【目次】
【フラット35】は連帯債務（収入合算）で契約できる？
連帯債務で【フラット35】を利用するメリット・デメリット
連帯債務で【フラット35】を利用するときの注意点
連帯債務を利用するときはメリット・デメリットを理解して慎重に判断を

【フラット35】は連帯債務（収入合算）で契約できる？

【フラット35】では、一定の条件を満たせば連帯債務（収入合算）により契約が可能です。

【フラット35】は1名まで収入合算できる

【フラット35】において連帯債務（収入合算）で契約を申し込むことができるのは、次のすべての要件を満たす人が連帯債務者となる場合です。

・申込者本人の親、子、配偶者など（直系親族または配偶者、婚約者や内縁関係でも可）

・申込時の年齢が70歳未満

・申込者本人と同居している（※1～3）

※1：親族が住むための住宅であれば、借入対象となる住宅に入居する人も収入合算の対象になります。
※2：セカンドハウスや親族が住むための住宅の場合、申込者本人と合算者の同居が不要になる場合もあります。
※3：申込者本人が住むための住宅で親子リレー返済を行う場合、後継者の同居は不要です。ただし、金融機関により取り扱いが異なることがあります。

連帯債務と連帯保証の違いとは

収入合算により住宅ローンを組む方法には、連帯債務のほか連帯保証もあります。ただし【フラット35】では連帯債務のみ選択できます。それに対して、民間金融機関が取り扱う住宅ローンでは連帯保証が一般的であり、連帯債務による収入合算を取り扱う金融機関は限られています。この連帯債務と連帯保証にはどのような違いがあるのでしょうか。

連帯債務は、主たる債務者と連帯債務者が協力して返済を行う形式であり、連帯債務者は主たる債務者（申込者）と同等の返済義務を負います。そのため金融機関は、いつでも、どちらに対しても返済を請求できます。

連帯保証は、債務者（申込者）の返済を連帯保証人が保証する形式であり、債務者が返済できなくなった場合にはじめて連帯保証人の返済義務が生じます。そのため金融機関は債務者が返済不能にならない限り、連帯保証人に返済を請求できません。

夫婦や親子が協力して住宅ローンを組む方法には、連帯債務や連帯保証のほかにペアローンもあります。ペアローンとは1つの物件に対して、夫婦や親子が同一の金融機関でそれぞれ住宅ローンを契約することです。収入合算（連帯債務・連帯保証）を利用すると契約は1本ですが、ペアローンでは2本になります。ペアローンはそれぞれ独立した契約であるため、各自が住宅ローン控除や団体信用生命保険（以下、団信）に加入でき、借入期間や金利タイプなどの契約条件を比較的自由に設定できるメリットがあります。一方で契約にかかる諸費用が割高になるデメリットがあります。

連帯債務で【フラット35】を利用するメリット・デメリット

連帯債務で【フラット35】を利用すれば、借入可能額を増やせるほかに、次のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

連帯債務者も住宅ローン控除を利用できる

住宅ローン控除とは、最長10年間（消費税10％で購入した住宅の場合、最長13年間）にわたり、住宅ローンの年末残高の1%相当額を所得税と住民税の一部から控除できる制度のことです。

住宅ローン控除は控除対象者の課税額（所得税額と住民税額の一部）が限度となるため、もともと課税額が少ない人は住宅ローン控除を最大限活用しきれないこともあります。連帯債務で住宅ローンを組むと、主たる債務者と連帯債務者がともに住宅ローン控除を利用でき、それぞれの課税額を限度に控除を受けられるため、より多くの控除を受けられる可能性があります。

住宅ローン控除の対象額は基本的にローンの負担割合に応じて決まり、所有権登記上の持分割合と実際のローンの負担割合が違う場合には控除対象額が変わります。返済額の設定や登記をする際、持分に対して本来負担すべき金額と実際の負担額に差があれば、贈与とみなされることもあるため注意が必要です（詳細は後述）。

デュエット（夫婦連生団体信用生命保険）に申し込める

配偶者を連帯債務者として夫婦で【フラット35】を利用する場合には、デュエット（夫婦連生団信）に申し込めます。デュエットに加入すると、主たる債務者と連帯債務者のどちらかが死亡、もしくは所定の身体障害状態になった場合に、夫婦の持分やローンの負担割合にかかわらず、住宅ローン残高の全額が一括弁済されます。それ以降はローン返済がなくなるため、残された家族は生活を立て直しやすくなるメリットがあります。

