この記事では住宅ローンの組み直しの基礎から、そのメリットとデメリット、および注意点をご紹介します。これまでにない低金利時代における「お得なお金（おかね）」との付き合い方を知っていただく一助になれば幸いです。

【目次】
住宅ローンの組み直しとは？
住宅ローンを組み直すメリット・デメリット
住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点
住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しとは？

住宅ローンの組み直しを行うことで、返済総額の圧縮、毎月の返済額の軽減、借入期間の短縮、といった家計にも嬉しい効果が期待できます。ここでは住宅ローンの組み直しの意味と住宅ローンを組み直す主なシーンをご紹介していきます。

住宅ローンの組み直し（借り換え）の意味

住宅ローンの組み直しとは、住宅ローンの返済期間中に一括繰上返済で完済して別の住宅ローンに切り替えることです。

既存の住宅ローンの残債は新しい住宅ローンの融資金を利用して完済し、その後は金利の低い新しい住宅ローンを返済していきます。またこの行為を「借り換え」と呼ぶこともあります。

住宅ローンを組み直す主なシーン

住宅ローンの組み直しは次のようなシーンなどで、利用効果が期待できます。

「金利が高くて毎月の支払いが苦しく、利息を圧縮させたいとき」
「収入の減少により既存の住宅ローンの返済方法変更を申し出たが断られたとき」
「段階的に金利が上がる住宅ローンを契約していて、上昇するタイミングが迫っているとき」
「繰上返済を予定していたが、組み直しを行ったほうが受けられる恩恵が大きいとき」

また、国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、借り換え向け住宅ローンの割合は、全体の新規貸出額に対して3.2％（平成29年度）の割合となっています。

参考：「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

住宅ローンを組み直すメリット・デメリット

住宅ローンの組み直しによるメリットは多くの人にインパクトがある一方、場合によってはデメリットを感じる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは主なメリットとデメリットをお伝えします。

住宅ローン組み直しのメリット

令和2年においてもなお、日銀によるゼロ金利政策は継続しており、これに伴い住宅ローン金利も変動0.3%台、期間固定（3年、5年、10年）0.3%〜0.5%台という相変わらずの低金利で推移しています。このような金融政策を背景に、住宅ローン低金利時代における組み直しのメリットを解説していきます。

月々の返済額を抑えられる。

金利の低い住宅ローンに組み直した場合、利息の圧縮効果が見込めることから、返済額に占める利息の割合が減少し、月々の支払い額が下がる返済額軽減型のメリットがあります。一般的に住宅ローンの組み直しで返済額が抑えられるのは、返済期間が10年以上ある方、返済残高が1,000万円以上ある方といわれています。また、現在の住宅ローンと組み直し後の住宅ローンに1%以上の金利差がある方もその可能性があります。

返済期間を短縮できる。

住宅ローンの組み直しを行う場合、返済額を変えずに、返済期間を短くすることも可能です。返済期間が短くなれば、利息の合計額が減り、トータルの支払額が減少する期間短縮型のメリットがあります。

団体信用生命保険（団信）の内容を変更できる。

団体信用生命保険は、それぞれの保障において該当する所定の状態になった場合に債務の返済が不要となる生命保険のことを言います。

これまでの住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローン組み直しにより終了するため、新しい団体信用生命保険に加入することになります。強制加入、任意加入は銀行など金融機関により異なりますので確認してみてください。

最近の団体信用生命保険の保障内容はとても充実しています。保障内容は取り扱っている銀行など金融機関により異なりますが、介護保障、3大疾病保障、身体障害保障、死亡保障などが付保されており、配偶者が保障を受けられるものもあります。

リフォーム資金も同時に借り入れできる

家が古くなっていてリフォームを実施したい場合にも、住宅ローンの組み直しが選択肢の一つとなります。一般的にリフォームローンを組むより住宅ローンのほうが金利が低く、分けて借りるよりも負担を抑えやすくなります。ただし、利用条件が設けられていることが多いので、こちらも事前に金融機関に相談してみてください。

住宅ローン組み直しのデメリット

住宅ローン組み直しのデメリットは、諸費用が発生することです。住宅ローンの組み直しをする際は、住宅ローンの契約に関する費用だけではなく、現在の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などがかかります。これらの諸費用の総額は、一般的に数十万円かかると言われています。

また、金利の下げ幅が小さい場合は、逆に支払総額が増えることもありますので注意が必要です。借り換え先候補の金融機関に、返済シミュレーションを依頼して検討しましょう。

住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点

最後に、住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点をお伝えしていきましょう。「返済額の減額などメリットがあるか」「所得税での控除適用があるのか」「団体信用生命保険の保障内容は」など、各種要件を把握しておくことが必要です。

