「0円でもいい」という話もあれば「1,000万円は必要」という意見もあるので、悩んでしまいますよね。

そこでこの記事では、住宅ローンの頭金の目安、頭金を入れるメリットやデメリットについて詳しく解説します。住宅ローンの頭金で悩んでいる方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの頭金にはいくら必要？
頭金を入れるメリット
頭金を入れるデメリット
シミュレーションをもとに、頭金の額を考えよう

住宅ローンの頭金にはいくら必要？

住宅ローンの頭金には、いくら必要なのでしょうか？

そもそも頭金とはどのような費用なのか、自己資金との違いを含めて説明していきます。

頭金とは？

住宅ローンの頭金とは、住宅購入価格から住宅ローン借入額を引いた金額を指します。

例えば、3,000万円の住宅購入に対して、住宅ローン2,500万円を借りる場合の頭金は500万円。住宅をローン3,000万円満額で借りる場合の頭金は0円です。

住宅を購入する際に、住宅価格の支払いを全額ローンにするか、頭金を準備するかでローンの借入額や月々の支払額が変わるため、頭金をいくら入れるかは慎重に考える必要があります。

自己資金と頭金の違いは？

自己資金と頭金を混同している方が多いのですが、頭金は自己資金の一部です。

自分の預貯金から、住宅購入に充てることのできる現金が「自己資金」。

自己資金から諸費用を支払ったうえで、住宅価格に充当できるのが「頭金」です。

「住宅購入にかかる諸費用＋頭金＝自己資金」

と考えれば、イメージしやすいかもしれません。

諸費用とは主に税金や保険料、手数料等のことを指し、料金の目安は、物件価格の5〜10％前後と言われています。仮に3,000万円の住宅を購入したのであれば、150〜300万円程度の諸費用が現金で必要です。

頭金0円で買う場合は手元資金が減らないと勘違いする方も多いのですが「頭金0円＝貯金0円で家を買える」ではない点にも注意しましょう。

頭金にはいくら必要？なくても大丈夫？

頭金の目安は、住宅価格に対して2割程度が相場と言われており、住宅価格が4,000万円だとしたら、800万円前後が頭金の目安です。

しかし、実際に預貯金から800万円を用意するのは難しいという方も多いでしょう。

2割はあくまで目安なので、必ずしも800万円を頭金にする必要はありません。

住宅金融支援機構が行った「住宅ローン利用者調査（2022年4月）」によると、融資率は90％超100％以下の回答が最も多くなっています。

つまり、頭金0円または1割以下で住宅を購入した方が最も多いということです。

しかし、頭金0円の場合は借入額が増えることで、返済が厳しくなるリスクがあることも忘れてはいけません。

頭金の有無や金額は、資産状況やライフプランを考えながら決めましょう。

頭金を入れるメリット

頭金なしでも住宅を購入できると説明しましたが、頭金を入れることにはどのようなメリットがあるのでしょうか？ここでは、頭金を入れるメリットを説明します。

月々の返済負担額を少なくできる

頭金を入れるとその分借入額が少なくなるため、月々の返済負担額を少なくすることができます。

例えば、3,000万円の物件に対して金利1.48％（全期間固定・元利均等）、借入期間35年でローンを組んだ場合で考えてみましょう。

頭金を①なし②1割③2割で計算をした結果は、以下の通りです。

※住宅金融支援機構返済プラン比較シミュレーションより作成

①と③を比較すると、毎月の返済額は約18,000円、年間にすると約21万円もの差が出ました。金額で比較すると、頭金の有無が返済額に大きく影響することがわかります。

総支払額を少なくできる

頭金を入れて借入金額を少なくすれば、総支払額も少なくなります。

総支払額は「借入金額＋利息」で決まり、金利は借り入れた元金に対してかかるため、借入額が少なくなれば、それに対する利息も減ります。

つまり利息が少なければ、借入金額と利息を合わせた総支払額も減らせるのです。

月々の返済負担額と同じように、3,000万円の物件でシミュレーションしましょう。

金利は1.48％（全期間固定・元利均等）、借入期間35年で諸費用は考えないものとします。

※住宅金融支援機構返済プラン比較シミュレーションより作成

①と③を比べると、総支払額に約170万円もの差が出ます。

つまり、頭金を600万円準備すれば、頭金なしの場合と比べて総支払額を約170万円も減らせるということ。同じ金利でローンを組んでも頭金の有無で総支払額に金額差が出るので、頭金を入れるメリットはやはり大きいと言えます。

審査に通りやすくなる

頭金を入れて借入額を減らせば、頭金0円の場合と比べて住宅ローンの審査に通りやすくなることもメリットの1つです。

頭金なしで借入上限額ぎりぎりの金額で審査に申し込んだ場合、他のローンや資産状況によっては審査に落ちる可能性があります。一方で、頭金を入れれば借入上限額ぎりぎりのラインを回避できるので、他にローンがあったとしても審査に通りやすくなるでしょう。

また、金融機関やローンの種類によっては、頭金を入れることで優遇金利が適用されることも。

例えば、全期間固定金利【フラット35】であれば「頭金なし」と「頭金1割以上」では、金利差があることを明示しています。

頭金を入れるデメリット

住宅ローンを組むにあたって、頭金を入れるメリットは多いですが、デメリットもあるため、しっかりと理解しておく必要があります。

頭金を用意する時間がかかる

住宅ローンの負担を考え「頭金をしっかりと貯めてから家を買おう」と考える方も少なくありません。

しかし、住宅価格の2割程度の頭金を貯めるとなると、それなりに時間を要します。

頭金を貯める間に、金利や物件価格が上がってしまう可能性もあるでしょう。実際に、住宅価格は年々上昇しています。

また、理想の物件に出会えたときにも、頭金で悩んでいるうちに他の人に購入されてしまう可能性もあります。住宅購入は資金繰りを考えることも必要ですが、タイミングも大切です。

頭金ばかりにとらわれず、状況から購入を判断しましょう。

手元の現金が減る

頭金を入れるデメリットは、手元の現金が減ることです。

頭金を入れればローンの返済負担を減らせますが、預貯金の大半を頭金にしてしまうと、住宅購入後の生活が困窮することも。暮らしのなかでは家具や家電の故障など、急にお金が必要になることはよくあります。

生活だけではなく、病気やケガ、リストラなど不測の事態が起こる可能性もゼロではありません。

突然の出費や収入減に備えるためには、3〜6ヶ月分の生活費が必要だと言われています。頭金を入れる際には、生活防衛資金を必ず手元に残しておきましょう。

シミュレーションをもとに、頭金の額を考えよう

住宅購入の際に頭金を入れれば、頭金なしの場合と比べて返済負担が軽くなり、余分な利息を払わずに済むなどのメリットが多くあります。

一方で、頭金を貯めるためには時間がかかります。さらに、頭金を入れたことで手元資金が減り、突然の出費に困る可能性もあるので、頭金をどのくらい入れるのかは慎重に考えなければなりません。

住宅ローンの頭金の目安は住宅価格の2割程度だと言われていますが、頭金の最適な金額は家庭によって異なります。

「月々どのくらい返済できるのか」「手元にいくら現金があれば安心か」など、さまざまな観点からシミュレーションし、頭金の金額を考えてみてください。

しかし、この制度は自然に適用されるわけではなく、申請しなければ控除は受けられません。今回は、住宅ローン控除の概要と申請方法や注意点について説明していきます。

住宅ローンの借入を検討している方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除の申請に必要な書類と入手方法
住宅ローン控除の申請方法
住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除の申請でよくある質問
住宅ローン控除は手続き必須！忘れずに申請を

住宅ローン控除とは？

冒頭で説明したように、住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに、所得税や住民税の一部が控除される制度です。

「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」と呼ばれることが多いのですが、この制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

ここでは住宅ローン控除の基本を確認していきましょう。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅購入をする人に向けて、金利の負担を軽減するために導入された制度です。その後、何度も改正が行われ2022年度の税制改正に伴い、控除率や控除期間などが大きく改正されました。

住宅ローン控除の内容は、年末時点の残高の0.7%を上限に所得税が減税されるというものです。所得税から引き切れないときは、住民税から最大97,500円まで控除されます。

控除期間は、新築住宅および再販中古住宅は13年、中古住宅は10年です。

住宅ローン控除の主な適用要件についても確認しておきましょう。

・購入した物件に自ら居住

・居住用割合が1/2以上

・住宅ローン返済期間が10年以上

・住宅の床面積（マンションの場合は専有部分）が50㎡以上

（合計所得金額1,000万円以下であれば40㎡以上も適用可能）

・控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下

その他、2022年の税制改正では、対象住宅の環境性能により控除対象額の上限が設定されました。これは、カーボンニュートラルの実現に向けた措置とも言われており、省エネなど環境性能に優れた新築住宅が優遇対象となります。

税制改正により、一般住宅の借入限度額は以前より引き下げられ、3,000万円になりました。一方、国が定める省エネ基準を満たした住宅であれば4,000万円、ゼロ・エネルギーハウス（ZEH）であれば4,500万円、長期優良住宅など認定住宅であれば5,000万円と借入限度額は上がっていきます。

改正によって、省エネ性能が高い住宅の方が、大きな優遇を受けられるようになったのです。

住宅ローン控除を受ける方法

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告が必要です。

給与所得のみの会社員の場合は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

ただし、個人事業主や年収2,000万円以上の会社員、副業収入が年20万円を超える会社員など、確定申告が必要な方は2年目以降も確定申告時に控除申請が必要です。

確定申告の受付期間は毎年2月16日から3月15日ですが、住宅ローン控除の還付申告であれば、申告期間に限らず、居住開始日の翌年1月1日から申告が可能です。

住宅ローン控除の申請に必要な書類と入手方法

確定申告には、いくつか書類が必要です。特殊な書類ではなく、簡単に準備できるものばかりなのでご安心ください。

確定申告時に必要な書類は以下のとおりです。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除に必要な書類を確認したので、ここからは控除の申請方法を説明していきます。

1.必要書類を集める

住宅ローン控除の手続きには、前項で紹介した書類が必要です。

1日で全ての取得場所を回るのは大変なので、少しずつ集めておきましょう。

2.確定申告をする

必要書類が揃ったら、オンライン・郵送・窓口のいずれかの方法で確定申告をします。

フォーマットに沿って進めていくだけなので、書類の不足や問題が起こらなければ1時間以内で手続きは終わります。

会社員は入居した翌年1月1日〜3月15日、自営業者やフリーランスは入居した翌年2月16日〜3月15日が申告期限です。

3.還付金を確認する

申請ミスや書類の不足などの不備がなければ、1ヶ月程度で書類に記載した預貯金口座へ還付金が振り込まれます。このとき、金額に誤りがないか必ず確認しましょう。

前述したように、ローン控除の対象は、所得税だけではなく住民税からも控除が可能です。減税額が所得税から引き切れない場合に、住民税から差し引くことになりますが、翌年の住民税での適用となります。

住宅ローン控除の注意点

繰り返しになる部分もありますが、住宅ローン控除を受けるための注意点を再度確認しておきましょう。

借入初年度は確定申告が必要

何度もお伝えしたように、住宅ローン控除を受けるためには確定申告による申請が必要です。

ただし、申請を忘れていた場合でも、5年間は還付申告として住宅ローン控除の申請ができます。忘れたことに気づいたら、すぐに申請をしてください。

2年目以降の年末調整で申請を忘れた場合についても、1月末までであれば修正ができるので、勤務先に相談をしてみましょう。修正ができなかった場合は、初年度同様、確定申告を行えば控除を受けられます。

