【目次】
住宅ローンの返済比率とは？
返済比率の変化による住宅ローンの支払額の違い
住宅ローンの返済比率の適正値は？
返済比率にとらわれず、無理なく返せる金額で

住宅ローンの返済比率とは？

住宅ローンの借入額を決める際の目安にもなる「返済比率」。ここでは返済比率の概要や金融機関が定める上限値についてご紹介します。

返済比率とは？

返済比率とは、額面年収に対する住宅ローンの返済額の割合のことで、返済負担率と呼ぶこともあります。

【返済比率の計算式】

（住宅取得のための借り入れの年間返済額+住宅取得以外の借り入れの年間返済額）÷（申込人の年間収入＋収入合算者の年間収入）×100

たとえば、住宅ローンを借り入れる人の年収が500万円で、毎月のローン返済額が12万5000円とすると、返済比率は30％になります。

12万5000円×12カ月÷500万円×100＝30（％）

夫婦共働きで収入合算する場合には、合計の年収で考えます。また、自動車ローンや教育ローン、カードローンなど住宅取得以外の借り入れがある場合には、すべての返済額を計算に含めます。返済額が計算式の分子となるため、返済比率が高いほど毎月の支払いが多く、家計を圧迫しやすくなります。

銀行が住宅ローンを貸し出す際にも、返済比率は住宅ローンの融資審査の際に見られる指標のひとつとされています。また、返済比率は借入額の目安を算出するときにも利用することができます。

返済比率の目安

ここでは、理想的な返済比率を考える前に、金融機関の融資条件の側面から返済比率の目安についてご説明します。

申込者の返済能力を超えて融資することを防ぐため、金融機関では基準（上限）となる返済比率を設けていることが多くあります。たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンである【【フラット35】】の場合、年収に対する返済比率の上限は次の通りです。

金融機関が定める返済比率は、年収に対して年間でどのくらいの返済額が上限になるかを示しており、年間の返済額上限をもとに、最大の借入可能額を判断します。あくまで借入可能額なので、確実に返済が可能な金額とは限りません。実際に借入額を決める際は、教育費などほかの支出も考慮し、家計の収支の状況も考えて事前にしっかりとシミュレーションをすることが大切です。

返済比率の変化による住宅ローンの支払額の違い

具体的に、返済比率を20～40％とした場合に、借入額がどのくらいになるのかを年収別に計算しました。

【借入条件】
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
金利：1.310％　全期間固定金利
ボーナス払い：なし
住宅ローン以外の借入：なし
※月々の返済額は、年間返済額を12で割って、百円の位を四捨五入
※借入可能額の目安は、各返済比率いっぱいまで借りる場合の借入額

年収300万円（月収25万円）

年収からは社会保険料や税金が差し引かれるため、実際の手取額はもっと少なくなります。返済比率は「年収」に対する比率であって、「手取額」に対する比率ではありません。仮に返済比率30％といっても、手取額に対する比率はもっと高くなってしまいますから、注意が必要です。

年収500万円（月収41.7万円）

年収が500万円を超えると、5,000万円超の借り入れも可能性が見えてきます。しかし、仮に年収500万円の方が5,000万円の住宅ローンを借りる場合、借入金だけで年収倍率が10倍となります。住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、新築の注文住宅や建売住宅、マンションを購入した方の所要資金に対する年収倍率は平均6～7倍です。10倍となると、平均値を大きく上回るということを理解しておく必要があります。

年収700万円（月収58.3万円）

年収700万円になると、借入可能額もかなり増えるため、住宅の選択肢も広がります。前述の「2019年度 【フラット35】利用者調査」では、住宅購入における所要資金は比較的高水準であるマンションで4,521万円、土地付きの注文住宅で4,257万円です。頭金をあまり用意できないケースでも、返済比率は25％未満に抑えられるということになります。

