「借入可能額」の範囲内で申請しなければ、事前審査に落ちてしまう可能性が高いので、まずは借入可能額を確認する必要があります。しかし、自分がどのくらいまで借入れができるのか、どう計算していいかわからない方も多いでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの借入可能額の計算方法や借入額を考えるポイントをお伝えします。住宅購入を検討している方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入額を決めるポイント
借入可能額を増やす方法
完済までの長期的な視点で検討を！

住宅ローンの借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入可能額は「年収」「勤続年数」「返済負担率」「融資率」「担保価値」など、さまざまな要素を総合的に審査されたうえで決定します。そのため、正確な借入可能額を知ることは難しいのですが、目安を算出することは可能です。

ここでは、借入可能額を計算する方法を説明します。

返済負担率から借入可能額を計算する方法

「返済負担率」とは、年収に占める年間返済額の割合を指し、次の計算式で求められます。

「年間返済額（住宅ローン以外も含む）÷額面年収×100」

返済負担率の計算する際には、マイカーローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシングなど、すべての返済を年間返済額に含めて計算する点に注意してください。

返済負担率が高いと毎月の返済額も多くなり、家計に支障が出るおそれがあるので、借入額の見直しが必要です。また、多くの金融機関では、返済負担率に上限を設けており、この範囲内で融資を行っています。

代表的な長期固定型の住宅ローンである【フラット35】では、返済負担率について次のような基準を設けています。

• 年収400万円未満の方：返済負担率30％まで
• 年収400万円以上の方：返済負担率35％まで

割合だけを見てもいまいちイメージができないので、300〜900万円の年収を例に、【フラット35】で住宅ローンを借入れる場合の借入可能額を計算してみましょう。

借入条件

• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：全期間固定金利　1.480％　※2022年10月融資実行時の最頻金利
• 住宅ローン以外の借入：なし

※結果は概算です。必ずこの金額で借りられるとは限りません。

返済負担率から返済額を計算すれば、返済額の上限も把握できるので、借入額を考えやすくなります。

なお、【フラット35】では年収にかかわらず融資限度額は8,000万円です。

融資率も住宅ローンの借入可能額に影響する

「融資率」とは、住宅価格に対するローン借入額の割合のことで、以下の計算式で求められます。

「住宅ローンの借入額÷住宅価格×100」

例えば、5,000万円の住宅を購入する際に4,500万円のローンを組むのであれば、融資率は「4,500万円÷5,000万円×100＝90％」。住宅価格の9割をローンで支払ったことがわかります。そして、この融資率も借入可能額に影響を与えるのです。

【フラット35】の場合は、融資率が90％を超えると金利が高くなります。民間の金融機関においても、融資率が高いと金利が高くなることがあり、ローン自体が利用できなくなることもあります。場合によっては、頭金を増やして融資率を下げる必要があるでしょう。

住宅ローンの借入額を決めるポイント

ここまで、借入可能額を計算する方法をお伝えしてきましたが、ローンの申請をする際にいくらで希望を出せばいいのか悩んでしまいますよね。

ここでは、住宅ローンの借入額を決めるポイントを2つ説明します。

借入可能額ではなく返済可能額で借りる

1つ目のポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額で借りる」ことです。

住宅ローンを借入可能額いっぱいまで借りた場合、収入に対して返済額が多くなり、家計が苦しくなる可能性があります。

そこで目安にしたいのが、可能額の計算でも出てきた「返済負担率」です。

前項では、返済負担率30％または35％が借入可能額のボーダーラインであるとお伝えしましたが、理想の返済負担率は25％以内だといわれています。

仮に年収600万円のご家庭なら、年間の住宅ローンの返済額は150万円、ボーナス返済がないとすれば月々のローン返済額は12万5000円以内に収めるのが理想です。

ただし、適正な返済負担率はご家庭によって異なります。例えば年収600万円のご家庭と、年収1200万円のご家庭を比べたとき、収入には2倍の差がありますが、食費や光熱費などの支出も2倍になるとは限りません。同じ返済負担率でも収入が高いご家庭は手元に資金を残しやすく、生活にゆとりを持てます。

