そこでこの記事では、頭金が貯まっていないままでのマイホーム購入について、頭金なしで住宅ローンを組むメリットとリスクを解説します。

【目次】
頭金なしでも住宅ローンは組める？
住宅ローンを頭金なしで組むメリットとリスク
住宅ローン利用時に頭金の有無を決める際の注意点
頭金あり・なしは長期的な収支計画をもとに考えましょう

頭金なしでも住宅ローンは組める？

頭金が0円の場合、マイホームの購入資金を全額住宅ローンで準備することになります。そもそも住宅ローンは、頭金なしでも組むことができるのでしょうか。

住宅購入時の頭金とは

住宅を購入する際のお金は「頭金」「住宅ローン」「諸費用」の3つに分けられます。そのうち頭金とは住宅価格のうち、自己資金でまかなう部分のことをいいます。自己資金で不足する部分は、住宅ローンを利用して支払うのが一般的です。

住宅ローンを借りると利息の支払いが発生するので、頭金を多く用意できれば住宅ローンの借入額を抑えることができ、総支払額が少なくなります。一般的に、頭金は住宅価格の1割以上が望ましいとされています。

たとえば、住宅価格が4,000万円のマンションを購入する際には、頭金は400万円以上が目安です。これとは別に、物件価格の1割程度の諸費用が発生します。諸費用は現金で支払うことが多いため、事前に準備する自己資金は、頭金と合わせて物件価格の2割以上が望ましいと考えておきましょう。

なお、国土交通省の「令和元年　住宅市場動向調査　報告書」で住宅を購入した人の頭金（自己資金）の額（平均額）や自己資金比率の平均値が発表されています。

※上記のデータはいずれも一次取得者の平均値

参考：「令和元年　住宅市場動向調査　報告書」

頭金がなくても住宅ローンは利用可能

住宅購入希望者の中には、貯金を残すために頭金なしで購入したいと検討している方や、十分な頭金を用意できない方もいるでしょう。住宅購入時に準備する自己資金は住宅価格の2割以上が目安と説明しましたが、頭金なしでも住宅ローンを利用することは可能です。

なお、住宅価格の全額をローンでまかなうことを「フルローン」と呼びます。また金融機関によっては、住宅ローン契約時にかかる諸費用も合わせて借入れることができる場合があります。なお、諸費用まで含めて借り入れることを「オーバーローン」と呼びます。

住宅ローンを頭金なしで組むメリットとリスク

ここでは頭金を用意せず、住宅価格の全額の住宅ローンを組むメリットとリスクについてご紹介します。両面を理解したうえで、自身に合った方法を選択しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット

欲しいと思ったタイミングで住宅を購入できる

頭金が貯まるまで住宅購入を控えていると、理想に近い物件が売りに出されたときに買うタイミングを逃してしまったり、頭金が貯まったときに欲しい住宅がなかなか見つからなかったりするおそれがあります。購入を先延ばしにしたために住宅ローン金利が上昇して、結果的に総支払額が増えてしまうというケースも考えられます。

一方で頭金を貯めてから住宅を購入すると、貯蓄ができるまで家賃を支払い続けることになります。住宅価格に加えて頭金を貯めるまでの期間の家賃が発生し、合計の負担額が増えることもあります。

このことから「今」購入したケースと数年間かけて頭金を用意するケースで比較したうえ、どちらのほうが少ない負担となるのかを考えると良いでしょう。また、頭金が貯まるのを待たずに住宅ローンを契約してマイホームを購入すれば、それだけ完済年齢が早くなり、余裕を持って老後を迎えることができるというメリットもあります。

手元に資金を残せる

頭金を多く支払うことで住宅ローンの借入額は下げられますが、短期的に見ると貯金が少なくなり、生活が苦しくなるおそれがあります。一方、頭金なしで住宅ローンを組めば手元に資金が残るので、住宅購入後に何らかの事情により所得が減少したとしても、一定期間の生活費を確保できます。

住宅ローン控除の恩恵が大きくなる

国税庁では、住宅ローン控除を次のように定義しています。

個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができます。

国税庁　住宅ローン控除を受ける方へ

この制度は住宅ローンなどの年末ローン残高の1%（上限40万円）を所得税や住民税（※1）から控除できる「税額控除（※2）」であり、頭金をなしとし住宅ローンの借入額を増やすことで控除額が大きくなります。

注意点としては、控除対象となる住宅ローンの年末ローン残高の上限は4,000万円までであること。また、そもそもの所得税や住民税の納税額が少ない場合、本来の納税額を超えた控除を受けることができないため、控除の恩恵が限定的となる場合があります。