組み直し時にも融資審査がある

住宅ローンの組み直し時にも、初めて住宅ローンを契約したときと同様に融資審査が行われます。契約者の勤務状況、経済状況、与信などが変化した場合、審査に通過できない可能性があります。また、基本的に同一の金融機関で別の住宅ローンへの組み直しは行えないか、できてもメリットが少ないです。

審査には一定の時間がかかります。既存の住宅ローンの返済が厳しく、延滞しそうなタイミングで組み直しを申し込んでも、融資が間合わない可能性があるため、余裕を持って行動を起こす必要があります。

住宅ローン控除が最大限受けられないことがある

住宅ローンの組み直しをした場合、一定の要件を満たさないと住宅ローン控除が認められません。組み直しによって住宅ローン控除が認められる一定の要件は、次のすべての要件を満たすケースです。

「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること」
「新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

参考：「No.1233　住宅ローン等の借り換えをしたとき」（国税庁）

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないケースがある

契約者の身体上に何らかの疾患がある場合、団体信用生命保険に加入できないことがあります。銀行など金融機関によっては団体信用生命保険の加入を融資の条件としているところがありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としているため、団体信用生命保険に加入できない状況であったとしても住宅ローンを組める場合もあります。

住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しでより低金利な住宅ローンを選択すれば、返済の負担が少なくなり、家計に「お得」と「ゆとり」が生まれます。また、団体信用生命保険の充実保障も期待できるでしょう。

コロナ禍もあって、当分の間は低金利政策が続くと予想されます。ですが、定石が通用する局面ではなく、実際に令和2年3月から4月にかけては長期固定金利が上昇しました。この時代に合わせた住宅ローンの組み直しを検討し、将来へのインフレヘッジ担保としておくことが賢い家計のあり方と言えるでしょう。

【目次】
住宅ローンの基礎知識
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの返済方式
住宅ローンの申し込みに必要な書類
住宅ローン契約者が利用できる減税制度
住宅ローンに関するよくある質問
住宅ローン契約時は長期のライフプランを念頭に安心できる資金計画を

住宅ローンの基礎知識

購入資金を調達する手段としてローンを利用する際に必要な、住宅ローンの基礎知識についてご紹介します。

住宅ローンとは、自分や家族が住む住宅を購入したり、リフォームしたりするために金融機関から受ける融資のことをいいます。

住宅ローンは原則として、購入する住宅に本人が住む場合のみ利用できます。そのため、アパートのような人に貸すような住宅の場合には住宅ローンを利用できません。

住宅ローンは独立行政法人の住宅金融支援機構や銀行など民間の金融機関で提供を行っています。民間の金融機関には、銀行をはじめ、信用金庫やJA、住宅ローン専門会社などが該当します。

金融機関ごとに住宅ローンの内容が異なり、同じ金融機関でも商品によって、金利や付帯サービスなどが変わってきます。

複数の商品を見比べて、住宅ローンについて検討しましょう。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンを借りれば、返済が必要になります。当然、その返済には利息が含まれます。利息額は、借入額（元金）と金利（元金に対する利息の割合）により決まってきます。

利息のポイントとなる金利は大きく3種類。3つの金利タイプについて特徴をご紹介しましょう。

全期間固定金利型

借り入れ当初から完済まで一定の金利である全期間固定金利型。

ローンを借り入れる時に毎月返済する金額が決まるため、返済計画が立てやすいという特徴があります。その反面、設定される金利は、他の金利タイプに比べると高くなる傾向があります。

変動金利型

半年ごとに金利の見直しが行われる変動金利型。

金利の見直しは、金融機関ごとに市場の実勢を反映して設定します。金利の見直しは半年単位で行われますが、返済額は5年単位で調整されます。

現在の金融情勢では、変動金利型は他のタイプより金利が低くなっています。しかし、今後の経済状況によって金利が上昇して返済額が増えるリスクもあります。そのため、比較的短期間に返済が見込める方やあまり多くの借入をしない方が向いているといえるでしょう。

固定金利期間選択型

借り入れから一定期間は固定金利が採用される固定金利期間選択型。

指定の期間が終わった段階で変動金利型に変わる商品が一般的ですが、金融機関が定めている固定金利の期間が終了しても再び固定金利を選ぶことができる商品もあります。

固定金利の期間には、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年などがあります。固定金利期間選択型では、この期間が長くなるほど金利が高くなる傾向があります。

住宅ローンの返済方式

住宅ローンの毎月の返済額は、返済方式によっても変わってきます。

元利均等返済方式

元金と利息を組み合わせた返済額が毎月一定になる返済方法を元利均等返済方式といいます。月々の返済額が所定期間一定額に決まっているため、返済計画が立てやすいという特徴があります。

