住宅ローン契約時の保証料の役割│融資手数料との違いとは?

住宅ローンを契約するには多くの諸費用がかかります。その中でも大きな割合を占めるのが「保証料」ですが、どのような意味合いで支払う費用なのでしょうか。また、近年ネット銀行の住宅ローンやフラット35には、保証料が不要となる代わりに融資手数料がかかる住宅ローンもあります。

ここでは住宅ローンの保証料の役割や融資手数料型の住宅ローンとの違い、保証料型と融資手数料型がそれぞれどのような人に向いているのかについて解説します。

【目次】
住宅ローンの保証料の役割と支払い方法
保証料型と融資手数料型の住宅ローンの違い
保証料型と融資手数料型それぞれの住宅ローンに向いている人は?
返済計画に合わせてより負担の少ない方法を選ぶ

住宅ローンの保証料の役割と支払い方法

住宅ローンの保証料とはどのような費用なのでしょうか。まずは役割と支払い方法についてご説明します。

住宅ローンの保証料とは

住宅ローンの保証料は住宅ローン契約時にかかる諸費用のひとつであり、借入先の金融機関ではなく、住宅ローンの保証を行う保証会社へ支払います。

住宅ローンの返済ができなくなった場合には、保証会社が債務者に代わって借入先の金融機関に住宅ローンを全額返済(弁済)することで、借入先の金融機関が住宅ローンの融資を確実に回収できる仕組みとなっています。住宅ローンの多くでは保証人が不要ですが、保証会社がその役割を果たしているのです。

保証会社による弁済はあくまで一時的な肩代わりであって、債務者が負っている住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。弁済後は債権者が金融機関から保証会社に代わるだけで、債務者は保証会社に対して返済義務を負います。

【住宅ローンが返済不能になった場合の流れ】

※図解は筆者作成

保証料の支払い方法

保証料は一括前払い、もしくは金利に上乗せする形で分割して支払います。一括前払いで支払う方法を「外枠方式」、金利に上乗せして支払う方法を「内枠方式」と呼びます。

外枠方式は契約時の負担が大きいものの、繰上返済を行わない場合、総支払額が内枠方式より少なくなるのがメリットです。

一方内枠方式は、借入金利が年0.2%程度上乗せされるため、毎月の返済額や総返済額は外枠方式より多くなりますが、契約時の負担は抑えられます。

保証料型と融資手数料型の住宅ローンの違い

近年、ネット銀行の住宅ローンやフラット35には保証料がかからない「融資手数料型」の住宅ローンも増えています。「保証料型」の住宅ローンと、保証料不要の「融資手数料型」の住宅ローンにはどのような違いがあるのかご説明します。

支払い先の違い

先述のように、保証料は住宅ローンの保証を依頼するための費用であり、保証を行う保証会社へ支払います。

一方、融資手数料は融資手続きに対してかかる手数料であり、支払い先は金融機関です。

支払額の算出方法の違い

保証料は借入額や借入期間などの条件に応じて計算します。借入金額が大きいほど、借入期間が長いほど保証料は高くなる傾向があります。保証会社によっては同じ借入条件でも保証料に幅があり、審査で返済不能リスクが高いと判断されると、割高な保証料を課せられこともあります。

融資手数料の算出方法には、借入額に一定の手数料率をかけて計算する「定率型」と、借入額によらず一律の費用を支払う「定額型」があります。定率型では借入額に対して2%程度の融資手数料がかかるケースが多く、借入額が大きくなるほど手数料の負担も大きくなります。定額型は金融機関が独自に融資手数料を定めており、一般的には数万円~十数万円かかります。ただし、定額型は定率型よりも金利が高めになるケースが多いため、単純に定額型のほうが費用を抑えられるとは言い切れません。

繰上返済時の返還有無の違い

保証料型の住宅ローンで外枠方式を選択し、契約時に保証料を一括で前払いしている場合、期間短縮型の繰上返済を行うと、短縮された返済期間に応じて保証料の一部が返還されるのが一般的です。このとき返還される手数料を「戻し保証料」といいます。なお、戻し保証料は短縮された期間分が全額返還されるわけではない点には注意が必要です。さらに、戻し保証料から保証会社手数料と振込手数料が差し引かれることもあります。

一方融資手数料型の住宅ローンでは、定率型と定額型のいずれも、繰上返済によって契約時に支払った手数料が返還されることはありません。住宅ローンを借り換える場合、現在の住宅ローンを一括返済して新たに借り入れを行いますが、一度支払った融資手数料は一切戻らないため、借入額が多い状態での借り換えとなれば、保証料あるいは融資手数料を再度支払わなければならず、負担が大きくなるおそれがあります。

※内枠方式では保証料を前払いしていないため、戻し保証料はありません。

保証料型と融資手数料型それぞれの住宅ローンに向いている人は?

 

保証料型と融資手数料型を選べるのであれば、手元資金の状況や今後の返済計画に合った住宅ローンを選ぶことが負担の軽減につながります。それぞれのタイプに向いている人をご説明します。

保証料型の住宅ローンに向いている人

保証料型のうち、内枠方式は契約当初の費用を抑えられるため、例えば頭金を増やして借入額を減らしたい人や、自己資金に余裕がない人、手元資金を残しておきたい人に向いています。

一方、外枠方式は総支払額を抑えたい人に向いているとされています。ただし、繰上返済によって住宅ローンを早期に完済する予定の人や住宅ローンを借り換える可能性がある人は、内枠方式を選択して保証料の前払い分を頭金に充て、借入額を減らしたほうが総支払額を抑えられるケースもあります。

一括前払いで支払う「外枠方式」と金利に上乗せして支払う「内枠方式」のどちらを選ぶかは、手元資金の状況や返済計画をもとに判断することが大切です。実際にシミュレーションを行い、支払額にどのくらい差があるかを比較してみましょう。

融資手数料型の住宅ローンに向いている人

 融資手数料型の住宅ローンは、一般的に保証料型よりも金利が低く設定されており、月々の返済額や総返済額を抑えたい人に向いています。また返済期間によって支払額が変わらず、繰上返済による返金がないことから、住宅ローンを借り換える予定のない人や、返済期間を長く設定したい人に向いています。

返済計画に合わせてより負担の少ない方法を選ぶ

住宅ローンの保証料型と融資手数料型のどちらが適しているかは、借入条件のほか、繰上返済や借り換えを行うのかといった、借入後の返済計画によっても違ってきます。それぞれのタイプの特徴を理解した上で、その他の諸費用まで含めて総支払額をシミュレーションし、自身の返済計画においてより負担の少なくなる方法を選びましょう。

 

監修

竹国 弘城(たけくに ひろき)/1級FP技能士、 CFP認定者

証券会社、生損保総合代理店での勤務を経てファイナンシャルプランナー(FP)として独立。相談者の利益を第一に考え、自分のお金の問題に自分自身で対処できるようになるためのコンサルティングや執筆活動などを行う。

 

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