年収900万円（月収75万円）

年収900万円になると、返済率を40％に設定した場合の借入可能額は1億円を超えます。ただし、金融機関によっては融資額に上限を設けていることがあり、【【フラット35】】では8,000万円が限度です。もし8,000万円以上の借り入れをしたい場合は、希望額よりも上限金額を高く設定している住宅ローンを利用する必要があります。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査」（住宅金融支援機構）

住宅ローンの返済比率の適正値は？

年収別に返済比率20～40％までの借入額の目安についてご紹介しましたが、そもそも適正な返済比率とはどのくらいなのでしょうか。ここでは、住宅ローンの返済比率の適正値について解説します。

返済比率の適性値

住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】利用者の返済比率の平均は21.7％となっています。返済比率25％以上～30％未満、20％以上～25％未満の割合がともに全体の24.9％ずつで最多です。住宅の種類別に見ると、土地付きの注文住宅は返済比率が平均23.8％とほかの住宅タイプと比較して高めとなっています。逆に、中古戸建（平均19.3％）や中古マンション（19.4%）など、中古住宅は比較的低めです。

返済比率の適正値は年収だけでなく家庭の状況などによっても変わりますが、一般的に、20～25％が返済比率の適正値とされ、これを超えると生活に支障をきたしやすいと言われています。年収が高い人は返済比率が高くても手元に残るお金は多く、生活にゆとりを持ちやすい一方で、返済比率が25％以下だったとしても、そのほかの支出が多い場合は家計が苦しくなるおそれもあります。

※参考：「2019年度 フラット３５利用者調査」（住宅金融支援機構）

返済比率が上がってしまう主なケース

返済の途中で返済比率が変わってしまうこともあります。返済比率が上昇するのは以下のようなケースです。

• 年収が減った場合
• 変動金利を選択していて、金利の見直しによって適用金利が上昇した場合
• 固定金利期間選択型を利用していて、固定期間終了後に金利が上昇した場合　など

金融機関が定める返済比率の上限いっぱいまで借りると、返済額の増加などによって返済が滞るリスクがあります。毎月の生活費や将来のための貯蓄額を考慮し、住宅ローンの返済に当てられる金額を決めると良いでしょう。

住宅ローンは長期にわたり返済しますが、その間に収入や家族構成、お子さんの教育費の支出増加など、ご家庭の状況は変わっていきます。現時点での返済比率だけで考えてしまうと、あとで返済計画の見通しが甘かったと言うことになりかねません。また、住宅を購入すると住宅ローンの支出以外にも、管理費や修繕積立金、固定資産税などさまざまなランニングコストが発生します。

返済比率にとらわれず、無理なく返せる金額で

返済比率は年収に対する年間返済額の割合ですが、住宅ローンの返済期間が長くなれば、返済比率は低くなります。例えば、借入額は同じでも、返済期間が30年と35年の住宅ローンを比べた場合、35年ローンのほうが年間の返済額は少なくなるため、返済比率も低くなります。

仮に、返済期間30年では返済比率を満たさないため借り入れができないといった場合でも、35年返済にすると借り入れが可能になることもあります。ただし、返済期間を延ばすと老後の生活に支障をきたすおそれがある点には注意が必要です。

返済比率も大切ですが、かといって、返済比率だけに頼ってしまうのは危険です。考え方のひとつとして、今後必要な費用を含め長期的な視野に立ってしっかりとシミュレーションしたうえで、返済に無理のないように、余裕を持って借入額を決めていきましょう。

【目次】
住宅ローンを繰上返済するメリット
繰上返済による利息軽減効果のシミュレーション
住宅ローンの繰上返済を行う際の注意点
「繰上返済ありき」の住宅ローン契約は危険

住宅ローンを繰上返済するメリット

住宅ローンの繰上返済は、借りている残債を一括ですべて返済する（全部繰上返済）だけなく、残債の一部だけを返済する（一部繰上返済）ことも可能です。一部繰上返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。それぞれのメリットをご説明します。

