本記事では、基本的な住宅ローンの審査の流れや条件付きの審査結果の分類、課される条件などについて解説していきます。住宅ローン審査で条件付きでの承認のしくみを理解し、ぜひ今後の手続きの参考としてください。

【目次】
住宅ローンの審査の流れ
審査結果の分類と内容
条件付きの場合の条件とは
条件付きでも借りられないわけではない！

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの審査は、一般的に以下の流れで行われます。

1. 事前申し込み
2. 事前審査（仮審査）
3. 正式申し込み
4. 本審査
5. 住宅ローン契約
6. 借入

住宅ローンを申し込んだ後、基本的には2段階の審査を経る必要があります。最初に行われるのが「事前審査（仮審査）」で、その後に行われるのが「本審査」です。

事前審査（仮審査） は本審査に進む前のステップで、本審査に通過できる見込みがあるかを調べるのが目的となります。審査としては簡易的で、申込者の返済能力と返済能力に見合った無理のない返済プランになっているのかという2点が主に見られます。

申込者の年収などや他でローンを抱えていないか、借入の希望金額が適切か、希望する返済期間は適切か、信用情報に問題はないかといった点が審査対象となり、おおよそ3日～4日ほどで審査が完了します。

本審査 ではさらに詳細な情報が検証され、源泉徴収票や住民税の課税証明書など提出書類も増え、金融機関の本部や信用保証会社によって審査が行われます。物件の詳細と借入希望金額の妥当性、申込者の年収や返済負担比率、就業状況や勤務先の調査、申込者の健康状態など細かく見られるため、審査結果が出るまでには1週間から長くて1か月ほどかかります。

本審査の結果、承認の決裁が下りれば資金の準備が完了し、住宅の購入手続きが最終段階の契約締結に進みます。この一連の流れの中で、特に物件を押さえるための事前審査（仮審査）が重要となります。

審査結果の分類と内容

住宅ローンの審査結果は「本承認」「仮承認」「条件付き承認」「非承認」の4つに分類されます。さらに審査の流れに沿って分けると、事前審査（仮審査）においては「仮承認」「条件付き承認」「非承認」、本審査では「本承認」「非承認」のいずれかの結果が返ってきます。

まず、「本承認」とは本審査が完了し、借入が正式に承認される状態を指します。この段階で借入ができることが承認され、契約手続きに移ることができます。

「仮承認」とは、事前審査（仮審査）の段階において承認されるもので、おおよその借入可能額が提示される状態です。ここでの承認はあくまで仮であり、本審査で提供される情報によっては結論が変わる可能性があります。

「条件付き承認」は、事前審査（仮審査）において承認できるものの、一部の条件を満たす必要がある状態を指します。ここで課される条件については以下で詳細を説明します。

最後に、「非承認」とは何らかの理由で審査が通らなかった状態であり、その理由によっては追加情報の提供による再審査や条件の変更を行うことで再び審査を申し込むことができる場合もあります。

条件付きの場合の条件とは

事前審査（仮審査）において「条件付き承認」となった場合、主に以下の4つの条件が課されます。

・減額での承認
・残っている他の借入の返済
・保証料の加算
・連帯保証人の追加

これらの条件は、申込者の返済能力や信用情報などを考慮して設定されます。課された条件を満たすことで本承認に移行し、住宅ローンを利用することが可能です。以下ではそれぞれの条件について説明します。

減額での承認

住宅ローンの金額が希望よりも少ない金額で承認されるケースです。減額承認には申込者の返済能力の評価と対象となる物件の担保評価の2つの原因が考えられます。

申し込む人の返済能力の評価が低い場合

返済能力を評価する基準の一つに返済負担率があります。返済負担率とは住宅ローンを含む全ての借入の返済額の、年収に占める割合です。返済負担率は金融機関ごとに決められていますが、【フラット35】では以下のようになっています。

・年収400万円未満：30％以下
・年収400万円以上：35％以下

希望する借入額では返済負担率の条件を満たせない場合、非承認または減額での承認となるでしょう。その他、以下のようなケースが減額承認の原因となる可能性があります。

・収入が安定していないと評価される
・完済時の年齢が高い
・過去にローンの滞納歴があった

物件の担保評価が低い場合

申込者の返済能力に問題がない場合、物件の担保評価が低い可能性が考えられます。担保評価とは、その物件に融資した金額に見合う価値があるかの評価です。

借りた人が返済できなくなった場合に物件を売っても融資したお金が回収できなければ、その物件の担保評価は希望する借入額より低いと見なされるのです。

残っている他の借入の返済

返済負担率が金融機関の基準を超えている場合、住宅ローン以外の借入を返済することで仮承認してもらえるケースです。返済負担率は、住宅ローン以外のすべての借入の返済額で判定します。そのため、カードローンやカーローンなどがあるために、返済負担率の基準を満たせないケースもあります。

その場合に、他の借入を返済すれば仮承認するという条件です。手持ちの資金で返済できるのであれば、比較的解決しやすい条件といえます。

保証料の加算

一部の金融機関では貸倒れのリスクを軽減するため、保証料を加算することで仮承認することがあります。保証料とは、住宅ローンを借りる際に連帯保証人の代わりに保証会社の保証を受けるためのお金です。借りた人が住宅ローンを返済できなくなったときに保証会社に返済の肩替りをしてもらえます。保証会社に返済してもらった場合、保証会社に対して返済をしなければなりません。

保証会社が借りる人の貸倒れリスクが高いと判断した場合、保証料の加算を求められる可能性があります。

連帯保証人の追加

住宅ローンにおいて基本的に連帯保証人は不要ですが、事前審査（仮審査）の承認条件の一つとして連帯保証人を追加することが求められる場合があります。連帯保証人とは、住宅ローンの契約者が返済不能になった場合、契約者の代わりにローンの返済義務を負う人のことです。

申込者の返済能力や信用情報に関して不安要素があると判断された場合、連帯保証人を立てることで承認するケースがあります。

条件付きでも借りられないわけではない！

事前審査（仮審査）において、条件付き承認となった場合でも住宅ローンを借りられないわけではありません。返済能力や信用情報に課題がある場合に、条件を満たせば承認するというものであるためです。慌てずに課された条件をクリアすることで、本審査で承認となる可能性が上がります。

まずは必要な条件をクリアするための準備を行いつつ、住宅購入に向けた他の手続きも並行して進めていきましょう。

この記事では、住宅ローンの返済がきつくならないための方法を紹介していきます。まずは適正な年収や月々の返済額を理解し、現実的な計画を立てることが大切です。

さらに、年収が足りない場合、頭金を増やす方法などの返済負担を軽減するための対策について解説します。自分に合った返済プランを立て、夢の住まいを手に入れましょう。

【目次】
借入可能額の決め方
4000万借りるための適正年収
4000万借りたときの月々の返済額と手元に残る金額
適正年収に満たないときの対処法
4000万借りても返済負担率を抑えればきつくない！

借入可能額の決め方

住宅ローンは個別の審査によって借入可能額が決められます。借入希望額が4,000万円の場合であっても、審査結果によっては借入可能額が4,000万円に満たない可能性もあります。

以下では、金融機関が借入可能額を決める際に審査される主な要素について解説します。

返済負担率

返済負担率とは、収入に対して住宅ローンの返済額がどれくらいの割合になるかを示す指標です。返済負担率が低いほど、収入に対しての返済負担が抑えられていると判断できます。

一般的に、返済負担率は手取り収入の25%以下が理想とされています。この負担率を考慮し、自分の借入可能額を計算してみましょう。返済負担率（％）は「年間のローン返済額÷年収×100」で求められます。

例として、手取り年収500万円で返済負担率が20%の場合、毎月の返済額は8.3万円（年間で100万円）となります（ボーナス払いなし）。

住宅ローンの審査での返済負担率は、手取りではない額面年収における住宅ローン以外の借り入れも含めた返済総額の割合での評価です。そのため、奨学金の返済やカードローンの支払いも含まれる点に注意しましょう。

金融機関ごとに返済負担率の基準は決められていますが、【フラット35】では、以下のようになっています。
・額面年収400万円未満：30％以下
・額面年収400万円以上：35％以下

支払い能力

審査においては、収入に対してどれだけの金額を返済に充てることができるかといった支払い能力が見極められます。支払い能力は家計の収支状況や生活費、将来の収入見込みなどを考慮して評価されます。借入可能額は支払い能力に応じて決まるため、自分の収入に合った計画を立てることが大切です。

融資率

融資率とは物件の取得にかかる費用のうち、ローンでまかなう部分の割合です。融資率を考慮して、借入可能額を算出することで無理のない借入が可能となります。【フラット35】では融資率90％以下・90％超で適用される金利が異なります。

物件の価値

物件の価値も借入可能額に影響を与えます。物件の評価額が高いほど、融資を受けることが容易になります。住宅ローンの審査では、物件の評価額を考慮して借入可能額が決定されるため、物件の選定も慎重に行いましょう。

4000万借りるための適正年収

4000万円を借りる際の適性年収を知るため、年収500～700万円の場合における返済負担率と毎月の返済額の例を示します。

※ 条件: 金利1.730%、返済期間35年、頭金なし、元利均等返済

表の内容より、年収500万円では返済負担率が30％を超え、数値だけで見ると収入に対する返済負担が重くなってしまうことがわかります。年収600万円では返済負担率が約25％となり、4,000万円の借入に対して無理のない返済が可能と判断できます。そのため、借入手取り年収が600万円以上あれば4,000万円の借入をしても生活に支障がない負担の中で返済できる水準だと考えられるでしょう。

