参考：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年10月調査）】｜住宅金融支援機構

変動金利が上がれば、住宅ローン返済のための支払い額も大きくなり、毎月の家計の負担が心配な方もいるのではないでしょうか。

本記事では、変動金利の上昇によって住宅ローン契約者に及ぼす影響と、金利上昇局面において知っておくべき対処法について解説していきます。金利上昇による返済の不安を解消するためにも、ぜひご一読ください。

【目次】
住宅ローンの変動金利が上がる要因とは
変動金利が上がった場合の対処
固定金利と変動金利はどちらがよいか
変動金利の住宅ローンは金利が上がることを見据えた対策を

住宅ローンの変動金利が上がる要因とは

金融機関の提示する住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという指標に連動して設定しています。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利を指します。

ここでは、住宅ローンの変動金利が上がる要因や仕組み、日銀の施策の影響について紹介していきます。

変動金利が上がる仕組みと影響

住宅ローンの変動金利は、一般的に短期プライムレートと連動しており、短期プライムレートの金利に1％を加えた値が標準とされます。金融機関は通常半年に一度金利の見直しを行い、金利を設定します。

2024年3月時点での短期プライムレートは、2009年1月以来1.475％で据え置かれています。変動金利の動向が気になる方は、短期プライムレートの動きに注目するとよいでしょう。

金利が変動する要因は、政策金利の変動や経済状況にあります。2016年より政策金利はマイナス金利を適用して以来-0.1％を保ったままです。マイナス金利政策の解除によって、政策金利の上昇も考えられます。そうなると、短期プライムレートと共に住宅ローンの変動金利の上昇も避けられない状況となるでしょう。

参考：長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降|日本銀行

日銀の施策の影響

住宅ローンの変動金利が上昇する要因は、短期金利の上昇とその背景にある日銀の金利政策に大きく影響されます。日銀は2016年にマイナス金利政策を導入し、政策金利はマイナス水準で推移してきています。

しかし、2022年後半からロシアのウクライナ侵攻によって原材料不足の影響を受け、世界的な物価上昇が起こりました。アメリカなど他の先進国は急激なインフレ対策として利上げを行っています。日本も年2％の物価上昇率となりつつあるため、インフレの抑制に向けて利上げが近いのではないかとの見解も出ています。

2023年11月に日銀の植田総裁が「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになる」と発言し、2024年3月には日銀のマイナス金利政策の解除が報道されました。これまで横ばいだった短期金利の上昇も現実味を帯びてきています。

参考：2020年基準消費者物価指数｜総務省

変動金利が上がった場合の対処

住宅ローンの変動金利が上がった場合には、毎月の返済額が増え、家計への影響も出てきます。金利変動があった場合、家計の負担を軽減するためには何をすればよいのでしょうか。

ここでは、金利変動の対処法として、住宅ローンの繰り上げ返済や借り換え、固定金利の変更について紹介いたします。

繰り上げ返済する

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別でまとまった額を返済する方法であり、返済はすべて元本のみにあてられるため、総支払額を効率的に減らすことができます。

繰り上げ返済には｢期間短縮型｣と｢返済額軽減型｣の2種類があり、後者の｢返済額軽減型｣で繰り上げ返済を行うと、毎月の返済負担を軽減できます。

繰り上げ返済を行う際には、手続きにあたって手数料が発生する点と手元の資金が不足するリスクがある点に注意し、計画的に行いましょう。

借り換える

契約している住宅ローンについて、固定金利の住宅ローンに借り換える、またはより条件が良い住宅ローンに借り換えるといった方法で金利上昇による毎月の負担を軽減できます。

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンを一括返済して、他の住宅ローンを新たに契約することです。メリットは毎月の返済額が減ることや、返済計画によっては総返済額の軽減が期待できる点が挙げられます。デメリットは、審査が必要である点、登記費用や借り換え手数料などのコストがかかる点、そして残債の金額によっては住宅ローン控除が減少する可能性があることが挙げられます。

一般的には、残りの返済期間が10年以上で残債が1,000万円以上あり、金利差が1％以上ある場合に、借り換えのメリットがあると言われています。返済シミュレーションと諸費用の見積もりを行い、現在の住宅ローンと比較検討することが重要です。

固定金利に変更する

変動金利が上昇した場合、固定金利での契約に変更することも返済負担を軽減するための方法です。

固定金利へ変更するメリットは、毎月の返済額が一定になるため、金利変動に左右されずに安定した返済計画が立てられます。デメリットは、固定金利は変動金利よりも高く設定されることが多いため、返済総額が変動金利の場合よりも大きくなる可能性がある点が挙げられます。

固定金利と変動金利はどちらがよいか

2023年の住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用者の7割以上が変動金利を選んでいます。さらに、【フラット35】以外の住宅ローン利用者の8割弱が金利の低さを理由に選択していることがわかります。

マイナス金利政策の解除が発表され、政策金利の上昇が現実味を帯びている中、2016年から横ばい状態が続いていた短期金利が大幅に上昇する可能性もあります。今後は、契約時点の金利の低さだけで変動金利を選ぶのは、高いリスクが伴う選択と考えられます。

現在、住宅ローンの変動金利は一部の銀行で0.3％を下回る金利も見られ、割安に感じられます。しかし、長期的な視点や毎月の返済負担の安定性を重視するのであれば、固定金利を選択することで金利変動に左右されずに返済できます。

住宅購入に伴い住宅ローンの契約を検討している方は、将来的な金利の変動も考慮したうえで金利タイプの選択を行う必要があります。条件によっては税制優遇制度を適用できる場合もあるため、住宅ローンの検討にあたっては専門家に相談することをおすすめします。