返済期間短縮型で繰上返済するメリット

返済期間短縮型とは、返済期間を短くする繰上返済の方法です。月々の返済額は変わりません。

返済期間が短くなるため、利息の総支払額が少なくなる効果があります。返済額軽減型よりも利息の軽減効果が高いため、通常は返済期間短縮型を選ぶのがおすすめです。

返済額軽減型で繰上返済するメリット

返済額軽減型とは、毎月の返済額を減少させる繰上返済の方法です。当初の返済期間は変わりません。月々の支払いが少なくなるため、家計への負担を下げ生活を安定させることができます。今後、お子さんが大きくなって教育費がかさむといった理由から、月々のローン返済負担を軽くして貯蓄を増やしたいというご家庭などに向いています。

繰上返済による利息軽減効果のシミュレーション

同じ時期に同じ金額で繰上返済をしても、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」とでは、利息の軽減効果が大きく異なります。

＜計算条件＞
当初の住宅ローン借入額：3,500万円
当初の返済期間：35年
金利：1.310％　全期間固定金利　※【フラット35】の2020年8月最多金利
返済方式：元利均等返済
ボーナス払い：なし
繰上返済のタイミング：借り入れから5年目
繰上返済額：100万円

返済期間短縮型

※計算結果は、100円未満を切り上げて表示しています。

返済額軽減型

※計算結果は、100円未満を切り上げて表示しています。

上記の試算では、返済期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも256,100円利息が少なくなっています。返済期間短縮型のほうが利息の軽減効果が高く、総支払額の抑制につながるということがわかるでしょう。

※実際には団体信用生命保険の保険料なども併せて減少するため、実際の軽減効果は上記試算と異なるケースもあります。

住宅ローンの繰上返済を行う際の注意点

繰上返済は当初の予定よりも総返済額を少なくすることができるため、資金に余裕があれば検討してみるのも良いでしょう。ただし、注意点も踏まえた上で実行するかを決める必要があります。

生活に負担をかけない範囲に留める

繰上返済を行うと、返済した分だけ手元資金が減少します。総返済額が少なくなるからといって、貯金の多くを繰上返済に充ててしまい、現在の生活が苦しくなるのでは元も子もありません。また、貯金が少なくなればライフスタイルの変化や突然の事故・ケガといった理由で出費が発生した場合に対応できなくなるおそれもあります。

繰上返済は生活に影響しない範囲に抑えることが大前提です。また、近い将来迎えるお子さんの進学や家電の買い替えなど、想定される出費を考慮した上で支払額を決める必要があります。

一度にできる繰上返済の金額は、金融機関により最低金額を定めていることがあります。例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】の場合、窓口での繰上返済の最低金額は100万円です。ただしこれには例外があり、インターネットで一部繰上返済する「住･My Note」を利用する場合には、10万円以上から繰上返済ができます。

繰上返済できる最低金額が小さい金融機関で住宅ローンを契約し、資金に余裕が出たタイミングで少しずつ繰上返済を実施すれば、家計に大きな負担をかけることなく元金や利息を減らすことができるでしょう。

繰上返済には手数料がかかることがある

金融機関によっては、繰上返済を行う際に手数料が発生することもあります。繰上返済を想定している場合は、手数料がかからない、もしくは少ない金融機関を選ぶと良いでしょう。

インターネットでの繰上返済手続きができるかどうかも併せて、事前に確認しておきたい事項です。

繰上返済を行うと住宅ローン控除の控除額が減少する

繰上返済は、実施のタイミングにも注意する必要があります。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一般に年末時点の残高の1％が税額控除の対象となるため、住宅ローン控除期間中に繰上返済を行うと、借入残高が減少し控除額が少なくなるおそれがあります。場合によっては、10年以内に繰上返済を行うよりも、11年目以降まで待ったほうが負担が少なくなるケースもあります。

また、繰上返済によって返済期間の合計が10年未満になると、住宅ローン控除が適用されなくなるという点にも注意が必要です。住宅ローン控除の利用条件として、返済期間が10年以上の契約であることが定められているからです。また、住宅ローン控除額は「年末時点での残高」に対して計算されるため、全部繰上返済をして残高がなくなってしまうと、それ以降、控除が受けられなくなってしまいます。繰上返済による期間短縮や全部繰上返済する場合は、当初からの返済期間が10年未満にならないように支払額を調整するのが望ましいでしょう。

