本記事では、繰り上げ返済の仕組みや、会社から支給されたボーナスで住宅ローンを繰り上げ返済するメリットやデメリットについて解説していきます。ボーナスを有効に使い、住宅ローンの返済負担を軽減するためのポイントを理解しましょう。

【目次】
ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済してもよいの？
繰り上げ返済とはどのような仕組みか
ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済するメリットとデメリット
ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済するなら家計のバランスを大切に！

ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済してもよいの？

ボーナスで資金に余裕が出た場合、その資金で住宅ローンを繰り上げ返済することは返済の負担を軽減するための一つの選択肢です。

ボーナスを返済に充てること自体には問題ありませんが、手元の資金に余裕がなくなるのであれば慎重に検討する必要があります。例えば、急な病気やケガでまとまったお金が必要になる場合、保険などで出費がカバーできないケースも考えられます。手元にお金を残しておく選択肢も持ちながら判断しましょう。

また、繰り上げ返済によって残高を減らす方法には2つのパターンがあり、どちらを選ぶかについても資金面でのバランスが肝となります。それぞれの特徴を把握し、場合によっては専門家に相談しながら返済準備を進めましょう。

繰り上げ返済とはどのような仕組みか

住宅ローンの繰り上げ返済とは、月々の返済とは別で資金を準備して返済を行うことです。繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあり、それぞれの仕組みや特徴を以下で説明していきます。

期間短縮型

期間短縮型は、繰り上げ返済を行うことで住宅ローンの返済期間を短縮する方法です。

この方法では、住宅ローンの返済期間を短縮することで利息負担を減らすことができます。また、借入時の予定よりも早期に完済できるため、将来の金利変動に対するリスクも軽減されます。

毎月の返済額は変わらないため、繰り上げ返済といっても月々の負担が軽くなるわけではありません。ただし、同じ金額で繰り上げ返済を行うのであれば、もう一つの「返済額軽減型」よりも支払う利息が少なくなります。

返済額軽減型

返済額軽減型は、繰り上げ返済を行うことで住宅ローンの月々の返済額を減らす方法です。

この方法では、返済期間を変えずに月々の返済額を減らすことができます。そのため、毎月の支払い負担を軽減させ、家計に余裕を持たせることができます。また、住宅ローンの返済期間中に金利見直しが合って返済額が上がる場合には負担軽減策としての選択肢となります。

毎月の負担を減らせる一方で、返済期間が変わらないことから利息負担は大きく減らず、もう一つの「期間短縮型」に比べると総返済額の利息軽減額は小さくなります。

どちらを選べばよいのか？

繰り上げ返済を行う場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらを選べばよいのでしょうか。

返済する個人の資金状況や目的によっても異なりますが主な判断のポイントは以下の通りです。

・毎月の返済が苦しい状況にあるかどうか
・手元の資金状況に余裕があるか
・返済総額を大きく減らしたいか
・変動金利で金利上昇の影響を受けるかどうか

これらのうち、どの項目を重視するかによって選ぶべき方法が異なります。まずはこれらの項目について優先順位を決めましょう。

判断が難しい場合や詳細な計算が必要な場合、金融機関やファイナンシャルプランナーなど専門家に相談することをおすすめします。具体的な状況に合わせて最適なプランを提案してくれるでしょう。

ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済するメリットとデメリット

ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済する際に、「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらを選ぶかも大事ですが、そもそものメリットとデメリットも知っておく必要があります。以下ではボーナスを利用して繰り上げ返済するメリットとデメリットを紹介します。

利息を減らすことや、返済期間を短縮できる！

ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済するメリットとして、まず支払うべき利息を減少させ、総返済額が抑えられる点が挙げられます。また、住宅ローンの期間を短縮することもでき、早期完済が可能です。

家計への負担が軽減されるため、日常生活の経済的な余裕も増え、将来の不測の事態に備えることが可能です。その他にも教育資金や老後資金、資産運用などさまざまな用途に浮いた資金を使うことができるでしょう。

家計の負担が一時的に増えてしまう可能性がある

一方で、ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済することにはデメリットも存在します。

年末調整や確定申告時に住宅ローン減税を受けるためには、住宅ローン残高が一定額以上必要です。ボーナス払いによる繰り上げ返済によって住宅ローンの残高が大きく減った場合、これらの条件を満たさなくなる可能性があります。

また、ボーナスは一時的な収入であるため、大きな金額を繰り上げ返済することができても、その後の生活に負担がかかる可能性があります。そのため、急な出費や予期せぬ状況に対応するため、ボーナス全額を繰り上げ返済にあてる以外にも、ボーナスの一部を繰り上げ返済にあてるなどの柔軟な選択肢を持つことも重要です。

ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済するなら家計のバランスを大切に！

ボーナス払いで住宅ローンを繰り上げ返済する際には、手元資金や月々の返済負担を考慮しつつ、何を目的とするかをハッキリさせてから判断することが重要な ポイントです。

繰り上げ返済によって、住宅ローンの返済負担や返済総額を軽減することができますが、一方で手元の資金が減ることにもなります。また、住宅ローン残高が一定額を下回ると住宅ローン減税を受けられない可能性もある点に注意が必要です。

計画的に資金を確保しつつ、期間短縮型と返済額軽減型を比較し、自身の状況に合った方法を選びましょう。

本記事では、住宅ローンの返済年数を40年や50年といった長い期間にすることのメリットやデメリット、利用できる金融機関や気を付けておきたいポイントについて解説していきます。長期にわたる住宅ローンを利用するにあたって疑問や不安を抱えている方は、ぜひ参考としてください。

【目次】
40年の住宅ローンを組んでも大丈夫なのか？
住宅ローンの返済年数を長くすることのメリットとデメリットとは？
40年の住宅ローンを利用できる金融機関
40年で住宅ローンを組む際に気を付けるべきこと
40年の住宅ローンは健康なうちの選択肢と考えよう！

40年の住宅ローンを組んでも大丈夫なのか？

一般的な住宅ローンの最長の借入期間は35年ですが、50年まで借りられるローンを提供する金融機関もあります。

最近では、住信SBIネット銀行 が住宅ローンの最長返済期間を従来の35年から50年に延長し、ネット銀行や大手銀行として初めての超長期商品を発売したことが話題となりました。また、超長期の住宅ローンとしては住宅金融支援機構の【フラット50】 （長期優良住宅限定）も挙げられます。

住宅ローンは金融機関からお金を“借りる”ことであるため、40年や50年といった長い期間の住宅ローンを組むことに対して、「きちんと返済できるだろうか」と不安に思われるかもしれません。

住宅ローンの返済期間が長ければ長いほど、月々の返済額は小さくなり、家計の負担を軽減できますが、一方で、長期にわたる返済では支払う利息も増え、総返済額は膨らみます。どのようなポイントを押さえて返済期間を判断していくべきか、以下で説明していきます。

住宅ローンの返済年数を長くすることのメリットとデメリットとは？

40年など期間の長い住宅ローンを利用するにあたって、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれの内容を把握し、どういった条件を重視するべきかを判断する材料にしましょう。

返済期間を長くする主なメリット

返済期間を長くすることの大きなメリットは、月々の返済額を低く設定し、毎月の負担を軽減できることです。無理のない返済額により、家計にゆとりが生まれます。

月々の返済額が減ると、住宅ローンの審査に通りやすくなります。多くの金融機関では住宅ローンの審査で年収に占めるローン返済額の割合（返済負担率）を重視しているためです。 借入期間を長くすることで、希望する住宅を購入できる可能性が高まります。

また、返済期間を長くすることは、自分の子どもに返済を引き継ぐ親子リレーローンを検討している方にとってもメリットです。返済期間が長いと、子どもに返済を引き継ぐタイミングを柔軟に調整できます。

知っておくべきデメリット

まずは、返済期間が長いことから総返済額が増加することを知っておきましょう。長期の返済においては同じ金利であっても利息の負担金額が大きくなるため、結果として、住宅ローンの総返済額が高くなる可能性があります。例えば、固定金利2.00％、借入金額を4,000万円の場合、返済期間と総返済額の試算結果は以下のとおりです （全期間同じ金利で元利均等返済）。

長期の住宅ローンは完済時の年齢も考慮する必要があり、若いうちに契約しないとリタイア後も返済が続くことになってしまいます。

住宅ローンの返済年数を選ぶ際には、これらのメリットとデメリットを踏まえたうえで将来のライフプランや収入の変化の見通し、月々の返済額などのバランスを考えて設定しましょう。

40年の住宅ローンを利用できる金融機関

40年以上の住宅ローンを提供している金融機関は少なく、今のところ一部の地方銀行などに限られます。ただし、ネット銀行の中でも住信SBIネット銀行は2023年8月より最長返済期間を50年とした住宅ローンの取り扱いをスタートしています。