自営業者の方は、住宅ローン控除を適用せずに確定申告をしてしまうと、原則還付を受けることができないので注意してください。ただし「更正の請求」を行えば還付を受けられる可能性もあるので、まずは税務署に相談してみましょう。

2年目以降は確定申告が不要になる場合もある

会社員の場合、一度確定申告すれば翌年からは年末調整の対象になるため、基本的に確定申告は必要ありません。

翌年以降は、税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」と、金融機関から送られてくる「残高証明書」を、年末調整の際に会社へ提出するだけで控除が適用されます。

「残高証明書」については、金融機関から毎年送られてきますが「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」は、一度に控除期間分全てが送られてくるので注意が必要です。

紛失しないよう、大切に保管しておいてください。

なお、年末調整を行わない自営業の方は、2年目以降も確定申告が必要です。

住宅ローン控除の申請でよくある質問

最後に、住宅ローン控除の申請についてよくある質問にお答えしていきます。

Q：申請はいつからいつまで？

初年度の住宅ローン控除の申請時期は、入居した翌年1月1日〜3月15日までです。

手続きに必要な書類は早めに準備しておきましょう。

Q：確定申告の必要書類を紛失した場合はどうすればいい？

基本的に書類は再発行が可能ですが、中には再発行できないものもあるので書類の保管に気をつけてください。

書類を紛失した際の対処法を見てみましょう。

• 源泉徴収票：会社
• 住宅ローンの借入残高証明書：住宅ローンを契約した金融機関
• 建物・土地の不動産売買契約書：不動産会社
• 工事請負契約書：不動産会社や建築会社
• 住宅性能評価書：全国の評価センターや保証検査機関など
• 認定通知書：再発行不可。ただし、証明書は1級建築士又は登録住宅性能評価機関で、台帳記載事項証明書は役所で再発行可能。

建物や土地に関する書類は、不動産会社やハウスメーカー、工務店などの工事を請負った会社に相談すれば基本的に再発行してもらえます。

ただし、長期優良住宅の認定通知書だけは再発行不可なので、取り扱いに注意してください。

Q：ふるさと納税と併用できる？

ふるさと納税は寄附金控除の一種で、地元や応援したい自治体に寄附ができる制度です。自治体に寄附した金額から自己負担額2,000円を控除した金額が、所得税や住民税から控除されます。

ふるさと納税と住宅ローン控除の併用は可能ですが、確定申告時には注意が必要です。

ふるさと納税を確定申告する場合、控除対象が所得税と住民税になり、住宅ローン控除よりも優先して控除されます。そのため、ふるさと納税分の控除額によっては、所得税の住宅ローン控除が満額受けられないことも。

住宅購入する年はふるさと納税の額を抑えるなど、シミュレーションをもとに納税額を考えてください。

なお、確定申告の翌年からは、確定申告不要の「ふるさと納税ワンストップ特例制度」を利用できます。ワンストップ特例制度を利用すればふるさと納税の控除対象は住民税のみとなるので、両方の控除を受けられます。

住宅ローン控除は手続き必須！忘れずに申請を

住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に税金の一部が戻ってくる、とても節税効果の高い制度です。

ただし、固定資産税の優遇制度のように、自動的に適用されるものではありません。

確定申告と聞くと「難しそう」「面倒くさそう」と感じるかもしれませんが、インターネット上でフォーマットに沿って入力を進めていくだけなので意外と簡単に申請できます。

今回説明した申請方法を参考にして、確定申告と住宅ローン控除の申請を必ず行いましょう。

今後の金利予測を立てることができれば、【フラット35】か一般の住宅ローン、どちらがよいか判断しやすくなるでしょう。

そこで今回は、【フラット35】の2022年11月の金利予想を行います。【フラット35】の金利が決まる仕組みもあわせて解説しますので、これから住宅購入を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

【目次】
【2021年1月〜2022年10月まで】1年間の【フラット35】の金利推移
2022年11月の【フラット35】金利はどうなる？
まとめ

【2021年1月〜2022年10月まで】1年間の【フラット35】の金利推移

2022年10月の金利は、借入期間21～35年・20年以下どちらも前月より下がりました。しかし、【フラット35】の金利は2022年に入ってから上昇傾向にあります。

特に高水準だった2022年8月（借入期間21年～35年）の金利は1.530％。2021年8月の1.28%より1.19倍も上昇しています。

【フラット35】の金利が決まる仕組み

【フラット35】の金利は、投資家に販売する機構債の表面利率をベースに決まります。

民間金融機関が実行した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、その債権を担保として証券を発行し機関投資家に「機構債（RMBS）」という形で販売するという仕組みです。

この機構債の表面利率をベースに、住宅金融支援機構と民間金融機関の利益分の金利を上乗せして【フラット35】の金利が決まります。

そのため、機構債の表面利率が上昇すれば【フラット35】の金利も上がり、反対に、機構債の表面利率が下降すると【フラット35】の金利は下がります。

また、機構債の表面利率は、長期金利（10年国債利回り）をベースに毎月の金利が決まります。よって、【フラット35】の金利は長期金利の動向に大きく左右されるのです。

2022年11月の【フラット35】金利はどうなる？

【フラット35】の金利は、長期金利と機構債の表面利率がベースとなって決まります。そのため、これまでの推移を確認すれば金利の予想がある程度立てられるのです。

ここでは、長期金利と機構債の表面利率の推移を見ながら、2022年11月の【フラット35】の金利予想をしていきます。

長期金利（10年国債利回り）の推移

【フラット35】の金利を決める際のベースとなる機構債の表面利率は、長期金利（10年国債利回り）の動向に影響を受けています。

上記グラフの通り、長期金利（10年国債利回り）は2022年に入ってから急上昇し、これまでより高い水準で推移しています。2022年8月3日時点では0.18%でしたが、10月13日には0.24%にまで数値が上昇しました。

アメリでは、インフレの沈静化に向けて大幅な利上げに踏み切っている状況です。米国連邦準備制度理事会は9月21日、6月、7月に続き3回連続で政策金利を0.75％引き上げることに決めました。アメリカの住宅ローン30年固定金利は、14年ぶりに6%を超えています。

日本の長期金利（10年国債利回り）も金融大国アメリカの金利上昇の影響を受けるため、金利は上昇傾向にあります。

現在は、日本銀行がコントロールする上限値の0.25%付近で推移している状況です。

機構債（RMBS）表面利率の推移

機構債（RMBS）表面利率は既発債情報の表面利率から確認できます。

機構債の表面利率で確認すべきポイントは、前月と今月の金利の差です。この差が翌月の金利に反映される可能性が非常に高いためです。

例えば、2022年4月の表面利率が0.46%、5月が0.50%なので、前月比＋0.04%となりました。これに連動し、4月の【フラット35】の金利1.44%に＋0.04%した1.48%が5月の金利となりました。

10月末に発表された機構債の利率は「0.74％」。先月と比較して＋0.16％となっています。これは、過去に例を見ないほどの大幅増です。

ただし、10月は機構債の表面利率が0.08%上昇したにもかかわらず、【フラット35】の金利は0.04下がる結果となりました。よって、必ずしも機構債と金利の上昇率が一致するとは限りません。

参考：既発債情報：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） (jhf.go.jp)

2022年11月の【フラット35】の金利は上昇か

機構債（RMBS）表面利率およびこれまでの推移等を踏まえると、2022年11月の【フラット35】の金利は上昇するものと考えられます。

先月は機構債の利率が上がったにも関わらず、【フラット35】の金利は低下しました。これは、住宅支援機構の利益率が下がっていることを意味します。10月の機構債の表面利率は0.58%で、11月が0.74%なので、その差は0.16%。今回、さらに上昇した機構債に金利を連動させるため、11月の【フラット35】の金利は「1.48%」から「1.64%（＋0.16％）」に引き上げられると予測します。

まとめ

長期金利（10年国債利回り）や機構債の表面利率を考慮すると、【フラット35】の金利は今後上がることが考えられます。しかし、それでもこれまでの金利と比較すると低金利であることに変わりはありません。

住宅購入や住宅ローンの借り換えを検討している方は、金利の動向に注意を払いつつ、低金利状態が続いているうちに行動に起こすことをおすすめします。

そこで今回は、中古住宅における住宅ローン控除について解説します。築年数や控除上限額についても解説しますので、中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除が受けられる中古住宅の築年数は？
控除上限額や控除期間は新築と中古で異なる
中古住宅における住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは、入居後から10年あるいは13年間、年末時点での借入金残高に所定の控除率をかけた金額が、所得税・住民税から控除される制度です。

2022（令和4）年の税制改正により、控除率が「1%」から「0.7%」に変更となり、取得した住宅の環境性能基準などに応じて控除対象限度額も改正されました。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅の購入やリフォームを行った人が対象です。住宅ローン控除の要件に該当すれば、確定申告を行うことで適用されます。

ちなみに、住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。税金に関する説明書類などの中では「住宅借入金等特別控除」という言葉が使われますが、言葉が違うだけで意味は同じです。また「住宅ローン減税」と表記されることもあります。

住宅ローン控除についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン控除とは？2022年度税制改正の主なポイントや注意点も解説

住宅ローン控除が受けられる中古住宅の築年数は？

2022年度税制改正により、住宅ローン控除が受けられる中古住宅の築年数に変更がありました。

ここでは、2022年度税制改正後の築年数の要件について解説します。

「築年数要件」は2022年度税制改正で撤廃

2022年度税制改正前の住宅ローン控除の適用要件は、木造などの非耐火住宅は築20年以内、マンションなどの耐火住宅は築25年以内となっており、築年数に制限がありました。

これ以上の築年数の物件は、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のうちいずれかで耐震性を証明できる書類を提出しなければ、住宅ローン控除は受けられなかったのです。

しかし、2022年度の税制改正によって、1982（昭和57）年以降に建築された新耐震基準の適合住宅であれば住宅ローン控除は受けられるように改正。これまでの築年数要件は撤廃となりました。2022年以降は、新耐震基準の建物であれば中古住宅でも住宅ローン控除の対象となります。

これまでの築年数要件がなくなったことで適合証などの書類の提出が不要になり、中古住宅を検討している方の手続きの負担が軽減されることとなりました。

「新耐震基準」とみなされる条件

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に施工された建築基準法の耐震基準のことで、それ以前の基準を「旧耐震基準」といいます。

1981年に耐震基準が変わるきっかけとなったのが、1978年に起きた宮城県沖地震。最大震度5を記録し、多くの家屋が倒壊し被害は甚大だったとされています。

この被災を教訓として、1981年6月1日にこれまでより厳しい基準の新耐震基準法が施工されたのです。

新耐震基準の住宅は、震度6以上の大規模の地震でも耐えられる設計となっており、これから住宅購入を検討している方にとっては安心感のあるものとなっています。

厳密にいえば、建築確認申請が役所で受理された日付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準で建てられた建築物だと判断できます。

しかし住宅ローン控除においては、建築確認申請が受理されたタイミングではなく、建築日が1982年以降である場合に新耐震基準とみなされます。

控除上限額や控除期間は新築と中古で異なる

住宅ローン控除は、新築と中古住宅で受けられる内容が異なります。

ここでは、住宅ローン控除を利用する際の、控除上限額や控除期間の違いについて解説します。

借入限度額

※1：2024年以降の控除期間は10年となり、登記簿上の建築日付が2024年7月1日以降の新築住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものを除いて対象外となります。

借入限度額は、新築住宅と中古住宅とで異なります。さらに、住宅の環境性能によっても借入限度額は細分化されています。

例えば、新築のZEH水準省エネ住宅に該当する場合（上記表②）は、2023年末までの入居であれば、借入額は4,500万円が上限となります。この4,500万円と各年の年末時点のローン残高うち、いずれか低いほうに0.7%を乗じて控除額が計算されます。