参考：住宅ローン利用者の実態調査 ｜住宅金融支援機構

変動金利の住宅ローンは金利が上がることを見据えた対策を

住宅ローンの契約において、7割超の方が金利の安さを理由として変動金利を選んでいる現状ですが、日銀のマイナス金利政策の解除を受け、今後は将来的な金利の変動を踏まえて慎重に検討すべき局面に来ています。

変動金利が上昇して返済負担が重くなることが見通せた際には、繰り上げ返済や借り換え、固定金利への契約変更を検討し、毎月の返済負担を軽減するための手段も考えておく必要があります。

これから住宅ローンの利用を検討している方は、返済総額が低いことに越したことはありませんが、資金面に十分余裕が持てない限りは金利変動に左右される状況を避け、毎月の安定的な返済計画を目指した選択をおすすめします。

本記事では、借り換えの概要を説明し、その判断ポイントと注意点について解説していきます。金利の動向、収入の変化、新たな金融機関の選択肢など、住宅ローンの借り換えを検討している方はぜひ参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンを借り換えるタイミングはいつがよいの？
借り換えの際に気をつけておきたいこと
こまめに返済負担を見直し、住宅ローンの借り換えでライフプランを再設計しよう！

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、新たな金融機関と新しい条件で住宅ローンの契約を結び、既に借りている住宅ローンを一括で返済する手続きのことを指します。住宅ローンの借り換えを検討する基準としては、一般的には以下の3点が挙げられます。

・借り換え前と後の金利差が1％以上
・借入残高が1,000万円以上
・借入期間の残りが10年以上

上記はあくまでも目安であり、条件をすべて満たしていなくても借り換えが有利になるケースもあります。毎月の返済額を減らしたい方や総支払額を抑えたい方は、借り換えを検討してみましょう。

住宅ローンの借り換えによって、総支払額や月々の返済負担を減らせる場合もありますが、一方で手続きや手数料など各種費用の負担が伴います。そのため、デメリットも考慮したうえで、計画的に進めることが大切です。

住宅ローンを借り換えるタイミングはいつがよいの？

では、住宅ローンの借り換えを進めるべきタイミングについて解説します。

固定金利期間が終わる

住宅ローンの借り換えを検討すべきタイミングの一つに、住宅ローン契約の固定金利期間が終了するときがあります。

通常、固定期間終了時に特に手続きをしなければ、変動金利が適用されます。注意が必要なのが、金利引き下げには「当初期間引き下げ型」と「全期間引き下げ型」がある点です。

当初期間引き下げ型の場合、固定金利期間終了後に変動金利を選んでも固定金利を選んでも適用金利は大幅に上がる可能性が高くなります。固定期間終了後の適用金利を確認して返済額が大幅に増える場合、借り換えたほうが有利かもしれません。

ただし、借り換えにはさまざまなコストがかかります。それらを加味してもなお借り換えが有利かどうかを慎重に検討する必要があります。

変動金利の金利が変わる

住宅ローンの変動金利は、通常は半年ごとに金利が見直されます。 変動金利は固定金利よりも金利が低い反面、金利上昇のリスクにさらされています。

適用される変動金利が上がった場合、ローンの残りの期間が長い方や借入金額が多い方は固定金利への借り換えを検討してみましょう。

変動金利から【フラット35】などの固定金利に借り換えると、返済額は増えます。しかし、ずっと同じ金額で返済できるため、家計の見通しは立てやすくなります。

転職などで収入が減る

転職や勤務先での配置転換などで収入の減少が見込まれる場合、住宅ローンを借り換えて毎月の返済額を減らせるかを検討してみましょう。

たとえば、より低金利の住宅ローンに借り換えできれば、毎月の返済額を減らせるかもしれません。
一般的に住宅ローンでは勤続年数を審査項目とする金融期間は多いため、転職直後の借り換えは避けたほうが無難です。収入減少がわかった時点でなるべく早く借り換えを検討しましょう。

金利水準が借りたときより下がっている

現状の返済プランで十分に余裕があるとしても、なるべく返済金額を少なくできるに越したことはありません。そのため、借入したときの金利と現在の金利水準を定期的に確認しておくことが大切です。

借りた当初の金利と比較して現在の金利水準が低い場合、住宅ローンの借り換えを行うことで返済総額を減らせる可能性があります。目安として1.0％以上の金利差がある場合は、借り換えを検討してみましょう。

よい条件の金融機関を見つけた

現在の住宅ローンよりも、有利な条件となる商品のある金融機関を見つけた場合、借り換えが有利となる可能性があります。

借り換えシミュレーションで借り換え前後の総返済額などをチェックし、諸手数料などのコストをかけても借り換えが有利と判断できれば、実行に移してもよいでしょう。

また、タイミングによっては金融機関が実施しているキャンペーンなどでより有利な住宅ローンを組める可能性もあります。詳細まで確認し、比較してみましょう。

借り換えの際に気をつけておきたいこと

住宅ローンを借り換える際に注意すべき点がいくつかあります。

まず、借り換えを検討しても、実際に実現できない場合もある点です。
健康状態に問題があった場合や収入が減少した場合、信用情報に傷がある場合などは、住宅ローンの審査に落ちる可能性があります。

新規の申し込みと同様に、借り換えの場合も返済負担率などが考慮されるため、残債の金額や借入期間を確認した上で申し込むとよいでしょう。

次に、住宅ローン控除を適用できる条件の一つである「残りの返済期間10年以上」を満たしているかどうかにも注意が必要です。もし返済期間の残りが10年未満の場合は住宅ローン控除を受けられません。

