「借入可能額」の範囲内で申請しなければ、事前審査に落ちてしまう可能性が高いので、まずは借入可能額を確認する必要があります。しかし、自分がどのくらいまで借入れができるのか、どう計算していいかわからない方も多いでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの借入可能額の計算方法や借入額を考えるポイントをお伝えします。住宅購入を検討している方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入額を決めるポイント
借入可能額を増やす方法
完済までの長期的な視点で検討を！

住宅ローンの借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入可能額は「年収」「勤続年数」「返済負担率」「融資率」「担保価値」など、さまざまな要素を総合的に審査されたうえで決定します。そのため、正確な借入可能額を知ることは難しいのですが、目安を算出することは可能です。

ここでは、借入可能額を計算する方法を説明します。

返済負担率から借入可能額を計算する方法

「返済負担率」とは、年収に占める年間返済額の割合を指し、次の計算式で求められます。

「年間返済額（住宅ローン以外も含む）÷額面年収×100」

返済負担率の計算する際には、マイカーローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシングなど、すべての返済を年間返済額に含めて計算する点に注意してください。

返済負担率が高いと毎月の返済額も多くなり、家計に支障が出るおそれがあるので、借入額の見直しが必要です。また、多くの金融機関では、返済負担率に上限を設けており、この範囲内で融資を行っています。

代表的な長期固定型の住宅ローンである【フラット35】では、返済負担率について次のような基準を設けています。

• 年収400万円未満の方：返済負担率30％まで
• 年収400万円以上の方：返済負担率35％まで

割合だけを見てもいまいちイメージができないので、300〜900万円の年収を例に、【フラット35】で住宅ローンを借入れる場合の借入可能額を計算してみましょう。

借入条件

• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：全期間固定金利　1.480％　※2022年10月融資実行時の最頻金利
• 住宅ローン以外の借入：なし

※結果は概算です。必ずこの金額で借りられるとは限りません。

返済負担率から返済額を計算すれば、返済額の上限も把握できるので、借入額を考えやすくなります。

なお、【フラット35】では年収にかかわらず融資限度額は8,000万円です。

融資率も住宅ローンの借入可能額に影響する

「融資率」とは、住宅価格に対するローン借入額の割合のことで、以下の計算式で求められます。

「住宅ローンの借入額÷住宅価格×100」

例えば、5,000万円の住宅を購入する際に4,500万円のローンを組むのであれば、融資率は「4,500万円÷5,000万円×100＝90％」。住宅価格の9割をローンで支払ったことがわかります。そして、この融資率も借入可能額に影響を与えるのです。

【フラット35】の場合は、融資率が90％を超えると金利が高くなります。民間の金融機関においても、融資率が高いと金利が高くなることがあり、ローン自体が利用できなくなることもあります。場合によっては、頭金を増やして融資率を下げる必要があるでしょう。

住宅ローンの借入額を決めるポイント

ここまで、借入可能額を計算する方法をお伝えしてきましたが、ローンの申請をする際にいくらで希望を出せばいいのか悩んでしまいますよね。

ここでは、住宅ローンの借入額を決めるポイントを2つ説明します。

借入可能額ではなく返済可能額で借りる

1つ目のポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額で借りる」ことです。

住宅ローンを借入可能額いっぱいまで借りた場合、収入に対して返済額が多くなり、家計が苦しくなる可能性があります。

そこで目安にしたいのが、可能額の計算でも出てきた「返済負担率」です。

前項では、返済負担率30％または35％が借入可能額のボーダーラインであるとお伝えしましたが、理想の返済負担率は25％以内だといわれています。

仮に年収600万円のご家庭なら、年間の住宅ローンの返済額は150万円、ボーナス返済がないとすれば月々のローン返済額は12万5000円以内に収めるのが理想です。

ただし、適正な返済負担率はご家庭によって異なります。例えば年収600万円のご家庭と、年収1200万円のご家庭を比べたとき、収入には2倍の差がありますが、食費や光熱費などの支出も2倍になるとは限りません。同じ返済負担率でも収入が高いご家庭は手元に資金を残しやすく、生活にゆとりを持てます。

逆に、必要な生活費や子供の教育費などの支出が多いご家庭では、返済負担率25％でも家計への負担を感じてしまうでしょう。

無理のない範囲でローンを組むためには、家計の収支をしっかりとシミュレーションし、「借りられる金額」ではなく「返済可能な金額」で借入額を設定することが大切です。

諸費用を考慮する

2つ目のポイントは「諸費用も考慮する」ことです。

不動産を購入する際には、さまざまな諸費用がかかります。

主な諸費用

収入印紙税、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、ローン保証料、融資手数料、火災保険料、引っ越し代など

