【目次】
勤続年数が短いと住宅ローンを組めない？
勤続年数が短い人が住宅ローンを利用する方法
住宅ローン申し込み時の勤続年数に関するよくある質問
金融機関・商品の選択次第で、転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある

勤続年数が短いと住宅ローンを組めない？

勤続年数は、住宅ローンの事前審査の段階で多くの金融機関がチェックする項目であり、勤続年数が短いと審査で不利になるおそれがあります。

勤続年数のみで融資の可否は判断されない

住宅ローン審査では、借入時・完済時の年齢や健康状態、対象物件の担保評価、年収、返済負担率、個人信用情報の滞納の履歴などから、融資申込者の返済能力や融資の可否が総合的に判断されます。勤続年数もほとんどの金融機関が審査項目としており、勤続年数が短いと収入の安定性や継続性の面で評価が下がるおそれがあります。

＜参考：融資を行う際に考慮する項目（考慮する金融機関の割合が高い項目）＞

参考：「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（国土交通省）

しかし、近年は終身雇用が当たり前ではなくなりました。転職をしながらキャリアアップしていく人も増えており、勤続年数よりも実際の返済能力（年収）が重視される傾向が強まっているといえるでしょう。

そのため、勤続年数が短いからといって必ずしも住宅ローンが組めないわけではありませんし、勤続年数が長くても収入が低いなど、他の要因で審査に通らないこともあります。

勤続年数は1年以上が目安

 国土交通省の「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、勤続年数1年以上を求める金融機関が約6割、3年以上を求める金融機関も約2割あります。

＜勤続年数の審査基準＞

参考：「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（国土交通省）

申込条件として勤続年数の基準が明記されている場合、基準を満たしていない金融機関、商品には原則申込めないため、勤続年数が短いほど、利用できる金融機関や商品の選択肢は少なくなってしまいます。金融機関によって審査基準は異なりますが、勤続年数は1年以上、できれば3年以上あることが望ましいといえます。

勤続年数の確認は健康保険証の資格取得日で行われる

住宅ローンの審査における勤続年数の確認は、一般的に健康保険証に記載された資格取得日で行われます。申込書には入社年月または就職年月を記載し、その証明書類として健康保険証の写しを提出する形です。

このとき、申込書に記載した入社年月と健康保険証に記載された資格取得日が異なり、差し戻される不備がよく発生しています。

入社年月と資格取得日が異なるケースとしては、単純な記入ミスのほか、グループ企業などに転籍・出向した場合や、入社後に健康保険組合の変更があった場合などが考えられます。このようなケースでは、審査に申込む段階でその理由を金融機関に告知が必要です。

勤続年数は原則として健康保険証の資格取得日を基準に計算されますが、告知により継続して勤務していると認められれば、入社年月から勤続年数を計算して審査を受けられる可能性があります。告知を忘れると不備になったり、虚偽申告とみなされたりするおそれがあるため注意しましょう。

勤続年数が短い人が住宅ローンを利用する方法

勤続年数が短い人であっても、年収など他の要件を満たしていれば、次のような方法で住宅ローンを利用できる可能性があります。

勤続年数を申し込み条件にしていない金融機関や商品を探す

勤続年数に関する条件は、金融機関によってさまざまであり、近年は勤続年数を申込み条件や審査項目にしていない金融機関・商品も増えています。このような金融機関・商品であれば、勤続年数が短くても、他の要件を満たすことで住宅ローンを利用できます。勤続年数を申込み条件として明記していなくても、審査では考慮される金融機関もあり、その点は注意しなければなりません。

全期間固定金利型の住宅ローン【【フラット35】】には勤続年数の条件がなく、返済負担率や対象物件の要件、年齢などの要件を満たせば申込みができます。

前職の勤続年数を加算できないか相談する

近年はキャリアアップのための転職も増えており、同業種や同業界への転職など、これまでの経験やスキルに一貫性のある転職であれば、前職の勤続年数を加算（合算）して審査してもらえるケースがあります。勤続年数の加算を認めるかは金融機関の判断によるため、まずは融資担当者などに相談してみましょう。

年収が前職よりも上がっていれば、審査での評価は高くなる可能性があります。転職後に収入がアップしたことを証明するため、転職先の年収が記載された雇用契約書や採用通知書、年収見込証明書、給与明細といった書類があれば、前職の源泉徴収票などと併せて提出すると良いでしょう。

年収の安定性や貯蓄額をアピールする

非正規社員から正社員や公務員になったケースや中小企業から大手企業に転職した場合などは、収入の安定性が高まり、審査で有利に働く可能性があります。医師や弁護士などの有力資格を持つ人は金融機関からの評価が高く、勤続年数が短くても比較的審査に通りやすい傾向があります。

そのほか、多くの預金・資産を保有している場合や、購入を希望する住宅価格に対し借入額が少ないケースでも、金融機関から返済余力があると判断され、審査では有利になる可能性があります。

審査を通過できるかは実際に審査を受けてみなければ分かりません。しかし、審査に通る可能性を高めるには、自分の収入や預金額を証明する書類を提出したり、頭金を増やしたりして、収入の安定性や貯蓄額（資産額）など、アピールできるポイントがあれば積極的に主張することが大切です。

住宅ローン申し込み時の勤続年数に関するよくある質問

勤続年数の数え方や住宅ローン審査へ与える影響は、その状況により違ってきます。ここではよくある質問について4点ご紹介します。

会社都合による転職の場合、勤続年数はどう評価される？

倒産やリストラなど会社都合による転職であったとしても、基本的には通常の転職と同様に扱われます。

会社都合により転職を余儀なくされた場合には、住宅購入は一旦保留し、まず仕事や生活を整え、住宅を購入しても問題ないか、無理なくローンを返済していけるのかを冷静に考えることをおすすめします。

新卒1年目でも住宅ローンは利用できる？

申込条件に勤続年数の定めがなければ、新卒1年目でも住宅ローンに申込めます。

ただし、融資の可否は年収や返済負担率、対象物件の要件などから総合的に判断されるため、申込めるからといって、必ずしも住宅ローンを利用できるわけではありません。

住宅ローン審査では、通常年収を証明する書類の提出が必要となりますが、新卒1年目では年収を証明できる源泉徴収票などがありません。この場合、例えば【【フラット35】】では、給与明細を参考に支払対象期間に応じて年収に換算した「みなし年収」により審査が行われます。

個人事業主の勤続年数はどうカウントする？

個人事業主やフリーランスの場合、営業年数が勤続年数となります。

個人事業主の住宅ローンの審査では、収入を証明する書類として、直近3期分の納税申告書や確定申告書の提出を求められることが一般的です。個人事業主は収入が不安定と見られやすく、会社員に比べて審査は厳しい傾向があります。

書類を提出した期間に赤字決算の年があると、収入が安定していないと判断されやすいため、3期（収入を確認される期間分）連続で黒字決算となってから申込むのが基本です。まだ一度も確定申告をしていない場合は、収入を証明できないため、原則住宅ローンは利用できません。

住宅購入予定の人で独立を検討している場合には、住宅ローンを組んでから独立するのが賢明でしょう。ただし、独立後に収入が不安定になり、返済できなくなっては本末転倒です。返済に支障のない収入の目処が立ってから独立する、収入の変動に対応できるだけの手元資金を確保しておくなど、計画と準備がより重要になります。

医師や士業なら転職・独立して間がなくても住宅ローンを組める？

医師・弁護士・税理士などの士業は、住宅ローンの審査において有利とされている職業です。そのため、転職で勤務先が変わり、間がない場合も、一般的な職業の人にくらべると審査に通りやすい傾向があります。