4000万借りたときの月々の返済額と手元に残る金額

より具体的な計画を立てるために、月々の返済額を考慮し、年収ごとに手元にいくらお金が残るのかを計算してみましょう。以下は月々の返済額が12.8万円となった場合における年収500～700万円の返済負担率と手元に残るお金を示した表です。

【年収による月々の手元に残るお金】

※ 条件: 金利1.730%、返済期間35年、頭金なし、元利均等返済

無理のない返済プランを立てるためには、自身の年収や家計の状況に合わせて適切な借入計画を立てることが大切です。返済額や手元に残るお金を考慮し、銀行や金融機関と相談しながら住宅ローンを組むようにしましょう。

なお、上の計算結果はあくまで一例であり、諸条件によっては金額が異なる可能性があります。個別の計画を立てる際には、専門家のアドバイスを受けながら設計を進めるのが安心です。

適正年収に満たないときの対処法

住宅ローンで4000万の借り入れを検討するにあたって、適正年収に満たないと借入ができないのではといった不安を抱える人も多いでしょう。そこで、審査を通りやすくするためにできる適切な対処法を説明していきます。

頭金を増やす

頭金とは、物件購入の際に物件価格の一部を現金で支払う部分のお金のことを指します。例えば、年収500万円の人が4000万円の物件を購入する際に、頭金250万円を用意できたとしましょう。この場合、実際に借入れるローン額は3750万円になります。借入額を減らすことで、毎月の返済負担を軽減することが可能です。

例として、3750万円の借入で月々の返済額を計算してみると、返済負担率は28%となり、月々の返済額は約9万円前後となります。このように頭金を上手に活用することで返済負担率を抑えることができ、無理のない返済プランを立てることができます。

住宅購入を検討する際は頭金の重要性を理解し、節約や貯蓄、ボーナスの活用などで資金を工面することを検討しましょう。

ペアローンや収入合算で利用する

1人の収入では希望額の借入れが難しい場合、ペアローンや収入合算することによって希望金額が借りられるケースがあります。

ペアローンとは1つの物件に対して夫婦や親子などで2本の住宅ローンを組む方法です。夫婦などそれぞれの収入を基準に審査されるため、2人分の収入を合計すると希望金額を借りられる可能性があるでしょう。

ただし、ペアローンは夫婦が個別に審査を受けるため、片方の審査が通らなかった場合は全体の審査が落ちるリスクもあります。

一方で、収入合算の場合は住宅ローンを申込む人の収入に加えて、一定の収入のある配偶者などの収入を合算して申込む方法です。収入合算の対象者は連帯保証人になります。金融機関や住宅ローンのプランによってはペアローンや収入合算が利用できない場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

4000万借りても返済負担率を抑えればきつくない！

一生に一度の大きな買い物と言われる住宅購入にあたって、大きな金額を借りることに不安を覚えるのは自然なことです。住宅ローンの利用にあたっては、きちんとした知識をもって臨むことで安心感も生まれます。

たとえば、4000万円の借入れをする場合でも、頭金を増やして返済負担率を下げることなどで、無理のない返済プランを立てることができます。また、ペアローンや収入合算を検討してみることも返済負担を減らす方法の一つです。

個々の状況に合った返済プランを立てるためにも、資金準備の段階であっても、ぜひ専門家に相談してみましょう。住宅ローンとは長いお付き合いとなるため、しっかりと事前に準備して無理のない計画を立てましょう。

本記事では、配偶者に別で借入がある場合、住宅ローンの審査が通らない理由になり得るのかという点について解説していきます。

【目次】
配偶者の借金は住宅ローンの審査に影響するのか
住宅ローンの審査に通らない主な理由
配偶者に借金があると住宅ローンに通らない可能性がある！

配偶者の借金は住宅ローンの審査に影響するのか

夫（もしくは妻）が単独の名義で住宅ローンを申込む場合には、配偶者に借金があったとしても審査に影響はありません。住宅ローンの審査では借金の金額や借入先をチェックされますが、それは申込者本人の情報についての範囲に留まります。

配偶者の情報を調べられることは基本的にありませんが、以下のようなケースで夫婦両者が関係するローンを組む際は配偶者の借入が審査に影響してきます。

・連帯債務でローンを組む場合
・ペアローンを組む場合
・配偶者が連帯保証人になる場合

連帯債務 でローンを組む場合

住宅ローンの連帯債務とは、1本のローン契約に対して2人以上（夫婦や親子など）のそれぞれが連帯して債務を負う方式です。

たとえば、夫の収入だけでは希望額の借入が難しい場合、妻も連帯債務者となり、夫婦の収入を合算することで審査における借入可能額を増やす検討ができます。

この場合、連帯債務者はそれぞれ同等の債務を負うので、当然ながら審査においては債務者それぞれの借入状況を調査されます。そのため、連帯債務者とした配偶者に借金がある場合、借りられる金額が減る、もしくは審査に通らない可能性も出てきます。また、連帯債務でローンが組める場合、夫婦とも債務者であるため住宅ローン控除の制度が夫婦それぞれで受けられます。
https://www.familyls.jp/column/wp-admin/edit.php
連帯債務の場合、団体信用生命保険は原則として主たる債務者のみの加入となります。しかし、【フラット35】では夫婦連生型の団信「デュエット」の利用が可能です。 「デュエット」では夫婦のどちらかが死亡（または所定の身体障害状態）となった場合、それ以後の返済が不要になります。

【連帯債務のメリット・デメリット】

ペアローンを組む場合

ペアローンとは、一定以上の収入がある夫婦や親子でそれぞれ住宅ローンを契約し、金銭を借りる方法です。たとえば、共働き夫婦の夫と妻で1本ずつローンを契約するようなケースです。一般的には双方がそれぞれ相手の連帯保証人となります。

ペアローンは夫婦それぞれがローンの契約者となるため、当然ながらそれぞれの収入状況などがローン審査の対象です。どちらかに借金があれば審査落ちや借入金額の減額のリスクがあり、ペアローンにできない可能性があります。

ペアローンはローン契約が2本となるため、諸費用も2契約分かかります。また、住宅ローンの負担割合と登記上の所有割合が異なると、贈与税が発生するおそれがあります。たとえば、住宅ローンの負担割合が夫と妻で「7:3」にも関わらず、登記上の持ち分割合が50％ずつといったケースでは、夫から妻への贈与がなされたものと見なされます。

【ペアローンのメリット・デメリット】

配偶者が連帯保証人になる場合

住宅ローンでは原則として、連帯保証人は不要です。ただし夫婦の収入を合算して住宅ローンの申込みを進めたい場合、配偶者を連帯債務者でなく連帯保証人にするケースがあります。配偶者が連帯保証人になる場合は、ローン契約は1本で主たる債務者も1人です。

配偶者が連帯保証人になるケースでは、連帯保証人にも主たる債務者と同様の審査があります。そのため、配偶者に借金がある場合は保証人にはなれないかもしれません。その場合、借入金額を減らして単独ローンにするか、配偶者以外の親族に連帯保証人になってもらうなどの対応が必要となります。

【連帯保証のメリット・デメリット】

住宅ローンの審査に通らない主な理由

住宅ローンの審査に通らない場合、一番の理由としては申込者本人の返済能力の問題が挙げられますが、その他にも理由が考えられます。ここでは、住宅ローン審査に通らない主な理由を解説していきます。

申込時の年齢が高い

【フラット35】の完済時の年齢は80歳までとされており、 多くの金融機関でも80歳前後を完済時の上限年齢としています。また、住宅ローンにおける返済期間は長くても35年とされています。申込時の年齢が高く、完済時に80歳を超えるケースでは住宅ローンの審査が通りにくくなります。

50代以上でローンを申込む場合、自己資金を多く準備して借入期間を短めにする、または親子リレー返済の活用などの対策が必要となるでしょう。

勤続年数が短い

住宅ローンの審査では、現在の勤務先での勤続年数を確認し、短い人は不利になる傾向があります。具体的な審査基準は金融機関によって異なり、1年未満では前向きに考えることは難しいのが一般的で、3年以上が望ましいとされます。

転職直後に住宅ローンを申込む場合、金融機関から職歴書や給与明細などの資料提出を求められることがあります。職歴書には転職の理由を明記し、「適正な転職である」と金融機関側に理解してもらいましょう。

また、【フラット35】は申込み条件に勤続年数がないため 、他の項目に問題がなければ転職したての人であっても通りやすい制度といえます。

過去に延滞などの履歴がある

住宅ローンの審査では、借入の有無や過去の延滞履歴といった個人の信用情報を調査されます。特にクレジットカードの延滞履歴や債務整理をしたことなどは住宅ローン審査に影響します。クレジットカードなどの利用は計画的に行い、支払いは締切を確認して延滞を発生させないように注意しましょう。

配偶者に借金があると住宅ローンに通らない可能性がある！

配偶者に借金があった場合でも、ローンの申込者本人が単独で契約する住宅ローンであれば、審査を進める上での影響はありません。

しかし、夫婦の収入を合算して借入金を増やそうとするペアローンなどの場青では、配偶者もローンの債務者となるため、借入状況によっては審査に通らない可能性もあります。

そもそも夫婦どちらかに借金のある状態で住宅ローンを組むのは負担とリスクが伴います。「借りられる」かどうかだけでなく、「余裕をもって返済できるか」といった点にも注目して借入を行うようにしましょう。

この記事では、住宅ローンを契約する際に注意すべき転職のタイミングについて解説します。

【目次】
住宅ローンを組む前・組んだ後転職するメリットを比較
住宅ローンを組むときの最適な転職タイミングとは
住宅ローンは転職後家計が落ち着いてから組むのがおすすめ

住宅ローンを組む前・組んだ後転職するメリットを比較

一般的に転職は住宅ローンの審査で不利になります。なぜなら、ほとんどの金融機関は勤続年数をローンの審査項目にしているからです。 しかし、場合によっては転職が有利になるケースもあります。