また、ローン残高が1,000万円未満の場合、借り換えを行うメリットが感じにくいということもいわれています。借り換えを検討する際はシミュレーションを行い、軽減できる金額を正確に試算しましょう。

住宅ローンの借り換えは別の住宅ローンを契約することになるため、現在の契約で適用されている特典や保険なども見直す必要があることを把握しておきましょう。

こまめに返済負担を見直し、住宅ローンの借り換えでライフプランを再設計しよう！

住宅ローンの借り換えは、月々の返済負担を軽減し、ライフプランを見直すための貴重な機会です。ただし、収入の状況、返済の残金額、残年数などの状況によっては借り換えができない、もしくは借り換えするメリットがないことも考えられます。

借り換えの検討を進める際には、適切なタイミングを見極めて金利差や諸条件を比較し、シミュレーションを行いましょう。もし不安であれば、ファイナンシャルプランナーなど、プロのアドバイスも活用しながら進めるのが賢明です。

この記事では、フォームローンと住宅ローンの違い、リフォーム資金を加えて住宅ローンを借り換えるメリットなどを解説します。

【目次】
リフォーム時に住宅ローンを借り換えるメリット
リフォーム時に住宅ローンを借り換えるデメリット
住宅ローンとリフォームローンの違い
借り換える前にかかるコストを計算しよう

リフォーム時に住宅ローンを借り換えるメリット

リフォーム時に住宅ローンを借り換えることには、次のメリットがあります。

• リフォーム費用を上乗せしてローンを一本化できる
• 金利が下がる可能性がある

それぞれのメリットについて、以下で解説していきます。

リフォーム費用を上乗せしてローンを一本化できる

住宅ローンの返済中にリフォームを行うには、通常であれば費用を実費で支払うか、金融機関等からの借り入れが必要です。

しかし一部の金融機関では、リフォーム費用を住宅ローンに上乗せできるオプションがあります。これにより、別途リフォームローンを組む必要がなくなり、住宅ローンの借り換えだけでリフォーム資金をまかなうことができます。

この借り換えにより、リフォーム費用も含めてローンを一本化できるため、手続きや管理も簡単になります。

ただし、金融機関によって異なる条件がある点に注意が必要です。利用方法や詳細は各金融機関の公式ウェブサイトや相談窓口にて確認しましょう。

金利が下がる可能性がある

住宅ローンを借り換える際のもう一つのメリットは、現在返済している借入れ内容よりも借り換えた方が金利を低く設定できる可能性があることです。特に、現在【フラット35】などの固定金利からの借り換えでは、借り換え前より低い金利での借り入れが期待できます。

【フラット35】では長期間にわたって金利が変動しないため、変動金利よりもベースの金利が高く設定されています。【フラット35】から住宅ローンに借り換えることで、金利を下げることができる可能性があります。

今までより低い金利で借り換えができれば、月々の返済額が軽減され、総返済額が少なくなるため、返済の負担を軽減できます。

リフォーム時に住宅ローンを借り換えるデメリット

住宅ローンを借り換える際には、以下のようなデメリットも考慮しなければなりません。

• 借り換えには費用がかかる
• 審査が厳しくなる可能性がある

これらのデメリットは、個々の状況や金融機関の方針によって借り換えに必要な金額や、審査基準などが異なる場合があります。借り換えを検討する際には、具体的な費用や審査条件について詳しく調べ、将来的な負担やリスクをしっかりと把握することが重要です。

借り換えには費用がかかる

住宅ローンの借り換えを行う際には、主に以下のような費用が発生します。

• 新たな抵当権設定に伴う登記費用
• 借り換え手数料
• 鑑定・査定費用

抵当権の登記費用や借り換え手数料は、一般的に数万円から数十万円程度かかります。鑑定・査定費用は金融機関や鑑定業者によって異なるため、事前に調べておくとよいでしょう。

借り換えにはこれらの費用が発生することを念頭に置き、借り換え時の予算や将来的な負担額の軽減を考慮しながら計画を立てましょう。

審査が厳しくなる可能性がある

住宅ローンの借り換えにリフォーム資金を上乗せする場合、総借入額が増えてしまうことで、個人の返済能力や滞納歴によっては審査が厳しくなるおそれがあります。そのため、必ずしも申し込みをすれば借り換えができるとは限りません。

一般的に審査落ちのリスクが高いのは住宅ローンの残債が多い人や、過去に延滞歴がある人などです。借り換えを検討する場合には金融機関や専門家と相談し、詳細な審査条件やリスクを知っておきましょう。

住宅ローンとリフォームローンの違い

「リフォームローン」とは、既存住宅の改修やリフォームのために利用されるローンです。「リフォームするなら借り換えではなくリフォームローンがいいのでは？」と考える人もいるでしょうが、この2つのローンはそれぞれ金利や特徴が異なります。

それぞれの違いについて、以下の表にまとめました。

【住宅ローン】

【リフォームローン】

住宅の新規購入の場合は住宅ローンを、既存住宅の改修やリフォームの場合はリフォームローンを選択することが一般的です。しかし、リフォームの費用が高額になる場合、金融機関によっては住宅ローンを利用できる場合があります。

また、中古住宅を購入しリフォームしたい場合は、リフォーム一体型の住宅ローンも選択肢の一つです。

借り換える前にかかるコストを計算しよう

リフォーム時に住宅ローンを借り換える際には、リフォーム費用の上乗せだけでなく、金利や初期費用などのさまざまなコストを確認しましょう。

まず、借り換え先の金利と現行の住宅ローンの金利を比較し、金利の差を確認します。金利が下がる場合、返済額の削減が期待できます。

さらに、借り換えの初期費用には契約手数料や抵当権設定費用などが該当しますので、これらを計算します。借り換えによる総費用を見積もり、借り換えのメリットと費用のバランスを判断しましょう。