40年以上の住宅ローンを組みたい場合は、まずは自身が利用する地域の地方銀行を探してみることがおすすめです。地域に密着した地方銀行は、営業圏内の不動産市況や需要にも明るく、柔軟な対応が期待できます。

また、住宅金融支援機構では長期固定金利住宅ローン「【フラット50】 」を取り扱っています。

2023年10月時点において、【フラット50】では設定できる返済期間は36年～50年、全期間固定となる金利は年2.180％～年2.650％の範囲となります。対象物件は長期優良住宅として条件を満たした物件に限られます。

また、【フラット50】では返済期間中に物件を売却することも可能であり、その場合購入する方に【フラット50】の債務を引き継ぐことができる特約を利用できます。この特約は、売却時に当初よりも金利が上がっていた場合にメリットがあります。

40年で住宅ローンを組む際に気を付けるべきこと

40年といった超長期の住宅ローンを組む際には、いくつかのポイントを押さえることで、借入後の不安を払拭することができます。以下で紹介する2点については、検討する際に必ずチェックしておきましょう。

・購入を希望している物件が適切かどうか判断する
40年の住宅ローンを検討する場合、希望する物件が自分の返済能力に合っているかを考えてみましょう。一般的に住宅ローンの借入額は年収の7倍までにするのがよいとされています。年収500万円の方であれば、ローンを3,500万円程度にしておくのが望ましいといえます。

このような基準額以上の借入は、借入期間を長くすることでできるかもしれません。しかし、40年にわたる返済期間中、無理なく返していけるかについては慎重に考える必要があります。

・繰り上げ返済をする
40年の住宅ローンは金利の負担も大きいため、余裕資金で繰り上げ返済を実行しましょう。返済期間短縮型の繰り上げ返済によって返済期間が短くなり、利息の負担も減らせます。

40年の住宅ローンは健康なうちの選択肢と考えよう！

長期間の住宅ローンは、借入時には有利に働くこともありますが、返済を続けていく中で無理が起きないように計画することが大切です。

返済は金銭的な負担だけでなく、精神的な負担も重なります。余裕のある返済プランを設計するためにも、40年以上の返済期間を設定するメリットとデメリットの双方をしっかりと理解しておきましょう。また、超長期の住宅ローンは取り扱いのある金融機関も限られるため、情報収集を確実に行うことがポイントです。

返済計画についてはファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家などのアドバイスを受け、家計に無理のない返済計画を立てましょう。

この記事では、住宅ローンの返済がきつくならないための方法を紹介していきます。まずは適正な年収や月々の返済額を理解し、現実的な計画を立てることが大切です。

さらに、年収が足りない場合、頭金を増やす方法などの返済負担を軽減するための対策について解説します。自分に合った返済プランを立て、夢の住まいを手に入れましょう。

【目次】
借入可能額の決め方
4000万借りるための適正年収
4000万借りたときの月々の返済額と手元に残る金額
適正年収に満たないときの対処法
4000万借りても返済負担率を抑えればきつくない！

借入可能額の決め方

住宅ローンは個別の審査によって借入可能額が決められます。借入希望額が4,000万円の場合であっても、審査結果によっては借入可能額が4,000万円に満たない可能性もあります。

以下では、金融機関が借入可能額を決める際に審査される主な要素について解説します。

返済負担率

返済負担率とは、収入に対して住宅ローンの返済額がどれくらいの割合になるかを示す指標です。返済負担率が低いほど、収入に対しての返済負担が抑えられていると判断できます。

一般的に、返済負担率は手取り収入の25%以下が理想とされています。この負担率を考慮し、自分の借入可能額を計算してみましょう。返済負担率（％）は「年間のローン返済額÷年収×100」で求められます。

例として、手取り年収500万円で返済負担率が20%の場合、毎月の返済額は8.3万円（年間で100万円）となります（ボーナス払いなし）。

住宅ローンの審査での返済負担率は、手取りではない額面年収における住宅ローン以外の借り入れも含めた返済総額の割合での評価です。そのため、奨学金の返済やカードローンの支払いも含まれる点に注意しましょう。

金融機関ごとに返済負担率の基準は決められていますが、【フラット35】では、以下のようになっています。
・額面年収400万円未満：30％以下
・額面年収400万円以上：35％以下

支払い能力

審査においては、収入に対してどれだけの金額を返済に充てることができるかといった支払い能力が見極められます。支払い能力は家計の収支状況や生活費、将来の収入見込みなどを考慮して評価されます。借入可能額は支払い能力に応じて決まるため、自分の収入に合った計画を立てることが大切です。

融資率

融資率とは物件の取得にかかる費用のうち、ローンでまかなう部分の割合です。融資率を考慮して、借入可能額を算出することで無理のない借入が可能となります。【フラット35】では融資率90％以下・90％超で適用される金利が異なります。

物件の価値

物件の価値も借入可能額に影響を与えます。物件の評価額が高いほど、融資を受けることが容易になります。住宅ローンの審査では、物件の評価額を考慮して借入可能額が決定されるため、物件の選定も慎重に行いましょう。

4000万借りるための適正年収

4000万円を借りる際の適性年収を知るため、年収500～700万円の場合における返済負担率と毎月の返済額の例を示します。

※ 条件: 金利1.730%、返済期間35年、頭金なし、元利均等返済

表の内容より、年収500万円では返済負担率が30％を超え、数値だけで見ると収入に対する返済負担が重くなってしまうことがわかります。年収600万円では返済負担率が約25％となり、4,000万円の借入に対して無理のない返済が可能と判断できます。そのため、借入手取り年収が600万円以上あれば4,000万円の借入をしても生活に支障がない負担の中で返済できる水準だと考えられるでしょう。

4000万借りたときの月々の返済額と手元に残る金額

より具体的な計画を立てるために、月々の返済額を考慮し、年収ごとに手元にいくらお金が残るのかを計算してみましょう。以下は月々の返済額が12.8万円となった場合における年収500～700万円の返済負担率と手元に残るお金を示した表です。

【年収による月々の手元に残るお金】

※ 条件: 金利1.730%、返済期間35年、頭金なし、元利均等返済

無理のない返済プランを立てるためには、自身の年収や家計の状況に合わせて適切な借入計画を立てることが大切です。返済額や手元に残るお金を考慮し、銀行や金融機関と相談しながら住宅ローンを組むようにしましょう。

なお、上の計算結果はあくまで一例であり、諸条件によっては金額が異なる可能性があります。個別の計画を立てる際には、専門家のアドバイスを受けながら設計を進めるのが安心です。

適正年収に満たないときの対処法

住宅ローンで4000万の借り入れを検討するにあたって、適正年収に満たないと借入ができないのではといった不安を抱える人も多いでしょう。そこで、審査を通りやすくするためにできる適切な対処法を説明していきます。

頭金を増やす

頭金とは、物件購入の際に物件価格の一部を現金で支払う部分のお金のことを指します。例えば、年収500万円の人が4000万円の物件を購入する際に、頭金250万円を用意できたとしましょう。この場合、実際に借入れるローン額は3750万円になります。借入額を減らすことで、毎月の返済負担を軽減することが可能です。

例として、3750万円の借入で月々の返済額を計算してみると、返済負担率は28%となり、月々の返済額は約9万円前後となります。このように頭金を上手に活用することで返済負担率を抑えることができ、無理のない返済プランを立てることができます。

住宅購入を検討する際は頭金の重要性を理解し、節約や貯蓄、ボーナスの活用などで資金を工面することを検討しましょう。

ペアローンや収入合算で利用する

1人の収入では希望額の借入れが難しい場合、ペアローンや収入合算することによって希望金額が借りられるケースがあります。

ペアローンとは1つの物件に対して夫婦や親子などで2本の住宅ローンを組む方法です。夫婦などそれぞれの収入を基準に審査されるため、2人分の収入を合計すると希望金額を借りられる可能性があるでしょう。

ただし、ペアローンは夫婦が個別に審査を受けるため、片方の審査が通らなかった場合は全体の審査が落ちるリスクもあります。

一方で、収入合算の場合は住宅ローンを申込む人の収入に加えて、一定の収入のある配偶者などの収入を合算して申込む方法です。収入合算の対象者は連帯保証人になります。金融機関や住宅ローンのプランによってはペアローンや収入合算が利用できない場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

4000万借りても返済負担率を抑えればきつくない！

一生に一度の大きな買い物と言われる住宅購入にあたって、大きな金額を借りることに不安を覚えるのは自然なことです。住宅ローンの利用にあたっては、きちんとした知識をもって臨むことで安心感も生まれます。