ここでは、住宅ローンを組む前の転職と住宅ローンを組んでからの転職、それぞれのメリットとデメリットを見ていきます。

住宅ローンを組む前に転職するメリット・デメリット

ここでは、住宅ローンを「組む前」に転職するメリット・デメリットを解説します。

組む前に転職するメリット

転職によって収入が大幅に増える場合、借入可能額の上限が増える可能性があります。現在の年収では希望する借入額のローンが組めそうにない場合、転職後に収入が増えてから申込むことで借入可能額が増やせる可能性もあります。

また、転職後の収入で家計をやりくりしてからローンを組んだほうが、返済計画も立てやすいと考えられます。

ただし、転職直後のローン申込みは勤続年数がリセットされ、審査に通ることが難しくなるため、転職して実際に収入が増えたことを証明できる状況になるまで待つほうが無難です。

組む前に転職するデメリット

転職してから住宅ローンを申込むと、勤続年数を審査項目としている金融機関では審査に通らないリスクがあります。また、審査に通ったとしても転職後に収入が減少した場合、返済が苦しくなるおそれもあります。

そのため、住宅ローンを組む前に転職する場合は将来の収入見通しや新しい職場の安定性を考慮し、返済能力や審査通過のリスクを慎重に判断する必要があります。収入が減少した場合でも支払いが継続できるか、審査基準を満たせるかといった点までしっかりと計画しましょう。

住宅ローンを組んだ後に転職するメリット・デメリット

以下では住宅ローンを「組んだ後」に転職するメリット・デメリットを解説します。

組んだ後に転職するメリット

住宅ローンを組んだ後に転職する場合、転職前の勤続年数が審査に利用できます。購入したい物件が決まっていて転職後の収入で問題なく返済できそうな場合は、住宅ローンの契約を済ませてから転職することが可能です。

組んだ後に転職するデメリット

住宅ローンを組んだ後に転職する場合、転職後には金融機関への届け出が必要となり、手続きや提出書類の負担が生じます。金融機関への届け出義務も忘れずに遵守しましょう。

住宅ローンを組むときの最適な転職タイミングとは

転職は住宅ローンの審査においては不利に働くため、基本的に転職後に家計が落ち着いてから住宅ローンを検討するのが最適なタイミングといえます。

転職直後に住宅ローンを組むには、勤続年数の要件のない金融機関に申込むといった方法があります。転職後の年収が基準になるため、無理のない返済プランを立てやすいでしょう。多くの金融機関で勤続年数の目安を1年以上としているため、転職直後の住宅ローンの申込みが難しい場合、1年経つまで待つことも考えましょう。

また、家計が落ち着くまでの間に自己資産を増やすことで、より有利な住宅ローンを契約できる可能性もあります。

転職直後に住宅ローンを組みたい人は、いくつかの点に注意しなければいけません。まず、金融機関への届け出が必要です。転職後は収入や雇用形態が変わるため、金融機関にその変更を届ける必要があります。

また、年収が大幅に下がり返済が困難になる可能性も考えられるため、借入金額の見直しや毎月の返済額に対する対策が必要です。

住宅ローンは転職後家計が落ち着いてから組むのがおすすめ

転職は住宅ローンの審査に大きな影響を及ぼします。住宅ローンの検討中に転職のタイミングが重なった場合、先に転職をして家計が落ち着いてから住宅ローンを検討するとよいでしょう。

もし転職直前に住宅ローンを組んだ場合は、転職後に想定どおりに収入が得られるとは限らないため、場合によっては返済プランの見直しが必要になることもあります。また、転職後は速やかに金融機関へ届し出て、必要書類の提出などの手続きをしましょう。

本記事では、個人再生後の住宅ローンについて解説し、ローンを組める可能性や注意点について詳しく紹介します。

【目次】
個人再生後には一定期間、住宅ローンが組めなくなる可能性が高い
なぜ「一定期間」なのか？
事故情報が抹消されなくても、ローンを組める可能性がある
個人再生後に住宅ローンを組む時の注意点
個人再生後にも、信用を高めれば住宅ローンが組める！

個人再生後には一定期間、住宅ローンが組めなくなる可能性が高い

個人再生手続き後には一定期間、住宅ローンの審査が通らない可能性が高いです。これは個人再生手続きにより事故情報が信用情報機関に登録され、いわゆる「ブラックリスト」入りとなるためです。

ローンの申し込みを受けると、金融機関は信用情報機関に信用情報を問い合わせます。そこで申し込んだ人の個人再生の記録が判明すると、高確率で借り入れができなくなります。

個人再生手続きでは、負債の減額や返済計画の再構築が行われます。金融機関は貸したお金が返ってこない貸し倒れリスクを避けるため、個人再生によりブラックリスト入りした個人に対しては基本的に貸し付けを行いません。

なぜ「一定期間」なのか？

個人再生手続きでは、原則として3年（特別の事情がある場合は最長5年）の期間内で減額された残債を分割返済し、完済を目指します。 この期間は、再生計画を実行し経済的な安定を取り戻すために必要な時間とされています。

しかし、信用情報機関では、個人再生手続きは事故情報として扱われ、5～10年間登録され続けることがあります。

この事故情報の登録期間が終わるまでは個人の信用状況が低下している状態であるため、金融機関からの借り入れや新たなローンの組み直しに制限が生じる可能性が高いでしょう。

事故情報が抹消されなくても、ローンを組める可能性がある

通常、信用情報機関に個人再生の記録が残っている間は、住宅ローンを組むのは難しいと考えられます。

しかし、一定期間が経過する前であっても、信用度の高い連帯保証人を立てることでローンを組める可能性があります。連帯保証人とは借り手が債務不履行となった場合に返済を肩代わりする人のことです。通常の保証人と違い、借り手と全く同じ返済義務を負う保証人です。

連帯保証人に財力があり経済的な信用度が高い場合、金融機関は貸し倒れリスクを低く見積もることができます。ただし、最終的な審査結果は金融機関の判断次第です。

個人再生後に住宅ローンを組む時の注意点

個人再生手続き後に住宅ローンを組む際には、信用情報機関の事故情報登録が消えたとしても、慎重な計画と対策を立てることが重要です。

主な注意点としては、個人再生手続き後の信用情報は、回復までに5～10年程度の時間がかかるため、その期間中はローン審査に通る可能性が低くなります。そのため、計画的に貯金を行い、安定した収入や頭金を用意しましょう。

ここでは、これらの注意点をそれぞれ解説していきます。

事故情報が消えてもローンを組めない可能性がある

個人再生手続き後、一定期間（10年程度）が経過して事故情報が消えてもローンを組めない可能性があります。金融機関は信用情報機関の登録情報だけでなく、借り手の収入や職業、勤続年数、年齢などの情報を総合的に審査するためです。

金融機関は貸し倒れのリスクを最小限に抑えるため、借り手の信用状況を審査します。個人再生手続き後に信用情報機関の事故情報が消えたとしても、金融機関は過去の信用に基づいて判断を行うことがあります。

個人再生後の返済で滞納や遅延を繰り返していたなど、金融機関が借り手の信用に疑問を抱く場合、ローンを組むことが困難になる可能性が高いです。

したがって、個人再生後も信用を回復させるためには、安定した職業や収入、長い勤続年数が重要です。また、信用情報以外の要素として、資産の状況、他での借入額なども審査に影響を与えます。

住宅ローン申請までに頭金が必要

住宅ローンを申請する際には、頭金の用意が必要です。頭金とは、物件価格の一部を自己資金として支払うことを指します。頭金の準備は信用を高める上でも重要な要素となります。

一つの理由は、年齢の問題です。住宅ローンは長期にわたる返済が必要となるため、金融機関は借り手の返済能力を審査します。年齢が高くなると返済期間が短くなるため、金融機関はリスクを考慮し、審査基準を厳しくする傾向があります。そのため、少しでも若いうちに頭金を貯めておくことで、審査を通りやすくすることが可能です。

また、頭金の用意は返済能力の証明にもなります。頭金があることで、金融機関から「自己資金を持つ人」「財務的に安定していて安定的に返済できる人」と評価されやすくなります。金融機関は安定した経済状況を持つ借り手を好意的に評価し、審査に通りやすくする傾向があるのです。

個人再生をした金融機関には申し込まない

個人再生手続きの前に借金をしていた金融機関への住宅ローンの申し込みは避けましょう。信用情報機関のブラックリストが消えても、過去に「個人再生をした」という情報が社内に残っている可能性は高いと考えられます。

また、事故歴のある人には貸さないなどの内規のある金融機関もあります。 何かしらの強い関係性がない限り、審査に落ちる可能性の高い金融機関には最初から申し込まないほうが賢明です。

個人再生後にも、信用を高めれば住宅ローンが組める！

個人再生後にも、信用を高めることで住宅ローンを組むことが可能です。個人再生によって事故情報が消えた後でも、金融機関は借り手の信用状況を総合的に評価します。ローンを組めない可能性が残るものの、収入や職業、勤続年数などの要素を改善することで金融機関からの評価は変化するでしょう。

さらに、頭金を準備しておくことも重要です。地道に貯金し、自己資金を持つことで金融機関の信頼を得ることができます。また、毎月の収入や年齢なども審査のポイントとなります。計画的な貯金と安定した経済状況の維持は、住宅ローンを組む上で大切な要素です。

信用を高めるためには時間と努力が必要ですが、適切な対策を講じることで個人再生後でも夢のマイホーム購入を実現できるでしょう。

本記事では、連帯保証人や連帯債務など債務保証の意味や、住宅ローンにおいて保証人が必要となるケースについて解説します。

【目次】
住宅ローンに保証人は必要？
保証人と連帯保証人・連帯債務者の違い
住宅ローンで保証人が必要になるケースとは？
連帯保証人が必要になった場合
住宅ローン保証人は基本不要だけど必要なケースもある！