連帯債務で【フラット35】を利用する場合にも、通常の新機構団体信用生命保険（新機構団信）を選択することができますが、新機構団信では主たる債務者のみが保障の対象となります。そのため連帯債務者が死亡したり、所定の身体障害状態になったりしてもローンの返済は免除されません。

デメリット

離婚したとしても連帯債務の解除は難しい

夫婦が主たる債務者と連帯債務者になっている連帯債務契約は、離婚したとしても無効にはなりません。また連帯債務は夫婦2人の返済能力を前提に融資しているため、通常は単独名義への変更を借入先の金融機関に承諾してもらえません。金融機関の承諾を得られなければ、連帯債務を解消するには住宅ローンを一括返済するしかなくなります。手持ち資金での一括返済が難しければ、別の金融機関で単独名義の住宅ローンに借り換える、あるいは家を売却して精算するといった対応が必要になります。とはいえ単独名義への借り換えは借入額に見合った収入がなければ難しく、家を売却するにしても、売却代金で残った住宅ローンを完済できるとは限りません。

離婚の場合、住宅の所有権やローンの名義変更を行わず、これまで通りに返済を続け、夫婦のどちらか一方が現在の住宅に住み続けるケースもあります。このケースでは、生活環境や子どもの学校を変えずに済むメリットがある一方、家から出るほうは自身の家賃や生活費にローンの返済が加わり、場合によって養育費も支払うことになるため、負担が重くなります。

デュエットを利用すると通常の新機構団信よりも金利が高くなる

デュエットは通常の新機構団信と比べて、金利が年0.18％高くなります。

借入期間30年、借入額3,000万円、元利均等返済・ボーナス返済なしという条件であれば、デュエット（金利年1.48％）に加入する場合は、通常の団信（金利年1.30％）に加入するよりも総返済額が約123万円、月々の返済額は約3,000円多くなります。

※住宅金融支援機構・ローンシミュレーションにより筆者試算。
※執筆時点（2020年5月）の金利水準での試算であり、借入時期によって金利は変動します。

万一に備えるには、団信だけでなく民間の生命保険に加入する方法もあります。現在加入している保険の負担額や保障範囲の違いなどを比較したうえで、団信で備えたほうが良いのか判断することをおすすめします。

連帯債務で【フラット35】を利用するときの注意点

連帯債務で【フラット35】を利用するときには、次のような点に注意が必要です。

完済まで2人ともが返済の義務を負う

連帯債務契約では、主たる債務者と連帯債務者の両者がローンの完済まで返済義務を負うことになります。返済が長期にわたり続く住宅ローンでは、返済期間中に夫婦のどちらかが病気や出産・育児、親の介護などのため休職や退職をするかもしれません。連帯債務を利用するときは、将来のライフプランやそれぞれのキャリアプランなどを考慮した上で、返済計画に無理がないか慎重に判断する必要があります。

住宅の持分と返済の割合が異なると贈与税が発生するおそれがある

住宅の持分割合と住宅ローンの負担割合が異なっている場合、一方が他方の返済を肩代わりしている（贈与があった）とみなされ、贈与税が発生するおそれがあります。

たとえば住宅を7（主たる債務者）対3（連帯債務者）の割合で所有（登記）しているケースで、実際には主たる債務者が返済額の8割を負担しているとすると、連帯債務者が本来負担すべき1割分が、主たる債務者から連帯債務者への贈与と見なされるおそれがあります（頭金や諸費用の負担を考慮していない場合）。贈与税を課税されないためにも、特段の事情がなければ住宅の持分と返済額の割合は揃えるようにしましょう。

収入合算者の合算額によっては借入期間の上限が短くなる

【フラット35】では収入合算者（連帯債務者）の年収の全額を合算できます。ただし、収入合算者の年収の50％を超える収入を合算して【フラット35】に申し込む場合には、設定できる借入期間の上限が短くなることがあります。

