フラット35とは?基礎知識から利用のポイントまでわかりやすく解説

「家を買いたい」と思い立ったら、まずは資金計画が必要ですね。住宅の購入にあたっては、住宅ローンの利用を検討される方がほとんどです。ところが、住宅ローンを借りるためには、収入や職業、病歴など、さまざまな基準を満たさなくてはなりません。住宅ローンを利用したくても、健康上の理由で住宅ローンの審査に通らないとお悩みの方もいるのではないでしょうか。

そんな方におすすめの住宅ローンが、「フラット35」です。 安心して住宅ローンの借入ができる可能性があります。今回は、フラット35の基礎知識や、利用する際のポイントを解説します。

フラット35とは

働き方が多様化する現代。フリーランスで働く方や、中小企業を起業した方、契約社員の方など、事情は人それぞれ大きく異なります。

フラット35は、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。「審査に通る可能性があるなら利用したい!」と考えている方もいるかもしれませんね。しかし、利用検討の際に気になるのが、「安心できる運営元なのか」「どのような条件があるのか」といった点ではないでしょうか?

早速、フラット35の基礎情報について見ていきましょう。

フラット35の基礎知識

フラット35は、住宅を購入したり、新築したりする方向けのローン。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。

フラット35では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人。安心して融資が利用できますね。

質の高い住宅の取得を支援するメニューや、地方公共団体と連携したメニューなど、多彩なメニューをそろえて住まいづくりを支援しています。なお、リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う際には、リフォーム費用を含めた借入が可能です。

主な特徴には、以下の点が挙げられます。

返済期間は最長35

最短は15年(ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)です。20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。

融資限度額は8000万円

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。この建設費および購入価額には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることが可能です。

保証人が不要

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、フラット35では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる

フラット35は、健康上の理由から団体信用生命保険(以下・団信)への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。

団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。

一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっています。一方フラット35なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。

フラット35の利用条件

フラット35の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。

契約者に関する条件

[ 1 ] 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

[ 2 ] 日本国籍を有していること

原則、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

[ 3 ] フラット35を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること

全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30%以下、400万円以上の人で35%以下でなければなりません。

[ 4 ]資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる

フラット35は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

住宅に関する条件

フラット35を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

[ 1 ] 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」という制度を利用することもできます。

[ 2 ] 床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

マンションなどの共用住宅の床面積は、専有面積を指します。共用部分は含まれません。なお、敷地面積の要件はありません。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35の特徴や条件がわかったところで、次に知りたいのは実際に利用したときのメリットですよね。フラット35を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットが受けられるのでしょうか?また、逆にデメリットはあるのでしょうか?

気になるメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

フラット35のメリット

返済期間中は金利が変わらない

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

繰り上げ返済手数料がかからない

資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。

さらに、金融機関窓口での繰り上げ返済は100万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができます。少額から繰り上げ返済ができるのは、大きな魅力ですよね。

フラット35のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高め

変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されています。そのため、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる

フラット35では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。また、可能であれば、両親等からの住宅資金援助も検討してみると良いでしょう。

フラット35を利用するときのポイント

メリット・デメリットを理解したうえで、フラット35の利用を本格的に進めようと思っている方もいると思います。その場合、次に検討しなければならないのが、「住宅金融支援機構が提供するどの商品を選択するか」ということです。

ここでは、フラット35の他にある商品と、それぞれの特徴をご紹介します。

住宅やライフプランに合わせて商品を選択する

フラット35には、購入する住宅やライフプランに合わせて選べる、以下のような商品が存在します。

  • フラット35S:特に省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に適用できる住宅ローン。フラット35よりも一定期間金利が0.25%低くなる商品です。
  • フラット20:借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げられる住宅ローン。原則として、返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできません。
  • フラット35(リフォーム一体型):中古住宅の取得と、リフォームの費用をまとめて借入できる住宅ローン。工事内容や工事費に制限がないので、個人のニーズに合わせて自由にリフォームすることができます。特に、中古住宅の取得と性能向上リフォームをセットにして借入する場合は、「フラット35リノベ」という商品もあります。
  • フラット50:「長期優良住宅」と国に認定された住宅の購入で利用できる住宅ローン。長期優良住宅は、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性などを国が認定した優良住宅のことです。返済期間を最長50年まで設定できます。

ほかにも中古購入と性能向上リフォームに特化した商品や、今の住宅を貸し出して次の住宅を取得するための商品など、複数の商品があります。各商品の特徴を把握して、ご自身に適した商品を選択しましょう。

月々の返済額に無理がないように調整する

住宅は、快適な暮らしの基盤です。住宅を購入したために、苦しい暮らしを強いられるのでは本末転倒。家計の収支を踏まえて返済をシミュレーションしたうえで、家計を圧迫しないように返済額を調整しましょう。

予定より月々の返済額が増えてしまうと、生活費を切り詰める必要が出てくるなど、暮らしの余裕がなくなる可能性があります。さらに、返済のために貯蓄を削って生活費に回すことで余力がなくなり、突発的な支出に対応できなくなるおそれもあります。

住宅ローンを利用する際は、「頭金を増やして借入額を抑える」「返済期間を長くして毎月の返済額を減らす」といった対策をして、家計を踏まえた資金計画になるように心がけてくださいね。

住宅ローンを借りる際には、フラット35がおすすめ!

「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。フラット35は、それを実現する手助けとなる住宅ローンです。より幅広い人々へ住宅ローンの門戸を広げるとともに、全期間固定金利であるため、長期にわたる生活設計を可能としています。

今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひフラット35の利用を検討してみてくださいね。

監修

秋津 智幸/不動産コンサルタント
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。不動産コンサルタントとして、物件の選び方から資金のことまで、住宅購入に関するコンサルティングを行なう。

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