たとえば、4000万円の借入れをする場合でも、頭金を増やして返済負担率を下げることなどで、無理のない返済プランを立てることができます。また、ペアローンや収入合算を検討してみることも返済負担を減らす方法の一つです。

個々の状況に合った返済プランを立てるためにも、資金準備の段階であっても、ぜひ専門家に相談してみましょう。住宅ローンとは長いお付き合いとなるため、しっかりと事前に準備して無理のない計画を立てましょう。

住宅ローンを滞納してしまうと、その後の借り換えなどにおいて不利となるため、毎月の返済額を減らすような先手を打つことが大切です。

本記事では、住宅ローンの毎月の返済額を減らす方法とその注意点について解説します。

【目次】
住宅ローンの月々の返済額を減らす方法と注意点
コロナウイルスの影響で収入が減った人は住宅ローンの減免措置がおすすめ
月々の返済額を減らす方法はある！支払えなくなる前に早めの行動を

住宅ローンの月々の返済額を減らす方法と注意点

病気やけが、失業などで一時的に収入が途絶えただけである場合には、収入が戻る見込みがあることから現状維持のままでもよいかもしれません。

しかし、世帯の収入が減って今後も増える見込みがない場合、返済額を支払える範囲の金額に見直す必要があります。

ここでは、ローンの返済額を減らすための３つの方法を紹介します。自分に合った方法を検討してみましょう。

1：低金利の住宅ローンに借り換える

現在の住宅ローンの適用金利が高めの場合、より金利の低いローンに借り換えることで毎月の返済額や総返済額の軽減が期待できます。住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを一括返済し、別の金融機関でローンを組み直すことです。

一般的に住宅ローンの借り換えが有利とされるのは、以下の３つの条件を満たしたケースとされています。

1. 借り換え後の金利差が年1%以上
2. 住宅ローンの残高が1,000万円以上
3. 残りの返済期間が10年以上

これらの条件を満たしていなくても、住宅ローンを借り換えた方が条件を改善できるケースもあります。まずは専門家などに相談し、シミュレーションを行ってみるとよいでしょう。

借り換えでどれくらい返済額が減る？

借り換えで返済額が減るケースを見ていきましょう。次の事例は現在のローン残高2,000万円、適用金利1.5%、残存期間が20年の場合に0.7%の住宅ローンに借り換えた例です。

借り換えによって毎月の返済額が9万6,509円から8万9,326円と約7,000円軽減でき、支払う利息の総額も約162万円少なくなります。

このケースでは金利差は1％より少なかったのですが、借り換えのメリットがあることがわかります。ただし、借り換えで返済額が減らせるかはケースバイケースであるため、必ず試算して検討しましょう。

借り換えを利用する際の注意点

借り換えは毎月の返済額の軽減によって総返済額も減らせます。そのため、可能であれば優先的に取り入れたい方法ですが、以下のようなデメリットや注意点がある点は把握しておきましょう。

• 初期費用がかかる
• 手間と時間がかかる
• 健康状態の変化で団体信用生命保険に加入できないケースもある

借り換えは現在の住宅ローンを完済するための手数料や、新規のローンのための費用がかかります。金額は金融機関ごとに差があるため、場合によっては費用がかかりすぎて借り換えのメリットが薄れる可能性があります。

また、借り換えには審査のための書類準備および提出の手間がかかり、その際には新たに団体信用生命保険に入り直す必要がありますが、健康状態によっては引き受けてもらえないリスクもあります。

2：借入期間の延長を申し込む

住宅ローンの毎月の返済負担が大きすぎる場合、借入期間を延長することで返済額を減らせます。借入期間の延長のような住宅ローンの条件変更の取り扱いは、金融機関ごとにルールがあります。まずは金融機関の担当者に相談してみましょう。

借入期間延長でどれくらい返済額が減る？

借入期間延長で返済額が減るケースを見ていきましょう。事例は現在のローン残高2,000万円、適用金利1.0%、残存期間が20年の場合に借入期間を10年延長した例です。

借入期間延長によって毎月の返済額が9万1,978円から6万4,327円と約2万7,000円軽減できます。ただし、支払う利息は約108万円多くなる点に注意しましょう。

借入期間延長の注意点

住宅ローンの借入期間延長は、延長する期間の長さによっては返済額の負担を大きく減らせます。しかし、以下のようなデメリットや注意点があるため、慎重な検討が必要です。

• 金利負担が増える
• 退職後もローンが続く場合もある
• 金融機関が延長に応じてくれない可能性がある
• 延長するには条件がある

試算結果でも確認しましたが、借入期間を延長すると金利負担が増え、総返済額も多くなります。返済が楽になるからといって、安易に長期の延長をしないようにしましょう。また、期間延長によって、退職後もローンの返済が続くなどライフプランも変わります。家計全体の影響を考えましょう。

ほとんどの金融機関ではローンの条件変更の相談に応じてくれます。しかし、必ずしも希望どおりになるとは限らないことも頭に入れておきましょう。

期間の延長を申し込む際には、以下のような条件があります。

• 返済ができなくなった正当な理由がある
• 毎月の収入が規定水準以下

など

この他にも金融機関によって条件が設定される場合もありますが、やむを得ない事情があればは期間の延長が承認される可能性は高いと考えられます。

3：貯蓄があれば繰り上げ返済を検討する

住宅ローンの返済額を減らしたい人で手元にローンの返済に回せる貯蓄がある人は、繰り上げ返済を利用できます。繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、臨時で住宅ローンの残債の一部または全部を返済することです。繰り上げ返済では返済額全額が元金に充当されるため、利息の軽減効果があります。

繰り上げ返済には月々の返済額は変わらず返済期間が短くなる「期間短縮型」と、返済期間は変わらず返済額が少なくなる「返済額軽減型」があります。

期間短縮型のほうが利息を減らす効果は高いのですが、毎月の返済額を減らしたい人は返済額軽減型を選ぶ方がよいでしょう。

繰り上げ返済でどれくらい返済額が減る？

繰り上げ返済で返済額が減るケースを見ていきましょう。借入額3,000万円、金利1.0％、返済期間30年、元利均等返済、ボーナス払いなし、10年後に300万円を返済額軽減型で繰り上げ返済するケースで考えてみます。

このケースでは毎月の返済額が9万6,491 円から8万2,643 円と約1万4,000円軽減でき、支払う利息も約31万円少なくなります。

期間短縮型であれば、約60万 円ほど利息の総額が減らせますが、毎月の返済額は減りません。

繰り上げ返済の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済は、返済額軽減型を選ぶと毎月の返済額を減らせます。しかし、以下のようなデメリットや注意点があります。

• 手数料がかかる
• 金融機関によっては返済額軽減型を取り扱わない場合がある
• 返済しすぎに注意が必要

繰り上げ返済の取り扱いは金融機関によって異なります。繰り上げ返済の手数料の金額や繰り上げ返済のタイプは住宅ローンを契約する前に金融機関に確認しておきましょう。

また、繰り上げ返済で多く返済しすぎて、その他の支出に回すお金が不足しないように返済に充てる金額は慎重に検討しましょう。

コロナウイルスの影響で収入が減った人は住宅ローンの減免措置がおすすめ

新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少し、住宅ローンなど各種ローンの返済ができなくなった人の負担を軽減する制度があります。

この制度は自然災害による被災者向けの債務整理ガイドラインを改正し、新型コロナを対象にする特則が加えられたものです。

この制度を利用するメリットは以下のとおりです。

• 弁護士などの「登録支援専門家」による手続き支援を無料で受けられる
• 財産の一部を手元に残せる
• 個人信用情報（いわゆるブラックリスト）に登録されない

この制度の利用を希望する場合、最も借り入れの多い金融機関に連絡し、手続き着手を希望する申し出をします。

ただし、この減免措置には、一定の要件を満たすことや借入先の同意などが必要となります。誰にでも利用できるわけではないことを知っておきましょう。

月々の返済額を減らす方法はある！支払えなくなる前に早めの行動を

さまざまな事情によって住宅ローンが計画どおりに返済できなくなる可能性は誰にでもあります。万が一、そうなってしまった場合には月々の返済額を減らす方法を検討する必要が出てきます。