逆に、必要な生活費や子供の教育費などの支出が多いご家庭では、返済負担率25％でも家計への負担を感じてしまうでしょう。

無理のない範囲でローンを組むためには、家計の収支をしっかりとシミュレーションし、「借りられる金額」ではなく「返済可能な金額」で借入額を設定することが大切です。

諸費用を考慮する

2つ目のポイントは「諸費用も考慮する」ことです。

不動産を購入する際には、さまざまな諸費用がかかります。

主な諸費用

収入印紙税、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、ローン保証料、融資手数料、火災保険料、引っ越し代など

諸費用の金額は借入額に応じて変動します。おおまかな目安として、購入物件価格の1割程度と考えておきましょう。

諸費用は借入額に組み込むこともできますが、借入額が増えるとその分返済額も大きくなります。

諸費用の支払いがあることも念頭に置き、頭金と住宅ローンの借入額のバランスを考えてください。

借入可能額を増やす方法

借入可能額を計算してみて「住宅価格をカバーできない」と感じた方もいらっしゃると思います。ここでは、借入可能額を増やす方法を4つ紹介していきます。

収入合算を利用する

住宅ローンの借入可能額は返済負担率を重視するので、世帯主の収入だけでは、希望する借入額に届かないかもしれません。そのようなときは、配偶者や子など同居する親族の収入を合算すれば、借入可能額を増やせます。

ただし、収入合算で住宅ローンを借り入れるとなると、どちらかの収入が減った場合や離婚した場合に、ローンが返済できなくなったり、住宅ローン控除を十分に活用できなくなったりするなど、さまざまなリスクがあるので注意が必要です。

借入期間を延ばす

借入期間を延ばすと年間返済額が減少するため、結果として返済負担率が減少します。年収500万円、借入希望額4,000万円、借入金利1.31％の場合、返済期間30年であれば、返済負担率は約32％。返済期間が35年になると、返済負担率は28％に下がります。

このように、返済期間を延ばすと返済負担率が下がるので、借入可能額を増やせる余地が生まれます。

しかし、返済期間が延びると利息負担も大きくなります。毎月の返済額が減少したとしても、総返済額が増えるので、毎月の返済額と総返済額の両方を確認したうえで検討することが大切です。

住宅ローン以外のローンを減らす

前述したように、住宅ローンの返済負担率は、カードローンやマイカーローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシング枠などの利用額も含めて計算します。

年収500万円、借入期間35年、金利1.31％、返済負担率35％の場合で、マイカーローンを利用していると、住宅ローン上限額にどのように影響するのか見てみましょう。

表を見てわかるように、住宅ローンを利用する前に、マイカーローンなどの他のローンの残債を極力減らしておけば、借入可能額を増やすことができます。

完済までの長期的な視点で検討を！

住宅価格の上昇が続き、借入可能額ギリギリでローンを組まなければ住宅購入できないケースも増えてきました。しかし、借入可能額いっぱいまで借入れをすると、生活が困窮するリスクがあります。

無理なく返済を続けていくためにも、借入可能額だけにとらわれず、返済可能額やライフスタイルなどを考慮し、長期的な視点で資金計画を立てましょう。

60代や70代になり定期収入が年金のみになると、現役世代と同様の返済額を毎月支出するのは難しいため、本来はそれ以前に完済することが望ましいです。また、金融機関の住宅ローン審査でも年齢による制限が設けられています。この記事では、金融機関が設けている年齢制限も含め解説していきます。

【目次】
住宅ローンに年齢制限はある？
住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間
年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期
住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイント
年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンに年齢制限はある？

原則的に、住宅ローンの借入には年齢制限があります。

通常、住宅ローンの年齢制限とは、住宅ローンを申し込める年齢の上限を指します。これは金融機関によって異なりますが、たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンである【【フラット35】】は満70歳未満です。

ただし、お子さまなどを後継者として2世代で返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。後継者の年齢をもとに借入期間を算出するため、借入期間を長くすることができるのです。