返済の当初は、返済額に占める元金の割合が少なく設定されており、返済の回数が増えていくと徐々に元金の割合が増えていきます。この場合、元金の割合が少ない返済当初の時期に繰上返済を行うとその後の利息分がお得になります。

繰上返済とは、通常の返済に加えて元金の一部または全部を返済すること。その後の返済額を軽減したり、返済期間を短縮させることができます。

返済額の大半が利息に相当する返済当初は、繰上て返済した額は元金の返済であるため、返済した元金の将来の利息分がなくなるためお得になるのです。

元金均等返済方式

毎月支払う元金が一定額になっている返済方法を元金均等返済方法といいます。この場合、元金は借入額を返済回数で均等に割った金額となり、利息は毎月の借入残高に応じた分の利息になります。返済当初は、毎月の支払額が多くなり、返済を続けるうちに、徐々に支払額が少なくなっていくのが特徴です。

この返済方式では、元利均等返済方式に比べて、返済当初から元金が一定して減っていくので、総返済額が少なく済むというメリットがあります。その反面、返済当初の支払額が大きくなってしまうので資金的に余裕がないと家計の負担が大きいので注意が必要です。

また、元利均等返済に比べて借入できる金額が少なくなることにも注意した方がよいでしょう。当初の返済額が大きいため、収入に対して返済比率が高なってしまうのです。

住宅ローンの申し込みに必要な書類

住宅ローンの申し込みにはさまざまな書類を準備する必要があります。申し込み直前に慌てることがないように、書類を手配する期間も考慮して準備を進めましょう。

住宅ローンを利用するにあたっては、事前審査を行い、その審査で承認されたのち、売買契約など購入する物件を確定させます。その後、本審査へと移ります。事前審査や本審査で必要な書類が以下のようなものになります。

• ローンの申込書：金融機関の窓口やホームページなどで入手できます
• 本人確認書類：運転免許証、住民票の写し（マイナンバー記載なし）など
• 収入確認書類：源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など
• 資産の確認書類：（金融機関による）預金額など資産状況のわかる書類、他の借入のわかる書類物件関連書類：不動産売買契約書、重要事項説明書など

ネットで申し込む場合でも同等の書類が必要になります。

最終的に本審査の結果を受けて、住宅ローンの利用が可能になりますので、書類の記載にも不備がないよう注意が必要です。

本審査の通過後、金融機関と正式な金銭消費貸借契約を締結して初めてローンを借入することができます。

住宅ローン契約者が利用できる減税制度

高額な資金を必要とする住宅の購入。政府は、住宅ローンを契約している人のうち一定の要件を満たす方を対象に減税制度を用意しています。お得に住宅を購入するために、ぜひ活用しましょう。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除、いわゆる「住宅ローン控除」）とは

住宅ローン減税とは、住宅の購入やリフォームなどで住宅ローンを契約した場合に利用できる減税制度のこと。正式には「住宅借入金等特別控除」と呼びます。

住宅ローン減税を受けるには、一定の要件を満たしている住宅である、一定の期間を満たした住宅ローンである必要があります。

適用を受けると、住宅ローンの年末残高の1％に当たる額を所得税や住民税から控除できるというものです。一般的な住宅で最大40万円まで控除を受けることができます。

住宅ローン控除の控除期間はこれまで10年間となっていました。しかし、2019年10月の消費税引き上げによって、控除期間が13年に延長されました。この延長は消費税10％が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に住んでいれば適用されます。

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税が適用されるには、さまざまな要件を満たす必要がありますが、代表的な要件をご紹介します。この他にも要件がありますので、実際に適用を受ける場合には、自分が全ての要件を満たしているかどうか事前に確かめましょう。

＜代表的な要件の例＞

• 借り入れ契約をした人のその年の合計所得額が3,000万円以下
• 取得する住宅の登記簿上の床面積の数値が、50平方メートル以上の物件
• 取得する住宅が店舗を兼ねるような場合、居住を目的とする空間の面積が全体の2分の1以上ある
• 住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローン減税の利用方法

住宅ローン減税を利用するには確定申告が必要です。購入した住居に入居した年の翌年の申告期間の間に確定申告することで減税の利用が可能になります。

給与所得者の場合は、1年目だけ確定申告が必要になります。2年目以降は、年末調整を行えば住宅ローン減税が適用されます。

住宅ローンに関するよくある質問

住宅ローンの金利や返済方法、減税制度など基本的な内容をご紹介しました。その他、住宅ローンの借入限度額や契約時に必要な書類など、住宅ローンに関するよくある質問にお答えします。

