そんな方におすすめの住宅ローンが、【フラット35】です。 安心して住宅ローンの借入ができる可能性があります。今回は、【フラット35】の基礎知識や、利用する際のポイントを解説します。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】のメリット・デメリット
【フラット35】を利用するときのポイント
住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

【フラット35】とは

働き方が多様化する現代。フリーランスで働く方や、中小企業を起業した方、契約社員の方など、事情は人それぞれ大きく異なります。

【フラット35】は、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。「審査に通る可能性があるなら利用したい！」と考えている方もいるかもしれませんね。しかし、利用検討の際に気になるのが、「安心できる運営元なのか」「どのような条件があるのか」といった点ではないでしょうか？

早速、【フラット35】の基礎情報について見ていきましょう。

【フラット35】の基礎知識

【フラット35】は、住宅を購入したり、新築したりする方向けのローン。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。

【フラット35】では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人。安心して融資が利用できますね。

質の高い住宅の取得を支援するメニューや、地方公共団体と連携したメニューなど、多彩なメニューをそろえて住まいづくりを支援しています。なお、リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う際には、リフォーム費用を含めた借入が可能です。

主な特徴には、以下の点が挙げられます。

返済期間は最長35年

最短は15年（ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）です。20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。

融資限度額は8000万円

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。この建設費および購入価額には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることが可能です。

保証人が不要

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、【フラット35】では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる

【フラット35】は、健康上の理由から団体信用生命保険（以下・団信）への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。

団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。

一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっています。一方【フラット35】なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。

【フラット35】の利用条件

【フラット35】の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。

契約者に関する条件

[ 1 ] 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

[ 2 ] 日本国籍を有していること

原則、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

[ 3 ] 【フラット35】を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること

全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければなりません。

[ 4 ]資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる

【フラット35】は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

住宅に関する条件

【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

[ 1 ] 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「【フラット35】S」という制度を利用することもできます。

[ 2 ] 床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

マンションなどの共用住宅の床面積は、専有面積を指します。共用部分は含まれません。なお、敷地面積の要件はありません。

【フラット35】のメリット・デメリット

【フラット35】の特徴や条件がわかったところで、次に知りたいのは実際に利用したときのメリットですよね。【フラット35】を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットが受けられるのでしょうか？また、逆にデメリットはあるのでしょうか？

気になるメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

【フラット35】のメリット

返済期間中は金利が変わらない

【フラット35】は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

繰り上げ返済手数料がかからない

資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。

さらに、金融機関窓口での繰り上げ返済は100万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができます。少額から繰り上げ返済ができるのは、大きな魅力ですよね。

【フラット35】のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高め

変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されています。そのため、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる

【フラット35】では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。また、可能であれば、両親等からの住宅資金援助も検討してみると良いでしょう。

【フラット35】を利用するときのポイント

メリット・デメリットを理解したうえで、【フラット35】の利用を本格的に進めようと思っている方もいると思います。その場合、次に検討しなければならないのが、「住宅金融支援機構が提供するどの商品を選択するか」ということです。

ここでは、【フラット35】の他にある商品と、それぞれの特徴をご紹介します。

住宅やライフプランに合わせて商品を選択する

【フラット35】には、購入する住宅やライフプランに合わせて選べる、以下のような商品が存在します。

• 【フラット35】S：特に省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に適用できる住宅ローン。【フラット35】よりも一定期間金利が0.25%低くなる商品です。
• 【フラット20】：借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げられる住宅ローン。原則として、返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできません。
• 【フラット35】リノベ：中古住宅の取得と、リフォームの費用をまとめて借入できる住宅ローン。中古住宅の取得と性能向上リフォームをセットにして借入することで、借入金利を一定期間引き下げることができるメニューです。
• 【フラット50】：「長期優良住宅」と国に認定された住宅の購入で利用できる住宅ローン。長期優良住宅は、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性などを国が認定した優良住宅のことです。返済期間を最長50年まで設定できます。
• 子育てプラス：子どもの人数に応じて金利を下げられるメニューです。詳しくは「【フラット35】子育てプラスの概要と利用のポイント」をご覧ください。

ほかにも中古購入と性能向上リフォームに特化した商品や、今の住宅を貸し出して次の住宅を取得するための商品など、複数の商品があります。各商品の特徴を把握して、ご自身に適した商品を選択しましょう。

