フラット35保証型と買取型の違いや、各メリット・デメリットを解説！

フラット35には「保証型」と「買取型」があり、その違いは融資後の住宅ローン債権を住宅支援機構が買い取るかどうかにあります。

借入金利や団体信用生命保険の内容なども異なり、返済額や万一の際の保障内容が変わるため、その選択はとても重要です。

そこでこの記事では、フラット35の保証型と買取型のどちらを選べばよいのか。それぞれの仕組みと違い、メリット・デメリットを解説します。

【目次】
フラット35「保証型」と「買取型」の仕組み
フラット35「保証型」と「買取型」の主な違い
フラット35「保証型」と「買取型」のメリット・デメリット
自己資金を1割以上用意できるなら保証型も選択肢に

フラット35「保証型」と「買取型」の仕組み

まずは、フラット35の「保証型」と「買取型」の仕組みを確認しておきましょう。

フラット35とは

フラット35は、金融機関が住宅金融支援機構と提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。借入れの手続きや返済は申込んだ金融機関を窓口にして行います。

保証型と買取型では仕組みは異なりますが、いずれも金融機関の貸し出しリスク（融資を回収できないリスク）を住宅金融支援機構が負います。これにより長期の全期間固定金利型住宅ローンを比較的低い金利で実現しているのです。

フラット35（保証型）の仕組み

フラット35（保証型）は、金融機関が融資を回収できなくなるリスクを住宅金融支援機構が保証するものです。

住宅金融支援機構は、金融機関が提供する住宅ローン（フラット35）に保険（住宅融資保険（保証型））をかけます。借り手（債務者）が返済できなくなったときには、住宅金融支援機構から金融機関に対して保険金が支払われ、金融機関は融資を回収できる仕組みです。

出典：住宅金融支援機構

実際の借入金利や融資手数料、その他の商品性は取扱金融機関ごとに異なります。

フラット35（買取型）の仕組み

フラット35（買取型）は、金融機関が借り手（債務者）に提供した住宅ローン（フラット35）を住宅金融支援機構が買い取るものです

金融機関は融資後に住宅ローン債権を売却するため、その後はリスクを負いません。住宅金融支援機構は買い取った住宅ローン債権を担保に債券を発行して長期の資金調達を行います。

出典：住宅金融支援機構

実際の借入金利や融資手数料は取扱金融機関ごとに異なりますが、その他の商品性は原則すべての取扱金融機関で共通です。

フラット35「保証型」と「買取型」の主な違い

フラット35の保証型と買取型では次のような違いがあります。

	保証型	買取型
ローンの貸し手	金融機関	金融機関 ※融資後に住宅金融支援機構が買い取り
融資上限額	各金融機関が設定 ※8,000万円以下かつ 建設費または購入価額の9割以下（※1） （自己資金が必要）	8,000万円以下かつ 建設費または購入価額以下 （フルローンも可能）
借入金利	各金融機関が設定 ※一般的に買取型よりも低め	各金融機関が設定
担保（抵当権）	金融機関が第1順位の抵当権を設定	住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定
団体信用生命保険（団信）	金融機関の提供する団体信用生命保険を利用できる （一部商品は団信加入が必須） ※新機構団信は利用不可	新機構団体信用生命保険を利用できる （加入は任意）
取扱金融機関 （※2）	11機関 ※新規受付を行っている金融機関は8機関	315
繰上返済	金融機関によって異なる 金融機関によっては手数料がかかる	100万円以上から ※インターネットから手続きすれば10万円以上から 手数料は無料

※1：2022年2月22日現在のフラット35（保証型）取扱金融機関の設定状況

※2：2022年２月22日現在（出所：住宅金融支援機構｜取扱金融機関）

ローンの貸し手

いずれも申込んだ金融機関が貸し手になり、返済は金融機関に対して行います。

ただし、買取型では融資実行後の住宅ローンは住宅金融支援機構が買い取り、住宅金融支援機構が債権者になります。債権者が変更されても契約条件に変更はありません。

融資上限額

融資上限額は、いずれも8,000万円を上限として、保証型は建築費または住宅購入価額の9割以下、買取型は10割以下となっています（※保証型では必要な自己資金の割合を金融機関が自由に設定できますが、2022年2月現在、保証型を取り扱うすべての金融機関で9割以下となっています）。

保証型では建築費または住宅購入価額の1割以上の自己資金が必要です。

それに対し、買取型では、建築費または住宅購入価額と同額まで融資を受ける「フルローン」も組めます。ただし、融資率が9割超（自己資金1割以下）の場合、融資率が9割以下（自己資金1割超）の場合よりも高い金利が適用されます。