金額はいくらまで借りられますか？

金融機関によって融資額の上限が定められており、融資額は物件にもよりますが、多くは申込者の収入によって変わります。一般的に給与所得者の場合は、年間の返済額が額面収入の20~30%程度に収めるのが妥当といわれています。

収入に占める返済額の割合がそれ以上多くなると、家計が圧迫されて突発的な支出が必要な時に対応できなくなるおそれがあるからです。毎月の住宅ローンの返済は通常待ってはくれません。

生活が苦しくならない程度に借りることが大切です。

住宅ローンの利用時に必要な費用を教えてください

住宅ローンの利用にあたって必要になる諸費用には各種あり、合計すると数十万円が必要になってきます。

印紙代（印紙税）

金融機関との金銭消費貸借契約書に添付する印紙代（印紙税）が必要です。

融資金額が1,000万~5,000万円以下の場合は2万円。5,000万～１億円以下は6万円となります。

ローン保証料

保証会社に保証を依頼する際に保証料が必要です。保証を依頼する先によっても異なりますが、融資の借入額、返済期間によっても金額は変わってきます。

融資事務手数料

住宅ローンを利用する際、金融機関に支払う手数料が必要になります。

数万円程度の定額である金融機関のほか、融資額に連動するところもあります。中には高額になる金融機関もあります。事前に確認するようにしましょう。

団体信用生命保険特約料

住宅ローンの利用にあたって加入が義務付けられているケースが多い保険です。

住宅ローンを借りた人が完済しないうちに死亡、高度障害などで返済が困難になった場合に、保険会社が代わりにローンの残金を金融機関に返済する保険です。

この他、建物に掛ける火災保険料・地震保険料なども諸費用として必要になってくる場合があります。

返済期間はどのように決めれば良いですか？

返済期間を短く設定すると、毎月の返済額は増えますが、利息の支払総額は減少します。逆に、返済期間を長くすると、月々の負担は減りますが、返済総額は増加することになります。

長期ローンを組んで返済しながら、資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行ってみても良いでしょう。この方法を利用すれば、繰上返済時に返済期間を短縮するか、毎月の返済額を減らすかを選択できます。元金の返済をしたことになるので、その元金分の利息の支払額を減らすことができます。

ただし、金融機関によって繰上返済手数料が必要なこともあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの契約時に保証人は必要ですか？

住宅ローンを借り入れる際、実際には保証人は不要です。金融機関と住宅ローンの契約をする際は、保証会社を利用することが前提になりますから、連帯保証人が不要になるのです。

保証会社にローン保証料を払うことで、万が一の時は保証会社が一時的に返済してくれます。ただし、返済がなくなるわけではありません。保証会社への返済義務は残るため注意しましょう。

また、住宅ローンの商品や契約内容によっては、連帯保証人や連帯債務者が必要になることがあります。

たとえば、親子リレーローンやペアローンは連帯債務者が必要です。

親族がそれぞれの収入を合算して住宅ローンを組むペアローンの場合は、片方が連帯保証人になります。それぞれが借り入れる場合は、お互いが連帯保証人になります。

住宅ローン契約時は長期のライフプランを念頭に安心できる資金計画を

住宅購入では、物件の代金以外に税金や手数料など、さまざまな諸費用が必要となります。たとえば、3,000万円の住まいを購入する際、住宅ローンで3,000万円を借りれば購入できるのではなく、印紙税や不動産取得税といった税金や融資手数料や仲介手数料といった諸々の手数料が発生します。つまり、住宅を購入するには、住宅価格と諸費用を含めた金額になることを理解しておきましょう！

また、住宅ローンを利用する場合は、毎月の住宅ローンの返済だけでなく、他の月々の支払いも必要です。全てを合わせた金額でシミュレーションをしてくと安心です。

住宅ローンは長期にわたり返済するもの。長期的なライフプランと共に、無理のない安心できる資金計画を立てるようにしてくださいね。

ですが、住宅ローンをいくら借りられるかで、購入できる物件の選択肢は変わってきます。

そこで今回は、物件を探す前に知っておきたい「借りられる住宅ローンの金額の目安」をご説明します。

融資限度額って何？

住宅ローンを検討する際、金融機関のウェブサイトで住宅ローンについて調べる方も多いはず。そこには「いくらまで貸せるか」という融資限度額が記載されています。

例えば【フラット35】なら、「100万円以上8,000万円以下（１万円単位）」といったような表記があるかと思います。しかしこれは、「誰でも8,000万円借りられる」という意味ではありません。あくまでも各金融機関が取り扱うローンで融資できる金額の上限であり、実際に借りられる金額は、購入する不動産やそれにかかる諸費用の金額・借り手の年収・金利・ローン期間・他のローンの状況などによって上下します。

