60代や70代になり定期収入が年金のみになると、現役世代と同様の返済額を毎月支出するのは難しいため、本来はそれ以前に完済することが望ましいです。また、金融機関の住宅ローン審査でも年齢による制限が設けられています。この記事では、金融機関が設けている年齢制限も含め解説していきます。

【目次】
住宅ローンに年齢制限はある？
住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間
年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期
住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイント
年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンに年齢制限はある？

原則的に、住宅ローンの借入には年齢制限があります。

通常、住宅ローンの年齢制限とは、住宅ローンを申し込める年齢の上限を指します。これは金融機関によって異なりますが、たとえば、代表的な長期固定金利型の住宅ローンである【【フラット35】】は満70歳未満です。

ただし、お子さまなどを後継者として2世代で返済する「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。後継者の年齢をもとに借入期間を算出するため、借入期間を長くすることができるのです。

また一般的には、住宅ローンを借りると団信（団体信用生命保険）に加入することになります。住宅ローンの返済期間と同じ期間で加入しますが、ほとんどの団信は20歳以上を対象としているため、未成年の方が住宅ローンを組む場合には、選ぶ団信の種類が変わることがあります。中には、20歳未満の未成年者は対象外としている金融機関もあるため、注意が必要です。

なお、【【フラット35】】の融資を受ける際に加入することができる機構団信（機構団体信用生命保険特約制度）であれば、満15歳以上から対象となるため、20歳未満でも加入できます。住宅ローンの年齢要件は、借入れを検討している金融機関のHPなどで確認すると良いでしょう。

住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間

次に、住宅ローンの借入時の平均年齢と借入期間について、実際のデータをご紹介します。

借入時の年齢は平均40.2歳

住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の申込者の平均年齢は40.2歳となっています。10年前の2009年度は平均39.3歳だったため、借入時の平均年齢は緩やかに上昇していることがわかります。

特に、【【フラット35】】の中心的な利用年齢層である30代の割合は、かつては全体の50％以上を占めていましたが、2019年度は41.7％と少しずつ減少し、逆に40代の割合（2019年度は25.9％）が緩やかに上昇しています。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査」（住宅金融支援機構）

借入期間は平均32.9年

同じく、住宅金融支援機構の「2019年度 フラット利用者調査」によると、償還期間（借入期間）の平均は32.9年です。借入時の平均年齢は約40歳でしたから、以降約33年間にわたり返済すると、完済時の年齢は約73歳になります。つまり、多くの人が定年後も住宅ローンの返済を続けていることがわかります。

※参考：「2019年度 【フラット35】利用者調査　2019年度集計表」（住宅金融支援機構）

年齢を考慮した住宅ローンの申し込み時期

住宅ローンの申し込み時期は、年齢も考慮して決めることが大切です。ここでは理想のローンの組み方について見ていきましょう。

35年ローンが組める年齢は何歳まで？

住宅ローンを借り入れるすべての人が、必ずしも35年ローンを組むことができるわけではありません。多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳までとしています。すなわち、「80歳－35年」で45歳までなら35年ローンを組める可能性があるということになります。

45歳を超えると、借入期間の上限は年を追うごとに短くなります。50歳で申し込む場合、最長の借入期間は30年となるでしょう。また、金融機関によっては完済時の年齢を80歳よりも下で設定しているところもあります。

35年ローンを組めるからといって、返済期間をできるだけ長く設定するのは要注意です。たとえば、45歳の人が35年ローンを組んだのち、65歳で定年退職する場合を考えてみましょう。給与収入がなくなっても、当然、支払いは続きます。

80歳の完済までの15年間は、年金や貯蓄の取り崩しから返済を行うことになってしまいます。年金収入や貯蓄額に対して月々の返済額が多いと、老後資金が不足するおそれがあります。高齢になったときの支払額の負担も考えて、完済年齢を決めましょう。

35年ローンを組みたい場合の理想的な年齢は？

老後の生活を考慮すると、定年までに住宅ローンを完済している状態が望ましいです。繰り上げ返済を行わない場合でも、30歳までに借入れば65歳までに完済できるでしょう。ただ、実際には20代で住宅を購入する方はそれほど多くありません。