月々の返済額に無理がないように調整する

住宅は、快適な暮らしの基盤です。住宅を購入したために、苦しい暮らしを強いられるのでは本末転倒。家計の収支を踏まえて返済をシミュレーションしたうえで、家計を圧迫しないように返済額を調整しましょう。

予定より月々の返済額が増えてしまうと、生活費を切り詰める必要が出てくるなど、暮らしの余裕がなくなる可能性があります。さらに、返済のために貯蓄を削って生活費に回すことで余力がなくなり、突発的な支出に対応できなくなるおそれもあります。

住宅ローンを利用する際は、「頭金を増やして借入額を抑える」「返済期間を長くして毎月の返済額を減らす」といった対策をして、家計を踏まえた資金計画になるように心がけてくださいね。

住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。【フラット35】は、それを実現する手助けとなる住宅ローンです。より幅広い人々へ住宅ローンの門戸を広げるとともに、全期間固定金利であるため、長期にわたる生活設計を可能としています。

今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひ【フラット35】の利用を検討してみてくださいね。

この記事では、転職が住宅ローン契約の審査に与える影響や転職後に住宅ローン契約をする際の注意点とリスク、そして住宅ローンの申し込みは転職前と転職後のどちらが良いのかをご紹介します。

【目次】
転職は住宅ローンの審査に影響する？
転職後に住宅ローンを申し込む際の注意点
住宅ローンを申し込むなら転職の前と後のどちらが良い？
勤続年数以外の審査基準も確認しよう

転職は住宅ローンの審査に影響する？

結論から言うと、転職は住宅ローンの審査に影響します。

金融機関は、多くの評価指標を総合的に審査して住宅ローンの融資の可否を判断しています。中でも、ひとつの会社における勤続年数は評価指標として挙げられることが多く、国土交通省の「令和元年度　民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」によると、調査対象機関の95.6%がひとつの会社における勤続年数を考慮すると回答しています。

「転職したてでも収入が多いなら問題ないのでは？」と思うかもしれませんが、勤続年数が短いことは金融機関にとって融資をするリスクがあると判断されるのです。

例えば、転職した会社になじめずすぐに離職したり、予想していた収入より少なかったりして収入が安定せず、返済が滞る可能性があります。

金融機関としては、残債を回収できないという結果は絶対に避けたいことです。

考えられるリスクを減らすため、審査時には収入の安定性を重要視し、収入を判断するためのひとつの指標として勤続年数の長さを確認しているのです。

勤続年数以外にも、完済時の年齢や健康状態、年収などのさまざまな審査項目がありますが、すべては「返済能力があるか」という結論につながります。つまり、これらの項目の中で返済が滞るようなマイナスな要素がある場合は、審査に落ちる可能性があるということです。

転職だけの事由で審査に落ちるとは限りませんが、住宅購入を検討しているのであれば、やはり転職時期は考える必要があります。もし転職したてなのであれば、頭金を多く入れるなど、審査に有利になる方法を考えましょう。

参考：「令和元年度　住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

転職後に住宅ローンを申し込む際の注意点

転職後に住宅ローンを申し込む場合、いくつかの注意点があります。住宅ローンを申し込む金融機関により多少の違いはありますが、基本的には同じです。ここでは、基本的なチェックポイントを3つご紹介します。

勤続年数の条件を定めている金融機関がある

すべての金融機関が該当するわけではありませんが、住宅ローン契約の条件として、ひとつの会社における最低勤続年数を定めている金融機関もあります。そのため、転職後の勤続年数が短い状況で住宅ローンを申し込む際には、勤続年数を条件としていない金融機関を利用するのが望ましいでしょう。なお、全期間固定金利型の住宅ローンとして知られる【【フラット35】】は、勤続年数が短くても申し込みが可能となっています。

別途書類の提出を求められるケースがある

転職後に住宅ローンを申し込む場合、必要書類が通常とは異なるケースがあります。一例として、転職した人が提出を求められる可能性がある書類は以下の通りです。

• 年収（1年間の手取り収入）見込証明書や毎月の給与明細書など、転職先での年収（1年間の手取り収入）がわかる書類。または直近年の確定申告書
• 雇用契約書や採用通知書など、雇用に関する証拠書類