※2020年12月末までに、消費税率10％で住宅を購入した場合には、住宅ローン控除は13年間適用されます。ただし、11年目以降の控除額は、年末残高1％とは限りません。

「繰上返済ありき」の住宅ローン契約は危険

今までファイナンシャル・プランナーとして、多くの方の住宅ローン相談を担当しましたが、住宅ローン契約の際には、「少しでも多く繰上返済をして、住宅ローンを返そう！」と意気込んでいる方が少なからずいらっしゃいます。定年をはるかに超えた年齢を完済時期に設定し、あとは繰上返済で期間を短縮しようというかたも多く見受けられます。

ただ、いざ返済がスタートすると、月々の生活費やお子さんの教育費、車の買い換え、家電の故障など、さまざまな出費に追われて、思ったように繰上返済することは難しいのが現状です。そもそも、月々のローン返済でさえ、長期間にわたってきちんと返済を続けることは大変なことです。

住宅購入時には思いも掛けなかった生活環境の変化もあるかもしれません。繰上返済はあくまでも予備的な措置であって、「繰上返済ありき」の住宅ローン計画を立てることは非常に危険です。仮に繰上返済ができなくても借りたお金がきちんと返せるかどうか、ライフプランを踏まえて住宅ローンを組みましょう。

【目次】
住宅ローンの支払額を減額させる方法：返済条件変更
住宅ローンの支払額を減額させる方法：借り換え
住宅ローンの返済額を減額せず滞納した場合のリスク
住宅ローン支払額の減額を希望する場合は早めに金融機関に相談を

住宅ローンの支払額を減額させる方法：返済条件変更

借入先の金融機関等に返済条件の変更を申し込み承認された場合には、返済方法等を変更することができます。

返済期間の延長

離婚、病気などの事情により住宅ローンの支払いが困難になった場合、返済期間を延長すると毎月の返済額を減らすことができます。たとえば、全期間固定金利である【フラット35】を利用し、借入額3,000万円を金利1.3％、元利均等返済方式で借り入れている場合、月々の返済額は次のように異なります。

毎月の返済は少なくなりますが、返済期間が延びることにより利息の負担が増加するので、その結果、総返済額は増加してしまいます。その後、家計に余裕ができたら延長した返済期間を短縮することもできます。支払い困難な状況が回復したら見直しして、総返済額を抑える工夫をしてください。

返済期間の延長は、必ず認められるものではありません。審査の結果、今後の返済が困難だと判断されれば認められないケースもあります。この判断は銀行など借り入れしている金融機関や、【フラット35】の場合は住宅金融支援機構が行います。

また、当初から35年返済で住宅ローンを組んでいると、延長した場合に返済が終了するのが高齢になってしまうという問題も発生します。延長できる期間も含めて、早めに借入先の金融機関に相談してみましょう。

元金の据え置き（返済猶予）

失業など収入が大幅に減少した方は、毎月の返済は利息部分のみで、一定期間元金の支払いを停止させる返済猶予も検討してみましょう。元金は減少しないものの、月々の支払額を大幅に引き下げることができます。【フラット35】の場合、猶予が認められる期間は最長でも3年となっています。当然のことながら、元金を返済しないことにはローンは終わりません。あくまでも一時的な緊急措置だと考えてください。

一定期間の返済額減額

返済が困難な状況が一時的で、一定期間を経過すればまたもとの返済が可能になる場合には、その期間に限り返済額を減額してもらえることもあります。たとえば、お子さまの進学による教育費の支出や手術・入院による医療費といった支出の増加、産休・育休中の収入減などのケースが考えられます。

当初の返済期間が変わらないのであれば、減額期間が終了した後の返済額は増額。また、総返済額も増加してしまいます。減額後の返済額についても金融機関へしっかり確認しておきましょう。

