ですが、住宅ローンをいくら借りられるかで、購入できる物件の選択肢は変わってきます。

そこで今回は、物件を探す前に知っておきたい「借りられる住宅ローンの金額の目安」をご説明します。

融資限度額って何？

住宅ローンを検討する際、金融機関のウェブサイトで住宅ローンについて調べる方も多いはず。そこには「いくらまで貸せるか」という融資限度額が記載されています。

例えば【フラット35】なら、「100万円以上8,000万円以下（１万円単位）」といったような表記があるかと思います。しかしこれは、「誰でも8,000万円借りられる」という意味ではありません。あくまでも各金融機関が取り扱うローンで融資できる金額の上限であり、実際に借りられる金額は、購入する不動産やそれにかかる諸費用の金額・借り手の年収・金利・ローン期間・他のローンの状況などによって上下します。

どうやって借入れ可能額を計算するの？

上記でご説明をした通り、融資限度額＝借り入れできる金額ではありませんし、住宅ローンを貸す側も契約者が返せる見込みのない金額の融資はしません。

「返せる見込み」を判断するために、各金融機関は「年収に対して何％まで住宅ローンの支払いにあてられるか」を計算するための独自の基準を決めています。これを「返済負担率」といいます。

例えば【フラット35】なら、年収が400万円未満の人は30％以下、年収が400万円以上なら35％以下と決まっています。借入可能額は、この返済負担率を考慮した金額となります。

• シミュレーションしてみよう！

年収が違う「A」「B」のふたりを比較すると、【フラット35】の借入可能金額は以下のようになります。

【1】年収が350万円のAさん

年収350万円×返済負担率30％＝年間の借入可能額105万円まで（月々の返済目安約8.75万円まで）

【2】年収が500万円のBさん

年収500万円×返済負担率35％＝年間の借入可能額175万円まで（月々の返済目安約14.5万円まで）

気をつけたいのが、他のローンを利用している場合。例えばBさんが自動車ローンを利用していて月々2万円（年間24万円）の返済があるケースでは、年間の借入可能額は175万円－24万円＝151万円となります。

また、実際は金利も含めて計算しないといけません。この計算に使う金利を「審査金利」と呼びます。「これだけの金利でもきちんと返せるか」という基準となります。特に変動金利の場合はローン期間中に金利が上がることもあるので、貸出時の金利より高めに設定している金融機関が多いようです。

年収別の借入可能額

具体的にいくらまで借り入れできるのか、以下の条件における年収別の概算をご紹介します。

【条件（仮）】

・返済負担率：【フラット35】の基準を使用（400万円未満は30％以下、年収が400万円以上は35％以下）

・ボーナス返済：なし

・他の借入れ：なし

・返済期間：35年

・返済方式：元利均等払

・審査金利：表の通り

この表から、年収が同じでも、審査金利によって借り入れできる金額に差があることがわかります。ちなみに【フラット35】の場合は、「審査金利」＝「実際に融資する金利」で審査されます。

「借入れできる」と「返済できる」はイコールではない！

先の計算は、金融機関にとって「これだけ貸しても大丈夫」という金額の計算。これらを理解したうえで、借りる側は「家計に大きな負担とならない金額」を借りることが大切です。

例えば、住宅ローンの返済が始まっても、将来を見据えて教育資金や老後資金を準備していきたいですよね。災害や何かで急にお金が必要になったときに困らないために、貯金もしていかなければなりません。

ローンの支払いが大きくて貯金ができない、生活を切り詰めなくてはならないということにならないように注意しましょう。

今が賃貸暮らしなら、まずは現在の住居費（家賃・共益費・駐車場代など）を基準に借入額を検討してみると想像しやすいかもしれません。住宅購入資金として毎月積み立てている金額があれば、その一部をプラスしてもいいかもしれません。

ただし、購入後は修繕費や固定資産税などのランニングコストも発生しますから、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談しながらしっかり検討することをおすすめします。