どのような書類が必要になるのか、前もって金融機関の担当者に相談するのが良いでしょう。

転職で年収が下がる場合は借入額に注意が必要

転職の前と後で年収（1年間の手取り収入）が下がる場合、転職後の年収（1年間の手取り収入）をベースに借入額を決めることが望ましいと言えます。というのも、転職前の年収（1年間の手取り収入）を基準に借入額を決めると、融資の審査に落ちたり、審査に通過したとしても返済が苦しくなったりするおそれがあるためです。この場合、頭金を増やして借入額を下げたり、返済期間を長くして月々の返済額を抑えたりすることも検討する必要があるでしょう。

住宅ローンを申し込むなら転職の前と後のどちらが良い？

転職予定がある中で住宅ローンを申し込む場合に、転職前と転職後のどちらが良いのかを悩まれる方は多いと思いますが、融資の申し込みを行うタイミングとしては、転職後がおすすめです。ここでは、その理由についてご説明します。

転職前に住宅ローンを申し込むと再審査となるおそれがある

住宅ローンの申し込み後に転職をする場合、申請していた情報と相違が生じます。仮にその事実を伝えずに黙っていたとしても、健康保険証などの提出書類によって判明するケースがあります。
また、申請していた情報と相違が生じた結果、申込内容に誤りがあると判断され、契約ができなくなるおそれもあります。

この場合、書類を提出し直したうえで再審査が必要となります。再審査の結果、融資が下りなかった場合は、物件の売主に違約金を支払うことになるケースもありますので、注意が必要です。

融資実行後の転職は届出事項の変更手続きが発生する

借り入れ後に転職を行い勤務先などの届出事項が変更になった場合、定められた方法で速やかに金融機関に報告することが義務付けられています。変更時に報告が必要な届出事項は契約書に記載されており、金融機関の指定フォーマットに変更内容を記入して提出します。

このように、転職前に住宅ローンを申し込むことで、融資までの期間が長くなったり、必要な手続きが増えたりします。住宅ローンはできるだけ転職後に申し込むのが望ましいでしょう。

勤続年数以外の審査基準も確認しよう

ここまでの説明で、最近転職した方や転職を検討中の方は、住宅ローンが組めるのか心配になったのではないでしょうか。

たしかに勤続年数は審査時に考慮される項目のひとつですが、前述したように、審査ではさまざまな観点から返済能力の有無を判断します。

では、具体的にどのような項目から判断するのでしょうか？

金融機関が融資を行う際に考慮していると回答した、上位の審査項目を見てみましょう。

年齢

住宅ローンの審査基準には「借入時年齢」と「完済時年齢」の2つの項目があり、ほとんどの金融機関でこれらの年齢に制限が設けられています。

年齢制限は金融機関によって異なりますが、借入時の年齢は20歳以上、完済時の年齢は80歳未満と定められていることが多いです。

健康状態

住宅ローンを組む際には、一部の商品を除き「団体信用生命保険（通称：団信）」への加入が義務付けられています。団信は、債務者に万が一のことが起こったとき、ローン残高が保障される住宅ローン専用の生命保険です。

そのため、生命保険の加入時と同じように、健康状態に問題がある場合は加入できないケースもあります。団信に加入できなければ住宅ローンを契約できないため、事前審査を通過しても本審査で落ちてしまうのです。

担保評価

「担保評価」は、住宅ローンを契約する際に担保とする不動産（購入する土地や住宅）の価値を指します。金融機関は住宅ローンの審査時に「不動産の担保評価がどのくらいあるのか」「借入額に見合っているのか」という点を確認します。

なぜなら、万が一ローンの返済が滞ったとき、金融機関は担保とする不動産を売却し、残債の回収を行うからです。審査には自分の状況だけではなく、不動産の価値も関係します。

借入可能額の範囲で申請したとしても、不動産の価値と借入額が見合っていなければ、審査に落ちる可能性があると覚えておきましょう。

このように、住宅ローンの審査は勤続年数だけではなく、さまざまな審査基準をもとに判断されます。もちろん勤続年数は長い方が審査は通りやすくなりますが、他の部分にマイナス要素があれば審査に通らない可能性もあります。