※1：所得税から控除しきれなかった場合に住民税から控除
※2：所得控除ではないため上限40万円の税額を所得税や住民税から直接控除できる

頭金なしで住宅ローンを組むリスク

毎月の返済額が増える

頭金をなくして住宅ローンの借入額を増やせば、毎月の返済負担が重くなります。将来的に支出の増加や収入の減少が見込まれる場合、毎月の返済金額が多いと貯蓄がしにくくなります。結婚費用や子育て・教育費用、介護費用などの支出が発生するタイミングで必要な資金を確保できなくなるおそれがあるでしょう。

また、収入に対して住宅ローンの返済割合が多いと使える生活費が少なくなり、暮らしの質が下がりやすくなります。ご家庭の状況にもよりますが、住宅ローンの年間の返済額が年収の25％を上回ると、生活に支障が出やすいと言われています。

たとえば、世帯年収500万円の家庭の場合、住宅ローンの返済額は年間125万円（月額約10.4万円）以下が望ましいでしょう。なお、自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローン以外に借り入れがある場合、すべての借り入れの返済総額が年収の25％を超えないよう注意が必要です。

利息の負担が増える

住宅ローンの利息は借入残高に対して発生します。借入額が増えると返済期間が長期化しやすく、利息の総支払額が増える傾向があります。住宅価格に対する住宅ローンの借入額の割合のことを「融資率」といい、融資率が高くなると適用される金利が上がることもあるのです。固定金利型の住宅ローンである【【フラット35】】は、融資率が9割を超えると金利が高くなります。いくら総返済額に違いがでるのかシミュレーションしてみましょう。

借入期間：21年以上35年以下
借入金額：3,000万円、元利均等返済方式

※金利は、2020年6月融資実行時の最多金利

このように、融資率によって借入金利が変わる住宅ローンを利用する場合、頭金の額によって総返済額に大きな差がでてしまいます。

担保割れを起こすおそれがある

担保割れとは、借入残高よりも住宅の価値が低い状態を指します。住宅の価値は年を追うごとに下がっていきますが、借入額が多いと住宅ローンの返済スピードよりも価値の低下が早く、担保割れを引き起こすリスクが高くなります。担保割れを起こすと住宅ローンが残っている状況で住宅を売却する際に、売却金だけで借入金の完済ができません。それでも住宅を売却しなければならない場合には、不足分を自己資金でまかなう必要があります。

住宅ローン利用時に頭金の有無を決める際の注意点

頭金を支払うかどうかは、今後の家計の状況も踏まえて決定することが大切です。ここでは、頭金の有無を決める際の注意点をご紹介します。

返済困難にならないように注意する

頭金あり・なしにはそれぞれメリットとデメリットがあります。

• 頭金あり：頭金を入れると短期的に支出が増えるが、長期的に見ると頭金なしと比較して返済負担は軽くなる
• 頭金なし：住宅購入直後の支出増や収入減に対処しやすいものの、頭金ありと比較して毎月の返済負担は重くなる

月々の返済額や総返済額だけではなく家計の収支バランスも含めて事前にシミュレーションを行い、返済困難にならないことを前提に、頭金の有無や金額を無理のないように決めましょう。

住宅ローン契約時の諸費用分は現金で用意する

住宅を購入する際には、物件価格のほかに登記費用などのさまざまな諸費用が必要になります。

＜住宅取得に関する主な諸費用＞

不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士報酬、不動産仲介手数料、火災保険料、住宅ローン関係費用、引っ越し代などの経費

貯金の多くを頭金として払い出してしまうと、あとで諸費用を現金で支払えなくなるおそれがあります。金融機関によっては諸費用分も住宅ローンに組み込んで借入れることができますが、借入額が多くなり返済負担が重くなってしまいます。諸費用込みで住宅ローンを借りると担保割れや返済遅延のリスクもより高くなるため、諸費用分は現金を用意するのが望ましいです。頭金なしで住宅ローンを組む場合も同様に、借入額を抑えるために諸費用は現金で支払うと良いでしょう。

数カ月分の生活費は手元に残す

できるだけ早めに返済を終えたり、返済負担額を軽くしたりするために、頭金を多く入れようと検討されている方もいることでしょう。ただし、頭金を多く入れ「過ぎた」結果、予期せぬ出費や突然の収入減などから手持ち資金が枯渇してしまうのは避けたいところです。

