フラット35のメリットとデメリットとは？損しないためのポイントも解説

住宅ローンを検討する際の有力な選択肢の1つである「フラット35」。全期間固定金利型の住宅ローンなので、借入時から完済まで毎月の返済額が変わらないといったメリットがあります。

しかしその一方で、変動金利よりも金利が高いなどのデメリットもあります。借り入れ前によく理解しておかなければ、想定していなかったリスクが生じる可能性があります。

そこで今回は、フラット35のメリットとデメリット、損しないためのポイントについて解説します。フラット35の借入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
フラット35の基礎知識
フラット35のメリット
フラット35のデメリット
フラット35で損しないためのポイント

フラット35の基礎知識

そもそもフラット35とは、どんな金融商品なのでしょうか？

フラット35の概要や特徴、民間ローンとの比較を見ていきましょう。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している長期固定金利の住宅ローンのことです。

住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人。運営母体がしっかりしているので、安心して利用できるでしょう。

フラット35は、基本的に住宅の購入や新築する方向けのローンです。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えやリフォーム、増改築を行う方も利用できます。

フラット35と民間ローンの違い

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違いを表でまとめました。

	フラット35	民間金融機関の住宅ローン
金利タイプ	全期間固定金利型	変動金利・固定金利選択型などから選択する
保証人・保証料	なし	金融機関や審査結果により異なる
融資手数料	金融機関により異なる	金融機関により異なる
団体信用生命保険	任意加入	加入必須がほとんど
借入上限	8,000万円以下	1億円以下が一般的
返済期間	15年以上35年以下	35年以下が一般的
建物の基準	住宅金融支援機構の技術基準を満たす・床面積70㎡以上（戸建て）、30㎡以上（マンション）など	建築基準法に適合する住宅など

 

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの大きな違いは、金利タイプです。フラット35は全期間固定金利型のみですが、民間金融機関の住宅ローンは複数のタイプから選択できます。

他にも、フラット35では団体信用生命保険への加入は任意なのに対し、民間金融機関の住宅ローンではほとんどが加入必須となっています。

それぞれの違いをよく理解したうえで、後悔のない住宅ローンの選択をしましょう。

フラット35のメリット

フラット35の概要や民間ローンとの違いがわかったところで、ここからはメリットについて解説します。

フラット35を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

メリット1　全期間固定金利型のため返済計画が立てやすい

フラット35は、最長35年間ずっと金利が変わりません。返済期間中の総返済額もあらかじめわかっているので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

金利変動の影響を受けることがないので、市場の金利が上がったとしても、フラット35で借り入れていれば毎月の返済額および総返済額が変わることはありません。

メリット2　保証料不要

民間金融機関の住宅ローンを借りる場合は、保証会社を利用するために、保証料がかかることが一般的です。一方、フラット35は保証会社を利用しないため、保証料がかかりません。その分、頭金や他の費用に充てることもできるでしょう。

住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用の中でも、高額になるローン保証料がかからない点はフラット35の大きな魅力です。

メリット3　繰り上げ返済手数料不要

民間金融機関の住宅ローンは、繰り上げ返済に手数料がかかるのが一般的です。フラット35では繰り上げ返済の手数料が無料なので、資金に余裕があるときに手数料を気にせずに前倒しで返済することができます。

なお、フラット35のインターネットサービスネット「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済することが可能です。

メリット４　個人事業主や転職直後でも利用できる

フラット35の審査基準は、民間金融機関と比較して「契約者」の条件が厳格ではないというメリットがあります。

フラット35の人の申し込み条件は、以下の通りです。

・申し込み時の年齢が満70歳未満であること

・年収に占める返済負担率の基準を満たしていること

・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

フラット35は返済負担率を満たしていれば、雇用形態や勤続年数、最低所得金額などの制限がありません。

返済負担率とは、年収に対する年間合計返済額の割合のことです。自営業やフリーランス、転職したばかりの方など、一般的に審査に通過しにくい方でも、融資が承認されやすい傾向にあります。

返済負担率や借入時の年齢などが要件を満たしていれば、審査に通る可能性があります。

メリット5　団体信用生命保険への加入が任意

フラット35では、団体信用生命保険への加入は任意であるため、健康上の理由から加入が難しい方でも、借り入れ可能です。一方で民間金融機関の多くは、ローン契約者の団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