【収入合算者の年収の50％を超える収入を合算して申し込む場合の借入期間の上限】

80歳－〈申込者本人または収入合算者のうち年齢が高いほうの申込時の歳（1歳未満切上げ）〉

たとえば申込者本人が30歳3カ月、収入合算者が55歳6カ月（年収600万円）の場合、合算額が600万円（収入合算者の年収の50％超）であれば、80歳から収入合算者の年齢（1歳未満を切上げた56歳）を差し引いた、24年が借入期間の上限になります。

連帯債務を利用するときはメリット・デメリットを理解して慎重に判断を

連帯債務には借入額を増やせることや夫婦や親子2人で住宅ローン控除や団信を利用できることといったメリットがあります。一方で長期間にわたって2人で返済をしていかなければならないため、どちらかに収入の変化があった場合や離婚など想定外の事態が起こったときには、返済ができなくなったり、トラブルの原因になったりするおそれもあります。連帯債務を利用するかはメリット・デメリットを理解したうえで、ほかの方法とも比較検討を行い、慎重に判断しましょう。

この記事では住宅ローンの組み直しの基礎から、そのメリットとデメリット、および注意点をご紹介します。これまでにない低金利時代における「お得なお金（おかね）」との付き合い方を知っていただく一助になれば幸いです。

【目次】
住宅ローンの組み直しとは？
住宅ローンを組み直すメリット・デメリット
住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点
住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しとは？

住宅ローンの組み直しを行うことで、返済総額の圧縮、毎月の返済額の軽減、借入期間の短縮、といった家計にも嬉しい効果が期待できます。ここでは住宅ローンの組み直しの意味と住宅ローンを組み直す主なシーンをご紹介していきます。

住宅ローンの組み直し（借り換え）の意味

住宅ローンの組み直しとは、住宅ローンの返済期間中に一括繰上返済で完済して別の住宅ローンに切り替えることです。

既存の住宅ローンの残債は新しい住宅ローンの融資金を利用して完済し、その後は金利の低い新しい住宅ローンを返済していきます。またこの行為を「借り換え」と呼ぶこともあります。

住宅ローンを組み直す主なシーン

住宅ローンの組み直しは次のようなシーンなどで、利用効果が期待できます。

「金利が高くて毎月の支払いが苦しく、利息を圧縮させたいとき」
「収入の減少により既存の住宅ローンの返済方法変更を申し出たが断られたとき」
「段階的に金利が上がる住宅ローンを契約していて、上昇するタイミングが迫っているとき」
「繰上返済を予定していたが、組み直しを行ったほうが受けられる恩恵が大きいとき」

また、国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、借り換え向け住宅ローンの割合は、全体の新規貸出額に対して3.2％（平成29年度）の割合となっています。

参考：「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

住宅ローンを組み直すメリット・デメリット

住宅ローンの組み直しによるメリットは多くの人にインパクトがある一方、場合によってはデメリットを感じる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは主なメリットとデメリットをお伝えします。

住宅ローン組み直しのメリット

令和2年においてもなお、日銀によるゼロ金利政策は継続しており、これに伴い住宅ローン金利も変動0.3%台、期間固定（3年、5年、10年）0.3%〜0.5%台という相変わらずの低金利で推移しています。このような金融政策を背景に、住宅ローン低金利時代における組み直しのメリットを解説していきます。

月々の返済額を抑えられる。

金利の低い住宅ローンに組み直した場合、利息の圧縮効果が見込めることから、返済額に占める利息の割合が減少し、月々の支払い額が下がる返済額軽減型のメリットがあります。一般的に住宅ローンの組み直しで返済額が抑えられるのは、返済期間が10年以上ある方、返済残高が1,000万円以上ある方といわれています。また、現在の住宅ローンと組み直し後の住宅ローンに1%以上の金利差がある方もその可能性があります。

返済期間を短縮できる。

住宅ローンの組み直しを行う場合、返済額を変えずに、返済期間を短くすることも可能です。返済期間が短くなれば、利息の合計額が減り、トータルの支払額が減少する期間短縮型のメリットがあります。

団体信用生命保険（団信）の内容を変更できる。

団体信用生命保険は、それぞれの保障において該当する所定の状態になった場合に債務の返済が不要となる生命保険のことを言います。

これまでの住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローン組み直しにより終了するため、新しい団体信用生命保険に加入することになります。強制加入、任意加入は銀行など金融機関により異なりますので確認してみてください。