住宅ローンに保証人は必要？

最初に、住宅ローンと保証人の必要性の基本を押さえておきましょう。

保証人の役割

保証人とは、お金を借りた人（主たる債務者）が返済できなくなった場合に、代わりに返済の義務を負う人です。

債権者としては、貸したお金が返ってこないリスクに備えておく必要があります。その対策の1つとして、「保証人を立てる」という方法があるわけです。

住宅ローンに保証人は基本的に不要

住宅ローンの契約では、保証人は基本的に求められません。

通常、住宅ローンでは債権者である金融機関がローンの目的となる物件に抵当権を設定します。ローンを組んだ人が返済できなくなった場合、金融機関は担保である不動産を売却してその代金が債券に充てられます。

ローンの目的である土地や建物が担保になるため、保証人なしでも利用できるのです。

保証会社を利用できる

物件が担保にできる点以外に住宅ローンで保証人がいらない理由は、保証会社が利用できる点です。

住宅ローンの保証人を立てるのは簡単ではないため、保証会社の保証を条件とする金融機関がほとんどです。保証料はかかりますが、保証会社の利用で保証人を立てずに借入ができるようになります。

金融機関としては、保証会社の保証と抵当権によって二重に貸倒れリスク対策が取られるため、保証人までは求めないというわけです。

保証人と連帯保証人・連帯債務者の違い

保証人には単なる「保証人」と、より責任の重い「連帯保証人」の2種類があります。また、連帯保証人と似た言葉に「連帯債務者」があります。それぞれの違いを見ていきましょう。

保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人は、「お金を借りた人が返済できない場合に返済を肩代わりする」という点は同じです。

保証人は、お金を借りた人に返済能力があれば、債権者からの請求を拒否できます。一方、連帯保証人は、お金を借りた本人と同等の返済義務を負います。債権者から返済を求められた場合には応じなければなりません。

金融機関のローンで保証人を立てる場合、貸倒れリスクを軽減するために「連帯保証人」を求めるケースがほとんどです。

連帯保証人と連帯債務者の違い

連帯保証人と連帯債務者は似たイメージの言葉ですが、意味合いは異なります。

「連帯債務」とは1つのローンに対して債務者が複数人いることを意味し、連帯債務者はそれぞれがローン全体に対して責任を負います。

連帯保証人と連帯債務者の大きな違いは、「連帯保証人は債務者ではない」という点です。連帯保証人は借りた人がお金を返せない場合のみ、返済義務が生じます。一方、連帯債務者は、ローンが存続する間は返済義務を負います。

住宅ローンで保証人が必要になるケースとは？

通常、住宅ローンで保証人は不要ですが、以下のようなケースでは保証人が必要になります。

収入合算をするケース

住宅ローンの借入金額に対して借りる人の収入が少ない場合、夫婦や親子の収入を合算する場合があります。

収入合算には以下の3つのタイプがあります。

「連帯債務型」とは

連帯債務型とは、住宅ローンを夫婦や親子など2人で借り入れ、連帯して債務者となる方式です。連帯債務型で利用できる住宅ローンは、主に【フラット35】です。

例えば、夫の収入だけでは希望する金額の借入ができない場合、夫と妻の収入を合算して妻が連帯債務者になるケースが考えられます。この場合、1本のローン契約を2人で返すことになり、それぞれの返済額は収入などを目安に任意で決められます。

団体信用生命保険は原則として主たる債務者のみの加入ですが、【フラット35】では夫婦連生型の団信「デュエット」の利用が可能です。デュエットは夫婦のいずれかが死亡または所定の身体障害状態になった場合、以後の返済が免除されます。

なお、連帯債務型では2人とも債務者であるため、双方が住宅ローン控除を受けられます。

「連帯保証型」とは

連帯保証型とは、夫婦などで収入合算をしてローンを申し込み、どちらかが契約者と連帯保証人になるタイプです。

ローン契約は1本で、債務者も1人です。夫と妻の収入を合算してローンを申し込み、夫名義で契約して妻が連帯保証人になるケースなどが考えられます。

連帯保証型で団体信用生命保険に加入できるのは債務者のみなので、連帯保証人が死亡した場合には保険金は支払われません。また、住宅ローン控除を受けられるのも債務者のみで、連帯保証人は受けられません。

「ペアローン」とは

ペアローンとは、夫婦や親子でそれぞれ単独の住宅ローンを借りる方法です。契約するローンは2本となり、金融機関によっては双方が相手の連帯保証人となる場合があります。

ペアローンは2本のローンであるため、契約者はそれぞれ団信加入ができ、住宅ローン控除も受けられます。

親の土地に建物を建てるケース

親の土地に子が住宅ローンを利用して建物を建てる場合、建物だけでは担保価値が足りない可能性があります。その場合、親が連帯保証人や物上保証人になることが考えられます。

物上保証人とは自分以外の人の債務のために、自分の財産を担保提供する人のことです。子の住宅ローンの担保として自分の土地を提供すると、親は物上保証人となります。

物上保証人の責任は連帯保証人ほど重くありません。住宅ローンの債務者である子がローンの返済をできない場合、物上保証人である親は担保提供していた土地を差し押さえられます。

連帯保証人はローン全額に対して返済義務がありますが、物上保証人は担保提供した財産を失うだけです。

金融機関から保証人を求められるケース

金融機関によっては住宅ローンの審査で、保証人を求められる場合があります。

保証人を求められるケースとしては、「自営業者」「勤続年数の短い人」「借入希望額に対して収入が少ない人」が考えられます。

連帯保証人が必要になった場合

住宅ローンの審査で連帯保証人を求められた場合は誰に頼むべきか、連帯保証人になった人のリスクなどについて解説します。

連帯保証人になってもらう人

住宅ローンの借入金額は高額なため、連帯保証人を頼める人は限られます。基本的には「親もしくは配偶者」となるでしょう。

連帯保証人は自己の返済能力にかかわらず、主たる債務者と同等の返済義務を負います。親や配偶者であっても、ローンの肩代わりをさせることがないようにしましょう。

連帯保証人のリスク

連帯保証人は主たる債務者のローンの肩代わり以外にも、知っておくべきリスクがあります。

ローンの主たる債務者が自己破産した場合、連帯保証人は残債の全額を請求されます。連帯保証人に支払い能力がなくても返済を免れないため、自己破産のおそれもあるでしょう。

連帯保証人が死亡した場合、法定相続人はその地位を引き継ぎます。主たる債務者がローンの返済をできなくなると、相続人が請求されることになるのです。相続放棄をすれば連帯保証人でなくなりますが、プラスの財産も相続できなくなります。

またペアローンを組んでいた夫婦が離婚した場合、連帯保証人を外れることは難しいといえます。離婚して家を出た場合でも、家に残った元配偶者が住宅ローンを返済できなくなると連帯保証人が請求されるのです。

連帯保証人を外す方法

一旦連帯保証人になると、ローン完済まで外れるのは難しくなります。連帯保証人を外れるには、以下のような方法があります。

住宅ローン保証人は基本不要だけど必要なケースもある！

住宅ローンを組む場合、通常は保証会社による保証や抵当権の設定などがあるため、保証人は必要ありません。

しかし、収入状況などよっては保証人を求められる場合もあるため、内容やリスクについて十分理解しましょう。

本記事では、2つある審査のうち「事前審査」について詳しくお伝えするとともに、審査落ちしないためにどうすればよいかなども解説します。

【目次】
住宅ローンの「審査」とは？
住宅ローンの事前審査の申し込みについて
事前審査に落ちる理由は？
住宅ローンの事前審査は複数申し込んでおくと効率的！

住宅ローンの「審査」とは？

住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」の2つがあります。これは、住宅ローンの本審査は売買契約後にしかできないことが理由です。

事前審査とは

事前審査とは、売買契約前に行う仮の審査です。事前審査で重点的に見られるのは返済能力です。具体的には過去の個人信用情報や年収、属性などが見られることになります。

審査を行う金融機関にもよりますが、仮とはいえ事前審査で承認を得られたら、本審査でも高い確率で承認を得られることが多くなっています。

事前審査と本審査の違い

事前審査に対して、本審査は売買契約後にしか審査に出すことができません。本審査では事前審査より、細かな資料の提出が求められるのが一般的です。

例えば、住宅ローン以外の借入がある場合には、返済予定表を提出しなければなりません。仮に、事前審査時に提出した内容と返済予定表などの利用の内容が異なる場合には、事前審査で承認になっても、本審査で否決になりやすいでしょう。

住宅ローンの事前審査の申し込みについて

住宅ローンの事前審査の申し込みは書類提出が一般的ですが、金融機関によってはインターネットで申し込むことも可能です。

審査ではいくつかの書類を用意する必要がありますが、住宅購入を依頼している不動産会社に依頼すれば、書類等提出するだけで手続きを進めて貰えます。

なお、事前審査提出後に承認となったとしても、必ずしもその金融機関で契約を進めなければならないわけではありません。金利などを比較しながら、複数の金融機関で並行して審査を進めることも可能です。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローン審査の一般的な流れは以下の通りです。

事前審査の期間は金融機関や状況にもよりますが、概ね3日～1週間程度、本審査は2週間～1ヶ月程度見込んでおくとよいでしょう。ちなみに事前審査を出すには、物件を決めている必要があります。

もし事前審査の後に物件を変える場合、審査がやり直しとなる点に注意が必要です。

なお、事前審査は契約前に必ずしなければならないというものではありません。売主によっては、事前審査なしで契約まで進めてくれるケースもあるため、急いでいる場合は相談してみるのもよいでしょう。

