そこでこの記事では、万が一住宅ローンを延滞してしまった場合の対処法や、延滞しないためにできることなどをまとめました。

【目次】
住宅ローン延滞後の流れ
住宅ローンを延滞する前にすべきこと
住宅ローンの延滞を防ぐポイント
住宅ローンを借り入れる際には、現実的な計画を

住宅ローン延滞後の流れ

ここでは、延滞してしまった場合の流れをご説明していきます。

延滞直後～1カ月

引き落とし口座の残高不足などで返済日に引き落としができなかった場合、金融機関から引き落とし不可の通知書が届き、再引き落としの日時を通知されます。多くの場合、翌月の引き落としの際に2カ月分をまとめて引き落とされます。

「うっかり口座にお金を入れ忘れていた」としても延滞には変わりなく、返済日の翌日から、遅延損害金が発生しても文句は言えません。金融機関に対する遅延損害金は年利14％のところもありますが、一般的には14.6％。これが次回の返済時に加算されます。

＜遅延損害金の計算方法＞
遅延している約定返済額の元金 × 遅延損害金年率 ÷365日 × 返済日の翌日からの経過日数

たとえば、借入残高2,000万円、遅延している約定返済額の元金10万円、遅延損害金年率14.6％、遅延した日数20日の場合、遅延損害金は800円となります（1年を365日とし、日割り計算）。

100,000円×0.146×20日÷365＝800円

低金利の銀行預貯金とくらべると驚くような高金利ですが、法律で認められている金利です。

また、ローン金利の優遇を受けている場合、一度の遅延で優遇の適用が外れて金利が上昇する可能性があります。優遇金利が適用される場合と、されない場合で返済額にどのくらい影響がでるのか計算してみましょう。

たとえば、ある銀行で店頭表示金利は4.05％のところ、2.9%の金利優遇が適用され表面金利1.15％で住宅ローンを借り入れたとします。借入額が2,000万円、返済期間30年、元利均等返済とすると、金利の違いでこれだけ返済額に差が出ます。

金利優遇が適用されなくなってしまうと、返済額が大きく増加してしまうことがご理解いただけると思います。

引き落とし額に対してほんの少しでも残高が足りないと、全額が引き落しされず、その月は延滞になってしまいます。うっかりミスによる残高不足を防ぐため、引き落とし口座には常に1カ月分を余分に預け入れておくといいでしょう。

延滞後1～3カ月

延滞後1カ月が経過しても入金できない場合には、金融機関から支払い請求書、つまり督促状が届きます。金融機関に再引き落としはかけてもらえないので、ご自身で遅延した元金と利息のほか、遅延損害金をまとめて振り込みすることになります。遅延損害金は日割りで計算されるので、1日でも早く支払いたいところです。

ここまでは滞納分を支払うことで住宅ローンの契約を続けることができますが、これ以上延滞してしまうと最悪の場合には、マイホームを手放さなくてはいけなくなってしまいます。

場合によっては、金融機関から督促の電話がかかってくることもあります。今後の対策は金融機関との話し合いで決めることになるので、誠実に対応しましょう。どうしても支払いが難しいのであれば、自ら借入先の金融機関へ電話するなど、自主的な行動を心がけてください。返済期間の延長や一定期間の返済額軽減などの対策について金融機関と相談しましょう。

延滞後2～3カ月が経過すると、金融機関から催告状が送られてきます。催告状は競売申立てなどの法的手続きを行うための前提となる、いわば最後通告です。指定された期日までに支払わない場合には「期限の利益が喪失」する旨が記載されるなど、今までよりも強い表現となります。

延滞後3～6カ月

3カ月以上延滞すると、いよいよ金融機関から期限の利益喪失の通知書が届きます。そもそも住宅ローンの債務者（借りている人）は債権者（金融機関）に対して、あらかじめ契約で定めた最終の返済期日までは分割して返済することができる権利があります。これを期限の利益といいます。

期限の利益が喪失すると、今までのように住宅ローンの分割払いができなくなるため、借入金の残金を一括で支払わなければなりません。住宅ローンを借り入れする際に結んだ契約書にはほとんど、この期限の利益の喪失条項が定められているからです。