また一般的には、住宅ローンを借りると団信（団体信用生命保険）に加入することになります。住宅ローンの返済期間と同じ期間で加入しますが、ほとんどの団信は20歳以上を対象としているため、未成年の方が住宅ローンを組む場合には、選ぶ団信の種類が変わることがあります。中には、20歳未満の未成年者は対象外としている金融機関もあるため、注意が必要です。

なお、【【フラット35】】の融資を受ける際に加入することができる機構団信（機構団体信用生命保険特約制度）であれば、満15歳以上から対象となるため、20歳未満でも加入できます。住宅ローンの年齢要件は、借入れを検討している金融機関のHPなどで確認すると良いでしょう。

住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間

次に、住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間について、実際のデータをご紹介します。

借入時の年齢は平均40.2歳

住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の申込者の平均年齢は40.2歳となっています。10年前の2009年度は平均39.3歳だったため、借入時の平均年齢は緩やかに上昇していることがわかります。

特に、【【フラット35】】の中心的な利用年齢層である30代の割合は、かつては全体の50％以上を占めていましたが、2019年度は41.7％と少しずつ減少し、逆に40代の割合（2019年度は25.9％）が緩やかに上昇しています。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査」（住宅金融支援機構）

借入期間は平均32.9年

同じく、住宅金融支援機構の「2019年度 フラット利用者調査」によると、償還期間（借入期間）の平均は32.9年です。借入時の平均年齢は約40歳でしたから、以降約33年間にわたり返済すると、完済時の年齢は約73歳になります。つまり、多くの人が定年後も住宅ローンの返済を続けていることがわかります。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査　2019年度集計表」（住宅金融支援機構）

年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期

住宅ローンの申し込み時期は、年齢も考慮して決めることが大切です。ここでは理想のローンの組み方について見ていきましょう。

35年ローンが組める年齢は何歳まで？

住宅ローンを借り入れるすべての人が、必ずしも35年ローンを組むことができるわけではありません。多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳までとしています。すなわち、「80歳－35年」で45歳までなら35年ローンを組める可能性があるということになります。

45歳を超えると、借入期間の上限は年を追うごとに短くなります。50歳で申し込む場合、最長の借入期間は30年となるでしょう。また、金融機関によっては完済時の年齢を80歳よりも下で設定しているところもあります。

35年ローンを組めるからといって、返済期間をできるだけ長く設定するのは要注意です。たとえば、45歳の人が35年ローンを組んだのち、65歳で定年退職する場合を考えてみましょう。給与収入がなくなっても、当然、支払いは続きます。

80歳の完済までの15年間は、年金や貯蓄の取り崩しから返済を行うことになってしまいます。年金収入や貯蓄額に対して月々の返済額が多いと、老後資金が不足するおそれがあります。高齢になったときの支払額の負担も考えて、完済年齢を決めましょう。

35年ローンを組みたい場合の理想的な年齢は？

老後の生活を考慮すると、定年までに住宅ローンを完済している状態が望ましいです。繰り上げ返済を行わない場合でも、30歳までに借入れば65歳までに完済できるでしょう。ただ、実際には20代で住宅を購入する方はそれほど多くありません。

※住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の30歳未満の申込者は全体の14.2％。

繰り上げ返済を行って返済期間を短くすれば、借入時の年齢が上がっても65歳までに完済することが可能です。退職金が出る場合は、退職金で残債の一括返済を行うという手もあるでしょう。

しかし、お子さまの教育費などを支払いながら、繰り上げ返済の資金まで捻出するのは難しいというご家庭も多いです。60歳を超えると年収が下がるケースもあるため、思い描いていたような資金計画が実現できないかもしれません。あるいは、健康状態の悪化により収入が減ったり、医療費などの支出が増えたりするケースもあるため注意が必要です。

完済年齢は引き上げられている

日本経済新聞社の調べによると、2020年に【フラット35】を利用した人が完済する平均年齢は73歳で、20年前とくらべると5歳上昇という結果になりました。住宅ローンの完済時の平均年齢が延びている要因としては、日本人の晩婚化・住宅ローン借入額の増加傾向・借入額の増加傾向に伴う返済の長期化などが挙げられます。

