大控除額」を下回るため、それ以後は③が実際の控除額になる可能性が高いと考えられます。

また、収入が減るなどして納めるべき所得税・住民税が減った場合にも、控除額が減少する可能性もあります。

住宅ローン控除を13年受けるにあたっての注意点

13年と長きにわたって住宅ローン控除を受ける場合には、次のような注意点を認識しておきましょう。

住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済に注意

繰り上げ返済とは、当初の返済計画より早く、一部または全部の住宅ローン残高を返済することです。

繰り上げ返済には、次の2つの方法があります。

・返済期間短縮型：毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮

・返済額軽減型：返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす

このうち、特に返済期間短縮型で繰り上げ返済をする際には注意が必要です。

「少しでも早く完済したい」「負担を軽減したい」という思いから行う繰り上げ返済ですが、繰り上げ返済をした結果、返済期間が住宅ローン開始月から数えて10年未満になってしまうと、その時点で控除は打ち切りになってしまいます。

また、住宅ローン残高が減少することにより、控除額が下がってしまう可能性もあるため、いずれの返済方法でも、住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済は慎重に行いましょう。

とはいえ、所得や借入金額によっては、繰り上げ返済を行ったほうが利益が大きいケースもあります。どちらを優先させるかは、FPや住宅ローンを借り入れている金融機関に相談することをおすすめします。

借り換えると住宅ローン控除対象額が変わる

金利上昇局面などに、より低金利な住宅ローンへの借り換えを検討することもあるでしょう。しかし、住宅ローン控除を受けている間に借り換える際には注意が必要です。

借り換え後も、次の要件を満たせば引き続き住宅ローン控除の適用となります。

・新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかである

・新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまる

借り換え後、住宅ローン控除の対象となる金額は、借入直前の残高と借入後の新たな住宅ローンの借入金額によって異なります。借入後の金額が借入直前の残高と同じ、あるいは下回る場合は、借入後の年末残高が対象となります。

一方で、借入後の金額が借入直前の残高を下回る場合には、借入後の年末残高に「借入直前の残高／借入後の借入金額」を乗じた金額が対象です。

また、住宅ローンの控除期間は住み始めた時点からカウントされるため、借り換えたからといって控除期間がゼロからスタートになるわけではないのでご注意ください。

ふるさと納税で控除額が減少することも

税控除効果が高いことから、近年人気の「ふるさと納税」。毎年利用されている方も多いことでしょう。

しかし、住宅ローン控除もふるさと納税も、控除されるのは所得税と住民税です。ふるさと納税の申請方法や金額によっては、住宅ローン控除の効果が下がる可能性もあるのでご注意ください。

ふるさと納税で控除を受ける方法は、次の2つです。

・確定申告する

・ワンストップ特例制度を利用する

このうち、住宅ローン控除の主な対象である所得税を控除したくないという場合は、ワンストップ特例制度を利用することをおすすめします。

ワンストップ特例制度を利用して控除を受ける場合は、全額が住民税から控除され、課税総所得金額は変わりません。そのため、主に所得税が控除される住宅ローン控除と併用しやすいといえるでしょう。

ただしワンストップ特例制度は、確定申告をする必要のない会社員などが対象の制度です。会社員であっても、確定申告が必要な住宅ローン控除1年目には利用できません。

住宅ローン控除は1972年（昭和47年）から始まり、これまで幾度となく改正されてきました。そのため、住宅購入時における控除期間や適用要件がわかりにくく感じてしまうことがあります。

住宅ローン控除は、節税効果が非常に大きい制度です。マイホームの購入を検討している方は、住宅ローン控除を正しく理解し、賢く利用しましょう。

そこで今回は、住宅ローン控除を年末調整で受ける方法について解説します。必要書類や手続きについても解説しますので、特に会社員で年末調整を受けている方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除の主な適用条件
住宅ローン控除の適用を受ける方法
住宅ローン控除2年目以降で年末調整するための手続き
年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点
必要書類や手続きを把握して、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けよう

住宅ローン控除の主な適用条件

ここでは、住宅ローン控除の主な適用条件について解説します。今回ご紹介する条件は、住宅ローン控除を受けるための必須項目ばかりです。手続きをする前に、適用条件をきちんと満たしているか確認しておきましょう。

自己居住用の住宅であること

住宅ローン控除は、マイホームの購入を支援する目的の制度です。したがって、自己居住用の住宅であることが必須条件となっています。投資など他の目的で購入した場合は対象とならないことに注意しましょう。

住宅ローンの返済期間10年以上

新しく借り入れする住宅ローンの返済期間が10年以上であることも適用条件の1つです。住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済によって残りの返済期間が変わる場合は、住宅ローンの適用条件を満たすか確認しておきましょう。

