フラット35への借り換えは可能?メリット・デメリットや注意点を解説

住宅ローンの借り換えを検討している方の中には、フラット35に興味をお持ちの方もいるのではないでしょうか?フラット35は、住宅ローンの借り入れ時点から返済が終わるまでの期間ずっと金利が変わらないことが魅力の1つ。変動金利からの借り換えとともに、住宅ローンの低金利が続いている今、フラット35からフラット35への借り換えを検討している人もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、フラット35への借り換えについて解説します。フラット35に借り換えするメリット・デメリットや注意点についても解説しますので、フラット35への借り換えに興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
フラット35に借り換えするための要件
フラット35に借り換えするメリット
フラット35に借り換えするデメリット
フラット35に借り換えする際の注意点

フラット35に借り換えするための要件

ここでは、フラット35に借り換えするための主な要件について解説します。きちんと要件を把握して、フラット35への借り換えを検討してみましょう。

申込要件 ・原則として現在の住宅ローン債務者と借り換えの申込者が同一であること

・申込者が満70歳未満(親子リレー返済の場合は満70歳以上も申込可)

・年収400万円未満は総返済負担率30%以下、年収400万円以上は総返済負担率35%以下

資金用途 ・申込者が所有し、居住する住宅

・申込者が所有し、親族が居住する住宅

※セカンドハウスの場合は、フラット35の二重借り入れにならなければ可

借り換えの対象となる住宅ローン 住宅ローン取得時の借入金額が8,000万円以下かつ住宅の建築費・購入費(土地取得費を含む)の100%以内
借り換えの対象となる住宅 ・住宅金融支援機構の定める基準に適合している住宅

・床面積70㎡以上(戸建てなど)・床面積30㎡以上(マンションなど)

借入期間 原則として最短15年以上、かつ次のいずれか短い年数が上限

80歳―借り換え申込時の年齢

35年―現在借り入れている住宅ローンの経過期間

 

フラット35への借り換えにあたり、上記のように要件が定められています。その他、借り換え申込日前日までの1年間に住宅ローンの返済を延滞していないこと、現在借り入れている住宅ローンの借入期間が1年以上経過していることなどの要件もあるため注意しましょう。

フラット35への借り換え要件についてさらに詳しく知りたい方は、住宅金融支援機構のWebサイトをご確認ください。

https://www.flat35.com/loan/karikae/outline.html

フラット35に借り換えするメリット

ここでは、フラット35に借り換えするメリットについて解説します。住宅ローンの借り換え先を検討している人は、ぜひ参考にてみてください。

金利上昇リスクに備えられる

変動金利を選択した場合、市場金利の動きが返済額に影響を及ぼします。したがって、市場金利が上昇した場合、返済額が増加するリスクがあるのです。

フラット35は全期間固定金利型のため、借り入れ時点で総返済額が確定します。市場金利が変動しても、返済額は変わりません。将来的に金利が上昇した場合に不安を感じている人や金利上昇リスクに備えたい人には、選択肢の1つとなり得るでしょう。

フラット35からの借り換えでは金利等の借り入れ条件が良くなる可能性も

フラット35からフラット35への借り換えでも、メリットを享受できるケースがあります。借り換えにより、現在借り入れているフラット35の金利よりも低くなる可能性があるからです。特に、近年は金利水準が低下基調にありますので、フラット35の借り入れからある程度の年数が経過している場合は、利息軽減効果が大きくなりやすいでしょう。

さらに、現在の「新機構団信」になる前に借り入れている場合は、借り換えすることにより以前より充実した内容の団信に加入できるメリットもあります。ただし、新機構団信はフラット35の買取型でのみ加入できるため、注意が必要です。

金融機関独自のサービスを受けられる

借り換え先の金融機関によっては、独自のサービスを提供していることがあります。たとえば住信SBIネット銀行では、契約者ランクに応じてATM利用手数料や振込手数料の無料回数が変動する仕組みがあります。ランク条件の中に「住宅ローンの利用」があるため、ランクが上がることによりATM利用手数料や振込手数料の無料回数が増えるメリットがあるのです。

フラット35に限らず住宅ローンの借り換えによるメリットを詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの借り換えをするメリットとは?手続きの流れや注意点も解説

フラット35に借り換えするデメリット

ここでは、フラット35に借り換えするデメリットについて解説します。メリット・デメリットの両面を理解して、借り換え先を検討してみましょう。

毎月の返済額が高くなるケースがある

一般的に、変動金利よりも固定金利の方が金利は高く設定されています。そのため、フラット35に借り換えることで将来の金利上昇リスクに備えることができるものの、毎月の返済負担が増えてしまうケースもあるのです。変動金利からフラット35への借り換えをする際は、ご自身が金利上昇リスクにどの程度対応できるかについても考えた上で検討する必要があるでしょう。

借り換え時に審査を受ける必要がある

フラット35に借り換えする際には、住宅ローンの借り入れと同じように融資審査を受ける必要があります。そのため、勤務先が変わって勤続年数が短くなったり、年収が下がったり、住宅ローン以外の借り入れが増えていたりするなど、契約者の状況が借入時と変化している場合は審査に通らない可能性があることに注意が必要です。

手間や諸費用がかかる

フラット35への借り換えにあたり、必要な書類準備や審査、契約手続きなどがあるため、申し込みから借り換え完了までに時間がかかります。なるべくスムーズに手続きを進めるためには、あらかじめ金融機関に必要な書類や手続きの流れを確認しておくことをおすすめします。

また、フラット35への借り換えには事務手数料などの諸費用がかかります。諸費用の内訳や金額を詳しく知りたい方は、借り換え先として検討している金融機関に確認しておきましょう。

フラット35に借り換えする際の注意点

今回ご紹介したように、フラット35の借り換えには利用条件が定められています。年齢など後からでは対処できない要件もあるため、まずは借り換えできる状況であるか確認しておきましょう。

また、団信への加入を希望している場合は、健康状態も大切なポイントの1つ。一般的に、年齢を重ねるにつれて健康状態に問題が出てくる可能性が高まるため、借り換えをする場合は早めに検討し始めることをおすすめします。

その他、住宅ローン控除を受けている方は、借り換え後の繰り上げ返済にも注意が必要です。フラット35は借入期間が原則として最低15年なので、借り換え直後に住宅ローン控除が受けられなくなる可能性は低いでしょう。しかし、繰り上げ返済により返済期間が短縮されて10年未満になってしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなってしまう可能性があるのです。繰り上げ返済を予定している場合は、住宅ローン控除を考慮しながらタイミングや金額などの条件を検討するとよいでしょう。

全期間固定金利型のフラット35に借り換えすることにより金利上昇リスクに備えられたり、フラット35からフラット35への借り換えで金利差による利息軽減効果を得られたりするメリットがあります。一方で、毎月の返済額が高くなるケースがあったり、借り換えにあたり手間や諸費用がかかったりするなどのデメリットもあります。フラット35への借り換えを検討する際は借り換え前後のシミュレーションを行い、借り換えによるメリットがどの程度あるのか把握することが大切です。

フラット35に限らず住宅ローンの借り換えによるメリット・デメリットや注意点を詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの組み直しとは?借り換えのメリット・デメリットと注意点

監修

亀梨 奈美(かめなし なみ)/住宅ローンアドバイザー

大手不動産会社退職後、フリーライターとして独立。2020年株式会社realwaveを設立し代表取締役に就任。
「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに、メガバンクや不動産会社のメディア、不動産専門紙などで多くの記事を執筆・監修。

 

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