【フラット35】の最長借入期間は35年、または借入申込時の年齢から80歳になるまでの期間です。これは、住宅ローンの中でも借入期間が長い部類に入ります。そして、そのほかの金融機関も、完済年齢の上昇傾向に併せて最長借入期間を引き上げている傾向があります。

ただし、定年退職後安定した収入がなくなる場合、収入の大半は公的年金になります。定年退職以降も住宅ローンの返済期間が残る場合は、より慎重な検討を心がけましょう。

借入開始年齢別の住宅ローン対策

住宅ローンの借入年齢は人それぞれで、年収や家族構成なども変わってきます。これから住宅ローンの検討をしている場合、どのように住宅ローンと向き合っていけば良いか、各年代別にご紹介していきましょう。

30代での借入れ

30代で住宅ローンの借入れをした場合、多くの金融機関で最長借入期間となっている35年ローンを利用しても、定年退職前に返済できる可能性が高いです。定年退職までの期間も長いので、余裕がある時期に前倒しで返済を行うことができ、定年退職後に、住宅ローンの残債を出さない対策を立てやすいでしょう。

40代・50代で借入れ

住宅ローンの利用は可能ですが、住宅ローンの返済が定年退職後も残る可能性が高いです。退職金で返済することも可能ですが、大きく退職金を取り崩してしまうと、安心して老後を過ごせなくなるおそれもあります。退職金をどの程度住宅ローン返済に充てるか、老後の公的年金額と想定し、生活費を踏まえたセカンドライフのライフプランを立てる必要があるでしょう。

60代で借入れ

年齢条件を考えると、借入れをすることは不可能ではありません。しかし、借入期間が短く返済額が大きくなるおそれがあります。公的年金額と、そのほかの収入を踏まえて返済できるかどうか慎重に検討をする必要があるでしょう。

高齢になってからの住宅購入は避けるべき？

晩年に住宅を購入する場合、収入が減少する定年以降も返済を続けることになります。早期に完済する意識を持つことを心がけ、ぜひ計画的に繰り上げ返済を行ってください。

老後の生活費が不足しそうな場合、リースバックやリバースモーゲージなどの手段を活用することで、資金を調達しながら自宅に住み続けられる手段もあります。リースバックやリバースモーゲージによって自宅を手放せば、老後資金を捻出できるとともに、相続の問題を解消できるというメリットも。相続人の方がいる場合には、事前にきちんと話し合いをしておくと良いでしょう。

また、売却のタイミングを前もって決めておき、時期が来たら手放して介護施設に移るという選択肢もあるでしょう。とはいえ、物件の評価額や手放すときの住宅ローン残債などにより、取れる手段は異なります。

いずれにしても、高齢になってから住宅を購入する場合は、収入が減っていくこと、ご自身や配偶者の健康状態、家族の意向などを踏まえて住まい選びをすることが大切です。

連帯保証人が必要になることもある

住宅ローンを利用する際には、申込者に完済が見込める安定した収入があり、住宅が担保価値として十分なものであれば連帯保証人を立てる必要はありません。しかし、以下のような場合は連帯保証人が必要になります。

• 収入合算をする場合
• ペアローンを組む場合

それぞれのケースについて解説していきましょう。

夫婦で住宅ローンの申し込みをしたものの、夫婦いずれかの収入だけでは希望する金額まで住宅ローンの借入れができない場合、夫婦の収入を合算して世帯収入を増やすと借入額を増やすことができます。収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」があり、連帯保証型を選んだ場合は、連帯保証人が必要となります。

夫婦の場合、連帯債務型は夫婦二人に同等の債務が発生し、金融機関はどちらかに全額請求することも、半分ずつ請求することも可能です。一方、連帯保証型は夫婦が同等の返済義務を負っている点は同じですが、債務者が返済できない場合に返済義務が発生します。

ペアローンを組む場合

ペアローンとは、配偶者や親などがひとつの住宅に対して、それぞれ住宅ローンを申し込む方法です。ペアローンの場合は、お互いが相手の住宅ローンの保証人になります。

連帯保証人にも年齢制限がある

連帯保証人が必要となる場合は、当然、連帯保証人の年齢も問われることになります。収入合算をする場合は、返済期間は主債務者の年齢で判定されますが、ペアローンの場合はそれぞれの年齢で判定されるので注意が必要です。