事前審査に必要な書類

事前審査に必要な書類には、以下のようなものがあります。

事前審査に必要な書類はそこまで多くありません。

ちなみに、他金融機関からの借入額などは自己申告で伝える必要がありますが、申告の額と実際の額が大きく異なる場合、本審査の場合に否決になってしまう可能性もあります。正確な額を伝えるよう気を付けましょう。

事前審査に落ちる理由は？

最後に、事前審査に落ちるよくある理由について見ていきましょう。

1.他の借入がある

まずは他の借入があるケースです。

住宅ローン審査では、「年収に対して住宅ローンとその他のローンの返済額や借入額がどの程度の比率なのか」といった点が見られます。

例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】の場合、年収400万円以上になると返済比率を35%以下に抑える必要があります。仮に年収が400万円だった場合、住宅ローンとその他のローンの返済額の合計が年間で140万円以下でないといけないのです。

2.信用情報に傷がある

次は信用情報に傷があるケースです。

信用情報には、ローンやクレジットカードなど、過去の借入状況が全て登録されています。過去に借入したローンやクレジットカードで返済を延滞していたり、自己破産していたりすると、その情報が登録されているのです。

信用情報に傷があると、基本的にローン審査で承認を得ることはかなり難しくなります。

3.勤続年数が短い

住宅ローンの審査では借りた後、安定して返済していけるかどうかが見られます。このため、借りる人の勤続年数も重要なポイントになるのです。

一般的に、少なくとも1年以上の勤続年数は必要で、できれば2～3年程度はあったほうがよいでしょう。

ただし、キャリアアップによる収入増加が目的の転職など、収入面に心配がないことが見込める場合には、勤続年数が短くても審査で承認を得られるケースもあります。

住宅ローンの事前審査は複数申し込んでおくと効率的！

住宅ローンの事前審査は、通過しても必ずしも本審査に進まなければいけないわけではありません。あらかじめ複数の金融機関に申し込みをしておくと、万が一審査に落ちてもいずれかが通過すれば、住宅ローンを諦めないで済みます。

住宅ローンの事前審査を出すときは、複数の金融機関へ申し込みをしてみるとよいでしょう。

今回は、住宅ローンの「本審査」について解説します。審査される項目や借り入れの流れ、必要な書類なども解説しますので、これから住宅ローンの申し込みを控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローンの本審査とは
住宅ローンで審査される項目
住宅ローンを借り入れするときの流れ
住宅ローンの本審査に必要な書類
住宅ローンの本審査に落ちたときの理由と対処法
住宅ローンの本審査に関する注意点

住宅ローンの本審査とは

住宅ローンの本審査とは、事前審査が終わり正式な申し込みをした後に行われる審査のことをいいます。住宅ローンの借り入れに審査がある理由は「長期にわたってきちんと返済できる人物・融資条件であるか」を見極めるためです。金融機関からすれば、貸し出しても資金を回収できなければ大きな損失を被ってしまいます。そのため、金融機関は本人の年収や勤務先、担保となる土地・建物などの情報を基に、総合的に判断しているのです。

事前審査と本審査の違い

一般的に、住宅ローンの審査は2回行われます。住宅にかかる費用が決まってから行われる「事前審査」と、事前審査が終わり正式な申し込みをした後に行われる「本審査」です。

事前審査では、申し込みをした本人の年収や勤務先、勤続年数、年齢、家族構成などの情報を申告します。審査にかかる期間は、数日～1週間程度であることが多いでしょう。事前審査は、購入する物件が決まった後に行われるのが一般的です。

事前審査が通過した後に、不動産売買契約や建物工事請負契約を行います。そして、契約書などの必要書類を準備した上で住宅ローンの正式な申し込みへと進みます。この際に行われるのが「本審査」です。本審査では保証会社からの審査があったり、団体信用生命保険への加入などの観点から審査されたりするため、時間がかかります。審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、1週間から2週間程度であることが多いでしょう。

なお、住宅ローンの事前審査は「仮審査」と呼ばれることもあります。事前審査についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの仮審査とは？評価項目や必要書類、申込時のポイント

【フラット35】と民間金融機関では本審査の性質が異なる

住宅金融支援機構の提供する【フラット35】と民間の金融機関が提供している住宅ローンでは、大まかな借り入れの流れは一緒です。しかし、審査基準や事前審査・本審査の位置付けが異なる部分があるため注意が必要です。

【フラット35】の場合、申し込み窓口は民間の金融機関にあります。そのため、事前審査は窓口となる金融機関が行うのが一般的です。しかし、【フラット35】の本審査は住宅金融支援機構が行います。別の機関がそれぞれ審査をしているため、事前審査は通っても、本審査では通らなかったというケースがあるのです。

もちろん、民間金融機関でも「事前審査に通過して本審査には通らない」というケースはあり得ます。とはいえ、【フラット35】と民間金融機関の住宅ローンでは、事前審査と本審査の性質が異なることに注意しましょう。

住宅ローンで審査される項目

ここでは、一般的に住宅ローンの借り入れにあたり審査される項目についてご紹介します。これから住宅ローンの借り入れを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

本人の属性に関する項目

・年収

・勤務先

・勤続年数

・雇用形態

・年齢

・家族構成　など

住宅ローンの借り入れにあたり、契約者本人の返済能力があるか審査されます。上記のような収入の安定性、完済時の年齢などの情報から「長期にわたってきちんと返済を続けていける人物であるか」を総合的に判断しているのです。

融資条件

・借入金額

・自己資金

・借入期間

・連帯保証

・物件の担保評価　など

住宅ローンの審査では、自己資金に充てる金額や借入金額といった融資条件も判断されています。さらに、万が一返済が滞ってしまったときに備えて、連帯保証や担保となる物件についても審査時に考慮されます。

また、年収に対するローンの年間返済額の割合を示す「返済比率」も、借入金額などの融資条件に影響を与えます。借入金額に不安を感じている方は、返済比率も意識してみてください。

本人の健康状態

住宅ローンの借り入れにあたり、団体信用生命保険への加入を必須としている金融機関が多くあります。団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合に、保険金から完済される制度のことです。団体信用生命保険の加入にあたり、本人の健康状態がチェックされるのです。

団体信用生命保険の細かな審査基準は公開されていませんが、加入できない場合は住宅ローンの借り入れ自体が難しくなるケースもあります。健康状態に不安を感じる方は、通常の団体信用生命保険への加入が難しい方向けの「ワイド団信」や、団体信用生命保険への加入が必須でない「【フラット35】」などを検討してみましょう。

実際に金融機関が審査の際に考慮している項目

国土交通省が公開している「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、金融機関が審査の際に考慮している項目が調査されています。「融資を行う際に考慮する項目」のうち、金融機関からの回答が9割を超える項目は次の通りです。

完済時年齢（99.1％）

健康状態（98.2％）

担保評価（98.2％）

借入時年齢（97.8％）

年収（95.7%）

勤続年数（95.3%）

連帯保証（95.1%）

金融機関の営業エリア（91.0％）

返済負担率（92.1％）

参考：国土交通省「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

調査結果から、上記の項目は住宅ローンの審査の際に考慮される可能性が非常に高いといえるでしょう。なお、住宅ローンを借りるときは「審査に通るか」という観点も大切ですが、「返済できるか」という視点で考えることも大切です。長期にわたる返済になることが多いため、無理のない返済計画を立てることをおすすめします。

住宅ローンを借り入れするときの流れ

ここでは、住宅ローンの借り入れをするときの一般的な流れについて解説します。住宅ローンの申し込みをする前に、全体の流れの中から本審査の位置付けを把握しておきましょう。

住宅ローンの事前審査

購入する物件や住宅ローンの借り入れをしたい金融機関が決まったら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。窓口での申し込みだけでなく、インターネットから事前審査の申し込みができる金融機関もあります。また、不動産仲介会社やハウスメーカー、工務店を経由して事前審査を申し込むことも可能です。審査にかかる期間は、数日から1週間程度であることが一般的です。

物件の契約締結

住宅ローンの事前審査が通ったら、購入する物件の契約に進みます。土地や建物の購入であれば不動産売買契約、注文住宅であれば建物工事請負契約を締結します。

この時点ではまだ本審査が終わっていないため「確実に住宅ローンの借り入れができる」とは限りません。契約時には、本審査に通らなかった場合に契約を白紙撤回できる内容の「ローン特約」が入っているか、必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの本審査

住宅ローンの本審査では、事前審査のときよりも細かく情報を確認されます。そのため事前審査よりも審査にかかる時間が長く、1週間から2週間程度かかるのが一般的です。状況によっては、さらに審査期間が長引くこともあるでしょう。

なお、事前審査に通っているからといって、必ず本審査も通るとは限りません。万が一本審査に落ちてしまった場合は、他の金融機関を検討するなどの対処法を検討してみましょう。

住宅ローンの契約

本審査に通った後は、住宅ローンの契約に進みます。正式には「金銭消費貸借契約」といい、略して「金消契約」と呼ばれることもあります。

物件の引渡し日が住宅ローンの実行日となるのが一般的です。融資の実行に向けて、不動産会社や金融機関などと日程を調整していきましょう。

住宅ローンの実行

住宅ローンの実行日当日は、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士などが金融機関などに集まります。住宅ローンが実行されて物件の残金を支払い、鍵などの引渡しが行われます。司法書士が登記手続きを行い、住宅ローンの借り入れに関する一連の流れは完了です。