どうやって借入れ可能額を計算するの？

上記でご説明をした通り、融資限度額＝借り入れできる金額ではありませんし、住宅ローンを貸す側も契約者が返せる見込みのない金額の融資はしません。

「返せる見込み」を判断するために、各金融機関は「年収に対して何％まで住宅ローンの支払いにあてられるか」を計算するための独自の基準を決めています。これを「返済負担率」といいます。

例えば【フラット35】なら、年収が400万円未満の人は30％以下、年収が400万円以上なら35％以下と決まっています。借入可能額は、この返済負担率を考慮した金額となります。

• シミュレーションしてみよう！

年収が違う「A」「B」のふたりを比較すると、【フラット35】の借入可能金額は以下のようになります。

【1】年収が350万円のAさん

年収350万円×返済負担率30％＝年間の借入可能額105万円まで（月々の返済目安約8.75万円まで）

【2】年収が500万円のBさん

年収500万円×返済負担率35％＝年間の借入可能額175万円まで（月々の返済目安約14.5万円まで）

気をつけたいのが、他のローンを利用している場合。例えばBさんが自動車ローンを利用していて月々2万円（年間24万円）の返済があるケースでは、年間の借入可能額は175万円－24万円＝151万円となります。

また、実際は金利も含めて計算しないといけません。この計算に使う金利を「審査金利」と呼びます。「これだけの金利でもきちんと返せるか」という基準となります。特に変動金利の場合はローン期間中に金利が上がることもあるので、貸出時の金利より高めに設定している金融機関が多いようです。

年収別の借入可能額

具体的にいくらまで借り入れできるのか、以下の条件における年収別の概算をご紹介します。

【条件（仮）】

・返済負担率：【フラット35】の基準を使用（400万円未満は30％以下、年収が400万円以上は35％以下）

・ボーナス返済：なし

・他の借入れ：なし

・返済期間：35年

・返済方式：元利均等払

・審査金利：表の通り

この表から、年収が同じでも、審査金利によって借り入れできる金額に差があることがわかります。ちなみに【フラット35】の場合は、「審査金利」＝「実際に融資する金利」で審査されます。

「借入れできる」と「返済できる」はイコールではない！

先の計算は、金融機関にとって「これだけ貸しても大丈夫」という金額の計算。これらを理解したうえで、借りる側は「家計に大きな負担とならない金額」を借りることが大切です。

例えば、住宅ローンの返済が始まっても、将来を見据えて教育資金や老後資金を準備していきたいですよね。災害や何かで急にお金が必要になったときに困らないために、貯金もしていかなければなりません。

ローンの支払いが大きくて貯金ができない、生活を切り詰めなくてはならないということにならないように注意しましょう。

今が賃貸暮らしなら、まずは現在の住居費（家賃・共益費・駐車場代など）を基準に借入額を検討してみると想像しやすいかもしれません。住宅購入資金として毎月積み立てている金額があれば、その一部をプラスしてもいいかもしれません。

ただし、購入後は修繕費や固定資産税などのランニングコストも発生しますから、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談しながらしっかり検討することをおすすめします。

ボーナスや貯金を使い、毎月の返済＋ローンの元金部分を前倒し返済（繰上返済）することもできますが、繰上返済をした結果、家族のマネープランが崩れてしまっては意味がありません。

そこで今回は、よりお得でより計画的な繰上返済の仕方を検討してみましょう。

繰上返済したい方におすすめ、『住･My Note』って？

返済計画を立てやすい住宅ローンといわれて一番に思いつくのが、「【フラット35】」ではないでしょうか。

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して融資するこの住宅ローンは、全期間金利固定なので借入期間の最初から最後まで返済額が変わりません。

【フラット35】や住宅金融支援機構の住宅ローンを借りている人におすすめしたいのが、『住･My Note』です。『住･My Note』は住宅金融支援機構が提供するサービスで、住宅ローンの借入金残高照会や繰上返済シミュレーション、一部繰上返済の申込みがインターネット上でできるというもの。わざわざ金融機関へ問い合わせたり窓口へ出向いたりする必要がなく、オンラインですべてが完了するので、忙しい人にも便利なサービスです。

一部繰上返済に『住･My Note』がいいのはなぜ？

そもそも繰上返済とは、毎月の返済に加えてローンの元金部分を前倒しで返済すること。

その分、利息が減るので総返済額が少なくなります。「いつ」「どれだけ」返済するかによってもそのお得度が変わるので、しっかりシミュレーションすることが大切です。

繰上返済のシミュレーションでは、いくつかの繰上返済パターンを試して、それぞれどのくらい利息を減らせるのか比べるのが一番です。しかし、何度も金融機関に問い合わせることに気まずさを感じる人も少なくありません。