最近の団体信用生命保険の保障内容はとても充実しています。保障内容は取り扱っている銀行など金融機関により異なりますが、介護保障、3大疾病保障、身体障害保障、死亡保障などが付保されており、配偶者が保障を受けられるものもあります。

リフォーム資金も同時に借り入れできる

家が古くなっていてリフォームを実施したい場合にも、住宅ローンの組み直しが選択肢の一つとなります。一般的にリフォームローンを組むより住宅ローンのほうが金利が低く、分けて借りるよりも負担を抑えやすくなります。ただし、利用条件が設けられていることが多いので、こちらも事前に金融機関に相談してみてください。

住宅ローン組み直しのデメリット

住宅ローン組み直しのデメリットは、諸費用が発生することです。住宅ローンの組み直しをする際は、住宅ローンの契約に関する費用だけではなく、現在の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などがかかります。これらの諸費用の総額は、一般的に数十万円かかると言われています。

また、金利の下げ幅が小さい場合は、逆に支払総額が増えることもありますので注意が必要です。借り換え先候補の金融機関に、返済シミュレーションを依頼して検討しましょう。

住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点

最後に、住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点をお伝えしていきましょう。「返済額の減額などメリットがあるか」「所得税での控除適用があるのか」「団体信用生命保険の保障内容は」など、各種要件を把握しておくことが必要です。

組み直し時にも融資審査がある

住宅ローンの組み直し時にも、初めて住宅ローンを契約したときと同様に融資審査が行われます。契約者の勤務状況、経済状況、与信などが変化した場合、審査に通過できない可能性があります。また、基本的に同一の金融機関で別の住宅ローンへの組み直しは行えないか、できてもメリットが少ないです。

審査には一定の時間がかかります。既存の住宅ローンの返済が厳しく、延滞しそうなタイミングで組み直しを申し込んでも、融資が間合わない可能性があるため、余裕を持って行動を起こす必要があります。

住宅ローン控除が最大限受けられないことがある

住宅ローンの組み直しをした場合、一定の要件を満たさないと住宅ローン控除が認められません。組み直しによって住宅ローン控除が認められる一定の要件は、次のすべての要件を満たすケースです。

「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること」
「新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

参考：「No.1233　住宅ローン等の借り換えをしたとき」（国税庁）

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないケースがある

契約者の身体上に何らかの疾患がある場合、団体信用生命保険に加入できないことがあります。銀行など金融機関によっては団体信用生命保険の加入を融資の条件としているところがありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としているため、団体信用生命保険に加入できない状況であったとしても住宅ローンを組める場合もあります。

住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しでより低金利な住宅ローンを選択すれば、返済の負担が少なくなり、家計に「お得」と「ゆとり」が生まれます。また、団体信用生命保険の充実保障も期待できるでしょう。

コロナ禍もあって、当分の間は低金利政策が続くと予想されます。ですが、定石が通用する局面ではなく、実際に令和2年3月から4月にかけては長期固定金利が上昇しました。この時代に合わせた住宅ローンの組み直しを検討し、将来へのインフレヘッジ担保としておくことが賢い家計のあり方と言えるでしょう。

【目次】
住宅ローンの基礎知識
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの返済方式
住宅ローンの申し込みに必要な書類
住宅ローン契約者が利用できる減税制度
住宅ローンに関するよくある質問
住宅ローン契約時は長期のライフプランを念頭に安心できる資金計画を

住宅ローンの基礎知識

購入資金を調達する手段としてローンを利用する際に必要な、住宅ローンの基礎知識についてご紹介します。

住宅ローンとは、自分や家族が住む住宅を購入したり、リフォームしたりするために金融機関から受ける融資のことをいいます。

住宅ローンは原則として、購入する住宅に本人が住む場合のみ利用できます。そのため、アパートのような人に貸すような住宅の場合には住宅ローンを利用できません。

住宅ローンは独立行政法人の住宅金融支援機構や銀行など民間の金融機関で提供を行っています。民間の金融機関には、銀行をはじめ、信用金庫やJA、住宅ローン専門会社などが該当します。

金融機関ごとに住宅ローンの内容が異なり、同じ金融機関でも商品によって、金利や付帯サービスなどが変わってきます。

複数の商品を見比べて、住宅ローンについて検討しましょう。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンを借りれば、返済が必要になります。当然、その返済には利息が含まれます。利息額は、借入額（元金）と金利（元金に対する利息の割合）により決まってきます。