とりわけ突然の収入減はコロナ禍である現在、現実問題として起きていることです。突然の解雇、雇止め、一時金（ボーナス）のカット、ベア（ベースアップ）の抑制（＝ライフプランで予定していた収入の減少）はより具体的で身近な現実問題として起きていることと感じているのではないでしょうか。

そして、こういった状況はジワジワと、長く続いていくことが予想されます。住宅を購入する際に頭金を入れる場合、こういった突然の出費や収入減に備えるためにも、数カ月分の生活費は残しておきたいところです。試算の目安として一般的に再建にかかる期間といわれる3〜6カ月分の生活費が残るような資金計画を立てておくと安心でしょう。

頭金を協力して用意する場合は名義に注意する

 住宅を購入する際の頭金を2名以上で協力して用意する場合は不動産名義（＝所有権の持分割合）に注意する必要があります。

ここでは、夫婦で協力して頭金を用意するケースで解説します。

例：4,000万円の住宅の購入に対して、夫と妻それぞれの預貯金額から頭金として400万円ずつ用意し、残債の3,200万円は夫が住宅ローンを利用して調達。

上記のケースにおいては、住宅の購入のための費用をそれぞれどの程度負担したかで所有権の持分割合を決定します。具体的には、住宅購入価格4,000万円のうち、夫が3,600万円、妻が400万円の負担となるため、夫9:妻1の割合で所有権の持分割合を登記する必要があります。

もし負担額と異なる割合で登記した場合、夫婦といえども、贈与税の課税対象と見なされる場合があります。そのため、負担割合と所有権の持分割合は同一とすべきでしょう。

※税務に関することは、税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

頭金あり・なしは長期的な収支計画をもとに考えましょう

頭金を支払うべきかどうかに正解はありません。十分な頭金を用意したほうが返済は楽になりますが、貯金に時間がかかり住宅購入が遅れてしまうと、完済年齢が遅くなり老後の生活に影響が出るおそれがあります。一方頭金なしの場合は月々の返済額が増えるものの、若いうちに住宅を購入すれば将来的に収入が上がり返済が楽になるケースもあります。長期的な資金繰り表（収支計画）を作成し、返済不能にならないかを確認したうえで、頭金を入れるかどうかを決定すると良いでしょう。

こういった場合に役立つのが、諸費用の借入ができる諸費用ローンです。諸費用ローンの利用が可能な金融機関は複数ありますが、そのうちの1つが住宅金融支援機構の「【フラット35】」。住宅の物件代金と併せて、諸費用を借入金額に組み込むことができます。今回は、【フラット35】を利用する際に、借入金額に組み込める費用の種類と、注意点をご紹介します。

【目次】
【フラット35】の借入時に必要な諸費用
【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用
諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点
借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

【フラット35】の借入時に必要な諸費用

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。【フラット35】の最大の特徴は、金利が変動しない全期間固定金利型住宅ローンであるということ。返済金額が変わらないため、安定した返済計画を立てることができます。

そんな【フラット35】では、住宅の購入代金のほかに、住宅購入にかかる諸費用もローンに組み込むことができます。

まず、組み込むことのできる諸費用として、「【フラット35】の借入時に発生する諸費用」があります。では、【フラット35】を利用する際、どのような諸費用が必要になるのでしょうか？借入金額に組み込める他の諸費用を見る前に、まずは【フラット35】の利用に必要な諸費用を見ていきましょう。

【フラット35】の借入時に発生する諸費用は、主に5つあります。印紙税、融資事務手数料、団体信用生命保険料、抵当権設定料、火災保険料です。それぞれの費用の詳細について解説します。

印紙税

住宅ローンを借り入れるときには、【フラット35】の取り扱い金融機関との間に、「金銭消費貸借契約書」を交わします。その際に、契約書に添付する収入印紙代が印紙税になります。

印紙税は、契約書に記入されるローンの借入額によって異なります。金額別の印紙税は以下の通りです。

• 500万円を超え1千万円以下…1万円
• 1千万円を超え5千万円以下…2万円
• 5千万円を超え1億円以下…6万円

融資事務手数料

ローン借入時に銀行や信用金庫などの金融機関に支払う手数料のことです。各金融機関で、金額や支払い方法が違います。支払い方法には2種類あり、「定額型」と「定率型」があります。