ボーナス払いの減額／中止

ボーナス払いとは、毎月のローン返済に加え、6カ月ごとのボーナス月にあらかじめ定めた一定額を上乗せして返済する返済方法です。【フラット35】であれば、借入額のうち40％以内をボーナス払いにすることができます。

このボーナス時の追加支払いを減額、あるいは中止して、毎月一定額の返済のみにしてもらえるよう相談する方法もあります。月々の返済額は増加してしまうので支払いが困難になる場合、返済期間の延長も同時に申請することで、月々の支払額を抑えることが可能です。

ボーナス月以外の返済額を低く抑える効果があるボーナス払いですが、ボーナスは給与とは異なり毎回決まった金額が受け取れるわけではありません。期待していた金額を受け取れない場合、とたんに返済が滞ってしまうリスクがあります。

長い返済期間中、現在の収入が維持される保証はありません。勤務先の業績悪化や転職等、借り入れ当初に予想できなかった事態が発生することも あるので、返済できなくなるリスクを抑えたい方は、ボーナス払いは避けたほうが無難です。

繰上返済

ボーナス収入や貯蓄など手持ち資金に余裕がある場合は、ローン残高の一部だけ返済することで、借り入れた元金を前倒しで返済することができます。いずれにしろ、返済した元金に対する利息分を今後は返済しなくてもよくなるため、総返済額が少なくなります。一部繰上返済の場合、返済できる金額に下限を設けていたり、手数料が発生したりするケースもあります。金融機関へ事前に確認をしておきましょう。

繰上返済には、「返済額軽減型」と「期間短縮型」の2種類があります。「返済額軽減型」で繰上返済すると今後の月々の返済額を減額することができます。一方、毎月の返済額は変わりませんが、返済期間を短縮する「期間短縮型」は、利息の軽減効果が高いため総返済額を少なくすることができます。

繰上返済をするタイミングは、1カ月でも早いほうが利息の軽減効果は高くなります。気をつけなければいけないのは、住宅ローン控除を受けている期間です。繰上返済をしてローン残高を減らしてしまうと、税金の軽減効果が少なくなるなどのデメリットもあるので、特に金利が1％以下のローンの場合には、住宅ローン控除が終わった後にするなど注意が必要です。

住宅ローンの支払額を減額させる方法：借り換え

住宅ローンの見直しは、まず現在借りている金融機関での条件変更等が基本ですが、思い切って別の金融機関で借り換えたほうが、メリットがあるケースもあります。

低金利の住宅ローンへの借り換え

現在の住宅ローンよりも金利が低い別の金融機関でローン残高分を借り入れ、現在の住宅ローンを一括返済します。利息が減少する分だけ月々の返済額が少なくなりますが、融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など新たに諸費用がかかってしまいます。融資額にもよりますが、数十万円発生することもあります。

ローン残高が多ければ、借り換えによる利息の軽減効果は高くなります。しかし、残高が残り少なくなってから借り換えを行うと、利息の軽減効果より借り換えによる諸費用のほうが大きくなってしまうことがあります。借り換えの判断は、単に金利を比較するだけではなく諸費用も含めた総支払額で考えましょう。

返済期間を延長して借り換え

住宅ローンの借り換えにおいて、返済期間は既存の借り入れの残存期間以下で設定するのが基本です。ただ、少し厳しい住宅ローン審査にはなってしまいますが、金融機関によっては審査結果次第で、返済期間を当初の残存期間よりも延ばし、月々の返済金額を減少することができる場合があります。選択肢として覚えておくと良いでしょう。また、完済時の年齢を80歳前後としている金融機関が多く、この上限を超える返済期間は設定できません。

住宅ローンの返済額を減額せず滞納した場合のリスク

なんの対策もとらず滞納すると、さまざまなデメリットが発生します。もしものときには、1日でも早く対策をとりましょう。

遅延損害金が発生する

返済日の翌日から、遅延している元金に対して遅延損害金が発生します。金融機関に対する遅延損害金は年利14％のところもありますが、一般的には14.6％です。これが次回の返済時に加算されます。14.6％というと、昨今の低金利の銀行預貯金とくらべると驚くような高金利ですが、これは法律で認められている金利です。遅延すればそれだけ、遅延損害金が膨らんでしまいます。