利息のポイントとなる金利は大きく3種類。3つの金利タイプについて特徴をご紹介しましょう。

全期間固定金利型

借り入れ当初から完済まで一定の金利である全期間固定金利型。

ローンを借り入れる時に毎月返済する金額が決まるため、返済計画が立てやすいという特徴があります。その反面、設定される金利は、他の金利タイプに比べると高くなる傾向があります。

変動金利型

半年ごとに金利の見直しが行われる変動金利型。

金利の見直しは、金融機関ごとに市場の実勢を反映して設定します。金利の見直しは半年単位で行われますが、返済額は5年単位で調整されます。

現在の金融情勢では、変動金利型は他のタイプより金利が低くなっています。しかし、今後の経済状況によって金利が上昇して返済額が増えるリスクもあります。そのため、比較的短期間に返済が見込める方やあまり多くの借入をしない方が向いているといえるでしょう。

固定金利期間選択型

借り入れから一定期間は固定金利が採用される固定金利期間選択型。

指定の期間が終わった段階で変動金利型に変わる商品が一般的ですが、金融機関が定めている固定金利の期間が終了しても再び固定金利を選ぶことができる商品もあります。

固定金利の期間には、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年などがあります。固定金利期間選択型では、この期間が長くなるほど金利が高くなる傾向があります。

住宅ローンの返済方式

住宅ローンの毎月の返済額は、返済方式によっても変わってきます。

元利均等返済方式

元金と利息を組み合わせた返済額が毎月一定になる返済方法を元利均等返済方式といいます。月々の返済額が所定期間一定額に決まっているため、返済計画が立てやすいという特徴があります。

返済の当初は、返済額に占める元金の割合が少なく設定されており、返済の回数が増えていくと徐々に元金の割合が増えていきます。この場合、元金の割合が少ない返済当初の時期に繰上返済を行うとその後の利息分がお得になります。

繰上返済とは、通常の返済に加えて元金の一部または全部を返済すること。その後の返済額を軽減したり、返済期間を短縮させることができます。

返済額の大半が利息に相当する返済当初は、繰上て返済した額は元金の返済であるため、返済した元金の将来の利息分がなくなるためお得になるのです。

元金均等返済方式

毎月支払う元金が一定額になっている返済方法を元金均等返済方法といいます。この場合、元金は借入額を返済回数で均等に割った金額となり、利息は毎月の借入残高に応じた分の利息になります。返済当初は、毎月の支払額が多くなり、返済を続けるうちに、徐々に支払額が少なくなっていくのが特徴です。

この返済方式では、元利均等返済方式に比べて、返済当初から元金が一定して減っていくので、総返済額が少なく済むというメリットがあります。その反面、返済当初の支払額が大きくなってしまうので資金的に余裕がないと家計の負担が大きいので注意が必要です。

また、元利均等返済に比べて借入できる金額が少なくなることにも注意した方がよいでしょう。当初の返済額が大きいため、収入に対して返済比率が高なってしまうのです。

住宅ローンの申し込みに必要な書類

住宅ローンの申し込みにはさまざまな書類を準備する必要があります。申し込み直前に慌てることがないように、書類を手配する期間も考慮して準備を進めましょう。

住宅ローンを利用するにあたっては、事前審査を行い、その審査で承認されたのち、売買契約など購入する物件を確定させます。その後、本審査へと移ります。事前審査や本審査で必要な書類が以下のようなものになります。

• ローンの申込書：金融機関の窓口やホームページなどで入手できます
• 本人確認書類：運転免許証、住民票の写し（マイナンバー記載なし）など
• 収入確認書類：源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など
• 資産の確認書類：（金融機関による）預金額など資産状況のわかる書類、他の借入のわかる書類物件関連書類：不動産売買契約書、重要事項説明書など

ネットで申し込む場合でも同等の書類が必要になります。

最終的に本審査の結果を受けて、住宅ローンの利用が可能になりますので、書類の記載にも不備がないよう注意が必要です。

本審査の通過後、金融機関と正式な金銭消費貸借契約を締結して初めてローンを借入することができます。

住宅ローン契約者が利用できる減税制度

高額な資金を必要とする住宅の購入。政府は、住宅ローンを契約している人のうち一定の要件を満たす方を対象に減税制度を用意しています。お得に住宅を購入するために、ぜひ活用しましょう。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除、いわゆる「住宅ローン控除」）とは