一方、ZEH水準省エネ住宅に該当する中古住宅を取得した場合（上記表⑤）は、3,000万円が借入上限額です。よって、1年間の最大控除額は「3,000万円×0.7%＝210万円」となります。

控除期間

控除期間は、新築住宅および不動産業者による買取再販の中古住宅の控除期間は13年。中古住宅は基本的に10年です。

ただし中古住宅であっても、買取再販住宅であれば控除期間は13年となります。

なお買取再販住宅とは、不動産業者が取得した住宅にリフォーム・リノベーション工事を施してから再販される消費税課税中古住宅を指します。

中古住宅における住宅ローン控除の適用条件

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件は大きく「住宅」「住宅ローン」「人」の3つに分かれます。

＜取得する住宅に関する要件＞

まず住宅に関する要件では、中古住宅の築年数要件が撤廃され、新耐震基準に適合しているかどうかで判断されます。登記簿上の建築日が1982（昭和57）年以降であれば新耐震基準に適合しているとみなされます。

＜住宅ローンに関する要件＞

＜控除を受ける人に関する要件＞

控除を受ける人に関する要件のうち「所得要件」については、2022年度の税制改正によって所得要件が合計所得3,000万円以下から2,000万円以下に改正されています。

参照：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)

住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？

一定のリフォームにも、住宅ローン控除は適用されます。一方、住宅ローン控除とは別に、一定のリフォームでは「リフォーム減税」が受けられます。しかし、住宅ローン控除もリフォーム減税も所得税を控除する制度なので、原則として併用できません。ただし、耐震リフォームのリフォーム減税であれば住宅ローン控除と併用できます。

リフォーム減税とは？

※1：カッコ内の金額は、太陽光発電を設置する場合

※2：最大対象工事限度額は必須工事と併せて合計1,000万円が限度

出典：国土交通省「令和4年度　国土交通省税制改正概要」

リフォーム減税とは、中古住宅に対して以下5つのいずれかのリフォームをした場合に、工事費用の10%を翌年の所得税から控除する制度です。

・耐震リフォーム

・バリアフリーリフォーム

・省エネリフォーム

・3世代同居リフォーム

・長期優良住宅化リフォーム（耐震・省エネ化・耐久性向上）

例えば、手すりを設置し、段差をなくす工事をした場合に、バリアフリーリフォームの所得税の控除を利用すると以下①、②のいずれか少ない額の10%が控除額となります。

①告示に定められたバリアフリーリフォームの標準的な工事費用相当額…100万円

②控除対象限度額…250万円

この場合、所得税控除額は、100万円×10%＝10万円が所得税から控除されます。

住宅ローン控除と併用できるのは耐震リフォームのリフォーム減税のみ

リフォーム減税を利用することによって、リフォームにかかった費用に対しても所得税を減税できます。

ただし、リフォーム減税と住宅ローン控除が併用できる工事は「耐震リフォーム」のみと定められており、それ以外のリフォーム工事には併用できません。

耐震リフォームとは、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物を、地震に対する安全性の向上を目的とする新耐震基準に適合した建物にするための工事です。

住宅ローン控除と併用すると、より節税効果が高まります。適用要件に該当する場合は、積極的に活用しましょう。

リノベーション済の再販中古住宅は新築と同様の控除が受けられる

中古住宅でも、リノベーション済の買取再販住宅であれば、新築と同様の控除が受けられます。

一般中古住宅の住宅ローン控除の期間は10年ですが、不動産業者が販売する買取再販住宅であれば新築住宅と同様に控除期間は13年となります。

環境性能によって控除額が変わってくる点も新築住宅と同様です。

参照：住宅：買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

今回ご紹介したように、住宅ローン控除は中古住宅でも受けられます。

中古住宅の場合、借入上限額や控除の期間が新築住宅とは異なりますが、買取再販住宅であれば新築と同様の控除が受けられます。

ただし、旧耐震基準で建てられた中古住宅は、住宅ローン控除の対象外です。

中古住宅における住宅ローン控除の適用条件を満たすかどうかを確認し、少しでも税金を抑えられるよう住宅ローン控除を活用しましょう。

住宅ローン控除は、住宅の床面積や住宅環境性能、建築確認を受けるタイミングによって、控除期間や控除上限額などが異なります。

今回は、住宅ローン控除で損しないために理解しておきたい適用期日や確定申告期限などについて解説します。

【目次】
住宅ローン控除は2022年税制改正で大幅改訂
住宅ローン控除が受けられるのはいつまで？
「40平米以上50平米未満」の住宅が住宅ローン控除を受けられるのはいつまで？
住宅ローン控除を受けるにはいつまでに確定申告すればいいの？

住宅ローン控除は2022年税制改正で大幅改訂

住宅ローン控除は、2019年に消費税増税の影響を緩和する目的で控除期間が13年に延長されたり、新型コロナウイルスによる経済的影響に配慮して控除期間13年の適用期間をさらに延長したりと、そのときどきの経済情勢にあわせて改訂されてきました。2022年度税制改正でも、大幅に改訂しています。

ここでは、2022年度の税制改正で改訂された住宅ローン控除の内容について解説します。

住宅ローン控除の2022年税制改正についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン控除とは？2022年度税制改正の主なポイントや注意点も解説

控除率は0.7％

2022年度の税制改正によって、住宅ローン控除の控除率が従来の1%から0.7%に引き下げられることになりました。

そもそも、住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを取得する人の金利負担を軽減する目的で創設された制度です。

近年は、住宅ローンの金利が1%を下回る商品がいくつも登場し、実際の金利負担より控除額が上回る「逆ザヤ」現象が見られるようになりました。本来の趣旨から外れる状態を改善すべく、2022年度税制改正で控除率が引き下げられたのです。

控除期間は新築「13年」・中古「10年」

※1：2024年以降の控除期間は10年となり、登記簿上の建築日付が2024年7月1日以降の新築住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものを除いて対象外となります。

控除期間は、新築住宅と中古住宅で異なります。新築住宅は「13年」、中古住宅は原則「10年」です。ただし、中古住宅の中でも「買取再販住宅」は、控除期間が新築住宅と同様「13年」となります。

買取再販住宅とは、不動産業者が買い取った中古住宅をリフォームやリノベーションして再販する住宅です。売主が不動産業者となりますので、消費税が課税されます。

最大控除額は省エネ性能によって異なる

※1：登記簿上の建築日付が2024年7月1日以降の新築住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものを除いて対象外となります。

住宅ローン控除の最大控除額は、環境性能によって異なります。

例えば、新築のZEH水準省エネ住宅（2023年末までの入居）の場合、各年の控除額は、借入限度額4,500万円×控除率0.7%＝31.5万円が上限となります。

また、買取再販ではない中古のZEH水準省エネ住宅であれば、3,000万円×0.7%＝21万円が1年の控除額の上限です。

住宅ローン控除が受けられるのはいつまで？

ここでは、住宅ローン控除を受けられる期間について解説します。入居日や建築確認のタイミングによっては、控除が受けられなくなるため注意が必要です。

2022年度税制改正で「4年」延長

2021（令和3）年末で終了する予定だった住宅ローン控除ですが、2022年度の税制改正によって4年延長となり「2025（令和7）年末」まで受けられることになりました。

新型コロナウイルスで落ち込んだ景気の回復や、環境性能に優れた住宅の普及を目的として延長されています。

住宅ローン控除の適用を受けるには2025（令和7）年12月31日までに、実際に居住を開始しなければなりません。

不動産は、売買契約締結日と実際に入居する日に一定の期間が空くのが一般的です。

例えば、2025年12月25日に売買契約、2026年1月10日入居の場合、適用外となってしまうので注意が必要です。

一部の新築住宅は「2023年建築確認」まで

認定住宅等に該当しない一般の新築住宅で住宅ローン控除の適用を受ける場合、2023年末までに建築確認を受けていれば借入上限額2,000万円、控除期間13年となります。しかし、建築確認を受けるのが2024年以降になると、住宅ローン控除の適用対象外となるので注意が必要です。

2022～2023年には最大273万円の控除が受けられる一般新築住宅が、2024年以降は控除対象外となるので控除額は0円となります。

「40平米以上50平米未満」の住宅が住宅ローン控除を受けられるのはいつまで？

従来まで、住宅ローン控除が適用されるのは床面積50㎡以上の住宅を取得した場合に限られていました。しかし、2021年度の税制改正によって新築住宅の床面積要件が50㎡から40㎡へ緩和されました。

よって、2023（令和5）年12月31日までに建築確認を受けた新築、または建築後使用されたことのない住宅を取得する場合は、40㎡以上50㎡未満でも適用可能です。

40㎡～50㎡というと、1LDK～やや小さめの2LDKほどの間取り。これまで住宅ローン控除が受けられなかったコンパクトマンションや狭い土地を活かした狭小住宅なども控除の対象となるため、この改正は単身者やDINKS世帯にとって朗報といえるでしょう。

40平米台でも住宅ローン控除が受けられる要件

40㎡～50㎡の住宅は、50㎡以上より住宅ローン控除の適用要件が厳しくなります。

40㎡台でも住宅ローン控除が受けられる要件は、2023年末までに建築確認を受けていて、合計所得金額が1,000万円以下であることです。

住宅ローン控除の広さ要件が緩和されたのは、核家族が増え小規模住宅の需要が増えたからです。しかし、所得の高い世帯まで含まれるのは適切ではないと判断し、所得の制限を1,000万円以下としました。

そのため、住宅ローン控除の適用期間中に合計所得金額が1,000万円を超えた年は適用されなくなるので注意が必要です。

【マンションは注意！】平米数は「登記簿上」のもの

マンションを購入する場合は、必ず登記簿上の床面積を確認しましょう。

マンションの場合、一般的に不動産の広告チラシやパンフレットには「壁芯面積」が掲載されているので、登記簿上の床面積とは異なる可能性があるからです。

床面積の算出方法は、壁の内側から測定する「内法面積」と壁の中心から測定する「壁芯面積」の2つがあります。

マンションの専有面積は壁の中心から測定する壁芯で計算しているため、壁の厚み分、登記簿面積よりも大きくなります。

そのため、マンションパンフレットを見て床面積40㎡の要件をギリギリでクリアしていると思って購入しても、登記簿上の床面積では要件を満たしていない広さになる可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン控除が受けられずに後で悔いることのないように、事前に登記簿の床面積を確認しておきましょう。

住宅ローン控除を受けるにはいつまでに確定申告すればいいの？

住宅ローン控除を受けるにはサラリーマンも自営業者も確定申告を行う必要があります。ここでは、確定申告の時期と必要書類について解説します。

確定申告前に把握して準備しておけば手続きがスムーズに進むでしょう。

1年目は確定申告が必要

これまで税務署に行ったことがないという人も、住宅購入の翌年は確定申告に行くようにしましょう。住宅ローン控除として、納めた税金の控除分が還付されます。

例えば2022年に住宅ローンを利用して住宅を購入した場合は、2023年の1月1日以降に還付申告の手続きを行えます。

申告書類は、税務署のホームページからダウンロードでき、必要な手続きを踏めば電子申告をすることも可能です。

申告が終われば、所得税の還付は2～3ヶ月後、指定した口座に還付金が振り込まれます。また、所得税から控除しきれない分は、9.75万円を上限に住民税からも控除されますが、住民税については還付金があるわけではなく、控除額が引かれた税額を納税します。

以上の手続きは、自営業者であれば翌年以降も同じです。サラリーマンの場合は、初年度だけ確定申告を行い、2年目以降は会社の年末調整で対応するのが通例です。

毎年11月頃に「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」などを、他の控除に関する書類合わせて勤務先に提出して手続きを依頼します。

