この記事では、住宅ローン減税の適用を受けられなくなったり、本来の節税効果が得られなくなったりしないように、適用を受けるための要件と手続きの流れ、注意点をご紹介します。令和3年度（2021年度）税制改正による変更点も取り上げますので、併せてご確認ください。

【目次】
住宅ローン減税の基礎知識と令和3年度税制改正による変更点
住宅ローン減税の手続き方法
住宅ローン減税を利用するときの注意点
住宅ローン減税についてのよくある質問
住宅ローンを契約する際は住宅ローン減税の要件を満たしているか確認を

住宅ローン減税の基礎知識と令和3年度税制改正による変更点

まずは住宅ローン減税制度の基本的な仕組みと、令和3年度税制改正に伴う変更点について確認しておきましょう。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは、住宅ローンを利用してマイホーム（敷地となる土地を含む）を購入・取得した人や、リフォームを行った人を対象に、金利負担の軽減を図るための制度のことです。正式には「住宅借入金等特別控除」と呼びます。

一定の要件を満たす場合に、住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価のいずれか少ないほうの金額（一般住宅の場合、最大4,000万円）の1％、年間40万円を上限に、最長10年間にわたり、所得税額から控除を受けられます（税額控除）。

所得税額から控除しきれない場合には、13万6,500円（前年度課税所得の7％を限度）を上限として、翌年の住民税額からも控除されます。

取得する住宅が新築・未使用の認定長期優良住宅、または認定低炭素住宅に該当する場合、控除対象となる住宅ローン残高等は最大5,000万円、控除限度額は年間50万円が上限となります。

消費税率10％の適用される住宅を取得した人は、控除期間が13年に延長される

消費税率10％が適用される住宅を取得し、2022（令和4）年12月31日（※1）までに入居した場合には、控除期間が3年間延長され、最長13年間にわたって控除を受けられる特例措置が適用されます。

延長される11年目〜13年目の控除限度額は、次の1と2のいずれか少ないほうの金額となります。

＜11年目〜13年目の控除限度額の計算方法＞

1.  年末ローン残高または住宅の取得対価（上限4,000万円※2）のいずれか少ないほうの金額の1％
2. 建物の取得価格（上限4,000万円※2）の2％÷３（消費税増税分の2％に相当する金額）

※1：令和3年度税制改正により延長。詳細は後述。
※2：新築・未使用の認定長期優良住宅、または認定低炭素住宅の場合は上限5,000万円

住宅ローン減税の主な適用要件

住宅ローン減税の適用を受けるには、次のような要件を満たす必要があります。

（新築住宅・中古住宅共通）

1. 住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に自ら居住すること（別荘などのセカンドハウス、賃貸用住宅は対象外）
2. 住宅の床面積が50平方メートル以上あること
3. 住宅ローンの借入期間10年以上であること
4. 住宅ローン減税の適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること（※年収ではありません）

（中古住宅の場合）

5. 築20年以下（耐火建築物の場合25年以下）であること
6. 一定の耐震性能を有していること　　など

（併用住宅の場合）

7. 床面積の2分の1以上が住宅ローン契約者の居住用であること

令和3年度税制改正による住宅ローン減税の変更点

令和3年度（2021年度）税制改正では、最長13年の住宅ローン減税対象となる契約期限、入居期限が延長され、控除対象となる住宅の床面積要件が緩和されました。

【変更点1】13年間の控除を受けるための契約・入居期限の1年延長

今回の改正により、最長13年間の控除を受けられる契約期限、入居期限がそれぞれ1年延長されています。

＜契約期限＞
注文住宅の場合 ：2020（令和2）年10月～2021（令和3）年9月まで
分譲住宅等の場合：2020（令和2）年12月～2021（令和3）年11月まで

＜入居期限＞
2021（令和3）年1月～2022（令和4）年12月まで

【変更点2】控除期間13年の措置の延長分は住宅の床面積要件が40平方メートル以上に緩和

上記の期限内に契約・入居し、控除期間13年の住宅ローン減税の適用を受ける場合には、控除対象となる住宅の床面積の要件が「40平方メートル以上」に緩和されます。

この特例措置には所得制限があり、「合計所得金額が1,000万円以下」の人のみが対象です。合計所得金額が1,000万円を超える人は、従来通り「50平方メートル以上」の適用条件を満たす必要があります。

【番外編】直系尊属から住宅取得資金等の贈与を受けた場合の非課税措置の見直し

住宅ローン減税に関する変更点ではないものの、令和3年度（2021年度）税制改正では贈与税の非課税措置についても変更があります。この制度は、父母や祖父母など、直系尊属から住宅取得資金として援助（贈与）を受けた場合に、1,000万円（省エネ住宅等は1,500万円）まで贈与税が非課税となる特例です。

非課税枠は本来2021年4月１日以降、700万円（同1,200万円）に引き下げ予定でしたが、今回の改正によって、現行1,000万円のまま、2021年12月31日の契約締結分まで適用期限が延長されます。

上記の非課税額は、消費税率10％の適用される住宅の新築・取得の場合に適用されます。消費税率8％が適用される住宅の新築・取得、消費税がかからない売主が個人の中古住宅を取得等における控除額は500万円（1,000万円）が上限です。

またその年の合計所得金額が1,000万円以下の人が贈与を受けた場合、対象となる住宅の床面積の下限が「40平方メートル以上」に緩和されます（現行、50平方メートル以上）。

参考：「住宅ローン減税等が延長されます！～令和４年入居でも控除期間13年の場合があります～」（国土交通省）

参考：「令和3年度住宅税制改正概要」（国土交通省）

住宅ローン減税の手続き方法

住宅ローン減税の適用を受けるには、入居した翌年の確定申告時に自ら申請する必要があります。会社員など給与所得者の場合、初年度（入居年の翌年）は確定申告による申請が必要ですが、2年目以降は勤務先に必要書類を提出すれば、年末調整で控除を受けられます。

ここでは給与所得者が住宅ローン減税の適用を受ける場合の手続きについて詳しくご紹介します。

初年度の手続き方法

住宅に入居した翌年に居住地を管轄する税務署で確定申告を行います。税務署の窓口に必要書類を持参するほか、郵送やオンライン（e-Tax）で提出することもできます。

＜住宅ローン減税の申請に必要な主な書類＞

確定申告書や（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」から作成するのが便利です。

2年目以降の手続き方法

年末調整の対象となる給与所得者は、2年目以降、年末調整の際に勤務先へ次の必要書類を提出すれば住宅ローン減税を受けられます。

＜年末調整で住宅ローン減税の申請をするために必要な書類＞

「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」は一枚の用紙になっています。
申告書は確定申告をした年の10月頃、控除を受けられる年数分が税務署からまとめて送られてきます。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書は、毎年10月頃に住宅ローンを契約している金融機関から送られてきます。