※住宅金融支援機構の「2019年度 【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の30歳未満の申込者は全体の14.2％。

繰り上げ返済を行って返済期間を短くすれば、借入時の年齢が上がっても65歳までに完済することが可能です。退職金が出る場合は、退職金で残債の一括返済を行うという手もあるでしょう。

しかし、お子さまの教育費などを支払いながら、繰り上げ返済の資金まで捻出するのは難しいというご家庭も多いです。60歳を超えると年収が下がるケースもあるため、思い描いていたような資金計画が実現できないかもしれません。あるいは、健康状態の悪化により収入が減ったり、医療費などの支出が増えたりするケースもあるため注意が必要です。

完済年齢は引き上げられている

日本経済新聞社の調べによると、2020年に【フラット35】を利用した人が完済する平均年齢は73歳で、20年前とくらべると5歳上昇という結果になりました。住宅ローンの完済時の平均年齢が延びている要因としては、日本人の晩婚化・住宅ローン借入額の増加傾向・借入額の増加傾向に伴う返済の長期化などが挙げられます。

【フラット35】の最長借入期間は35年、または借入申込時の年齢から80歳になるまでの期間です。これは、住宅ローンの中でも借入期間が長い部類に入ります。そして、そのほかの金融機関も、完済年齢の上昇傾向に併せて最長借入期間を引き上げている傾向があります。

ただし、定年退職後安定した収入がなくなる場合、収入の大半は公的年金になります。定年退職以降も住宅ローンの返済期間が残る場合は、より慎重な検討を心がけましょう。

借入開始年齢別の住宅ローン対策

住宅ローンの借入年齢は人それぞれで、年収や家族構成なども変わってきます。これから住宅ローンの検討をしている場合、どのように住宅ローンと向き合っていけば良いか、各年代別にご紹介していきましょう。

30代での借入れ

30代で住宅ローンの借入れをした場合、多くの金融機関で最長借入期間となっている35年ローンを利用しても、定年退職前に返済できる可能性が高いです。定年退職までの期間も長いので、余裕がある時期に前倒しで返済を行うことができ、定年退職後に、住宅ローンの残債を出さない対策を立てやすいでしょう。

40代・50代で借入れ

住宅ローンの利用は可能ですが、住宅ローンの返済が定年退職後も残る可能性が高いです。退職金で返済することも可能ですが、大きく退職金を取り崩してしまうと、安心して老後を過ごせなくなるおそれもあります。退職金をどの程度住宅ローン返済に充てるか、老後の公的年金額と想定し、生活費を踏まえたセカンドライフのライフプランを立てる必要があるでしょう。

60代で借入れ

年齢条件を考えると、借入れをすることは不可能ではありません。しかし、借入期間が短く返済額が大きくなるおそれがあります。公的年金額と、そのほかの収入を踏まえて返済できるかどうか慎重に検討をする必要があるでしょう。

高齢になってからの住宅購入は避けるべき？

晩年に住宅を購入する場合、収入が減少する定年以降も返済を続けることになります。早期に完済する意識を持つことを心がけ、ぜひ計画的に繰り上げ返済を行ってください。

老後の生活費が不足しそうな場合、リースバックやリバースモーゲージなどの手段を活用することで、資金を調達しながら自宅に住み続けられる手段もあります。リースバックやリバースモーゲージによって自宅を手放せば、老後資金を捻出できるとともに、相続の問題を解消できるというメリットも。相続人の方がいる場合には、事前にきちんと話し合いをしておくと良いでしょう。

また、売却のタイミングを前もって決めておき、時期が来たら手放して介護施設に移るという選択肢もあるでしょう。とはいえ、物件の評価額や手放すときの住宅ローン残債などにより、取れる手段は異なります。

いずれにしても、高齢になってから住宅を購入する場合は、収入が減っていくこと、ご自身や配偶者の健康状態、家族の意向などを踏まえて住まい選びをすることが大切です。

連帯保証人が必要になることもある

住宅ローンを利用する際には、申込者に完済が見込める安定した収入があり、住宅が担保価値として十分なものであれば連帯保証人を立てる必要はありません。しかし、以下のような場合は連帯保証人が必要になります。