住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイント

ここでは、住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイントについて解説します。年齢だけでなく、様々な視点から住宅ローンの借入れを検討してみてください。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、市場金利の変動に伴い返済期間中も金利や返済額の変動がある「変動金利型」、借入れ当初の一定期間は金利が固定される「固定金利期間選択型」、市場金利の影響を受けず借入時点から完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」の3種類があります。

変動金利と固定金利の大きな違いは、市場金利の影響を受けるか否かです。市場金利の影響を受けやすい変動金利は、他の金利タイプよりも借入時点での金利が低く設定されるものの、市場金利が上昇すると返済額が増加するリスクがあります。一方で、固定金利の場合は市場金利の影響を受けず金利が変わらないため、返済額が変わらず返済計画が立てやすいメリットがあるのです。ただし、変動金利型よりも金利が高く設定されていることや、市場金利が下降しても恩恵を受けられないというデメリットもあることに注意しましょう。

金利タイプについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンで選べる金利のタイプとは？それぞれの特徴から選び方を解説

借入金額

どんな年齢の方においても、住宅ローンの借入れでは「いくらまで借り入れできるか」ではなく「無理なく返せる金額はいくらであるか」という視点を持つことが大切です。返済計画を立てずに目一杯借り入れしてしまうと、大きな支出があったり、想定外のことが起こったりした場合などに返済が難しくなってしまう可能性が高まります。住宅ローンは長期的な返済になることから、無理なく返せる借入金額を検討することをおすすめします。

借入期間

今回ご紹介したように、借入時点の年齢によっても借り入れできる期間が異なります。また、定年を過ぎても住宅ローンの返済が終わらない場合は、繰り上げ返済を活用するなど老後の生活費を圧迫しないような返済計画を立てておく必要があるでしょう。ご自身の年齢や定年後の生活も考慮した上で、無理なく返済ができる借入期間を検討してみてください。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額（元金＋利息の合計額）が一定である「元利均等返済」と毎月の返済額のうち元金部分が一定である「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は借入当初の返済額が少ないこと、元金均等返済は元金の減り方が早いので総返済額が少なくなることが特徴です。

低金利の場合は両者の総返済額に大きな差が出にくいこと、元金均等返済を選べない金融機関もあることから、元利均等返済を選ぶ人が多いでしょう。とはいえ、返済方法を選択できる場合は、両者のメリット・デメリットを踏まえてご自身に適した方法を検討することが大切です。

住宅ローンの返済方法については、こちらの記事も併せてご覧ください。

元利均等返済とは？元金均等返済との違いや返済方法の選び方についても解説

年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンを組むときには、余裕を持って完済ができるように返済計画を立てる必要があります。もちろん、住宅購入時期は早いほうが余裕を持った返済計画を立てることができますが、ライフプランは人それぞれですから、なかなかそういうわけにもいきません。

ただし、借入時の年齢要件をなんとかギリギリでクリアし、できるだけ長期の返済期間を設定するという借り方はできる限り避けるべきです。当面の毎月の返済額は少なくて済むかもしれませんが、将来、老後の生活費を圧迫してしまうことになりかねません。

「借りられるかどうか」と「返せるかどうか」はまったく違います。長期的な視野に立って返済計画を作成し、場合によっては、購入物件価格や借入額そのものを減らして、現実的な計画を立てていきましょう。

【目次】
住宅ローンを繰上返済するメリット
繰上返済による利息軽減効果のシミュレーション
住宅ローンの繰上返済を行う際の注意点
「繰上返済ありき」の住宅ローン契約は危険

住宅ローンを繰上返済するメリット

住宅ローンの繰上返済は、借りている残債を一括ですべて返済する（全部繰上返済）だけなく、残債の一部だけを返済する（一部繰上返済）ことも可能です。一部繰上返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。それぞれのメリットをご説明します。