年末調整で住宅ローン減税の申請を忘れてしまった人、年末調整の対象とならない人などは、原則通り確定申告を行えば控除を受けられます。

出典：国税庁「令和元年分　年末調整のしかた」

住宅ローン減税の控除期間中に転職した場合

住宅ローン減税の控除期間中に転職した場合も、転職先の年末調整でこれまで通り控除を受けられます。

ただし退職と入社が年をまたいで年末調整を行えなかった場合は、自身で確定申告を行わなければなりません。

住宅ローン減税を利用するときの注意点

住宅ローン減税を利用するときには、次のような点に注意が必要です。

借り換えを行うと住宅ローン減税の適用外になる場合がある

借り換え後の住宅ローンの借入期間を10年未満に設定すると、住宅ローン減税の適用を受けられなくなってしまいます。控除が受けられなくなれば、借り換えによって返済額を減らせても、実質的な負担が増えてしまうおそれがあります。

控除期間中に借り換えを行う際には、特別な事情がない限り、借入期間は10年以上に設定するようにしましょう。

また住宅ローン減税の適用期間は、入居開始から最長10年間（または13年間）であり、住宅ローンの借り換えによって控除期間が延長されることはありません。

ふるさと納税を併用すると控除額が減少するおそれがある

ふるさと納税と住宅ローン減税は併用できます。ただし、確定申告によりふるさと納税を行うと、住宅ローン減税によって控除できる金額が減少するおそれがあるため注意が必要です。

確定申告でふるさと納税を行った場合、ふるさと納税額から2,000円を引いた額が寄附金控除として所得から控除され、課税総所得が減少します。

所得税や住民税は課税総所得をもとに算出されるため、ふるさと納税をすることで課税総所得が減れば、所得税や住民税が減少します。

＜確定申告を行う場合のふるさと納税と住宅ローン減税の控除の流れ＞

1. 課税総所得からふるさと納税の寄付額（寄付額から2,000円を引いた額）が控除される
2. 控除後の課税総所得をもとに所得税や住民税が算出される
3. 住宅ローン減税により所得税が控除される
4. 所得税で控除しきれない場合は住民税から控除される
   

ここで問題になるのが、住宅ローン減税は所得税や住民税の金額を超えて控除ができないということです。住宅ローン減税の控除可能額は住宅ローンの年末残高の1％が上限ですが、課税総所得が減ることによって所得税や住民税が減少すれば、控除可能額よりも支払う税金の金額が少なくなり、控除しきれないケースが出てきます。

なお、ふるさと納税には条件を満たした場合に確定申告が不要になるワンストップ特例制度があります。ワンストップ特例制度を利用した場合、ふるさと納税で受けられる控除は課税総所得ではなく住民税から直接引かれるため、住宅ローン減税の控除額に影響することなくふるさと納税を行えます。

＜ワンストップ特例制度を利用した場合のふるさと納税と住宅ローン減税の控除の流れ＞

1. 課税総所得をもとに所得税や住民税が算出される
2. 住宅ローン減税により所得税が控除される
3. 所得税で控除しきれない場合は住民税から控除される
4. 住民税からふるさと納税の寄付額（寄付額から2,000円を引いた額）が控除される

ワンストップ特例制度を利用すると、ふるさと納税よりも住宅ローン減税のほうが早いタイミングで控除が行われるため、住宅ローン減税の控除可能額に影響しなくなるというわけです。

なお、ワンストップ特例制度は、次の3つの条件をすべて満たす場合に利用できます。

1. 給与所得者などふるさと納税以外で確定申告をする必要がない
2. 1年間の寄付先が5自治体以内
3. ふるさと納税の申込みの都度、寄付先の自治体へ申請書を提出している

住宅ローン減税についてのよくある質問

頭金や繰り上げ返済、住宅ローンの形態が住宅ローン減税にどう影響するのか、還付金はいつ受け取れるのかなど、住宅ローン減税についてよくある質問にお答えします。

頭金を減らしたほうが住宅ローン減税の恩恵が大きくなる？

頭金を入れることで住宅ローンの借入額が4,000万円（認定長期優良住宅等の場合5,000万円）を下回る場合、頭金を減らして借入額を増やすことで、住宅ローン控除額が増える場合があります。

ただし、実際の控除額は、控除を受ける年の所得税額と翌年分の住民税額の一部（13万6,500円・前年度課税所得の7％が限度）を合わせた金額が上限です。

この金額が頭金を減らす前の住宅ローン残高の1％を下回っている場合は、頭金を減らして借入額を増やしても、控除額は増えません。

また頭金を減らすことで毎月の返済額や利息負担が増加するほか、適用金利が上がる場合もあります。

【【フラット35】】の場合、頭金が住宅取得資金等の1割以下（融資率9割超）と1割超（融資率9割以下）では適用金利が変わります。

＜【【フラット35】】　借入期間21年以上35年以下・2021年3月の適用金利＞

参考：「金利情報」（住宅金融支援機構）

頭金を減らして住宅ローン減税の控除額増加のメリットが期待できるかは、それぞれの状況により異なります。頭金の額により住宅ローン控除額、借入金利、毎月の返済額、利息額がどう変化するのか、シミュレーションを行い、実際の数字を見て判断しましょう。

繰り上げ返済と住宅ローン減税はどちらを優先させるべき？

住宅ローン減税の控除期間中に繰り上げ返済を行うと、ローン残高が少なくなり控除額が減るおそれがあります。

特に住宅ローンの借入金利が住宅ローン減税の控除率（最大1％）より低い場合、繰り上げ返済によって軽減される利息額を控除額の減少分が上回り、トータルでは負担が増えてしまいます。

このようなケースでは、控除期間終了まで待ってから繰り上げ返済を行ったほうが良いでしょう。

また返済期間短縮型の繰り上げ返済を行う場合、借り換えと同様に借入期間が10年未満になると控除を受けられなくなってしまいます。

収入合算して住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン減税はどうなる？

夫婦でペアローンや連帯債務型の住宅ローンを組んだ場合、夫婦それぞれが住宅ローン減税を利用できます。

控除額は、ペアローンではそれぞれの住宅ローン残高に応じて、連帯債務型の住宅ローンでは物件の持分割合に応じて決まります。

夫婦で協力して住宅ローンを組む方法には、連帯保証型の住宅ローンもありますが、連帯保証人となる夫婦の一方は、住宅ローン減税を利用できません。

住宅ローン減税の還付金はいつ受取れる？

確定申告により住宅ローン減税の申請をした場合、還付金は手続き後1カ月から1カ月半程度で申告時に指定した預貯金口座に振り込まれます。還付金は預貯金口座への振り込みのほか、郵便局等に出向いて受け取る方法も選択可能です。

e-Taxを利用して電子申告をすると、書面申告よりも手続きは早く、通常2～3週間程度で還付金を受け取れます。

所得の申告がない還付申告は、1月1日から手続きができます。2〜3月は通常の確定申告で混み合うため、それより前に申告を行えば、通常よりも早く還付金を受け取れる可能性があります。