保証会社を利用している場合、金融機関は保証会社へ履行請求するため、保証会社が一旦肩代わりして支払ってくれます（代位弁済）。しかし、これで支払いから解放されるわけではありません。後日、保証会社から一括返済の請求が届きます。つまり今後は保証会社に対して返済することになるのです。いずれにしろ、この時点で一括返済と言われても返済できない方が多いのではないかと思います。

こうなると、信用情報機関に金融事故の記載が登録されます。いわゆるブラックリストです。この情報は完済から5年間保存されます。住宅ローンはもちろん、他のローンについても新規の借り入れが難しくなってしまいます。また、クレジットカードの新規作成や携帯電話代金の分割払いなどもできません。

その後、金融機関は競売の申立て手続きへと進んでいきますが、「任意売却」を行うのであれば、これが最後のタイミングです。金融機関が任意売却に協力的であれば、競売の申立てをストップしてもらえる可能性があります。

延滞後6カ月以降

6カ月以上延滞して債務者が一括返済できない場合、金融機関は裁判所に競売の申し立て手続きをします。すると、裁判所から競売手続き開始と物件の差し押さえの通知が届き、裁判所の執行官が事前通知をしたうえで現況調査に訪れます。

つまり、延滞から1年程度で競売が始まります。価格は入札期間中にもっとも高い価格で入札した人が落札しますが、内覧せずに入札していることも多く、市場価格よりも低くなってしまうこともあります。そして、落札して取引が完了すると、指定日までに退去しなければなりません。もし、期日までに退去しなかったら不法占拠とみなされ、強制執行が行われるおそれがあります。

住宅ローンを延滞する前にすべきこと

どうしても返済が困難だという状況になってしまったら、引き落とし日が来る前に金融機関へ連絡して延滞を回避できるよう相談してください。次のような手段が考えられます。

返済方法を変更する

まず借入先の金融機関に相談し、返済方法を変更してもらえるかどうか相談してみましょう。返済期間の延長や一時的に利息のみの支払いへ切り替え、一定期間の返済額減額などの選択肢が考えられます。ただし、いずれも総返済額が増えたり返済期間が長くなるので注意が必要です。資金に余裕が出たタイミングで元の返済方法に戻して、少しでも総返済額を抑えることも想定しておきましょう。

返済猶予を適用する際には、金融機関が再審査を行います。返済能力によっては支払方法の変更が認められない場合もあります。

借り換えを実施する

金利の低い金融機関で住宅ローンを借り換え、月々の返済額を抑える方法です。ただし、契約時に融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など新たに諸費用がかかってしまいます。数十万円程度まとまった資金が必要になることもあり、一時的に生活が苦しくなる可能性も考えられます。借り換えの際には諸費用も含めて総合的に検討しましょう。

任意売却を行う

任意売却とは、債務者（借りている人）と債権者（金融機関や保証会社）の合意のもと、一般的な不動産取引として売却することです。売却価格がローン残高を下回り残債が残った場合、手持ちの資金で返済を続けなければなりませんが、その後の分割払いも交渉しやすくなります。また、残債が残っても債権者の抵当権を抹消してもらうため、債権者の承諾が絶対条件となります。

＜任意売却の主なメリット＞

• 抵当権を設定した不動産を強制的に売却する競売と比べ、有利な価格で売却できる可能性がある
• 通常の不動産取引として売却するため、競売のように情報が公告されず、近所の人に事情を知られなくて済む
• 契約日や引き渡し日を買主と相談して、子供の学校のタイミングなどに合わせて決めることができる
• 引っ越し費用を売却代金の中から控除してもらうよう、交渉する余地がある

競売手続きに移行した後では任意売却は認められないことがありますので、金融機関と事前にしっかりと話し合いをしておくことが大切です。

大切なマイホームですから、できれば手放したくないと思うのは当然です。しかし、返済の見通しが立たない場合には任意売却という選択肢も含め、早期解決に向けて動き出してください。時間の経過とともに遅延損害金が膨らむなど、状況が悪化してしまうこともあります。

住宅ローンの延滞を防ぐポイント

返済は毎月の積み重ねです。日ごろからしっかりと家計管理をして計画的に返済をしましょう。

家計の収支を把握する

• 月収の減少やボーナス減額・カットになりそうな状態ではないか
• 勤めている会社の財務状況に問題はないか
• 支出をコントロールできているか
• 毎月安定して貯蓄ができる収支バランスを維持しているか