その点、『住･My Note』は、口座残高などの現状確認もシミュレーションも自分でネットでできるので、気兼ねすることはありません。何度利用しても無料なので、納得するまで繰り返し確認できます。

また、【フラット35】では、繰上返済できる金額は原則100万円以上という決まりがあります。しかし、100万円ものまとまったお金を繰上返済に回すと、手持ち資金が減ってしまい、家計にダメージとなることも。急な病気や災害などで想定外のお金が必要になったり、突然の失業で収入がなくなったりするリスクも考えて、手持ちのお金をある程度残しておくことも大切です。

その点、同じ【フラット35】でも、『住･My Note』を利用すれば10万円からの繰上返済が可能です。ボーナスの一部を繰上返済に充てるなど、預貯金を取り崩さず少しずつ定期的に返済できるので、キャッシュフローを崩すリスクも抑えることができるでしょう。

『住･My Note』の一部繰上返済には、具体的にどんな方法がある？

住宅ローンの一部繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種があります。

• 期間短縮型

「期間短縮型」は、月々の返済額はそのままで、残りの返済期間を短くする方法です。

ローンの早期完済を目指す人に向いています。一回毎の返済額は変わりませんが、短縮された期間相当分の利息が不要になるため総返済額が減少します。

• 返済額軽減型

「返済額軽減型」は、残りの返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす方法です。毎月の家計収支を改善させたい人に向いています。

金融機関によっては「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらか一方しか取り扱っていないこともありますが、『住･My Note』はどちらも選択可能です。

さまざまなパターンでシミュレーションしながら決められるので、その時々の家計状況などに応じてより効果のある方法を選択できます。

繰上返済も計画的に実行しよう！上手な使い方は？

「繰上返済をすると住宅ローン控除が受けられなくなる」という話を聞いたことがある人もいるかもしれません。

住宅ローン控除は返済期間が10年以上あることが条件ですから、繰上返済をして残存期間が10年未満になってしまうと、たしかに住宅ローン控除は適用されなくなります。期間短縮型を選ぶ際にはそのことに注意をする必要があります。

とはいっても、実際には、10万円程度の繰上返済ならローン減税への影響が大きいとは考えられません。短縮期間は借入金額・返済期間・適用金利・繰上返済のタイミングなどによって決まりますが、10万円を繰上返済しても元本の１～２ヵ月分といったところでしょう。

家計の状況にもよりますが、残債期間がたっぷりあるうちには期間短縮型で返済し、子どもにお金がかかるようになったり、残債期間が10年に近づいてきたりした頃に返済額軽減型で家計改善を図るという方法もあります。

『住･My Note』での繰上返済は、何度でも繰り返し返済できて、手数料もいりません。

住宅ローン控除で還付された税金を毎年繰上返済に充てるなど、はじめから繰上返済を視野に入れたローン計画をするのも賢い方法です。

10年という長い控除適用期間中には、どのような生活の変化が起こるかわからず、当初想定していなかった状況に陥ることもあります。

そんなときでも住宅ローン控除を受けられるよう、注意すべき点をあらかじめ確認しておきましょう。今回は、マイホーム購入後に起こりうる3つのパターンを紹介します。

はじめに、改めて「住宅ローン控除」をおさらいしておきましょう

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入した後、10年間にわたって所得税額からローン残額の1％が控除される制度のことです。

税金に関する説明書類などの中で、「住宅借入金等特別控除」という言葉を見たことがある人もいるかもしれません。「住宅借入金等特別控除」と「住宅ローン控除」は、言葉は違いますが同じものです。

住宅ローン控除には、本人の年間所得額、住宅ローンの期間、ローンの対象となる住宅、居住などについてさまざまな要件があります。これらをすべて満たさなければ、控除を受けることはできません。

住宅ローンの借換えや繰上返済をしても、控除は引き続き受けられる？

ローン返済を少なくするために、より金利の低いローンに借り換えたり、繰上返済をしたりといったことはよくあります。このようなときでも、継続して住宅ローン控除を受けることはできるのでしょうか。

答えは、ケース・バイ・ケースです。

というのも、住宅ローン控除を受けるためには住宅ローンの返済期間が10年以上であることが要件。借換えや繰上返済をしたために要件から外れてしまえば、その後の住宅ローン控除は適用されなくなってしまいます。

住宅ローンの借換えで新しいローンを組むと、従前のローンは消滅します。新しいローンでも住宅ローン控除を受けるためには、返済期間が10年以上という要件を満たさなければいけません。また、その新しいローンが当初の住宅ローンを返済するためのものという事実が明らかになっていなければなりません。

繰上返済も同様です。繰上返済した後でも返済期間が10年以上残っていれば、引き続き住宅ローン控除が受けられます。しかし、繰上返済して残りの期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン控除は受けられなくなります。

