勤続年数は住宅ローンにどう影響する?転職後に住宅ローンを組む方法

住宅ローンを組む場合、かつては勤続年数が3年以上ないと審査に通らないと言われることもありました。しかし近年は金融機関の競争や、転職によりキャリアアップを図る人も増えていることもあり、勤続年数が短くても住宅ローンを利用しやすくなっています。今回は勤続年数が住宅ローンにどう影響するのか、転職後に住宅ローンを組むにはどのような方法があるのかをご紹介します。

【目次】
勤続年数が短いと住宅ローンを組めない?
勤続年数が短い人が住宅ローンを利用する方法
住宅ローン申し込み時の勤続年数に関するよくある質問
金融機関・商品の選択次第で、転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある

勤続年数が短いと住宅ローンを組めない?

勤続年数は、住宅ローンの事前審査の段階で多くの金融機関がチェックする項目であり、勤続年数が短いと審査で不利になるおそれがあります。

勤続年数のみで融資の可否は判断されない

住宅ローン審査では、借入時・完済時の年齢や健康状態、対象物件の担保評価、年収、返済負担率、個人信用情報の滞納の履歴などから、融資申込者の返済能力や融資の可否が総合的に判断されます。勤続年数もほとんどの金融機関が審査項目としており、勤続年数が短いと収入の安定性や継続性の面で評価が下がるおそれがあります。

<参考:融資を行う際に考慮する項目(考慮する金融機関の割合が高い項目)>

審査項目 審査で考慮する金融機関の割合
完済時年齢 99.0%
健康状態 98.5%
担保評価 98.2%
借り入時年齢 96.8%
年収 95.7%
勤続年数 95.6%
連帯保証 94.2%
金融機関の営業エリア 90.6%
返済負担率 89.2%

参考:「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」(国土交通省)

しかし近年は終身雇用が当たり前ではなくなり、転職をしながらキャリアアップしていく人も増えており、勤続年数よりも実際の返済能力(年収)が重視される傾向が強くなっています。そのため、勤続年数が短いからといって必ずしも住宅ローンが組めないわけではありませんし、勤続年数が長くても収入が低いなど、他の要因で審査に通らないこともあります。

勤続年数は1年以上が目安

 国土交通省の「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、勤続年数1年以上を求める金融機関が約6割、3年以上を求める金融機関も約2割あります。

<勤続年数の審査基準>

勤続年数 金融機関数(割合)
※回答数1,138
1年以上 701(約61.6%)
2年以上 54(約4.7%)
3年以上 234(約20.6%)
その他 212(約18.6%)

参考:「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」(国土交通省)

申し込み条件として勤続年数の基準が明記されている場合、基準を満たしていない金融機関、商品には原則申し込めないため、勤続年数が短いほど、利用できる金融機関や商品の選択肢は少なくなってしまいます。金融機関によって審査基準は異なりますが、勤続年数は1年以上、できれば3年以上あることが望ましいといえます。

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勤続年数が短い人が住宅ローンを利用する方法

勤続年数が短い人であっても、年収など他の要件を満たしていれば、次のような方法で住宅ローンを利用できる可能性があります。

勤続年数を申し込み条件にしていない金融機関や商品を探す

勤続年数に関する条件は、金融機関によってさまざまであり、近年は勤続年数を申し込み条件や審査項目にしていない金融機関・商品も増えています。このような金融機関・商品であれば、勤続年数が短くても、他の要件を満たすことで住宅ローンを利用できます。勤続年数を申し込み条件として明記していなくても、審査では考慮される金融機関もあり、その点は注意しなければなりません。

全期間固定金利型の住宅ローン【フラット35】には勤続年数の条件がなく、返済負担率や対象物件の要件、年齢などの要件を満たせば申し込みができます。

前職の勤続年数を加算できないか相談する

近年はキャリアアップのための転職も増えており、同業種や同業界への転職など、これまでの経験やスキルに一貫性のある転職であれば、前職の勤続年数を加算(合算)して審査してもらえるケースがあります。勤続年数の加算を認めるかは金融機関の判断によるため、まずは融資担当者などに相談してみましょう。