また年末調整の対象となる会社員などで、2年目以降年末調整により控除を受ける人は、通常12月分の給与に上乗せする形で還付金が支払われます（勤務先により還付時期は異なる場合があります）。

所得税額から控除しきれない金額分が生じた場合には、6月以降に支払う翌年分の住民税額から控除されます。

参考：「【税金の還付】」（国税庁）

住宅ローンを契約する際は住宅ローン減税の要件を満たしているか確認を

住宅ローン減税の適用を受けるためには、物件の床面積や性能、住宅ローンの借入期間などの要件を満たしたうえで、自身で手続きをする必要があります。住宅ローンの契約や借り換え前には住宅ローン減税の要件を満たしているかよく確認しましょう。また控除期間中の繰り上げ返済やふるさと納税は控除額に影響することがあるため、慎重な判断が必要です。

しかし、ボーナスは毎月の給与と異なり、必ずしも予想通りの額が支給されるとは限りません。場合によっては、ボーナスの支給がないということもあります。もしボーナスが減額あるいは支給がなく、ボーナス払いができなくなったときは、どうすれば良いのでしょうか？そこで今回は、ボーナス払いができないときの対処法や、返済遅延のリスクについて解説します。

【目次】
ボーナス払いの住宅ローンを払えなくなるとどうなる？
住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処方法
住宅ローンのボーナス払いが支払えない事態を防ぐには？
住宅ローンのボーナス払いを有効に活用するためには

ボーナス払いの住宅ローンを払えなくなるとどうなる？

ボーナスの支給は、社会全体の景気の動向、勤務先の業績などの影響を受けやすいものです。そのため、期待していた額のお金がもらえないという事態も十分に起こり得ます。
また、転職先ではボーナスの支給がないということがあるかもしれません。その際、住宅ローンのボーナス払いにはどのようなリスクがあるのか、詳しく見ていきましょう。

信用情報に傷がつく

月々の支払いやボーナス払い分の入金が遅れると、金融機関が個人の支払い状況などを登録・確認できる個人信用情報機関に、返済遅延の情報が記録されます。「ついうっかり」という場合もあるので1回程度遅れても問題はありませんが、督促を受けた上で支払いを延滞してしまうと、「延滞・遅延」といういわゆる金融事故として記録されてしまいます。金融事故として処理された場合は、個人の金融上の信用を失い、延滞解消後の5年間は、新規の借り入れが難しくなってしまいます。

遅延損害金の支払いを求められる

月々の支払いと同様、ボーナス払い分も支払期日までに支払えないときは、遅延損害金が発生します。遅延した元金分に対して、年利14.6％（金融機関によって異なる）分の利息額を別途で支払わなければなりません。遅延損害金は、不足分を支払うまで加算されますので、1日でも支払いが遅れるとその分支払額が増えることになります。

全額一括返済を請求される

返済が数カ月にわたり遅延すると、場合によっては一括返済を求められるおそれがあります。保証会社を利用して住宅ローンを組んでいる場合は、保証会社が一時的に、債務者がすべき支払いを肩代わりします。しかし、これは返済せずに済むというわけではありません。保証会社が建て替えた分は、後日保証会社から請求されます。

競売にかけられる

ボーナス払いだけでなく、月々の返済もできなくなると、自宅は競売にかけられるおそれが出てきます。競売では、市場の相場よりも低い価格で物件が売却される傾向があります。このとき、売却価格よりも住宅ローン残高の方が多い場合は、残金の返済を自力で行わなければなりません。家を失うだけでなく、さらに残った分の返済を続けていくことになります。なお、競売では市場価格より安くなることがあるため、競売の前に任意売却（任売といわれることがります）という形で、売却を促されるケースもあります。

住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処方法

住宅ローンのボーナス払いが約束通り支払われないと、最悪自宅を失い、今後の生活に大きな影響を与えることはご理解いただけたと思います。とはいえ、予測していなかった事態が起こり、どうしても支払いが困難となる場合が出てくるかもしれません。では、その際はどうしたら良いのでしょうか？具体的な対処方法をご紹介します。

返済条件を変更する

住宅ローンを借りている金融機関と相談することによって、返済条件の変更を検討してもらいます。一般的に、「返済期間の延長によって毎月の支払額を減額」といった変更が多いようです。また、まれではありますが、ボーナス払いの併用から、毎月払いのみに返済方法を変更してもらえる場合があります。当然ながら、返済条件の変更は、契約している金融機関で手続きを行わなければなりません。このとき、返済条件が変わるため再度審査が行われますので、注意が必要です。

借り換えを検討する

金融機関に相談しても返済条件の変更ができない場合は、住宅ローンの借り換えを検討するのも方法の1つです。その場合は、返済可能な融資条件となる新たな住宅ローンへ借り換えを行い、既存の借り入れを一括返済します。
借り換えをすると、返済期間の短縮や利息の圧縮効果も見込めます。ただし、借り換えには諸費用がかかるため、ある程度の手持ち資金が必要です。借り換えの意思がある場合は、事前に借り換え先の金融機関に相談してから検討するようにしましょう。なお、借り換えは、住宅ローンを再度組むことになるので、改めて審査が必要になります。

任意売却を行う

住宅ローンを借りている金融機関と相談の上、任意売却を行って借入金を弁済するという方法もあります。任意売却とは、融資を受けた金融機関の合意を得て、物件を売却する方法です。一般的に住宅ローンが残っている状態では家を売却することはできませんが、任意売却なら売却を認めてもらえます。ただし、この方法を選んだ場合は自宅を売却することになるため、大きな覚悟が必要です。しかも、売却代金で残債を全額返済できない場合は、手持ちの資金で返済するか、続けて残ったローンの返済をしなくてはなりません。任意売却は、住宅ローンのボーナス払いが支払えないときの最後の手段として理解しておくと良いでしょう。

なお、任意売却は、競売よりも有利な条件で売却できる可能性がありますが、売却に手間と時間がかかります。難しい選択ではありますが、「どうしても任意売却をするしかない」という場合は、できる限り迅速に金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローンのボーナス払いが支払えない事態を防ぐには？

これまで紹介してきたように、住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処法は、複数存在します。しかし、予兆を感じたら、その時点で対策して支払いが滞らないようにしておきたいものです。ボーナス払いで困ることがないように、あるいは困りそうな事態に陥った際に、未然に防ぐ方法をご紹介しましょう。

ボーナス払いの金額を抑える

これから住宅ローンを組む人については、初めからボーナス払いの金額を抑えて設定することをおすすめします。ボーナスは、給料と違って支給が約束されているわけではありません。会社の業績の変化だけではなく、住宅ローンの借入者本人が、病気やケガなどで働けなくなった際にも支給されない可能性があります。借り入れの際に、ボーナス払いの割合を高く設定すると、支給されない場合の家計への負担が重くなります。そこで、万一ボーナスがカットされても返済不能にならないように、返済計画の段階から返済額を低めに調整するようにしましょう。もしくは、ボーナス払いを利用しない範囲で借り入れするという選択もあります。