• 定額型：借入金額にかかわらず、一定額を支払う
• 定率型：借入金額に金融機関が定める割合を掛けた金額を支払う

一般的には、定額型の方が、定率型よりも手数料が少なくなります。借入時の諸費用を減らしたい場合は、定額型がおすすめです。

一方、定率型は借入時の諸費用としては多くなるものの、借入金利が定額型よりも低くなります。そのため、借入金額が大きい場合や借入期間が長い場合などでは、定率型の方が返済総額は少なくなることがあります。ご自身の状況に合わせて、どちらを選ぶか検討すると良いでしょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険、通称「団信」に加入する際に必要な費用です。団信とは、万が一ローン返済中に借り入れ本人が死亡したり、重篤な状態になったりした場合に、残ったローンを肩代わりする保険のこと。近年は、借入金利に上乗せして特約料としてを支払うケースが多くなっています。

一般的には、ローンの借入には団信への加入を必須とする金融機関が多いようです。対して、【フラット35】は、団信に加入していなくてもローンを借りることができます。健康状態が思わしくなく、団信への加入が難しい方でもローンを利用することができるのは、【フラット35】のメリットの1つです。

抵当権設定にかかる登記費用

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなったときのために、お金を貸し出す金融機関が抵当権者となって、購入した不動産を担保に取る権利のことです。金融機関がこの抵当権を登記する際に必要となる、登録免許税や司法書士報酬などの費用を負担する必要があります。

登録免許税は借入金額の0.4％、司法書士報酬は数万円からとなります。そのほか、実費として交通費や書類取得など数万円の登記費用が発生します。

火災保険料

【フラット35】の利用条件として、火災保険への加入を求められます。保険料は、利用する保険会社や補償内容によって異なります。

以上が、主な諸費用です。ちなみに【フラット35】は、一般的に必要となる「住宅ローン保証料（借入時に、保証会社に支払わなければならない保証料）」がかからない分、工夫次第で諸費用が抑えやすくなります。

【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用

ここまで、【フラット35】を利用する際に発生する諸費用を見てきました。では、【フラット35】の利用以外にかかる諸費用のうち、どういった費用を借入金額に組み込めることができるのでしょうか？早速確認していきましょう。

住宅購入時には、頭金に加えて多くの諸費用が必要となります。大体物件価格の5%～10%が一般的といわれていますが、そのうちのほとんどを現金で支払わねばならないこともあり、負担が重くなる場合があります。

【フラット35】では、住宅購入時に発生する一部の諸費用を含めて、融資を受けることが可能です。前述の諸費用のうち、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定、火災保険料にかかる費用は、借入金額に組み込める対象となっています。また、団体信用生命保険も特約とすることで、金利に上乗せする形で毎月の返済に組み込むことができます。

また、ほかにも不動産会社への仲介手数料や、住宅診断（ホームインスペクション）費用、太陽光発電設備の工事費なども、借入金額に組み込むことができます。

こうした諸費用も含めて借入することで、購入時の金銭負担が軽減できます。「最低限の資金で住宅ローンを借りたい」という方は、ぜひ諸費用の組み込みを検討してみてください。

諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点

諸費用を借入金額に組み込むメリットを理解したことで、「【フラット35】の利用を検討したい」という方もいらっしゃることでしょう。とはいえ、初期費用の負担が減るといっても、諸費用自体が削減されるわけではありません。諸費用ローンは適切に利用しないと、購入後の家計を圧迫してしまうことも考えられます。

事前に押さえておきたい、諸費用まで組み込んで【フラット35】を利用するときの注意点をお伝えします。

月々の支払額が多くなりやすい

諸費用を含めて借り入れると、借入金額が増え、当然ながら月々の支払額も増加します。さらに、含めない場合と比べ返済総額が膨らみますので、家計を圧迫するおそれがあります。

家計の圧迫を防ぐには、毎月の収入や支出、貯蓄額を計算し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるよう調整することが重要です。不安がある場合には、諸費用ローンの利用を控え、できれば頭金を増やして借入金を減らしたり、毎月の返済額を抑えるために返済期間を長くしたりするなどの工夫をしましょう。

全ての諸費用を含められるわけではない

【フラット35】の借入金額に組み込めるのは諸費用の一部です。たとえば、不動産取得税や引っ越し料金、仮住まいの費用などは組み込むことができません。住宅購入に必要な頭金以外にも、ある程度は現金が必要となりますので、注意してください。

借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

物件代金以外にも、多種多様な初期費用がかかる住宅購入。諸費用を借入金額に含むことができる【フラット35】は、初期費用を抑えるのに大きく役立ちます。購入資金の面で不安を抱いている方も、まずは一度、ローンのシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

【フラット35】の公式ホームページには、5秒でわかるクイック・シミュレーション機能があります。ほかにも、手軽に行えるシミュレーションツールが複数そろっていますので、ぜひ試してみてくださいね。

