ですが、住宅ローンをいくら借りられるかで、購入できる物件の選択肢は変わってきます。

そこで今回は、物件を探す前に知っておきたい「借りられる住宅ローンの金額の目安」をご説明します。

融資限度額って何？

住宅ローンを検討する際、金融機関のウェブサイトで住宅ローンについて調べる方も多いはず。そこには「いくらまで貸せるか」という融資限度額が記載されています。

例えば【フラット35】なら、「100万円以上8,000万円以下（１万円単位）」といったような表記があるかと思います。しかしこれは、「誰でも8,000万円借りられる」という意味ではありません。あくまでも各金融機関が取り扱うローンで融資できる金額の上限であり、実際に借りられる金額は、購入する不動産やそれにかかる諸費用の金額・借り手の年収・金利・ローン期間・他のローンの状況などによって上下します。

どうやって借入れ可能額を計算するの？

上記でご説明をした通り、融資限度額＝借り入れできる金額ではありませんし、住宅ローンを貸す側も契約者が返せる見込みのない金額の融資はしません。

「返せる見込み」を判断するために、各金融機関は「年収に対して何％まで住宅ローンの支払いにあてられるか」を計算するための独自の基準を決めています。これを「返済負担率」といいます。

例えば【フラット35】なら、年収が400万円未満の人は30％以下、年収が400万円以上なら35％以下と決まっています。借入可能額は、この返済負担率を考慮した金額となります。

• シミュレーションしてみよう！

年収が違う「A」「B」のふたりを比較すると、【フラット35】の借入可能金額は以下のようになります。

【1】年収が350万円のAさん

年収350万円×返済負担率30％＝年間の借入可能額105万円まで（月々の返済目安約8.75万円まで）

【2】年収が500万円のBさん

年収500万円×返済負担率35％＝年間の借入可能額175万円まで（月々の返済目安約14.5万円まで）

気をつけたいのが、他のローンを利用している場合。例えばBさんが自動車ローンを利用していて月々2万円（年間24万円）の返済があるケースでは、年間の借入可能額は175万円－24万円＝151万円となります。

また、実際は金利も含めて計算しないといけません。この計算に使う金利を「審査金利」と呼びます。「これだけの金利でもきちんと返せるか」という基準となります。特に変動金利の場合はローン期間中に金利が上がることもあるので、貸出時の金利より高めに設定している金融機関が多いようです。

年収別の借入可能額

具体的にいくらまで借り入れできるのか、以下の条件における年収別の概算をご紹介します。

【条件（仮）】

・返済負担率：【フラット35】の基準を使用（400万円未満は30％以下、年収が400万円以上は35％以下）

・ボーナス返済：なし

・他の借入れ：なし

・返済期間：35年

・返済方式：元利均等払

・審査金利：表の通り

この表から、年収が同じでも、審査金利によって借り入れできる金額に差があることがわかります。ちなみに【フラット35】の場合は、「審査金利」＝「実際に融資する金利」で審査されます。

「借入れできる」と「返済できる」はイコールではない！

先の計算は、金融機関にとって「これだけ貸しても大丈夫」という金額の計算。これらを理解したうえで、借りる側は「家計に大きな負担とならない金額」を借りることが大切です。

例えば、住宅ローンの返済が始まっても、将来を見据えて教育資金や老後資金を準備していきたいですよね。災害や何かで急にお金が必要になったときに困らないために、貯金もしていかなければなりません。

ローンの支払いが大きくて貯金ができない、生活を切り詰めなくてはならないということにならないように注意しましょう。

今が賃貸暮らしなら、まずは現在の住居費（家賃・共益費・駐車場代など）を基準に借入額を検討してみると想像しやすいかもしれません。住宅購入資金として毎月積み立てている金額があれば、その一部をプラスしてもいいかもしれません。

ただし、購入後は修繕費や固定資産税などのランニングコストも発生しますから、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談しながらしっかり検討することをおすすめします。

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して融資する住宅ローン「【フラット35】」では、申込みに際して「燃えにくい家であること」など、さまざまな技術基準をクリアしていないといけません。

ローンを組むためにも、安心して住み続けるためにも、燃えにくい家とはどういうものか確認してみましょう。

【フラット35】を借りるには安心して長く暮らせる家であることが条件

そもそも、住宅金融支援機構が定める技術基準は、安心して長く、快適に暮らせるような住居をつくるために定められています。「より良い物件にはより良い融資」という考え方がベースとなっているのです。

この考え方に基づき、全期間固定金利の【フラット35】を利用するには、耐久性・可変性、省エネルギー性に関する技術基準を満たすことが必要です。

「燃えにくい家であること」も、耐久性に関する基準のひとつに含まれています。具体的には、住宅の構造が「主要構造部を耐火構造とした住宅」「準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅」もしくは「耐久性基準に適合する住宅」のいずれかに適合している必要があります。

耐火構造とは？

建築基準法第2条第７号の定義によると、耐火構造とは「壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、れんが造その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの」とされています。

耐火性能は、通常の火災が終了するまでの間、当該火災による建築物の倒壊及び延焼を防止するために、当該建築物の部分に必要とされる性能のこと。通常の火災による火熱が一定時間加えられても、構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊、その他の損傷を生じないことが必要とされます。

例えば2階建ての一軒家では、壁・柱・はり・床は１時間、屋根・階段は30分間など、それぞれの建築物の部分、建築階層ごとに要耐火時間が定められています。

準耐火構造とは？

建築基準法第2条第７号の2の定義によると、準耐火構造は「壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、準耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの」とされています。