逆に、勤続年数が短かったとしても「年齢が若い」「不動産の価値が高い」「年収が高い」など、プラス要素が多ければ審査に通る可能性も十分にあるでしょう。

転職も住宅購入も、どちらも大きなライフイベントです。

タイミングを誤らないよう家族で話し合い、納得できる優先順位を決めましょう。

住宅ローンの申込みをしてから最長35年の完済時まで返済額が変わらないため、返済計画が立てやすく、家計にとっても安心・便利です。

その「【フラット35】」が2018年4月から拡充され、さらに便利で使いやすくなることをご存知ですか？

「【フラット35】がより使いやすくなる」って、どういうこと？

住宅購入をする際には、不動産や土地にかかる住宅購入価格のうち、一部を現金で支払う「頭金」と別に、諸経費についても考慮する必要があります。

諸経費とは、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙代や仲介手数料、登記費用など、さまざまな費用のことです。

本来、これらの諸費用は頭金とは別に自分で準備しておくべきもの。「自己資金＝頭金」と思っていたら別途100万円単位のお金がかかり、貯金を使い果たしてしまったという話もよく聞きます。

それが、2018年4月申込み分からは融資対象が拡充され、これまで住宅ローンの対象とならなかった住宅購入時の諸費用が融資対象になったのです。

具体的には、【フラット35】を申込む際に下記の費用をローン借入額に含めることができます。

1. 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代
2. 土地の取得および住宅の購入時に仲介手数料が生じる場合の仲介手数料
3. 【フラット35】およびアシスト35融資手数料
4. 司法書士報酬および土地家屋調査士報酬（登記費用）
5. 登記にかかわる登録免許税
6. 火災保険料および地震保険料
7. ホームインスペクション（住宅診断）などにかかわる費用

これらの費用も住宅価格等とまとめて借り入れできれば、思わぬ初期費用で家計にダメージを与えずにすむかもしれません。

諸費用っていくらかかるの？

取得する住宅物件や不動産仲介会社、取扱金融機関などによって諸費用金額は変動しますが、一般的に新築物件では物件価格の５～８％程度準備しておくのがいいといわれています。仮に3,000万円の物件を購入するなら、150万円～240万円ということになります。

例えば、土地の取得および住宅の購入時の仲介手数料は物件価格が3,000万円ならおおよそ90万円が目安です。仲介手数料には取引価格の「３％＋６万円」という上限ルールがあることも合わせて知っておくといいですね。

住宅ローンに関する諸費用では、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代が２万円。融資手数料は取扱金融機関によって異なりますが、おおよそ３万円～10万円が目安です。

このほか、司法書士や土地家屋調査士への報酬の目安は、10万円といわれています。

また、登録免許税は平成31年3月31日までの新築物件購入の場合、課税対象価格の1,000分の1.5が適用されます。ちなみに、課税対象価格は物件価格ではなく固定資産課税台帳の価格で、通常は物件価格より低い金額です。仮に固定資産税評価額が1,000万円なら15万円になります。

これだけでも合計で120万円～130万円近い金額になることがわかります。

まだある！【フラット35】で借りられる諸費用

2018年4月からは、このほかにも借り入れ可能な諸費用項目が増えます。

例えば、中古住宅を購入するときに付保することがある「既存住宅売買瑕疵保険」。

これは、売買された中古住宅に欠陥が見つかったときに、補修費用等の保険金が支払われるというもの。中古物件の購入で【フラット35】を申込む際、この費用も融資対象になりました。

また、リフォーム一体型の【フラット35】では、中古物件を購入・リフォームする際の「リフォーム瑕疵保険」付保にかかわる費用や、太陽光発電設備の工事費負担金が融資対象となります。

このほか、借換融資の諸費用でこれまで融資対象となっていなかった「借換に伴う経過利息」と「借換に伴う繰上返済手数料」も、対象に含まれるようになりました。

家計にムリのないローン返済計画が大事！

マイホームを購入すると、新居に合わせた家具や家電製品に買い替えたくなるものですよね。

インテリアグッズや新しいスリッパなど細々したものも買い揃えているうちに、お金は羽が生えたように飛んでいってしまいます。

そう考えると、住宅取得時の諸費用が融資対象になることで、初期費用の支払いによる家計へのダメージが軽減され、初期費用が少なくてもマイホームを買いやすくなると考えられます。

しかし一方で、諸費用も含めて借りられるのは借入額の増大に繋がります。

ローン返済額が大きくて日々の家計が苦しくなったり、家族旅行できなくなったりするのは困ります。住宅初期費用を払った後のキャッシュフローと月々のローン返済額、預貯金に回すお金など、総合的な視点で家計にダメージを与えない借り入れ計画を検討しましょう。