借り換えや返済期間の延長など、どの方法を利用する場合にも手続きが必要となりますが、何もせずに滞納してしまう事態は避けるべきです。

この記事を参考に自分に合った方法を検討し、早めに金融機関の担当者に相談しましょう。

住宅ローンの返済が負担になっている場合、滞納してしまう前に対策を立てる必要があります。しかし、方法を間違えると別の問題を引き起こすおそれがあり、注意が必要です。

今回は住宅ローンの返済が難しいときにやってはいけない3つのことをお伝えします。

【目次】
住宅ローンを組んだ後やってはいけないこと3選
コロナウイルスの影響で収入が減った人は住宅ローンの減免措置がおすすめ
月々の返済額を減らす方法はある！支払えなくなる前に早めの行動を

住宅ローンを組んだ後やってはいけないこと3選

予期せぬ収入の減少や病気などで住宅ローンの返済が難しくなった場合、なんとか乗り切りたいと考えるものです。しかし、安易な自己判断でお金を工面するのは危険です。ここでは、住宅ローンの返済中にやってはいけないことを3つ紹介します。

1：無計画な繰り上げ返済をしてしまう

住宅ローンの返済額を減らすために返済額軽減型の繰り上げ返済は有効ですが、手元に資金を残しておかないと悪影響が及ぶ可能性があります。たとえば、子どもの教育費のために準備していたお金まで繰り上げ返済に回してしまうと、進学のときに学費が不足してしまいます。

また、けがや病気で働けなくなる可能性もあるため、生活費の6カ月分は予備資金として確保しておいたほうがよいでしょう。

繰り上げ返済による貯蓄の取り崩しや返済額の変更は、他のライフイベントへの影響を考慮して慎重に検討しましょう。

住宅ローン控除で損をしないように注意

住宅ローン金利が住宅ローンの控除率以下なら、繰り上げ返済は住宅ローン控除期間が終わってからにしないと損をします。ローンの金利が控除率より低い場合は「（控除率－ローン金利）×ローン残高」の金額が利益に相当するからです。

たとえば、ローン残高2,000万円、控除率が0.7％でローンの金利が0.5%であれば、4万円が利益と考えられます。

すぐにでも返済額を減らしたい場合はやむを得ませんが、ローンの金利が低い人は住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済はなるべく避けましょう。

2：支払い中に自宅を貸し出す

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、自宅を第三者に貸し出すことは契約違反となります。たとえば、自宅を貸した家賃で住宅ローンを返済し、本人はローンの返済額より家賃の安いアパートに住むようなケースです。

住宅ローンは利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定し、他のローン商品より低い金利で利用できるのです。仮に契約違反が発覚した場合、一括返済や損害賠償を請求される可能性があります。

転勤などで一時的に空き家になってしまう場合は、金融機関によっては賃貸を認められることもあります。ただし、賃貸に供している住宅には、住宅ローン控除が適用されなくなる点にも注意しましょう。

3：滞納してしまう

住宅ローンの返済が難しくなっても、滞納は避けるべきです。残高不足で1度延滞した程度であれば、自宅を失うほどの大きな問題にはなりません。

ただし、各種ローンの延滞の履歴は、個人信用情報機関に一定期間は残ります。そのため、延滞履歴が残っているうちに他のローンを申し込んだ場合、審査に通らないおそれがあります。

住宅ローンの延滞がおよそ6カ月続くと「期限の利益」を喪失し、金融機関から住宅ローンの残債の一括返済を請求されます。その後、保証会社による代位弁済が行われ、返済先が保証会社に切り替わります。

保証会社に対する返済ができない場合、自宅を任意売却や競売にかけた売却代金で返済するしかありません。その際に売却代金が残債より少なければ、返済が続くことになります。つまり、自宅はないのに返済は続けていかなければいけなくなってしまいます。

このような事態を避けるには、返済が厳しくなったら延滞をする前に金融機関に相談しましょう。

住宅ローンの返済が苦しくならないための対策

住宅ローンの返済は短くても10年以上の長期に渡るため、状況が変わって途中で返済が苦しくなる可能性もあります。ここでは、住宅ローンの返済で苦しまないための対策を紹介します。

住宅ローンの金利を見直す

住宅ローンの金利が高いと毎月の返済額が多くなるだけでなく、総返済額も膨らみます。最初から金利の低い、条件のよいローンを選ぶことが大切です。

返済中の住宅ローンの金利が高めの場合、借り換えによって毎月の返済額が軽減される可能性があります。住宅ローンの借り換えとは、返済中のローンを一括返済して、新たに住宅ローンを借りることをいいます。

住宅ローンの借り換えは、以下の３つの条件を満たしたケースで有利とされています。

1. 借り換え前後の金利差が年1%以上
2. 住宅ローンの残債が1,000万円以上
3. 返済の残存期間が10年以上

借り換えでどれくらい返済額が減る？

借り換えで返済額が減るケースを見ていきましょう。事例は現在のローン残高2,000万円、適用金利1.5%、残存期間が20年の場合に0.7%の住宅ローンに借り換えた例です。

借り換えによって毎月の返済額が9万6,509円から8万7,586円と約9,000円軽減できます。

借り換えと住宅ローン控除

住宅ローン控除の対象となるものは、住宅の新築、取得または増改築等のための借入金です。そのため、借り換えは原則として住宅ローン控除の対象ではありません。

ただし、以下のいずれの条件も満たす場合は、住宅ローン控除の適用を受けられます。

1. 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためであることが明らかであること
2. 新しい住宅ローンが返済期間10年以上などのローン控除を受けるための要件に当てはまること

ライフプランを考慮して返済計画を立てる

住宅ローンを組む際には、ライフプランを考慮して返済計画を立てましょう。

住宅ローンの返済は長期に渡るため、その他のライフイベントと併行して返済を行う場面も考えられます。借り入れ当初は問題なく返済できたとしても、他の支出と重なると返済が苦しくなるかもしれません。

そのような状況でも無理なく返済できる借入額や返済期間を設定することが重要です。たとえば、50代でローンを組むなら【フラット35】の親子リレー返済なども選択肢の1つとなるでしょう。

それでも途中でローンの返済が苦しくなった場合は早めに金融機関に相談し、善後策を考えましょう。

住宅ローンを組むなら事前準備が大切

住宅ローンを無事に返済しきるには、契約前に無理のない返済計画を立てることが大切です。事前に返済中のライフイベントを想定し、併行して支払っていけるかを確認しましょう。

十分に検討した返済計画を立てても、不測の事態が起きてローンの返済が苦しくなるかもしれません。しかし、当初の計画がしっかりしたものであれば、計画変更も比較的スムーズにできるでしょう。

しかし、現在の自宅に住宅ローンが残っていると、売却しようにも住宅ローンを貸した金融機関の担保となる「抵当権付き」の不動産となり、売却は簡単ではありません。

そこで、自宅の住み替えをサポートする「機構住みかえ支援ローン」が利用できれば、現在の自宅を第三者に貸し出すことで新しい家に住み替えられます。その仕組みやメリットについて解説します。

【目次】
【フラット35】の「機構住みかえ支援ローン」とは？
「機構住みかえ支援ローン」のメリット3選
「機構住みかえ支援ローン」のデメリット
「機構住みかえ支援ローン」の利用の流れ
住み替え時にも安心の【フラット35】の制度をうまく活用しよう

【フラット35】の「機構住みかえ支援ローン」とは？

「機構住みかえ支援ローン」は、独立行政法人「住宅金融支援機構」などが運営する「【フラット35】」の商品の一つで、現在の自宅を貸し出し、新たに居住用住宅を取得するための住宅ローンです。自宅の貸し出しは、一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（JTI）」の「マイホーム借上げ制度」の利用が前提となります。

通常、返済途中の住宅ローンがあるなかで新たな住宅ローンを組む場合、二重ローンになるため融資の審査が厳しくなります。しかし、この制度を利用すると「第三者に貸し出す賃料」で現在の住宅ローン返済のめどが立つという仕組みです。

JTIのマイホーム借上げ制度とは

「マイホーム借上げ制度」とは、一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（JTI）」が運営する制度で、オーナー所有の住宅をJTIが借り上げて、希望する第三者に貸し出し、オーナーの安定した賃料収入を保証するものです。

50歳以上の人が利用する場合の貸し出す家の条件は、以下のとおりです。

 オーナーが単独または共同所有する日本国内にある住宅
 建物診断が実施されている住宅（築25年超の場合）
 建物診断の結果、必要な補強・改修工事が行われている住宅
 居住用の住宅

50歳未満の人が利用する場合の条件は、上記条件に加えて、以下のいずれかに該当する必要があります。

 JTIが認定する住宅を所有する人
（「かせるストック証明書（移住･住みかえ支援適合住宅証明書）」が発行されている）
 相続した空き家を所有する人
 生前贈与した住宅を所有する人
 急な減収で住宅ローンの返済が厳しくなった人
 定期借地の住宅を所有する人
 海外に転勤が決まった人
 起業支援金・移住支援金を受け取る予定がある人