金利優遇の適用がなくなる

ローン金利の優遇を受けている場合、一度の遅延で優遇の適用が外れて金利が上昇するおそれがあります。優遇幅の大きな住宅ローンで借り入れて金利優遇が適用されなくなってしまうと、月々の返済額が増加し、ますます返済が困難になります。

新規の借り入れが難しくなる

延滞が続くと金融事故として処理され、信用情報機関に返済遅延の情報が記載されることになります。いわゆるブラックリストです。ブラックリストに記載される目安は、61日以上の延滞、もしくは3回以上の延滞とされていて、この情報は完済から5年間保存されます。

信用情報が回復するまでの間は、住宅ローンはもちろんのこと自動車ローンなど他のローンについても新規の借り入れが難しくなってしまいます。また、クレジットカードの新規作成や携帯電話代金の分割払いなどもできません。

競売にかけられる

延滞が6カ月程度続くと、金融機関は債務者（借りている人）に対し一括返済を請求します。それでも返済しない場合、金融機関が担保の住宅を競売にかけることがあります。その場合、裁判所から競売手続き開始と物件の差し押さえの通知が届き、裁判所の執行官が事前通知をしたうえで現況調査に訪れることとなります。

延滞から1年程度で競売が始まり、価格は入札期間中に最も高い価格で入札した人が落札しますが、そもそも物件の室内を内覧せずに入札しているため、市場価格で売却するよりも低くなってしまうこともあります。

落札して取引が完了すると、指定日までに退去しなければなりません。もし、期日までに退去しなかったら不法占拠とみなされ、強制執行が行われる可能性があります。

住宅ローン支払額の減額を希望する場合は早めに金融機関に相談を

返済猶予などの返済条件の変更は、必ずしも希望通り金融機関に承認されるものではありません。とはいえ、ほったらかしにすると状況はますます悪くなってしまいます。家計状況の変化によりどうしても返済が難しくなってしまったら、早めに金融機関へ相談し、誠実に対応してください。それが、大切なマイホームを守るための鍵だと思います。

そこでこの記事では、万が一住宅ローンを延滞してしまった場合の対処法や、延滞しないためにできることなどをまとめました。

【目次】
住宅ローン延滞後の流れ
住宅ローンを延滞する前にすべきこと
住宅ローンの延滞を防ぐポイント
住宅ローンを借り入れる際には、現実的な計画を

住宅ローン延滞後の流れ

ここでは、延滞してしまった場合の流れをご説明していきます。

延滞直後～1カ月

引き落とし口座の残高不足などで返済日に引き落としができなかった場合、金融機関から引き落とし不可の通知書が届き、再引き落としの日時を通知されます。多くの場合、翌月の引き落としの際に2カ月分をまとめて引き落とされます。

「うっかり口座にお金を入れ忘れていた」としても延滞には変わりなく、返済日の翌日から、遅延損害金が発生しても文句は言えません。金融機関に対する遅延損害金は年利14％のところもありますが、一般的には14.6％。これが次回の返済時に加算されます。

＜遅延損害金の計算方法＞
遅延している約定返済額の元金 × 遅延損害金年率 ÷365日 × 返済日の翌日からの経過日数

たとえば、借入残高2,000万円、遅延している約定返済額の元金10万円、遅延損害金年率14.6％、遅延した日数20日の場合、遅延損害金は800円となります（1年を365日とし、日割り計算）。

100,000円×0.146×20日÷365＝800円

低金利の銀行預貯金とくらべると驚くような高金利ですが、法律で認められている金利です。

また、ローン金利の優遇を受けている場合、一度の遅延で優遇の適用が外れて金利が上昇する可能性があります。優遇金利が適用される場合と、されない場合で返済額にどのくらい影響がでるのか計算してみましょう。