住宅ローン控除は、自動的に適用になるわけではありません。自ら確定申告する必要がありますので、確実に手続きするようにしましょう。

確定申告時期

通常の確定申告は、例年2月16日～3月15日の間に行いますが、住宅ローン控除は確定申告の時期を待たずに申告年の1月1日から手続きが可能です。

他に申告すべきものがなければ、窓口の混み合わない早い時期に済ませることをおすすめします。

万が一、確定申告時期に間に合わなかった場合でも、5年以内に税務署に申告すれば住宅ローン控除を受けられます。ただし、住民税については納税通知書が発送される前に申告しなければ控除は受けられませんのでご注意ください。

確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を受けるには、住宅購入をした翌年に必ず確定申告を行う必要があります。1年目の申請で必要な書類は以下の通りです。

サラリーマンの場合、2年目以降は「住宅借入金等特別控除申告書」と「借入金の年末残高証明書」を年末調整の時に勤務先に提出します。

「住宅借入金等特別控除申告書」は住宅ローン控除の確定申告をした年の10月頃に税務署から、「借入金の年末残高等証明書」は毎年10月以降に住宅ローンを契約した金融機関などから送られてきます。

「住宅借入金等特別控除申告書」は一度に残りの年数分の枚数がまとめて送られてくるので、控除期間中紛失しないように注意が必要です。

今回解説した住宅ローン控除は、2022年度の税制改正によって2025（令和7）年12月31日までの入居に延長されました。

住宅ローン控除は、節税効果の高い制度ですが、控除の恩恵を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。

住宅ローン控除は、入居した年や住宅環境性能によって受けられる控除額にも差が生じるため、これから住宅購入を検討されている方はご自身にとって最適なタイミングや住宅を選択するようにしましょう。

ローン審査に通らなければ住宅購入資金を借り入れることはできないため、【フラット35】の利用を検討している方は利用条件について事前に理解しておくようにしましょう。

今回は、【フラット35】の利用条件について解説します。審査に通りにくい事例も交えて解説しますので、【フラット35】の借り入れを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】の利用条件
【フラット35】に通りにくい事例とは？
【フラット35】の申し込み条件を把握して検討しよう

【フラット35】とは

【フラット35】とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。

最長35年間、ずっと金利が変わらないのが特徴で、民間金融機関の住宅ローンではかかることの多い保証料や繰り上げ返済手数料が無料といったメリットがあります。

また、住宅ローンの返済中に生活や収入などに変化があり返済が困難になった場合、返済期間の変更や一定期間の返済額減額などの相談を受け付けているなど、サポートが充実しています。

【フラット35】の利用条件

【フラット35】の利用条件は、大きく3つの項目に分かれており、すべての条件を満たす必要があります。どのような利用条件があるのか具体的に確認してみましょう。

1．契約者に関する条件

【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たした人物である必要があります。

• 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

【フラット35】では申し込み時の年齢が満70歳未満で、完済時年齢が80歳未満と定められています。ただし、親のローンを子や孫が継承する「親子リレー返済」を利用する場合は、申込人の年齢要件はなく後継者の年齢が基準に借入期間を選ぶことができます。

• 日本国籍を有していること

原則として、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、永住許可を受けている方、または特別永住者の資格がある方であれば対象となります。

• 【フラット35】を利用した際に、返済比率が基準値以下であること

【フラット35】では申し込みにあたり、返済比率に明確な基準を設定しています。

返済比率とは、年収に対する年間合計返済額の割合のことです。自動車ローンやカードローンなどの他の借り入れを含めた年間の返済比率が、年収400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下であることが条件となります。

返済比率は「年間返済額÷年収×100」で求められます。例えば、住宅ローンなどの毎月の返済額が10万円で年収が600万円の場合、（10万円×12カ月）÷600万円×100=20%となります。年収600万円の方は返済比率が35%以下であるため、上記の条件であれば問題ありません。なお、【フラット35】では「勤続年数」は申し込み条件に含まれていません。

• 住宅ローンの利用対象が契約者本人またはその親族が居住する住宅に限られる

契約者本人またはその親族が居住するための住宅を新築する建設費用、あるいは中古住宅を購入するための資金として使うことが条件です。

2．住宅に関する条件

【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

【フラット35】を利用するためには、指定の検査機関や適合証明技術者などによる物件検査を行って適合していることを証明する「適合証明書」の発行を受けなければなりません。この技術水準に適合しない場合は適合証明書が発行されず、【フラット35】の利用はできません。

住宅の品質や性能が高い場合は、【フラット35】よりも有利な条件で借り入れられる【フラット35】Sを利用できます。指定の検査機関や適合証明技術者に依頼して、住宅が基準に適合しているか確認してもらうとよいでしょう。なお、新築住宅と中古住宅、戸建てとマンションの違いにより異なる基準が設定されているため、検討している物件に合わせて確認しましょう。

• 築年数の制限

技術基準を満たせば、建物の築年数の制限はありません。

• 延べ床面積が基準に適合していること

借り入れ対象の住宅の延べ床面積は、以下の通りです。店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、店舗や事務所などの非住宅部分は除きます。

• 火災保険の加入が必須

【フラット35】を利用するには返済終了までの期間、借り入れ対象となる住宅の火災保険への加入が必須です。また、保険金額は借入額以上で設定する必要があります。保険期間や火災保険料の支払い方法は金融機関によって異なるため、【フラット35】を利用する際には火災保険に関する要件を確認しておきましょう。

3．借り入れに関する条件

• 融資限度額

【フラット35】の融資限度額は100万円以上8,000万円以下です。

ただし、店舗や事務所などの非住宅部分にかかる建設費または購入価額は借り入れ対象外となります。

• 返済期間は最長35年

【フラット35】の利用可能期間は、15年以上35年以下です。申し込み時の年齢が60歳以上の場合は、10年以上から借り入れできますが、完済時の年齢が80歳を超えない年数が上限となるので注意が必要です。なお、借入期間が20年以下の場合は、適用金利が低くなります。

• 【フラット35】の利用には担保が必要

【フラット35】を利用する際には、融資対象の建物と敷地を担保に入れる必要があります。住宅ローンの担保には、人的担保と物的担保の2つがありますが、【フラット35】の利用時には不動産を利用する物的担保を求められます。

• 団体信用生命保険への加入は任意

民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入は必須ですが、【フラット35】を利用する場合は任意です。【フラット35】では、健康状態に不安がある方でも団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを組むことができます。

団体信用生命保険へ加入しない場合は、適用金利から0.2%差し引かれます。ただし、返済期間中に契約者が死亡・高度障害となってしまった場合は、ローン残債を相続人が支払うことになるため、そのリスクを家族と十分に話し合ってから判断することが大切です。

【フラット35】の借り入れ条件について詳しく知りたい方は、【フラット35】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】 (flat35.com)を確認してみましょう。

【フラット35】に通りにくい事例とは？

ここでは、【フラット35】に通りにくい事例について解説します。【フラット35】を検討している方は、自分に当てはまるものがないか確認してみましょう。

税金やカードの滞納をしたことがある

契約者がクレジットカードの遅延・滞納などがある場合は、信用情報登録機関に事故情報が一定期間保存されるため、審査に影響します。金融機関はもちろんのこと、クレジットカードや消費者金融に携わる企業は、顧客の利用状況を専門の信用情報登録機関に登録することが義務付けられています。

信用情報登録機関は複数ありますが、各社が情報を共有しており、金融機関に情報を提供しています。金融機関は、住宅ローンの申し込みを受けると必ず信用情報を照会します。税金やカードの滞納だけでなく、携帯料金の支払いや奨学金返済などについても、滞納しないよう注意が必要です。

なお、信用情報は本人であれば信用情報登録機関に開示請求することも可能です。心配な方は、ご自身の信用情報の開示を受けてみるとよいでしょう。

また、事故情報はずっと残るわけではありません。一度登録されたとしても一定期間を過ぎると情報が消えるため、その後に再度審査を受けることができます。

住宅の担保価値が低い

民間金融機関の住宅ローンと同様に、【フラット35】でも契約時に土地と建物に抵当権を設定します。金融機関は土地と建物の担保価値よりも、借入残高が少なくなるように考えて融資金額を決めていますが、担保価値が低い場合は審査に通りにくいものです。

担保価値が低いと、もし抵当権を行使して対象不動産を競売にかけたとしても、金融機関は融資した資金を取り戻せない恐れがあるからです。具体的に担保価値が低い物件には、築年数が古い物件や借地権により建つ住宅などがあります。

金融機関からすると担保価値が低い住宅に融資することがリスクとなるため、審査に通りにくくなるのもやむを得ません。

返済比率が基準より高い

【フラット35】の審査において重要になるのは、収入と返済のバランスです。返済比率が一定水準以下であるかをチェックされます。

年間合計返済額には、住宅ローン以外に既に組んでいるローンも含まれるため、借り入れが多い場合は返済比率が基準より高くなり、審査に通りにくくなります。

年収に占める返済比率が基準より高い場合は、【フラット35】の利用条件を満たしていません。【フラット35】の利用を検討している方で、教育ローンや自動車ローンなど他にローンを組んでいる場合は、返済比率内に収まる金額の借り入れとしたり、先に他のローンを完済したりする必要があります。

【フラット35】の申し込み条件を把握して検討しよう

今回ご紹介したように、【フラット35】は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンのため、民間金融機関が提供している住宅ローンとは異なる部分があります。

【フラット35】の審査基準は公表されていませんが、リスクになり得る項目は早いうちから改善しておくことをおすすめします。これから住宅の購入を考えている方は、ご自身に適した住宅ローンを検討し、準備万端の状態で審査に臨みましょう。

控除期間は2021年まで原則的に「10年」でしたが、消費税増税時などには一時的に「13年」に延長されることもありました。

さらに、2022年度税制改正によって、不動産の条件次第で控除期間が変わるようになり、購入を検討している物件やご所有の不動産が「何年間、控除を受けられるのかわからない！」という方も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では、住宅ローン控除が13年間受けられる条件をまとめました。住宅ローン控除制度の概要や2022年度税制改正による変更点も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除「13年」の適用条件
中古住宅の住宅ローン控除は「10年」
そもそも住宅ローン控除とはどんな制度？
2022年度税制改正による変更点まとめ
住宅ローン控除が13年受けられるのはいつまで？
【シミュレーション】住宅ローン控除13年間でいくら控除される？
住宅ローン控除を13年受けるにあたっての注意点

住宅ローン控除「13年」の適用条件

住宅ローン控除が13年間受けられるのは「新築住宅」および「買取再販住宅」です。

新築住宅・買取再販住宅の控除期間および借入限度額

新築住宅と買取再販住宅は、13年間にわたって住宅ローン控除を受けられますが、上記のように住宅の省エネ性能と入居時期によって借入限度額は異なります。また、一定の省エネ性能を有していない住宅については、2024年以降に入居した場合、住宅ローン控除の対象外となるのでご注意ください。

2022年以降の控除率は、一律0.7％です。例えば、長期優良住宅を購入して2023年に入居した場合は、1年間最大「5,000万円×0.7％＝35万円」の控除が受けられます。つまり、13年間の最大控除額は「35万円×13年＝455万円」となります。

「買取再販住宅」とは？

「買取再販住宅」とは、不動産業者が買い取り、再販した不動産です。

買取再販住宅は、中古住宅ながらも不動産業者が価値を高める改修を加えて再販することから、住宅ローン控除において新築住宅と同様の扱いとなります。

中古住宅の住宅ローン控除は「10年」

買取再販住宅ではなく、一般消費者が売主となる中古住宅の控除期間は「10年」です。

新築住宅と同様、省エネ性能によって上記のように借入限度額は異なります。しかし、新築住宅のように細かく分かれているのではなく「一定の省エネ性能を有する住宅」と「その他の住宅」の2つに分かれています。