住宅ローンの本審査に必要な書類

ここでは、住宅ローンの本審査に必要な書類を具体的にご紹介します。あらかじめ必要な書類を把握して、慌てないように早いうちから準備をしておきましょう。

申込書類

・住宅ローン借入申込書

・個人情報の取扱いに関する同意書

・団体信用生命保険の加入申込書・告知書　など

住宅ローンの事前審査に通過した後は、本審査にあたり申し込みが必要になります。例えば、申込書類の一例として上記の書類が挙げられます。基本的には金融機関で書類が準備されていますので、必要事項を記入していきましょう。

本人確認書類

・運転免許証

・健康保険証

・住民票の写し　など

住宅ローンの申し込みをした本人であるか確認するための書類です。そのため、必ず申込者本人の書類を準備してください。その際、有効期限にも注意しましょう。住民票の写しなど役所で発行されるものは、原則として発行から3か月以内とされるのが一般的です。詳しくは、各金融機関に確認することをおすすめします。

収入確認資料

・源泉徴収票の写し

・課税証明書もしくは住民税特別徴収税額の通知書

・確定申告書の写し

・納税証明書　など

住宅ローンの審査にあたり、本人の収入は大事な審査項目の1つです。収入を証明できるものとして、上記のような書類が挙げられます。会社員でも、給与所得以外に所得があり確定申告している方は、確定申告書の写しや納税証明書も必要になるでしょう。

物件書類

・売買契約書の写し

・工事請負契約書の写し

・重要事項説明書の写し

・物件概要が分かるチラシなど

・土地・建物の登記事項証明書　など

購入する物件の詳細が分かる書類を準備します。戸建て・マンションの違いによっても準備する書類が異なるため、詳しくは金融機関などに確認しましょう。

その他必要となる書類

勤続年数が短い場合、職歴書や給与証明書などの提出を求められることがあります。また、他に借り入れがある場合に、借入明細書などが必要となるケースもあります。金融機関によって準備する書類が異なるため、あらかじめ必要となる書類を確認して準備することで、スムーズに本審査を進めやすくなるでしょう。

参考までに、株式会社ファミリーライフサービスで【フラット35】の申し込みをする場合は、以下の書類が必要になります。

住宅ローンの本審査に落ちたときの理由と対処法

住宅ローンの事前審査に通っても、本審査で落ちてしまうケースがあります。ここでは、住宅ローンの本審査に落ちたときの理由と対処法について解説します。

住宅ローンの本審査に落ちたときの理由

実際のところ、住宅ローンの細かな審査基準は公開されていません。万が一住宅ローンの本審査に落ちてしまったとしても、金融機関から具体的な理由を教えてもらうことはできないでしょう。しかし先ほどもご紹介したように、金融機関の審査項目には共通している部分があるため、ある程度推測することは可能です。

事前審査に通過しているのに本審査に落ちてしまう理由の1つが、書類不備です。事前審査で申告した情報に誤りがあることが本審査で発覚すれば、内容によっては本審査に落ちてしまう可能性が考えられます。

また、事前審査で申告した情報と本審査で提出した書類の内容が異なる場合も、審査結果に影響を及ぼす可能性があります。事前審査をするときには、間違いがないように不動産会社や住宅メーカー、金融機関の担当者などにしっかりと確認してもらった上で提出することをおすすめします。

さらに、団体信用生命保険への加入が難しいことも本審査に落ちてしまう理由として考えられるでしょう。団体信用生命保険への加入を必須としている金融機関が多いため、健康状態によっては住宅ローンの契約自体が難しくなってしまうケースがあるのです。

住宅ローンの本審査に落ちたときの対処法

先ほども解説したように、住宅ローンにおける細かな審査基準は金融機関によって異なります。そのため、住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合でも、他の金融機関であれば審査に通過できるケースもあるのです。住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合は、他の金融機関での申し込みも検討してみるとよいでしょう。

また、健康状態が原因である場合は、団体信用生命保険への加入が難しい人向けの「ワイド団信」付の住宅ローンや、団体信用生命保険への加入が任意である「【フラット35】」を検討してみてください。

住宅ローンの本審査に関する注意点

ここでは、住宅ローンの本審査に関する注意点について解説します。注意点を理解して、住宅ローンの本審査に備えましょう。

事前審査で申告する内容に誤りがないかきちんと確認する

事前審査で申告した内容と本審査で提出した内容が異なる場合、本審査に落ちてしまう可能性があるでしょう。書類不備をなくすために、事前審査で申告する内容に誤りがないか、きちんと確認することが大切です。できれば金融機関の担当者など、ご自身以外にも確認してもらうとよいでしょう。

住宅ローンの本審査に必要な書類は早めに準備しておく

住宅ローンの本審査には、さまざまな書類が必要になります。あらかじめ準備できそうな書類を揃えておくと、スムーズに審査に進みやすくなるでしょう。

ただし、書類の有効期限には注意が必要です。住民票の写しや印鑑証明書など、役所で発行される書類は発行から3か月以内とされることが多いでしょう。期限を確認せずに準備してしまうと、必要な時期に期限切れとなり提出できない可能性があります。あらかじめ有効期限を確認した上で、事前準備を進めると安心です。

住宅ローンの審査に不安を感じる人は事前対策をしておく

住宅ローンの審査に不安を感じている人は、できる限りの事前対策をしておくことをおすすめします。

例えば、頭金として準備する金額を増やすことが挙げられます。頭金が増えればその分借入希望金額が少なくなるため、返済比率を下げやすくなります。親などから資金を援助してもらえる場合は、住宅ローンの申し込み前に受け取ることで頭金として活用しやすくなるでしょう。

また、借入希望金額を下げる方法の1つとして、物件の希望条件を見直すことが挙げられます。一般的に、利便性が高い立地で高性能な設備が整っている住宅であればあるほど、購入にかかる費用も高額になり、借入金額も多くなりやすいでしょう。物件の希望条件を見直すことにより、全体的な予算を下げられる可能性があります。結果的に、借入希望金額を下げることにもつながるでしょう。

さらに、借入期間を長くすると返済比率を下げられるため、審査に通過しやすくなる可能性があります。ただし、返済にかかる期間が長くなると支払う利息も増えます。借入期間を長くする場合、余裕があるときに繰り上げ返済を活用して、総返済額を減らす工夫をする方法も考えられるでしょう。

なお、住宅ローンの審査結果によっては、金融機関から連帯保証人をお願いされることがあります。申し込み時点では必ずしも連帯保証人を立てなければならないわけではありませんが、住宅ローンの審査に不安を感じている方は、連帯保証人になってくれる人を見つけておくと手続きを進めやすくなるでしょう。

これらの事前対策は、審査が通らなかった場合の対処法としても効果的なケースがあります。

審査期間中は他社からの借り入れや転職などを避ける

住宅ローンの審査期間中は、申告した情報が変更になるような行動は避けるべきだといえるでしょう。特に他社からの借り入れや転職・退職は審査項目に大きく影響するため、審査がやり直しになってしまう可能性が高まります。審査に通過していたとしても、再度審査をすることで審査に落ちてしまったり、融資条件が変わってしまったりする可能性も考えられます。

他社からの借り入れで注意したいのが、クレジットカードです。クレジットカードの分割払いやリボ払いを利用すると、返済比率に影響を与えてしまう可能性があります。さらに、クレジットカードのキャッシングは「借り入れ」と判断されてしまうでしょう。審査期間中は、クレジットカードを利用した買い物にも注意が必要です。

ローン特約の内容をきちんと確認する

住宅ローンの本審査を受ける前に、不動産売買契約や建物工事請負契約が行われます。契約時には、必ず「ローン特約」の有無や内容をきちんと確認しておくことをおすすめします。

ローン特約とは、住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、契約を無条件で白紙撤回できるという内容の特約のことです。ローン特約が適用されると、既に支払った手付金も返還されることになります。トラブルを防ぐため、ローン特約を使う場合の契約解除方法などを具体的に確認しておきましょう。

なお、ローン特約には期限が設けられていることが多くあります。そのため、期限までに本審査の結果が出るように手続きを進めていきましょう。

住宅ローンの借り入れにあたり「事前審査」と「本審査」の、2回審査を受けるのが一般的です。本審査に通過するためには、事前審査に必要な情報を誤りなく申告したり、本審査に必要な書類を不備なく準備したりすることが大切です。細かな流れや必要な書類などは金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

住宅ローンの審査に不安を感じている人は、頭金を増やしたり、借入希望金額を減らしたりするなどの事前対策をしておくことをおすすめします。また、金融機関によって審査基準が異なるため、不安な人は複数の金融機関を検討しておくとよいでしょう。

そこで今回は、【フラット35】の審査基準について解説します。審査の流れや注意点、審査に不安を抱える方向けの事前対策についてもご紹介しますので、【フラット35】の借り入れを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】の審査基準
【フラット35】における審査の流れ
【フラット35】の審査に関する注意点
【フラット35】の審査が不安な人向けの事前対策

【フラット35】とは

【フラット35】とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。【フラット35】は全期間固定金利型で、金利が全期間を通して変わらないため、借入時点で総返済額が確定する特徴があります。

民間金融機関の住宅ローンとの違い

民間金融機関の住宅ローンと【フラット35】の主な違いを表にまとめました。

民間金融機関の住宅ローンと【フラット35】における大きな違いは、金利タイプ。【フラット35】は全期間固定金利型と決まっていますが、民間金融機関の住宅ローンは複数の金利タイプから選択する場合が多いでしょう。全期間固定金利型であれば借入時点で総返済額が確定するため、返済計画が立てやすいメリットがある一方で、他の金利タイプよりも金利が高めに設定されるデメリットもあることに注意が必要です。

また、民間金融機関の住宅ローンでは金融機関によって保証料が必要であったり、場合によっては保証人が必要になったりするケースがありますが、【フラット35】の場合は保証人・保証料どちらも不要です。融資手数料についてはいずれも金融機関によって金額などが異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