諸費用の金額は借入額に応じて変動します。おおまかな目安として、購入物件価格の1割程度と考えておきましょう。

諸費用は借入額に組み込むこともできますが、借入額が増えるとその分返済額も大きくなります。

諸費用の支払いがあることも念頭に置き、頭金と住宅ローンの借入額のバランスを考えてください。

借入可能額を増やす方法

借入可能額を計算してみて「住宅価格をカバーできない」と感じた方もいらっしゃると思います。ここでは、借入可能額を増やす方法を4つ紹介していきます。

収入合算を利用する

住宅ローンの借入可能額は返済負担率を重視するので、世帯主の収入だけでは、希望する借入額に届かないかもしれません。そのようなときは、配偶者や子など同居する親族の収入を合算すれば、借入可能額を増やせます。

ただし、収入合算で住宅ローンを借り入れるとなると、どちらかの収入が減った場合や離婚した場合に、ローンが返済できなくなったり、住宅ローン控除を十分に活用できなくなったりするなど、さまざまなリスクがあるので注意が必要です。

借入期間を延ばす

借入期間を延ばすと年間返済額が減少するため、結果として返済負担率が減少します。年収500万円、借入希望額4,000万円、借入金利1.31％の場合、返済期間30年であれば、返済負担率は約32％。返済期間が35年になると、返済負担率は28％に下がります。

このように、返済期間を延ばすと返済負担率が下がるので、借入可能額を増やせる余地が生まれます。

しかし、返済期間が延びると利息負担も大きくなります。毎月の返済額が減少したとしても、総返済額が増えるので、毎月の返済額と総返済額の両方を確認したうえで検討することが大切です。

住宅ローン以外のローンを減らす

前述したように、住宅ローンの返済負担率は、カードローンやマイカーローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシング枠などの利用額も含めて計算します。

年収500万円、借入期間35年、金利1.31％、返済負担率35％の場合で、マイカーローンを利用していると、住宅ローン上限額にどのように影響するのか見てみましょう。

表を見てわかるように、住宅ローンを利用する前に、マイカーローンなどの他のローンの残債を極力減らしておけば、借入可能額を増やすことができます。

完済までの長期的な視点で検討を！

住宅価格の上昇が続き、借入可能額ギリギリでローンを組まなければ住宅購入できないケースも増えてきました。しかし、借入可能額いっぱいまで借入れをすると、生活が困窮するリスクがあります。

無理なく返済を続けていくためにも、借入可能額だけにとらわれず、返済可能額やライフスタイルなどを考慮し、長期的な視点で資金計画を立てましょう。

60代や70代になり定期収入が年金のみになると、現役世代と同様の返済額を毎月支出するのは難しいため、本来はそれ以前に完済することが望ましいです。また、金融機関の住宅ローン審査でも年齢による制限が設けられています。この記事では、金融機関が設けている年齢制限も含め解説していきます。

【目次】
住宅ローンに年齢制限はある？
住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間
年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期
住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイント
年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンに年齢制限はある？

原則的に、住宅ローンの借入には年齢制限があります。

通常、住宅ローンの年齢制限とは、住宅ローンを申し込める年齢の上限を指します。これは金融機関によって異なりますが、たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンである【【フラット35】】は満70歳未満です。

ただし、お子さまなどを後継者として2世代で返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。後継者の年齢をもとに借入期間を算出するため、借入期間を長くすることができるのです。

また一般的には、住宅ローンを借りると団信（団体信用生命保険）に加入することになります。住宅ローンの返済期間と同じ期間で加入しますが、ほとんどの団信は20歳以上を対象としているため、未成年の方が住宅ローンを組む場合には、選ぶ団信の種類が変わることがあります。中には、20歳未満の未成年者は対象外としている金融機関もあるため、注意が必要です。

なお、【【フラット35】】の融資を受ける際に加入することができる機構団信（機構団体信用生命保険特約制度）であれば、満15歳以上から対象となるため、20歳未満でも加入できます。住宅ローンの年齢要件は、借入れを検討している金融機関のHPなどで確認すると良いでしょう。

住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間

次に、住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間について、実際のデータをご紹介します。

借入時の年齢は平均40.2歳

住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の申込者の平均年齢は40.2歳となっています。10年前の2009年度は平均39.3歳だったため、借入時の平均年齢は緩やかに上昇していることがわかります。