中古住宅も、控除率は0.7％です。例えば、省エネ基準に適合している中古住宅を購入し、2023年に入居した場合は、1年間最大「3,000万円×0.7％＝21万円」の控除が受けられます。つまり、10年間の最大控除額は「21万円×10年＝210万円」です。

そもそも住宅ローン控除とはどんな制度？

住宅ローン控除は、すべての住宅に適用されるわけではありません。

ここからは、住宅ローン控除制度の概要や適用要件を紹介します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入・改修した人の利息負担軽減を目的として創設されました。

控除率や控除期間は度重なる改正がありましたが、2022年からは毎年、年末の住宅ローン残高の0.7％を控除額とし、最長13年間にわたり所得税が還付されます。納める所得税額が控除額より少ない場合は、住民税からも9.75万円を上限に控除されます。

住宅ローン控除の主な適用要件

住宅ローン控除を受けるには、適用要件を満たす必要があります。適用要件は「新築住宅」「中古住宅」「リフォーム・増築」で分かれています。1つずつ確認していきましょう。

新築住宅購入の場合

新築住宅購入の場合、住宅ローン控除を受けるための主な適用条件は以下の通りです。

・新築住宅取得の日から6カ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいる

・住宅ローン控除を受けようとする年の年間合計所得金額が2,000万円以下であること

・ローンの返済期間が10年以上

・居住した年を合わせた5年の間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていない

・新築住宅の床面積が50㎡以上あり、床面積の1/2以上の部分が居住用(特例適用の場合、合計年間所得1,000万円以下の場合は床面積40㎡以上でも利用可能)

住宅ローン控除は、基本的に床面積50㎡未満の場合は適用できません。ただし、新築住宅は後継年間所得が1,000万円以下の場合に限り、床面積40㎡以上でも適用されます。

上記でいうところの「床面積」は、登記簿に表示されている床面積で判断されます。床面積の測り方は、戸建住宅と共同住宅で異なるのでご注意ください。

（出典：国土交通省）

マンションなど共同住宅の登記簿上の床面積は壁の「内法」で測定されますが、販売資料などでは壁の中心線である「壁心」で測定された床面積が記載されています。

販売パンフレットに記載されている床面積と、登記簿上の床面積は異なるため注意しましょう。また、共同住宅の床面積には、階段や通路など共同で使用している部分は含めません。

店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用の物件であれば住宅ローン控除が適用されます。

中古住宅購入の場合

中古住宅購入の場合、住宅ローン控除を受けるためには新築住宅の適用要件を満たす必要があります。加えて、以下の要件が設けられています。

・1982年（昭和57年）以降に建築された住宅

・親族などから購入した住宅ではない

・贈与された住宅ではない

リフォームや増築の場合

住宅ローンを利用した一定のリフォーム・増築にも、住宅ローン控除は適用されます。

住宅ローン控除を受けるためには、新築住宅の適用要件に加えて、以下の要件が設けられています。

・自己所有かつ自身が居住する住宅のリフォーム・増築

・増改築等の日から6カ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる

・工事費が100万円を超えており、その1/2以上の額が居住用部分の工事費用

・次のいずれかの条件を満たすリフォーム

○増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替えの工事

○マンションなどの区分所有建物のうち、床や階段、壁の過半について行う修繕・模様替えの工事

○住宅のうち居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下のうちいずれかの床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

○耐震基準に適合させるための修繕・模様替えの工事

○一定のバリアフリー改修工事

○一定の省エネ改修工事

なお、リフォーム・増改築に伴う住宅ローン控除の適用を受けた場合の控除期間は「10年」です。

2022年度税制改正による変更点まとめ

2022年以降の住宅ローン控除による適用要件は前述の通りですが、これは2022年度税制改正後のものです。改正により、住宅ローン控除がどう変わったのか具体的に確認していきましょう。

控除期間は「最長13年」に変更

控除期間13年が適用される条件は、新築住宅もしくは買取再販住宅のみです。中古住宅は10年のまま据え置かれます。

控除率「1％」が「0.7%」に

2021年までは、年末の住宅ローン残高「1%」の控除を受けることができましたが、2022年度の税制改正によって「0.7％」に引き下げとなりました。これは、控除額が実際の金利負担を上回る「逆ザヤ状態」を解消するための措置です。

省エネ性能によって借入限度額が変わるように

参考：国土交通省

※2023年までに建築確認を行った場合は2,000万円

2022年以降は、住宅の省エネ性能によって借入限度額が分けられるようになりました。

2024年以降、省エネ基準に適合していない新築住宅は控除の対象から外れます。ただし、2023年までに建築確認を済ませて、入居が2024年以降となった場合は対象となります。

所得要件が3,000万円から2,000万円に引き下げ

2021年までは、住宅ローン控除の所得制限は3,000万円でしたが、2022年から2,000万円に引き下げられています。なお、ここでいう所得制限は「年収」ではなく「合計所得金額」となるので間違えないようにしましょう。

控除される住民税の上限が引き下げ

住宅ローン控除により、納める税金以上に税金が戻ってくることはありません。

所得税から控除しきれない分は、一部住民税から控除されますが、住民税の控除上限額も2022年度税制改正によって次のように引き下がっています。

中古住宅の築年数要件の緩和

これまで住宅ローンには、木造住宅は築20年以内、マンションなどの耐火建築物は築25年以内という築年数要件がありました。しかし、2022年度税制改正でこの要件は撤廃され、新たに「新耐震基準に適合している住宅」という要件が加わっています。

耐震基準は1981年に改正されており、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建築物は「新耐震基準」となります。ただし、住宅ローン控除では建築確認の取得時期ではなく、登記簿上の建築日が1982年1月1日以降であれば、新耐震基準に適合している住宅とみなされます。

住宅ローン控除が13年受けられるのはいつまで？

ここまでお伝えしたように「13年」にわたって住宅ローン控除が受けられるのは、新築住宅と買取再販住宅です。一般消費者が売主となる中古住宅の控除期間は「10年」となります。

現行制度では、新築住宅と買取再販住宅が13年間、住宅ローン控除を受けられる期限は「2025年までの入居」です。

ただし、一定の省エネ性能の有さない新築住宅や買取再販住宅は、基本的に2024年以降の入居から住宅ローン控除の適用外となりますのでご注意ください。

住宅ローン控除制度は、これまで度重なる改正がありました。2025年以降のことは未定ですが、今後条件を変えて、あるいは現行の条件のまま制度が継続する可能性もあります。

【シミュレーション】住宅ローン控除13年間でいくら控除される？

こちらの表は冒頭でもお見せした、新築住宅および買取再販住宅における入居年ごとの借入限度額です。控除率は0.7％のため、例えば長期優良住宅を購入して2023年に入居した場合は、1年間最大「5,000万円×0.7％＝35万円」の控除が受けられるというのは、前述の通りです。

しかし、これはあくまで「最大控除額」。実際の控除額とは異なる可能性があります。

「最大控除額」と「実際の控除額」

住宅ローン控除で控除されるのは、次の①②③のうち最も小さい金額です。

①所得税＋住民税額（上限9.75万円）

②1年の最大控除額

③借入残高の0.7％

住宅ローン控除は、基本的に所得税が控除される制度です。所得税で控除しきれない額は、9.75万円を上限に住民税からも控除されますが、計算上これ以上の控除額となっても、控除できるだけの税金を納めていない場合は①の「住民税＋住民税楽（上限9.75万円）が最大控除額となります。

一方、②の「1年の最大控除額」というのは、住宅性能ごとの借入限度額の0.7％にあたります。当然ながら、実際の残債がそれ以下であれば③の「借入残高の0.7％」が実際の控除額となります。

いくら控除されるかシミュレーション

ここからは、実際に住宅ローン控除がいくら戻るのかシミュレーションしてみます。

シミュレーション条件は、以下の通りです。

・新築の省エネ基準適合住宅を取得

・年末の住宅ローン残高は4,200万円

・所得税は30万円

・住民税は30万円

まずは、①②③をそれぞれ計算してみましょう。

①所得税＋住民税額（上限9.75万円）

所得税30万円＋9.75万円（上限）＝39.75万円

②1年の最大控除額

省エネ基準適合住宅の借入限度額4,000万円×0.7％＝28万円

③借入残高の0.7％

年末住宅ローン残高4,200万円×0.7％＝29.4万円

この年に実際に控除されるのは①②③のうち、最も小さい金額です。つまり、②の「28万円」がこの年の控除額となります。

控除額は13年間一律ではない

控除額は、毎年、変動する可能性があります。

例えば、上記シミュレーションでは、数年後に住宅ローンの年末残高が4,000万円を切るでしょう。そうなれば③の「借入残高の0.7％」が②の「1年の最大控除額」を下回るため、それ以後は③が実際の控除額になる可能性が高いと考えられます。

また、収入が減るなどして納めるべき所得税・住民税が減った場合にも、控除額が減少する可能性もあります。

住宅ローン控除を13年受けるにあたっての注意点

13年と長きにわたって住宅ローン控除を受ける場合には、次のような注意点を認識しておきましょう。

住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済に注意

繰り上げ返済とは、当初の返済計画より早く、一部または全部の住宅ローン残高を返済することです。

繰り上げ返済には、次の2つの方法があります。

・返済期間短縮型：毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮

・返済額軽減型：返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす

このうち、特に返済期間短縮型で繰り上げ返済をする際には注意が必要です。

「少しでも早く完済したい」「負担を軽減したい」という思いから行う繰り上げ返済ですが、繰り上げ返済をした結果、返済期間が住宅ローン開始月から数えて10年未満になってしまうと、その時点で控除は打ち切りになってしまいます。

また、住宅ローン残高が減少することにより、控除額が下がってしまう可能性もあるため、いずれの返済方法でも、住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済は慎重に行いましょう。

とはいえ、所得や借入金額によっては、繰り上げ返済を行ったほうが利益が大きいケースもあります。どちらを優先させるかは、FPや住宅ローンを借り入れている金融機関に相談することをおすすめします。

借り換えると住宅ローン控除対象額が変わる

金利上昇局面などに、より低金利な住宅ローンへの借り換えを検討することもあるでしょう。しかし、住宅ローン控除を受けている間に借り換える際には注意が必要です。

借り換え後も、次の要件を満たせば引き続き住宅ローン控除の適用となります。

・新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかである

・新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまる

借り換え後、住宅ローン控除の対象となる金額は、借入直前の残高と借入後の新たな住宅ローンの借入金額によって異なります。借入後の金額が借入直前の残高と同じ、あるいは下回る場合は、借入後の年末残高が対象となります。

一方で、借入後の金額が借入直前の残高を下回る場合には、借入後の年末残高に「借入直前の残高／借入後の借入金額」を乗じた金額が対象です。

また、住宅ローンの控除期間は住み始めた時点からカウントされるため、借り換えたからといって控除期間がゼロからスタートになるわけではないのでご注意ください。

ふるさと納税で控除額が減少することも

税控除効果が高いことから、近年人気の「ふるさと納税」。毎年利用されている方も多いことでしょう。

しかし、住宅ローン控除もふるさと納税も、控除されるのは所得税と住民税です。ふるさと納税の申請方法や金額によっては、住宅ローン控除の効果が下がる可能性もあるのでご注意ください。