たとえば、ある銀行で店頭表示金利は4.05％のところ、2.9%の金利優遇が適用され表面金利1.15％で住宅ローンを借り入れたとします。借入額が2,000万円、返済期間30年、元利均等返済とすると、金利の違いでこれだけ返済額に差が出ます。

金利優遇が適用されなくなってしまうと、返済額が大きく増加してしまうことがご理解いただけると思います。

引き落とし額に対してほんの少しでも残高が足りないと、全額が引き落しされず、その月は延滞になってしまいます。うっかりミスによる残高不足を防ぐため、引き落とし口座には常に1カ月分を余分に預け入れておくといいでしょう。

延滞後1～3カ月

延滞後1カ月が経過しても入金できない場合には、金融機関から支払い請求書、つまり督促状が届きます。金融機関に再引き落としはかけてもらえないので、ご自身で遅延した元金と利息のほか、遅延損害金をまとめて振り込みすることになります。遅延損害金は日割りで計算されるので、1日でも早く支払いたいところです。

ここまでは滞納分を支払うことで住宅ローンの契約を続けることができますが、これ以上延滞してしまうと最悪の場合には、マイホームを手放さなくてはいけなくなってしまいます。

場合によっては、金融機関から督促の電話がかかってくることもあります。今後の対策は金融機関との話し合いで決めることになるので、誠実に対応しましょう。どうしても支払いが難しいのであれば、自ら借入先の金融機関へ電話するなど、自主的な行動を心がけてください。返済期間の延長や一定期間の返済額軽減などの対策について金融機関と相談しましょう。

延滞後2～3カ月が経過すると、金融機関から催告状が送られてきます。催告状は競売申立てなどの法的手続きを行うための前提となる、いわば最後通告です。指定された期日までに支払わない場合には「期限の利益が喪失」する旨が記載されるなど、今までよりも強い表現となります。

延滞後3～6カ月

3カ月以上延滞すると、いよいよ金融機関から期限の利益喪失の通知書が届きます。そもそも住宅ローンの債務者（借りている人）は債権者（金融機関）に対して、あらかじめ契約で定めた最終の返済期日までは分割して返済することができる権利があります。これを期限の利益といいます。

期限の利益が喪失すると、今までのように住宅ローンの分割払いができなくなるため、借入金の残金を一括で支払わなければなりません。住宅ローンを借り入れする際に結んだ契約書にはほとんど、この期限の利益の喪失条項が定められているからです。

保証会社を利用している場合、金融機関は保証会社へ履行請求するため、保証会社が一旦肩代わりして支払ってくれます（代位弁済）。しかし、これで支払いから解放されるわけではありません。後日、保証会社から一括返済の請求が届きます。つまり今後は保証会社に対して返済することになるのです。いずれにしろ、この時点で一括返済と言われても返済できない方が多いのではないかと思います。

こうなると、信用情報機関に金融事故の記載が登録されます。いわゆるブラックリストです。この情報は完済から5年間保存されます。住宅ローンはもちろん、他のローンについても新規の借り入れが難しくなってしまいます。また、クレジットカードの新規作成や携帯電話代金の分割払いなどもできません。

その後、金融機関は競売の申立て手続きへと進んでいきますが、「任意売却」を行うのであれば、これが最後のタイミングです。金融機関が任意売却に協力的であれば、競売の申立てをストップしてもらえる可能性があります。

延滞後6カ月以降

6カ月以上延滞して債務者が一括返済できない場合、金融機関は裁判所に競売の申し立て手続きをします。すると、裁判所から競売手続き開始と物件の差し押さえの通知が届き、裁判所の執行官が事前通知をしたうえで現況調査に訪れます。

つまり、延滞から1年程度で競売が始まります。価格は入札期間中にもっとも高い価格で入札した人が落札しますが、内覧せずに入札していることも多く、市場価格よりも低くなってしまうこともあります。そして、落札して取引が完了すると、指定日までに退去しなければなりません。もし、期日までに退去しなかったら不法占拠とみなされ、強制執行が行われるおそれがあります。

