「借入可能額」の範囲内で申請しなければ、事前審査に落ちてしまう可能性が高いので、まずは借入可能額を確認する必要があります。しかし、自分がどのくらいまで借入れができるのか、どう計算していいかわからない方も多いでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの借入可能額の計算方法や借入額を考えるポイントをお伝えします。住宅購入を検討している方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入額を決めるポイント
借入可能額を増やす方法
完済までの長期的な視点で検討を！

住宅ローンの借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入可能額は「年収」「勤続年数」「返済負担率」「融資率」「担保価値」など、さまざまな要素を総合的に審査されたうえで決定します。そのため、正確な借入可能額を知ることは難しいのですが、目安を算出することは可能です。

ここでは、借入可能額を計算する方法を説明します。

返済負担率から借入可能額を計算する方法

「返済負担率」とは、年収に占める年間返済額の割合を指し、次の計算式で求められます。

「年間返済額（住宅ローン以外も含む）÷額面年収×100」

返済負担率の計算する際には、マイカーローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシングなど、すべての返済を年間返済額に含めて計算する点に注意してください。

返済負担率が高いと毎月の返済額も多くなり、家計に支障が出るおそれがあるので、借入額の見直しが必要です。また、多くの金融機関では、返済負担率に上限を設けており、この範囲内で融資を行っています。

代表的な長期固定型の住宅ローンである【フラット35】では、返済負担率について次のような基準を設けています。

• 年収400万円未満の方：返済負担率30％まで
• 年収400万円以上の方：返済負担率35％まで

割合だけを見てもいまいちイメージができないので、300〜900万円の年収を例に、【フラット35】で住宅ローンを借入れる場合の借入可能額を計算してみましょう。

借入条件

• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：全期間固定金利　1.480％　※2022年10月融資実行時の最頻金利
• 住宅ローン以外の借入：なし

※結果は概算です。必ずこの金額で借りられるとは限りません。

返済負担率から返済額を計算すれば、返済額の上限も把握できるので、借入額を考えやすくなります。

なお、【フラット35】では年収にかかわらず融資限度額は8,000万円です。

融資率も住宅ローンの借入可能額に影響する

「融資率」とは、住宅価格に対するローン借入額の割合のことで、以下の計算式で求められます。

「住宅ローンの借入額÷住宅価格×100」

例えば、5,000万円の住宅を購入する際に4,500万円のローンを組むのであれば、融資率は「4,500万円÷5,000万円×100＝90％」。住宅価格の9割をローンで支払ったことがわかります。そして、この融資率も借入可能額に影響を与えるのです。

【フラット35】の場合は、融資率が90％を超えると金利が高くなります。民間の金融機関においても、融資率が高いと金利が高くなることがあり、ローン自体が利用できなくなることもあります。場合によっては、頭金を増やして融資率を下げる必要があるでしょう。

住宅ローンの借入額を決めるポイント

ここまで、借入可能額を計算する方法をお伝えしてきましたが、ローンの申請をする際にいくらで希望を出せばいいのか悩んでしまいますよね。

ここでは、住宅ローンの借入額を決めるポイントを2つ説明します。

借入可能額ではなく返済可能額で借りる

1つ目のポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額で借りる」ことです。

住宅ローンを借入可能額いっぱいまで借りた場合、収入に対して返済額が多くなり、家計が苦しくなる可能性があります。

そこで目安にしたいのが、可能額の計算でも出てきた「返済負担率」です。

前項では、返済負担率30％または35％が借入可能額のボーダーラインであるとお伝えしましたが、理想の返済負担率は25％以内だといわれています。

仮に年収600万円のご家庭なら、年間の住宅ローンの返済額は150万円、ボーナス返済がないとすれば月々のローン返済額は12万5000円以内に収めるのが理想です。

ただし、適正な返済負担率はご家庭によって異なります。例えば年収600万円のご家庭と、年収1200万円のご家庭を比べたとき、収入には2倍の差がありますが、食費や光熱費などの支出も2倍になるとは限りません。同じ返済負担率でも収入が高いご家庭は手元に資金を残しやすく、生活にゆとりを持てます。

逆に、必要な生活費や子供の教育費などの支出が多いご家庭では、返済負担率25％でも家計への負担を感じてしまうでしょう。

無理のない範囲でローンを組むためには、家計の収支をしっかりとシミュレーションし、「借りられる金額」ではなく「返済可能な金額」で借入額を設定することが大切です。

諸費用を考慮する

2つ目のポイントは「諸費用も考慮する」ことです。

不動産を購入する際には、さまざまな諸費用がかかります。

主な諸費用

収入印紙税、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、ローン保証料、融資手数料、火災保険料、引っ越し代など