団体信用生命保険（団信）とは、ローン返済中に契約者本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりすることで住宅ローンの返済が困難になった場合に、ローンの残金を保険会社が代わりに支払う制度です。

契約者に糖尿病や高血圧症などの持病があると、団体信用生命保険に加入できない可能性があります。結果として、民間金融機関で住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険に加入できないがゆえに住宅ローンの申し込みができないということも起こり得ます。

なお、フラット35では団体信用生命保険への加入が任意ではありますが、契約者に万が一のことが起こった場合に相続人が残債を支払う必要をなくすための保険ですので、経済的負担も考慮して加入を検討しましょう。

フラット35のデメリット

フラット35のメリットがわかったところで、次はどのようなデメリットがあるのか詳しく解説します。

デメリット1　変動金利に比べて金利が高い

フラット35の金利は、全期間固定金利なので返済計画が立てやすいというメリットがありますが、変動金利に比べて金利が高くなります。

フラット35（融資率9割以下）の金利（2022年8月現在）
フラット35（借入期間15年～20年）	年1.400%
フラット35（借入期間21年～35年）	年1.530%

参照： フラット35

 

フラット35の金利（2022年8月現在）の金利は、1％台半ば。それに対し、変動金利は0.289％（同）から借り入れ可能です。

民間金融機関の変動金利と比較すると、フラット35との金利の差は一目瞭然です。変動金利には金利上昇のリスクがありますが、完済時まで一定の金利上昇が起きない場合、変動金利のほうが総返済額は少なくなります。

デメリット2　借入額が購入価額の9割を超えると金利が上がる

フラット35では、借入額が購入価格の9割超となる場合、金利が高くなってしまいます。そのため、物件購入にかかる諸費用と購入価格の合計が9割を超える場合は、9割までの金額はフラット35を利用し、9割を超える部分は民間金融機関でローンを組むケースも見られます。

デメリット3　フラット35の基準に適合する住宅に限られる

フラット35を借りるには、建設・購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術水準に適合していなければなりません。

技術基準を満たす建物であることを証明するためには、適合証明検査機関に物件検査を依頼する必要があります。技術基準に適合していれば「適合証明書」を交付してもらい、金融機関に提出しましょう。

なお、物件検査では物件検査手数料が必要となり、手数料は契約者の負担となります。

デメリット4　繰り上げ返済の最低金額が高い

フラット35は、繰り上げ返済の最低金額が比較的、高めに設定されています。フラット35の繰り上げ返済の最低金額は、以下表の通りです。

	フラット35	民間金融機関
窓口で手続き	100万円以上	50万円以上
インターネットで手続き	10万円以上	1万円以上

 