準耐火性能は、通常の火災による延焼を抑制するために、当該建築物の部分に必要とされる性能のこと。耐火性能同様に、通常の火災による火熱が加えられた場合に、加熱開始後から一定時間、それぞれ構造耐力上の支障のある変形、溶融、破壊、その他の損傷を生じないことが必要とされます。

耐火構造と準耐火構造の違いは、火災の後の状態にあります。準耐火構造は延焼を抑制するという目的から、火災を一定時間耐えればその後は燃えたり倒壊したりしても問題ありません。これに対して耐火構造は、火災による建物の倒壊及び延焼の防止を目的としています。一定時間の火災を耐えた後も、建物はしっかりと形を残していなければいけません。

省令準耐火構造とは？

省令準耐火構造の住宅とは、建築基準法で定める準耐火構造に「準ずる」防火性能を持つ構造として、住宅金融支援機構が定める基準に適合する住宅のことです。上述した準耐火構造の建築物ではないものの、【フラット35】の利用においては準耐火構造の住宅として取り扱われます。

省令準耐火構造の住宅は、「外部からの延焼防止」「各室防火」「他室への延焼遅延」３つを特徴としています。

例えば、火の粉による建築物の火災を防止できるよう屋根を不燃材料で葺（ふ）くことを規定していたり、室内の内側の壁や天井に強い石こうボードを使用することで火が構造材に燃え移るまでに時間がかかるような工夫を加えていたり、火災の通り道となる壁や壁内部の取合部に断熱材などのファイヤーストップ材を設けたりといった対策が施されています。

燃えにくい家で家計にも安心！

燃えにくさ・壊れにくさは「構造級別基準」として、火災保険料・地震保険料にも大きな影響を与えます。

平たくいえば、燃えにくい・壊れにくい家の方が保険料はお得になるのです。

火災保険における建物の構造級別は、一般的に「コンクリート造」「鉄骨造」「木造」といった柱の種類や建物の形態に基づきます。しかし、木造建物でも建築基準法に定める「耐火建築物」「準耐火建築物」、そして住宅金融支援機構が定める「省令準耐火構造」では、耐火性が優れているものとして構造級別が上がり、保険料率が良くなります。

お得な「住宅ローン控除制度」。覚えておきたい3つの注意点

「住宅ローン控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、所得税額から税金が控除される制度です。ただ、この住宅ローン控除を利用するためには、以下のような要件を満たさなければなりません。

・合計所得額が3,000万円以下

・住宅ローンの期間が10年以上

・家に購入した年と前後2年の計5年間に「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などを利用していない

・戸建ての場合、建築後20年以内、または耐震基準に適合する建物

・確定申告をする　など

そして、覚えておきたい注意点が主に3つあります。

• 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の方が得かも？

新しい家を購入するために今まで住んでいた家を売る場合、元々の家の売却代金から新しい家の購入代金や諸費用などを差し引いて、売却による所得を抑えることができます。地価などが大きく跳ね上がっていない限り、一般的には儲けが多く出るケースは少ないので、売却するにあたって税金がかからないか、ごく少ない税金で済みます。

※相続した場合なども該当します。

しかし、手元に領収書などの書類が無い場合、「売却代金の5％」が取得にかかった費用とされることが一般的。そうなると売却代金の95％が儲けとなってしまい、税金が多くかかるのです。

こういったケースで利用できるのが「マイホームを売った時の軽減税率の特例」。この特例を使うと、住んでいた家を売った金額から3,000万円が差し引かれます。つまり3,000万円以下で売却すれば、差し引き0となり、税金はかかりません。

※10年以上所有していた、など適用要件あり。

なお、上記要件にあるように、住宅ローン控除は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用できません。取得費などの領収書が残っていない場合は、この特例を使うか、住宅ローン控除を利用するか、しっかり試算して選択する必要があることを覚えておきましょう。

• 中古住宅の購入は要チェック！

中古住宅の購入の場合は、建築年度や耐震基準についての確認は不可欠。例えば、建築年数が1年古いために住宅ローン控除が受けられないこともあり、その場合の負担額は数百万円も違ってきます。

• 確定申告が必須！

住宅ローン控除を受けるには、確定申告をしなければなりません。面倒に思うかもしれませんが、今はネット上で必要な書類を作ることもできるようになりました。マイホームを購入した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行いましょう。

職場での年末調整がある方は、最初の1度だけ確定申告を行えば、翌年以降、住宅ローン控除に関する申告は年末調整で行えます。

年末に残っている住宅ローン残高の1％が10年間にわたり税額控除される

住宅ローン控除額の計算は、実はとてもシンプル。年末に残っている住宅ローン残高の1％が10年間にわたり税額控除されます（100円未満の端数金額は切り捨て）。ちなみに「税額控除」とは「その金額の税金を支払わなくて良い」ということです。

一般住宅では年間40万円、長期優良住宅・認定低酸素住宅では年間50万円がそれぞれ上限となり、税金が控除されます。

この控除額は、支払うべき所得税から差し引かれ、所得税から引き切れなかった分は翌年の住民税から差し引くことになります。

※住民税は前年の所得税を基に計算されるため、翌年になります。

住宅ローン控除などの各種制度や住宅ローンについても慎重に検討しよう！

住宅の購入は「一生で最も大きな買い物」といわれています。物件そのものの金額を検討するのはもちろん、利用できる控除などの制度はしっかり調べておきましょう。一般的に住宅ローン控除を利用する条件は難しくありませんが、ちょっとした注意は必要です。

また、選択する住宅ローンによっても支払う利息などに大きな違いが出ます。一般的な金融機関が勧める変動金利や短期間の固定金利を選択すると、後の経済状況によっては大きく金利が上昇する可能性も否定できません。

現在は金利の上昇リスク回避のために、【フラット35】のような全期間固定金利を選択する住宅ローン利用者も増えてきました。