借り換えについて不明な点や不安に思うことがあれば、金融機関や専門家へ相談しましょう。

そこで今回は、住宅ローンの借り換え手数料について解説します。借り換え手数料の支払い方法や注意点についても解説しますので、住宅ローンの借り換えを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローンの借り換えにかかる手数料
住宅ローンの借り換え手数料の支払い方法
住宅ローンの借り換え手数料に関する注意点

住宅ローンの借り換えにかかる手数料

ここでは、住宅ローンの借り換えにかかる手数料の項目をご紹介します。どのような手数料がかかるのか把握した上で、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

保証料

保証料は、住宅ローンの借り入れをする際に保証会社に支払う費用のことをいいます。住宅ローンの借り換えの場合も新規の借り入れと同じように、保証料がかかるケースがあります。金融機関によって保証料の有無や費用、支払い方法などが異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

事務手数料

住宅ローンを借り入れる際に、金融機関に支払う費用が「事務手数料」です。事務手数料には、借入金額に一定割合をかけて計算される金額を支払う「定率型」と、借入金額に関わらず金額が一定である「定額型」の2種類があります。詳細は金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

印紙税

住宅ローンを借り入れる際、金融機関と「金銭消費貸借契約書」を取り交わします。契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼付し、印紙税を納めることになるのです。印紙税は、契約金額に応じて以下のように定められています。（2022年5月現在）

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

全額繰り上げ返済手数料

住宅ローンの借り換えにあたり、現在借り入れている住宅ローンは全額繰り上げ返済することになります。全額繰り上げ返済するにあたり、手数料が設定されていることがあるのです。手数料の有無や金額については金融機関によって異なるため、現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に確認しておきましょう。

登記費用

金融機関は、対象となる物件を担保にして住宅ローンを貸し出すのが一般的です。つまり、万が一住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が対象物件を差し押さえることができるということです。そのため、対象となる物件には「抵当権」という金融機関の権利が登記されることになります。

住宅ローンの借り換えにあたり、現在借り入れている金融機関が設定している抵当権を「抹消」する登記の手続きと、新しく借り入れをする金融機関が抵当権を「設定」する登記の手続きが必要です。抵当権抹消登記費用と抵当権設定費用には、登録免許税や司法書士報酬などが含まれます。詳しい金額を知りたい方は、あらかじめ見積もりを依頼しておくと安心です。

その他借り換えにかかる費用

現在加入している団体信用生命保険は、完済に伴い解約となります。そのため、新しく借り入れする金融機関で加入し直すことになるでしょう。なお、【フラット35】であれば団体信用生命保険への加入は必須ではありません。

また、住宅ローンの借り換えに伴い現在加入している火災保険が継続できなくなるケースがあります。一般的には現在加入している火災保険のままで問題ありませんが、詳しく知りたい方は現在加入している火災保険の保険会社に確認してみましょう。

住宅ローンの借り換え手数料の支払い方法

住宅ローンの借り換え手数料の主な支払い方法は「手数料分も住宅ローンの借入金額に含める」、もしくは「自己資金から支払う」の2種類があります。

住宅ローンの借入金額に含めることができれば、貯蓄を減らすことなく借り換えができるメリットがある一方で、借入金額に上乗せした分の利息が増えるデメリットも。金融機関によって借入金額に含められる項目が異なるため、注意が必要です。

自己資金から支払う場合は、借り換えにかかる手数料は住宅ローンの借入金額に影響しません。借入金額に含める場合と比較すると、利息分の負担が軽減されるメリットがあるといえるでしょう。しかし、借り換え手数料のすべてを自己資金でまかなう場合は、一時的にまとまった金額が手元からなくなってしまうことになります。十分な貯蓄がないなどの理由から資金不足に陥る危険性がある場合は、手数料を含めてきちんとシミュレーションをしながら検討していく必要があるでしょう。

住宅ローンの借り換え手数料に関する注意点

ここでは、住宅ローンの借り換え手数料に関する注意点について解説します。住宅ローンの借り換えを検討している方は、注意点についても理解しておきましょう。

手数料は金融機関や商品によって異なる

住宅ローン借り換えにかかる手数料は、金融機関や商品によって異なります。保証料や事務手数料の有無や、料金など項目ごとの金額だけでなく、団体信用生命保険の保障内容など住宅ローンの商品性も異なるでしょう。住宅ローンの借り換え先を比較する際は、手数料の総額や金利、商品の特徴なども含めて総合的に検討することをおすすめします。

借り換えシミュレーションをする際は手数料も含めて計算する

住宅ローンの借り換えシミュレーションを利用して比較検討する場合は、借り換えにかかる手数料も含めて計算しましょう。金融機関によってはインターネットで借り換えシミュレーションをすることができますが、詳しく計算したい場合は金融機関に依頼すると安心です。

住宅ローンの借り換えをするときには、借り換え前後の金利差にも注意しましょう。一般的には、借り換え前後の金利差が1%以上・住宅ローン残高が1,000万円以上・返済期間が10年以上あると、借り換えによる恩恵を受けやすいといわれています。しかし、これはあくまで目安の1つ。金融機関や商品、借り入れ状況によっても借り換えの効果が異なるため、あらかじめ試算しながら検討していく必要があります。

2022年4月、メガバンク3行が住宅ローン固定期間選択型（10年）の基準金利を引き上げることを発表しました。日本では依然として住宅ローンの低金利が続いているものの、将来にわたりずっと低金利の状態が続くとは限りません。特に変動金利や固定期間選択型の金利タイプで借り入れしている人は、金利が上昇した場合の対応を考えておく必要があるでしょう。