返済期間短縮型で繰上返済するメリット

返済期間短縮型とは、返済期間を短くする繰上返済の方法です。月々の返済額は変わりません。

返済期間が短くなるため、利息の総支払額が少なくなる効果があります。返済額軽減型よりも利息の軽減効果が高いため、通常は返済期間短縮型を選ぶのがおすすめです。

返済額軽減型で繰上返済するメリット

返済額軽減型とは、毎月の返済額を減少させる繰上返済の方法です。当初の返済期間は変わりません。月々の支払いが少なくなるため、家計への負担を下げ生活を安定させることができます。今後、お子さんが大きくなって教育費がかさむといった理由から、月々のローン返済負担を軽くして貯蓄を増やしたいというご家庭などに向いています。

繰上返済による利息軽減効果のシミュレーション

同じ時期に同じ金額で繰上返済をしても、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」とでは、利息の軽減効果が大きく異なります。

＜計算条件＞
当初の住宅ローン借入額：3,500万円
当初の返済期間：35年
金利：1.310％　全期間固定金利　※【フラット35】の2020年8月最多金利
返済方式：元利均等返済
ボーナス払い：なし
繰上返済のタイミング：借り入れから5年目
繰上返済額：100万円

返済期間短縮型

※計算結果は、100円未満を切り上げて表示しています。

返済額軽減型

※計算結果は、100円未満を切り上げて表示しています。

上記の試算では、返済期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも256,100円利息が少なくなっています。返済期間短縮型のほうが利息の軽減効果が高く、総支払額の抑制につながるということがわかるでしょう。

※実際には団体信用生命保険の保険料なども併せて減少するため、実際の軽減効果は上記試算と異なるケースもあります。

住宅ローンの繰上返済を行う際の注意点

繰上返済は当初の予定よりも総返済額を少なくすることができるため、資金に余裕があれば検討してみるのも良いでしょう。ただし、注意点も踏まえた上で実行するかを決める必要があります。

生活に負担をかけない範囲に留める

繰上返済を行うと、返済した分だけ手元資金が減少します。総返済額が少なくなるからといって、貯金の多くを繰上返済に充ててしまい、現在の生活が苦しくなるのでは元も子もありません。また、貯金が少なくなればライフスタイルの変化や突然の事故・ケガといった理由で出費が発生した場合に対応できなくなるおそれもあります。

繰上返済は生活に影響しない範囲に抑えることが大前提です。また、近い将来迎えるお子さんの進学や家電の買い替えなど、想定される出費を考慮した上で支払額を決める必要があります。

一度にできる繰上返済の金額は、金融機関により最低金額を定めていることがあります。例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】の場合、窓口での繰上返済の最低金額は100万円です。ただしこれには例外があり、インターネットで一部繰上返済する「住･My Note」を利用する場合には、10万円以上から繰上返済ができます。

繰上返済できる最低金額が小さい金融機関で住宅ローンを契約し、資金に余裕が出たタイミングで少しずつ繰上返済を実施すれば、家計に大きな負担をかけることなく元金や利息を減らすことができるでしょう。

繰上返済には手数料がかかることがある

金融機関によっては、繰上返済を行う際に手数料が発生することもあります。繰上返済を想定している場合は、手数料がかからない、もしくは少ない金融機関を選ぶと良いでしょう。

インターネットでの繰上返済手続きができるかどうかも併せて、事前に確認しておきたい事項です。

繰上返済を行うと住宅ローン控除の控除額が減少する

繰上返済は、実施のタイミングにも注意する必要があります。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一般に年末時点の残高の1％が税額控除の対象となるため、住宅ローン控除期間中に繰上返済を行うと、借入残高が減少し控除額が少なくなるおそれがあります。場合によっては、10年以内に繰上返済を行うよりも、11年目以降まで待ったほうが負担が少なくなるケースもあります。

また、繰上返済によって返済期間の合計が10年未満になると、住宅ローン控除が適用されなくなるという点にも注意が必要です。住宅ローン控除の利用条件として、返済期間が10年以上の契約であることが定められているからです。また、住宅ローン控除額は「年末時点での残高」に対して計算されるため、全部繰上返済をして残高がなくなってしまうと、それ以降、控除が受けられなくなってしまいます。繰上返済による期間短縮や全部繰上返済する場合は、当初からの返済期間が10年未満にならないように支払額を調整するのが望ましいでしょう。