特に、窓口での繰り上げ返済手続きは最低100万円以上と高額です。こまめに繰り上げ返済したい方にとっては、最低金額の高さはデメリットになるでしょう。

ただし、フラット35を利用中のお客様向けのインターネットサービス「住･My Note」を利用することで、10万円から一部繰り上げ返済ができます。

なお、フラット35の繰り上げ返済手数料は無料です。

デメリット5　融資実行まで時間がかかる

フラット35は民間金融機関と比べて、融資実行までに時間がかかるケースがあります。

フラット35を利用するための審査は、事前審査と本審査の2つが必要です。一般的に、事前審査は最短当日～1週間、本審査は1週間～2週間程度の時間がかかります。

本審査の承認が下りれば、金銭消費貸借契約の前までに建物の表示登記を完了させ、適合証明書を用意する必要があります。

建物の表示登記・適合証明書の発行、どちらも10日～2週間程度の日数がかかります。

そのため、フラット35の本審査を申し込んでから融資実行までに、1ヶ月～1ヶ月半ほどかかると考え、余裕をもって申請しましょう。

モーゲージによってはスピーディーに対応する場合もあるので、必ずしも融資実行までに時間がかかるわけではありません。

デメリット6　団体信用生命保険に加入すると金利が上がる

繰り返しになりますが、フラット35を利用する場合、団体信用生命保険への加入は契約者の任意です。

団体信用生命保険への加入を検討している方は、基本的な知識を知っておきましょう。フラット35の団体信用生命保険には、以下の3種類があります。

・新機構団信

・デュエット（夫婦連生団信）

・新3大疾病付機構団信

それぞれ、借入金利や保障範囲が異なります。新機構団信は、保険料が返済額に含まれます。団体信用生命保険に加入しない場合の借入金利は、マイナス0.2%となります。

団体信用生命保険	フラット35の借入金利	保障範囲
新機構団信	新機構団信付きのフラット35の借入金利	死亡保障＋身体障害保障
デュエット（夫婦連生団信）	新機構団信付きのフラット35の借入金利+0.18％	死亡保障＋身体障害保障
新3大疾病付機構団信	新機構団信付きのフラット35の借入金利+0.24％	新機構団信＋3大疾病保障 ＋介護保障

デメリット7　フラット35Sは借り換えでは利用できない

フラット35Sは、返済途中での借り換え時には利用できません。

フラット35Sとは、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のうちいずれか1つ以上の基準を満たした住宅に適用される住宅ローンです。基準を満たした住宅の場合、フラット35の金利から5年間または10年間一定の金利引下げを受けられます。

しかし、フラット35Sは借り換えには対応しておらず、住宅購入時にしか利用することができないので注意が必要です。

フラット35で損しないためのポイント

ここまで解説してきたフラット35のメリットとデメリットを踏まえたうえで、フラット35を検討している方に向けて損しないためのポイントを解説します。

「初期費用」と「毎月の返済額」で優先することを決める

フラット35の利用を検討している方は、「初期費用」と「毎月の返済額」どちらを優先するかで、適した商品は変わります。そのためにまずは、フラット35の商品特性について理解しておく必要があります。

フラット35には「買取型」と「保証型」の2つがあり、それぞれの特徴を表にまとめました。

	買取型	保証型
融資手数料	保証型よりも割安なケースが多い	買取型よりも割高なケースが多い
借入金利	各金融機関が設定	各金融機関が設定 ※一般的に買取型よりも低め
融資条件	自己資金がなくても住宅ローンを組める	買取型よりも厳しく、ある程度の自己資金が必要
取扱金融機関（※）	320機関	11機関 ※新規受付を行っている金融機関は9機関

※2022年3月1日（出所：住宅金融支援機構｜取扱金融機関）

【フラット35（保証型）】：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】 (flat35.com)

 

フラット35と呼ばれる商品は、基本的に「買取型」のことを指します。買取型は他の条件が同じ場合、一般的に保証型よりも借入金利は高めに設定されています。

一方で「保証型」は、借入金利は買取型よりも低いのですが、最低でも建築費または住宅購入価額の1割の自己資金が必要です。また、融資手数料が買取型に比べて割高に設定されているケースがあるので、初期費用を抑えたい方にはやや不向きと考えられます。

住宅ローンの返済計画を立てる

フラット35は全期間固定金利型なので、借入時から完済するまで毎月決まった金額を返済し続けることになります。フラット35は、今後のライフステージに合わせて返済計画を立てやすい住宅ローンです。

・月々の返済額は家計にとって無理のない範囲か

・共働きから片働きになっても返済できる範囲か

融資を受ける前にシミュレーションによって上記のようなことを判断し、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

費用以外も含めたトータルで判断する

フラット35を利用する際は、初期費用や毎月の返済額などの費用面だけで判断するのではなく、費用以外も含めた相対的視点を持って検討することが大切です。

例えば、住信SBIネット銀行の『フラット35（保証型）』では、通常の新機構団体信用生命保険に無料で加入できます。さらに、すべての病気、けがをカバーする『全疾病保障』も無料で付帯となります。

このように金融機関によって独自のサービスを付帯しているケースがあるので、費用以外も考慮したうえで金融機関を選択しましょう。

参照：フラット35｜NEOBANK 住信SBIネット銀行 (netbk.co.jp)

 

住宅ローンを検討する場合、フラット35は有力な選択肢の1つです。フラット35は固定金利で返済計画が立てやすかったり、団体信用生命保険への加入が任意だったりと、様々なメリットがあります。

一方で、変動金利よりも借り入れ当初の金利が高く、建物に関する条件が厳しい点はデメリットともいえます。

フラット35のメリットとデメリットをよく理解し、ライフプランに合わせた返済シミュレーションをしたうえで選択しましょう。