「マイホーム借上げ制度」は、子どもの独立などでそれまで住んでいた家が広過ぎるといったシニア世代を対象としているため、基本的には50歳以上の人を対象としています。

しかし、長い人生のなかで起こりうる相続や贈与、減収、転勤なども想定し、50歳未満であっても利用することができます。

特に、JTIが審査・認定する「かせるストック（移住･住みかえ支援適合住宅）」は、新築購入時に建物診断をすることで、いざ制度を利用したいと思った際にスムーズに手続きができるというのが特徴です。

「マイホーム借上げ制度」を利用することで、ライフプランの変化によって現在の住宅から住み替えする場合、現在の住宅をスムーズに資産化できます。

機構住みかえ支援ローンの利用条件

「機構住みかえ支援ローン」とは、住み替えを検討している人に向けた、最長35年間全期間固定金利の住宅ローンです。しかし、ローンを利用するには一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（JTI）」の「マイホーム借上げ制度」を利用できることが前提となっています。

機構住み替え支援ローンの利用条件は以下の3点です。

 日本国籍・永住許可・特別永住者
 JTIの「マイホーム借上げ制度」を利用できること
 原則として、申し込み時の年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済利用の場合を除く）

また、返済負担率（年収に対する1年間のローン返済額の割合）についての基準は以下のとおりです。

返済負担率の計算には新たに組む【フラット35】以外の現在の住宅ローン、その他のローンを含めます。ただし、「マイホーム借上げ制度」でJTIが保証する賃料から算定される賃料評価額は差し引けます。

「機構住みかえ支援ローン」のメリット3選

ここからは、機構住みかえ支援ローンの主なメリットを3つ紹介します。

メリット1：住宅貸し出しに関する全業務をJTIが担ってくれる

「機構住みかえ支援ローン」利用時の前提となる「マイホーム借上げ制度」では、住み替え前の家の貸し出しについては、「移住・住みかえ支援機構（JTI）」が全業務を担当してくれます。入居者の募集も必要ないため、入居者とオーナーの直接の接点はありません。家賃の未払いや家を汚されるなどのトラブルに関しては、オーナーに代わってJTIが対応してくれます。

メリット2：「我が家」として再び戻ることもできる

「マイホーム借上げ制度」では、契約期間を定めて第三者に貸し出す「定期借家契約（ていき・しゃっかけいやく）」の終了後に自宅へ戻ることもできます。

賃貸住宅など借家契約の多くは「普通借家契約」で、一般的な契約期間は2年間です。その場合、貸主からの期間満了後の更新拒絶・中途解約には正当な理由が必要なため、入居者が退去するまでは貸し出した自宅がいつ戻るかはわかりません。

マイホーム借上げ制度は、3年以上の定期借家契約が設定されるため、契約期間満了後は確実に自宅を明け渡してもらえます。入居者から立ち退き料を請求されたりする心配もありません。そのため、定期借家契約終了後に再び住み替え前の住宅に戻ったり、売却したりすることも可能です。

入居者が期間満了後に引き続き居住を希望する場合、オーナーが同意すれば再契約を結ぶことになります。

メリット3：空き家・空室になっても規定賃料が保証される

「マイホーム借上げ制度」では1人目の入居者が決まってからは、空室が発生しても定められた賃料を受け取れます。空室でも賃料を受け取れるため、住み替え前の家のローンの支払いが滞る心配がありません。

JTIからオーナーへの「空室保証家賃」の支払いができなくなった場合でも国の基金が用意されているため、安心して利用できます。ただし、最初の入居者が入居するまでは賃料を受け取れないという条件は把握しておく必要があります。

「空室保証家賃」額は、入居時の家賃より低い金額に設定されます。家賃は周辺地域の相場や建物の状況をもとに協賛事業者が査定し、JTIが決定します。

「機構住みかえ支援ローン」のデメリット

機構住みかえ支援ローンの主なデメリットを2つ紹介します。

デメリット：初期費用が発生する

「機構住みかえ支援ローン」の利用要件として、建物診断の実施があります。

診断の結果、「移住・住みかえ支援機構（JTI）」が耐震補強などの必要があると判断すれば、家主負担で改修工事が必要です。耐震改修費は木造2階建て住宅の場合、100万円以上かかります。

また、賃貸に出す前には住宅の修繕費や清掃費も必要です。壁紙や畳の交換だけで数十万円、さらに水回りや配管工事が必要になると数百万円かかるケースもあります。

「機構住みかえ支援ローン」を利用するにあたって、住宅を貸せる状態にするための初期費用がかかることを把握しておきましょう。

デメリット：賃料から手数料が引かれる

「マイホーム借上げ制度」の賃料は、「移住・住みかえ支援機構（JTI）」が、地域の相場を考慮して設定します。しかし、その全額がオーナーに入る訳ではありません。

JTIでは、賃料のうち15%を協賛事業者への支払い（5％）や、空室時でも家賃を支払ってくれる保証準備積立（10％）のために使用します。そのため、オーナーの手元に入ってくるお金は賃料の85%となります。

また、空室の際にも賃料が入る「空室時保証賃料」もありますが、決定家賃より低い金額に設定されます。

一般的に住宅を賃貸に出す場合、管理を委託する不動産業者に対して支払う管理手数料は3～5％が相場であることを考えると、保証が充実している一方で差し引かれる費用が割高になる点がデメリットです。

「機構住みかえ支援ローン」の利用の流れ

「機構住みかえ支援ローン」を利用して住宅を建設する場合、手続きの流れは以下のとおりです。

1. 「移住・住みかえ支援機構（JTI）」へ事前相談
2. JTIへ「マイホーム借上げ制度」を申し込み
3. 住み替え前の住宅についての建物診断の実施
4. 金融機関に「機構住みかえ支援ローン」を申し込み（ハウジングライフプランナーによる説明を受ける）
5. 審査結果の通知受領
6. 住み替える住宅の設計審査の申請
7. 着工・中間現場検査の申請
8. 竣工・竣工現場検査の申請
9. 「マイホーム借上げ」制度の契約手続き
10. 住宅ローン契約

「機構住みかえ支援ローン」はJTIの「マイホーム借上げ制度」の利用が前提のため、JTIへの申し込みを先に行います。

住み替え先に新たに住宅を建設する場合、金融機関への申し込み時には、「長期固定金利型住宅ローン」や「賃料査定書」、所得を証明する書類などが必要となります。

また、取扱金融機関によって必要書類が異なる場合があります。住民票、建築確認通知書の写しなどの提出を求められる場合があるので、取扱金融機関へ事前の確認が必要です。

新築住宅を購入する場合や中古住宅を購入する場合も、事前に金融機関へ確認しましょう。

住み替え時にも安心の【フラット35】の制度をうまく活用しよう

「一生に一度の買い物」といわれる住宅購入ですが、ローン返済は数十年という長期間に渡ります。その間、子どもの独立や転居など生活やライフスタイルの変化によって住宅を住み替えることを検討する機会も出てきます。

住宅ローンが残る家からの住み替えは、一般的にはローンの一括返済や十分な資金の準備など、まとまった資金が必要になります。「【フラット35】」の商品である「機構住みかえ支援ローン」が利用できれば、現在の住宅を第三者に貸し出しての住み替えが可能となります。

ただし、住み替え後には、新旧二つの住宅ローンを返済する必要があります。利用は慎重に検討しましょう。

本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済について、どのような方法があるのか、おすすめのタイミングなど解説していきます。

【目次】
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済をすべきタイミングはいつ？
住宅ローンの金利上昇と繰り上げ返済の関係
メリット・デメリットを理解し、繰り上げ返済は計画的に行おう！

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済は、通常の返済とは別に、まとまった額を返済する手続きのことを指します。繰り上げ返済は、繰り上げ返済後の返済方法によって、以下の2つの方法に分けられます。

• 返済額軽減型
• 返済期間短縮型

それぞれ見ていきましょう。

返済額軽減型

返済額軽減型には以下のような特徴があります。

• 繰り上げ返済後の返済額を軽減する
• 毎月の負担を小さくしたい方におすすめ
• 返済期間短縮型より総返済額は大きくなりやすい

返済額軽減型は、繰り上げ返済後の返済額を軽減するもので、特に、毎月の返済額が厳しいと感じている方におすすめです。ただし、返済期間は変わらないため、返済期間短縮型より総返済額は大きくなりやすい点に注意が必要です。