ふるさと納税で控除を受ける方法は、次の2つです。

・確定申告する

・ワンストップ特例制度を利用する

このうち、住宅ローン控除の主な対象である所得税を控除したくないという場合は、ワンストップ特例制度を利用することをおすすめします。

ワンストップ特例制度を利用して控除を受ける場合は、全額が住民税から控除され、課税総所得金額は変わりません。そのため、主に所得税が控除される住宅ローン控除と併用しやすいといえるでしょう。

ただしワンストップ特例制度は、確定申告をする必要のない会社員などが対象の制度です。会社員であっても、確定申告が必要な住宅ローン控除1年目には利用できません。

住宅ローン控除は1972年（昭和47年）から始まり、これまで幾度となく改正されてきました。そのため、住宅購入時における控除期間や適用要件がわかりにくく感じてしまうことがあります。

住宅ローン控除は、節税効果が非常に大きい制度です。マイホームの購入を検討している方は、住宅ローン控除を正しく理解し、賢く利用しましょう。

しかしその一方で、変動金利よりも金利が高いなどのデメリットもあります。借り入れ前によく理解しておかなければ、想定していなかったリスクが生じる可能性があります。

そこで今回は、【フラット35】のメリットとデメリット、損しないためのポイントについて解説します。【フラット35】の借入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
【フラット35】の基礎知識
【フラット35】のメリット
【フラット35】のデメリット
【フラット35】で損しないためのポイント

【フラット35】の基礎知識

そもそも【フラット35】とは、どんな金融商品なのでしょうか？

【フラット35】の概要や特徴、民間ローンとの比較を見ていきましょう。

【フラット35】とは

【フラット35】とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している長期固定金利の住宅ローンのことです。

住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人。運営母体がしっかりしているので、安心して利用できるでしょう。

【フラット35】は、基本的に住宅の購入や新築する方向けのローンです。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えやリフォーム、増改築を行う方も利用できます。

【フラット35】と民間ローンの違い

【フラット35】と民間金融機関の住宅ローンの違いを表でまとめました。

【フラット35】と民間金融機関の住宅ローンの大きな違いは、金利タイプです。【フラット35】は全期間固定金利型のみですが、民間金融機関の住宅ローンは複数のタイプから選択できます。

他にも、【フラット35】では団体信用生命保険への加入は任意なのに対し、民間金融機関の住宅ローンではほとんどが加入必須となっています。

それぞれの違いをよく理解したうえで、後悔のない住宅ローンの選択をしましょう。

【フラット35】のメリット

【フラット35】の概要や民間ローンとの違いがわかったところで、ここからはメリットについて解説します。

【フラット35】を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

メリット1　全期間固定金利型のため返済計画が立てやすい

【フラット35】は、最長35年間ずっと金利が変わりません。返済期間中の総返済額もあらかじめわかっているので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

金利変動の影響を受けることがないので、市場の金利が上がったとしても、フラット35で借り入れていれば毎月の返済額および総返済額が変わることはありません。

メリット2　保証料不要

民間金融機関の住宅ローンを借りる場合は、保証会社を利用するために、保証料がかかることが一般的です。一方、【フラット35】は保証会社を利用しないため、保証料がかかりません。その分、頭金や他の費用に充てることもできるでしょう。

住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用の中でも、高額になるローン保証料がかからない点は【フラット35】の大きな魅力です。

メリット3　繰り上げ返済手数料不要

民間金融機関の住宅ローンは、繰り上げ返済に手数料がかかるのが一般的です。【フラット35】では繰り上げ返済の手数料が無料なので、資金に余裕があるときに手数料を気にせずに前倒しで返済することができます。

なお、【フラット35】のインターネットサービスネット「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済することが可能です。

メリット４　個人事業主や転職直後でも利用できる

【フラット35】の審査基準は、民間金融機関と比較して「契約者」の条件が厳格ではないというメリットがあります。

【フラット35】の人の申し込み条件は、以下の通りです。

・申し込み時の年齢が満70歳未満であること

・年収に占める返済負担率の基準を満たしていること

・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

【フラット35】は返済負担率を満たしていれば、雇用形態や勤続年数、最低所得金額などの制限がありません。

返済負担率とは、年収に対する年間合計返済額の割合のことです。自営業やフリーランス、転職したばかりの方など、一般的に審査に通過しにくい方でも、融資が承認されやすい傾向にあります。

返済負担率や借入時の年齢などが要件を満たしていれば、審査に通る可能性があります。

メリット5　団体信用生命保険への加入が任意

【フラット35】では、団体信用生命保険への加入は任意であるため、健康上の理由から加入が難しい方でも、借り入れ可能です。一方で民間金融機関の多くは、ローン契約者の団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

団体信用生命保険（団信）とは、ローン返済中に契約者本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりすることで住宅ローンの返済が困難になった場合に、ローンの残金を保険会社が代わりに支払う制度です。

契約者に糖尿病や高血圧症などの持病があると、団体信用生命保険に加入できない可能性があります。結果として、民間金融機関で住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険に加入できないがゆえに住宅ローンの申し込みができないということも起こり得ます。

なお、【フラット35】では団体信用生命保険への加入が任意ではありますが、契約者に万が一のことが起こった場合に相続人が残債を支払う必要をなくすための保険ですので、経済的負担も考慮して加入を検討しましょう。

【フラット35】のデメリット

【フラット35】のメリットがわかったところで、次はどのようなデメリットがあるのか詳しく解説します。

デメリット1　変動金利に比べて金利が高い

【フラット35】の金利は、全期間固定金利なので返済計画が立てやすいというメリットがありますが、変動金利に比べて金利が高くなります。

参照： 【フラット35】

【フラット35】の金利（2022年8月現在）の金利は、1％台半ば。それに対し、変動金利は0.289％（同）から借り入れ可能です。

民間金融機関の変動金利と比較すると、【フラット35】との金利の差は一目瞭然です。変動金利には金利上昇のリスクがありますが、完済時まで一定の金利上昇が起きない場合、変動金利のほうが総返済額は少なくなります。

デメリット2　借入額が購入価額の9割を超えると金利が上がる

【フラット35】では、借入額が購入価格の9割超となる場合、金利が高くなってしまいます。そのため、物件購入にかかる諸費用と購入価格の合計が9割を超える場合は、9割までの金額は【フラット35】を利用し、9割を超える部分は民間金融機関でローンを組むケースも見られます。

デメリット3　【フラット35】の基準に適合する住宅に限られる

【フラット35】を借りるには、建設・購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術水準に適合していなければなりません。

技術基準を満たす建物であることを証明するためには、適合証明検査機関に物件検査を依頼する必要があります。技術基準に適合していれば「適合証明書」を交付してもらい、金融機関に提出しましょう。

なお、物件検査では物件検査手数料が必要となり、手数料は契約者の負担となります。

デメリット4　繰り上げ返済の最低金額が高い

【フラット35】は、繰り上げ返済の最低金額が比較的、高めに設定されています。【フラット35】の繰り上げ返済の最低金額は、以下表の通りです。

特に、窓口での繰り上げ返済手続きは最低100万円以上と高額です。こまめに繰り上げ返済したい方にとっては、最低金額の高さはデメリットになるでしょう。

ただし、【フラット35】を利用中のお客様向けのインターネットサービス「住･My Note」を利用することで、10万円から一部繰り上げ返済ができます。

なお、【フラット35】の繰り上げ返済手数料は無料です。

デメリット5　融資実行まで時間がかかる

【フラット35】は民間金融機関と比べて、融資実行までに時間がかかるケースがあります。

【フラット35】を利用するための審査は、事前審査と本審査の2つが必要です。一般的に、事前審査は最短当日～1週間、本審査は1週間～2週間程度の時間がかかります。

本審査の承認が下りれば、金銭消費貸借契約の前までに建物の表示登記を完了させ、適合証明書を用意する必要があります。

建物の表示登記・適合証明書の発行、どちらも10日～2週間程度の日数がかかります。

そのため、【フラット35】の本審査を申し込んでから融資実行までに、1ヶ月～1ヶ月半ほどかかると考え、余裕をもって申請しましょう。

モーゲージによってはスピーディーに対応する場合もあるので、必ずしも融資実行までに時間がかかるわけではありません。

デメリット6　団体信用生命保険に加入すると金利が上がる

繰り返しになりますが、【フラット35】を利用する場合、団体信用生命保険への加入は契約者の任意です。

団体信用生命保険への加入を検討している方は、基本的な知識を知っておきましょう。【フラット35】の団体信用生命保険には、以下の3種類があります。

・新機構団信

・デュエット（夫婦連生団信）

・新3大疾病付機構団信

それぞれ、借入金利や保障範囲が異なります。新機構団信は、保険料が返済額に含まれます。団体信用生命保険に加入しない場合の借入金利は、マイナス0.2%となります。

デメリット7　【フラット35】Sは借り換えでは利用できない

【フラット35】Sは、返済途中での借り換え時には利用できません。

【フラット35】Sとは、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のうちいずれか1つ以上の基準を満たした住宅に適用される住宅ローンです。基準を満たした住宅の場合、【フラット35】の金利から5年間または10年間一定の金利引下げを受けられます。

しかし、【フラット35】Sは借り換えには対応しておらず、住宅購入時にしか利用することができないので注意が必要です。

【フラット35】で損しないためのポイント

ここまで解説してきた【フラット35】のメリットとデメリットを踏まえたうえで、【フラット35】を検討している方に向けて損しないためのポイントを解説します。

「初期費用」と「毎月の返済額」で優先することを決める

【フラット35】の利用を検討している方は、「初期費用」と「毎月の返済額」どちらを優先するかで、適した商品は変わります。そのためにまずは、【フラット35】の商品特性について理解しておく必要があります。

【フラット35】には「買取型」と「保証型」の2つがあり、それぞれの特徴を表にまとめました。

※2022年3月1日（出所：住宅金融支援機構｜取扱金融機関）

【【フラット35】（保証型）】：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】 (flat35.com)

【フラット35】と呼ばれる商品は、基本的に「買取型」のことを指します。買取型は他の条件が同じ場合、一般的に保証型よりも借入金利は高めに設定されています。

一方で「保証型」は、借入金利は買取型よりも低いのですが、最低でも建築費または住宅購入価額の1割の自己資金が必要です。また、融資手数料が買取型に比べて割高に設定されているケースがあるので、初期費用を抑えたい方にはやや不向きと考えられます。

住宅ローンの返済計画を立てる

【フラット35】は全期間固定金利型なので、借入時から完済するまで毎月決まった金額を返済し続けることになります。【フラット35】は、今後のライフステージに合わせて返済計画を立てやすい住宅ローンです。

・月々の返済額は家計にとって無理のない範囲か

・共働きから片働きになっても返済できる範囲か

融資を受ける前にシミュレーションによって上記のようなことを判断し、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

費用以外も含めたトータルで判断する

【フラット35】を利用する際は、初期費用や毎月の返済額などの費用面だけで判断するのではなく、費用以外も含めた相対的視点を持って検討することが大切です。

例えば、住信SBIネット銀行の『【フラット35】（保証型）』では、通常の新機構団体信用生命保険に無料で加入できます。さらに、すべての病気、けがをカバーする『全疾病保障』も無料で付帯となります。

このように金融機関によって独自のサービスを付帯しているケースがあるので、費用以外も考慮したうえで金融機関を選択しましょう。

参照：【フラット35】｜NEOBANK 住信SBIネット銀行 (netbk.co.jp)

住宅ローンを検討する場合、【フラット35】は有力な選択肢の1つです。【フラット35】は固定金利で返済計画が立てやすかったり、団体信用生命保険への加入が任意だったりと、様々なメリットがあります。