• 収入合算をする場合
• ペアローンを組む場合

それぞれのケースについて解説していきましょう。

夫婦で住宅ローンの申し込みをしたものの、夫婦いずれかの収入だけでは希望する金額まで住宅ローンの借入れができない場合、夫婦の収入を合算して世帯収入を増やすと借入額を増やすことができます。収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」があり、連帯保証型を選んだ場合は、連帯保証人が必要となります。

夫婦の場合、連帯債務型は夫婦二人に同等の債務が発生し、金融機関はどちらかに全額請求することも、半分ずつ請求することも可能です。一方、連帯保証型は夫婦が同等の返済義務を負っている点は同じですが、債務者が返済できない場合に返済義務が発生します。

ペアローンを組む場合

ペアローンとは、配偶者や親などがひとつの住宅に対して、それぞれ住宅ローンを申し込む方法です。ペアローンの場合は、お互いが相手の住宅ローンの保証人になります。

連帯保証人にも年齢制限がある

連帯保証人が必要となる場合は、当然、連帯保証人の年齢も問われることになります。収入合算をする場合は、返済期間は主債務者の年齢で判定されますが、ペアローンの場合はそれぞれの年齢で判定されるので注意が必要です。

住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイント

ここでは、住宅ローンを借りる前にチェックすべきポイントについて解説します。年齢だけでなく、様々な視点から住宅ローンの借入れを検討してみてください。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、市場金利の変動に伴い返済期間中も金利や返済額の変動がある「変動金利型」、借入れ当初の一定期間は金利が固定される「固定金利期間選択型」、市場金利の影響を受けず借入時点から完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」の3種類があります。

変動金利と固定金利の大きな違いは、市場金利の影響を受けるか否かです。市場金利の影響を受けやすい変動金利は、他の金利タイプよりも借入時点での金利が低く設定されるものの、市場金利が上昇すると返済額が増加するリスクがあります。一方で、固定金利の場合は市場金利の影響を受けず金利が変わらないため、返済額が変わらず返済計画が立てやすいメリットがあるのです。ただし、変動金利型よりも金利が高く設定されていることや、市場金利が下降しても恩恵を受けられないというデメリットもあることに注意しましょう。

金利タイプについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンで選べる金利のタイプとは？それぞれの特徴から選び方を解説

借入金額

どんな年齢の方においても、住宅ローンの借入れでは「いくらまで借り入れできるか」ではなく「無理なく返せる金額はいくらであるか」という視点を持つことが大切です。返済計画を立てずに目一杯借り入れしてしまうと、大きな支出があったり、想定外のことが起こったりした場合などに返済が難しくなってしまう可能性が高まります。住宅ローンは長期的な返済になることから、無理なく返せる借入金額を検討することをおすすめします。

借入期間

今回ご紹介したように、借入時点の年齢によっても借り入れできる期間が異なります。また、定年を過ぎても住宅ローンの返済が終わらない場合は、繰り上げ返済を活用するなど老後の生活費を圧迫しないような返済計画を立てておく必要があるでしょう。ご自身の年齢や定年後の生活も考慮した上で、無理なく返済ができる借入期間を検討してみてください。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額（元金＋利息の合計額）が一定である「元利均等返済」と毎月の返済額のうち元金部分が一定である「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は借入当初の返済額が少ないこと、元金均等返済は元金の減り方が早いので総返済額が少なくなることが特徴です。

低金利の場合は両者の総返済額に大きな差が出にくいこと、元金均等返済を選べない金融機関もあることから、元利均等返済を選ぶ人が多いでしょう。とはいえ、返済方法を選択できる場合は、両者のメリット・デメリットを踏まえてご自身に適した方法を検討することが大切です。

住宅ローンの返済方法については、こちらの記事も併せてご覧ください。

元利均等返済とは？元金均等返済との違いや返済方法の選び方についても解説

年齢要件ギリギリではなく、余裕を持った返済計画を

住宅ローンを組むときには、余裕を持って完済ができるように返済計画を立てる必要があります。もちろん、住宅購入時期は早いほうが余裕を持った返済計画を立てることができますが、ライフプランは人それぞれですから、なかなかそういうわけにもいきません。