特に、【【フラット35】】の中心的な利用年齢層である30代の割合は、かつては全体の50％以上を占めていましたが、2019年度は41.7％と少しずつ減少し、逆に40代の割合（2019年度は25.9％）が緩やかに上昇しています。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査」（住宅金融支援機構）

借入期間は平均32.9年

同じく、住宅金融支援機構の「2019年度 フラット利用者調査」によると、償還期間（借入期間）の平均は32.9年です。借入時の平均年齢は約40歳でしたから、以降約33年間にわたり返済すると、完済時の年齢は約73歳になります。つまり、多くの人が定年後も住宅ローンの返済を続けていることがわかります。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査　2019年度集計表」（住宅金融支援機構）

年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期

住宅ローンの申し込み時期は、年齢も考慮して決めることが大切です。ここでは理想のローンの組み方について見ていきましょう。

35年ローンが組める年齢は何歳まで？

住宅ローンを借り入れるすべての人が、必ずしも35年ローンを組むことができるわけではありません。多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳までとしています。すなわち、「80歳－35年」で45歳までなら35年ローンを組める可能性があるということになります。

45歳を超えると、借入期間の上限は年を追うごとに短くなります。50歳で申し込む場合、最長の借入期間は30年となるでしょう。また、金融機関によっては完済時の年齢を80歳よりも下で設定しているところもあります。

35年ローンを組めるからといって、返済期間をできるだけ長く設定するのは要注意です。たとえば、45歳の人が35年ローンを組んだのち、65歳で定年退職する場合を考えてみましょう。給与収入がなくなっても、当然、支払いは続きます。

80歳の完済までの15年間は、年金や貯蓄の取り崩しから返済を行うことになってしまいます。年金収入や貯蓄額に対して月々の返済額が多いと、老後資金が不足するおそれがあります。高齢になったときの支払額の負担も考えて、完済年齢を決めましょう。

35年ローンを組みたい場合の理想的な年齢は？

老後の生活を考慮すると、定年までに住宅ローンを完済している状態が望ましいです。繰り上げ返済を行わない場合でも、30歳までに借入れば65歳までに完済できるでしょう。ただ、実際には20代で住宅を購入する方はそれほど多くありません。

※住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の30歳未満の申込者は全体の14.2％。

繰り上げ返済を行って返済期間を短くすれば、借入時の年齢が上がっても65歳までに完済することが可能です。退職金が出る場合は、退職金で残債の一括返済を行うという手もあるでしょう。

しかし、お子さまの教育費などを支払いながら、繰り上げ返済の資金まで捻出するのは難しいというご家庭も多いです。60歳を超えると年収が下がるケースもあるため、思い描いていたような資金計画が実現できないかもしれません。あるいは、健康状態の悪化により収入が減ったり、医療費などの支出が増えたりするケースもあるため注意が必要です。

完済年齢は引き上げられている

日本経済新聞社の調べによると、2020年に【フラット35】を利用した人が完済する平均年齢は73歳で、20年前とくらべると5歳上昇という結果になりました。住宅ローンの完済時の平均年齢が延びている要因としては、日本人の晩婚化・住宅ローン借入額の増加傾向・借入額の増加傾向に伴う返済の長期化などが挙げられます。

【フラット35】の最長借入期間は35年、または借入申込時の年齢から80歳になるまでの期間です。これは、住宅ローンの中でも借入期間が長い部類に入ります。そして、そのほかの金融機関も、完済年齢の上昇傾向に併せて最長借入期間を引き上げている傾向があります。

ただし、定年退職後安定した収入がなくなる場合、収入の大半は公的年金になります。定年退職以降も住宅ローンの返済期間が残る場合は、より慎重な検討を心がけましょう。

借入開始年齢別の住宅ローン対策

住宅ローンの借入年齢は人それぞれで、年収や家族構成なども変わってきます。これから住宅ローンの検討をしている場合、どのように住宅ローンと向き合っていけば良いか、各年代別にご紹介していきましょう。

30代での借入れ

30代で住宅ローンの借入れをした場合、多くの金融機関で最長借入期間となっている35年ローンを利用しても、定年退職前に返済できる可能性が高いです。定年退職までの期間も長いので、余裕がある時期に前倒しで返済を行うことができ、定年退職後に、住宅ローンの残債を出さない対策を立てやすいでしょう。

40代・50代で借入れ

住宅ローンの利用は可能ですが、住宅ローンの返済が定年退職後も残る可能性が高いです。退職金で返済することも可能ですが、大きく退職金を取り崩してしまうと、安心して老後を過ごせなくなるおそれもあります。退職金をどの程度住宅ローン返済に充てるか、老後の公的年金額と想定し、生活費を踏まえたセカンドライフのライフプランを立てる必要があるでしょう。