年収が前職よりも上がっていれば、審査での評価は高くなる可能性があります。転職後に収入がアップしたことを証明するため、転職先の年収が記載された雇用契約書や採用通知書、年収見込証明書、給与明細といった書類があれば、前職の源泉徴収票などと併せて提出すると良いでしょう。

年収の安定性や貯蓄額をアピールする

非正規社員から正社員や公務員になったケースや中小企業から大手企業に転職した場合などは、収入の安定性が高まり、審査で有利に働く可能性があります。医師や弁護士などの有力資格を持つ人は金融機関からの評価が高く、勤続年数が短くても比較的審査に通りやすい傾向があります。

そのほか、多くの預金・資産を保有している場合や、購入を希望する住宅価格に対し借入額が少ないケースでも、金融機関から返済余力があると判断され、審査では有利になる可能性があります。

審査を通過できるかは実際に審査を受けてみなければ分かりません。しかし、審査に通る可能性を高めるには、自分の収入や預金額を証明する書類を提出したり、頭金を増やしたりして、収入の安定性や貯蓄額(資産額)など、アピールできるポイントがあれば積極的に主張することが大切です。

住宅ローン申し込み時の勤続年数に関するよくある質問

勤続年数の数え方や住宅ローン審査へ与える影響は、その状況により違ってきます。ここではよくある質問について4点ご紹介します。

会社都合による転職の場合、勤続年数はどう評価される?

倒産やリストラなど会社都合による転職であったとしても、基本的には通常の転職と同様に扱われます。

会社都合により転職を余儀なくされた場合には、住宅購入は一旦保留し、まず仕事や生活を整え、住宅を購入しても問題ないか、無理なくローンを返済していけるのかを冷静に考えることをおすすめします。

新卒1年目でも住宅ローンは利用できる?

申し込み条件に勤続年数の定めがなければ、新卒1年目でも住宅ローンに申し込めます。

ただし、融資の可否は年収や返済負担率、対象物件の要件などから総合的に判断されるため、申し込めるからといって、必ずしも住宅ローンを利用できるわけではありません。

住宅ローン審査では、通常年収を証明する書類の提出が必要となりますが、新卒1年目では年収を証明できる源泉徴収票などがありません。この場合、例えば【フラット35】では、給与明細を参考に支払対象期間に応じて年収に換算した「みなし年収」により審査が行われます。

個人事業主の勤続年数はどうカウントする?

 個人事業主の場合、営業年数が勤続年数となります。

個人事業主の住宅ローンの審査では、収入を証明する書類として、直近3期分の納税申告書や確定申告書の提出を求められることが一般的です。個人事業主は収入が不安定と見られやすく、会社員に比べて審査は厳しい傾向があります。書類を提出した期間に赤字決算の年があると、収入が安定していないと判断されやすいため、3期(収入を確認される期間分)連続で黒字決算となってから申し込むのが基本です。

まだ一度も確定申告をしていない場合は、収入を証明できないため、原則住宅ローンは利用できません。

転籍・出向した場合、勤続年数はリセットされる?

 グループ会社や関連会社への転籍・出向であれば、勤続年数の引き継ぎが認められる可能性があります。金融機関によって扱いは異なるため、申し込み前に確認しましょう。

転籍・出向によって年収が下がった場合には、住宅ローン審査に影響するおそれがあります。

金融機関・商品の選択次第で、転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある

 住宅ローン審査における勤続年数のハードルは近年低くなっており、金融機関・商品の選択次第で、転職直後など勤続年数が短い人でも住宅ローンを組みやすくなっています。とはいえ勤続年数の基準を満たせず選択肢が限られてしまったり、審査で不利になったりするケースもあります。自己都合での転職を検討している場合は、住宅購入の時期も踏まえて計画的に行いましょう。特に会社員から自営業になると審査は厳しくなるおそれがあるため注意が必要です。

監修

竹国 弘城(たけくに ひろき)/1級FP技能士、 CFP認定者

証券会社、生損保総合代理店での勤務を経てファイナンシャルプランナー(FP)として独立。相談者の利益を第一に考え、自分のお金の問題に自分自身で対処できるようになるためのコンサルティングや執筆活動などを行う。

 

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