フラット35の利用条件とは?通りにくい事例についても解説
3Dイラストレーションで構成されたミニチュア住宅のイメージ。

フラット35を利用するためには、「契約者」「住宅」「借り入れ」の条件をそれぞれ満たす必要があります。

ローン審査に通らなければ住宅購入資金を借り入れることはできないため、フラット35の利用を検討している方は利用条件について事前に理解しておくようにしましょう。

今回は、フラット35の利用条件について解説します。審査に通りにくい事例も交えて解説しますので、フラット35の借り入れを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
フラット35とは
フラット35の利用条件
フラット35に通りにくい事例とは?
フラット35の申し込み条件を把握して検討しよう

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。

最長35年間、ずっと金利が変わらないのが特徴で、民間金融機関の住宅ローンではかかることの多い保証料や繰り上げ返済手数料が無料といったメリットがあります。

また、住宅ローンの返済中に生活や収入などに変化があり返済が困難になった場合、返済期間の変更や一定期間の返済額減額などの相談を受け付けているなど、サポートが充実しています。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件は、大きく3つの項目に分かれており、すべての条件を満たす必要があります。どのような利用条件があるのか具体的に確認してみましょう。

1.契約者に関する条件

フラット35を利用するには、以下の条件を満たした人物である必要があります。

  • 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

フラット35では申し込み時の年齢が満70歳未満で、完済時年齢が80歳未満と定められています。ただし、親のローンを子や孫が継承する「親子リレー返済」を利用する場合は、申込人の年齢要件はなく後継者の年齢が基準に借入期間を選ぶことができます。

 

  • 日本国籍を有していること

原則として、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、永住許可を受けている方、または特別永住者の資格がある方であれば対象となります。

 

  • フラット35を利用した際に、返済比率が基準値以下であること

フラット35では申し込みにあたり、返済比率に明確な基準を設定しています。

返済比率とは、年収に対する年間合計返済額の割合のことです。自動車ローンやカードローンなどの他の借り入れを含めた年間の返済比率が、年収400万円未満の人で30%以下、400万円以上の人で35%以下であることが条件となります。

返済比率は「年間返済額÷年収×100」で求められます。例えば、住宅ローンなどの毎月の返済額が10万円で年収が600万円の場合、(10万円×12カ月)÷600万円×100=20%となります。年収600万円の方は返済比率が35%以下であるため、上記の条件であれば問題ありません。なお、フラット35では「勤続年数」は申し込み条件に含まれていません。

 

  • 住宅ローンの利用対象が契約者本人またはその親族が居住する住宅に限られる

契約者本人またはその親族が居住するための住宅を新築する建設費用、あるいは中古住宅を購入するための資金として使うことが条件です。

2.住宅に関する条件

フラット35を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

 

  • 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

フラット35を利用するためには、指定の検査機関や適合証明技術者などによる物件検査を行って適合していることを証明する「適合証明書」の発行を受けなければなりません。この技術水準に適合しない場合は適合証明書が発行されず、フラット35の利用はできません。

住宅の品質や性能が高い場合は、フラット35よりも有利な条件で借り入れられるフラット35Sを利用できます。指定の検査機関や適合証明技術者に依頼して、住宅が基準に適合しているか確認してもらうとよいでしょう。なお、新築住宅と中古住宅、戸建てとマンションの違いにより異なる基準が設定されているため、検討している物件に合わせて確認しましょう。

 

  • 築年数の制限

技術基準を満たせば、建物の築年数の制限はありません。

 

  • 延べ床面積が基準に適合していること

借り入れ対象の住宅の延べ床面積は、以下の通りです。店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、店舗や事務所などの非住宅部分は除きます。

戸建て、連続建て、重ね建て住宅 70㎡以上
共同住宅(マンションなど) 30㎡以上

 

  • 火災保険の加入が必須

フラット35を利用するには返済終了までの期間、借り入れ対象となる住宅の火災保険への加入が必須です。また、保険金額は借入額以上で設定する必要があります。保険期間や火災保険料の支払い方法は金融機関によって異なるため、フラット35を利用する際には火災保険に関する要件を確認しておきましょう。

3.借り入れに関する条件

  • 融資限度額

フラット35の融資限度額は100万円以上8,000万円以下です。

ただし、店舗や事務所などの非住宅部分にかかる建設費または購入価額は借り入れ対象外となります。

 