返済期間短縮型

返済期間短縮型には以下のような特徴があります。

• 返済期間を短縮する
• 毎月の返済額はそのままに据え置かれる
• 借入期間が短くなるため、返済額軽減型より総返済額が小さくなりやすい

返済期間短縮型は繰り上げ返済後、返済期間を短縮するものです。毎月の返済額はそのままなので、繰り上げ返済後の生活に影響はありません。ただ、借入期間が短くなるため、返済額軽減型より総返済額を小さくすることが可能です。

「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」の違い

返済額軽減型と返済期間短縮型の違いを表にまとめると以下のようになります。

返済額軽減型は返済額が減額されるため、生活が苦しいと感じている方や、金利が上昇したタイミングなどでの利用がおすすめです。

一方、返済期間短縮型は返済期間が短縮されるため、できるだけ早く完済したいという方におすすめだといえるでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をすべきタイミングはいつ？

住宅ローンの毎月返済は、元金部分と利息部分を返済していくものです。一方、毎月返済とは別に行う繰り上げ返済は、元金部分のみ返済することが可能です。このため、住宅ローンの繰り上げ返済はできるたけ早いタイミングで行った方が、より利息軽減効果が高くなります。

とはいえ、安心して生活を送っていくために、ある程度まとまった資金を手元に残しておくことは大切です。ご自分の状況を鑑みながら、余裕資金で繰り上げ返済を考えていくとよいでしょう。

繰り上げ返済を行う際の注意点

繰り上げ返済の注意点として、「住宅ローン控除の額が減ってしまう点」を押さえておきましょう。

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした住宅ローンを組んで家を購入したら受けられるもので、借入から13年間、住宅ローン年末残高の0.7%分、所得税と住民税から控除を受けることが可能です。

例えば、住宅ローンを3,000万円借りた場合、21万円分の控除を受けることができます。しかし、繰り上げ返済をすると住宅ローンの年末残高が減ってしまうのです。

このため、繰り上げ返済を考えているのであれば1～2月など年末が過ぎてからにすることをおすすめします。

住宅ローンの金利上昇と繰り上げ返済の関係

住宅ローンの金利が上がると、毎月返済額が高くなってしまいます。このため、住宅ローン金利上昇と併せて繰り上げ返済を考える方もいるでしょう。

金利が上昇した後繰り上げ返済を行うことで、返済額を軽減すれば、毎月の負担を少なく抑えることもできます。

また、先述の通り、住宅ローンの繰り上げ返済は「元金部分のみ」を減らせるものです。早い段階で繰り上げ返済を行って元金部分を減らしておけば、金利上昇時の金利負担分を減らす効果も期待できます。

メリット・デメリットを理解し、繰り上げ返済は計画的に行おう！

今回は住宅ローンの繰り上げ返済についてお伝えしました。

住宅ローンは他のローン商品と比べると金利は低く設定されているものの、借入額が大きく、また返済期間が長いこともあり、金利負担分は大きいものです。まとまった資金ができたタイミングなどで、適切に繰り上げ返済を実施していくことも検討していくとよいでしょう。

ローンの借入額の目安がわからなければ、予算は考えられません。

そこで今回は、年収からみる住宅ローンの目安や、無理なく返済できる借入額を判断する基準についてお伝えしていきます。
住宅ローンの目安を知りたい方は、参考にしてください。

【目次】
年収からみる住宅ローンの借入額の目安
無理なく住宅ローンを返済する方法は？
住宅ローンと年収に関する注意点住宅ローンと年収に関する注意点

年収からみる住宅ローンの借入額の目安

一般的に、住宅ローンの借入額の目安は「年収の5～7倍」だといわれています。ただし、住宅ローンの借入条件は年収以外にもさまざまな項目から総合的に審査されるため、必ずしも目安通りに借り入れできるわけではありません。

とはいえ、住宅を購入した方が実際どのくらい借り入れしたのか気になりますよね。ここでは、住宅金融支援機構が公表している「2021年度　【フラット35】利用者調査」から、住宅ローンを借り入れした方の平均をまとめました。

出典：住宅金融支援機構「2021年度　【フラット35】利用者調査」より

上記の表をみてわかるように、どのタイプの住宅でも、世帯年収に対して平均5〜7倍の範囲で住宅ローンを組んでいます。

そして自己資金の割合が8〜17％と出ていることから、多くの方が住宅価格の80〜90％を住宅ローンから支払ったことが読み取れます。

平均からみても、住宅ローンの借入額は「年収に対して5〜7倍」、住宅価格の「80〜90％」までだと考えておくと良いでしょう。

無理なく住宅ローンを返済する方法は？

前項では、住宅ローンの借入額の目安をお伝えしました。しかし、年収に対する借入額はあくまで目安なので、大切なのは家計の支出状況やライフスタイルです。

ここでは、住宅ローンを無理なく返済する方法をお伝えします。

返済比率は20～25%以内に収める

住宅ローンを無理なく返済するための判断基準の1つとして、返済比率が挙げられます。返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことをいいます。返済負担率、年収負担率などと呼ばれることもあり、次の計算式で算出できます。

「年間のローン返済額（住宅ローン以外のローンを含む）÷額面年収×100」

この計算で求めた数値が大きいほど、返済負担も大きくなります。

また、返済比率を計算する際には 住宅ローンだけではなく、自動車ローンやカードローンなど他の返済も含まれる点に注意してください。住宅ローンの借入額は無理がない金額だったとしても、他の返済額と合わせると数値が高くなることも考えられます。

住宅ローンにおける返済比率のボーダーラインは30〜35％といわれていますが、理想の返済比率は20〜25％以内です。

数字だけみてもイメージできないので、年収500万円の方を例に返済比率を考えてみましょう。

• 返済比率20％：500万円×20％＝100万円
• 返済比率25％：500万円×20％＝125万円
• 返済比率30％：500万円×30％＝150万円
• 返済比率35％：500万円×20％＝175万円

年収500万円の方の理想の年間返済額は100〜125万円、月にすると8.3〜10.4万円とされています。

一方で審査のボーダーラインとなる30〜35％の場合の年間返済額は、150〜175万円、月にすると12.5〜14.6万円です。返済額が大きく増えました。

返済負担率から返済額を計算し「本当に返済できる金額なのか」しっかりシミュレーションしながら借入額を調整しましょう。

返済比率の目安について以下の記事で詳しく説明していますので、こちらも併せて参考にしてください。

住宅ローンの返済比率の目安│安定して返済を続けやすい適正値は？

定年時の住宅ローン残高は1,000万円以下になるように調整する

住宅ローンの返済が定年後も続く場合は、定年時の住宅ローン残高にも注意が必要です。一般的に、定年退職後は収入が先細りします。そのため、退職後は収入に対する住宅ローンの返済額の割合が大きくなってしまうのです。

現役で働いているときには問題なく返済できていたとしても、住宅ローンの返済の負担が大きくなり老後の生活に影響が出る可能性も考えられるでしょう。

一般的に、定年時の住宅ローン残高は1,000万円以下に抑えることが望ましいといわれています。

住宅ローンの借入総額を考えることはもちろん大切ですが、定年時のローン残高や完済時の年齢も考慮しながら借入額を決めてください。

住宅購入前にしっかりと資金計画を立てる

住宅購入において、もっとも大切なのは資金計画だといっても過言ではありません。

ローン審査を通過して住宅購入できたとしても、ローンの返済ができなければ住宅を手放すことになるからです。

そのため、住宅購入をする際には「借り入れできる額」ではなく「返済できる額」をしっかりと考える必要があります。そのために欠かせないのが、収入支出の洗い出しです。

まずは以下の項目がそれぞれどのくらいなのか、家計内容を確認してみてください。

• 現在の貯蓄額
• 収入
• 月々の生活費（家賃、食費、通信費など）
• ローンや奨学金などの返済額
• 定期預金、投資
• 生命保険、学資保険

これらの金額を確認したうえで「月々いくらまで返済できるのか」「貯蓄からどのくらい自己資金を出せるのか」などから住宅ローンの借入額を考えましょう。

また、収入支出を洗い出す際には、お子さんの入学や卒業、車の購入など「ライフプラン」の確認もしておくことをおすすめします。この先どのくらいの支出があるのか把握しておけば、自ずと手元に残しておくべき資金もわかるからです。

まずは家族会議を開き、家計の収入支出を確認してみてください。

早い年齢で借り入れをする

住宅ローンを無理なく返済するポイントの1つとして、年齢が早いうちに借り入れを始めることが挙げられます。年齢が若いほうが借入期間を長く設定して毎月の返済額を減らすことができたり、定年退職前に完済して余剰資金を老後生活に充てたりすることができるからです。

また、住宅ローンの借り入れ時には、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険への加入が義務付けられています。健康状態によっては団信に加入できない場合は、住宅ローンの融資を受けることはできません。