※2020年12月末までに、消費税率10％で住宅を購入した場合には、住宅ローン控除は13年間適用されます。ただし、11年目以降の控除額は、年末残高1％とは限りません。

「繰上返済ありき」の住宅ローン契約は危険

今までファイナンシャル・プランナーとして、多くの方の住宅ローン相談を担当しましたが、住宅ローン契約の際には、「少しでも多く繰上返済をして、住宅ローンを返そう！」と意気込んでいる方が少なからずいらっしゃいます。定年をはるかに超えた年齢を完済時期に設定し、あとは繰上返済で期間を短縮しようというかたも多く見受けられます。

ただ、いざ返済がスタートすると、月々の生活費やお子さんの教育費、車の買い換え、家電の故障など、さまざまな出費に追われて、思ったように繰上返済することは難しいのが現状です。そもそも、月々のローン返済でさえ、長期間にわたってきちんと返済を続けることは大変なことです。

住宅購入時には思いも掛けなかった生活環境の変化もあるかもしれません。繰上返済はあくまでも予備的な措置であって、「繰上返済ありき」の住宅ローン計画を立てることは非常に危険です。仮に繰上返済ができなくても借りたお金がきちんと返せるかどうか、ライフプランを踏まえて住宅ローンを組みましょう。

この記事では住宅ローンの組み直しの基礎から、そのメリットとデメリット、および注意点をご紹介します。これまでにない低金利時代における「お得なお金（おかね）」との付き合い方を知っていただく一助になれば幸いです。

【目次】
住宅ローンの組み直しとは？
住宅ローンを組み直すメリット・デメリット
住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点
住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しとは？

住宅ローンの組み直しを行うことで、返済総額の圧縮、毎月の返済額の軽減、借入期間の短縮、といった家計にも嬉しい効果が期待できます。ここでは住宅ローンの組み直しの意味と住宅ローンを組み直す主なシーンをご紹介していきます。

住宅ローンの組み直し（借り換え）の意味

住宅ローンの組み直しとは、住宅ローンの返済期間中に一括繰上返済で完済して別の住宅ローンに切り替えることです。

既存の住宅ローンの残債は新しい住宅ローンの融資金を利用して完済し、その後は金利の低い新しい住宅ローンを返済していきます。またこの行為を「借り換え」と呼ぶこともあります。

住宅ローンを組み直す主なシーン

住宅ローンの組み直しは次のようなシーンなどで、利用効果が期待できます。

「金利が高くて毎月の支払いが苦しく、利息を圧縮させたいとき」
「収入の減少により既存の住宅ローンの返済方法変更を申し出たが断られたとき」
「段階的に金利が上がる住宅ローンを契約していて、上昇するタイミングが迫っているとき」
「繰上返済を予定していたが、組み直しを行ったほうが受けられる恩恵が大きいとき」

また、国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、借り換え向け住宅ローンの割合は、全体の新規貸出額に対して3.2％（平成29年度）の割合となっています。

参考：「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書」（国土交通省）

住宅ローンを組み直すメリット・デメリット

住宅ローンの組み直しによるメリットは多くの人にインパクトがある一方、場合によってはデメリットを感じる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは主なメリットとデメリットをお伝えします。

住宅ローン組み直しのメリット

令和2年においてもなお、日銀によるゼロ金利政策は継続しており、これに伴い住宅ローン金利も変動0.3%台、期間固定（3年、5年、10年）0.3%〜0.5%台という相変わらずの低金利で推移しています。このような金融政策を背景に、住宅ローン低金利時代における組み直しのメリットを解説していきます。

月々の返済額を抑えられる。

金利の低い住宅ローンに組み直した場合、利息の圧縮効果が見込めることから、返済額に占める利息の割合が減少し、月々の支払い額が下がる返済額軽減型のメリットがあります。一般的に住宅ローンの組み直しで返済額が抑えられるのは、返済期間が10年以上ある方、返済残高が1,000万円以上ある方といわれています。また、現在の住宅ローンと組み直し後の住宅ローンに1%以上の金利差がある方もその可能性があります。

