フラット35の審査基準とは?審査の流れや注意点、事前対策もご紹介

マイホームの購入にあたり、住宅ローンを借り入れて資金を調達する人がほとんどでしょう。住宅ローンを借り入れするには、金融機関などの審査を受ける必要があります。特にフラット35の場合は民間金融機関と異なる点もあるため、あらかじめ仕組みを確認した上で検討する必要があるでしょう。

そこで今回は、フラット35の審査基準について解説します。審査の流れや注意点、審査に不安を抱える方向けの事前対策についてもご紹介しますので、フラット35の借り入れを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
フラット35とは
フラット35の審査基準
フラット35における審査の流れ
フラット35の審査に関する注意点
フラット35の審査が不安な人向けの事前対策

フラット35とは

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。フラット35は全期間固定金利型で、金利が全期間を通して変わらないため、借入時点で総返済額が確定する特徴があります。

民間金融機関の住宅ローンとの違い

民間金融機関の住宅ローンとフラット35主な違いを表にまとめました。

フラット35 民間金融機関の住宅ローン
金利タイプ 全期間固定金利型 変動金利・固定金利期間選択型などから選択する
融資手数料 金融機関により異なる 金融機関により異なる
保証人・保証料 なし 金融機関や審査結果などにより異なる
団体信用生命保険 任意加入 加入必須としているところがほとんど
建物の基準 住宅金融支援機構の技術基準を満たす・床面積70㎡以上(戸建て)、30㎡以上(マンション)など 建築基準法に適合する住宅など

 

民間金融機関の住宅ローンとフラット35における大きな違いは、金利タイプ。フラット35は全期間固定金利型と決まっていますが、民間金融機関の住宅ローンは複数の金利タイプから選択する場合が多いでしょう。全期間固定金利型であれば借入時点で総返済額が確定するため、返済計画が立てやすいメリットがある一方で、他の金利タイプよりも金利が高めに設定されるデメリットもあることに注意が必要です。

また、民間金融機関の住宅ローンでは金融機関によって保証料が必要であったり、場合によっては保証人が必要になったりするケースがありますが、フラット35の場合は保証人・保証料どちらも不要です。融資手数料についてはいずれも金融機関によって金額などが異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

その他、民間金融機関の住宅ローンでは、ほとんど加入必須とされている団体信用生命保険がフラット35は任意加入であること、フラット35には住宅金融支援機構の技術基準を満たす建物が条件であることなどの違いがあります。それぞれの特徴を踏まえて返済シミュレーションをした上で、住宅ローンの選択をするとよいでしょう。

フラット35のメリット

先ほども解説したように、フラット35における大きな特徴は「全期間固定金利型」であることです。市場金利の影響を受けず、借入時から完済まで返済額が変わりません。月々の返済額が固定であるため、住宅ローンの返済を含めたライフプランが立てやすいメリットがあるといえるでしょう。

フラット35のデメリット

借入時点での金利を比較すると、固定金利よりも変動金利の方が高く設定されているのが一般的です。そのため、借入期間の市場金利の動向によっては、フラット35よりも変動金利の方が総返済額を抑えられる可能性があります。特に現在は住宅ローンの低金利が続いているため、変動金利を選択している人が多くなっています。しかし、住宅ローンの低金利がいつまで続くのか正確に予測することは誰にもできません。金利上昇リスクに対応できるかなども踏まえて、金利タイプを検討していく必要があるでしょう。

フラット35の審査基

フラット35を運営している住宅金融支援機構は、申込要件や借り入れの対象となる住宅などの借入条件を公開しています。そもそもどのような人物や建物であれば利用できるのか、確認してみましょう。

申込要件

フラット35は、申込時の年齢が満70歳未満であることを申込要件としています。ここでの年齢は「申し込み時点」が基準となりますので注意が必要です。なお、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも問題ありません。