ただし、正社員としての転職ではなく、独立・開業した場合は事情が異なります。いくら収入額自体に問題はなくても、収入の安定性を証明するのが難しくなるからです。開業後には、少なくとも１期以上の実績をあげてから申込む、あるいは独立・開業前に申込むのが賢明でしょう。

転籍・出向した場合、勤続年数はリセットされる？

 グループ会社や関連会社への転籍・出向であれば、勤続年数の引き継ぎが認められる可能性があります。金融機関によって扱いは異なるため、申込み前に確認しましょう。

転籍・出向によって年収が下がった場合には、住宅ローン審査に影響するおそれがあります。

連帯保証人の勤続年数も審査に影響する？

連帯保証人も債務者同様に審査されるため、勤続年数が審査に影響する可能性があります。住宅ローンは保証会社の保証を受けるのが基本であり、連帯保証人は原則不要です。ただし、次のようなケースでは例外的に連帯保証人を立てる必要があります。

• ペアローンを組む場合
• 収入合算をする場合
• 土地や建物が共有名義の場合
• 担保提供者が債務者（住宅ローンの借入人）以外の場合（担保となる敷地が親名義の場合など）
• その他、金融機関に連帯保証人が必要だと判断された場合

債務者本人の勤続年数が短い場合、金融機関に連帯保証人を求められる可能性は高くなります。

連帯保証人は、住宅ローンの債務者本人と同じ返済義務を負います。そのため、返済能力があることが原則であり、債務者と同様に審査されます。審査で返済能力が認められなければ連帯保証人にはなれず、住宅ローン自体の審査も通りません。

嘘の勤続年数を申告したらバレる？

勤続年数は健康保険証の資格取得日で確認されるため、嘘の申告をすればすぐにバレます。

住宅ローンの申込書には、入社年月を記入します。このとき健康保険証の資格取得日と異なる内容を記載すると不備になります。申込条件の勤続年数に足りない、あるいは少しでも審査に有利になればと思っても、事実と異なる申告をしてはいけません。

虚偽申告をしたとみなされると、審査では大きなマイナスです。正しく申告していれば通ったローンも通らなくなるおそれもありますので、単純な記入ミスであれば、気付いた時点ですぐに修正してください。

金融機関・商品の選択次第で、転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある

住宅ローン審査における勤続年数のハードルは近年低くなっており、金融機関・商品の選択次第で、転職直後など勤続年数が短い人でも住宅ローンを組みやすくなっています。とはいえ勤続年数の基準を満たせず選択肢が限られてしまったり、審査で不利になったりするケースもあります。自己都合での転職を検討している場合は、住宅購入の時期も踏まえて計画的に行いましょう。特に会社員から自営業になると審査は厳しくなるおそれがあるため注意が必要です。

【目次】
住宅ローンの完済年齢の平均は？
住宅ローンの完済年齢の考え方
完済年齢を基準とした住宅ローンの借入額の目安
ライフプラン実現と老後の返済リスクとのバランスを考慮した返済計画を

住宅ローンの完済年齢の平均は？

住宅ローンは何歳までに完済する人が多いのでしょうか。今回は住宅金融支援機構の調査データを基に、住宅ローンの完済年齢を推測します。

住宅ローンの完済年齢の平均

住宅金融支援機構「2020年度住宅ローン貸出動向調査」によると、【【フラット35】】を除く住宅ローンの貸出期間（借入期間）は、25年超30年以下の割合が最も高く（44.4％）、平均は27.0年となっています（2019年度新規貸出分）。

これに対し、完済までの期間は10年超15年以下の割合が最も高く（43.2％）、平均は16.0年となっています。借入期間との差は11年あり、一旦完済して新たに借り入れを行う「借り換え」や「繰上返済」により、実際には当初の借入期間よりも前倒しで完済されるケースが多いことが読み取れます。

参考：住宅金融支援機構「2020年度住宅ローン貸出動向調査」

また、住宅金融支援機構「2019年度【フラット35】利用者調査」によると、【【フラット35】】の償還期間（借入期間）の平均は32.9年（中央値は35.0年）となっています。【【フラット35】】利用者の多くが借入期間を35年に設定しているため、一般の住宅ローンに比べて借入期間は長い傾向があります。

同調査によると、【【フラット35】】利用者の借入時の平均年齢は40.2歳（中央値38.0歳、いずれも2019年度分） となっています。完済年齢を借入時の年齢に借入期間を加えたものとすれば、借入期間を平均値の32.9年とした場合で73歳前後、中央値の35年とした場合で75歳前後となります。

完済までの期間が当初借入期間よりも10年程度短いという調査結果を踏まえれば、実際には30代〜40代で借り入れ、60代〜70代の間に完済している人が多いと推測されます。

また、近年は完済年齢の上昇傾向がみられます。この要因としては、晩婚化に伴う住宅購入の遅れや、不動産価格上昇による借入額（融資額）の増加、退職年齢の上昇などが考えられます。

＜【【フラット35】】利用者の完済年齢等の変化＞

出所：住宅金融支援機構「フラット３５利用者調査」、日本経済新聞「長寿社会のリアル〜住宅ローン、定年後に遠のく完済への道（2020年10日４日）」 より筆者作成（※繰上返済が考慮されていないため、実際よりも高くなっている可能性があります）

住宅ローンの完済年齢に制限はある？

金融機関の多くは、申込時だけなく完済時の年齢制限を設けており、年齢によっては借入期間が制限されます。

完済時の上限年齢は金融機関により異なりますが、おおむね80歳が上限となっています。最近では完済年齢の基準を引き上げる動きもあり、上限年齢を85歳とする金融機関も出始めています。

住宅ローンの完済年齢の考え方

完済年齢を遅く設定すれば、購入できる住宅や返済計画の選択肢は広がります。一方で高齢になり収入が減少しても返済が残るリスクには十分注意しなければなりません。

安定収入を得られているうちに完済するのが望ましい

退職後、多くの人は収入が減少し、年金や貯蓄で生活していくことになります。そのため、住宅ローンの支払いが残っていると、家計の圧迫につながります。老後資金が不足してしまう事態を避けるためにも、安定収入を得られているうちに住宅ローンを完済できるような返済計画を立てることが望ましいでしょう。

ただし返済期間を短く設定すれば、月々のローン支払額は増えるため、家計や他の資金計画に支障をきたすおそれもあります。ローン返済と教育費のかさむ時期が重なってしまうケースでは、あえて返済期間を長めに設定して月々のローン支払額を抑え、教育費のピークが過ぎてから繰上返済を行い、返済期間を短縮するといった方法を検討すると良いでしょう。

定年後も返済が続く場合はできるだけ早期の完済を心がける

退職後の負担をできるだけ抑えるには、退職金などの資金を使って繰上返済を行い、借入期間を短縮するのが有効な方法です。退職金を返済に充てる場合は、受け取れる見込額とローン返済に充てられる金額を把握しておきましょう。ただし、退職金は金額が変動したり、転職などで受取れなくなったりするおそれがあり、当てにし過ぎるのは禁物です。

繰上返済は退職金のようにまとまった金額でなくとも構いません。家計に余裕ができたタイミングで少しずつ繰上返済を行い、なるべく70歳までには完済したいところです。

リースバックやリバースモーゲージを活用する

自宅を子供に残す必要がない場合には、「リースバック」や「リバースモーゲージ」を活用する選択肢もあります。

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却後、賃貸契約を結んで家賃を支払い、そのまま一定期間自宅に住み続ける方法のことです。ローンが残っている場合は売却代金で完済し、残ったお金は家賃や生活費など自由に使えます。