借入金利

一般的に、保証型の借入金利は買取型の借入金利よりも低めです。

保証型では金利設定の自由度が高く、金融機関によっては自己資金の割合に応じてより低い金利が適用されるプランもあります。

保証型の借入金利（住信SBIネット銀行・2022年2月適用金利）

自己資金割合（借入割合）	借入金利	（参考）フラット35Sによる金利引き下げ期間中の金利
2割超（8割以下）	年1.18％	年0.93％
1割超（9割以下）	年1.28％	年1.03％

出所：住信SBIネット銀行（2022年2月現在）

買取型の金利は自己資金が1割以下（融資率９割超）と1割超（融資率９割以下）の2段階で設定されます。金融機関によって実際に適用される金利に幅はありますが、自己資金が1割以下で金利が高くなる点は共通です。

買取型の借入金利（住信SBIネット銀行・2022年2月適用金利）

自己資金割合（借入割合）	借入金利	（参考）フラット35Sによる金利引き下げ期間中の金利
1割超（9割以下）	年1.35％	年1.10％
1割以下（9割超）	年1.61％	年1.36％

出所：住信SBIネット銀行（2022年2月現在）

担保（抵当権）

保証型は金融機関、買取型は住宅金融支援機構をそれぞれ第1順位とする抵当権が設定されます。

団体信用生命保険（団信）

保証型は金融機関が提供する団体信用生命保険（以下、団信）、買取型は新機構団信を利用できます。保証型を利用する場合、新機構団信は利用できません。

買取型では団信加入は任意ですが、保証型の一部商品では団信加入が融資条件となっています。

取扱金融機関

フラット35は多くの金融機関が取り扱っていますが、そのほとんどは買取型です。2022年2月現在、保証型の新規受付を行っている金融機関は限られます。

繰上返済

保証型の一部繰上返済の最低額は金融機関によって異なります。例えば住信SBIネット銀行では1円以上から、ファミリーライフサービスでは30万円以上からです。

それに対し、買取型の一部繰上返済の最低額は100万円以上から、インターネットサービス「住・My Note」で手続きすれば10万円以上から行えます。これはすべての金融機関共通です。

買取型では繰上返済に手数料はかかりません。保証型では金融機関によって手数料がかかる場合があります。

対象住宅の技術仕様、床面積の基準は共通

フラット35の融資条件である対象住宅の技術仕様と床面積の基準は共通です。

フラット35「保証型」と「買取型」のメリット・デメリット

保証型と買取型には一長一短があり、どちらが優れているとは一概にいえません。それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、自分にあったほうを選びましょう。

フラット35（保証型）のメリット

フラット35（保証型）は、金融機関によって商品設計の自由度が高く、有利な条件で借入れができる可能性があります。

借入金利は一般的に買取型にくらべて低めに設定されています。自己資金の割合に応じて金利が低くなるプランもあり、自己資金を多めに準備できる人に有利です。

また、ガン団信や全疾病保障団信など、機構団信よりも保障の充実した団信に金利の上乗せなし、あるいはわずかな上乗せで加入できる場合があります。

フラット35（保証型）のデメリット

2022年2月時点で保証型の新規受付を行っている金融機関では、最低でも建築費または住宅購入価額の1割の自己資金が必要です。また、融資手数料が買取型にくらべて割高に設定されている場合もあり、手元資金が少ない人には負担が大きいかもしれません。

融資手数料の例

	保証型	買取型
融資手数料（税込）	借入金額の2.2％ ※最低11万円	借入金額の1.1％ ※最低11万円

一部の保証型商品は団信加入が融資条件となっています。このような商品は、健康上の理由で団信に加入できない人は利用できません。

フラット35（買取型）のメリット

フラット35（買取型）では、建築費または住宅購入価額と同額まで借りることができ、自己資金がなくても住宅ローンを組めます。ただし、自己資金が1割未満の場合、自己資金を1割以上入れる場合よりも金利が高くなります。

融資手数料は保証型よりも割安なケースが多く、団信加入は任意、繰上返済手数料は無料です。団信に加入しない場合は、借入金利が0.2％下がります。そのため、民間の生命保険でローン返済資金を含めた保障が確保できている場合など、団信が不要な場合は金利負担を抑える選択もできます。

フラット35（買取型）のデメリット

他の条件が同じ場合、一般的に保証型よりも借入金利は高めです。

自己資金を1割以上用意できるなら保証型も選択肢に

フラット35（保証型）は、金融機関ごとに商品性が異なりますが、全体的に見ると、買取型にくらべて借入金利が低いのが特徴です。

全期間固定金利型の住宅ローンを希望する人で、自己資金を1割以上準備できるなら、フラット35（保証型）の利用を検討するとよいでしょう。