金利が上昇した場合の対応として検討できる方法の1つが、住宅ローンの借り換えです。金利上昇局面で住宅ローンの借り換えが効果的なケースとして、変動金利や固定期間選択型を選択している場合に、金利の見直しや固定期間終了などのタイミングで、金利が上昇することが予測できる場面が挙げられます。たとえば、住宅ローンの借り換え先で全期間固定金利を選ぶことにより、金利上昇リスクを抑えることにつながるでしょう。

しかし、これはあくまで一例でしかありません。個々の状況、そして今後の金利水準等により、住宅ローンの借り換えによる利息軽減効果は異なるでしょう。住宅ローンの借り換えを検討する際には、総返済額の比較だけでなく将来も見据え、手数料なども含めた総合的な観点で比較することをおすすめします。

住宅ローンを借り換えするメリット・デメリットや注意点についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの組み直しとは？借り換えのメリット・デメリットと注意点

そこで今回は、【フラット35】への借り換えについて解説します。【フラット35】に借り換えするメリット・デメリットや注意点についても解説しますので、【フラット35】への借り換えに興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
【フラット35】に借り換えするための要件
【フラット35】に借り換えするメリット
【フラット35】に借り換えするデメリット
【フラット35】に借り換えする際の注意点

【フラット35】に借り換えするための要件

ここでは、【フラット35】に借り換えするための主な要件について解説します。きちんと要件を把握して、【フラット35】への借り換えを検討してみましょう。

【フラット35】への借り換えにあたり、上記のように要件が定められています。その他、借り換え申込日前日までの1年間に住宅ローンの返済を延滞していないこと、現在借り入れている住宅ローンの借入期間が1年以上経過していることなどの要件もあるため注意しましょう。

【フラット35】への借り換え要件についてさらに詳しく知りたい方は、住宅金融支援機構のWebサイトをご確認ください。

【フラット35】に借り換えするメリット

ここでは、【フラット35】に借り換えするメリットについて解説します。住宅ローンの借り換え先を検討している人は、ぜひ参考にてみてください。

金利上昇リスクに備えられる

変動金利を選択した場合、市場金利の動きが返済額に影響を及ぼします。したがって、市場金利が上昇した場合、返済額が増加するリスクがあるのです。

【フラット35】は全期間固定金利型のため、借り入れ時点で総返済額が確定します。市場金利が変動しても、返済額は変わりません。将来的に金利が上昇した場合に不安を感じている人や金利上昇リスクに備えたい人には、選択肢の1つとなり得るでしょう。

【フラット35】からの借り換えでは金利等の借り入れ条件が良くなる可能性も

【フラット35】から【フラット35】への借り換えでも、メリットを享受できるケースがあります。借り換えにより、現在借り入れている【フラット35】の金利よりも低くなる可能性があるからです。特に、近年は金利水準が低下基調にありますので、フラット35の借り入れからある程度の年数が経過している場合は、利息軽減効果が大きくなりやすいでしょう。

さらに、現在の「新機構団信」になる前に借り入れている場合は、借り換えすることにより以前より充実した内容の団信に加入できるメリットもあります。ただし、新機構団信は【フラット35】の買取型でのみ加入できるため、注意が必要です。

金融機関独自のサービスを受けられる

借り換え先の金融機関によっては、独自のサービスを提供していることがあります。たとえば住信SBIネット銀行では、契約者ランクに応じてATM利用手数料や振込手数料の無料回数が変動する仕組みがあります。ランク条件の中に「住宅ローンの利用」があるため、ランクが上がることによりATM利用手数料や振込手数料の無料回数が増えるメリットがあるのです。

【フラット35】に限らず住宅ローンの借り換えによるメリットを詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの借り換えをするメリットとは？手続きの流れや注意点も解説

【フラット35】に借り換えするデメリット

ここでは、【フラット35】に借り換えするデメリットについて解説します。メリット・デメリットの両面を理解して、借り換え先を検討してみましょう。

毎月の返済額が高くなるケースがある

一般的に、変動金利よりも固定金利の方が金利は高く設定されています。そのため、【フラット35】に借り換えることで将来の金利上昇リスクに備えることができるものの、毎月の返済負担が増えてしまうケースもあるのです。変動金利から【フラット35】への借り換えをする際は、ご自身が金利上昇リスクにどの程度対応できるかについても考えた上で検討する必要があるでしょう。

借り換え時に審査を受ける必要がある

【フラット35】に借り換えする際には、住宅ローンの借り入れと同じように融資審査を受ける必要があります。そのため、勤務先が変わって勤続年数が短くなったり、年収が下がったり、住宅ローン以外の借り入れが増えていたりするなど、契約者の状況が借入時と変化している場合は審査に通らない可能性があることに注意が必要です。

手間や諸費用がかかる

【フラット35】への借り換えにあたり、必要な書類準備や審査、契約手続きなどがあるため、申し込みから借り換え完了までに時間がかかります。なるべくスムーズに手続きを進めるためには、あらかじめ金融機関に必要な書類や手続きの流れを確認しておくことをおすすめします。

また、【フラット35】への借り換えには事務手数料などの諸費用がかかります。諸費用の内訳や金額を詳しく知りたい方は、借り換え先として検討している金融機関に確認しておきましょう。

【フラット35】に借り換えする際の注意点

今回ご紹介したように、【フラット35】の借り換えには利用条件が定められています。年齢など後からでは対処できない要件もあるため、まずは借り換えできる状況であるか確認しておきましょう。