リースバックには、ローンの利息や物件の所有に伴う税金、修繕費などの負担がなくなり、手元に現金を確保できるといったメリットがあります。一方で自宅に住み続ける間は家賃の支払いが必要です。また売却価格が相場よりも低かったり、家賃が相場より高かったりするケースもあり、売却する業者や条件は慎重に検討し、利用を判断しなければなりません。なお、売却代金がローン残高を下回る、いわゆる「オーバーローン」の状態では利用できないため注意が必要です。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして借り入れを行い、毎月利息のみを払いながら自宅に住み続ける方法のことです。借り入れた元金は、借入人が死亡した際に現金で一括返済するか、自宅を売却して返済します。借り入れた資金で住宅ローンを完済すれば、その後はリバースモーゲージの利息のみの支払いになるため、手元資金の減少ペースを抑えられるメリットがあります。

完済年齢を基準とした住宅ローンの借入額の目安

いくらの借り入れなら一定の年齢までに完済できるのか、完済年齢（借入期間）と月々の返済額、借入金利から、借入可能額を逆算して確認してみましょう。今回は以下のような条件で試算します。

＜計算条件＞
申込時年齢：40歳
金利：全期間固定金利
返済方式：元利均等返済
ボーナス払い：なし
※住宅金融支援機構ローンシミュレータにより筆者試算

完済時年齢75歳（借入期間35年）

完済時年齢70歳（借入期間30年）

完済時年齢65歳（借入期間25年）

完済時年齢60歳（借入期間20年）

以上の試算から、借入金利と毎月の返済額が同じでも、完済年齢（借入期間）によって借入可能額に大きな差がつくことが分かります。頭金をいくら用意できるか、収入に対していくらまでなら無理なく返済できるかによっても、借入可能額や購入できる物件の価格は左右されます。

ライフプラン実現と老後の返済リスクとのバランスを考慮した返済計画を

住宅購入年齢や退職年齢、不動産価格の上昇により、住宅ローンの完済年齢も近年上昇傾向にあります。借入時点での完済予定年齢の平均は70歳を超え、完済年齢の上限を引き上げる動きも見られます。

完済年齢（借入期間）を長めに設定すれば、借入可能額が増え、月々の返済額を抑えられます。これにより、購入できる物件の選択肢が増える、家計のやりくりやライフプラン実現に必要な費用を捻出しやすくなるといったメリットを期待できます。

一方で、元金返済ペースの遅れによる利息の増加や老後の返済リスクには十分注意しなければなりません。繰上返済による完済時期の前倒しやリースバックの活用など、老後に過度な負担を残さない対策が必要です。

ライフプラン実現と老後の返済リスクとのバランスを考え、借入期間全体を通して無理なく返済が続けられる返済計画をしっかり練りましょう。

【目次】
住宅ローンの審査についてよくある不安と解消法
住宅ローンの返済についてよくある不安と解消法
住宅ローンについてのその他の不安と解消法
住宅ローンの不安を解消するには「理解」「計画」「備え」がポイント

住宅ローンの審査についてよくある不安と解消法

住宅ローン審査では、希望する金額の融資を受けられるのか、転職したばかりでも審査に通るのか、自身の信用情報に問題はないかといった点に不安を感じる人が多いようです。

希望額で融資を受けられるのか

住宅ローンの融資上限額は、申込者の属性や購入する物件の担保価値などの情報をもとに、金融機関が総合的に判断して決定します。そのため、必ずしも希望額の融資を受けられるわけではありません。

融資額に影響する申込者の属性には、年収や年齢、勤務形態、勤続年数、勤務先の情報などがあります。自身がいくら借りられるかは、年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率（返済比率）」から大まかに把握できます。

例えば【【フラット35】】における返済負担率の条件は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下となっています。まずは借り入れを希望する金融機関が定める返済負担率の基準から、借入可能額を計算してみましょう。その結果次第では、利用する金融機関や商品を変更したほうが良いケースもあります。

民間金融機関の住宅ローン審査では、実際に適用される金利ではなく、審査金利を用いて計算した年間返済額により、返済負担率や融資上限額（借入可能額）が判定されます。2021年7月現在の金利水準では、審査金利の相場は3〜4％程度です。金利が高くなれば年間返済額も大きくなるため、年収が同じでも、適用金利で審査される【【フラット35】】などに比べて借入可能額は低くなる傾向があります。

【共通条件】
年収600万円、ローン借入条件：期間35年／元利均等返済、他の借入金なし

【融資上限額の目安】
＜審査金利1.5％の場合＞5,715万円
＜審査金利4.0％の場合＞3,952万円
※住宅金融支援機構ローンシミュレーションにより筆者試算

年間返済額には、自動車ローンやカードローンなど他の借入金の返済額も含まれるため、これらの借り入れがある場合は住宅ローンの借入可能額が低くなります。借入可能額を増やすには、事前に完済するか、借入額をなるべく減らす対策が有効です。

転職したばかりでも審査に通るのか

勤続年数は住宅ローン融資の申し込み条件となっている場合もあり、多くの金融機関で審査の際に考慮される指標の一つです。転職直後は収入が安定していないとみなされ、審査結果に影響するおそれがあります。

勤続年数1年以上を条件としている金融機関が多いため、転職後1年、できれば3年以上経ってから申し込む、あるいは勤続年数が条件となっていない金融機関・商品（【【フラット35】】等）を選ぶと良いでしょう。

＜住宅ローン審査における勤続年数の条件（カッコ内は回答機関数（n）に占める割合）＞

出所：国土交通省「令和２年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」 を基に筆者作成

より安定した職業へのキャリアアップや収入アップを伴う転職は、勤続年数が短くても審査に影響しないこともあります。この点は金融機関の担当者にしっかりアピールしましょう。キャリアアップや収入アップにつながったことを客観的な資料で示すことがポイントです。

個人信用情報に問題はないか

個人信用情報とは、消費者金融や各種ローンの返済、クレジットカードの支払いなどに関する情報のことです。個人の債務内容や支払状況、延滞・債務整理（任意整理、自己破産など）の履歴は、指定個人信用情報機関に一定期間記録されています。

個人信用情報に長期の延滞や債務整理の履歴がある、いわゆる「ブラック」状態では住宅ローンの審査に通りません。ブラック状態でなくても、支払いの遅れなどが複数回あると、審査結果に影響するおそれがあります。

携帯やスマートフォンの分割払い（割賦契約）の遅れなど、本人も気づかないうちに個人信用情報に傷が付いているケースもあります。審査に申し込む前に、指定個人信用情報機関に開示請求を行い、自分の個人信用情報を確認しておくと安心です。

▼指定個人信用情報機関の種類

• 株式会社シー・アイ・シー（CIC）
• 株式会社日本信用情報機構（JICC）
• 全国銀行個人信用情報センター（KSC）

住宅ローンの返済についてよくある不安と解消法

住宅ローンの借入後には、返済を続けられるのか、自分に万一があった場合の家族の負担、金利上昇による返済額の増加などに不安を感じる人が多いようです。

将来的に滞納せずに返済を続けられるのか

住宅ローンを利用する際は、無理なく返済できる金額で借りること、子供の教育資金や結婚資金、車の買い替えなど、希望するライフプランにおいて住宅ローン以外に想定される支出・費用をふまえて資金計画を立てることがポイントです。

賃貸住宅の家賃と同じ感覚でローン返済額を設定してしまうと、固定資産税や建物の火災保険料、修繕費用などの費用が加算され、これまでよりも負担が重くなってしまうため注意しましょう。