病気の発症は予測できるものではありませんが、一般的に、年齢を重ねるほど病気などのリスクが高まります。健康面が借入条件に影響を及ぼす可能性があることからも、早い年齢で借り入れをしたほうが有利であるといえるでしょう。

繰り上げ返済を活用して利息を減らす

住宅ローンの繰り上げ返済とは、返済期間の途中でまとまった金額を返済することをいいます。繰り上げ返済の資金はすべて元金に充てられるため、将来支払う予定であった利息を減らし、総返済額を減らせることがメリットです。

繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「返済期間短縮型」、月々の返済額を減らす「返済額軽減型」があり、それぞれ特徴が異なります。

返済期間短縮型は毎月の返済額は減りませんが、返済期間を少なくすることで結果的に総返済額を減らせることがメリットです。これに対して「返済額軽減型」は、返済期間は短くなりませんが、月々の返済額が減るので家計にゆとりが持てます。

ただし、繰り上げ返済をすると手元資金は減り、金融機関や契約内容によっては手数料がかかるケースもあるので必ずしもプラスに働くとは限りません。

繰り上げ返済は、保険の満期金が支払われたときや定年退職金が出たときなど、余剰資金ができたタイミングで行いましょう。

定期的にライフプランの見直しをする

先ほどもお伝えしたように、住宅ローンの借り入れをする際には、ご自身やご家族のライフプランを考慮して計画を立てることが重要です。さらに、住宅ローンを無理なく返済し続けるためには、定期的なライフプランの見直しも大切だといえます。特に大きな出費がある場合は、必要な時期に向けてあらかじめ準備しておく必要があるでしょう。

例えば、住宅の修繕費や車の買い替え、子どもの教育・進学費用、両親の介護費用などには、まとまったお金が必要になります。しかし、車の故障や両親の介護は正確な時期が決まっているものではありません。

予想していた時期よりも早くなることもあれば、遅くなることもあり、ケガや病気などの予想していなかった急な出費が発生する可能性もあります。

住宅ローンの返済を続けていくためにも、家計やライフプランを定期的に見直し、状況を考えながら繰り上げ返済や借り換えなども視野に入れてください。

住宅ローンと年収に関する注意点

住宅ローンを借り入れるためには、金融機関の審査に通る必要があります。住宅ローンの審査基準の1つとして年収が挙げられますが、その他の条件も考慮して総合的に判断されることに注意しましょう。

また、住宅ローンの「借入可能額」と「無理なく返済できる金額」は同じではありません。同じ年収の人であっても、年齢や家族構成、生活スタイル、ご自身やご家族のライフプランなどによって「無理なく返済できる金額」は大きく異なります。

住宅ローンは借入金額が大きく長期にわたって返済することになるため「無理なく返済できるか」という視点から借り入れを検討していくことが非常に重要です。年収だけにとらわれず「返済」に焦点を当てて計画を立てていきましょう。

そこで今回は、住宅ローンの団信について解説します。主な種類や加入するときの注意点についても解説しますので、住宅ローンの借り入れを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローンの団体信用生命保険（団信）とは
団信の主な種類
団信に加入するときの注意点

住宅ローンの団体信用生命保険（団信）とは

住宅ローンの団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、保険金により残債がなくなる保険のことをいいます。団体信用生命保険は「団信」という略称で呼ばれることが多いため、本記事では「団信」と表記します。

住宅ローンは借入金額が大きく長期にわたって返済していくものであるため、不測の事態に備えておく必要があるでしょう。住宅ローンの契約者が死亡もしくは所定の高度障害状態になった場合、団信に加入していればその後の返済がなくなります。そのため、残された家族は住宅ローンの返済をする必要がなく、安心してマイホームに暮らし続けることができるのです。

団信ならではの特徴

団信は生命保険の一種ではありますが、一般的な生命保険とは異なる特徴があります。たとえば、団信は住宅ローンの借り入れ・借り換えの際に契約可能な保険です。したがって、基本的に住宅ローンの借り入れ後に加入することはできません。

また、団信の保険料は金利に含まれているのが一般的です。保障内容によって金利が上乗せされることが多いため、あらかじめ金融機関に確認しておくことをおすすめします。

その他、団信では保険金の受取人は金融機関であること、団信の保障は住宅ローンを完済すると終了することなどの特徴があります。さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン契約時に生命保険は見直すべき？保障内容の見極めポイント

団信の主な種類

ここでは、団信の主な種類と保障内容について解説します。団信の中身についてきちんと理解した上で、ご自身に適したものを選択しましょう。

通常の団信（特約なし）

特約のない通常の団信では、住宅ローンの契約者が死亡もしくは所定の高度障害状態になった場合に、保険金から住宅ローンの残債が支払われます。ここでは例として、住宅金融支援機構が公表している「所定の高度障害状態」の定義をご紹介します。

1.両眼の視力を全く永久に失ったもの

2.言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの(注1)

3.中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの(注2)

4.胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの(注2)

5.両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

6.両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

7.1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

8.1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

(注1)   「そしゃくの機能を全く永久に失ったもの」とは、流動食以外のものは摂取できない状態で、その回復の見込みのない場合をいいます。

(注2)   「常に介護を要するもの」とは、食物の摂取、排便・排尿・その後始末、及び衣服着脱・起居・歩行・入浴のいずれもが自分ではできず、常に他人の介護を要する状態をいいます。

引用：https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/danshin/shinki/bensai.html

特約のない通常の団信は、住宅ローンの金利に含まれているので金利の上乗せがないのが一般的です。まずは、特約のない通常の団信の保障内容を確認した上で、後ほど解説する特約をつけるか考えるとよいでしょう。

三大疾病保障特約

三大疾病保障特約では、通常の団信の条件である「住宅ローン契約者の死亡もしくは所定の高度障害状態」に加えて、三大疾病である「がん」「脳卒中」「急性心筋梗塞」で所定の状態になった場合も保険金が支払われて住宅ローンが完済されます。なお、保険金が支払われる条件は金融機関や商品によって異なるため、契約前に確認しておくことが大切です。

八大疾病保障特約

八大疾病保障特約では、先ほど解説した死亡もしくは所定の高度障害状態、三大疾病に加えて、5つの重度慢性疾患「高血圧」「糖尿病」「慢性腎不全」「肝硬変」「慢性膵炎」で所定の条件を満たした場合にも保険金が支払われて住宅ローンが完済されます。

なお、保険金の支払い条件として「所定の就業不能状態が続いている」などが定められていることがあります。単に上記疾患を発症しただけでは保険金が支払われない可能性があるため、あらかじめ金融機関などに詳しい内容を確認しておくことが大切です。

団信に加入するときの注意点

ここでは、団信に加入するときの注意点について解説します。これから住宅ローンの借り入れをする人は、団信の注意点も踏まえた上で検討してみましょう。

契約前に保障の上限・免責事項等の内容を確認する

団信の契約内容は、金融機関や商品によって異なります。たとえば、保障限度額が設定されていたり、保険金が支払われない場合を定めた免責事項があったりすることがあるのです。そのため、事前にきちんと契約内容を確認しておくことをおすすめします。

ここでは参考までに、住宅金融支援機構が公表している「債務弁済されない場合」をご紹介します。

次の1から9までのいずれかに当てはまる場合、残りの住宅ローンは弁済されません。

1.保障の開始日から1年以内に自殺されたとき

2.「申込書兼告知書」に記入日（告知日）現在及び過去の健康状態などについて事実を告げなかったか、または事実と異なることを告げその団信加入者に係る団信契約（住宅金融支援機構と生命保険会社との保険契約をいいます。以下6から8までにおいて同じ。）が解除されたとき

3.故意により所定の高度障害状態になられたとき

4.保障の開始日前の傷害または疾病が原因で所定の高度障害状態になられたとき

（その傷害や疾病をご加入時に告知いただいた場合でも、債務弁済の対象とはなりません。）

5.戦争・その他の変乱により死亡または所定の高度障害状態になられたとき

6.詐欺・不法取得目的により団信加入者となっていたことにより、その団信加入者に係る団信契約が取り消しまたは無効とされたとき

7.団信加入者について、保険金を詐取する目的で事故を招致した場合、暴力団関係者その他の反社会的勢力に該当すると認められた場合など、重大な事由があり、その団信加入者に係る団信契約が解除されたとき