諸費用の金額は借入額に応じて変動します。おおまかな目安として、購入物件価格の1割程度と考えておきましょう。

諸費用は借入額に組み込むこともできますが、借入額が増えるとその分返済額も大きくなります。

諸費用の支払いがあることも念頭に置き、頭金と住宅ローンの借入額のバランスを考えてください。

借入可能額を増やす方法

借入可能額を計算してみて「住宅価格をカバーできない」と感じた方もいらっしゃると思います。ここでは、借入可能額を増やす方法を4つ紹介していきます。

収入合算を利用する

住宅ローンの借入可能額は返済負担率を重視するので、世帯主の収入だけでは、希望する借入額に届かないかもしれません。そのようなときは、配偶者や子など同居する親族の収入を合算すれば、借入可能額を増やせます。

ただし、収入合算で住宅ローンを借り入れるとなると、どちらかの収入が減った場合や離婚した場合に、ローンが返済できなくなったり、住宅ローン控除を十分に活用できなくなったりするなど、さまざまなリスクがあるので注意が必要です。

借入期間を延ばす

借入期間を延ばすと年間返済額が減少するため、結果として返済負担率が減少します。年収500万円、借入希望額4,000万円、借入金利1.31％の場合、返済期間30年であれば、返済負担率は約32％。返済期間が35年になると、返済負担率は28％に下がります。

このように、返済期間を延ばすと返済負担率が下がるので、借入可能額を増やせる余地が生まれます。

しかし、返済期間が延びると利息負担も大きくなります。毎月の返済額が減少したとしても、総返済額が増えるので、毎月の返済額と総返済額の両方を確認したうえで検討することが大切です。

住宅ローン以外のローンを減らす

前述したように、住宅ローンの返済負担率は、カードローンやマイカーローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシング枠などの利用額も含めて計算します。

年収500万円、借入期間35年、金利1.31％、返済負担率35％の場合で、マイカーローンを利用していると、住宅ローン上限額にどのように影響するのか見てみましょう。

表を見てわかるように、住宅ローンを利用する前に、マイカーローンなどの他のローンの残債を極力減らしておけば、借入可能額を増やすことができます。

完済までの長期的な視点で検討を！

住宅価格の上昇が続き、借入可能額ギリギリでローンを組まなければ住宅購入できないケースも増えてきました。しかし、借入可能額いっぱいまで借入れをすると、生活が困窮するリスクがあります。

無理なく返済を続けていくためにも、借入可能額だけにとらわれず、返済可能額やライフスタイルなどを考慮し、長期的な視点で資金計画を立てましょう。

こういった場合に役立つのが、諸費用の借入ができる諸費用ローンです。諸費用ローンの利用が可能な金融機関は複数ありますが、そのうちの1つが住宅金融支援機構の「【フラット35】」。住宅の物件代金と併せて、諸費用を借入金額に組み込むことができます。今回は、【フラット35】を利用する際に、借入金額に組み込める費用の種類と、注意点をご紹介します。

【目次】
【フラット35】の借入時に必要な諸費用
【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用
諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点
借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

【フラット35】の借入時に必要な諸費用

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。【フラット35】の最大の特徴は、金利が変動しない全期間固定金利型住宅ローンであるということ。返済金額が変わらないため、安定した返済計画を立てることができます。

そんな【フラット35】では、住宅の購入代金のほかに、住宅購入にかかる諸費用もローンに組み込むことができます。

まず、組み込むことのできる諸費用として、「【フラット35】の借入時に発生する諸費用」があります。では、【フラット35】を利用する際、どのような諸費用が必要になるのでしょうか？借入金額に組み込める他の諸費用を見る前に、まずは【フラット35】の利用に必要な諸費用を見ていきましょう。

【フラット35】の借入時に発生する諸費用は、主に5つあります。印紙税、融資事務手数料、団体信用生命保険料、抵当権設定料、火災保険料です。それぞれの費用の詳細について解説します。

印紙税

住宅ローンを借り入れるときには、【フラット35】の取り扱い金融機関との間に、「金銭消費貸借契約書」を交わします。その際に、契約書に添付する収入印紙代が印紙税になります。

印紙税は、契約書に記入されるローンの借入額によって異なります。金額別の印紙税は以下の通りです。

• 500万円を超え1千万円以下…1万円
• 1千万円を超え5千万円以下…2万円
• 5千万円を超え1億円以下…6万円

融資事務手数料

ローン借入時に銀行や信用金庫などの金融機関に支払う手数料のことです。各金融機関で、金額や支払い方法が違います。支払い方法には2種類あり、「定額型」と「定率型」があります。