ただし、借入時の年齢要件をなんとかギリギリでクリアし、できるだけ長期の返済期間を設定するという借り方はできる限り避けるべきです。当面の毎月の返済額は少なくて済むかもしれませんが、将来、老後の生活費を圧迫してしまうことになりかねません。

「借りられるかどうか」と「返せるかどうか」はまったく違います。長期的な視野に立って返済計画を作成し、場合によっては、購入物件価格や借入額そのものを減らして、現実的な計画を立てていきましょう。

しかし、ボーナスは毎月の給与と異なり、必ずしも予想通りの額が支給されるとは限りません。場合によっては、ボーナスの支給がないということもあります。もしボーナスが減額あるいは支給がなく、ボーナス払いができなくなったときは、どうすれば良いのでしょうか？そこで今回は、ボーナス払いができないときの対処法や、返済遅延のリスクについて解説します。

【目次】
ボーナス払いの住宅ローンを払えなくなるとどうなる？
住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処方法
住宅ローンのボーナス払いが支払えない事態を防ぐには？
住宅ローンのボーナス払いを有効に活用するためには

ボーナス払いの住宅ローンを払えなくなるとどうなる？

ボーナスの支給は、社会全体の景気の動向、勤務先の業績などの影響を受けやすいものです。そのため、期待していた額のお金がもらえないという事態も十分に起こり得ます。
また、転職先ではボーナスの支給がないということがあるかもしれません。その際、住宅ローンのボーナス払いにはどのようなリスクがあるのか、詳しく見ていきましょう。

信用情報に傷がつく

月々の支払いやボーナス払い分の入金が遅れると、金融機関が個人の支払い状況などを登録・確認できる個人信用情報機関に、返済遅延の情報が記録されます。「ついうっかり」という場合もあるので1回程度遅れても問題はありませんが、督促を受けた上で支払いを延滞してしまうと、「延滞・遅延」といういわゆる金融事故として記録されてしまいます。金融事故として処理された場合は、個人の金融上の信用を失い、延滞解消後の5年間は、新規の借り入れが難しくなってしまいます。

遅延損害金の支払いを求められる

月々の支払いと同様、ボーナス払い分も支払期日までに支払えないときは、遅延損害金が発生します。遅延した元金分に対して、年利14.6％（金融機関によって異なる）分の利息額を別途で支払わなければなりません。遅延損害金は、不足分を支払うまで加算されますので、1日でも支払いが遅れるとその分支払額が増えることになります。

全額一括返済を請求される

返済が数カ月にわたり遅延すると、場合によっては一括返済を求められるおそれがあります。保証会社を利用して住宅ローンを組んでいる場合は、保証会社が一時的に、債務者がすべき支払いを肩代わりします。しかし、これは返済せずに済むというわけではありません。保証会社が建て替えた分は、後日保証会社から請求されます。

競売にかけられる

ボーナス払いだけでなく、月々の返済もできなくなると、自宅は競売にかけられるおそれが出てきます。競売では、市場の相場よりも低い価格で物件が売却される傾向があります。このとき、売却価格よりも住宅ローン残高の方が多い場合は、残金の返済を自力で行わなければなりません。家を失うだけでなく、さらに残った分の返済を続けていくことになります。なお、競売では市場価格より安くなることがあるため、競売の前に任意売却（任売といわれることがります）という形で、売却を促されるケースもあります。

住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処方法

住宅ローンのボーナス払いが約束通り支払われないと、最悪自宅を失い、今後の生活に大きな影響を与えることはご理解いただけたと思います。とはいえ、予測していなかった事態が起こり、どうしても支払いが困難となる場合が出てくるかもしれません。では、その際はどうしたら良いのでしょうか？具体的な対処方法をご紹介します。

返済条件を変更する

住宅ローンを借りている金融機関と相談することによって、返済条件の変更を検討してもらいます。一般的に、「返済期間の延長によって毎月の支払額を減額」といった変更が多いようです。また、まれではありますが、ボーナス払いの併用から、毎月払いのみに返済方法を変更してもらえる場合があります。当然ながら、返済条件の変更は、契約している金融機関で手続きを行わなければなりません。このとき、返済条件が変わるため再度審査が行われますので、注意が必要です。