また、フラット35では申し込みにあたり、総返済負担率にも基準を設けています。

・年収400万円未満…総返済負担率30%以下

・年収400万円以上…総返済負担率35%以下

申込者の配偶者など、収入の合算で基準を満たせる場合がありますので、基準を満たせるか不安な方は確認しておくとよいでしょう。

借り入れ対象となる住宅

フラット35の場合は民間金融機関の住宅ローンと異なり、住宅金融支援機構の技術基準を満たす住宅でなければ借り入れできません。ここでは、フラット35の借り入れ対象となる住宅の主な基準についてまとめています。

床面積 ・戸建てなど:70㎡以上

・マンションなど:30㎡以上

※併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が1/2以上

住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
断熱構造(新築住宅のみ) 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)
住宅の耐震性 建築確認日が昭和5661日以後であること(建築確認日が昭和56531日以前の場合は、耐震評価基準などに適合)
耐火構造 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
接道 原則として一般の道に2m以上接すること

出典:【フラット35】の対象となる住宅・技術基準

フラット35では、上記のように対象となる住宅・技術基準を定めています。そのため、基準に合致する住宅であるか物件検査を受ける必要があるのです。物件検査には手数料がかかるため、金額については適合証明機関などに確認しておきましょう。

なお、フラット35の借り入れ対象となる住宅は、新築住宅と中古住宅、戸建てとマンションの違いにより異なる基準が設定されています。詳しくは、フラット35のWebサイトをご確認ください。

借入額と借入期間

フラット35の借入額は100万円以上8,000万円以下。この金額内であれば自由に希望できるわけではなく、土地取得費を含む建築費・購入価額が上限となっています。併用住宅の場合、店舗や事務所など非住宅部分については対象外となることに注意しましょう。

また、フラット35の借入期間にも基準が設けられています。借入期間の下限は15年、上限は35年または「80歳-申込時の年齢」のいずれか短い年数となっています。

その他、資金用途などの借入条件も設けられています。フラット35の借入条件についてさらに詳しく知りたい方は、住宅金融支援機構のWebサイトを確認してみましょう。

フラット35における審査の流れ

フラット35における一般的な審査の流れは、次の通りです。

1.事前審査への申し込み

2.借り入れの本申込・団信の加入申込

3.本審査

4.物件検査・適合証明書の発行

5.借り入れの契約・火災保険の加入

民間金融機関の住宅ローンでは、事前審査・本審査ともに住宅ローンを提供する金融機関が行いますが、フラット35の場合は事前審査を窓口となる金融機関が行い、本審査を住宅金融支援機構が行うのが一般的です。また、フラット35の場合は住宅金融支援機構の技術基準に沿った建物であるかの審査も行われるため、借り入れの契約までに時間がかかるケースもあります。

なお、フラット35における審査の流れは、注文住宅の新築・建売住宅の購入・中古住宅の購入によって異なる部分があるので注意しましょう。購入したい物件が決まったら、今後の手続きや流れについて確認しておくことをおすすめします。

フラット35の審査に関する注意点

ここでは、フラット35の審査に関する注意点について解説します。注意点を把握した上で、フラット35の借り入れを検討してみましょう。

フラット35の事前審査は民間金融機関が行っている

民間金融機関の住宅ローンでは、事前審査と本審査のどちらも同じ金融機関が行います。そのため、事前審査の段階で、住宅ローンを貸し出す金融機関独自の審査基準から判断を行うことができるのです。

ところが、フラット35の場合は事前審査を窓口の金融機関が行い、本審査を住宅金融支援機構が行う仕組みになっています。事前審査と本審査で審査を担う機関が異なるため、事前審査に通っても本審査に通らないケースが比較的多い点に注意しましょう。

住宅ローンの仮審査(事前審査)についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの仮審査とは?評価項目や必要書類、申込時のポイント

フラット35では建物の技術基準を満たす必要がある

フラット35の借り入れにあたっては、住宅金融支援機構の技術基準を満たす建物でなければなりません。先ほども解説したように、技術基準の中には床面積や住宅の規格、断熱構造、住宅の耐震性などの項目があります。フラット35の借り入れを希望する場合は、技術基準を満たす建物であるか確認しておきましょう。