住宅ローン減税とは、住宅の購入やリフォームなどで住宅ローンを契約した場合に利用できる減税制度のこと。正式には「住宅借入金等特別控除」と呼びます。

住宅ローン減税を受けるには、一定の要件を満たしている住宅である、一定の期間を満たした住宅ローンである必要があります。

適用を受けると、住宅ローンの年末残高の1％に当たる額を所得税や住民税から控除できるというものです。一般的な住宅で最大40万円まで控除を受けることができます。

住宅ローン控除の控除期間はこれまで10年間となっていました。しかし、2019年10月の消費税引き上げによって、控除期間が13年に延長されました。この延長は消費税10％が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に住んでいれば適用されます。

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税が適用されるには、さまざまな要件を満たす必要がありますが、代表的な要件をご紹介します。この他にも要件がありますので、実際に適用を受ける場合には、自分が全ての要件を満たしているかどうか事前に確かめましょう。

＜代表的な要件の例＞

• 借り入れ契約をした人のその年の合計所得額が3,000万円以下
• 取得する住宅の登記簿上の床面積の数値が、50平方メートル以上の物件
• 取得する住宅が店舗を兼ねるような場合、居住を目的とする空間の面積が全体の2分の1以上ある
• 住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローン減税の利用方法

住宅ローン減税を利用するには確定申告が必要です。購入した住居に入居した年の翌年の申告期間の間に確定申告することで減税の利用が可能になります。

給与所得者の場合は、1年目だけ確定申告が必要になります。2年目以降は、年末調整を行えば住宅ローン減税が適用されます。

住宅ローンに関するよくある質問

住宅ローンの金利や返済方法、減税制度など基本的な内容をご紹介しました。その他、住宅ローンの借入限度額や契約時に必要な書類など、住宅ローンに関するよくある質問にお答えします。

金額はいくらまで借りられますか？

金融機関によって融資額の上限が定められており、融資額は物件にもよりますが、多くは申込者の収入によって変わります。一般的に給与所得者の場合は、年間の返済額が額面収入の20~30%程度に収めるのが妥当といわれています。

収入に占める返済額の割合がそれ以上多くなると、家計が圧迫されて突発的な支出が必要な時に対応できなくなるおそれがあるからです。毎月の住宅ローンの返済は通常待ってはくれません。

生活が苦しくならない程度に借りることが大切です。

住宅ローンの利用時に必要な費用を教えてください

住宅ローンの利用にあたって必要になる諸費用には各種あり、合計すると数十万円が必要になってきます。

印紙代（印紙税）

金融機関との金銭消費貸借契約書に添付する印紙代（印紙税）が必要です。

融資金額が1,000万~5,000万円以下の場合は2万円。5,000万～１億円以下は6万円となります。

ローン保証料

保証会社に保証を依頼する際に保証料が必要です。保証を依頼する先によっても異なりますが、融資の借入額、返済期間によっても金額は変わってきます。

融資事務手数料

住宅ローンを利用する際、金融機関に支払う手数料が必要になります。

数万円程度の定額である金融機関のほか、融資額に連動するところもあります。中には高額になる金融機関もあります。事前に確認するようにしましょう。

団体信用生命保険特約料

住宅ローンの利用にあたって加入が義務付けられているケースが多い保険です。

住宅ローンを借りた人が完済しないうちに死亡、高度障害などで返済が困難になった場合に、保険会社が代わりにローンの残金を金融機関に返済する保険です。

この他、建物に掛ける火災保険料・地震保険料なども諸費用として必要になってくる場合があります。

返済期間はどのように決めれば良いですか？

返済期間を短く設定すると、毎月の返済額は増えますが、利息の支払総額は減少します。逆に、返済期間を長くすると、月々の負担は減りますが、返済総額は増加することになります。

長期ローンを組んで返済しながら、資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行ってみても良いでしょう。この方法を利用すれば、繰上返済時に返済期間を短縮するか、毎月の返済額を減らすかを選択できます。元金の返済をしたことになるので、その元金分の利息の支払額を減らすことができます。

ただし、金融機関によって繰上返済手数料が必要なこともあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの契約時に保証人は必要ですか？