返済期間を短縮できる。

住宅ローンの組み直しを行う場合、返済額を変えずに、返済期間を短くすることも可能です。返済期間が短くなれば、利息の合計額が減り、トータルの支払額が減少する期間短縮型のメリットがあります。

団体信用生命保険（団信）の内容を変更できる。

団体信用生命保険は、それぞれの保障において該当する所定の状態になった場合に債務の返済が不要となる生命保険のことを言います。

これまでの住宅ローンに付帯されていた団体信用生命保険の保障は、ローン組み直しにより終了するため、新しい団体信用生命保険に加入することになります。強制加入、任意加入は銀行など金融機関により異なりますので確認してみてください。

最近の団体信用生命保険の保障内容はとても充実しています。保障内容は取り扱っている銀行など金融機関により異なりますが、介護保障、3大疾病保障、身体障害保障、死亡保障などが付保されており、配偶者が保障を受けられるものもあります。

リフォーム資金も同時に借り入れできる

家が古くなっていてリフォームを実施したい場合にも、住宅ローンの組み直しが選択肢の一つとなります。一般的にリフォームローンを組むより住宅ローンのほうが金利が低く、分けて借りるよりも負担を抑えやすくなります。ただし、利用条件が設けられていることが多いので、こちらも事前に金融機関に相談してみてください。

住宅ローン組み直しのデメリット

住宅ローン組み直しのデメリットは、諸費用が発生することです。住宅ローンの組み直しをする際は、住宅ローンの契約に関する費用だけではなく、現在の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などがかかります。これらの諸費用の総額は、一般的に数十万円かかると言われています。

また、金利の下げ幅が小さい場合は、逆に支払総額が増えることもありますので注意が必要です。借り換え先候補の金融機関に、返済シミュレーションを依頼して検討しましょう。

住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点

最後に、住宅ローンの組み直しを実施するときの注意点をお伝えしていきましょう。「返済額の減額などメリットがあるか」「所得税での控除適用があるのか」「団体信用生命保険の保障内容は」など、各種要件を把握しておくことが必要です。

組み直し時にも融資審査がある

住宅ローンの組み直し時にも、初めて住宅ローンを契約したときと同様に融資審査が行われます。契約者の勤務状況、経済状況、与信などが変化した場合、審査に通過できない可能性があります。また、基本的に同一の金融機関で別の住宅ローンへの組み直しは行えないか、できてもメリットが少ないです。

審査には一定の時間がかかります。既存の住宅ローンの返済が厳しく、延滞しそうなタイミングで組み直しを申し込んでも、融資が間合わない可能性があるため、余裕を持って行動を起こす必要があります。

住宅ローン控除が最大限受けられないことがある

住宅ローンの組み直しをした場合、一定の要件を満たさないと住宅ローン控除が認められません。組み直しによって住宅ローン控除が認められる一定の要件は、次のすべての要件を満たすケースです。

「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること」
「新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

参考：「No.1233　住宅ローン等の借り換えをしたとき」（国税庁）

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないケースがある

契約者の身体上に何らかの疾患がある場合、団体信用生命保険に加入できないことがあります。銀行など金融機関によっては団体信用生命保険の加入を融資の条件としているところがありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としているため、団体信用生命保険に加入できない状況であったとしても住宅ローンを組める場合もあります。

住宅ローンの組み直しで家計に「お得」と「ゆとり」を

住宅ローンの組み直しでより低金利な住宅ローンを選択すれば、返済の負担が少なくなり、家計に「お得」と「ゆとり」が生まれます。また、団体信用生命保険の充実保障も期待できるでしょう。

コロナ禍もあって、当分の間は低金利政策が続くと予想されます。ですが、定石が通用する局面ではなく、実際に令和2年3月から4月にかけては長期固定金利が上昇しました。この時代に合わせた住宅ローンの組み直しを検討し、将来へのインフレヘッジ担保としておくことが賢い家計のあり方と言えるでしょう。