金融機関が定める返済負担率はあくまで「借りられる金額」の目安であり、「無理なく返済できる金額」の目安は、一般的に20～25％程度といわれています。

リストラや減給、病気やケガによる休職などで収入が減少しても返済に行き詰まることのないよう、月々の返済額には余裕を持たせ、頭金を多少減らしてでも預貯金などでローン返済額を含む半年〜1年分の生活費を確保しておきたいところです。

返済の猶予や減額、借入期間の延長など、返済が困難になったときの対処法についても確認しておきましょう。返済が難しくなってしまったときは、「滞納する前」に借入先の金融機関に相談し、今後の返済について対応を話し合うことが大切です。

自分に万一のことがあった場合に、家族に返済の負担がのしかからないか

多くの金融機関では、契約者に万一のことが起きた際に、住宅ローンの残債に相当する保険金が支払われる団体信用生命保険（以下、団信）への加入を融資の条件としています。団信に加入していれば、契約者に万一があっても遺族に返済の負担は残りません。

ただし、団信では遺族の生活費や、ローン完済後もかかる固定資産税、修繕・維持費、管理費（マンションの場合）までは保障されません。そのため、生命保険に加入するといった備えは必要といえます。

将来変動金利の金利が上がって返済額が増えないか

変動金利型の住宅ローンを選んだ場合、適用金利が上昇し、返済額が増加するおそれがあります。

金利の変動リスクを取りたくない場合には、全期間固定金利型の住宅ローンを選ぶと良いでしょう。ただし、金利があまり上昇しなければ、変動金利型に比べて毎月の返済額や総返済額は大きくなります。

金利上昇リスクには、適用金利の低い変動金利を利用して早期に元金の返済を進め、金利が上昇したときには繰り上げ返済して返済額の増加を抑える、あるいは返済期間を短縮して完済時期を早めるといった対策もあります。

住宅ローンについてのその他の不安と解消法

住宅ローンの審査や返済のほかにも、次のような不安がよく挙げられます。

保証人をお願いできる人がいない

ほとんどの住宅ローンでは、金融機関が指定する保証会社による保証を受けます。そのため、保証人になってくれる人がいなくても基本的に心配はありません。

ただし、収入合算や親子リレー返済、ペアローンを利用するときや、金融機関の判断で、連帯債務者や連帯保証人が必要になるケースもあります。

諸費用分の現金を用意できない

住宅ローンの契約時には、印紙税やローン保証料、融資事務手数料、火災保険料、登記費用など様々な諸費用がかかります。これらの諸費用は契約時に現金で支払うのが一般的です。

諸費用分の現金をすぐに用意できない場合、住宅ローンの借入額に諸費用も含める方法（オーバーローン）があります。住宅購入のタイミングを逃さないためには有効な選択肢といえます。

ただし、借入額が増えることで返済額が増える、物件を売却してもローンを完済できない、適用金利が高くなるといったデメリットもあります。また、必ずしもオーバーローンが認められるわけではありません。

諸費用や頭金は現金で用意するのが基本であり、オーバーローンの利用は慎重に判断すべきです。

住宅ローンの不安を解消するには「理解」「計画」「備え」がポイント

住宅ローンに対する不安は、多かれ少なかれ誰しもが抱くものです。そのような不安を解消し、安心して住宅ローンを利用するには、仕組みの理解と、無理のない資金計画や返済計画の設定、想定されるリスクに対する備えが大切です。

自分で判断が難しければうやむやにせず、不動産会社や金融機関の担当者のほか、住宅ローンに精通したファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、不安を解消した上で利用しましょう。

【目次】
住宅ローンを利用する流れ
住宅ローンの手続きで必要な書類の例
住宅ローンを利用する流れについて押さえておきたいポイント
流れを把握していれば不安は軽減される

住宅ローンを利用する流れ

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、住宅の購入手続きと並行して、住宅ローンの契約手続きを進めていきます。

情報収集

住宅ローンは金融機関によって特徴や条件が異なるため、自分に合った商品を選ぶことがポイントです。インターネットで調べたり、金融機関に問い合わせたりして、商品内容や借入条件など、各金融機関の住宅ローンに関する情報を集め、比較しましょう。

購入を希望する物件を扱う不動産会社やハウスメーカーからは、提携する金融機関が取り扱う「提携ローン」を案内されることもあります。提携ローンは金利が優遇されたり、審査や契約手続きがスムーズに進んだりするメリットも期待できるため、有力な候補となります。

審査申し込み

利用したい金融機関が決まったら、必要書類を準備し審査を申し込みます。住宅ローンの審査は、通常「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2つの段階に分けて行われます。

事前審査では、申込者の年収や購入予定の物件の情報などから、住宅ローンの融資の可否が簡易的に審査されます。購入したい物件が決まった後、売買契約の前に行われ、事前審査の承認が売買契約の条件になることもあります。

本審査では、より詳細な情報・資料をもとに、融資可否の最終的な判断がなされます。団体信用生命保険（団信）への加入が条件となっている場合、健康状態の診査も同時に行われます。

審査完了までには、通常、必要な情報・書類をすべて提出後、事前審査で数日～1週間程度、本審査で1～2週間程度かかります。審査結果の連絡は、担当者からの電話やメールなどで通知されます。

契約書類等を郵送でやりとりする場合や書類の追加提出、不備による再提出などが必要になったときはこれ以上に時間を要すこともあります。記入内容に誤りがないか、添付書類に漏れはないかを提出（発送）前に十分確認しましょう。審査に通らず、別の金融機関で申し込みが必要になることもあるため、スケジュールにはなるべく余裕を持っておくことも大切です。

契約締結

本審査で融資が正式に承認されれば、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。

金銭消費貸借契約とは、借主（ローン契約者）が一定の利息を付けて返還することを約束し、借主（金融機関）からお金を借り入れる契約のことです。借入額や適用金利、金利タイプ、返済期間、繰上返済の方法や手数料、滞納時の対応、損害遅延金などについて、書面で詳細に取り決めを行います。

また、金銭消費貸借契約と同時に「抵当権設定契約」、保証会社を利用する場合は「保証委託契約」を行います。

抵当権設定契約とは、担保として対象物件（土地・建物）に金融機関を抵当権者とする抵当権を設定する契約のことです。保証委託契約とは、借主が返済できなくなったときに、金融機関へ代わりに返済してもらうことを約束する契約を指します。

融資実行・決済

融資実行日には、金融機関から借主の口座へ貸付金が振り込まれます。振り込まれたお金から不動産会社へ手付金を除いた購入代金を支払い、物件の引き渡しを受けます（決済）。その後所有権の移転および抵当権の設定登記が完了すれば、手続き終了です。

登記手続きは、通常司法書士に依頼します。そのため、融資実行から登記までの一連の手続きは、ローン契約者（買主）、金融機関の担当者、司法書士の三者が金融機関の店舗などに一堂に会し、同日に行うのが一般的です。

住宅ローンの手続きで必要な書類の例

住宅ローンの審査手続きでは、申込書のほか、主に次のような書類が必要になります。

本人確認書類

本人による申し込みであることを確認するため、公的な身分証明書の提出を求められます。申込者本人以外に、収入合算者や担保提供者がいる場合は、収入合算者・担保提供者の本人確認書類の提出も必要です。

＜本人確認書類の例＞

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• パスポート
• 健康保険証
• 住民票の写し（家族全員・続柄記載、本籍地・マイナンバー未記載のもの）　など

