住宅ローンを頭金なしで組むメリットと借入額が増えるリスク

マイホームを購入するために、何年もかけて計画的に購入資金を積み立てているという方も多いと思います。積み立てた資金を頭金として支払えば借入額を少なくすることができ、住宅ローンを借りると発生する利息も抑えることができます。しかし、月々の生活費や家賃を支払いながら購入資金の積み立てをするのは、なかなか大変ですよね。そこでこの記事では、頭金が貯まっていなくてもマイホームを購入できるのかどうかや、頭金なしで住宅ローンを組むメリット、リスクをご紹介します。

【目次】
頭金なしでも住宅ローンは組める?
住宅ローンを頭金なしで組むメリットとリスク
住宅ローン利用時に頭金の有無を決める際の注意点
頭金あり・なしは長期的な収支計画をもとに考えましょう

頭金なしでも住宅ローンは組める?

頭金が0円の場合、マイホームの購入資金は全額住宅ローンで準備することになります。そもそも住宅ローンは頭金なしでも組むことができるのでしょうか。

住宅購入時の頭金とは

住宅を購入する際のお金は「頭金」「住宅ローン」「諸費用」の3つに分けられます。そのうち頭金とは住宅価格のうち自己資金でまかなう部分のことをいいます。自己資金で不足する部分は、住宅ローンを利用して支払うのが一般的です。

住宅ローンを借りると利息の支払いが発生するので、頭金を多く用意できれば住宅ローンの借入額を抑えることができ、総支払額が少なくなります。一般的に、頭金は住宅価格の1割以上が望ましいとされています。たとえば、住宅価格が4,000万円のマンションを購入する際には、頭金は400万円以上が目安です。

これとは別に、物件価格の1割程度の諸費用が発生します。諸費用は現金で支払うことが多いため、事前に準備する自己資金は頭金と合わせて物件価格の2割以上が望ましいと考えておきましょう。

頭金がなくても住宅ローンは利用可能

住宅購入希望者の中には、貯金を残すために頭金なしで購入したいと考えている方や、十分な頭金を用意できない方もいるでしょう。住宅購入時に準備する自己資金は住宅価格の2割以上が目安と説明しましたが、頭金なしでも住宅ローンを利用することは可能です。なお、住宅価格の全額をローンでまかなうことを「フルローン」と呼びます。また金融機関によっては、住宅ローン契約時にかかる諸費用も合わせて借入れることができる場合があります。

フラット35の諸費用ローンとは?借入金額に組み込める費用と注意点
2020-04-17 12:08
住宅を買うときには、その物件の代金以外にもお金がかかります。引っ越し代やインテリア代、不動産屋に支払う仲介手数料や、税金、保険料など、多くの諸費用が必要になります。物件の規模や価格...

住宅ローンを頭金なしで組むメリットとリスク

頭金を用意せず住宅価格の全額の住宅ローンを組むメリットとリスクについてご紹介します。両面を理解したうえで、自身に合った方法を選択しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット

欲しいと思ったタイミングで住宅を購入できる

頭金が貯まるまで住宅購入を控えていると、理想に近い物件が売りに出されたときに買うタイミングを逃してしまったり、頭金が貯まったときに欲しい住宅がなかなか見つからなかったりするおそれがあります。購入を先延ばしにしたために住宅ローンの金利が上昇して、結果的に総支払額が増えてしまうというケースも考えられます。

また、頭金が貯まるのを待たずに住宅ローンを契約してマイホームを購入すれば、それだけ完済年齢が早くなり、余裕を持って老後を迎えることができるというメリットもあります。

手元に資金を残せる

頭金を多く支払うことで住宅ローンの借入額は下げられますが、短期的に見ると貯金が少なくなり、生活が苦しくなるおそれがあります。一方、頭金なしで住宅ローンを組めば手元に資金が残るので、住宅購入後に何らかの事情により所得が減少したとしても、一定期間の生活費を確保できます。

頭金なしで住宅ローンを組むリスク

毎月の返済額が増える

頭金をなくして住宅ローンの借入額を増やせば、毎月の返済負担が重くなります。将来的に支出の増加や収入の減少が見込まれる場合、毎月の返済額が多いと貯蓄がしにくくなります。結婚費用や子育て・教育費用、介護費用などの支出が発生するタイミングで必要な資金を確保できなくなるおそれがあるでしょう。

また、収入に対して住宅ローンの返済割合が多いと使える生活費が少なくなり、暮らしの質が下がりやすくなります。ご家庭の状況にもよりますが、住宅ローンの年間の返済額が年収の25%を上回ると、生活に支障が出やすいと言われています。たとえば、世帯年収500万円の家庭の場合、住宅ローンの返済額は年間125万円(月額約10.4万円)以下が望ましいでしょう。なお、自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローン以外に借り入れがある場合、すべての借り入れの返済額合計が年収の25%を超えないよう注意が必要です。

住宅ローンの支払額を減額させる方法とは?返済延滞によるリスク
2020-05-18 09:00
住宅ローンの返済は長期にわたります。住宅を購入した際にきちんと返済計画を立てていても、ローン返済期間中、収入や生活の変化によって家計の状況が変わってしまうこともあります。しかし、延...