転勤することになった・・・住宅ローン控除はどうなる？

住宅ローン控除を受けるには、適用を受ける各年の12月31日までその住宅に住んでいなければいけません。一方で、やっと念願のマイホームを手に入れたのに転勤命令……というのはサラリーマンの間でよく耳にする話。

そもそもは「自分が住むための住宅」を「自分がローンを組んで」買った人が税制特典を受けられるというのが住宅ローン控除の原則ですが、転勤などのやむを得ない事情があるときは別です。転任命令で住めなくなる旨の手続きなどを条件に、特別の措置が設けられています。

その家に住んでいない年の控除は受けられませんが、転勤が解消された後に再びその家に居住すれば、再入居した年から住宅ローン控除が再開され、本来適用を受けられるはずだった残りの期間分の適用を受けられます。

なお、転勤期間中にその家を賃貸で他人に貸していたケースでは、再入居年の翌年から住宅ローン控除が再開します。また、単身赴任で自分は住まないけど家族はその家に住み続けるというケースでは、そのまま住宅ローン控除を継続させることができます。

家を売って別の住まいに住み換える・・・住宅ローン控除はどうなる？

家族の成長にともなって、もっと広い家が必要になったり、逆にもっと小さな家でよくなったりと、住み換えが必要になることもあるでしょう。自分で買った持家に住んでいたら、売って新しい住居に買い換えるという選択も出てくるかもしれません。

家を売ると、当然その家にはもう住まないということなので、これまで受けていた住宅ローン控除はなくなります。一方で、新しく買う家が住宅ローン控除の要件をすべてクリアできていれば、新たに住宅ローン控除が始まります。

ただし、家を売ればその売却額に対する税金の問題が出てきます。

例えば、買ったときよりも高値で売れ、さらに売却時の費用等を差し引いてもプラスなら、譲渡益として税金がかかります。

マイホームの譲渡益には、3,000万円までなら税金がかからない「3,000万円の特別控除」、所有期間によって課税を軽減させる「軽減税率の特例」、課税を後々に繰り延べさせる「特定居住用財産の買い換え特例」などいくつかの特例もあります。買い換えの際には、こうした特例も確認しておきましょう。

また、住宅ローン控除の諸々の要件の中には、「マイホームを購入した年と前後2年ずつの計5年間に、これらのマイホームを売ったときの特例の適用を受けていないこと」というものもあります。つまり、住宅ローン控除と譲渡所得の特例は、どちらか一方しか利用できないのです。

どちらがお得なのかは、売却価格や利益（または損失）の額、新たに検討している住宅ローンの額などによって変わるので、一概にはいえません。専門家などに相談しながら、慎重に選ぶようにしましょう。

住宅ローン利用で大きな負担の可能性も。
融資手数料と保証料をチェック！

住宅ローンを利用する際に、利用者の大きな負担になる可能性があるのが、融資手数料と保証料です。
融資手数料は金融機関に融資を申し込む際にかかる手数料のことで、大きく分けて以下の2つのタイプがあります。

・借入金額にかかわらず一律の手数料がかかるタイプ（例：32,400円）

・借入金額に対して一定の率がかかるタイプ（例：借入金額×2.16%）

例えば上記の例で3,000万円を借り入れると、60万円近い差が生じることになります。住宅ローンの金利が低くても、融資手数料が高いと結果的に当初の負担が多くなるかもしれません。
保証料は、万が一住宅ローンの返済ができなくなったときに、保証会社に住宅ローンの肩代わりをしてもらうために支払う費用です。銀行にとっては、きちんと住宅ローンを支払ってもらうための保険となります。保証料には、大きく分けて以下の3つのタイプがあります。

・保証料がかからないタイプ（【フラット35】など）

・保証料を金利に上乗せして支払うタイプ（例：金利＋0.2％）

・保証料を借入時に一括して支払うタイプ（例：3,000万円、35年ローンで約60万円）

借入額が3,000万円の場合、かからないタイプと一括で支払うタイプの差は約60万円。この差も決して小さくありません。

住宅ローンは「どのように返すか」が重要。
繰上げ返済や将来的な金利も要チェック！

住宅ローンは「どのように借りるか」以上に「どのように返すか」が重要です。

住宅ローンの返済でうまく活用したいのが、繰り上げ返済。

以前に比べると住宅ローンの金利は低くなったため、繰上げ返済によって軽減される利息は小さくなりました。しかし、株式や投資信託などを活用した資産運用に積極的でない家庭にとっては、繰上げ返済による利息負担軽減はまだまだ大きな魅力といえます。

