住宅ローンの借入可能額は?安定して返済を続けられる借入額の決め方

住宅を購入する際には、購入物件価格の一部を頭金として自己資金から用意し、足りない部分は住宅ローンで補うのが一般的です。しかし、審査が通れば自己資金がまったくない場合でも、全額住宅ローンで購入することができます。とはいえ、住宅ローンはあくまでも借金です。今後、長期にわたり返済をしなくてはなりません。多額の資金を借りられるからといって、安易に金額を目いっぱい借りるのは禁物です。今回は、住宅ローンの借入額の考え方について解説します。

【目次】
住宅ローンの借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入額と年収倍率の平均
住宅ローンの借入額を決めるポイント
完済までの長期的な視点で検討を!

住宅ローンの借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入可能額は、「利用者の年収」「返済負担率」「融資率」「住宅の担保価値」などさまざまな要素を総合的に審査して求められます。そのため、必ずしも希望額を借り入れできるとは限りませんが、借入可能額の目安を算出することが可能です。

借入可能額の目安を求めるうえで、知っておきたいのが「総返済負担率」です。「総返済負担率」とは、年収に占める年間返済額の割合を指し、次の計算式で求められます。

(住宅取得のための借り入れの年間返済額+住宅取得以外の借り入れの年間返済額)÷(申込人の年間収入+収入合算者の年間収入)×100

総返済負担率が高すぎると、毎月の返済額が多くなり、家計に支障が出るおそれがあります。そこで多くの金融機関では、総返済負担率に上限を設けており、この範囲内で融資を行っています。代表的な長期固定型の住宅ローンであるフラット35では、総返済負担率について次のような基準を設けています。

年収400万円未満の方:総返済負担率30%まで
年収400万円以上の方:総返済負担率35%まで

たとえば年収500万円の方の場合、総返済負担率は35%までなので、年間の住宅ローンの返済額は175万円(500万円×35%=175万円)以下に抑えなければならないということになります。月々の返済額は約146000円程度です。年間の返済額には財形住宅融資など他の住宅ローンのほか、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシングなど、すべての借り入れの返済額を含めて計算するので注意が必要です。

総返済負担率と返済期間が決まっているのであれば、年収から借入可能額を算出することが可能です。具体的に、フラット35で住宅ローンを借り入れる場合の借入可能額を試算してみます。

<借入条件>
返済期間:35
返済方法:元利均等返済
金利:全期間固定金利 1.310% ※20208月融資実行時の最多金利
住宅ローン以外の借入:なし

年収 総返済負担率 年間返済額 借入可能額
300万円 30% 90万円 2,525万円
500万円 35% 175万円 4,910万円
700万円 35% 245万円 6,875万円
900万円 35% 315万円 8,000万円

※結果は概算です。借入可能額が必ず借りられるわけではありません。

フラット35では年収にかかわらず融資限度額は8,000万円となっていますから、年収900万円のかたの借入可能額は上限額の8,000万円となります。

住宅ローンの借入額と年収倍率の平均

 

実際に住宅を購入されている方は、どのくらいの金額の住宅ローンを利用しているのでしょう。

借入額の平均

国土交通省の住宅市場動向調査によると、住宅ローンの借入額と購入資金は下記の通りとなっています。

借入額 購入資金 購入資金に対する
借入額の割合
全体 一次取得者
注文住宅(土地含む) 3,361万円 3,467万円 4,615万円 72.8%
分譲戸建住宅 2,830万円 2,843万円 3,851万円 73.5%
分譲マンション 2,702万円 2,864万円 4,457万円 60.6%
中古戸建住宅 1,575万円 1,733万円 2,585万円 60.9%
中古マンション 1,551万円 1,230万円 2,746万円 56.5%

※一次取得者とは、住宅取得が初めての世帯のこと

※表は「令和元年度 住宅市場動向調査 報告書」(国土交通省)のデータをもとに筆者作成

新築住宅購入者は、中古住宅購入者よりも購入資金に対する住宅ローンの割合が高い傾向があり、中古住宅を選択する方は、比較的多くの自己資金を用意していることがわかります。また、マンション購入者のほうが、注文住宅・戸建て住宅購入者に比べて住宅ローンの割合が低いという結果となっています。