住宅ローンを借り入れる際、実際には保証人は不要です。金融機関と住宅ローンの契約をする際は、保証会社を利用することが前提になりますから、連帯保証人が不要になるのです。

保証会社にローン保証料を払うことで、万が一の時は保証会社が一時的に返済してくれます。ただし、返済がなくなるわけではありません。保証会社への返済義務は残るため注意しましょう。

また、住宅ローンの商品や契約内容によっては、連帯保証人や連帯債務者が必要になることがあります。

たとえば、親子リレーローンやペアローンは連帯債務者が必要です。

親族がそれぞれの収入を合算して住宅ローンを組むペアローンの場合は、片方が連帯保証人になります。それぞれが借り入れる場合は、お互いが連帯保証人になります。

住宅ローン契約時は長期のライフプランを念頭に安心できる資金計画を

住宅購入では、物件の代金以外に税金や手数料など、さまざまな諸費用が必要となります。たとえば、3,000万円の住まいを購入する際、住宅ローンで3,000万円を借りれば購入できるのではなく、印紙税や不動産取得税といった税金や融資手数料や仲介手数料といった諸々の手数料が発生します。つまり、住宅を購入するには、住宅価格と諸費用を含めた金額になることを理解しておきましょう！

また、住宅ローンを利用する場合は、毎月の住宅ローンの返済だけでなく、他の月々の支払いも必要です。全てを合わせた金額でシミュレーションをしてくと安心です。

住宅ローンは長期にわたり返済するもの。長期的なライフプランと共に、無理のない安心できる資金計画を立てるようにしてくださいね。

こういった場合に役立つのが、諸費用の借入ができる諸費用ローンです。諸費用ローンの利用が可能な金融機関は複数ありますが、そのうちの1つが住宅金融支援機構の「【フラット35】」。住宅の物件代金と併せて、諸費用を借入金額に組み込むことができます。今回は、【フラット35】を利用する際に、借入金額に組み込める費用の種類と、注意点をご紹介します。

【目次】
【フラット35】の借入時に必要な諸費用
【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用
諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点
借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

【フラット35】の借入時に必要な諸費用

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。【フラット35】の最大の特徴は、金利が変動しない全期間固定金利型住宅ローンであるということ。返済金額が変わらないため、安定した返済計画を立てることができます。

そんな【フラット35】では、住宅の購入代金のほかに、住宅購入にかかる諸費用もローンに組み込むことができます。

まず、組み込むことのできる諸費用として、「【フラット35】の借入時に発生する諸費用」があります。では、【フラット35】を利用する際、どのような諸費用が必要になるのでしょうか？借入金額に組み込める他の諸費用を見る前に、まずは【フラット35】の利用に必要な諸費用を見ていきましょう。

【フラット35】の借入時に発生する諸費用は、主に5つあります。印紙税、融資事務手数料、団体信用生命保険料、抵当権設定料、火災保険料です。それぞれの費用の詳細について解説します。

印紙税

住宅ローンを借り入れるときには、【フラット35】の取り扱い金融機関との間に、「金銭消費貸借契約書」を交わします。その際に、契約書に添付する収入印紙代が印紙税になります。

印紙税は、契約書に記入されるローンの借入額によって異なります。金額別の印紙税は以下の通りです。

• 500万円を超え1千万円以下…1万円
• 1千万円を超え5千万円以下…2万円
• 5千万円を超え1億円以下…6万円

融資事務手数料

ローン借入時に銀行や信用金庫などの金融機関に支払う手数料のことです。各金融機関で、金額や支払い方法が違います。支払い方法には2種類あり、「定額型」と「定率型」があります。

• 定額型：借入金額にかかわらず、一定額を支払う
• 定率型：借入金額に金融機関が定める割合を掛けた金額を支払う

一般的には、定額型の方が、定率型よりも手数料が少なくなります。借入時の諸費用を減らしたい場合は、定額型がおすすめです。

一方、定率型は借入時の諸費用としては多くなるものの、借入金利が定額型よりも低くなります。そのため、借入金額が大きい場合や借入期間が長い場合などでは、定率型の方が返済総額は少なくなることがあります。ご自身の状況に合わせて、どちらを選ぶか検討すると良いでしょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険、通称「団信」に加入する際に必要な費用です。団信とは、万が一ローン返済中に借り入れ本人が死亡したり、重篤な状態になったりした場合に、残ったローンを肩代わりする保険のこと。近年は、借入金利に上乗せして特約料としてを支払うケースが多くなっています。