収入関連書類

住宅ローンを返済できる安定した収入があるかを確認するため、源泉徴収票や確定申告書などの税務書類の提出を求められます。

＜収入関連書類の例＞
職業や収入形態、確定申告の有無によって、提出する書類の種類・期間が異なります。

給与所得者は通常、直近1年分の収入関連書類の提出を求められます。それに対し、比較的収入の変動しやすい個人事業主や法人代表者・役員などは、直近3期分の確定申告書や決算報告書の提出を求められるケースが一般的です。

収入合算を行う場合には、申込者本人、収入合算者ともに収入関連書類の提出が必要です。

▼給与所得者

• 源泉徴収票（通常、直近1〜2年分）
• 住民税決定通知書　など

▼個人事業主（確定申告者を含む）

• 確定申告書の写し（通常、直近3年分）
• 納税証明書　など

▼法人代表者・役員

• 源泉徴収票
• 確定申告書（通常、直近3期分）
• 法人の決算報告書（通常、直近3期分）
• 法人税納税証明書　など

物件関連書類

ローンの対象となる物件に担保としての価値があるか、融資対象としての条件を満たしているかを確認するため、物件関連書類の提出を求められます。

＜物件関連書類の例＞

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 建築確認済証
• 間取図・配置図
• 登記事項証明書　など

実際に必要な書類は、事前審査と本審査、新規借り入れなのか借り換えなのか、審査を申し込む金融機関や商品、購入する物件によっても異なります。申し込む前に必ず金融機関に確認して準備しましょう。前もって準備しておく場合は、書類の有効期限に注意が必要です。

また、住宅購入や住宅ローンの契約には実印と印鑑登録証明書が必要となります。印鑑登録をしていない人は、早めに登録を済ませておきましょう。手続きは住所地の役所窓口に印鑑と本人確認書類を持参して行います。

住宅ローンを利用する流れについて押さえておきたいポイント

手続きがスムーズに進むよう、住宅ローンを利用する際には次のようなポイントを押さえておきましょう。

住宅ローンの審査申し込みから契約までは一定の時間がかかる

住宅ローン契約の完了までには、事前審査の申し込みから1カ月程度、場合によっては2カ月程度かかることもあります。

手続きに時間がかかったり、審査に通らず再申し込みが必要になったりすることも想定したうえで、決済・引渡日から逆算して、余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

書類の準備に手間取らないよう、あらかじめ必要書類を確認し、前もって手配しておくと良いでしょう。

注文住宅を購入する場合は住宅ローン以外にも資金調達が必要

注文住宅は、建物完成前に土地代金や建物の工事代金の支払いが必要になります。住宅ローンは、住宅の引き渡しに合わせて振り込まれるため、完成前に必要となるこれらの支払いには利用できません。そのため、土地代金や建物の工事代金は、住宅ローンとは別に資金を確保しておく必要があります。

これには自己資金のほか、つなぎ融資などが利用されます。

つなぎ融資とは、住宅が完成して住宅ローンが実行されるまでに必要な資金を一時的に借り入れるものです。住宅ローンの融資によって完済するため、つなぎ融資を利用するには、住宅ローン融資の承認が得られていることが条件です。

リフォーム費用を含める場合は申込時に見積書の提出が必要

近年は中古物件の購入し、同時にリフォームを行う人が増えています。このようなケースでは、住宅購入資金にリフォーム費用を含めて住宅ローンを組むことが可能です。

住宅ローンはリフォームローンよりも金利が低い傾向があり、リフォーム費用を含めて住宅ローンを借りる場合、別々にローンを組むよりも返済負担を抑えられるメリットがあります。なお、審査申込時には物件関連書類としてリフォーム工事代金の見積書の提出が必要です。中古物件の購入とリフォームを同時に行う場合、物件選びと並行してリフォーム方針や施工会社の選定を進める必要があるため、スケジューリングも重要です。

中古物件のリフォームでは「耐震性の向上」「空き家の有効活用・地域活性化」「住宅の長寿命化」などの観点から、国・自治体の補助金や減税制度、住宅ローンの優遇金利などを利用できる場合があります。対象となる制度がないかインターネットで調べたり、自治体や金融機関、不動産会社などの担当者に相談したりすると良いでしょう。

流れを把握していれば不安は軽減される

融資全体の流れや必要な書類を把握しておけば、住宅ローンの手続きに関する不安は軽減され、スケジュールも立てやすくなります。今回ご紹介した流れや必要書類は金融機関やローン商品、購入する物件、申込者の状況により異なる可能性もあるため、実際に利用する金融機関に内容を確認するようにしましょう。

この記事では、どのようなケースで金融機関の承諾を得られる可能性があるのか、承諾を得られない（名義変更できない）ときにはどのような方法を取れば良いのかをご紹介します。

【目次】
住宅ローンの名義人とは？
住宅ローンの返済中に名義変更はできる？
住宅ローンの名義変更ができないときの対処法
住宅ローンの名義変更は難しい

住宅ローンの名義人とは？

まずは住宅ローンの名義人の意味と単独名義・共同名義の違い、不動産の名義人との違いについて整理します。

住宅ローンの名義人の意味

住宅ローンの名義人とは、ローンの返済義務を負う人（債務者）をいいます。誰が住宅ローンの名義人であるかは、金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）や、抵当権が設定された物件の登記事項証明書・登記簿謄本に記載されています。

住宅ローンの名義のパターン

住宅ローンの名義には、単独名義と共同名義の2つパターンがあります。

単独名義とは、1人のみが債務者となり住宅ローンを組むことをいいます。夫を債務者、妻を連帯保証人とする「連帯保証型の収入合算」の場合、債務者は夫1人なので単独名義です。同じ物件に対して2本のローンを組む「ペアローン」も、それぞれローン契約者（債務者）は1人であり、2本の単独名義のローン契約となります。

共同名義とは、複数人で住宅ローンを組むことをいいます。共同名義は夫婦や親子などがそれぞれ債務者、連帯債務者となる「連帯債務型の収入合算」や「親子リレーローン（親子リレー返済）」などが該当します。

共同名義の住宅ローンは「借入可能額や借入可能期間を増やせる」「それぞれが住宅ローン控除を受けられる」といったメリットを期待できます。一方で単独名義に比べ契約関係が複雑で、離婚時などトラブルにつながりやすいため注意が必要です。

不動産の名義人の意味

不動産の名義人とは、物件の所有者（所有権を持つ人）のことであり、住宅ローンの名義人とは異なります。土地や建物を取得後、法務局で不動産登記をすることにより、登記事項証明書に所有者（名義人）として記録されます。

法的には所有権を登記する義務はありません。しかし不動産の所有権を第三者に主張したり、担保として物件に抵当権を設定したりするために必要であり、不動産取得時には所有権登記を行うのが基本です。

住宅ローンの融資では、対象となる物件に金融機関が抵当権を設定することを条件としており、所有権の登記がなされていないと融資を受けられません。

不動産の名義にも単独名義と共同名義があり、複数人で共同所有する不動産の登記事項証明書には、それぞれの所有権の持分割合が記載されます。

共同名義の住宅ローンで物件を購入する場合、通常ローンの負担割合と不動産の持分割合を揃えて登記しますが、必ずしも同じにする必要はありません。住宅ローンは夫婦共同の名義でも、不動産は単独で夫名義または妻名義にできます。ただし自分の名義でない、あるいは持分を超えるローンを支払うと贈与税の対象となり、年間110万円を超える部分には贈与税がかかるおそれがあります。

住宅ローンの返済中に名義変更はできる？

住宅ローンの返済は長期にわたり、契約時には想定していなかったことも起こり得ます。住宅ローンの返済中に名義を変える必要が生じた場合、変更はできるのでしょうか。

住宅ローンの名義変更は認められないケースが多い

住宅ローンは契約者（債務者）と金融機関との契約であり、金融機関の承諾がなければ名義変更はできません。そして、金融機関は原則名義変更を承諾しないことがほとんどです。