年収倍率の平均

 次に、年収倍率のデータをご紹介します。年収倍率とは、「住宅の購入価格が世帯年収の何倍に相当するか」を算出したものです。

年収倍率
注文住宅(土地含む) 7.2倍
分譲戸建住宅 6.7倍
分譲マンション 6.9倍
中古戸建住宅 5.7倍
中古マンション 5.3倍

※表は2018年度 フラット35利用者調査」(住宅金融支援機構)のデータをもとに筆者作成

新築を購入した方のほうが、中古住宅を購入した方に比べて年収倍率が高くなっています。新築住宅のほうが中古住宅と比較して住宅価格自体が高いということも要因でしょう。また、新築住宅・中古住宅ともに住宅価格が上昇しているため、年収倍率も年々上昇しています。

いずれにしろ、新築住宅であれば年収の7年分程度を住宅購入資金に充てていることになるわけです(年収の増減を無視した場合)。約40年間働くとして、そのうちの約7年分、さらに固定資産税など今後のコストも考えると、かなりの資金を住宅に費やしているということになります。

住宅ローンの借入額を決めるポイント

 

ここまで住宅ローンの借入可能額の目安や住宅を購入された方の借入額のデータをご紹介しました。では、実際に住宅を購入する際には、どのくらいの金額を借り入れれば良いのでしょうか。借入額を決める際の考え方のポイントをご紹介します。

借入可能額ではなく返済可能額で借りる

 借入可能額いっぱいまで借りた場合、収入に対して返済額が多くなり家計が苦しくなりやすいです。一般的に、返済負担率は25%以内に抑えると良いとされています。つまり、年収600万円のご家庭なら、年間の住宅ローンの返済額は150万円、ボーナス返済がないとすれば月々のローン返済額は125000円となります。

ただし、適正な返済負担率はご家庭によって異なります。例えば年収600万円のご家庭と、年収1200万円のご家庭を比べた場合、食費や光熱費などの支出が2倍になるわけではありません。同じ返済負担率でも収入が高めのご家庭は手元に資金を残しやすく、生活にゆとりを持てます。

逆に、必要な生活費や子供の教育費などの支出が多いご家庭では、返済負担率25%でも家計への負担を感じるケースがあります。万一月々の返済ができず住宅ローンを滞納すると、競売にかけられ自宅を手放す事態に陥るかもしれません。

家計の収支をしっかりとシミュレーションし、「借りられる金額」ではなく「返済可能な金額」で借入額を設定すれば、家計への負担を抑えられ、返済不能な状態に陥りにくくなるでしょう。

諸費用を考慮する

 住宅ローンを契約する際には、さまざまな諸費用がかかります。

<主な諸費用>

収入印紙税、登録免許税(登記費用)、不動産取得税、保証料、融資手数料、火災保険料、引っ越し代など

諸費用の金額は借入額に応じて変動します。おおまかな目安として、購入物件価格の1割を想定しておくと良いでしょう。諸費用は現金で支払うのが一般的です。一部を借入額に組み込むこともできますが、借入額が増えるため返済額が大きくなってしまいます。借入額が増えると当然月々の支払い額も増えるため、可能な限り、諸費用相当分は事前に準備しておいて、現金で支払うのが望ましいでしょう。

完済までの長期的な視点で検討を!

希望の借入額が金融機関が定める総返済負担率の基準を超える場合、次のいずれかの手段をとることになります。

  1. 借入額を少なくする
    物件価格そのものを下げるか、購入時期を遅らせることにより頭金を貯めて借入額を少なくし、総返済負担率を下げる。
  2. 返済期間を延長する
    返済を30年から35年にするなど、返済期間を延長することにより、1年間に支払うローン返済額を減らし、総返済負担率を下げる。

ただし、2の返済期間を延長するという方法はあまりおすすめできません。計画よりも長くローン返済を組んでしまうと、定年して年金暮らしになったときに住宅ローンが残ってしまうおそれがあるためです。これから先、安心した生活を送るために購入したマイホームですから、単に数字をクリアするのではなく、長期的な視点で資金計画を立てましょう。

監修

石田 知美(いしだ ともみ)/1級FP技能士、CFP認定者

大学卒業後、建設会社に勤務していたが、自己啓発のために勉強したファイナンシャル・プランニングに興味を持ち、転職。住宅購入セミナーや企業等での職員向けライフプランセミナー・退職準備セミナーをはじめ、FP資格取得講座や証券外務員対策講座など各種金融関連資格取得講座、各企業・一般消費者向けセミナー等を行う。 

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