一方で、変動金利よりも借り入れ当初の金利が高く、建物に関する条件が厳しい点はデメリットともいえます。

【フラット35】のメリットとデメリットをよく理解し、ライフプランに合わせた返済シミュレーションをしたうえで選択しましょう。

そこで今回は、住宅ローンの選び方とチェックすべきポイントについて解説します。これから住宅ローンの借入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの選び方①：金利タイプを比較する
住宅ローンの選び方②：住宅ローンの種類を比較する
住宅ローンの選び方③：住宅ローンの諸費用を確認する
住宅ローンの選び方④：団体信用生命保険の保障内容を確認する
住宅ローンの選び方⑤：その他
住宅ローンの選び方に関する注意点
住宅ローン選びで困ったときの相談窓口
住宅ローンの選び方を知り、ご自身に適したものを選択しよう

住宅ローンの選び方①：金利タイプを比較する

住宅ローンを選ぶ際に必ずチェックしておきたい項目の1つが、金利タイプです。住宅ローンの金利タイプは「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類があります。ここでは、金利タイプ別にそれぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介します。

変動金利型

変動金利型は、市場金利の変動に伴い定期的に金利や返済額の見直しが行われる金利タイプです。返済の途中であっても金利が変動するため、借入時点では総返済額が確定しません。市場金利の影響を受ける特徴から、市場金利が下降局面であれば金利による恩恵を受けやすく、上昇局面では返済額が増える可能性があるリスクがあります。

ただし、市場金利の変動がすぐに適用金利や返済額に反映されるわけではありません。金利の見直しは半年ごと、返済額の変動は5年ごとに行われるのが一般的です。また、見直し後の返済額を「見直し前の1.25倍まで」と定めている金融機関も多くあります。

借入時点では他の金利タイプよりも金利が低く設定されているため、できる限り低金利で借り入れたい人や金利上昇リスクに備えられる人に向いている金利タイプだといえるでしょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、あらかじめ決められた期間の金利が固定されている金利タイプです。固定金利の期間が終わった後は、変動金利・固定金利いずれかを選択できたり、自動的に変動金利になったりするケースがあり、金融機関により異なります。固定金利期間選択型は、3年・5年・10年など複数の選択肢があるのが一般的です。

一定期間は金利が固定されているため、返済額が変わらないのがメリットの1つ。しかし、固定金利期間終了後に市場金利が上昇していれば返済額が増加するデメリットもあります。子どもの進学費用など大きな支出を控えていて返済額が増加するリスクを抑えたい人などに向いている金利タイプだといえるでしょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、完済まで借入時点の金利が変わらない金利タイプです。市場金利の影響を受けずに金利が固定されるため、借入時点で総返済額が確定します。返済額が変わらないことから、住宅ローンの返済を含めたライフプランを立てやすいメリットがあります。

一方で、借入時点での金利は他の金利タイプよりも高めに設定されているのが一般的です。また、市場金利が下降局面でも恩恵を受けにくいデメリットも。全期間固定金利型は、金利上昇リスクに対応しにくい人や、小さいお子さんがいて将来かかる教育費などの予測がしにくい人などに向いているといえるでしょう。

住宅ローンの金利タイプについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンで選べる金利のタイプとは？それぞれの特徴から選び方を解説

住宅ローンの選び方②：住宅ローンの種類を比較する

住宅ローンの代表的な種類には、「民間ローン」「公的ローン」「【フラット35】」の3種類があります。ここでは、それぞれの特徴を解説していきます。

民間ローン

民間ローンは、民間の金融機関が提供している住宅ローンのことをいいます。メガバンク・地方銀行・信用金庫・ネット銀行など、住宅ローンを提供する金融機関によって借入条件やサービスなどが異なることが特徴です。たとえば、金利タイプの選択肢や審査基準、独自のサービス内容など。また、民間ローンの場合は、団体信用生命保険への加入が必須となることがほとんどです。さらに、諸費用の項目や金額も金融機関によって異なるため、民間ローンを選ぶ際には複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。

公的ローン

公的ローンとは、自治体など公的機関の融資制度のことをいいます。すべての自治体が提供しているわけではなく、自治体によって融資を受けられる対象者や金額、借入期間などの条件が異なります。一定期間、該当の自治体に居住していることや勤務していることなどの条件があるのが一般的です。自治体と民間金融機関が提携してローンを提供しているところもあります。

また、財形貯蓄制度のある企業に勤めている場合は「財形住宅制度」も検討できるでしょう。財経住宅制度とは、マイホーム購入やリフォームといった住宅資金を目的として積み立てできる制度です。利用するには一定の条件をクリアしなければならないため、詳しくは勤務先や契約先の金融機関などに確認してみてください。

【フラット35】

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行っている住宅ローンです。住宅金融支援機構は、もともと国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫が母体の独立行政法人。借り入れる際の窓口は、提携先の民間金融機関です。

【フラット35】の大きな特徴は、最長35年にわたる全期間固定金利型の住宅ローンであること。保証人が不要であることや団体信用生命保険への加入が任意であることも、民間金融機関が提供する一般的な住宅ローンとは異なる特徴です。

金利変動リスクが気になる人や団信への加入に不安を感じている人は、【フラット35】が選択肢の1つとなりやすいでしょう。

【フラット35】についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

【フラット35】とは？基礎知識から利用のポイントまでわかりやすく解説

住宅ローンの選び方③：住宅ローンの諸費用を確認する

住宅ローンの借入にあたっては、諸費用がかかります。そのため、住宅ローンを選ぶ際には諸費用も含めた総額を比較検討すると良いでしょう。ここでは、住宅ローンの借り入れ時にかかる主な諸費用をご紹介します。

保証料

保証料は、万が一住宅ローンの返済が滞った場合、代わりに金融機関に返済してもらう保証会社に支払う手数料です。住宅ローンを提供している金融機関には、様々な事情により住宅ローン契約者から貸し出した資金を回収できなくなるリスクを抱えています。住宅ローン契約者が保証会社と保証契約を結ぶことにより、金融機関は貸し倒れリスクに対応しているのです。

なお、保証会社が代わりに返済するからといって、住宅ローン契約者の債務がなくなるわけではありません。返済先が金融機関から保証会社に変わるだけで、引き続き返済を続けていく必要があります。

保証料の支払い方法は、金利に上乗せされたり借り入れ時に一括で支払ったりするなど、金融機関によって様々です。借入金額などの条件によっても異なりますが、数十万円程度かかることが多くあります。諸費用の中でも高額になりやすい項目であることから、事前にきちんと調べておきましょう。【フラット35】のように、保証人不要で保証料がかからない住宅ローンもあります。

融資手数料

融資手数料とは、住宅ローンを貸し出す金融機関に支払う手数料のこと。新規借入や他の金融機関からの借り換えで必要な事務手続きなどにかかる手数料であることから、「融資事務手数料」「事務取扱手数料」などの名称が使われることがあります。

融資手数料には、借入金額に対して一定の手数料率をかけて計算される「定率型」と、借入金額に関わらず手数料が一定である「定額型」の2種類があります。融資手数料は金融機関によって異なるため、詳しく知りたい方は金融機関にシミュレーションを依頼してみましょう。

登記費用

住宅の取得にあたっては、土地・建物に対して抵当権を設定したり、所有権の保存・移転の登記をしたりする必要があります。これは司法書士という登記の専門家に依頼するのが一般的であるため、登記費用には国に納める登録免許税と司法書士に支払う報酬が含まれています。事前に料金を知りたい方は、見積もりを依頼しておきましょう。

火災保険料

建物にかかる費用の1つが、火災保険料です。【フラット35】のように、住宅ローンの借入にあたり火災保険料への加入が必須となっていることもあります。火災保険料は保険会社や商品、補償内容、補償金額などにより異なるため、複数プランを比較検討した上でご自身に適したものを選択すると良いでしょう。

その他

住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用は上記の他、住宅ローン契約時にかかる印紙税や団体生命保険料などがあります。

また「住宅ローンの諸費用」とは意味合いが異なりますが、土地・建物の購入にあたり、不動産会社が仲介に入った場合は仲介手数料がかかることがあります。仲介手数料の上限は宅建業法により決められており、基本的には「（取引金額×3%＋6万円）＋消費税」で求められます。400万円未満の低廉な空き家は、金額に関わらず仲介手数料の上限額が「18万円＋消費税」です。基本的に、金額が大きくなるほど仲介手数料の負担は大きくなりやすいといえるでしょう。ただし、宅建業法で定められているのはあくまで上限であるため、実際にかかる費用は不動産会社に確認してみてください。

住宅ローンの借入を検討する際は、諸費用も含めてシミュレーションしておくことが大切です。

なお、住宅ローンの諸費用を借入金額に含められる「諸費用ローン」を提供しているところがあります。【フラット35】もその1つです。詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

【フラット35】の諸費用ローンとは？借入金額に組み込める費用と注意点

住宅ローンの選び方④：団体信用生命保険の保障内容を確認する

団体信用生命保険は、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合に、保険金から住宅ローンが完済される仕組みの保険です。通称、「団信」と呼ばれています。民間金融機関の住宅ローンでは、借入にあたり団信への加入を必須としていることがほとんどです。

団信に加入する場合は、次のような点を確認しましょう。

• どのような状態になったら保険金が支払われるのか
• 保険金が支払われないケース（＝免責事項）にはどのようなものがあるか
• 保険料

団信は一般的な生命保険とは違い、住宅ローンの契約後に内容を変えることはできません。そのため、契約前に十分に検討する必要があるでしょう。団信に関してわからない点があれば、金融機関などに確認してみてください。

住宅ローンは、長期にわたる返済になることが多いでしょう。長い返済期間の中で、想定外のことが起こる可能性は十分に考えられます。団信の場合、保険料は住宅ローンの金利に含まれているケースが一般的です。既存の生命保険の内容も再確認しながら、ご自身に適した保障内容を考えていきましょう。

団信についてさらに詳しく知りたい場合は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの団信とは？主な種類や加入するときの注意点について解説

住宅ローンの選び方⑤：その他

ここからは、住宅ローンの選び方以外にチェックすべきポイントについて解説します。これまでご紹介した選ぶときのポイントも踏まえた上で、ご自身に適した住宅ローンを検討していきましょう。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は毎月の返済額が一定であるため、家計管理がしやすくなるメリットがあります。また、「元金と利息の合計額が一定」であるため、返済当初は利息の割合が高くなることも特徴の1つです。元金均等返済と比較すると、借入当初は元金が減りにくく、総返済額が大きくなりやすいといえます。

元金均等返済は、毎月の返済額のうち「元金の金額が一定」である返済方法です。そのため、借入当初は返済額が大きくなるものの、元利均等返済よりも早く元金が減るので総返済額が少なくなりやすい特徴があります。

一般的に、住宅ローンの返済方法は元利均等返済が選ばれることが多いでしょう。金融機関によっては、元利均等返済のみ取り扱っているところもあります。どちらの返済方法にもメリット・デメリットがあるため、その他のチェックすべき項目も踏まえて総合的に判断してみてください。

返済方法についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

元利均等返済とは？元金均等返済との違いや返済方法の選び方についても解説

サービス内容

金融機関によっては、独自のサービス内容を提供していることがあります。たとえば住信SBIネット銀行では、条件達成に応じてATM出金手数料・振込手数料の無料回数が付与される契約者ランク制度を導入しています。ランクアップの条件の1つに「住宅ローンの利用」という項目があり、住宅ローンを利用することによりランク制度の恩恵が受けられる可能性があるのです。住宅ローン選びで悩んだ場合は、金融機関独自のサービスがあるかどうかも確認してみてください。