なぜなら、金融機関は申込者の返済能力や物件の担保評価などを審査し、「この人であれば貸したお金を返してもらえるだろう」「この物件なら担保としての価値がある」と判断して融資を行なっているからです。

住宅ローンの名義変更は債務者が変わることを意味します。そのため、変更を認めれば審査していない人にお金を貸すことになります。これは金融機関にとって大きなリスクであるため、基本的には名義変更を認めません。

状況により名義変更が認められる可能性はある

住宅ローンの名義変更は基本的に認められないものの、親族間であれば条件次第で金融機関の承諾を得られるケースもあります。

夫婦間で名義変更が認められるケースの例

1.離婚によるケース
夫婦間で住宅ローンの名義変更を希望するケースとして多いのが離婚に伴うものです。

例えば離婚する際に名義人である夫が自宅から引っ越し、妻が住み続けるケースが挙げられます。夫が単独名義で住宅ローンを組んでおり、新たな名義人となる妻に十分な返済能力があると金融機関に認められれば、夫名義から妻名義への変更に応じてもらえる可能性があります。

離婚に伴う名義変更の申請では、自宅に関する財産分与の状況（誰が所有権を持つのか）や、離婚後のローン負担者・方法について明記した離婚協議書を作成し、金融機関に示すことがポイントです。金融機関によっては、公正証書による離婚協議書の提出を求められる場合もあります。

2.住宅ローン名義人の経済的な理由によるケース
離婚以外では、病気やリストラなどで名義人の収入が減少し、配偶者が住宅ローンの返済を引き継ぐケースなども考えられます。この場合は、元々単独名義であり、新たに名義人となる配偶者に十分な返済能力があれば名義変更が認められる可能性があります。

住宅ローンの名義変更が認められた場合、贈与（ローン債務の肩代わり）とみなされ贈与税の対象となる可能性があるため注意が必要です。事前に税務署や税理士に相談して、判断を仰いでおきましょう。

夫婦共同名義から単独名義への変更は難しい
住宅ローンが夫婦共同名義の場合、単独名義への変更は厳しいといえます。これは夫婦の収入を合算して審査・融資が行われており、どちらか一方の収入だけでは融資できないと判断されるケースが多いためです。

親子間で名義変更が認められるケースの例

1.親が死亡し住宅ローンを相続するケース
住宅ローンの名義人である親が亡くなり、子供が相続するケースでは、自宅と一緒に負債である住宅ローンも相続されます。このようなケースでは通常、不動産の名義変更と、住宅ローンと抵当権の名義変更が認められます。

実際には多くの人が団体信用生命保険（以下、団信）に加入しており、死亡時には団信から支払われる保険金で住宅ローンが完済されます。この場合、金融機関に死亡連絡を行って団信の適用を受け、抵当権を解消するため抹消登記を行えば、ローンに関する手続きは終了し、そもそも名義変更は必要ありません。

2.親子リレー返済を利用するケース
親子リレー返済は、親子で1本の住宅ローンを組み、2世代で返済を行う制度であり、【【フラット35】】や一部の銀行などで利用できます。当初は親が返済を行い、親の退職や死亡に伴って子供が返済を引き継ぎます。引き継ぎのタイミングで名義変更が行われます。

3.住宅ローン名義人の経済的な理由によるケース
住宅ローンの名義人である親（子供）が経済的な理由でローンを返済できなくなり、子供（親）が代わりに返済を行うケース。このケースでは、返済を引き継ぐ側が「十分な返済能力がある」「ローンの対象となっている住宅に住む」という条件を満たせば、住宅ローンの名義変更が認められる可能性があります。

なお、住宅ローンは原則的に複数本組むことはできないため、子供（親）がすでにマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる場合は名義変更できない点に注意が必要です。

兄弟間で名義変更が認められるケースの例

兄弟間で住宅ローンの名義変更が必要になるケースとしては、遺産分割のやり直しなどが考えられます。

遺産分割協議をやり直し、別の兄弟が家と住宅ローンを相続する場合、新しい名義人に十分な返済能力があり、相続した家に住むのであれば住宅ローンの名義変更が認められる可能性があります。ただし、遺産分割協議のやり直しには、新旧の名義人だけでなく相続人全員の合意が必要です

一旦相続した家や住宅ローンの名義を別の兄弟に変更した場合、税務上、遺産を相続したのではなく、贈与により財産を取得したと判断されることがあり、贈与税の対象になるおそれがあります。

相続の承認や放棄、相続税の申告には時間的な制約もありますが、遺産分割協議をやり直さなくてもいいよう、相続人の間でよく相談、検討することが大切です。

住宅ローンの名義変更ができないときの対処法

住宅ローンの名義変更ができないときは、一旦既存のローンを完済し、新たにローンを組み直す（借り換える）というのが基本的な方法です。

新たに名義人となる人が新規で住宅ローンを借り入れ、そのお金で既存のローンを完済すれば、名義変更をするのと同じような形になります。この方法では元の契約が消滅するため、名義変更のように金利などの契約条件は引き継がれません。

新たに名義人となる人の属性や金利状況などによっては、既存の契約よりも有利な条件で借り入れ（借り換え）ができる可能性があります。一方で審査に通らなければこの方法は利用できません。また借換えには、保証料や融資手数料などの諸費用が必要となります。

不動産の売買（所有権の移転）を伴う場合、新たな住宅ローンの名義人が借り入れたお金を購入代金として元の名義人に支払い、元の名義人が既存の住宅ローンを完済して、所有権の移転手続きを行います。

所有権の移転を伴わない場合は、新たな住宅ローンの名義人がローンを肩代わりすることになり、既存のローン残債相当額が贈与税の対象になります。不動産の評価額（時価）に対し著しく安い金額で売買した場合も、低額譲渡とみなされ、代金と時価の差額分が贈与税の対象になるおそれがあるので注意しましょう。

住宅ローンの名義変更は難しい

住宅ローンの名義変更は、親族間など一部認められる可能性はあります。しかし、ほとんどのケースは金融機関にとっての必要性やメリットがなく、名義変更は認められないと考えておくべきでしょう。

借換えや名義変更をしないという選択肢も含め、状況に応じて最適な方法は何か、よく考えなければなりません。

必要に応じて、金融機関の担当者や弁護士、司法書士、税理士、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談し、協力を仰ぐことも大切です。

一方で、将来ローンの借り換えや売却をする際に問題となるケースがあり、注意も必要です。この記事では、オーバーローンを利用するメリットとリスク・注意点について紹介します。

【目次】
オーバーローンとは
オーバーローンを利用するメリット
オーバーローンを利用するリスク
オーバーローンの利用は慎重に

オーバーローンとは

オーバーローンとはどのような状態なのでしょうか。「アンダーローン」「フルローン」の違いと併せて紹介します。

住宅ローンにおけるオーバーローンとは

住宅ローンにおける「オーバーローン」とは、ローン借入額や残高が、ローンの対象となっている住宅や土地の価格（評価額）を上回っている状態を指します。

住宅ローンの諸費用を借入額に組み込んだり、借り入れ後に物件の価値が下がり、ローン残高よりも物件の評価額（売却額）が低くなったりした場合にオーバーローン状態となります。

例えば、3500万円の住宅を購入する際に、諸費用100万円を含めて3600万円のローンを借りるケースや、住宅の評価額が2000万円であるのに対し、ローンが2500万円残っているようなケースがオーバーローンに該当します。