また、団信への加入を希望している場合は、健康状態も大切なポイントの1つ。一般的に、年齢を重ねるにつれて健康状態に問題が出てくる可能性が高まるため、借り換えをする場合は早めに検討し始めることをおすすめします。

その他、住宅ローン控除を受けている方は、借り換え後の繰り上げ返済にも注意が必要です。【フラット35】は借入期間が原則として最低15年なので、借り換え直後に住宅ローン控除が受けられなくなる可能性は低いでしょう。しかし、繰り上げ返済により返済期間が短縮されて10年未満になってしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなってしまう可能性があるのです。繰り上げ返済を予定している場合は、住宅ローン控除を考慮しながらタイミングや金額などの条件を検討するとよいでしょう。

全期間固定金利型の【フラット35】に借り換えすることにより金利上昇リスクに備えられたり、【フラット35】から【フラット35】への借り換えで金利差による利息軽減効果を得られたりするメリットがあります。一方で、毎月の返済額が高くなるケースがあったり、借り換えにあたり手間や諸費用がかかったりするなどのデメリットもあります。【フラット35】への借り換えを検討する際は借り換え前後のシミュレーションを行い、借り換えによるメリットがどの程度あるのか把握することが大切です。

【フラット35】に限らず住宅ローンの借り換えによるメリット・デメリットや注意点を詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの組み直しとは？借り換えのメリット・デメリットと注意点

そこで今回は、住宅ローンの借り換えをするメリットや注意点について解説します。住宅ローンの借り換えをしたらどのくらい負担が減るのか、借り換え手続きの一般的な流れについても解説しますので、住宅ローンの借り換えを検討している人はぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローンの借り換えをするメリット
住宅ローンを借り換えたらどのくらい負担が減る？
住宅ローンの借り換えをするときの注意点
住宅ローン借り換え手続きの流れ

住宅ローンの借り換えをするメリット

住宅ローンの借り換えをする大きなメリットは、総返済額や月々の返済額を減らすことができる点です。一般的には、次の条件を満たしていると返済額の負担を軽減させるメリットを受けやすいといわれています。

・住宅ローン残高が1,000万円以上

・返済期間が10年以上

・借り換え前後の金利差が1％以上

上記の条件はあくまで目安のため、実際には借り入れ状況などにより異なる可能性があります。無料で借り換えシミュレーションができる金融機関もありますので、興味のある方は試算してみてください。

また、一部の金融機関に限られますが、住宅ローンの借り換えにより返済期間を延ばして月々の返済額を抑えることも可能です。ただし期間を伸ばした分、金利負担が増加し、総返済額が増えてしまう可能性もありますので注意が必要です。

金利差や現状、借り換え後の条件によっては、返済額を大幅に減らせる可能性もあります。気になる方はシミュレーションをしたり、借り換え先候補の金融機関に相談してみたりするとよいでしょう。

住宅ローンの借り換えによる金利タイプの変更

住宅ローンの借り換えをすることで、変動金利から固定金利にするなどの金利タイプを変更することが可能です。住宅ローンは長期にわたって返済していくものであるため「金利が低く設定されている変動金利に変更したい」「金利上昇リスクを避けたいので固定金利に変更したい」などと考えている人もいるでしょう。

実際のところ、10年後、20年後、30年後の金利を正確に予測することは不可能です。そのため、住宅ローンの金利タイプを考えるときには「将来、金利が変動したときに対応できるか」という視点からも考えていくことが大切です。

現在の金利と変更後の金利を比較するだけでなく、借り換えにかかる手数料や金利上昇リスクなども踏まえて総合的に判断することをおすすめします。場合によっては現在借り入れしている金融機関に条件交渉をしたり、借り換えせずに金利タイプのみ変更したりする方法も選択肢の一つです。

住宅ローンの借り換えには返済額を減らすこと以外のメリットも

住宅ローンの借り換えによるメリットは、返済額を減少させることだけではありません。例えば、団体信用生命保険の内容を変更できることもメリットの1つとして挙げられます。

通常、借り入れ後に団体信用生命保険の契約内容を変更することはできません。しかし、住宅ローンの借り換えをすると、今までの団体信用生命保険が終了して新しく加入し直すことになるため、保障内容を変更することができます。取り扱いのある団体信用生命保険の内容は金融機関によって異なるため、以前よりも手厚い保障内容に変更できる可能性もあるのです。

また、住宅ローンの借り換えにあわせて、リフォームローンを住宅ローンとして借り入れる場合もメリットを得られるでしょう。一般的に、リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利は低く設定されています。そのため、リフォームにかかる資金も住宅ローンと一本化して借り入れできれば、長期間にわたって低金利で借り入れできることになるのです。ただし、利用にあたり条件がある場合もありますので、あらかじめ金融機関に確認してみてください。

さらに、給与口座や他に借り入れているローンの支払いと同じ金融機関に住宅ローンの借り換えをすれば、資金管理が楽になるというメリットもあるでしょう。住宅ローンの借り換えをするときには、さまざまな視点から考えていくことが大切です。

住宅ローンを借り換えたらどのくらい負担が減る？

それでは、住宅ローンを借り換えたらどのくらい負担が減るのか実際にシミュレーションしてみましょう。なお、今回ご紹介するシミュレーションは将来的に金利が変わらなかった場合での概算です。あくまでも参考として頂けますと幸いです。

【試算条件】

・借入総額：3,000万円

・借入残高：約2,391万円

・借入期間：35年

・残借入期間：25年（※借り換え後の借入期間25年）

・元利均等返済

・ボーナス払いなし

※住宅金融支援機構「借換えシミュレーション」より試算

実際には住宅ローンの借り換えをするにあたり、繰上返済手数料や融資手数料、保証料、司法書士報酬、登録免許税などの諸費用がかかります。数十万円程度かかることが多いので、シミュレーションをする際には諸費用も加味した上で検討することが大切です。