事前に月々の返済金額をしっかり把握して、安心して住宅ローンを利用できるようにしておきましょう。

住宅ローンの申込みをしてから最長35年の完済時まで返済額が変わらないため、返済計画が立てやすく、家計にとっても安心・便利です。

その「【フラット35】」が2018年4月から拡充され、さらに便利で使いやすくなることをご存知ですか？

「【フラット35】がより使いやすくなる」って、どういうこと？

住宅購入をする際には、不動産や土地にかかる住宅購入価格のうち、一部を現金で支払う「頭金」と別に、諸経費についても考慮する必要があります。

諸経費とは、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙代や仲介手数料、登記費用など、さまざまな費用のことです。

本来、これらの諸費用は頭金とは別に自分で準備しておくべきもの。「自己資金＝頭金」と思っていたら別途100万円単位のお金がかかり、貯金を使い果たしてしまったという話もよく聞きます。

それが、2018年4月申込み分からは融資対象が拡充され、これまで住宅ローンの対象とならなかった住宅購入時の諸費用が融資対象になったのです。

具体的には、【フラット35】を申込む際に下記の費用をローン借入額に含めることができます。

1. 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代
2. 土地の取得および住宅の購入時に仲介手数料が生じる場合の仲介手数料
3. 【フラット35】およびアシスト35融資手数料
4. 司法書士報酬および土地家屋調査士報酬（登記費用）
5. 登記にかかわる登録免許税
6. 火災保険料および地震保険料
7. ホームインスペクション（住宅診断）などにかかわる費用

これらの費用も住宅価格等とまとめて借り入れできれば、思わぬ初期費用で家計にダメージを与えずにすむかもしれません。

諸費用っていくらかかるの？

取得する住宅物件や不動産仲介会社、取扱金融機関などによって諸費用金額は変動しますが、一般的に新築物件では物件価格の５～８％程度準備しておくのがいいといわれています。仮に3,000万円の物件を購入するなら、150万円～240万円ということになります。

例えば、土地の取得および住宅の購入時の仲介手数料は物件価格が3,000万円ならおおよそ90万円が目安です。仲介手数料には取引価格の「３％＋６万円」という上限ルールがあることも合わせて知っておくといいですね。

住宅ローンに関する諸費用では、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代が２万円。融資手数料は取扱金融機関によって異なりますが、おおよそ３万円～10万円が目安です。

このほか、司法書士や土地家屋調査士への報酬の目安は、10万円といわれています。

また、登録免許税は平成31年3月31日までの新築物件購入の場合、課税対象価格の1,000分の1.5が適用されます。ちなみに、課税対象価格は物件価格ではなく固定資産課税台帳の価格で、通常は物件価格より低い金額です。仮に固定資産税評価額が1,000万円なら15万円になります。

これだけでも合計で120万円～130万円近い金額になることがわかります。

まだある！【フラット35】で借りられる諸費用

2018年4月からは、このほかにも借り入れ可能な諸費用項目が増えます。

例えば、中古住宅を購入するときに付保することがある「既存住宅売買瑕疵保険」。

これは、売買された中古住宅に欠陥が見つかったときに、補修費用等の保険金が支払われるというもの。中古物件の購入で【フラット35】を申込む際、この費用も融資対象になりました。

また、リフォーム一体型の【フラット35】では、中古物件を購入・リフォームする際の「リフォーム瑕疵保険」付保にかかわる費用や、太陽光発電設備の工事費負担金が融資対象となります。

このほか、借換融資の諸費用でこれまで融資対象となっていなかった「借換に伴う経過利息」と「借換に伴う繰上返済手数料」も、対象に含まれるようになりました。

家計にムリのないローン返済計画が大事！

マイホームを購入すると、新居に合わせた家具や家電製品に買い替えたくなるものですよね。

インテリアグッズや新しいスリッパなど細々したものも買い揃えているうちに、お金は羽が生えたように飛んでいってしまいます。

そう考えると、住宅取得時の諸費用が融資対象になることで、初期費用の支払いによる家計へのダメージが軽減され、初期費用が少なくてもマイホームを買いやすくなると考えられます。

しかし一方で、諸費用も含めて借りられるのは借入額の増大に繋がります。

ローン返済額が大きくて日々の家計が苦しくなったり、家族旅行できなくなったりするのは困ります。住宅初期費用を払った後のキャッシュフローと月々のローン返済額、預貯金に回すお金など、総合的な視点で家計にダメージを与えない借り入れ計画を検討しましょう。