利息の負担が増える

住宅ローンの利息は借入残高に対して発生します。借入額が増えると返済期間が長期化しやすく、利息の総支払額が増える傾向があります。住宅価格に対する住宅ローンの借入額の割合のことを「融資率」といい、融資率が高くなると適用される金利が上がることもあるのです。

 固定金利型の住宅ローンである【フラット35】は、融資率が9割を超えると金利が高くなります。どのくらい総返済額が違うのかシミュレーションしてみましょう。

借入期間:21年以上35年以下

借入金額:3,000万円、元利均等返済方式

融資率 最も多い金利 毎月返済額 総返済額
9割以下 1.290 8.9万円 3,730万円
9割超 1.550 9.3万円 3,889万円

※金利は、2020年6月融資実行時の最多金利

このように、融資率によって借入金利が変わる住宅ローンを利用する場合、頭金の額によって総返済額に大きな差がでてしまいます。

担保割れを起こすおそれがある

担保割れとは、借入残高よりも住宅の価値が低い状態を指します。住宅の価値は年を追うごとに下がっていきますが、借入額が多いと住宅ローンの返済スピードよりも価値の低下が早く、担保割れを引き起こすリスクが高くなります。担保割れを起こすと住宅ローンが残っている状況で住宅を売却する際に、売却金だけで借入金の完済ができません。それでも住宅を売却しなければならない場合には、不足分を自己資金でまかなう必要があります。

住宅ローン利用時に頭金の有無を決める際の注意点

頭金を支払うかどうかは、今後の家計の状況も踏まえて決定することが大切です。

返済困難にならないように注意する

頭金あり・なしにはそれぞれメリットとリスクがあります。

  • 頭金あり:頭金を入れると短期的に支出が増えるが、長期的に見ると頭金なしと比較して返済負担は軽くなる
  • 頭金なし:住宅購入直後の支出増や収入減に対処しやすいものの、頭金ありと比較して毎月の返済負担は重くなる

月々の返済額や総返済額だけではなく家計の収支も含めて事前にシミュレーションを行い、返済困難にならないことを前提に、頭金の有無や金額を決めましょう。

住宅ローンが返済困難になったらどうすれば良い?返済方法変更の流れ
2020-05-18 09:00
世界的な好景気が続いていた矢先、新型コロナウイルスの感染拡大によって世界経済は突如大きな打撃を受けました。その影響はわたしたちの生活や収入などにも及んでおり、住宅ローンの返済が困難...

住宅ローン契約時の諸費用分は現金で用意する

住宅を購入する際には、物件価格のほかにさまざまな諸費用が必要になります。

<住宅取得に関する主な諸費用>

不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士報酬、不動産仲介手数料、火災保険料、住宅ローン関係費用、引っ越し代など

貯金の多くを頭金として払い出してしまうと、あとで諸費用を現金で支払えなくなるおそれがあります。金融機関によっては諸費用分も住宅ローンに組み込んで借入れることができますが、借入額が多くなり返済負担が重くなってしまいます。諸費用込みで住宅ローンを借りると担保割れや返済遅延のリスクもより高くなるため、諸費用分は現金を用意するのが望ましいです。頭金なしで住宅ローンを組む場合も同様に、借入額を抑えるために諸費用は現金で支払うと良いでしょう。

頭金あり・なしは長期的な収支計画をもとに考えましょう

頭金を支払うべきかどうかに正解はありません。十分な頭金を用意したほうが返済は楽になりますが、貯金に時間がかかり住宅購入が遅れてしまうと、完済年齢が遅くなり老後の生活に影響が出るおそれがあります。一方頭金なしの場合は月々の返済額が増えるものの、若いうちに住宅を購入すれば将来的に収入が上がり返済が楽になるケースもあります。長期的な資金繰り表(収支計画)を作成し、返済不能にならないかを確認したうえで、頭金を入れるかどうかを決定すると良いでしょう。

監修

石田 知美(いしだ ともみ)/1級FP技能士、CFP認定者

大学卒業後、建設会社に勤務していたが、自己啓発のために勉強したファイナンシャル・プランニングに興味を持ち、転職。住宅購入セミナーや企業等での職員向けライフプランセミナー・退職準備セミナーをはじめ、FP資格取得講座や証券外務員対策講座など各種金融関連資格取得講座、各企業・一般消費者向けセミナー等を行う。 

ローンのコラムの関連記事
  • 住宅ローンの借入可能額は?安定して返済を続けられる借入額の決め方
  • 住宅ローンを繰上返済するメリットと前倒しで返済する際の注意点
  • 住宅ローン契約時の保証料の役割│融資手数料との違いとは?
  • 住宅ローンを頭金なしで組むメリットと借入額が増えるリスク
  • 住宅ローン減税とは?適用を受けるための要件と手続きの流れ、注意点
  • フラット35を連帯債務で契約するメリット・デメリットとは?
  • 住宅ローンのボーナス払いが払えないときの対処法と返済遅延のリスク
  • 住宅ローンの支払額を減額させる方法とは?返済延滞によるリスク
おすすめの記事