住宅ローンの選び方に関する注意点

ここでは、住宅ローンの選び方に関する注意点について解説します。注意点もきちんと把握した上で、ご自身に最適な住宅ローンを検討していきましょう。

金利の低さだけでなく総合的に判断する

借入時点での金利が低く設定されているとしても、長い目で見た場合に必ず住宅ローンの返済負担を軽減できるとは限りません。住宅ローンの借入にあたり、利子だけでなく様々な諸費用が発生するからです。諸費用を含めた総返済額をシミュレーションしてみると、金利が高い金融機関の方がお得になるケースも考えられます。住宅ローンを選ぶ際に金利は重要なポイントの1つとなりますが、金利の低さだけでなく諸費用を含めて総合的に判断していくことが大切です。

また、変動金利や固定金利期間選択型を選択する場合は、金利上昇リスクへの対応についても考えておくべきでしょう。金利上昇リスクに備える方法については、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの金利が変動する要因は？将来の金利上昇に備える方法

正確なシミュレーションは金融機関に依頼する

住宅ローンの返済シミュレーションは、各金融機関のWebサイトでも行うことが可能です。しかし、インターネット上で提供されているサービスは、住宅ローンに詳しくない人も気軽に利用できるように簡易的なシミュレーションであることが多いでしょう。より正確に試算したい場合は、金融機関に依頼することをおすすめします。

住宅ローン選びで困ったときの相談窓口

ここまでご紹介したように、住宅ローンを選ぶ際には検討すべき項目が多くあります。そのため、どのように比較すれば良いのか、どのように判断すれば良いのかわからず不安に感じる人もいるのではないでしょうか。ここでは、住宅ローン選びで困ったときの相談窓口についてご紹介します。

借入条件の詳細や具体的な手続き方法が知りたい場合

借入条件の詳細や具体的な手続き方法が知りたい場合は、各金融機関の窓口に相談してみてください。金融機関によって、細かい内容が異なるからです。

金融機関では「大体いくらまで借入ができるのか」「取り扱いのある金利タイプにはどのようなものがあるのか」といった住宅ローンに関する基本的な内容から、「団信の保障内容を詳しく知りたい」といった具体的な内容まで相談できます。金融機関の多くは無料で相談できる仕組みとなっているため、何か不安に感じることがあればまずは金融機関に相談してみましょう。相談する中で新たに疑問が生じた場合は、その都度質問してみてください

ただし、金融機関の場合、取り扱いのない他社の住宅ローンに関する相談はできません。複数の住宅ローンを比較したい場合は、ファイナンシャルプランナーなど別の相談先を検討してみてください。

ライフプランも含めて相談したい場合

住宅ローンの返済だけでなく将来かかる費用を含めて相談したい場合は、ファイナンシャルプランナーへの相談がおすすめです。お金のプロであるファイナンシャルプランナーは、住宅ローンの相談だけでなく家計の見直しや投資・保険に関する相談などもできます。ただし、相談にあたり料金がかかる可能性があることや、担当者によって得意分野が異なる点に注意が必要です。

金融機関やファイナンシャルプランナーの他、住宅金融支援機構の窓口や住宅メーカー・不動産会社の担当者に相談する方法もあります。住宅ローンの相談先については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

住宅ローンの相談はどこにすれば良い？窓口の選び方や必要なものなども解説

住宅ローンの選び方を知り、ご自身に適したものを選択しよう

今回ご紹介したように、住宅ローンを選ぶ際にチェックすべきポイントには、金利タイプ・住宅ローンの種類・諸費用・団信の保障内容などが挙げられます。住宅ローンは借入金額が大きくなりやすく、長期にわたって返済していくことになるため、複数の金融機関を十分に比較検討した上でご自身に適したものを選択することが大切です。

住宅ローン選びで悩んでいることがある場合は、金融機関やファイナンシャルプランナー、住宅メーカー・不動産会社の担当者などに相談してみてください。専門性の高い人に相談することで、これまで見えてこなかった視点から考えられるようになる可能性があります。金融機関であれば無料で相談できることが多いため、住宅ローン選びで不安に感じている点があれば、ぜひ活用してみてください。

そこで今回は、住宅ローン控除を年末調整で受ける方法について解説します。必要書類や手続きについても解説しますので、特に会社員で年末調整を受けている方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
住宅ローン控除の主な適用条件
住宅ローン控除の適用を受ける方法
住宅ローン控除2年目以降で年末調整するための手続き
年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点
必要書類や手続きを把握して、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けよう

住宅ローン控除の主な適用条件

ここでは、住宅ローン控除の主な適用条件について解説します。今回ご紹介する条件は、住宅ローン控除を受けるための必須項目ばかりです。手続きをする前に、適用条件をきちんと満たしているか確認しておきましょう。

自己居住用の住宅であること

住宅ローン控除は、マイホームの購入を支援する目的の制度です。したがって、自己居住用の住宅であることが必須条件となっています。投資など他の目的で購入した場合は対象とならないことに注意しましょう。

住宅ローンの返済期間10年以上

新しく借り入れする住宅ローンの返済期間が10年以上であることも適用条件の1つです。住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済によって残りの返済期間が変わる場合は、住宅ローンの適用条件を満たすか確認しておきましょう。

床面積50㎡以上（※40㎡以上に緩和される特例あり）

床面積50㎡以上が適用条件の1つとなっていますが、2021年税制改正により合計所得金額1,000万円以下かつ新築住宅であれば、40㎡以上に緩和されました。なお、床面積は登記簿上の記載から判断されるので注意が必要です。マンションの場合は専有部分の床面積で判断されます。

合計所得金額2,000万円以下

合計所得金額が2,000万円以下という所得要件もあります。ただし、床面積40㎡以上に緩和される特例を受ける場合は、合計所得金額が1,000万円以下であることが条件の1つとなっていることに注意しましょう。

上記の他、住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に居住することなどの条件が決められています。詳しくは、国土交通省のWebサイトからご確認ください。

住宅ローン控除の適用を受ける方法

住宅ローン控除の適用を受けるためには、1年目に確定申告、2年目以降は確定申告もしくは年末調整といった手続きをする必要があります。ここでは、住宅ローン控除の適用を受ける方法のうち、確定申告に関する内容について解説します。

入居した翌年に確定申告をする必要がある

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告をすることが必要です。1年目に確定申告をしていれば、2年目以降は年末調整により控除を受けることもできます。

確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日の1か月間となっていますが、払い過ぎた税金の還付申告はこの期間に限らず行うことが可能です。確定申告は税務署に直接足を運んで手続きをする他、郵送やインターネットでの申告もできます。インターネット上で確定申告を行う場合は事前に手続きが必要であることに注意しましょう。詳しくは、e-Taxの公式サイトをご覧ください。

確定申告に必要な書類

確定申告をするにあたり、上記の書類が必要になります。先ほども解説したように、確定申告の期間は原則として毎年2月16日～3月15日の1か月間であるため、期間内に申告できるよう早めに書類を準備しておくとよいでしょう。わからないことがあれば、管轄の税務署などに相談してみてください。

住宅ローン控除2年目以降で年末調整するための手続き

入居した翌年に確定申告をすれば、2年目以降は年末調整により控除を受けることも可能です。ここでは、住宅ローン控除2年目以降で年末調整する手続きの流れと必要な書類について解説します。年末調整により住宅ローン控除の適用を受けたい方は、忘れずに手続きを行いましょう。

手続きの流れ

1.税務署から2年目以降の控除証明書・申告書が届く

2.控除申告書に必要事項を記入

3.金融機関から送付される残高証明書を準備する

4.控除申告書と残高証明書を会社に提出して、年末調整してもらう

1年目に確定申告をして住宅ローン控除の適用を受けていれば、2年目に「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が届きます。2年目以降、住宅ローン控除が適用される年数（最大13年、12枚）の書類が1度に送られてくるため、紛失しないように大切に保管してください。

続いて、税務署から届いた控除申告書に必要事項を記入します。先ほども解説したように、控除申告書は最大12枚が1度に送られてくるため、提出する書類に記載された年号が間違っていないか必ず確認してください。書類に記入する項目には、次のようなものがあります。

・住宅ローンの年末残高

・居住用割合

・増改築等の費用　など

基本的には、書類の下部にある控除証明書の内容を転記すれば問題ありません。実際の記載例を確認したい方は、参考までに国税庁「年末調整で（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受ける方へ」から令和3年分の年末調整に関する書類の記載例をご覧ください。

上記の控除申告書の他、金融機関から送付される住宅ローン残高証明書も必要になります。金融機関によって細かい名称が異なる可能性があることに注意しましょう。住宅ローン残高証明書は毎年10～11月に届くのが一般的です。

該当年分の控除申告書・証明書と住宅ローン残高証明書を準備したら、勤務先に提出して年末調整の手続きをしてもらいます。提出方法などわからないことがあれば、勤務先の担当者に確認してみてください。

年末調整に必要な書類

毎年、上記の書類を勤務先に提出して年末調整の手続きをしてもらいます。なお、該当年分の控除申告書を紛失してしまった場合は、管轄の税務署で手続きが必要です。詳しくはこちらをご覧ください。

年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点

ここでは、年末調整で住宅ローン控除を受ける際の注意点について解説します。注意点をきちんと理解して、年末調整の手続きを進めましょう。

年末調整の手続きを忘れた場合は確定申告が必要になる

勤務先に書類の提出を忘れることなどにより年末調整されなかった場合は、確定申告をすることで住宅ローン控除の適用を受けることができます。ただし、勤務先に年末調整してもらう方が手間はかかりません。できる限り簡単に手続きをしたいと考えている方は、年末調整に関連する手続きを忘れないようにしましょう。

届いた書類は紛失しないよう大切に保管する

今回ご紹介したように、住宅ローン控除を年末調整で受けるためには「住宅ローン残高証明書」と「控除申告書・証明書」が必要です。特に控除申告書は2年目にそれ以降の年数分の書類がまとめて届くため、住宅ローン控除の適用期間が終わるまで大切に保管しておく必要があります。また、提出するときに誤った年度分の書類を提出しないことにも注意しましょう。なお、万が一控除申告書を紛失してしまった場合は、税務署で再発行の手続きをすることができます。

住宅ローンの借り換え・繰り上げ返済の時期に注意

一般的に、年末調整に必要な住宅ローン残高証明書は毎年10～11月に届きます。そのため、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済のタイミングによっては、書類と実際の内容が異なってしまう可能性があるのです。住宅ローン控除の適用期間中に借り換えや繰り上げ返済を検討する場合は、住宅ローン控除の適用条件を満たしているかだけでなく、実行するタイミングにも注意しましょう。住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済を行った場合は特に、届いた残高証明書に記載された内容をきちんと確認してみてください。

年末調整できない個人事業主は2年目以降も確定申告が必要

給与所得者ではない個人事業主など年末調整できない人が住宅ローン控除の適用を受けるには、2年目以降も確定申告が必要となります。とはいえ、個人事業主の場合は毎年確定申告が必要となる人が多いでしょう。事業の売上や経費に関わる申告と一緒に、住宅ローン控除の申告を行えば問題ありません。わからないことがあれば、管轄の税務署に確認してみてください。

必要書類や手続きを把握して、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けよう

住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローン残高0.7%の税額控除を最大13年間受けられる節税効果の高い制度です。住宅ローン控除の適用条件を満たしていても自動的に控除を受けられるわけではないため、書類を揃えて手続きをする必要があります。住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年に確定申告をする必要があることに注意しましょう。

2年目以降は、勤務先で年末調整してもらうことで住宅ローン控除の適用を受けることができます。今回ご紹介したように、住宅ローン控除を年末調整で受けるためには「住宅ローン残高証明書」と「控除申告書・証明書」が必要です。書類が届いたら内容に誤りがないかきちんと確認し、なくさないよう大切に保管しておきましょう。わからないことがあれば、勤務先の担当者や管轄の税務署などに確認してみてください。