• 定額型：借入金額にかかわらず、一定額を支払う
• 定率型：借入金額に金融機関が定める割合を掛けた金額を支払う

一般的には、定額型の方が、定率型よりも手数料が少なくなります。借入時の諸費用を減らしたい場合は、定額型がおすすめです。

一方、定率型は借入時の諸費用としては多くなるものの、借入金利が定額型よりも低くなります。そのため、借入金額が大きい場合や借入期間が長い場合などでは、定率型の方が返済総額は少なくなることがあります。ご自身の状況に合わせて、どちらを選ぶか検討すると良いでしょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険、通称「団信」に加入する際に必要な費用です。団信とは、万が一ローン返済中に借り入れ本人が死亡したり、重篤な状態になったりした場合に、残ったローンを肩代わりする保険のこと。近年は、借入金利に上乗せして特約料としてを支払うケースが多くなっています。

一般的には、ローンの借入には団信への加入を必須とする金融機関が多いようです。対して、【フラット35】は、団信に加入していなくてもローンを借りることができます。健康状態が思わしくなく、団信への加入が難しい方でもローンを利用することができるのは、【フラット35】のメリットの1つです。

抵当権設定にかかる登記費用

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなったときのために、お金を貸し出す金融機関が抵当権者となって、購入した不動産を担保に取る権利のことです。金融機関がこの抵当権を登記する際に必要となる、登録免許税や司法書士報酬などの費用を負担する必要があります。

登録免許税は借入金額の0.4％、司法書士報酬は数万円からとなります。そのほか、実費として交通費や書類取得など数万円の登記費用が発生します。

火災保険料

【フラット35】の利用条件として、火災保険への加入を求められます。保険料は、利用する保険会社や補償内容によって異なります。

以上が、主な諸費用です。ちなみに【フラット35】は、一般的に必要となる「住宅ローン保証料（借入時に、保証会社に支払わなければならない保証料）」がかからない分、工夫次第で諸費用が抑えやすくなります。

【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用

ここまで、【フラット35】を利用する際に発生する諸費用を見てきました。では、【フラット35】の利用以外にかかる諸費用のうち、どういった費用を借入金額に組み込めることができるのでしょうか？早速確認していきましょう。

住宅購入時には、頭金に加えて多くの諸費用が必要となります。大体物件価格の5%～10%が一般的といわれていますが、そのうちのほとんどを現金で支払わねばならないこともあり、負担が重くなる場合があります。

【フラット35】では、住宅購入時に発生する一部の諸費用を含めて、融資を受けることが可能です。前述の諸費用のうち、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定、火災保険料にかかる費用は、借入金額に組み込める対象となっています。また、団体信用生命保険も特約とすることで、金利に上乗せする形で毎月の返済に組み込むことができます。

また、ほかにも不動産会社への仲介手数料や、住宅診断（ホームインスペクション）費用、太陽光発電設備の工事費なども、借入金額に組み込むことができます。

こうした諸費用も含めて借入することで、購入時の金銭負担が軽減できます。「最低限の資金で住宅ローンを借りたい」という方は、ぜひ諸費用の組み込みを検討してみてください。

諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点

諸費用を借入金額に組み込むメリットを理解したことで、「【フラット35】の利用を検討したい」という方もいらっしゃることでしょう。とはいえ、初期費用の負担が減るといっても、諸費用自体が削減されるわけではありません。諸費用ローンは適切に利用しないと、購入後の家計を圧迫してしまうことも考えられます。

事前に押さえておきたい、諸費用まで組み込んで【フラット35】を利用するときの注意点をお伝えします。

月々の支払額が多くなりやすい

諸費用を含めて借り入れると、借入金額が増え、当然ながら月々の支払額も増加します。さらに、含めない場合と比べ返済総額が膨らみますので、家計を圧迫するおそれがあります。

家計の圧迫を防ぐには、毎月の収入や支出、貯蓄額を計算し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるよう調整することが重要です。不安がある場合には、諸費用ローンの利用を控え、できれば頭金を増やして借入金を減らしたり、毎月の返済額を抑えるために返済期間を長くしたりするなどの工夫をしましょう。

全ての諸費用を含められるわけではない

【フラット35】の借入金額に組み込めるのは諸費用の一部です。たとえば、不動産取得税や引っ越し料金、仮住まいの費用などは組み込むことができません。住宅購入に必要な頭金以外にも、ある程度は現金が必要となりますので、注意してください。

借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

物件代金以外にも、多種多様な初期費用がかかる住宅購入。諸費用を借入金額に含むことができる【フラット35】は、初期費用を抑えるのに大きく役立ちます。購入資金の面で不安を抱いている方も、まずは一度、ローンのシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

【フラット35】の公式ホームページには、5秒でわかるクイック・シミュレーション機能があります。ほかにも、手軽に行えるシミュレーションツールが複数そろっていますので、ぜひ試してみてくださいね。

事前に月々の返済金額をしっかり把握して、安心して住宅ローンを利用できるようにしておきましょう。