その他、民間金融機関の住宅ローンでは、ほとんど加入必須とされている団体信用生命保険が【フラット35】は任意加入であること、【フラット35】には住宅金融支援機構の技術基準を満たす建物が条件であることなどの違いがあります。それぞれの特徴を踏まえて返済シミュレーションをした上で、住宅ローンの選択をするとよいでしょう。

【フラット35】のメリット

先ほども解説したように、【フラット35】における大きな特徴は「全期間固定金利型」であることです。市場金利の影響を受けず、借入時から完済まで返済額が変わりません。月々の返済額が固定であるため、住宅ローンの返済を含めたライフプランが立てやすいメリットがあるといえるでしょう。

【フラット35】のデメリット

借入時点での金利を比較すると、固定金利よりも変動金利の方が高く設定されているのが一般的です。そのため、借入期間の市場金利の動向によっては、【フラット35】よりも変動金利の方が総返済額を抑えられる可能性があります。特に現在は住宅ローンの低金利が続いているため、変動金利を選択している人が多くなっています。しかし、住宅ローンの低金利がいつまで続くのか正確に予測することは誰にもできません。金利上昇リスクに対応できるかなども踏まえて、金利タイプを検討していく必要があるでしょう。

【フラット35】の審査基

【フラット35】を運営している住宅金融支援機構は、申込要件や借り入れの対象となる住宅などの借入条件を公開しています。そもそもどのような人物や建物であれば利用できるのか、確認してみましょう。

申込要件

【フラット35】は、申込時の年齢が満70歳未満であることを申込要件としています。ここでの年齢は「申し込み時点」が基準となりますので注意が必要です。なお、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも問題ありません。

また、【フラット35】では申し込みにあたり、総返済負担率にも基準を設けています。

・年収400万円未満…総返済負担率30%以下

・年収400万円以上…総返済負担率35%以下

申込者の配偶者など、収入の合算で基準を満たせる場合がありますので、基準を満たせるか不安な方は確認しておくとよいでしょう。

借り入れ対象となる住宅

【フラット35】の場合は民間金融機関の住宅ローンと異なり、住宅金融支援機構の技術基準を満たす住宅でなければ借り入れできません。ここでは、【フラット35】の借り入れ対象となる住宅の主な基準についてまとめています。

出典：【フラット35】の対象となる住宅・技術基準

【フラット35】では、上記のように対象となる住宅・技術基準を定めています。そのため、基準に合致する住宅であるか物件検査を受ける必要があるのです。物件検査には手数料がかかるため、金額については適合証明機関などに確認しておきましょう。

なお、【フラット35】の借り入れ対象となる住宅は、新築住宅と中古住宅、戸建てとマンションの違いにより異なる基準が設定されています。詳しくは、【フラット35】のWebサイトをご確認ください。

借入額と借入期間

【フラット35】の借入額は100万円以上8,000万円以下。この金額内であれば自由に希望できるわけではなく、土地取得費を含む建築費・購入価額が上限となっています。併用住宅の場合、店舗や事務所など非住宅部分については対象外となることに注意しましょう。

また、【フラット35】の借入期間にも基準が設けられています。借入期間の下限は15年、上限は35年または「80歳－申込時の年齢」のいずれか短い年数となっています。

その他、資金用途などの借入条件も設けられています。【フラット35】の借入条件についてさらに詳しく知りたい方は、住宅金融支援機構のWebサイトを確認してみましょう。

【フラット35】における審査の流れ

【フラット35】における一般的な審査の流れは、次の通りです。

1.事前審査への申し込み

2.借り入れの本申込・団信の加入申込

3.本審査

4.物件検査・適合証明書の発行

5.借り入れの契約・火災保険の加入

民間金融機関の住宅ローンでは、事前審査・本審査ともに住宅ローンを提供する金融機関が行いますが、【フラット35】の場合は事前審査を窓口となる金融機関が行い、本審査を住宅金融支援機構が行うのが一般的です。また、【フラット35】の場合は住宅金融支援機構の技術基準に沿った建物であるかの審査も行われるため、借り入れの契約までに時間がかかるケースもあります。

なお、【フラット35】における審査の流れは、注文住宅の新築・建売住宅の購入・中古住宅の購入によって異なる部分があるので注意しましょう。購入したい物件が決まったら、今後の手続きや流れについて確認しておくことをおすすめします。

【フラット35】の審査に関する注意点

ここでは、【フラット35】の審査に関する注意点について解説します。注意点を把握した上で、【フラット35】の借り入れを検討してみましょう。

【フラット35】の事前審査は民間金融機関が行っている

民間金融機関の住宅ローンでは、事前審査と本審査のどちらも同じ金融機関が行います。そのため、事前審査の段階で、住宅ローンを貸し出す金融機関独自の審査基準から判断を行うことができるのです。

ところが、【フラット35】の場合は事前審査を窓口の金融機関が行い、本審査を住宅金融支援機構が行う仕組みになっています。事前審査と本審査で審査を担う機関が異なるため、事前審査に通っても本審査に通らないケースが比較的多い点に注意しましょう。

住宅ローンの仮審査（事前審査）についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの仮審査とは？評価項目や必要書類、申込時のポイント

【フラット35】では建物の技術基準を満たす必要がある

【フラット35】の借り入れにあたっては、住宅金融支援機構の技術基準を満たす建物でなければなりません。先ほども解説したように、技術基準の中には床面積や住宅の規格、断熱構造、住宅の耐震性などの項目があります。【フラット35】の借り入れを希望する場合は、技術基準を満たす建物であるか確認しておきましょう。

なお、技術基準を満たす建物である証明をするためには、物件検査を受ける必要があります。物件検査には費用がかかるため、検査機関などにあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

【フラット35】の審査が不安な人向けの事前対策

ここでは、【フラット35】の審査が不安な人ができる事前対策について解説します。何らかの理由で審査に通るか心配な方は、ぜひ参考にしてみてください。

総返済負担率を減らす工夫をする

【フラット35】では、申込要件の中に「総返済負担率」があります。総返済負担率とは、年収に対するローンの年間合計返済額の割合のこと。ここでのローンの年間合計返済額には、【フラット35】はもちろん、既に他社からの借り入れがある場合はそれも含まれます。ちなみに、【フラット35】の場合は、年収400万円未満の人は総返済負担率30%以下、年収400万円以上の人は総返済負担率35%以下と決められています。この基準を満たしていない人はそもそも借り入れが難しいといえるでしょう。

総返済負担率を減らすための工夫の1つとして、頭金を準備することが挙げられます。頭金を十分に準備することで借入金額を減らすことができるため、結果的に総返済負担率を減らすことが可能です。その他の借り入れがある場合は、一部、または全部返済することでも総返済負担率を減らせます。総返済負担率に不安を抱える方は、検討してみましょう。

また、住宅にかける予算を見直すことも借入金額を減らし、総返済負担率も減らすことにつながります。利便性の高い立地で高性能の住宅は快適かもしれませんが、多額の資金が必要になる可能性も高いでしょう。まずは希望条件を洗い出し、優先順位をつけて購入する住宅を検討していきましょう。

申し込み前に信用情報の開示請求をする

【フラット35】に限らず、住宅ローンの審査では過去の支払い滞納歴などの信用情報を照会されることが多いでしょう。ご自身の信用情報に不安を抱えている方は、【フラット35】に申し込みをする前に、信用情報の開示請求をしてあらかじめ確認しておく方法があります。信用情報の開示請求方法は、郵送やインターネットなど。詳しい内容は、信用情報の開示請求を行う機関に確認してみましょう。

【フラット35】の借入条件を満たす人物・建物であるか確認する

今回ご紹介したように、【フラット35】では申し込みをする人物と借り入れ対象となる住宅に条件を設けています。【フラット35】の借入条件は住宅金融支援機構のWebサイトでも公開されていますので、ご自身や希望の住宅がきちんと条件を満たしているか確認しておくとよいでしょう。

事前審査後は審査に影響する行動を避ける

事前審査を通過した後は、事前審査の際に申告した内容と大きく異なってしまうような行動は避けるべきでしょう。たとえば、転職をして勤務先・勤続年数・年収が変わる、他社からの借り入れをする、既に借り入れているローンの支払いを滞納するなどが考えられます。特に【フラット35】では申込要件の中に総返済負担率を設けているため、年収が変わったり他社からの借り入れをしたりすることで、要件を満たせなくなってしまう可能性があるのです。このような審査に影響を与える内容が大きく変わってしまうと、事前審査に通っても本審査に通らない可能性が高まります。事前審査後や審査期間中は特に、審査に影響を及ぼす行動は避けましょう。

今回ご紹介したように、【フラット35】は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンのため、民間金融機関が提供している住宅ローンとは異なる部分があります。【フラット35】の借り入れをする場合は、メリット・デメリットの両面を理解して検討するとよいでしょう。実際のところ、【フラット35】に限らず住宅ローンにおける審査の細かな基準に関しては非公開とされています。非公開であることから完全に対策することは難しいかもしれませんが、リスクとなり得る項目は早いうちから改善しておくことをおすすめします。【フラット35】の特徴を押さえて対策し、審査に臨みましょう。

【目次】
勤続年数が短いと住宅ローンを組めない？
勤続年数が短い人が住宅ローンを利用する方法
住宅ローン申し込み時の勤続年数に関するよくある質問
金融機関・商品の選択次第で、転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある

勤続年数が短いと住宅ローンを組めない？

勤続年数は、住宅ローンの事前審査の段階で多くの金融機関がチェックする項目であり、勤続年数が短いと審査で不利になるおそれがあります。

勤続年数のみで融資の可否は判断されない

住宅ローン審査では、借入時・完済時の年齢や健康状態、対象物件の担保評価、年収、返済負担率、個人信用情報の滞納の履歴などから、融資申込者の返済能力や融資の可否が総合的に判断されます。勤続年数もほとんどの金融機関が審査項目としており、勤続年数が短いと収入の安定性や継続性の面で評価が下がるおそれがあります。