返済が厳しくなる前に金融機関に相談する

既に住宅ローンを組んでいる人は、住宅ローンを契約している金融機関に相談する方法もあります。返済条件の変更や住宅ローンの借り換えなど、対策を取るにしても時間がかかります。できれば、ボーナス払いが厳しくなりそうな兆候が見えたタイミングで、早めに金融機関に相談することが望ましいでしょう。金融機関へ直接相談することで、ボーナス返済月の変更、返済額の見直しなど、適切な対処法を提案してもらえます。

家族に相談する

両親をはじめとした家族に相談することが解決につながることもあります。
これから住宅ローンを組む人なら、初めの資金計画の時点で資金を貸出、あるいは援助してもらうことで、頭金の足しにして借入金額を減らすことができます。

すでに住宅ローンを組んでいる人は、ボーナス払い分の元金を全額、または一部繰り上げ返済するための資金を貸出、援助してもらうことを検討しましょう。繰り上げ返済することで、金融機関への返済額は抑えられ、延滞などで個人の信用情報が傷つくことも回避できます。

ただし、これから住宅ローンを組む場合も、すでに組んでいる場合も、援助してもらう場合は贈与税などを支払うことになります。できれば正式にお金を借りる契約を結んで、一定額返済することが得策です。

住宅ローンのボーナス払いを有効に活用するためには

住宅ローンのボーナス払いは、毎月の返済額を抑えたい人や、返済期間をできるだけ短くしたい人にとっては魅力的な返済方法です。しかしこれまで説明してきたように、ボーナス払いを併用することにはリスクも伴います。

だからこそ、ボーナス払いを利用する際には、支払いが難しくなったときのことも想定した上で、十分に検討しなくてはなりません。たとえば、ボーナス払いとする元金の割合を抑えるという対策もあるでしょう。一般的にボーナス払いは借入金の40～50％で設定することが多いですが、借入額の10％〜20%にとどめれば、月々の返済額とボーナス払い時の返済額の差を小さくすることができます。また、場合によってはボーナス払いそのものを選択肢から外すという考えもあります。

いずれにしても、きちんと返済をシミュレーションして、適切な判断の上で返済計画を立てていくことが必要です。
そして万一のときは早め早めに対処して、問題が大きくなる前に解決するように心がけましょう。

この記事では住宅ローンの組み直しの基礎から、そのメリットとデメリット、および注意点をご紹介します。これまでにない低金利時代における「お得なお金（おかね）」との付き合い方を知っていただく一助になれば幸いです。

【目次】
住宅ローンの組み直しとは？
住宅ローンを組み直すメリット・デメリット
住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点
住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しとは？

住宅ローンの組み直しを行うことで、返済総額の圧縮、毎月の返済額の軽減、借入期間の短縮、といった家計にも嬉しい効果が期待できます。ここでは住宅ローンの組み直しの意味と住宅ローンを組み直す主なシーンをご紹介していきます。

住宅ローンの組み直し（借り換え）の意味

住宅ローンの組み直しとは、住宅ローンの返済期間中に一括繰上返済で完済して別の住宅ローンに切り替えることです。

既存の住宅ローンの残債は新しい住宅ローンの融資金を利用して完済し、その後は金利の低い新しい住宅ローンを返済していきます。またこの行為を「借り換え」と呼ぶこともあります。

住宅ローンを組み直す主なシーン

住宅ローンの組み直しは次のようなシーンなどで、利用効果が期待できます。

「金利が高くて毎月の支払いが苦しく、利息を圧縮させたいとき」
「収入の減少により既存の住宅ローンの返済方法変更を申し出たが断られたとき」
「段階的に金利が上がる住宅ローンを契約していて、上昇するタイミングが迫っているとき」
「繰上返済を予定していたが、組み直しを行ったほうが受けられる恩恵が大きいとき」

また、国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、借り換え向け住宅ローンの割合は、全体の新規貸出額に対して3.2％（平成29年度）の割合となっています。

参考：「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

住宅ローンを組み直すメリット・デメリット

住宅ローンの組み直しによるメリットは多くの人にインパクトがある一方、場合によってはデメリットを感じる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは主なメリットとデメリットをお伝えします。

住宅ローン組み直しのメリット

令和2年においてもなお、日銀によるゼロ金利政策は継続しており、これに伴い住宅ローン金利も変動0.3%台、期間固定（3年、5年、10年）0.3%〜0.5%台という相変わらずの低金利で推移しています。このような金融政策を背景に、住宅ローン低金利時代における組み直しのメリットを解説していきます。

月々の返済額を抑えられる。

金利の低い住宅ローンに組み直した場合、利息の圧縮効果が見込めることから、返済額に占める利息の割合が減少し、月々の支払い額が下がる返済額軽減型のメリットがあります。一般的に住宅ローンの組み直しで返済額が抑えられるのは、返済期間が10年以上ある方、返済残高が1,000万円以上ある方といわれています。また、現在の住宅ローンと組み直し後の住宅ローンに1%以上の金利差がある方もその可能性があります。

返済期間を短縮できる。

住宅ローンの組み直しを行う場合、返済額を変えずに、返済期間を短くすることも可能です。返済期間が短くなれば、利息の合計額が減り、トータルの支払額が減少する期間短縮型のメリットがあります。

団体信用生命保険（団信）の内容を変更できる。

団体信用生命保険は、それぞれの保障において該当する所定の状態になった場合に債務の返済が不要となる生命保険のことを言います。

これまでの住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローン組み直しにより終了するため、新しい団体信用生命保険に加入することになります。強制加入、任意加入は銀行など金融機関により異なりますので確認してみてください。

最近の団体信用生命保険の保障内容はとても充実しています。保障内容は取り扱っている銀行など金融機関により異なりますが、介護保障、3大疾病保障、身体障害保障、死亡保障などが付保されており、配偶者が保障を受けられるものもあります。

リフォーム資金も同時に借り入れできる

家が古くなっていてリフォームを実施したい場合にも、住宅ローンの組み直しが選択肢の一つとなります。一般的にリフォームローンを組むより住宅ローンのほうが金利が低く、分けて借りるよりも負担を抑えやすくなります。ただし、利用条件が設けられていることが多いので、こちらも事前に金融機関に相談してみてください。

住宅ローン組み直しのデメリット

住宅ローン組み直しのデメリットは、諸費用が発生することです。住宅ローンの組み直しをする際は、住宅ローンの契約に関する費用だけではなく、現在の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などがかかります。これらの諸費用の総額は、一般的に数十万円かかると言われています。

また、金利の下げ幅が小さい場合は、逆に支払総額が増えることもありますので注意が必要です。借り換え先候補の金融機関に、返済シミュレーションを依頼して検討しましょう。

住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点

最後に、住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点をお伝えしていきましょう。「返済額の減額などメリットがあるか」「所得税での控除適用があるのか」「団体信用生命保険の保障内容は」など、各種要件を把握しておくことが必要です。