60代で借入れ

年齢条件を考えると、借入れをすることは不可能ではありません。しかし、借入期間が短く返済額が大きくなるおそれがあります。公的年金額と、そのほかの収入を踏まえて返済できるかどうか慎重に検討をする必要があるでしょう。

高齢になってからの住宅購入は避けるべき？

晩年に住宅を購入する場合、収入が減少する定年以降も返済を続けることになります。早期に完済する意識を持つことを心がけ、ぜひ計画的に繰り上げ返済を行ってください。

老後の生活費が不足しそうな場合、リースバックやリバースモーゲージなどの手段を活用することで、資金を調達しながら自宅に住み続けられる手段もあります。リースバックやリバースモーゲージによって自宅を手放せば、老後資金を捻出できるとともに、相続の問題を解消できるというメリットも。相続人の方がいる場合には、事前にきちんと話し合いをしておくと良いでしょう。

また、売却のタイミングを前もって決めておき、時期が来たら手放して介護施設に移るという選択肢もあるでしょう。とはいえ、物件の評価額や手放すときの住宅ローン残債などにより、取れる手段は異なります。

いずれにしても、高齢になってから住宅を購入する場合は、収入が減っていくこと、ご自身や配偶者の健康状態、家族の意向などを踏まえて住まい選びをすることが大切です。

連帯保証人が必要になることもある

住宅ローンを利用する際には、申込者に完済が見込める安定した収入があり、住宅が担保価値として十分なものであれば連帯保証人を立てる必要はありません。しかし、以下のような場合は連帯保証人が必要になります。

• 収入合算をする場合
• ペアローンを組む場合

それぞれのケースについて解説していきましょう。

夫婦で住宅ローンの申し込みをしたものの、夫婦いずれかの収入だけでは希望する金額まで住宅ローンの借入れができない場合、夫婦の収入を合算して世帯収入を増やすと借入額を増やすことができます。収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」があり、連帯保証型を選んだ場合は、連帯保証人が必要となります。

夫婦の場合、連帯債務型は夫婦二人に同等の債務が発生し、金融機関はどちらかに全額請求することも、半分ずつ請求することも可能です。一方、連帯保証型は夫婦が同等の返済義務を負っている点は同じですが、債務者が返済できない場合に返済義務が発生します。

ペアローンを組む場合

ペアローンとは、配偶者や親などがひとつの住宅に対して、それぞれ住宅ローンを申し込む方法です。ペアローンの場合は、お互いが相手の住宅ローンの保証人になります。

連帯保証人にも年齢制限がある

連帯保証人が必要となる場合は、当然、連帯保証人の年齢も問われることになります。収入合算をする場合は、返済期間は主債務者の年齢で判定されますが、ペアローンの場合はそれぞれの年齢で判定されるので注意が必要です。

住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイント

ここでは、住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイントについて解説します。年齢だけでなく、様々な視点から住宅ローンの借入れを検討してみてください。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、市場金利の変動に伴い返済期間中も金利や返済額の変動がある「変動金利型」、借入れ当初の一定期間は金利が固定される「固定金利期間選択型」、市場金利の影響を受けず借入時点から完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」の3種類があります。

変動金利と固定金利の大きな違いは、市場金利の影響を受けるか否かです。市場金利の影響を受けやすい変動金利は、他の金利タイプよりも借入時点での金利が低く設定されるものの、市場金利が上昇すると返済額が増加するリスクがあります。一方で、固定金利の場合は市場金利の影響を受けず金利が変わらないため、返済額が変わらず返済計画が立てやすいメリットがあるのです。ただし、変動金利型よりも金利が高く設定されていることや、市場金利が下降しても恩恵を受けられないというデメリットもあることに注意しましょう。

金利タイプについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンで選べる金利のタイプとは？それぞれの特徴から選び方を解説

借入金額

どんな年齢の方においても、住宅ローンの借入れでは「いくらまで借り入れできるか」ではなく「無理なく返せる金額はいくらであるか」という視点を持つことが大切です。返済計画を立てずに目一杯借り入れしてしまうと、大きな支出があったり、想定外のことが起こったりした場合などに返済が難しくなってしまう可能性が高まります。住宅ローンは長期的な返済になることから、無理なく返せる借入金額を検討することをおすすめします。