かつては購入額の1〜2割程度の頭金が必要なローンが一般的でした。しかし現在は、返済能力などに問題がなければ、頭金なしでも融資を受けられるようになっています。また、金融機関・商品によっては諸費用まで含めて借りることができ、オーバーローンとなるケースが増えています。

なお、オーバーローンに対してローン借入額や残高が物件価格（評価額）を下回っている状態は、「アンダーローン」と呼ばれます。また、頭金を入れずに物件価格と同額を借り入れることを「フルローン」といいます。諸費用は自己資金で支払う点がオーバーローンとの違いです。

住宅ローンに含めることのできる諸費用の例

住宅ローンに含めて借り入れができる主な費用としては、住宅ローンの保証料や融資手数料、不動産会社へ支払う仲介手数料、登記費用、印紙代、火災保険料、物件の引き渡し時に支払うマンションの修繕積立金・管理準備金、外構工事費用、水道負担金、浄化槽設置工事費用、住宅に据え付ける太陽光発電設備工事費用などが挙げられます。対象となる費用は金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

住宅取得に関係ない費用まで含めて借り入れたり、融資金を別の用途に使ったりするのは契約違反であり、発覚すれば一括返済を求められるおそれがあります。

借り入れの際には通常、不動産会社などが発行する契約書など、対象となる費用の金額が記載された確認書類の提出が必要です。

オーバーローンを利用するメリット

オーバーローンには次のようなメリットがあります。

資金不足による買い逃しを防げる

諸費用まで借り入れるオーバーローンでは、自己資金が用意できていない状態でも住宅を購入できます。そのため、頭金や諸費用の準備に時間がかかって希望の物件を買い逃すといったことを防げます。

諸費用を別のローンで借りるより利息負担を下げられる

住宅ローンはカードローンなどのほかの融資と比べて金利が低いのが特徴です。そのため、諸費用分を別なローンで賄うよりも、住宅ローンに諸費用を含めて借り入れたほうが、利息負担を抑えられる可能性があります。

手元にお金を残しておける

頭金や諸費用を自己資金から支払える場合でも、オーバーローンを利用して手元にお金を残しておくことで、預貯金に余裕が生まれ急な出費にも対応しやすくなります。

頭金や諸費用を支払うために手元資金のほとんどを使ってしまい、教育ローンやマイカーローン、カードローンなどを利用することになるのであれば、より金利の低い住宅ローンで頭金や諸費用を借り入れ、手元に残った資金をそれらの用途に活用したほうが返済の負担を抑えられます。

住宅ローン控除の控除額を増やせる

住宅ローン控除では、住宅ローンの年末残高または住宅の取得価格、いずれか低いほうの金額の1％（一般住宅の場合、上限は40万円）を所得税や住民税から控除できます。

取得価格に諸費用は含まれないため、オーバーローンの場合は住宅ローン残高が取得価格を下回るまでは、取得価格の1%が控除額の上限となります。

例えば、3500万円の住宅を購入する際、①3000万円を借り入れた場合（アンダーローン）と、②諸費用込みで3800万円を借り入れた場合（オーバーローン）では、住宅ローン控除額に次のような違いが生じます。

＜借入条件＞
借入期間：35年
返済方式：元利均等返済
ボーナス返済：なし
借入金利：変動金利　年利0.6％
※10年目まで金利変動はないものと仮定

※「返済プラン比較シミュレーション」（住宅金融支援機構）を用い筆者試算
※1：10年間の返済総額79,208円×12×10＝9,504,960円、10年間の元金返済額＝30,000,000円－22,061,180円＝7,938,820円、利息総額＝9,504,960円－7,938,820円＝1,566,140円
※2：10年間の返済総額100,330円×12×10＝12,039,600円、10年間の元金返済額＝38,000,000円－27,944,186円＝10,055,814円、利息総額＝12,039,600円－10,055,814円＝1,983,786円

上記の例で控除上限額まで10年間にわたり控除を受けた場合、控除額の合計はオーバーローンのほうが約65万円多くなります。利息の増加分約42万円を差し引いても、約23万円の負担軽減効果が期待できます。

なお借入条件によっては、控除額よりも利息の増加額のほうが多く、負担が増えるケースがあります。また控除を受ける人の課税額が少ない場合、控除上限額が増えても控除枠を生かしきれず、負担軽減の効果が限定的になることもあります。オーバーローンを利用すると必ず控除額が増え、負担が軽減されるというわけではない点には注意が必要です。

オーバーローンを利用するリスク

オーバーローンは物件価格に対して借入額が大きくなるため、次のようなリスクを伴います。

月々の返済額・利息額が増える

オーバーローンは、アンダーローンやフルローンに比べて借入額が多くなるため、利息や月々の返済額が増えます。住宅ローンの返済は長期にわたるため、オーバーローンの利用は借入時点だけではなく、返済期間を通して返済に支障がないかしっかりと計画を立てた上で、慎重に判断しなければなりません。

住宅ローンの控除期間が終了したり、手元資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行ったりするなど、返済額を抑える工夫も必要です。

売却しにくくなる

オーバーローンを利用するとローン残高の減少よりも住宅価値の下落のほうが速く進みやすく、住宅ローン残高が住宅価格（売却価格）を上回るリスクが高くなります。

ローンで購入した住宅は通常、担保として借入先の金融機関または保証会社の抵当権が設定されています。抵当権のついた住宅は買い手がつきにくいため、売却する際にはローン残債を売却金で一括返済し、抵当権を解除（抹消）してもらうのが一般的です。

しかし、売却価格よりもローン残高が多く売却金だけローンを完済できなければ、不足額は自己資金で賄わなければなりません。資金を用意できなければ、金融機関に抵当権の解除や住宅の売却を認めてもらえず、結果的に売却ができなくなるおそれがあります。

オーバーローンでの借り換えは審査で不利になることがある

住宅ローンの借り換えを行う際、オーバーローンによって物件価格と借入額（借り換え希望額）が大きく乖離していると、審査で不利になることがあります。

当初の借入時に外構工事費用や諸費用を含めて契約したなど正当な理由があっても、借り換え先の金融機関に物件価格と借入額が釣り合わないと判断され、希望額での借り入れができなかったり、審査に通らなかったりするおそれがあります。

住宅ローンの金利が高くなる

住宅ローンには融資率によって金利が変わる商品もあり、オーバーローンでは金利が高くなってしまうリスクがあります。

融資率とは住宅価格に対する借入額の割合をいいます。例えば4000万円の住宅を購入する際、頭金を400万円入れ、3600万円のローンを組んだ場合は融資率9割（借入額3600万円／住宅価格4000万円＝90％）となります。

全期間固定金利型の住宅ローンとして知られる【【フラット35】】の場合、融資率9割を境に適用金利が変わります。

＜【【フラット35】】適用金利（借入期間21年以上35年以下）　2021年4月最頻金利＞

出典：住宅金融支援機構HP

借入期間35年の【【フラット35】】を利用して、4000万円の住宅を購入する場合の総支払額は、融資率の違いによって次のように変わります。

※「返済プラン比較シミュレーション」（住宅金融支援機構）を用い筆者試算。元利均等返済、ボーナス返済なし、完済まで繰上返済なしで計算。

諸費用200万円を借入額に含めるかどうかによる総支払額の差（AーB）が約63万円であるのに対し、頭金400万円を入れるかどうかによる総支払額の差（B－C）は約318万円です。適用金利の違いは、借入額の違いよりも返済額へ大きく影響することがわかります。