床面積50㎡以上（※40㎡以上に緩和される特例あり）

床面積50㎡以上が適用条件の1つとなっていますが、2021年税制改正により合計所得金額1,000万円以下かつ新築住宅であれば、40㎡以上に緩和されました。なお、床面積は登記簿上の記載から判断されるので注意が必要です。マンションの場合は専有部分の床面積で判断されます。

合計所得金額2,000万円以下

合計所得金額が2,000万円以下という所得要件もあります。ただし、床面積40㎡以上に緩和される特例を受ける場合は、合計所得金額が1,000万円以下であることが条件の1つとなっていることに注意しましょう。

上記の他、住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に居住することなどの条件が決められています。詳しくは、国土交通省のWebサイトからご確認ください。

住宅ローン控除の適用を受ける方法

住宅ローン控除の適用を受けるためには、1年目に確定申告、2年目以降は確定申告もしくは年末調整といった手続きをする必要があります。ここでは、住宅ローン控除の適用を受ける方法のうち、確定申告に関する内容について解説します。

入居した翌年に確定申告をする必要がある

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告をすることが必要です。1年目に確定申告をしていれば、2年目以降は年末調整により控除を受けることもできます。

確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日の1か月間となっていますが、払い過ぎた税金の還付申告はこの期間に限らず行うことが可能です。確定申告は税務署に直接足を運んで手続きをする他、郵送やインターネットでの申告もできます。インターネット上で確定申告を行う場合は事前に手続きが必要であることに注意しましょう。詳しくは、e-Taxの公式サイトをご覧ください。

確定申告に必要な書類

確定申告をするにあたり、上記の書類が必要になります。先ほども解説したように、確定申告の期間は原則として毎年2月16日～3月15日の1か月間であるため、期間内に申告できるよう早めに書類を準備しておくとよいでしょう。わからないことがあれば、管轄の税務署などに相談してみてください。

住宅ローン控除2年目以降で年末調整するための手続き

入居した翌年に確定申告をすれば、2年目以降は年末調整により控除を受けることも可能です。ここでは、住宅ローン控除2年目以降で年末調整する手続きの流れと必要な書類について解説します。年末調整により住宅ローン控除の適用を受けたい方は、忘れずに手続きを行いましょう。

手続きの流れ

1.税務署から2年目以降の控除証明書・申告書が届く

2.控除申告書に必要事項を記入

3.金融機関から送付される残高証明書を準備する

4.控除申告書と残高証明書を会社に提出して、年末調整してもらう

1年目に確定申告をして住宅ローン控除の適用を受けていれば、2年目に「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が届きます。2年目以降、住宅ローン控除が適用される年数（最大13年、12枚）の書類が1度に送られてくるため、紛失しないように大切に保管してください。

続いて、税務署から届いた控除申告書に必要事項を記入します。先ほども解説したように、控除申告書は最大12枚が1度に送られてくるため、提出する書類に記載された年号が間違っていないか必ず確認してください。書類に記入する項目には、次のようなものがあります。

・住宅ローンの年末残高

・居住用割合

・増改築等の費用　など

基本的には、書類の下部にある控除証明書の内容を転記すれば問題ありません。実際の記載例を確認したい方は、参考までに国税庁「年末調整で（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受ける方へ」から令和3年分の年末調整に関する書類の記載例をご覧ください。

上記の控除申告書の他、金融機関から送付される住宅ローン残高証明書も必要になります。金融機関によって細かい名称が異なる可能性があることに注意しましょう。住宅ローン残高証明書は毎年10～11月に届くのが一般的です。

該当年分の控除申告書・証明書と住宅ローン残高証明書を準備したら、勤務先に提出して年末調整の手続きをしてもらいます。提出方法などわからないことがあれば、勤務先の担当者に確認してみてください。

年末調整に必要な書類

毎年、上記の書類を勤務先に提出して年末調整の手続きをしてもらいます。なお、該当年分の控除申告書を紛失してしまった場合は、管轄の税務署で手続きが必要です。詳しくはこちらをご覧ください。

年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点

ここでは、年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点について解説します。注意点をきちんと理解して、年末調整の手続きを進めましょう。

年末調整の手続きを忘れた場合は確定申告が必要になる

勤務先に書類の提出を忘れることなどにより年末調整されなかった場合は、確定申告をすることで住宅ローン控除の適用を受けることができます。ただし、勤務先に年末調整してもらう方が手間はかかりません。できる限り簡単に手続きをしたいと考えている方は、年末調整に関連する手続きを忘れないようにしましょう。