借入期間

今回ご紹介したように、借入時点の年齢によっても借り入れできる期間が異なります。また、定年を過ぎても住宅ローンの返済が終わらない場合は、繰り上げ返済を活用するなど老後の生活費を圧迫しないような返済計画を立てておく必要があるでしょう。ご自身の年齢や定年後の生活も考慮した上で、無理なく返済ができる借入期間を検討してみてください。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額（元金＋利息の合計額）が一定である「元利均等返済」と毎月の返済額のうち元金部分が一定である「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は借入当初の返済額が少ないこと、元金均等返済は元金の減り方が早いので総返済額が少なくなることが特徴です。

低金利の場合は両者の総返済額に大きな差が出にくいこと、元金均等返済を選べない金融機関もあることから、元利均等返済を選ぶ人が多いでしょう。とはいえ、返済方法を選択できる場合は、両者のメリット・デメリットを踏まえてご自身に適した方法を検討することが大切です。

住宅ローンの返済方法については、こちらの記事も併せてご覧ください。

元利均等返済とは？元金均等返済との違いや返済方法の選び方についても解説

年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンを組むときには、余裕を持って完済ができるように返済計画を立てる必要があります。もちろん、住宅購入時期は早いほうが余裕を持った返済計画を立てることができますが、ライフプランは人それぞれですから、なかなかそういうわけにもいきません。

ただし、借入時の年齢要件をなんとかギリギリでクリアし、できるだけ長期の返済期間を設定するという借り方はできる限り避けるべきです。当面の毎月の返済額は少なくて済むかもしれませんが、将来、老後の生活費を圧迫してしまうことになりかねません。

「借りられるかどうか」と「返せるかどうか」はまったく違います。長期的な視野に立って返済計画を作成し、場合によっては、購入物件価格や借入額そのものを減らして、現実的な計画を立てていきましょう。

【目次】
転勤が決まったら住宅の扱いはどうすれば良い？
住宅ローン返済中に転勤する際に必要な手続き
住宅ローン返済中に転勤する際の注意点
ポイントは早く方針を決めて、金融機関に相談すること

転勤が決まったら住宅の扱いはどうすれば良い？

住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、単身赴任になるか、家族も一緒に引っ越すかで自宅の取り扱いが変わってきます。住宅をどのように扱えば良いか、いくつかのケースで見ていきましょう。

単身赴任する場合

単身赴任をする場合、家族は引き続き自宅に住み続けることが多いでしょう。契約者が単身赴任する場合、転勤などのやむを得ない事情があれば、家族が居住することを条件に、住宅ローンを継続して利用できるケースが多いです。また、契約者の単身赴任が終わった後に再び家族と一緒に自宅に住む場合は、引き続き住宅ローン控除も利用できます。

海外転勤で単身赴任をする場合も、平成28年4月1日以降に自宅を購入した場合は、住宅ローン控除を受けられます。ただし、平成28年3月31日以前に自宅を購入した方は海外赴任している間は住宅ローン控除による減税を受けられません。また、海外赴任後に住宅ローンの再適用を受けるには、赴任をする前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を管轄の税務署に提出する必要があります。

家族も一緒に引っ越す場合

転勤に伴い、家族も一緒に転勤先に引っ越しをする場合、持ち家に住んでいる人が誰もいなくなります。この場合の持ち家の取扱いとしては「売却する」「空き家のまま保有する」「賃貸に出す」という3つの選択肢が考えられます。

売却する

家族全員で引っ越す場合は、自宅を売却するのが一般的です。この場合、赴任先で新しく家を購入する際の、頭金を確保できるというメリットがあります。

ただし、住宅ローンがある場合は完済をしなければ持ち家を売却できません。自宅の査定額が想定よりも低く、売却をしても住宅ローンが残りそうな場合、手持ちの資金から残債を返済する必要があります。

空き家のまま保有する

将来的に今の居住地に戻ってくる可能性がある場合は、空き家のまま持ち続けるという選択肢もあります。ただし、空き家で持ち続けるにしても、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。

住宅ローンは本人が住む家屋の購入資金を融資するための制度なので、金融機関に連絡なしで空き家にすると契約違反となり、場合によっては一括返済を求められることもあります。住宅ローン返済期間中に空き家にする場合には、事前に必ず金融機関に相談しましょう。

また、空き家にしておくと換気不足による湿気や風雨にさらされたことによって、建物に劣化が生じやすくなったり、気が付かないうちに犯罪者の隠れ家になったりするといったリスクもあります。転勤で持ち家を空き家にする場合は、管理会社などに管理を依頼すると良いでしょう。

住宅ローンを引き続き利用するのであれば、返済も並行して行うことや、住宅ローン控除を受けられない点に注意が必要です。

賃貸に出す

将来的に自宅に戻ってくる場合は、売却せずに第三者に賃貸物件として貸し出す方法もひとつの選択肢となります。入居者から家賃収入を得ることができ、ローン返済の負担軽減の効果も期待できます。