8.団信加入者について、団信契約の存続を困難とする2、6または7と同等の重大な事由があり、その団信加入者に係る団信契約が解除されたとき

9.団信加入者が、住宅ローンの金銭消費貸借契約に定める反社会的勢力の排除に関する条項に抵触し、債務の全部につき期限の利益を失ったとき

引用：https://www.flat35.com/danshin/shinki/bensai.html

健康状態の告知が必須

団信に加入する際には、必ず健康状態の告知をしなければなりません。そのため、健康状態によっては団信に加入できず、住宅ローンの契約もできないというケースも考えられるのです。

近年では、健康状態などの理由から通常の団信への加入が難しい方を対象とした「ワイド団信」と呼ばれる団信も登場しています。持病などがあり健康状態に不安を抱えている方は、選択肢の1つとなり得るでしょう。ただし、ワイド団信であっても必ず加入できるとは限りません。審査基準は金融機関や商品によって異なりますので、まずは金融機関などに相談してみることをおすすめします。

また団信への加入が難しい方は、団信への加入が任意である「【フラット35】」も選択肢として考えられます。ただし団信に加入しない場合は、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合の備えをしておくことをおすすめします。あとから団信に加入することはできないため、慎重に検討することが大切です。

団信加入後に契約内容を変更することはできない

原則として、団信加入後に特約の追加・解約など契約内容を変更することはできません。そのため、契約前にご自身に適した保障内容となっているか十分に検討する必要があります。

既に加入済みの生命保険と保障内容が重複する可能性がある

団信は住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合に、保険金から住宅ローンの残債が支払われる仕組みの保険です。そのため、既に加入済みの生命保険と保障内容が重複してしまい、保障が過剰になる可能性が考えられます。

住宅ローンの借り入れをするときには、既に加入済みの生命保険について見直しをしてみましょう。団信で保障される部分を考慮しながら、必要保障額に過不足がないか検討していくことが大切です。住宅ローン契約時の生命保険の見直しについては、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン契約時に生命保険は見直すべき？保障内容の見極めポイント

団信ですべてのリスクに対応できるわけではない

基本的に、団信で保障されるのは住宅ローンの返済のみ。住宅購入後のすべてのリスクに対応できるわけではありません。そのため、子どもにかかる教育費や親の介護費用など、住宅以外で必要となる保障額をある程度把握した上で、生命保険などにより万が一に備える必要があるでしょう。

住宅ローンの借り入れにあたり、団信への加入を必須としている金融機関が多くあります。住宅ローンは返済金額が大きく、長い期間にわたって返済を続けていくものです。契約者に万が一のことがあった場合に備えて、リスク対策をしておく必要があります。ご自身やご家族のライフプランを踏まえて、団信の保障内容について考えてみるとよいでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの繰り上げ返済の種類やメリット・デメリットについて解説します。住宅ローンの繰り上げ返済をするときの注意点についても解説しますので、住宅ローンの繰り上げ返済を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット
住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリット
住宅ローンの繰り上げ返済をするときの注意点

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンの残債の一部または全部を予定よりも前倒しで返済することをいいます。繰り上げ返済した元金部分にあたる利息の負担をなくせるため、総返済額を少なくできるメリットがあるのです。

住宅ローンの一部を繰り上げ返済する場合、「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」の2種類の方法があります。ここでは、それぞれの特徴をご紹介します。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間は変わらないまま毎月の住宅ローン返済額を減らすことができる繰り上げ方法です。月々かかる支払いの負担が軽減されるので、子どもの教育費などにより毎月の支出が増える場合などに向いています。また、変動金利や固定期間選択型を選択している場合に、金利上昇リスクに備えて金利の見直し前に月々の返済額を減らしておくという考え方もあるでしょう。

ただし、返済額軽減型よりも返済期間短縮型の方が利息の軽減効果は高くなります。そのため、返済額軽減型は「毎月の支出を減らすこと」を重視している場合に検討するとよいでしょう。

返済期間短縮型

返済期間短縮型は、毎月支払う返済額は変わらないまま返済期間を短縮できる繰り上げ方法です。繰り上げ返済に充てられる金額はすべて元金となるため、短縮された期間分の利息が軽減されます。借入金額が大きかったり、高い金利で借り入れしていたりする場合は、返済期間短縮型を選択すると利息の軽減効果が高くなりやすいといえるでしょう。

ただし、返済期間短縮型は「返済期間を短縮する」方法であり毎月の返済額は変わらないため、すぐには恩恵を感じにくい可能性があります。

住宅ローンの繰り上げ返済をするときは、ご自身やご家族のライフプランを踏まえた上で種類を検討するとよいでしょう。また、金融機関によって住宅ローンの繰り上げ返済にかかる最低返済額や手数料などが異なるため、あらかじめ確認することが大切です。

住宅ローンの一部ではなく一括返済を検討している人に向けた記事はこちらで公開しています。一括返済を検討している人は、あわせてご覧ください。

住宅ローンを一括返済するメリット・デメリットと完済時の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット

住宅ローンの繰り上げ返済をする大きなメリットは、総返済額を減らせることにあります。ここでは、繰り上げ返済をするとどの程度総返済額を減らせるのか以下の条件を基に、住宅金融支援機構の提供する返済方法変更シミュレーションを利用して試算してみましょう。

【計算条件】

・借入金額：3,000万円

・金利：2.0%（全期間固定金利）

・元利均等返済

・ボーナス払いなし

・当初の返済期間：35年

・繰り上げ返済額：100万円

・繰り上げ返済のタイミング：借り入れから10年後

※住宅金融支援機構「返済方法変更シミュレーション」より試算。1,000円以下は切り上げで表示されています。

上記の条件で繰り上げ返済をした場合、返済期間短縮型では今後の総返済額が約169万円、返済額軽減型では約127万円、減額します。なお、このシミュレーションはあくまで概算であるため、より詳しく知りたい場合は借入先の金融機関に確認してみてください。

なお、住宅ローンの繰り上げ返済をするメリットについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。興味のある方は、ぜひご覧ください。

住宅ローンを繰り上げ返済するメリットと前倒しで返済する際の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリットとして、手元にある資金が減ってしまうことが挙げられます。特に返済期間短縮型を選択した場合は月々の返済額が変わらないため、資金繰りが大変になってしまう可能性もあるのです。入院や失業など、突発的に資金が必要になったときに備えて、ある程度の予備資金は確保しておく必要があるでしょう。

また、住宅ローンの繰り上げ返済をするにあたり、手数料を設けている金融機関もあります。繰り上げ返済の回数が多いとその都度手数料がかかってしまうケースもあるため、この場合はできる限りまとめて繰り上げ返済をするなどの工夫をするとよいでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をするときの注意点

ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済をするときの注意点について解説します。メリットだけでなく注意点も踏まえた上で、住宅ローンの繰り上げ返済を検討してみてください。

金利等の条件によってはあまり恩恵を受けられないことも

住宅ローンを低金利で借り入れしている場合、繰り上げ返済の金額・タイミングによってはそれほど利息の軽減効果が期待できない可能性があります。住宅ローンの繰り上げ返済を行う際に手数料がかかるケースもあるため、繰り上げ返済をする場合は今後の生活も考慮しながら総合的に判断することをおすすめします。

ある程度手元に資金を残しておく

繰り上げ返済をしたことにより資金不足になってしまった場合、資金調達のために別のローンを借り入れなければならない可能性もあるでしょう。住宅ローンよりも他のローンの方が高金利なことが多いため、結果的に総返済額が増えてしまうということも考えられます。予期せぬ事態に備えるために、住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合は今後のライフプランも考慮して、ある程度の予備資金を確保しておくとよいでしょう。

住宅ローン控除が適用されなくなる可能性がある

住宅ローンの繰り上げ返済は、早い時期に行う方が利息の軽減効果は大きくなります。しかし、繰り上げ返済をすることにより住宅ローン控除が適用されなくなるケースがあるため注意が必要です。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を受けるための条件として、「住宅ローンの返済期間が10年以上」というものがあります。そのため、繰り上げ返済を行って返済期間が短縮された場合に、住宅ローン控除が適用されなくなる可能性があるのです。

また、住宅ローン控除は「年末時点での住宅ローン残高」から控除額が計算されるため、住宅ローン控除を受けている間に繰り上げ返済をすると控除額が減少する可能性もあります。住宅ローンの繰り上げ返済をする場合は、住宅ローン控除の要件や控除額も加味した上で検討することをおすすめします。

今回解説したように、住宅ローンの繰り上げ返済には総返済額が減少するメリットだけでなく、資金不足のリスクなどのデメリットもあります。繰り上げ返済を効果的に行うためには、ご自身やご家族のライフプランも踏まえた上で総合的に考えていく必要があるでしょう。余剰資金を住宅ローンの繰り上げ返済に充てようと検討している方は、今後の生活も考えて余裕を持った返済ができるように考えていくことが大切です。