住宅ローンの借り換えをするときの注意点

ここでは、住宅ローンの借り換えをするときの注意点について解説します。住宅ローンの借り換えを検討している人は、メリットだけでなく注意点も踏まえた上で、総合的に判断していきましょう。

金利の動きを定期的に確認しておく

住宅ローンは借入金額が大きく、長い期間にわたって返済していくことになります。そのため、金利上昇リスクに備えたい方やより良い条件で返済していきたい方は、定期的に金利の動きを確認するとよいでしょう。

例えば「金利が上昇して固定金利が○％になったら金利タイプを変更する」など自分なりの基準を決めておき、借り入れ先候補の固定金利を定期的に確認することなどが考えられます。金利上昇局面で変動金利から固定金利に変更したいと考える人にとっては、このように金利の動きを定期的に確認して判断することが大切です。

※出典：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

上記の表は、【フラット35】などを提供している住宅金融支援機構が公開している住宅ローンの金利推移です。主要都市銀行のホームページなどにより集計した金利（中央値）から掲載されています。この表からは、近年における変動金利型の数値は横ばいですが、固定金利期間選択型（3年・10年）は上昇していることが読み取れます。大手銀行で10年固定の基準金利の引き上げが行われたこともあり、住宅ローンの借り換えを考えるのであれば今後も金利の動きを確認していくことが大切でしょう。

試算するときは諸費用なども考慮する

住宅ローンの借り換えをするときには、必ず借り換えにかかる諸費用の支払いも含めて検討しましょう。借り換えにかかる諸費用は、数十万円程度かかるケースも多くあります。

なお、融資手数料や保証料など、必要な諸費用や金額は金融機関によって異なります。そのため、借り換え先として検討している金融機関にあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

住宅ローンの借り換えには審査がある

最初に住宅ローンを借り入れしたときと同様に、住宅ローンを借り換える際にも審査があります。車のローンなど他の借り入れが増えていたり、転職などにより勤続年数が短かったり、年収が少なくなったりしているなど契約者の状況が変化している場合、審査に通らない可能性があります。審査に通らない場合は、他の借り入れを完済したり、複数の金融機関で事前審査を行ったりするなどの対処をしてみましょう。

住宅ローンの借り換えには手間と時間がかかる

住宅ローンの借り換えは、申し込みからすぐに完了できるわけではありません。申し込みするための書類準備や審査、契約手続きなどの手間と時間がかかります。各種書類を揃えるために役所まで足を運んだり、契約のための日程調整をしたりするなど、住宅ローンの借り換えにはある程度の時間を確保することが必要になるでしょう。

郵送での申し込み手続きの場合は時間がかかりやすいため、スムーズに借り換え手続きを進めたい人は、直接金融機関に行ったり、Webからの申し込みを利用したりすることをおすすめします。また、必要な書類や具体的な手続きの流れを把握しておくと、前もって準備しやすくなります。あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。

住宅ローン控除や団信に関する注意点も

住宅ローン控除の対象となっている住宅ローンを借り換える場合は、完済までの期間にも注意が必要です。今後も住宅ローン控除を受けるためには、借り換え後から完済まで10年以上であることなどの要件があるからです。詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。

No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁

また、健康状態によっては団信への加入が難しい可能性もあります。不安な方は、あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。

住宅ローン借り換え手続きの流れ

住宅ローンを借り換える際の大まかな手続きの流れは、以下の通りです。

1.借り換え先の金融機関を選ぶ

2.事前審査の申し込み

3.本審査の申し込み

4.現在借り入れしている金融機関で住宅ローンの全額繰上返済の手続き

5.借り換え先の金融機関と契約手続き

6.融資実行・全額繰上返済

7.抵当権抹消登記・設定登記

8.借り換え先の金融機関への返済が始まる

住宅ローンの借り換えを検討する場合、まずは借り換えした場合にメリットがあるのか調べることから始めてみましょう。金融機関が提供している借り換えシミュレーションで大まかに試算するだけでなく、金融機関に直接相談して正確に計算してもらい、借り換えによるメリットがどの程度あるのか確認してみてください。借り換えシミュレーションをする場合は、借り換えにかかる諸費用も忘れずに計算しましょう。

住宅ローンの借り換えをすることにより、現在よりも返済の負担を大きく軽減できる可能性があります。住宅ローンは長期にわたって返済していくものであるため、市場金利の動きに加えて、ご自身やご家族の生活状況なども考慮しながら検討してください。

住宅ローンの借り換えについて、さらに知識を深めたい人はこちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの組み直しとは？借り換えのメリット・デメリットと注意点

この記事では住宅ローンの組み直しの基礎から、そのメリットとデメリット、および注意点をご紹介します。これまでにない低金利時代における「お得なお金（おかね）」との付き合い方を知っていただく一助になれば幸いです。

【目次】
住宅ローンの組み直しとは？
住宅ローンを組み直すメリット・デメリット
住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点
住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しとは？

住宅ローンの組み直しを行うことで、返済総額の圧縮、毎月の返済額の軽減、借入期間の短縮、といった家計にも嬉しい効果が期待できます。ここでは住宅ローンの組み直しの意味と住宅ローンを組み直す主なシーンをご紹介していきます。

住宅ローンの組み直し（借り換え）の意味

住宅ローンの組み直しとは、住宅ローンの返済期間中に一括繰上返済で完済して別の住宅ローンに切り替えることです。

既存の住宅ローンの残債は新しい住宅ローンの融資金を利用して完済し、その後は金利の低い新しい住宅ローンを返済していきます。またこの行為を「借り換え」と呼ぶこともあります。