賃貸に出す場合、建物を所有する目的が「自分が住む」ことから「他人に賃貸する」ことに変わるため、空き家として所有を続けるケースと同様に金融機関への相談が必要です。

他人に持ち家を貸して家賃収入を得ることは不動産投資にあたります。投資目的の物件は通常の住宅ローンの要件に当てはまらず、住宅ローンの利用ができません。そのため、賃貸に出す場合は住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えることが基本となります。

金融機関の許可なく、住宅ローンを返済しながら持ち家を賃貸に出していた場合には、契約違反となり一括返済を求められます。しかし、転勤などのやむを得ない事情であれば、住宅ローンを借りたまま賃貸に出せるケースもあるので、まずは金融機関に相談してみてください。

なお、賃貸で他人に貸して家賃収入を得る場合には確定申告が必要です。賃貸した翌年の2月16日～3月15日の間に、忘れずに確定申告を行いましょう。

住宅ローン返済中に持ち家を賃貸に出す場合については、こちらの記事も参考にしてみてください。

住宅ローン返済中に転勤する際に必要な手続き

住宅ローン返済中に転勤をする場合、多くの手続きが必要です。

単身赴任するのか家族で引っ越すのか、方針決定に時間がかかると、赴任日まで猶予がなくなってしまいます。配偶者も働いているケースや、お子さまがいる場合は学校のことなども検討が必要なため、時間に余裕を持ち、家族で話し合って方針を決めましょう。

契約者が単身赴任をする場合は、住宅ローンも住宅ローン控除も引き続き利用できるので、市区町村役場で契約者が転居の届出をするだけで手続きは終了します。

一方、家族で引っ越しをする場合は、持ち家を「売却する」「空き家にする」「賃貸にする」のいずれの方針を採用するかで取るべき手続きは異なります。

いずれの場合も家族で引っ越しをする場合は、現在の住宅ローンをどうするか金融機関に相談が必要です。家族で引っ越しをする場合はなるべく早めに決断して、金融機関に相談して指示を仰ぎましょう。

住宅ローン返済中に転勤する際の注意点

ここでは、住宅ローン返済中に転勤する場合に想定される注意点について解説します。

単身赴任の場合

単身赴任の場合、結果的に持ち家に住んでいる家族と、赴任先にいる契約者双方の生活費がかかり、会社からの手当があっても、お金の負担がこれまで以上に増えることがあります。生活費が負担になり住宅ローンが返済不能になると、自宅が差し押さえられて家族が暮らす家がなくなってしまうおそれがあります。

自宅を失う事態を防ぐには、単身赴任による生活費の変化や会社からの手当等を確認し、事前に収支計画を考えることが大切です。収支計画を作った結果、住宅ローンの返済が厳しくなりそうな場合は、家計の見直しをする必要があるでしょう。

売却する場合

持ち家を売却する場合、住宅ローン借入残高よりも売却価格が低く、残債が残る場合は手元資金で支払うことが必要です。住宅ローンの残債が支払えない場合、金融機関から売却の承諾が得られないことも考えられるでしょう。

また、売却したくてもちょうど良いタイミングで買い手が現れるとは限りません。転勤に伴って自宅を売却する場合は、赴任日から逆算していつ頃までに売却が必要なのかを把握する必要があります。

また、想定より短期間で売却できた場合は仮住まいが必要になり、逆に遅すぎれば物件を買いたい人の内覧のために、赴任先から足を運ぶ必要があるなどのデメリットもあります。売却のタイミングは慎重に判断しましょう。

空き家のまま保有する場合

空き家のままにしておくと、万が一建物に損傷が発生しても誰もメンテナンスをする人がいないため、状態の悪化が進行してしまうことがあります。また、空き家は劣化しやすく、転勤後は自宅の様子をこまめに確認することが難しいため、信頼のできる個人や不動産会社に管理を依頼する必要があるでしょう。

不動産管理会社に管理を依頼すれば安心ですが、委託費用がかかる点は考慮しなければなりません。また、引き続き固定資産税も発生します。

賃貸に出す場合

持ち家を賃貸に出すと基本は不動産投資用のローンに借り換えることになりますが、住宅ローンは住宅購入促進のために金利が優遇されているケースが多く、不動産投資ローンのほうが金利は高くなる傾向があります。また契約にあたり印紙税や融資手数料などの諸費用がかかることも考慮しておきましょう。