繰上げ返済のキーワードは「手軽に」と「少額から」。例えば、【フラット35】なら繰り上げ返済の手続きがインターネットででき、手数料がかかりません（繰上げ返済の最低額は、ネット手続きでは10万円以上、窓口では100万円以上）。小まめに繰上げ返済するには、インターネット手続きは必須。手間と時間が節約でき、利用のハードルが低くなります。住宅ローンを選ぶ際には、繰上げ返済のルールを確認しておきましょう。
また、多くの銀行では、当初一定期間（3年、5年、10年など）の金利を固定する固定金利期間選択型ローンを取り扱っていますが、この期間終了後の引き下げ幅が縮小されると、その後の返済額が大幅に増えてしまう可能性があります。当初期間だけでなく、その後の金利についても確認しましょう。

金利だけで住宅ローンを選ぶのは早計。長く付き合いやすい住宅ローンを選ぼう！

以上のとおり、金利は最もわかりやすいバロメーターですが、それだけで住宅ローンを選んでしまうのは早計です。

金利に隠れてあまり意識しない「融資手数料」「保証料」のコストや、繰り上げ返済のルール、固定金利期間終了後の金利なども入念にチェックするようにしてください。

自分たちが長く付き合いやすい住宅ローンを選ぶようにしましょう。

ただし、住宅ローンは長い時間をかけて返済するもの。もちろん、金利や毎月の返済額に目を向けることは重要ですが、金利タイプ別の住宅ローンの特徴やメリット・デメリットを理解し、自分たちのライフスタイルに適しているのかを考えて選ぶことが大切です。

そこで今回は、変動金利型と固定金利型、それぞれの住宅ローンについて見ていきましょう。

低金利局面が続けば返済負担が軽い変動金利。
ただし、金利上昇時は要注意！

変動金利型の住宅ローンは文字通り、定期的に金利が見直され変動するタイプ。通常、金利は6か月ごと、返済額は5年ごとに見直されます。

例えば、適用金利が低下すると、5年間は毎月の返済額は変わりませんが、利息の割合が少なくなり、元本の返済に回る金額が多くなります。反対に、適用金利が上昇すると、利息の割合が多くなり、元本の返済に回る金額が少なくなります。

＜金利低下・上昇の例（5年間）＞

・現在

毎月返済額：90,000円、利息：18,000円、元本：72,000円

・金利低下

毎月返済額：90,000円、利息：17,500円、元本：72,500円

・金利上昇

毎月返済額：90,000円、利息：18,500円、元本：71,500円

変動金利型の住宅ローンは、金利が上昇しなければ、適用金利も低いままで有利です。しかし、景気が良くなり適用金利が上昇すると、利息負担が増えることに。1％の金利が1.5％に上昇すれば利息負担は1.5倍、2％に上昇すれば利息負担は2倍になります。通常、景気が良くなると、金利も徐々に引き上げられていくため、「世の中は景気が良いのに給与は上がらず、住宅ローンの負担だけが増えた」となることも否定はできません。

反対に言えば、景気が悪いままであれば金利は上昇しにくく、「変動金利型の住宅ローンを選んで良かった」となる可能性が高くなります。

また、ライフスタイルから考えると、以下のような状況であれば、変動金利型の住宅ローンが適しているといえます。

・金利が上昇しても返済できる世帯（収入や金融資産に余裕がある）

・今後も子どもがいない予定、または子が独立したなど、年々増える教育資金の心配がない世帯

・借入額が少額である、または返済期間が比較的短期である世帯

返済額が増えない安心が売りの固定金利。
相対的に高い金利は「保険料」

一方、固定金利型の住宅ローンは、あらかじめ適用される金利が決まっているタイプ。各銀行や信用金庫が取り扱う「【フラット35】」も固定金利型の住宅ローンのひとつです。

相対的に変動金利よりも適用金利は高いものの、今後、金利が上昇しても返済額が増えない「安心」の「保険料」と捉えることもできます。

ライフスタイルから考えると、以下のような状況であれば、固定金利型の住宅ローンが適しているといえます。

・金利が1～2％程度上昇すると返済できなくなる恐れのある世帯

・今後、子どもの進学などを控えており、教育資金の負担が年々増加する予定がある世帯

・片働き、もしくは現在は共働きだが今後片働きになるなど、収入の増加を見込みにくい世帯

なお、銀行などでは当初一定期間（3年、5年、10年など）の金利を固定する「固定金利期間選択型」ローンも扱っています。

変動金利型と固定金利型、どちらの住宅ローンが良いのか唯一の答えはない！

変動金利型と固定金利型、どちらが良いのかについて唯一の答えはありません。

「今後、給与が安定的に増えるから、変動金利でも大丈夫」

「子どもの高校、大学の学費の負担を考えると、住宅ローンが増えると困るから固定金利にしょう」