フラット35を使えない物件がある？利用するための条件とは

2023年07月19日

フラット35を利用したいけれど、使えない物件があるのか気になっている人もいるでしょう。この記事では、フラット35の対象となる物件や申し込む人の条件について解説します。

フラット35を利用するための条件を把握することで、スムーズな住宅購入に役立ちます。フラット35を検討している人や物件選びに迷っている人はぜひご一読ください。

フラット35が使えない物件

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンです。現在の住宅ローンの主流は変動金利型ではありますが、変動金利型には金利上昇のリスクが伴います。フラット35は最長35年の返済期間中に金利が変わりません。ローンの契約時に完済までの返済額が確定するため、マネープランが立てやすくなります。

フラット35を利用するには、住宅の床面積や技術基準の条件を満たす必要があります。住宅金融支援機構の定める技術基準に達しているかを確認するためには、物件検査を受けなければなりません。物件検査を受けるには適合証明機関への物件検査手数料が必要です。また、建築基準法に基づく検査済証の確認も求められます。

フラット35に申し込むには、まず住宅の床面積を確認しましょう。フラット35の対象となる住宅の床面積の基準は以下のとおりです。

床面積には店舗併用住宅などの非住宅部分の面積は含まれず、物件の床面積が上記の基準以下であるとフラット35を利用できません。

フラット35の対象となる住宅の技術基準は新築住宅（一戸建て・マンション）と中古住宅（一戸建て・マンション）のそれぞれで定められています。

基準となる主な項目は以下のとおりです。

上記のような項目の基準を満たさない場合、フラット35は利用できません。購入を希望する物件がフラット35の技術基準を満たしているかどうかはフラット35の公式サイトで確認しましょう。

フラット35を利用するためには物件の条件だけでなく、申し込む人が以下の条件を満たす必要があります。

それぞれの項目について、詳しく解説していきます。

フラット35を申し込む際の年齢条件は、申込時の年齢が70歳未満であることです。

ただし、親子リレー返済という制度を利用する場合は、申込時の年齢が70歳以上でも申し込むことができます。この制度では、親から子へローンの返済が引き継がれます。親子リレー返済では後継者の申込時の年齢を基準に借入期間の選択が可能です。

フラット35を利用するためには、日本国籍または永住許可を持っていることが必要です。外国籍の場合、永住者や特別永住者以外の人は、フラット35の対象外となります。外国籍で永住者または特別永住者でないことが発覚した場合、借入金の一括返済を求められるので注意が必要です。

永住権のない外国籍の人で物件を購入したい人は、現金を一括で準備するか、他の住宅ローン制度を検討する必要があります。

フラット35を利用するには、年収に占める返済額の割合（総返済負担率）の基準を満たす必要があります。ここでいう返済額とは、住宅ローンの返済額とその他の借入金の返済額を合算した金額です。

フラット35の総返済負担率の基準は年収400万円未満の人は30％以下、年収400万円以上の人は35％以下です。

以下は、年収と総返済負担率の基準をまとめた表です。

総返済負担率の基準は、無理なくローンを返済していくために決められています。年収400万円でフラット35以外の借入がない場合、140万円（400万円×35％）が年間返済額の上限となるわけです。

この基準が満たせない場合、取得する物件の価格を下げて借入額を抑える方法が考えられます。また、配偶者や親を連帯債務者として、収入合算で申込める場合があります。

中古住宅を購入する人がフラット35を利用する場合、適合証明検査機関または適合証明技術者による物件検査を受けなければなりません。物件検査を受けるには数万円の手数料負担が必要です。

しかし、以下の項目を満たしている中古住宅であれば物件検査をスキップできる可能性もあります。

また、中古マンションらくらくフラット35で物件を探したり、物件検査に適合しない部分を追加工事したりすることでも、フラット35を借りるための条件を満たすことができます。

フラット35を使いたいと考えている人は、物件を決める際にフラット35を使える物件かしっかりと調べておきましょう。

監修

松田聡子（まつださとこ）／ファイナンシャルプランナー

群馬FP事務所代表。日本FP協会認定CFP®・DCアドバイザー・証券外務員2種。ITエンジニア、国内生命保険会社を経て2009年に独立系FPとして開業。
「住宅ローンを無事に返済しきるには健全な計画が肝心」をモットーに住宅ローン相談にも対応中。