組み直し時にも融資審査がある

住宅ローンの組み直し時にも、初めて住宅ローンを契約したときと同様に融資審査が行われます。契約者の勤務状況、経済状況、与信などが変化した場合、審査に通過できない可能性があります。また、基本的に同一の金融機関で別の住宅ローンへの組み直しは行えないか、できてもメリットが少ないです。

審査には一定の時間がかかります。既存の住宅ローンの返済が厳しく、延滞しそうなタイミングで組み直しを申し込んでも、融資が間合わない可能性があるため、余裕を持って行動を起こす必要があります。

住宅ローン控除が最大限受けられないことがある

住宅ローンの組み直しをした場合、一定の要件を満たさないと住宅ローン控除が認められません。組み直しによって住宅ローン控除が認められる一定の要件は、次のすべての要件を満たすケースです。

「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること」
「新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

参考：「No.1233　住宅ローン等の借り換えをしたとき」（国税庁）

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないケースがある

契約者の身体上に何らかの疾患がある場合、団体信用生命保険に加入できないことがあります。銀行など金融機関によっては団体信用生命保険の加入を融資の条件としているところがありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としているため、団体信用生命保険に加入できない状況であったとしても住宅ローンを組める場合もあります。

住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しでより低金利な住宅ローンを選択すれば、返済の負担が少なくなり、家計に「お得」と「ゆとり」が生まれます。また、団体信用生命保険の充実保障も期待できるでしょう。

コロナ禍もあって、当分の間は低金利政策が続くと予想されます。ですが、定石が通用する局面ではなく、実際に令和2年3月から4月にかけては長期固定金利が上昇しました。この時代に合わせた住宅ローンの組み直しを検討し、将来へのインフレヘッジ担保としておくことが賢い家計のあり方と言えるでしょう。

もし住宅ローンが返済困難になってしまったらどうすれば良いのでしょうか。住宅ローンが返済困難になる要因とその対処方法について確認しておきましょう。

【目次】
住宅ローンの返済が困難になる主なケース
住宅ローンの返済が困難になりそうな場合の対応の流れ
住宅ローンの返済方法変更ができない場合の対処法
住宅ローンの返済が困難になる前に対応する

住宅ローンの返済が困難になる主なケース

住宅ローンの返済が困難になりやすいのは、主に次のようなケースです。

所属する企業の業績悪化による収入減

働いている会社の業績が悪化すれば、残業の削減などにより毎月の給料が下がったり、ボーナスがカットされたりするおそれがあります。労働時間の短縮だけにとどまらず、倒産やリストラともなれば大幅な収入減は避けられないでしょう。収入が減ればローンの返済負担は相対的に重くなり、その状態が続けばローンの返済は困難になっていきます。

直近では新型コロナウイルス感染拡大の影響により、多くの人が業務の制約や休業などを余儀なくされており、収入が減少し住宅ローンが払えないという声も上がっています。【フラット35】などを扱う住宅金融支援機構にはローンの支払いに関する相談が相次いでおり、相談件数は2月の約20件から、3月には約200件、4月は1,000件超と急増しています。

参考：『「住宅ローンが払えない」相談が急増 新型コロナ影響で』（NHK）

休職による収入減

会社の業績悪化のほか、自身の病気やケガ、家族の介護などのため休職せざるを得なくなり収入が減少するケースもあります。最近では病気やケガにより働けない状態（就業不能状態）になった場合、住宅ローンの返済が免除される団体信用生命保険（以下、団信）などもありますが、要件を満たしていなければ返済は免除されません。また団信の基本は死亡や高度障害状態の保障であり、そもそも保障対象とならないケースも少なくありません。このような場合には預貯金や傷病手当金、休業補償給付などから住宅ローンを返済していかなければならず、返済が困難になっていきます。

そのほか、教育費や親の介護費など、住宅ローン借り入れ当初の計画を上回る支出が生じ、返済が困難になるケースもあります。

住宅ローンの返済が困難になりそうな場合の対応の流れ

住宅ローンの返済が困難になりそうな場合は、滞納する前に借入先金融機関に相談することが大切です。

STEP1.住宅ローンの借入先へ相談

収入の減少などにより今後の住宅ローン返済に不安がある場合、まずは住宅ローンの借入先である金融機関に相談しましょう。

一時的な問題で見通しが立っているなら貯蓄を切り崩すなどして自身で対処できますが、問題が長期化しそうであればなるべく早い時期に相談すべきです。滞納前であれば、返済方法の変更にも応じてもらいやすくなります。

STEP2.返済方法の変更を依頼

返済方法の変更によって返済を継続できるのであれば、自身の経済状況などを踏まえ金融機関へ変更を依頼します。返済額を減らすための変更（リスケジュール）の方法には次のような種類があります。

• 返済期間の延長
  返済期間を伸ばして月々の支払額を下げる方法。
• 一定期間の返済額減額
  一定期間のみ月々の返済額を減額する方法。
• 返済猶予
  一定期間元本の支払いを猶予してもらい、利息のみを支払う方法（利払い）。
• ボーナス払いの変更
  ボーナスカットなどでボーナス払いが負担となっている場合に、毎月払いのみへの切り替えやボーナス払いの割合を減らす方法。

減額や猶予は負担を先延ばしにして返済を続けるための方法であり、負担が免除されるわけではありません。むしろ猶予期間や減額期間が終了した後の月々の返済額や総返済額は増加し、最終的な負担は増えてしまいます。このようなデメリットもよく理解しておく必要があります。

STEP3.金融機関による審査

返済方法の変更に応じるかは、金融機関の判断に委ねられます。審査の結果、契約者の状況や変更内容によっては変更が認められないケースもあります。

STEP4.変更後の返済方法での支払い

金融機関の審査によって返済方法の変更が承認されれば、指定の月から変更後の返済方法で支払いを行います。家計の経済状況が好転したタイミングで、元の返済方法に戻すことも可能です。

住宅ローンの返済方法変更ができない場合の対処法

金融機関に返済方法の変更が承認されなければ、別の方法で対処しなければなりません。そのまま滞納が続けば住宅ローンの一括返済を求められ、マイホームを手放さざるを得なくなってしまいます。

住宅ローンの借り換え

現在よりも金利の低い住宅ローンがある場合には、借り換えによって月々の返済額を抑えることも可能です。金融機関によっては返済期間を既存の住宅ローンの残存期間よりも長く設定できる場合もあり、さらに月々の返済額を抑えられます。

ただし住宅ローンを借り換えるには、改めて借換先となる金融機関の審査に通らなければなりません。住宅ローンの返済が困難になった理由が失業や転職、休職などによる収入の減少であれば、ローンの審査に通りにくい状況と言えます。

また借り換えには新しい住宅ローンの契約費用に加え、既存の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などの諸費用がかかります。通常これらの諸費用は借り換え時に一括で支払う必要があるため、事前に資金を用意しておかなければなりません。すぐに用意が難しければ、借り換え後の住宅ローンの借入額に含めたり、諸費用ローンを利用したりできる場合もありますが、借り換え後の負担はより重くなります。