万が一建物に損害が発生した場合、火災保険の対象にならないケースもあるので、個人的に修繕積立金を用意しておくことをおすすめします。

入居者が決まれば家賃収入をローンの返済に充てることができますが、あまり家賃を高くすると入居者が集まりにくくなるため、相場を見極めて家賃額を設定する必要があります。

また、入居者との契約で「普通借家契約」を結ぶと、借主（入居者）が契約の更新を希望する場合、正当な理由なく拒めなくなることが多いです。つまり、赴任期間が終わり赴任先から戻ってきた際に、入居者が引き続き住みたいという意思表示をしている場合は、所有者が自宅に住めないということになります。

将来的に戻ってくる可能性がある場合は、原則契約の更新がない「定期借家契約」を結ぶと良いでしょう。

ポイントは早く方針を決めて、金融機関に相談すること

住宅ローン返済中に転勤が決まったら、単身赴任なのか、家族で引っ越すのか、また家族で引っ越しをする場合には、残った家をどうするのかを考える必要があります。

単身赴任する場合、将来的に持ち家に戻る予定があれば、住宅ローンと住宅ローン控除ともに引き続き利用できますが、売却や空き家として所有、賃貸に出す場合には注意が必要です。

家族で引っ越しをする場合は家族での話し合いが必要になります。余裕をもって話し合いを早めにスタートし、方針を決めたら速やかに金融機関に相談しましょう。

【目次】
新型コロナウイルス感染症がもたらした住宅ローンへの影響
住宅ローン破綻に陥る原因
住宅ローン破綻に陥ると起こること
住宅ローン破綻を防ぐための対策
住宅ローン破綻を防ぐには利用前に返済計画をしっかり立てることが大切

新型コロナウイルス感染症がもたらした住宅ローンへの影響

新型コロナウイルス感染症の拡大で、活動自粛する店舗や企業が増えています。その結果、収入が不安定になり、住宅ローンの返済に影響を与える事例も増加傾向にあります。

住宅ローン返済についての相談件数が急増

新型コロナウイルスの影響によって収入が不安定になり、返済猶予や、減額、ボーナス払いの取りやめといった相談件数が急増しています。独立行政法人住宅金融支援機構の発表によると、新型コロナウイルスの影響により初の緊急事態宣言が出た2020年3月中旬から相談件数が増加。

同機構のお客さまコールセンターへの相談件数は、2020年5月末時点の累計で2,265件に達しました。単月では、2020年2月は15件、3月214件、4月1,158件、5月878件となっています。

参考：「新型コロナウイルス感染症の影響で返済困難となったお客さまへの返済方法の変更メニュー及び相談窓口のご案内」（独立行政法人住宅金融支援機構）

住宅ローンの返済条件を変更する人も増加傾向

住宅金融支援機構の発表によると、2020年3月～2021年3月までに承認された返済変更方法の件数は10,044件。新型コロナウイルス感染症の影響により収入が減少し、これまで通りの返済が難しくなっているケースもあるようです。

【新型コロナウイルス感染症にかかる返済方法変更の承認実績】

参考：「新型コロナウイルス感染症に係る返済方法変更の承認実績（令和2年度末）」（独立行政法人住宅金融支援機構）

住宅ローン破綻に陥る原因

一般的には、どのような原因で住宅ローン破綻に陥るのでしょう。ここでは、いくつかの例を紹介します。

収入が減少する

借り入れ当初に想定していなかった事象により収入が減少したことで、住宅ローンの返済が難しくなるケースがあります。考えられる事象としては、企業の業績悪化によるボーナスカット、給与の低下、解雇・倒産などです。

独立行政法人住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」によると、年収に占める年間返済額の割合を示す返済比率（返済負担率）は15％～20％の割合が最も高いという結果が出ています。年収500万円の世帯なら、年間返済額は75万円～100万円、月で均すと約6万円～8万円超という計算です。

また、金融機関によっては返済比率の上限を30％以上に設定しているケースがあり、平均的な返済比率を超えて融資を受けている方も少なくないでしょう。

このように、多くの家庭にとって住宅ローンの返済は毎月の支出の中でも比重が大きく、収入減少は住宅ローンの返済に大きく影響することとなります。

参考：「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2021年4月調査）】」（独立行政法人住宅金融支援機構）

支出が増加する

返済期間中には税金や保険料といった定期的に発生するお金のほか、突然の入院や手術による医療費や家具・家電の故障による買い替え費用など、予期せぬお金が発生する場合があります。変動金利型の住宅ローンを選んだ場合には、返済期間中に金利が上昇し、返済額が増加するおそれもあります。