  • 返済期間は最長35年

フラット35の利用可能期間は、15年以上35年以下です。申し込み時の年齢が60歳以上の場合は、10年以上から借り入れできますが、完済時の年齢が80歳を超えない年数が上限となるので注意が必要です。なお、借入期間が20年以下の場合は、適用金利が低くなります。

 

フラット35を利用する際には、融資対象の建物と敷地を担保に入れる必要があります。住宅ローンの担保には、人的担保と物的担保の2つがありますが、フラット35の利用時には不動産を利用する物的担保を求められます。

 

  • 団体信用生命保険への加入は任意

民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入は必須ですが、フラット35を利用する場合は任意です。フラット35では、健康状態に不安がある方でも団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを組むことができます。

 

団体信用生命保険へ加入しない場合は、適用金利から0.2%差し引かれます。ただし、返済期間中に契約者が死亡・高度障害となってしまった場合は、ローン残債を相続人が支払うことになるため、そのリスクを家族と十分に話し合ってから判断することが大切です。

フラット35の借り入れ条件について詳しく知りたい方は、【フラット35】ご利用条件:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】 (flat35.com)を確認してみましょう。

フラット35に通りにくい事例とは?

ここでは、フラット35に通りにくい事例について解説します。フラット35を検討している方は、自分に当てはまるものがないか確認してみましょう。

税金やカードの滞納をしたことがある

契約者がクレジットカードの遅延・滞納などがある場合は、信用情報登録機関に事故情報が一定期間保存されるため、審査に影響します。金融機関はもちろんのこと、クレジットカードや消費者金融に携わる企業は、顧客の利用状況を専門の信用情報登録機関に登録することが義務付けられています。

信用情報登録機関は複数ありますが、各社が情報を共有しており、金融機関に情報を提供しています。金融機関は、住宅ローンの申し込みを受けると必ず信用情報を照会します。税金やカードの滞納だけでなく、携帯料金の支払いや奨学金返済などについても、滞納しないよう注意が必要です。

なお、信用情報は本人であれば信用情報登録機関に開示請求することも可能です。心配な方は、ご自身の信用情報の開示を受けてみるとよいでしょう。

また、事故情報はずっと残るわけではありません。一度登録されたとしても一定期間を過ぎると情報が消えるため、その後に再度審査を受けることができます。

住宅の担保価値が低い

民間金融機関の住宅ローンと同様に、フラット35でも契約時に土地と建物に抵当権を設定します。金融機関は土地と建物の担保価値よりも、借入残高が少なくなるように考えて融資金額を決めていますが、担保価値が低い場合は審査に通りにくいものです。

担保価値が低いと、もし抵当権を行使して対象不動産を競売にかけたとしても、金融機関は融資した資金を取り戻せない恐れがあるからです。具体的に担保価値が低い物件には、築年数が古い物件や借地権により建つ住宅などがあります。

金融機関からすると担保価値が低い住宅に融資することがリスクとなるため、審査に通りにくくなるのもやむを得ません。

返済比率が基準より高い

フラット35の審査において重要になるのは、収入と返済のバランスです。返済比率が一定水準以下であるかをチェックされます。

年間合計返済額には、住宅ローン以外に既に組んでいるローンも含まれるため、借り入れが多い場合は返済比率が基準より高くなり、審査に通りにくくなります。

年収に占める返済比率が基準より高い場合は、フラット35の利用条件を満たしていません。フラット35の利用を検討している方で、教育ローンや自動車ローンなど他にローンを組んでいる場合は、返済比率内に収まる金額の借り入れとしたり、先に他のローンを完済したりする必要があります。

フラット35の申し込み条件を把握して検討しよう

今回ご紹介したように、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンのため、民間金融機関が提供している住宅ローンとは異なる部分があります。

フラット35の審査基準は公表されていませんが、リスクになり得る項目は早いうちから改善しておくことをおすすめします。これから住宅の購入を考えている方は、ご自身に適した住宅ローンを検討し、準備万端の状態で審査に臨みましょう。

監修

亀梨 奈美(かめなし なみ)/住宅ローンアドバイザー

大手不動産会社退職後、フリーライターとして独立。2020年株式会社realwaveを設立し代表取締役に就任。
「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに、メガバンクや不動産会社のメディア、不動産専門紙などで多くの記事を執筆・監修。

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