一般的には、ローンの借入には団信への加入を必須とする金融機関が多いようです。対して、【フラット35】は、団信に加入していなくてもローンを借りることができます。健康状態が思わしくなく、団信への加入が難しい方でもローンを利用することができるのは、【フラット35】のメリットの1つです。

抵当権設定にかかる登記費用

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなったときのために、お金を貸し出す金融機関が抵当権者となって、購入した不動産を担保に取る権利のことです。金融機関がこの抵当権を登記する際に必要となる、登録免許税や司法書士報酬などの費用を負担する必要があります。

登録免許税は借入金額の0.4％、司法書士報酬は数万円からとなります。そのほか、実費として交通費や書類取得など数万円の登記費用が発生します。

火災保険料

【フラット35】の利用条件として、火災保険への加入を求められます。保険料は、利用する保険会社や補償内容によって異なります。

以上が、主な諸費用です。ちなみに【フラット35】は、一般的に必要となる「住宅ローン保証料（借入時に、保証会社に支払わなければならない保証料）」がかからない分、工夫次第で諸費用が抑えやすくなります。

【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用

ここまで、【フラット35】を利用する際に発生する諸費用を見てきました。では、【フラット35】の利用以外にかかる諸費用のうち、どういった費用を借入金額に組み込めることができるのでしょうか？早速確認していきましょう。

住宅購入時には、頭金に加えて多くの諸費用が必要となります。大体物件価格の5%～10%が一般的といわれていますが、そのうちのほとんどを現金で支払わねばならないこともあり、負担が重くなる場合があります。

【フラット35】では、住宅購入時に発生する一部の諸費用を含めて、融資を受けることが可能です。前述の諸費用のうち、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定、火災保険料にかかる費用は、借入金額に組み込める対象となっています。また、団体信用生命保険も特約とすることで、金利に上乗せする形で毎月の返済に組み込むことができます。

また、ほかにも不動産会社への仲介手数料や、住宅診断（ホームインスペクション）費用、太陽光発電設備の工事費なども、借入金額に組み込むことができます。

こうした諸費用も含めて借入することで、購入時の金銭負担が軽減できます。「最低限の資金で住宅ローンを借りたい」という方は、ぜひ諸費用の組み込みを検討してみてください。

諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点

諸費用を借入金額に組み込むメリットを理解したことで、「【フラット35】の利用を検討したい」という方もいらっしゃることでしょう。とはいえ、初期費用の負担が減るといっても、諸費用自体が削減されるわけではありません。諸費用ローンは適切に利用しないと、購入後の家計を圧迫してしまうことも考えられます。

事前に押さえておきたい、諸費用まで組み込んで【フラット35】を利用するときの注意点をお伝えします。

月々の支払額が多くなりやすい

諸費用を含めて借り入れると、借入金額が増え、当然ながら月々の支払額も増加します。さらに、含めない場合と比べ返済総額が膨らみますので、家計を圧迫するおそれがあります。

家計の圧迫を防ぐには、毎月の収入や支出、貯蓄額を計算し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるよう調整することが重要です。不安がある場合には、諸費用ローンの利用を控え、できれば頭金を増やして借入金を減らしたり、毎月の返済額を抑えるために返済期間を長くしたりするなどの工夫をしましょう。

全ての諸費用を含められるわけではない

【フラット35】の借入金額に組み込めるのは諸費用の一部です。たとえば、不動産取得税や引っ越し料金、仮住まいの費用などは組み込むことができません。住宅購入に必要な頭金以外にも、ある程度は現金が必要となりますので、注意してください。

借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

物件代金以外にも、多種多様な初期費用がかかる住宅購入。諸費用を借入金額に含むことができる【フラット35】は、初期費用を抑えるのに大きく役立ちます。購入資金の面で不安を抱いている方も、まずは一度、ローンのシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

【フラット35】の公式ホームページには、5秒でわかるクイック・シミュレーション機能があります。ほかにも、手軽に行えるシミュレーションツールが複数そろっていますので、ぜひ試してみてくださいね。

事前に月々の返済金額をしっかり把握して、安心して住宅ローンを利用できるようにしておきましょう。