住宅ローンを組み直す主なシーン

住宅ローンの組み直しは次のようなシーンなどで、利用効果が期待できます。

「金利が高くて毎月の支払いが苦しく、利息を圧縮させたいとき」
「収入の減少により既存の住宅ローンの返済方法変更を申し出たが断られたとき」
「段階的に金利が上がる住宅ローンを契約していて、上昇するタイミングが迫っているとき」
「繰上返済を予定していたが、組み直しを行ったほうが受けられる恩恵が大きいとき」

また、国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、借り換え向け住宅ローンの割合は、全体の新規貸出額に対して3.2％（平成29年度）の割合となっています。

参考：「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

住宅ローンを組み直すメリット・デメリット

住宅ローンの組み直しによるメリットは多くの人にインパクトがある一方、場合によってはデメリットを感じる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは主なメリットとデメリットをお伝えします。

住宅ローン組み直しのメリット

令和2年においてもなお、日銀によるゼロ金利政策は継続しており、これに伴い住宅ローン金利も変動0.3%台、期間固定（3年、5年、10年）0.3%〜0.5%台という相変わらずの低金利で推移しています。このような金融政策を背景に、住宅ローン低金利時代における組み直しのメリットを解説していきます。

月々の返済額を抑えられる。

金利の低い住宅ローンに組み直した場合、利息の圧縮効果が見込めることから、返済額に占める利息の割合が減少し、月々の支払い額が下がる返済額軽減型のメリットがあります。一般的に住宅ローンの組み直しで返済額が抑えられるのは、返済期間が10年以上ある方、返済残高が1,000万円以上ある方といわれています。また、現在の住宅ローンと組み直し後の住宅ローンに1%以上の金利差がある方もその可能性があります。

返済期間を短縮できる。

住宅ローンの組み直しを行う場合、返済額を変えずに、返済期間を短くすることも可能です。返済期間が短くなれば、利息の合計額が減り、トータルの支払額が減少する期間短縮型のメリットがあります。

団体信用生命保険（団信）の内容を変更できる。

団体信用生命保険は、それぞれの保障において該当する所定の状態になった場合に債務の返済が不要となる生命保険のことを言います。

これまでの住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローン組み直しにより終了するため、新しい団体信用生命保険に加入することになります。強制加入、任意加入は銀行など金融機関により異なりますので確認してみてください。

最近の団体信用生命保険の保障内容はとても充実しています。保障内容は取り扱っている銀行など金融機関により異なりますが、介護保障、3大疾病保障、身体障害保障、死亡保障などが付保されており、配偶者が保障を受けられるものもあります。

リフォーム資金も同時に借り入れできる

家が古くなっていてリフォームを実施したい場合にも、住宅ローンの組み直しが選択肢の一つとなります。一般的にリフォームローンを組むより住宅ローンのほうが金利が低く、分けて借りるよりも負担を抑えやすくなります。ただし、利用条件が設けられていることが多いので、こちらも事前に金融機関に相談してみてください。

住宅ローン組み直しのデメリット

住宅ローン組み直しのデメリットは、諸費用が発生することです。住宅ローンの組み直しをする際は、住宅ローンの契約に関する費用だけではなく、現在の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などがかかります。これらの諸費用の総額は、一般的に数十万円かかると言われています。

また、金利の下げ幅が小さい場合は、逆に支払総額が増えることもありますので注意が必要です。借り換え先候補の金融機関に、返済シミュレーションを依頼して検討しましょう。

住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点

最後に、住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点をお伝えしていきましょう。「返済額の減額などメリットがあるか」「所得税での控除適用があるのか」「団体信用生命保険の保障内容は」など、各種要件を把握しておくことが必要です。

組み直し時にも融資審査がある

住宅ローンの組み直し時にも、初めて住宅ローンを契約したときと同様に融資審査が行われます。契約者の勤務状況、経済状況、与信などが変化した場合、審査に通過できない可能性があります。また、基本的に同一の金融機関で別の住宅ローンへの組み直しは行えないか、できてもメリットが少ないです。

審査には一定の時間がかかります。既存の住宅ローンの返済が厳しく、延滞しそうなタイミングで組み直しを申し込んでも、融資が間合わない可能性があるため、余裕を持って行動を起こす必要があります。

住宅ローン控除が最大限受けられないことがある

住宅ローンの組み直しをした場合、一定の要件を満たさないと住宅ローン控除が認められません。組み直しによって住宅ローン控除が認められる一定の要件は、次のすべての要件を満たすケースです。

「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること」
「新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

参考：「No.1233　住宅ローン等の借り換えをしたとき」（国税庁）

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないケースがある

契約者の身体上に何らかの疾患がある場合、団体信用生命保険に加入できないことがあります。銀行など金融機関によっては団体信用生命保険の加入を融資の条件としているところがありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としているため、団体信用生命保険に加入できない状況であったとしても住宅ローンを組める場合もあります。

住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しでより低金利な住宅ローンを選択すれば、返済の負担が少なくなり、家計に「お得」と「ゆとり」が生まれます。また、団体信用生命保険の充実保障も期待できるでしょう。

コロナ禍もあって、当分の間は低金利政策が続くと予想されます。ですが、定石が通用する局面ではなく、実際に令和2年3月から4月にかけては長期固定金利が上昇しました。この時代に合わせた住宅ローンの組み直しを検討し、将来へのインフレヘッジ担保としておくことが賢い家計のあり方と言えるでしょう。