これらを把握しておくことで、延滞の兆候を察知しやすくなります。延滞を防ぐために、早めの段階で金融機関に相談しましょう。

将来的な支出増加に耐えられる返済計画になっているか見直す

住宅ローンは長期にわたり高額な返済をすることになります。出産や子供の進学、結婚、入院や手術、親の介護など、突発的に支出が増えることもあるでしょう。

定期的に借り入れたときの収支計画を見返し、順調に貯蓄ができているか確認してみてください。想定よりも貯蓄が増えていない場合は、都度、返済計画の見直しが必要です。

住宅ローンを借り入れる際には、現実的な計画を

借りられるだけ目一杯借りて、返済の不安を抱えたまま住み続けると精神的に落ち着きません。自己資金をどのくらい貯めておくのか、収入に対して年間の返済額は妥当かどうかといったことを含め、事前に現実的な返済計画を立てておきましょう。

定年後にもまだ、住宅ローンの返済が続いてしまうケースも見受けられます。住宅ローンの完済時期も考慮してリタイアするタイミングを決めることも大切です。

こういった場合に役立つのが、諸費用の借入ができる諸費用ローンです。諸費用ローンの利用が可能な金融機関は複数ありますが、そのうちの1つが住宅金融支援機構の「【フラット35】」。住宅の物件代金と併せて、諸費用を借入金額に組み込むことができます。今回は、【フラット35】を利用する際に、借入金額に組み込める費用の種類と、注意点をご紹介します。

【目次】
【フラット35】の借入時に必要な諸費用
【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用
諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点
借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

【フラット35】の借入時に必要な諸費用

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。【フラット35】の最大の特徴は、金利が変動しない全期間固定金利型住宅ローンであるということ。返済金額が変わらないため、安定した返済計画を立てることができます。

そんな【フラット35】では、住宅の購入代金のほかに、住宅購入にかかる諸費用もローンに組み込むことができます。

まず、組み込むことのできる諸費用として、「【フラット35】の借入時に発生する諸費用」があります。では、【フラット35】を利用する際、どのような諸費用が必要になるのでしょうか？借入金額に組み込める他の諸費用を見る前に、まずは【フラット35】の利用に必要な諸費用を見ていきましょう。

【フラット35】の借入時に発生する諸費用は、主に5つあります。印紙税、融資事務手数料、団体信用生命保険料、抵当権設定料、火災保険料です。それぞれの費用の詳細について解説します。

印紙税

住宅ローンを借り入れるときには、【フラット35】の取り扱い金融機関との間に、「金銭消費貸借契約書」を交わします。その際に、契約書に添付する収入印紙代が印紙税になります。

印紙税は、契約書に記入されるローンの借入額によって異なります。金額別の印紙税は以下の通りです。

• 500万円を超え1千万円以下…1万円
• 1千万円を超え5千万円以下…2万円
• 5千万円を超え1億円以下…6万円

融資事務手数料

ローン借入時に銀行や信用金庫などの金融機関に支払う手数料のことです。各金融機関で、金額や支払い方法が違います。支払い方法には2種類あり、「定額型」と「定率型」があります。

• 定額型：借入金額にかかわらず、一定額を支払う
• 定率型：借入金額に金融機関が定める割合を掛けた金額を支払う

一般的には、定額型の方が、定率型よりも手数料が少なくなります。借入時の諸費用を減らしたい場合は、定額型がおすすめです。

一方、定率型は借入時の諸費用としては多くなるものの、借入金利が定額型よりも低くなります。そのため、借入金額が大きい場合や借入期間が長い場合などでは、定率型の方が返済総額は少なくなることがあります。ご自身の状況に合わせて、どちらを選ぶか検討すると良いでしょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険、通称「団信」に加入する際に必要な費用です。団信とは、万が一ローン返済中に借り入れ本人が死亡したり、重篤な状態になったりした場合に、残ったローンを肩代わりする保険のこと。近年は、借入金利に上乗せして特約料としてを支払うケースが多くなっています。