届いた書類は紛失しないよう大切に保管する

今回ご紹介したように、住宅ローン控除を年末調整で受けるためには「住宅ローン残高証明書」と「控除申告書・証明書」が必要です。特に控除申告書は2年目にそれ以降の年数分の書類がまとめて届くため、住宅ローン控除の適用期間が終わるまで大切に保管しておく必要があります。また、提出するときに誤った年度分の書類を提出しないことにも注意しましょう。なお、万が一控除申告書を紛失してしまった場合は、税務署で再発行の手続きをすることができます。

住宅ローンの借り換え・繰り上げ返済の時期に注意

一般的に、年末調整に必要な住宅ローン残高証明書は毎年10～11月に届きます。そのため、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済のタイミングによっては、書類と実際の内容が異なってしまう可能性があるのです。住宅ローン控除の適用期間中に借り換えや繰り上げ返済を検討する場合は、住宅ローン控除の適用条件を満たしているかだけでなく、実行するタイミングにも注意しましょう。住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済を行った場合は特に、届いた残高証明書に記載された内容をきちんと確認してみてください。

年末調整できない個人事業主は2年目以降も確定申告が必要

給与所得者ではない個人事業主など年末調整できない人が住宅ローン控除の適用を受けるには、2年目以降も確定申告が必要となります。とはいえ、個人事業主の場合は毎年確定申告が必要となる人が多いでしょう。事業の売上や経費に関わる申告と一緒に、住宅ローン控除の申告を行えば問題ありません。わからないことがあれば、管轄の税務署に確認してみてください。

必要書類や手続きを把握して、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けよう

住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローン残高0.7%の税額控除を最大13年間受けられる節税効果の高い制度です。住宅ローン控除の適用条件を満たしていても自動的に控除を受けられるわけではないため、書類を揃えて手続きをする必要があります。住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年に確定申告をする必要があることに注意しましょう。

2年目以降は、勤務先で年末調整してもらうことで住宅ローン控除の適用を受けることができます。今回ご紹介したように、住宅ローン控除を年末調整で受けるためには「住宅ローン残高証明書」と「控除申告書・証明書」が必要です。書類が届いたら内容に誤りがないかきちんと確認し、なくさないよう大切に保管しておきましょう。わからないことがあれば、勤務先の担当者や管轄の税務署などに確認してみてください。

今回は、住宅ローンの基本的な内容と2022年度税制改正の主なポイントについて解説します。住宅ローンを利用する場合の注意点についても解説しますので、住宅ローンを利用してマイホームの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除とは？
2022年度税制改正後の主なポイント
住宅ローン控除を利用する際の注意点
住宅ローン控除の仕組みを理解した上で活用していこう

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンの借り入れによりマイホームを購入する場合に、年末時点での住宅ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税（所得税で控除しきれない場合は一部翌年の住民税）から控除される制度です。ここでは、住宅ローン控除の主な適用条件などの、基本的な内容を確認してみましょう。

主な適用条件

・自己居住用の住宅であること

・床面積50㎡以上（※合計所得金額1,000万円以下の場合に40㎡以上に緩和される特例あり）

・合計所得金額2,000万円以下

・住宅の引渡しまたは工事完了から6か月以内に居住すること

・店舗等併用住宅の場合は床面積1/2以上が居住用

・住宅ローンの返済期間10年以上

・1982年1月1日以降に建築されたもの、もしくは耐震性の基準に適合することが証明されているもの（中古住宅の場合）　など

大前提として、自己居住を目的とした住宅であることが条件となっています。床面積や収入、住宅ローンの借入期間、住宅の耐震性なども適用条件の1つです。新築住宅や中古住宅の購入だけでなく、住宅の増改築等の場合も要件を満たせば対象となります。

手続きの流れ

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告をする必要があります。会社員の場合、2年目以降は会社で年末調整を行ってもらうことにより控除を受けることが可能です。

1年目は、確定申告に必要な書類を集めた上で、管轄の税務署で確定申告を行いましょう。事前に手続きをすれば、e-Taxによりオンライン上で確定申告することができます。詳しくは、e-TaxのWebサイトをご確認ください。

主な必要書類

・計算明細書

・住宅ローンの年末残高等証明書

・登記事項証明書

・請負契約書・売買契約書の写し　など

住宅ローン控除の適用を受けるためには、上記のような書類が必要です。認定長期優良住宅など、住宅の種類によって必要になる書類もあるため、詳しくは管轄の税務署や住宅メーカーの担当者などに相談してみてください。