なお、技術基準を満たす建物である証明をするためには、物件検査を受ける必要があります。物件検査には費用がかかるため、検査機関などにあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

フラット35の審査が不安な人向けの事前対策

ここでは、フラット35の審査が不安な人ができる事前対策について解説します。何らかの理由で審査に通るか心配な方は、ぜひ参考にしてみてください。

総返済負担率を減らす工夫をする

フラット35では、申込要件の中に「総返済負担率」があります。総返済負担率とは、年収に対するローンの年間合計返済額の割合のこと。ここでのローンの年間合計返済額には、フラット35はもちろん、既に他社からの借り入れがある場合はそれも含まれます。ちなみに、フラット35の場合は、年収400万円未満の人は総返済負担率30%以下、年収400万円以上の人は総返済負担率35%以下と決められています。この基準を満たしていない人はそもそも借り入れが難しいといえるでしょう。

総返済負担率を減らすための工夫の1つとして、頭金を準備することが挙げられます。頭金を十分に準備することで借入金額を減らすことができるため、結果的に総返済負担率を減らすことが可能です。その他の借り入れがある場合は、一部、または全部返済することでも総返済負担率を減らせます。総返済負担率に不安を抱える方は、検討してみましょう。

また、住宅にかける予算を見直すことも借入金額を減らし、総返済負担率も減らすことにつながります。利便性の高い立地で高性能の住宅は快適かもしれませんが、多額の資金が必要になる可能性も高いでしょう。まずは希望条件を洗い出し、優先順位をつけて購入する住宅を検討していきましょう。

申し込み前に信用情報の開示請求をする

フラット35に限らず、住宅ローンの審査では過去の支払い滞納歴などの信用情報を照会されることが多いでしょう。ご自身の信用情報に不安を抱えている方は、フラット35に申し込みをする前に、信用情報の開示請求をしてあらかじめ確認しておく方法があります。信用情報の開示請求方法は、郵送やインターネットなど。詳しい内容は、信用情報の開示請求を行う機関に確認してみましょう。

フラット35の借入条件を満たす人物・建物であるか確認する

今回ご紹介したように、フラット35では申し込みをする人物と借り入れ対象となる住宅に条件を設けています。フラット35の借入条件は住宅金融支援機構のWebサイトでも公開されていますので、ご自身や希望の住宅がきちんと条件を満たしているか確認しておくとよいでしょう。

事前審査後は審査に影響する行動を避ける

事前審査を通過した後は、事前審査の際に申告した内容と大きく異なってしまうような行動は避けるべきでしょう。たとえば、転職をして勤務先・勤続年数・年収が変わる、他社からの借り入れをする、既に借り入れているローンの支払いを滞納するなどが考えられます。特にフラット35では申込要件の中に総返済負担率を設けているため、年収が変わったり他社からの借り入れをしたりすることで、要件を満たせなくなってしまう可能性があるのです。このような審査に影響を与える内容が大きく変わってしまうと、事前審査に通っても本審査に通らない可能性が高まります。事前審査後や審査期間中は特に、審査に影響を及ぼす行動は避けましょう。

今回ご紹介したように、フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンのため、民間金融機関が提供している住宅ローンとは異なる部分があります。フラット35の借り入れをする場合は、メリット・デメリットの両面を理解して検討するとよいでしょう。実際のところ、フラット35に限らず住宅ローンにおける審査の細かな基準に関しては非公開とされています。非公開であることから完全に対策することは難しいかもしれませんが、リスクとなり得る項目は早いうちから改善しておくことをおすすめします。フラット35の特徴を押さえて対策し、審査に臨みましょう。

監修

亀梨 奈美(かめなし なみ)/住宅ローンアドバイザー

大手不動産会社退職後、フリーライターとして独立。2020年株式会社realwaveを設立し代表取締役に就任。
「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに、メガバンクや不動産会社のメディア、不動産専門紙などで多くの記事を執筆・監修。

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