住宅の任意売却

住宅ローンの借り換えが難しい場合などには、借入先金融機関の同意を得て任意売却を行い、住宅ローンの残債を返済するのも一つの方法です。任意売却ではマイホームを手放すことになりますが、競売に比べて市場相場に近い価格で売却しやすいメリットがあります。退去の時期についても、売買契約によって当事者間で自由に設定できます。売却代金で返済しきれなかった残債は、金融機関の話し合いのもとで売却後に分割して支払わなければならず、返済だけが残ります。なるべく有利な条件で売却し、残債を少しでも減らすには仲介業者の選択も重要です。

金融機関から住宅ローンの一括返済を求められ、任意売却への同意も得られない場合には、マイホームは競売にかけられます。競売での売却価格は市場相場の7割程度になる傾向があり、売却代金が少なければより多くの残債を自力で返済する必要があります。また買手が代金を支払った時点ですぐに退去しなければなりません。

任意売却と競売はいずれもマイホームを手放すことに変わりありませんが、その後の負担を考えれば、なるべく競売にかけられる前に対処したいところです。

個人再生・自己破産

住宅ローンのほかにも多額の借金を抱え、住宅ローンの返済が困難な場合には、個人再生や自己破産により債務を免除してもらう方法もあります。

個人再生は裁判所に再生計画を提出し債務（借金）を減額してもらう方法です。債務は原則5分の1に減額され、減額後の債務を3～5年程度の期間で分割して返済します。住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用した場合、住宅ローン債務は減額されないものの、そのほかの債務が減額されます。住宅ローンの返済額は変わりませんが、他の返済額が減ることで返済を続けられれば、マイホームを手放さずに済む可能性があります。

自己破産は裁判所に破産申立を行い、すべての債務を免除してもらう方法です。自己破産が認められれば債務はすべて免除されますが、マイホームを含む一定以上の財産は手放さなければなりません。

住宅ローンの返済が困難になる前に対応する

住宅ローンは一度でも滞納すれば、優遇金利が適用されなくなったり遅延損害金が発生したりするリスクがあります。借入先金融機関の信頼が損なわれてしまえば、その後の選択肢も限られてきます。もし返済が困難になりそうであれば、滞納する前になるべく早い段階で金融機関に相談するようにしましょう。また返済が困難になるリスクを軽減するには、変化に対応できる強い家計をつくること。それには日頃から家計の状況をしっかり管理し、収入と資産を増やし無駄な支出を減らす努力しておくことが大切です。

【目次】
住宅ローンの支払額を減額させる方法：返済条件変更
住宅ローンの支払額を減額させる方法：借り換え
住宅ローンの返済額を減額せず滞納した場合のリスク
住宅ローン支払額の減額を希望する場合は早めに金融機関に相談を

住宅ローンの支払額を減額させる方法：返済条件変更

借入先の金融機関等に返済条件の変更を申し込み承認された場合には、返済方法等を変更することができます。

返済期間の延長

離婚、病気などの事情により住宅ローンの支払いが困難になった場合、返済期間を延長すると毎月の返済額を減らすことができます。たとえば、全期間固定金利である【フラット35】を利用し、借入額3,000万円を金利1.3％、元利均等返済方式で借り入れている場合、月々の返済額は次のように異なります。

毎月の返済は少なくなりますが、返済期間が延びることにより利息の負担が増加するので、その結果、総返済額は増加してしまいます。その後、家計に余裕ができたら延長した返済期間を短縮することもできます。支払い困難な状況が回復したら見直しして、総返済額を抑える工夫をしてください。

返済期間の延長は、必ず認められるものではありません。審査の結果、今後の返済が困難だと判断されれば認められないケースもあります。この判断は銀行など借り入れしている金融機関や、【フラット35】の場合は住宅金融支援機構が行います。

また、当初から35年返済で住宅ローンを組んでいると、延長した場合に返済が終了するのが高齢になってしまうという問題も発生します。延長できる期間も含めて、早めに借入先の金融機関に相談してみましょう。

元金の据え置き（返済猶予）

失業など収入が大幅に減少した方は、毎月の返済は利息部分のみで、一定期間元金の支払いを停止させる返済猶予も検討してみましょう。元金は減少しないものの、月々の支払額を大幅に引き下げることができます。【フラット35】の場合、猶予が認められる期間は最長でも3年となっています。当然のことながら、元金を返済しないことにはローンは終わりません。あくまでも一時的な緊急措置だと考えてください。

一定期間の返済額減額

返済が困難な状況が一時的で、一定期間を経過すればまたもとの返済が可能になる場合には、その期間に限り返済額を減額してもらえることもあります。たとえば、お子さまの進学による教育費の支出や手術・入院による医療費といった支出の増加、産休・育休中の収入減などのケースが考えられます。

当初の返済期間が変わらないのであれば、減額期間が終了した後の返済額は増額。また、総返済額も増加してしまいます。減額後の返済額についても金融機関へしっかり確認しておきましょう。

ボーナス払いの減額／中止

ボーナス払いとは、毎月のローン返済に加え、6カ月ごとのボーナス月にあらかじめ定めた一定額を上乗せして返済する返済方法です。【フラット35】であれば、借入額のうち40％以内をボーナス払いにすることができます。

このボーナス時の追加支払いを減額、あるいは中止して、毎月一定額の返済のみにしてもらえるよう相談する方法もあります。月々の返済額は増加してしまうので支払いが困難になる場合、返済期間の延長も同時に申請することで、月々の支払額を抑えることが可能です。

ボーナス月以外の返済額を低く抑える効果があるボーナス払いですが、ボーナスは給与とは異なり毎回決まった金額が受け取れるわけではありません。期待していた金額を受け取れない場合、とたんに返済が滞ってしまうリスクがあります。

長い返済期間中、現在の収入が維持される保証はありません。勤務先の業績悪化や転職等、借り入れ当初に予想できなかった事態が発生することも あるので、返済できなくなるリスクを抑えたい方は、ボーナス払いは避けたほうが無難です。

繰上返済

ボーナス収入や貯蓄など手持ち資金に余裕がある場合は、ローン残高の一部だけ返済することで、借り入れた元金を前倒しで返済することができます。いずれにしろ、返済した元金に対する利息分を今後は返済しなくてもよくなるため、総返済額が少なくなります。一部繰上返済の場合、返済できる金額に下限を設けていたり、手数料が発生したりするケースもあります。金融機関へ事前に確認をしておきましょう。

繰上返済には、「返済額軽減型」と「期間短縮型」の2種類があります。「返済額軽減型」で繰上返済すると今後の月々の返済額を減額することができます。一方、毎月の返済額は変わりませんが、返済期間を短縮する「期間短縮型」は、利息の軽減効果が高いため総返済額を少なくすることができます。