借り換えを検討する

金融機関に相談しても返済条件の変更ができない場合は、住宅ローンの借り換えを検討するのも方法の1つです。その場合は、返済可能な融資条件となる新たな住宅ローンへ借り換えを行い、既存の借り入れを一括返済します。
借り換えをすると、返済期間の短縮や利息の圧縮効果も見込めます。ただし、借り換えには諸費用がかかるため、ある程度の手持ち資金が必要です。借り換えの意思がある場合は、事前に借り換え先の金融機関に相談してから検討するようにしましょう。なお、借り換えは、住宅ローンを再度組むことになるので、改めて審査が必要になります。

任意売却を行う

住宅ローンを借りている金融機関と相談の上、任意売却を行って借入金を弁済するという方法もあります。任意売却とは、融資を受けた金融機関の合意を得て、物件を売却する方法です。一般的に住宅ローンが残っている状態では家を売却することはできませんが、任意売却なら売却を認めてもらえます。ただし、この方法を選んだ場合は自宅を売却することになるため、大きな覚悟が必要です。しかも、売却代金で残債を全額返済できない場合は、手持ちの資金で返済するか、続けて残ったローンの返済をしなくてはなりません。任意売却は、住宅ローンのボーナス払いが支払えないときの最後の手段として理解しておくと良いでしょう。

なお、任意売却は、競売よりも有利な条件で売却できる可能性がありますが、売却に手間と時間がかかります。難しい選択ではありますが、「どうしても任意売却をするしかない」という場合は、できる限り迅速に金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローンのボーナス払いが支払えない事態を防ぐには？

これまで紹介してきたように、住宅ローンのボーナス払いが難しいときの対処法は、複数存在します。しかし、予兆を感じたら、その時点で対策して支払いが滞らないようにしておきたいものです。ボーナス払いで困ることがないように、あるいは困りそうな事態に陥った際に、未然に防ぐ方法をご紹介しましょう。

ボーナス払いの金額を抑える

これから住宅ローンを組む人については、初めからボーナス払いの金額を抑えて設定することをおすすめします。ボーナスは、給料と違って支給が約束されているわけではありません。会社の業績の変化だけではなく、住宅ローンの借入者本人が、病気やケガなどで働けなくなった際にも支給されない可能性があります。借り入れの際に、ボーナス払いの割合を高く設定すると、支給されない場合の家計への負担が重くなります。そこで、万一ボーナスがカットされても返済不能にならないように、返済計画の段階から返済額を低めに調整するようにしましょう。もしくは、ボーナス払いを利用しない範囲で借り入れするという選択もあります。

返済が厳しくなる前に金融機関に相談する

既に住宅ローンを組んでいる人は、住宅ローンを契約している金融機関に相談する方法もあります。返済条件の変更や住宅ローンの借り換えなど、対策を取るにしても時間がかかります。できれば、ボーナス払いが厳しくなりそうな兆候が見えたタイミングで、早めに金融機関に相談することが望ましいでしょう。金融機関へ直接相談することで、ボーナス返済月の変更、返済額の見直しなど、適切な対処法を提案してもらえます。

家族に相談する

両親をはじめとした家族に相談することが解決につながることもあります。
これから住宅ローンを組む人なら、初めの資金計画の時点で資金を貸出、あるいは援助してもらうことで、頭金の足しにして借入金額を減らすことができます。

すでに住宅ローンを組んでいる人は、ボーナス払い分の元金を全額、または一部繰り上げ返済するための資金を貸出、援助してもらうことを検討しましょう。繰り上げ返済することで、金融機関への返済額は抑えられ、延滞などで個人の信用情報が傷つくことも回避できます。

ただし、これから住宅ローンを組む場合も、すでに組んでいる場合も、援助してもらう場合は贈与税などを支払うことになります。できれば正式にお金を借りる契約を結んで、一定額返済することが得策です。

住宅ローンのボーナス払いを有効に活用するためには

住宅ローンのボーナス払いは、毎月の返済額を抑えたい人や、返済期間をできるだけ短くしたい人にとっては魅力的な返済方法です。しかしこれまで説明してきたように、ボーナス払いを併用することにはリスクも伴います。