2022年度税制改正後の主なポイント

2022年度税制改正により、住宅ローン控除の内容にも変更がありました。ここでは、2022年度税制改正後の主なポイントについて解説します。

控除率・控除期間

改正前の住宅ローン控除率は1%でしたが、2022年度税制改正により0.7%に変更となりました。控除期間は新築住宅等が原則13年、既存住宅は10年となっています。

住宅の環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ

【新築住宅・買取再販住宅】

	借入限度額
長期優良住宅低炭素住宅	・2022～2023年入居 ⇒ 5,000万円・2024～2025年入居 ⇒ 4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	・2022～2023年入居 ⇒ 4,500万円・2024～2025年入居 ⇒ 3,500万円
省エネ基準適合住宅	・2022～2023年入居 ⇒ 4,000万円・2024～2025年入居 ⇒ 3,000万円
その他の住宅	・2022～2023年入居 ⇒ 3,000万円・2024～2025年入居 ⇒ 0円

【中古住宅】

	借入限度額
長期優良住宅低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	・2022～2025年入居 ⇒ 3,000万円
その他の住宅	・2022～2025年入居 ⇒ 2,000万円

改正前は新築住宅において「一般の住宅」と「良質な住宅（認定住宅）」をわけて限度額が計算されていました。2022年度税制改正により、住宅性能に応じた借入限度額が定められています。「良質な住宅」のバリエーションが増えたこと、中古住宅にも住宅の性能に応じた借入限度額の上乗せが行われることは、大きなポイントだといえるでしょう。

新築住宅は、入居時期によって段階的に限度額が縮小していきます。なお、上記の認定住宅等に該当しない住宅（＝その他の住宅）を新築する場合、2024年1月1日以降に入居する場合、2023年末までに新築の建築確認を受けている住宅であれば借入限度額2,000万円・控除期間13年となりますが、新築の建築確認を受けるのが2024年以降になると住宅ローン控除の適用対象外となることに注意が必要です。

所得要件の引き下げ

改正前の住宅ローン控除の所得要件は、合計所得金額3,000万円以下とされていました。今回の税制改正により、合計所得金額が2,000万円以下に引き下げされています。なお、床面積が40㎡〜50㎡の住宅の所得制限は1,000万円以下です。

中古住宅の築年数要件が緩和

これまで中古住宅は耐火住宅が築25年以内、非耐火住宅は築20年以内という築年数要件がありましたが、税制改正により「1982年1月1日以降に建築されたもの（新耐震基準適合住宅）」に緩和されました。

住民税における控除限度額の引き下げ

住宅ローン控除は、基本的に所得税から控除される制度ですが、控除しきれない分は一部、住民税からも控除されます。住民税からの控除上限額はこれまで「13.65万円」でしたが、2022年度税制改正により「9.75万円」に引き下げられました。

住宅ローン控除を利用する際の注意点

ここでは、住宅ローン控除を利用する際の注意点について解説します。注意点をしっかりと理解して、住宅ローン控除を活用していきましょう。

住宅購入前に住宅ローン控除の適用条件を確認する

年末時点での住宅ローン残高の0.7%が、最大13年間税額控除される住宅ローン控除は、大きな節税効果のある税制度です。そのため、購入したい住宅が住宅ローン控除の適用条件を満たしているか、購入する前に必ず確認しておきましょう。

入居翌年の確定申告を忘れずに

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告をしなければなりません。適用条件を満たせば自動的に控除が受けられるわけではないことに注意しましょう。確定申告でわからない点があれば、管轄の税務署に相談してみてください。

住宅ローン控除と確定申告については、こちらの記事で詳しく解説しています。

【サラリーマン向け】住宅ローン控除に確定申告が必要って知ってた？大切な書類・手続きについてFPが解説！

繰り上げ返済のタイミングに注意する

住宅ローン控除の適用を受けている途中で繰り上げ返済をする場合は、シミュレーションした上で繰り上げ返済の金額やタイミングを検討しましょう。金利などの条件によっては、繰り上げ返済をしない方が効果的であるケースがあるからです。

また、住宅ローン控除の適用条件の1つに「返済期間10年以上」という項目があります。繰り上げ返済をして返済期間を短縮する場合は、住宅ローン控除の適用条件を満たすかどうか必ず確認しておきましょう。

住宅ローン控除の仕組みを理解した上で活用していこう

今回ご紹介したように、住宅ローン控除は節税効果の高い税制度です。税額控除であるため、支払う税金をダイレクトに抑えることができます。マイホームの購入を検討する場合は、住宅ローン控除の適用条件を満たすかどうか事前に確認することをおすすめします。住宅ローン控除に関する情報収集をする場合は、2022年度の税制改正によりこれまでの住宅ローン控除と異なる項目があることに注意しましょう。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告をする必要があります。確定申告の時期になってから慌てないよう、早めに書類を準備しておくことをおすすめします。住宅ローン控除の仕組みをきちんと理解して、効果的に活用していきましょう。

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