繰上返済をするタイミングは、1カ月でも早いほうが利息の軽減効果は高くなります。気をつけなければいけないのは、住宅ローン控除を受けている期間です。繰上返済をしてローン残高を減らしてしまうと、税金の軽減効果が少なくなるなどのデメリットもあるので、特に金利が1％以下のローンの場合には、住宅ローン控除が終わった後にするなど注意が必要です。

住宅ローンの支払額を減額させる方法：借り換え

住宅ローンの見直しは、まず現在借りている金融機関での条件変更等が基本ですが、思い切って別の金融機関で借り換えたほうが、メリットがあるケースもあります。

低金利の住宅ローンへの借り換え

現在の住宅ローンよりも金利が低い別の金融機関でローン残高分を借り入れ、現在の住宅ローンを一括返済します。利息が減少する分だけ月々の返済額が少なくなりますが、融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など新たに諸費用がかかってしまいます。融資額にもよりますが、数十万円発生することもあります。

ローン残高が多ければ、借り換えによる利息の軽減効果は高くなります。しかし、残高が残り少なくなってから借り換えを行うと、利息の軽減効果より借り換えによる諸費用のほうが大きくなってしまうことがあります。借り換えの判断は、単に金利を比較するだけではなく諸費用も含めた総支払額で考えましょう。

返済期間を延長して借り換え

住宅ローンの借り換えにおいて、返済期間は既存の借り入れの残存期間以下で設定するのが基本です。ただ、少し厳しい住宅ローン審査にはなってしまいますが、金融機関によっては審査結果次第で、返済期間を当初の残存期間よりも延ばし、月々の返済金額を減少することができる場合があります。選択肢として覚えておくと良いでしょう。また、完済時の年齢を80歳前後としている金融機関が多く、この上限を超える返済期間は設定できません。

住宅ローンの返済額を減額せず滞納した場合のリスク

なんの対策もとらず滞納すると、さまざまなデメリットが発生します。もしものときには、1日でも早く対策をとりましょう。

遅延損害金が発生する

返済日の翌日から、遅延している元金に対して遅延損害金が発生します。金融機関に対する遅延損害金は年利14％のところもありますが、一般的には14.6％です。これが次回の返済時に加算されます。14.6％というと、昨今の低金利の銀行預貯金とくらべると驚くような高金利ですが、これは法律で認められている金利です。遅延すればそれだけ、遅延損害金が膨らんでしまいます。

金利優遇の適用がなくなる

ローン金利の優遇を受けている場合、一度の遅延で優遇の適用が外れて金利が上昇するおそれがあります。優遇幅の大きな住宅ローンで借り入れて金利優遇が適用されなくなってしまうと、月々の返済額が増加し、ますます返済が困難になります。

新規の借り入れが難しくなる

延滞が続くと金融事故として処理され、信用情報機関に返済遅延の情報が記載されることになります。いわゆるブラックリストです。ブラックリストに記載される目安は、61日以上の延滞、もしくは3回以上の延滞とされていて、この情報は完済から5年間保存されます。

信用情報が回復するまでの間は、住宅ローンはもちろんのこと自動車ローンなど他のローンについても新規の借り入れが難しくなってしまいます。また、クレジットカードの新規作成や携帯電話代金の分割払いなどもできません。

競売にかけられる

延滞が6カ月程度続くと、金融機関は債務者（借りている人）に対し一括返済を請求します。それでも返済しない場合、金融機関が担保の住宅を競売にかけることがあります。その場合、裁判所から競売手続き開始と物件の差し押さえの通知が届き、裁判所の執行官が事前通知をしたうえで現況調査に訪れることとなります。

延滞から1年程度で競売が始まり、価格は入札期間中に最も高い価格で入札した人が落札しますが、そもそも物件の室内を内覧せずに入札しているため、市場価格で売却するよりも低くなってしまうこともあります。

落札して取引が完了すると、指定日までに退去しなければなりません。もし、期日までに退去しなかったら不法占拠とみなされ、強制執行が行われる可能性があります。

住宅ローン支払額の減額を希望する場合は早めに金融機関に相談を

返済猶予などの返済条件の変更は、必ずしも希望通り金融機関に承認されるものではありません。とはいえ、ほったらかしにすると状況はますます悪くなってしまいます。家計状況の変化によりどうしても返済が難しくなってしまったら、早めに金融機関へ相談し、誠実に対応してください。それが、大切なマイホームを守るための鍵だと思います。

そこでこの記事では、万が一住宅ローンを延滞してしまった場合の対処法や、延滞しないためにできることなどをまとめました。

【目次】
住宅ローン延滞後の流れ
住宅ローンを延滞する前にすべきこと
住宅ローンの延滞を防ぐポイント
住宅ローンを借り入れる際には、現実的な計画を

住宅ローン延滞後の流れ

ここでは、延滞してしまった場合の流れをご説明していきます。

延滞直後～1カ月

引き落とし口座の残高不足などで返済日に引き落としができなかった場合、金融機関から引き落とし不可の通知書が届き、再引き落としの日時を通知されます。多くの場合、翌月の引き落としの際に2カ月分をまとめて引き落とされます。

「うっかり口座にお金を入れ忘れていた」としても延滞には変わりなく、返済日の翌日から、遅延損害金が発生しても文句は言えません。金融機関に対する遅延損害金は年利14％のところもありますが、一般的には14.6％。これが次回の返済時に加算されます。

＜遅延損害金の計算方法＞
遅延している約定返済額の元金 × 遅延損害金年率 ÷365日 × 返済日の翌日からの経過日数

たとえば、借入残高2,000万円、遅延している約定返済額の元金10万円、遅延損害金年率14.6％、遅延した日数20日の場合、遅延損害金は800円となります（1年を365日とし、日割り計算）。

100,000円×0.146×20日÷365＝800円

低金利の銀行預貯金とくらべると驚くような高金利ですが、法律で認められている金利です。

また、ローン金利の優遇を受けている場合、一度の遅延で優遇の適用が外れて金利が上昇する可能性があります。優遇金利が適用される場合と、されない場合で返済額にどのくらい影響がでるのか計算してみましょう。

たとえば、ある銀行で店頭表示金利は4.05％のところ、2.9%の金利優遇が適用され表面金利1.15％で住宅ローンを借り入れたとします。借入額が2,000万円、返済期間30年、元利均等返済とすると、金利の違いでこれだけ返済額に差が出ます。

金利優遇が適用されなくなってしまうと、返済額が大きく増加してしまうことがご理解いただけると思います。

引き落とし額に対してほんの少しでも残高が足りないと、全額が引き落しされず、その月は延滞になってしまいます。うっかりミスによる残高不足を防ぐため、引き落とし口座には常に1カ月分を余分に預け入れておくといいでしょう。

延滞後1～3カ月

延滞後1カ月が経過しても入金できない場合には、金融機関から支払い請求書、つまり督促状が届きます。金融機関に再引き落としはかけてもらえないので、ご自身で遅延した元金と利息のほか、遅延損害金をまとめて振り込みすることになります。遅延損害金は日割りで計算されるので、1日でも早く支払いたいところです。