だからこそ、ボーナス払いを利用する際には、支払いが難しくなったときのことも想定した上で、十分に検討しなくてはなりません。たとえば、ボーナス払いとする元金の割合を抑えるという対策もあるでしょう。一般的にボーナス払いは借入金の40～50％で設定することが多いですが、借入額の10％〜20%にとどめれば、月々の返済額とボーナス払い時の返済額の差を小さくすることができます。また、場合によってはボーナス払いそのものを選択肢から外すという考えもあります。

いずれにしても、きちんと返済をシミュレーションして、適切な判断の上で返済計画を立てていくことが必要です。
そして万一のときは早め早めに対処して、問題が大きくなる前に解決するように心がけましょう。

もし住宅ローンが返済困難になってしまったらどうすれば良いのでしょうか。住宅ローンが返済困難になる要因とその対処方法について確認しておきましょう。

【目次】
住宅ローンの返済が困難になる主なケース
住宅ローンの返済が困難になりそうな場合の対応の流れ
住宅ローンの返済方法変更ができない場合の対処法
住宅ローンの返済が困難になる前に対応する

住宅ローンの返済が困難になる主なケース

住宅ローンの返済が困難になりやすいのは、主に次のようなケースです。

所属する企業の業績悪化による収入減

働いている会社の業績が悪化すれば、残業の削減などにより毎月の給料が下がったり、ボーナスがカットされたりするおそれがあります。労働時間の短縮だけにとどまらず、倒産やリストラともなれば大幅な収入減は避けられないでしょう。収入が減ればローンの返済負担は相対的に重くなり、その状態が続けばローンの返済は困難になっていきます。

直近では新型コロナウイルス感染拡大の影響により、多くの人が業務の制約や休業などを余儀なくされており、収入が減少し住宅ローンが払えないという声も上がっています。【フラット35】などを扱う住宅金融支援機構にはローンの支払いに関する相談が相次いでおり、相談件数は2月の約20件から、3月には約200件、4月は1,000件超と急増しています。

参考：『「住宅ローンが払えない」相談が急増 新型コロナ影響で』（NHK）

休職による収入減

会社の業績悪化のほか、自身の病気やケガ、家族の介護などのため休職せざるを得なくなり収入が減少するケースもあります。最近では病気やケガにより働けない状態（就業不能状態）になった場合、住宅ローンの返済が免除される団体信用生命保険（以下、団信）などもありますが、要件を満たしていなければ返済は免除されません。また団信の基本は死亡や高度障害状態の保障であり、そもそも保障対象とならないケースも少なくありません。このような場合には預貯金や傷病手当金、休業補償給付などから住宅ローンを返済していかなければならず、返済が困難になっていきます。

そのほか、教育費や親の介護費など、住宅ローン借り入れ当初の計画を上回る支出が生じ、返済が困難になるケースもあります。

住宅ローンの返済が困難になりそうな場合の対応の流れ

住宅ローンの返済が困難になりそうな場合は、滞納する前に借入先金融機関に相談することが大切です。

STEP1.住宅ローンの借入先へ相談

収入の減少などにより今後の住宅ローン返済に不安がある場合、まずは住宅ローンの借入先である金融機関に相談しましょう。

一時的な問題で見通しが立っているなら貯蓄を切り崩すなどして自身で対処できますが、問題が長期化しそうであればなるべく早い時期に相談すべきです。滞納前であれば、返済方法の変更にも応じてもらいやすくなります。

STEP2.返済方法の変更を依頼

返済方法の変更によって返済を継続できるのであれば、自身の経済状況などを踏まえ金融機関へ変更を依頼します。返済額を減らすための変更（リスケジュール）の方法には次のような種類があります。

• 返済期間の延長
  返済期間を伸ばして月々の支払額を下げる方法。
• 一定期間の返済額減額
  一定期間のみ月々の返済額を減額する方法。
• 返済猶予
  一定期間元本の支払いを猶予してもらい、利息のみを支払う方法（利払い）。
• ボーナス払いの変更
  ボーナスカットなどでボーナス払いが負担となっている場合に、毎月払いのみへの切り替えやボーナス払いの割合を減らす方法。

減額や猶予は負担を先延ばしにして返済を続けるための方法であり、負担が免除されるわけではありません。むしろ猶予期間や減額期間が終了した後の月々の返済額や総返済額は増加し、最終的な負担は増えてしまいます。このようなデメリットもよく理解しておく必要があります。