＜参考：融資を行う際に考慮する項目（考慮する金融機関の割合が高い項目）＞

参考：「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（国土交通省）

しかし、近年は終身雇用が当たり前ではなくなりました。転職をしながらキャリアアップしていく人も増えており、勤続年数よりも実際の返済能力（年収）が重視される傾向が強まっているといえるでしょう。

そのため、勤続年数が短いからといって必ずしも住宅ローンが組めないわけではありませんし、勤続年数が長くても収入が低いなど、他の要因で審査に通らないこともあります。

勤続年数は1年以上が目安

 国土交通省の「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、勤続年数1年以上を求める金融機関が約6割、3年以上を求める金融機関も約2割あります。

＜勤続年数の審査基準＞

参考：「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（国土交通省）

申込条件として勤続年数の基準が明記されている場合、基準を満たしていない金融機関、商品には原則申込めないため、勤続年数が短いほど、利用できる金融機関や商品の選択肢は少なくなってしまいます。金融機関によって審査基準は異なりますが、勤続年数は1年以上、できれば3年以上あることが望ましいといえます。

勤続年数の確認は健康保険証の資格取得日で行われる

住宅ローンの審査における勤続年数の確認は、一般的に健康保険証に記載された資格取得日で行われます。申込書には入社年月または就職年月を記載し、その証明書類として健康保険証の写しを提出する形です。

このとき、申込書に記載した入社年月と健康保険証に記載された資格取得日が異なり、差し戻される不備がよく発生しています。

入社年月と資格取得日が異なるケースとしては、単純な記入ミスのほか、グループ企業などに転籍・出向した場合や、入社後に健康保険組合の変更があった場合などが考えられます。このようなケースでは、審査に申込む段階でその理由を金融機関に告知が必要です。

勤続年数は原則として健康保険証の資格取得日を基準に計算されますが、告知により継続して勤務していると認められれば、入社年月から勤続年数を計算して審査を受けられる可能性があります。告知を忘れると不備になったり、虚偽申告とみなされたりするおそれがあるため注意しましょう。

勤続年数が短い人が住宅ローンを利用する方法

勤続年数が短い人であっても、年収など他の要件を満たしていれば、次のような方法で住宅ローンを利用できる可能性があります。

勤続年数を申し込み条件にしていない金融機関や商品を探す

勤続年数に関する条件は、金融機関によってさまざまであり、近年は勤続年数を申込み条件や審査項目にしていない金融機関・商品も増えています。このような金融機関・商品であれば、勤続年数が短くても、他の要件を満たすことで住宅ローンを利用できます。勤続年数を申込み条件として明記していなくても、審査では考慮される金融機関もあり、その点は注意しなければなりません。

全期間固定金利型の住宅ローン【【フラット35】】には勤続年数の条件がなく、返済負担率や対象物件の要件、年齢などの要件を満たせば申込みができます。

前職の勤続年数を加算できないか相談する

近年はキャリアアップのための転職も増えており、同業種や同業界への転職など、これまでの経験やスキルに一貫性のある転職であれば、前職の勤続年数を加算（合算）して審査してもらえるケースがあります。勤続年数の加算を認めるかは金融機関の判断によるため、まずは融資担当者などに相談してみましょう。

年収が前職よりも上がっていれば、審査での評価は高くなる可能性があります。転職後に収入がアップしたことを証明するため、転職先の年収が記載された雇用契約書や採用通知書、年収見込証明書、給与明細といった書類があれば、前職の源泉徴収票などと併せて提出すると良いでしょう。

年収の安定性や貯蓄額をアピールする

非正規社員から正社員や公務員になったケースや中小企業から大手企業に転職した場合などは、収入の安定性が高まり、審査で有利に働く可能性があります。医師や弁護士などの有力資格を持つ人は金融機関からの評価が高く、勤続年数が短くても比較的審査に通りやすい傾向があります。

そのほか、多くの預金・資産を保有している場合や、購入を希望する住宅価格に対し借入額が少ないケースでも、金融機関から返済余力があると判断され、審査では有利になる可能性があります。

審査を通過できるかは実際に審査を受けてみなければ分かりません。しかし、審査に通る可能性を高めるには、自分の収入や預金額を証明する書類を提出したり、頭金を増やしたりして、収入の安定性や貯蓄額（資産額）など、アピールできるポイントがあれば積極的に主張することが大切です。

住宅ローン申し込み時の勤続年数に関するよくある質問

勤続年数の数え方や住宅ローン審査へ与える影響は、その状況により違ってきます。ここではよくある質問について4点ご紹介します。

会社都合による転職の場合、勤続年数はどう評価される？

倒産やリストラなど会社都合による転職であったとしても、基本的には通常の転職と同様に扱われます。

会社都合により転職を余儀なくされた場合には、住宅購入は一旦保留し、まず仕事や生活を整え、住宅を購入しても問題ないか、無理なくローンを返済していけるのかを冷静に考えることをおすすめします。

新卒1年目でも住宅ローンは利用できる？

申込条件に勤続年数の定めがなければ、新卒1年目でも住宅ローンに申込めます。

ただし、融資の可否は年収や返済負担率、対象物件の要件などから総合的に判断されるため、申込めるからといって、必ずしも住宅ローンを利用できるわけではありません。

住宅ローン審査では、通常年収を証明する書類の提出が必要となりますが、新卒1年目では年収を証明できる源泉徴収票などがありません。この場合、例えば【【フラット35】】では、給与明細を参考に支払対象期間に応じて年収に換算した「みなし年収」により審査が行われます。

個人事業主の勤続年数はどうカウントする？

個人事業主やフリーランスの場合、営業年数が勤続年数となります。

個人事業主の住宅ローンの審査では、収入を証明する書類として、直近3期分の納税申告書や確定申告書の提出を求められることが一般的です。個人事業主は収入が不安定と見られやすく、会社員に比べて審査は厳しい傾向があります。

書類を提出した期間に赤字決算の年があると、収入が安定していないと判断されやすいため、3期（収入を確認される期間分）連続で黒字決算となってから申込むのが基本です。まだ一度も確定申告をしていない場合は、収入を証明できないため、原則住宅ローンは利用できません。

住宅購入予定の人で独立を検討している場合には、住宅ローンを組んでから独立するのが賢明でしょう。ただし、独立後に収入が不安定になり、返済できなくなっては本末転倒です。返済に支障のない収入の目処が立ってから独立する、収入の変動に対応できるだけの手元資金を確保しておくなど、計画と準備がより重要になります。

医師や士業なら転職・独立して間がなくても住宅ローンを組める？

医師・弁護士・税理士などの士業は、住宅ローンの審査において有利とされている職業です。そのため、転職で勤務先が変わり、間がない場合も、一般的な職業の人にくらべると審査に通りやすい傾向があります。

ただし、正社員としての転職ではなく、独立・開業した場合は事情が異なります。いくら収入額自体に問題はなくても、収入の安定性を証明するのが難しくなるからです。開業後には、少なくとも１期以上の実績をあげてから申込む、あるいは独立・開業前に申込むのが賢明でしょう。

転籍・出向した場合、勤続年数はリセットされる？

 グループ会社や関連会社への転籍・出向であれば、勤続年数の引き継ぎが認められる可能性があります。金融機関によって扱いは異なるため、申込み前に確認しましょう。

転籍・出向によって年収が下がった場合には、住宅ローン審査に影響するおそれがあります。

連帯保証人の勤続年数も審査に影響する？

連帯保証人も債務者同様に審査されるため、勤続年数が審査に影響する可能性があります。住宅ローンは保証会社の保証を受けるのが基本であり、連帯保証人は原則不要です。ただし、次のようなケースでは例外的に連帯保証人を立てる必要があります。

• ペアローンを組む場合
• 収入合算をする場合
• 土地や建物が共有名義の場合
• 担保提供者が債務者（住宅ローンの借入人）以外の場合（担保となる敷地が親名義の場合など）
• その他、金融機関に連帯保証人が必要だと判断された場合

債務者本人の勤続年数が短い場合、金融機関に連帯保証人を求められる可能性は高くなります。

連帯保証人は、住宅ローンの債務者本人と同じ返済義務を負います。そのため、返済能力があることが原則であり、債務者と同様に審査されます。審査で返済能力が認められなければ連帯保証人にはなれず、住宅ローン自体の審査も通りません。

嘘の勤続年数を申告したらバレる？

勤続年数は健康保険証の資格取得日で確認されるため、嘘の申告をすればすぐにバレます。

住宅ローンの申込書には、入社年月を記入します。このとき健康保険証の資格取得日と異なる内容を記載すると不備になります。申込条件の勤続年数に足りない、あるいは少しでも審査に有利になればと思っても、事実と異なる申告をしてはいけません。

虚偽申告をしたとみなされると、審査では大きなマイナスです。正しく申告していれば通ったローンも通らなくなるおそれもありますので、単純な記入ミスであれば、気付いた時点ですぐに修正してください。

金融機関・商品の選択次第で、転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある

住宅ローン審査における勤続年数のハードルは近年低くなっており、金融機関・商品の選択次第で、転職直後など勤続年数が短い人でも住宅ローンを組みやすくなっています。とはいえ勤続年数の基準を満たせず選択肢が限られてしまったり、審査で不利になったりするケースもあります。自己都合での転職を検討している場合は、住宅購入の時期も踏まえて計画的に行いましょう。特に会社員から自営業になると審査は厳しくなるおそれがあるため注意が必要です。