ここまでは滞納分を支払うことで住宅ローンの契約を続けることができますが、これ以上延滞してしまうと最悪の場合には、マイホームを手放さなくてはいけなくなってしまいます。

場合によっては、金融機関から督促の電話がかかってくることもあります。今後の対策は金融機関との話し合いで決めることになるので、誠実に対応しましょう。どうしても支払いが難しいのであれば、自ら借入先の金融機関へ電話するなど、自主的な行動を心がけてください。返済期間の延長や一定期間の返済額軽減などの対策について金融機関と相談しましょう。

延滞後2～3カ月が経過すると、金融機関から催告状が送られてきます。催告状は競売申立てなどの法的手続きを行うための前提となる、いわば最後通告です。指定された期日までに支払わない場合には「期限の利益が喪失」する旨が記載されるなど、今までよりも強い表現となります。

延滞後3～6カ月

3カ月以上延滞すると、いよいよ金融機関から期限の利益喪失の通知書が届きます。そもそも住宅ローンの債務者（借りている人）は債権者（金融機関）に対して、あらかじめ契約で定めた最終の返済期日までは分割して返済することができる権利があります。これを期限の利益といいます。

期限の利益が喪失すると、今までのように住宅ローンの分割払いができなくなるため、借入金の残金を一括で支払わなければなりません。住宅ローンを借り入れする際に結んだ契約書にはほとんど、この期限の利益の喪失条項が定められているからです。

保証会社を利用している場合、金融機関は保証会社へ履行請求するため、保証会社が一旦肩代わりして支払ってくれます（代位弁済）。しかし、これで支払いから解放されるわけではありません。後日、保証会社から一括返済の請求が届きます。つまり今後は保証会社に対して返済することになるのです。いずれにしろ、この時点で一括返済と言われても返済できない方が多いのではないかと思います。

こうなると、信用情報機関に金融事故の記載が登録されます。いわゆるブラックリストです。この情報は完済から5年間保存されます。住宅ローンはもちろん、他のローンについても新規の借り入れが難しくなってしまいます。また、クレジットカードの新規作成や携帯電話代金の分割払いなどもできません。

その後、金融機関は競売の申立て手続きへと進んでいきますが、「任意売却」を行うのであれば、これが最後のタイミングです。金融機関が任意売却に協力的であれば、競売の申立てをストップしてもらえる可能性があります。

延滞後6カ月以降

6カ月以上延滞して債務者が一括返済できない場合、金融機関は裁判所に競売の申し立て手続きをします。すると、裁判所から競売手続き開始と物件の差し押さえの通知が届き、裁判所の執行官が事前通知をしたうえで現況調査に訪れます。

つまり、延滞から1年程度で競売が始まります。価格は入札期間中にもっとも高い価格で入札した人が落札しますが、内覧せずに入札していることも多く、市場価格よりも低くなってしまうこともあります。そして、落札して取引が完了すると、指定日までに退去しなければなりません。もし、期日までに退去しなかったら不法占拠とみなされ、強制執行が行われるおそれがあります。

住宅ローンを延滞する前にすべきこと

どうしても返済が困難だという状況になってしまったら、引き落とし日が来る前に金融機関へ連絡して延滞を回避できるよう相談してください。次のような手段が考えられます。

返済方法を変更する

まず借入先の金融機関に相談し、返済方法を変更してもらえるかどうか相談してみましょう。返済期間の延長や一時的に利息のみの支払いへ切り替え、一定期間の返済額減額などの選択肢が考えられます。ただし、いずれも総返済額が増えたり返済期間が長くなるので注意が必要です。資金に余裕が出たタイミングで元の返済方法に戻して、少しでも総返済額を抑えることも想定しておきましょう。

返済猶予を適用する際には、金融機関が再審査を行います。返済能力によっては支払方法の変更が認められない場合もあります。

借り換えを実施する

金利の低い金融機関で住宅ローンを借り換え、月々の返済額を抑える方法です。ただし、契約時に融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など新たに諸費用がかかってしまいます。数十万円程度まとまった資金が必要になることもあり、一時的に生活が苦しくなる可能性も考えられます。借り換えの際には諸費用も含めて総合的に検討しましょう。

任意売却を行う

任意売却とは、債務者（借りている人）と債権者（金融機関や保証会社）の合意のもと、一般的な不動産取引として売却することです。売却価格がローン残高を下回り残債が残った場合、手持ちの資金で返済を続けなければなりませんが、その後の分割払いも交渉しやすくなります。また、残債が残っても債権者の抵当権を抹消してもらうため、債権者の承諾が絶対条件となります。

＜任意売却の主なメリット＞

• 抵当権を設定した不動産を強制的に売却する競売と比べ、有利な価格で売却できる可能性がある
• 通常の不動産取引として売却するため、競売のように情報が公告されず、近所の人に事情を知られなくて済む
• 契約日や引き渡し日を買主と相談して、子供の学校のタイミングなどに合わせて決めることができる
• 引っ越し費用を売却代金の中から控除してもらうよう、交渉する余地がある

競売手続きに移行した後では任意売却は認められないことがありますので、金融機関と事前にしっかりと話し合いをしておくことが大切です。

大切なマイホームですから、できれば手放したくないと思うのは当然です。しかし、返済の見通しが立たない場合には任意売却という選択肢も含め、早期解決に向けて動き出してください。時間の経過とともに遅延損害金が膨らむなど、状況が悪化してしまうこともあります。

住宅ローンの延滞を防ぐポイント

返済は毎月の積み重ねです。日ごろからしっかりと家計管理をして計画的に返済をしましょう。

家計の収支を把握する

• 月収の減少やボーナス減額・カットになりそうな状態ではないか
• 勤めている会社の財務状況に問題はないか
• 支出をコントロールできているか
• 毎月安定して貯蓄ができる収支バランスを維持しているか

これらを把握しておくことで、延滞の兆候を察知しやすくなります。延滞を防ぐために、早めの段階で金融機関に相談しましょう。

将来的な支出増加に耐えられる返済計画になっているか見直す

住宅ローンは長期にわたり高額な返済をすることになります。出産や子供の進学、結婚、入院や手術、親の介護など、突発的に支出が増えることもあるでしょう。

定期的に借り入れたときの収支計画を見返し、順調に貯蓄ができているか確認してみてください。想定よりも貯蓄が増えていない場合は、都度、返済計画の見直しが必要です。

住宅ローンを借り入れる際には、現実的な計画を

借りられるだけ目一杯借りて、返済の不安を抱えたまま住み続けると精神的に落ち着きません。自己資金をどのくらい貯めておくのか、収入に対して年間の返済額は妥当かどうかといったことを含め、事前に現実的な返済計画を立てておきましょう。

定年後にもまだ、住宅ローンの返済が続いてしまうケースも見受けられます。住宅ローンの完済時期も考慮してリタイアするタイミングを決めることも大切です。