住宅ローンの返済は長期に及びますので、こういった予測のつきづらい費用が積み重なることで計画が狂い、住宅ローンの返済が困難になるケースがあります。

元々の返済計画に無理がある

住宅ローン利用時に作成する返済計画に無理や不備があれば、住宅ローン破綻の原因につながるおそれがあります。銀行は貸し出しできる住宅ローンの金額の目安として返済比率を使用しますが、これはあくまでも「借り入れ可能な金額」であって、実際に返済できるかどうかは個々の家計によって異なります。

銀行から「借りられる額」と、実際に「返せる額」は別物ということを覚えておきましょう。

また、多額のボーナスを前提に返済計画が組まれていると、企業の業績悪化によってボーナスが減少、またはなくなり、その結果、返済計画が崩れることも考えられるので注意が必要です。

住宅ローン破綻に陥ると起こること

住宅ローン破綻に陥ると、家が競売にかけられたり、財産を差し押さえられたりすることがあります。

自宅が競売にかけられる

住宅ローンの返済を滞納すると、まず督促状や催告書が届きます。それでも返済できない場合、金融機関は住宅ローンの残高を保証会社に請求します。保証会社は金融機関に住宅ローン残高を支払い、今度は住宅ローンの保証会社が債務者へ一括返済を求めます。

債務者が住宅ローンを一括返済できない場合は「抵当権の実行」、つまり自宅が差し押さえられ、競売にかけられて、返済額に充当されます。自宅が競売にかけられた場合は、引き続き自宅に住み続けることはできません。

不足があれば給与やそのほかの財産を差し押さえられる

自宅が競売にかけられると、物件価格相場の5～7割程度の価格で売りに出されることが多く、残債が残るケースがほとんどです。

競売で自宅が売却されても、住宅ローンの残債が残っていれば返済が必要です。競売後の残債も一括返済が基本ですが、交渉に応じてもらえるケースもあります。残債の分割払いが認められれば、以降は分割で返済していくことになります。

分割払いが認められずに返済ができない場合や、分割払いを延滞したときは自分の給与や口座、その他の財産も差し押さえが入ります。最終的にどうしても返済が困難な場合は、自己破産や個人再生、任意整理などの債務整理を行って借金の減額、免除を検討していくことになります。

住宅ローン破綻を防ぐための対策

住宅ローン破綻をしてしまうと、最悪の場合財産の多くを失うことになります。住宅ローン破綻を防ぐために、利用前にしっかり対策しておくことが大切です。

余裕のある返済計画を立てる

返済計画を立てる際は、収入の減少や支出の増加などさまざまな可能性を考慮しておく必要があるでしょう。想定外の事象にも備えられるよう、計画にゆとりを持たせておくことも大切です。

一般的に無理なく返済しやすい返済比率は20～25％とされていますが、家庭によって適した返済比率は異なります。

住宅ローンを利用する前に住宅ローン以外の毎月の生活費や固定費も含めた収支計画を立て、返済と並行して一定の貯蓄を行える程度の返済額を見極めてください。また、住宅ローンは諸費用がかかることも覚えておきましょう。

このほか、住宅購入までに頭金を用意して、住宅ローンの借入額を減らすことも有効です。返済計画を立てることが難しい場合には、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談してみましょう。

早めに金融機関に相談する

返済を続けられそうにない場合には、気付いた時点で早めに金融機関に相談することが大切です。返済義務がなくなることはありませんが、理由によっては返済条件の変更（リスケジュール）に対応してくれる可能性があります。

任意売却を利用する

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難なときに金融機関の承諾を得て売却することです。住宅ローン返済中は自宅に抵当権がついているため、金融機関に許可なく売却をすることはできません。任意売却は競売よりも高値での売却が期待できるため、競売に比べて売却後の住宅ローン残高を減らしやすいというメリットがあります。

しかし、住宅ローンの残高よりも売却額が低い場合には、そもそも売却の承諾を得られないことも考えられます。売却後に住宅ローンが残る場合は、競売のケースと同様に引き続き返済を行う必要があり、返済方法については金融機関と相談して決めていくことになります。

住宅ローン破綻を防ぐには利用前に返済計画をしっかり立てることが大切

住宅ローン破綻を起こすと、現在の住まいが競売にかけられたり、財産を差し押さえられたりと大変な末路となるかもしれません。住宅ローンは長期間にわたって返済していく必要があるため、利用する前に不測の事態も含めた返済計画を立てておくことが大切です。万が一返済が困難になりそうな場合には、先延ばしにせず、金融機関に早めに相談しましょう。