オーバーローンの利用は慎重に

オーバーローンを利用すれば、自己資金を使わずともすぐに住宅を購入でき、近年のような低金利状態であればメリットも得やすくなっています。一方で、毎月の返済額や支払う利息が増えたり、ローンの借り換えや住宅を売却しにくくなったりするといったリスクも伴います。このようなリスクがあることを十分に理解した上で、オーバーローンの利用は慎重に検討しましょう。

しかし、計算結果だけでなく、利息額や返済額がどのように計算されているのかを知りたい人もいるのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの利息額・返済額を計算する方法や金利差による利息額の違い、利息を抑えるために金利を下げる方法について紹介します。

【目次】
住宅ローンの金利から利息額を計算する方法は？
住宅ローンの利息額の計算シミュレーション
住宅ローンの金利を下げる方法
利息額・返済額を計算してゆとりのある返済計画の設定を

住宅ローンの金利から利息額を計算する方法は？

住宅ローンの利息額は借入額（ローン残高）と金利が分かれば計算ができます。

利息額を求めるための計算式

住宅ローンの毎月の利息額は「直前のローン残高」に「月利」をかけて計算します。

毎月の利息額＝直前のローン残高×月利（％）

月利とは「１カ月あたりの金利（利率）」のことであり、通常1年あたりで表示されている金利（「年利」）を12（カ月）で割って算出します。

月利（％）＝年利（％）／12

例えば直前の住宅ローン残高が3000万円、金利が年率1.5％（＝0.015）の場合の利息額は次のように計算できます。

利息額＝3000万円×（0.015／12）=3万7500円

返済方式別の計算方法

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。いずれも利息計算の方法は共通していますが、毎月の返済額と元金返済額の計算方法・順序は次のように異なります。

＜元利均等返済方式の返済額計算方法＞

＜元金均等返済方式の返済額計算方法＞

利息総額を求めるには上記の計算を毎月の返済ごとに行い、そのすべてを足し合わせる必要があります。計算は非常に煩雑になるため、表計算ソフトや金融電卓（関数電卓）、金融機関のシミュレーションツールなどを利用するのが一般的です。

金融機関のシミュレーションツールでは借入額や借入期間、金利、返済方法などを入力するだけで返済額が自動で計算され、条件を変えた試算も簡単にできるため便利です。計算方法を理解した上で、利用できるツールはうまく活用すると良いでしょう。

住宅ローンの利息額の計算シミュレーション

借入額や金利の違いによって、住宅ローンの利息額はどのように変わるのでしょうか。シミュレーションツールを使って実際に試算してみます。今回は住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレータを用い、以下のような条件で計算を行います。

＜計算条件＞
借入期間：35年
金利：全期間固定金利（※1%、1.5%、2%で計算）
返済方式：元利均等返済
ボーナス払い：なし

借入金額3000万円

借入金額3000万円の場合、金利が1％違うと、月々の返済額は１万4693円、返済額に占める利息額は2万5000円増加します（初回返済分）。利息の増加が返済額の増加分を上回った分だけ元金の返済額が減り、返済期間中に支払う利息の総額は2倍以上に増えます。

借入金額4000万円

借入金額4000万円の場合、金利が1％違うと、月々の返済額は1万9591円、返済額に占める利息額は3万3333円増加します（初回返済分）。

借入金額5000万円

借入金額5000万円の場合、金利が1％違うと、月々の返済額は2万4489円、返済額に占める利息額は4万1667円増加します（初回返済分）。

借入金額6000万円

借入金額6000万円の場合、金利が1％違うと、月々の返済額は2万9386円、返済額に占める利息額は5万円増加します（初回返済分）。

上記のシミュレーションから、金利が高くなるほど毎月の返済額に占める利息の割合が増えていき、元金の返済ペースが遅くなって総支払額が膨らんでしまうことがわかります。

住宅ローンの金利を下げる方法

住宅ローンの利息や総支払額を抑えるには、「借入額を減らす」「ローンを早く返済する」「ローン金利を下げる」といった方法がありますが、ここではローン金利を下げる方法について紹介します。

変動金利型の住宅ローンを利用する

 変動金利型の住宅ローンは、一般的に固定金利型の住宅ローンよりも低い金利で利用できるのが特徴です。

借入残高の多い返済当初に低い金利が適用されるメリットは大きく、利息の軽減効果を期待できます。ただし、金利が上昇した場合に、返済額や利息額が増加するリスクがあります。

金利タイプを選択する際は、自分がどの程度の金利変動リスクを許容できるか、さまざまな金利変動パターンを想定して返済シミュレーションを行い、返済額がどのくらい変化するかを具体的に把握した上で判断することをおすすめします。

頭金を増やす

 融資率（住宅価格に対する借入額の割合）によって適用金利が決まる商品では、頭金を増やして融資率を一定以下に抑えることで金利を下げられます。

例えば全期間固定金利型の住宅ローンの代表商品である【【フラット35】】は、融資率9割を境に、以下のように適用金利が変わります。そのため、頭金を住宅価格の1割以上用意し、融資率を9割以下に抑えれば、より低い金利で住宅ローンを利用できます。

＜融資率による適用金利の違い（借入期間21〜35年・2021年4月適用金利）＞
融資率9割以下：年1.370%（【【フラット35】S】：年1.120％）
融資率9割超：年1.630%（【【フラット35】S】：年1.380％）

基準となる融資率は金融機関や商品によって異なるため、よく確認しておきましょう。

返済負担率を下げる

返済負担率が低ければ、金融機関から安定的な返済が見込めると判断され、より低い金利が適用される可能性があります。

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のこと。年間返済額には、自動車ローンや教育ローン、カードローンなど、すべての借り入れの返済額が含まれます。

ほかに借り入れがある場合は、完済するか借入額を減らし、返済負担率を下げてから住宅ローンを申し込むほうが良いでしょう。住宅ローン自体の借入額を抑えることでも返済負担率は下がります。

金利の優遇を受けられる住宅ローンを利用する

 勤務先や不動産業者と提携している金融機関の住宅ローンを利用する、金融機関が定めた特定の商品やサービスを利用するなど、一定の条件を満たすことで金利が引き下げられる場合があります。ただし利用する際は、金利引き下げのメリットだけでなくデメリットはないか、申し込む前に十分確認しておきましょう。

例えば、【【フラット35】】にはローンの対象となる物件が一定の住宅性能を満たしていれば、借り入れから一定期間（5年間または10年間）、金利が年0.25％引き下げられる【【フラット35】S】という制度があります。

住宅ローンを借り換える

 すでに住宅ローンを利用している場合には、より金利の低い金融機関、商品へ借り換える方法があります。

ただし借り換えでは、新しく住宅ローンを契約することになるため、改めて審査に通らなければならず、諸費用が必要になる点に注意が必要です。

そのため、借り換えを検討する際は、現在利用している金融機関に金利を引き下げてもらえないか交渉するのも手です。諸費用がかからない分、借り換えよりも小さい金利引き下げ幅でメリットが期待できます。

交渉する場合はほかの金融機関に借り換えたときの試算結果や実際に借り換え先の審査に通過している旨を伝えることで、金利の引き下げを引き受けてもらいやすくなるケースもあります。

利息額・返済額を計算してゆとりのある返済計画の設定を

 住宅ローンの利息額は、借入金額と金利が分かれば自身でも計算できます。しかし、利息総額まで求めるには煩雑な計算が必要なため、シミュレーションソフトを利用したほうが簡単で、かつ計算間違いも少ないといえます。

返済計画を立てる際には、計算方法を理解した上でシミュレーションツールをうまく活用すると良いでしょう。住宅ローンは金額が大きく、少しの金利差でも家計やライフプランに大きく影響することもあります。自分で判断が難しいときには、金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けることも大切です。