STEP3.金融機関による審査

返済方法の変更に応じるかは、金融機関の判断に委ねられます。審査の結果、契約者の状況や変更内容によっては変更が認められないケースもあります。

STEP4.変更後の返済方法での支払い

金融機関の審査によって返済方法の変更が承認されれば、指定の月から変更後の返済方法で支払いを行います。家計の経済状況が好転したタイミングで、元の返済方法に戻すことも可能です。

住宅ローンの返済方法変更ができない場合の対処法

金融機関に返済方法の変更が承認されなければ、別の方法で対処しなければなりません。そのまま滞納が続けば住宅ローンの一括返済を求められ、マイホームを手放さざるを得なくなってしまいます。

住宅ローンの借り換え

現在よりも金利の低い住宅ローンがある場合には、借り換えによって月々の返済額を抑えることも可能です。金融機関によっては返済期間を既存の住宅ローンの残存期間よりも長く設定できる場合もあり、さらに月々の返済額を抑えられます。

ただし住宅ローンを借り換えるには、改めて借換先となる金融機関の審査に通らなければなりません。住宅ローンの返済が困難になった理由が失業や転職、休職などによる収入の減少であれば、ローンの審査に通りにくい状況と言えます。

また借り換えには新しい住宅ローンの契約費用に加え、既存の借り入れの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用などの諸費用がかかります。通常これらの諸費用は借り換え時に一括で支払う必要があるため、事前に資金を用意しておかなければなりません。すぐに用意が難しければ、借り換え後の住宅ローンの借入額に含めたり、諸費用ローンを利用したりできる場合もありますが、借り換え後の負担はより重くなります。

住宅の任意売却

住宅ローンの借り換えが難しい場合などには、借入先金融機関の同意を得て任意売却を行い、住宅ローンの残債を返済するのも一つの方法です。任意売却ではマイホームを手放すことになりますが、競売に比べて市場相場に近い価格で売却しやすいメリットがあります。退去の時期についても、売買契約によって当事者間で自由に設定できます。売却代金で返済しきれなかった残債は、金融機関の話し合いのもとで売却後に分割して支払わなければならず、返済だけが残ります。なるべく有利な条件で売却し、残債を少しでも減らすには仲介業者の選択も重要です。

金融機関から住宅ローンの一括返済を求められ、任意売却への同意も得られない場合には、マイホームは競売にかけられます。競売での売却価格は市場相場の7割程度になる傾向があり、売却代金が少なければより多くの残債を自力で返済する必要があります。また買手が代金を支払った時点ですぐに退去しなければなりません。

任意売却と競売はいずれもマイホームを手放すことに変わりありませんが、その後の負担を考えれば、なるべく競売にかけられる前に対処したいところです。

個人再生・自己破産

住宅ローンのほかにも多額の借金を抱え、住宅ローンの返済が困難な場合には、個人再生や自己破産により債務を免除してもらう方法もあります。

個人再生は裁判所に再生計画を提出し債務（借金）を減額してもらう方法です。債務は原則5分の1に減額され、減額後の債務を3～5年程度の期間で分割して返済します。住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用した場合、住宅ローン債務は減額されないものの、そのほかの債務が減額されます。住宅ローンの返済額は変わりませんが、他の返済額が減ることで返済を続けられれば、マイホームを手放さずに済む可能性があります。

自己破産は裁判所に破産申立を行い、すべての債務を免除してもらう方法です。自己破産が認められれば債務はすべて免除されますが、マイホームを含む一定以上の財産は手放さなければなりません。

住宅ローンの返済が困難になる前に対応する

住宅ローンは一度でも滞納すれば、優遇金利が適用されなくなったり遅延損害金が発生したりするリスクがあります。借入先金融機関の信頼が損なわれてしまえば、その後の選択肢も限られてきます。もし返済が困難になりそうであれば、滞納する前になるべく早い段階で金融機関に相談するようにしましょう。また返済が困難になるリスクを軽減するには、変化に対応できる強い家計をつくること。それには日頃から家計の状況をしっかり管理し、収入と資産を増やし無駄な支出を減らす努力しておくことが大切です。