一般的には、ローンの借入には団信への加入を必須とする金融機関が多いようです。対して、【フラット35】は、団信に加入していなくてもローンを借りることができます。健康状態が思わしくなく、団信への加入が難しい方でもローンを利用することができるのは、【フラット35】のメリットの1つです。

抵当権設定にかかる登記費用

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなったときのために、お金を貸し出す金融機関が抵当権者となって、購入した不動産を担保に取る権利のことです。金融機関がこの抵当権を登記する際に必要となる、登録免許税や司法書士報酬などの費用を負担する必要があります。

登録免許税は借入金額の0.4％、司法書士報酬は数万円からとなります。そのほか、実費として交通費や書類取得など数万円の登記費用が発生します。

火災保険料

【フラット35】の利用条件として、火災保険への加入を求められます。保険料は、利用する保険会社や補償内容によって異なります。

以上が、主な諸費用です。ちなみに【フラット35】は、一般的に必要となる「住宅ローン保証料（借入時に、保証会社に支払わなければならない保証料）」がかからない分、工夫次第で諸費用が抑えやすくなります。

【フラット35】の借入金額に組み込める諸費用

ここまで、【フラット35】を利用する際に発生する諸費用を見てきました。では、【フラット35】の利用以外にかかる諸費用のうち、どういった費用を借入金額に組み込めることができるのでしょうか？早速確認していきましょう。

住宅購入時には、頭金に加えて多くの諸費用が必要となります。大体物件価格の5%～10%が一般的といわれていますが、そのうちのほとんどを現金で支払わねばならないこともあり、負担が重くなる場合があります。

【フラット35】では、住宅購入時に発生する一部の諸費用を含めて、融資を受けることが可能です。前述の諸費用のうち、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定、火災保険料にかかる費用は、借入金額に組み込める対象となっています。また、団体信用生命保険も特約とすることで、金利に上乗せする形で毎月の返済に組み込むことができます。

また、ほかにも不動産会社への仲介手数料や、住宅診断（ホームインスペクション）費用、太陽光発電設備の工事費なども、借入金額に組み込むことができます。

こうした諸費用も含めて借入することで、購入時の金銭負担が軽減できます。「最低限の資金で住宅ローンを借りたい」という方は、ぜひ諸費用の組み込みを検討してみてください。

諸費用込みで【フラット35】を利用するときの注意点

諸費用を借入金額に組み込むメリットを理解したことで、「【フラット35】の利用を検討したい」という方もいらっしゃることでしょう。とはいえ、初期費用の負担が減るといっても、諸費用自体が削減されるわけではありません。諸費用ローンは適切に利用しないと、購入後の家計を圧迫してしまうことも考えられます。

事前に押さえておきたい、諸費用まで組み込んで【フラット35】を利用するときの注意点をお伝えします。

月々の支払額が多くなりやすい

諸費用を含めて借り入れると、借入金額が増え、当然ながら月々の支払額も増加します。さらに、含めない場合と比べ返済総額が膨らみますので、家計を圧迫するおそれがあります。

家計の圧迫を防ぐには、毎月の収入や支出、貯蓄額を計算し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるよう調整することが重要です。不安がある場合には、諸費用ローンの利用を控え、できれば頭金を増やして借入金を減らしたり、毎月の返済額を抑えるために返済期間を長くしたりするなどの工夫をしましょう。

全ての諸費用を含められるわけではない

【フラット35】の借入金額に組み込めるのは諸費用の一部です。たとえば、不動産取得税や引っ越し料金、仮住まいの費用などは組み込むことができません。住宅購入に必要な頭金以外にも、ある程度は現金が必要となりますので、注意してください。

借入金額を調整して、無理のない返済計画を！

物件代金以外にも、多種多様な初期費用がかかる住宅購入。諸費用を借入金額に含むことができる【フラット35】は、初期費用を抑えるのに大きく役立ちます。購入資金の面で不安を抱いている方も、まずは一度、ローンのシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

【フラット35】の公式ホームページには、5秒でわかるクイック・シミュレーション機能があります。ほかにも、手軽に行えるシミュレーションツールが複数そろっていますので、ぜひ試してみてくださいね。

事前に月々の返済金額をしっかり把握して、安心して住宅ローンを利用できるようにしておきましょう。