住宅ローンを延滞する前にすべきこと

どうしても返済が困難だという状況になってしまったら、引き落とし日が来る前に金融機関へ連絡して延滞を回避できるよう相談してください。次のような手段が考えられます。

返済方法を変更する

まず借入先の金融機関に相談し、返済方法を変更してもらえるかどうか相談してみましょう。返済期間の延長や一時的に利息のみの支払いへ切り替え、一定期間の返済額減額などの選択肢が考えられます。ただし、いずれも総返済額が増えたり返済期間が長くなるので注意が必要です。資金に余裕が出たタイミングで元の返済方法に戻して、少しでも総返済額を抑えることも想定しておきましょう。

返済猶予を適用する際には、金融機関が再審査を行います。返済能力によっては支払方法の変更が認められない場合もあります。

借り換えを実施する

金利の低い金融機関で住宅ローンを借り換え、月々の返済額を抑える方法です。ただし、契約時に融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など新たに諸費用がかかってしまいます。数十万円程度まとまった資金が必要になることもあり、一時的に生活が苦しくなる可能性も考えられます。借り換えの際には諸費用も含めて総合的に検討しましょう。

任意売却を行う

任意売却とは、債務者（借りている人）と債権者（金融機関や保証会社）の合意のもと、一般的な不動産取引として売却することです。売却価格がローン残高を下回り残債が残った場合、手持ちの資金で返済を続けなければなりませんが、その後の分割払いも交渉しやすくなります。また、残債が残っても債権者の抵当権を抹消してもらうため、債権者の承諾が絶対条件となります。

＜任意売却の主なメリット＞

• 抵当権を設定した不動産を強制的に売却する競売と比べ、有利な価格で売却できる可能性がある
• 通常の不動産取引として売却するため、競売のように情報が公告されず、近所の人に事情を知られなくて済む
• 契約日や引き渡し日を買主と相談して、子供の学校のタイミングなどに合わせて決めることができる
• 引っ越し費用を売却代金の中から控除してもらうよう、交渉する余地がある

競売手続きに移行した後では任意売却は認められないことがありますので、金融機関と事前にしっかりと話し合いをしておくことが大切です。

大切なマイホームですから、できれば手放したくないと思うのは当然です。しかし、返済の見通しが立たない場合には任意売却という選択肢も含め、早期解決に向けて動き出してください。時間の経過とともに遅延損害金が膨らむなど、状況が悪化してしまうこともあります。

住宅ローンの延滞を防ぐポイント

返済は毎月の積み重ねです。日ごろからしっかりと家計管理をして計画的に返済をしましょう。

家計の収支を把握する

• 月収の減少やボーナス減額・カットになりそうな状態ではないか
• 勤めている会社の財務状況に問題はないか
• 支出をコントロールできているか
• 毎月安定して貯蓄ができる収支バランスを維持しているか

これらを把握しておくことで、延滞の兆候を察知しやすくなります。延滞を防ぐために、早めの段階で金融機関に相談しましょう。

将来的な支出増加に耐えられる返済計画になっているか見直す

住宅ローンは長期にわたり高額な返済をすることになります。出産や子供の進学、結婚、入院や手術、親の介護など、突発的に支出が増えることもあるでしょう。

定期的に借り入れたときの収支計画を見返し、順調に貯蓄ができているか確認してみてください。想定よりも貯蓄が増えていない場合は、都度、返済計画の見直しが必要です。

住宅ローンを借り入れる際には、現実的な計画を

借りられるだけ目一杯借りて、返済の不安を抱えたまま住み続けると精神的に落ち着きません。自己資金をどのくらい貯めておくのか、収入に対して年間の返済額は妥当かどうかといったことを含め、事前に現実的な返済計画を立てておきましょう。

定年後にもまだ、住宅ローンの返済が続いてしまうケースも見受けられます。住宅ローンの完済時期も考慮してリタイアするタイミングを決めることも大切です。