オーバーローンとは?メリットと利用する際に押さえておきたいリスク

購入する住宅や土地の価格(価値)をローンの借入額(残高)が上回る状態を意味する「オーバーローン」。現在は金利の水準が低いため、オーバーローンを利用することで頭金や諸費用の負担を抑えられたり、住宅ローン控除額を増やせたりするといったメリットを期待できます。

一方で、将来ローンの借り換えや売却をする際に問題となるケースがあり、注意も必要です。この記事では、オーバーローンを利用するメリットとリスク・注意点について紹介します。

【目次】
オーバーローンとは
オーバーローンを利用するメリット
オーバーローンを利用するリスク
オーバーローンの利用は慎重に

オーバーローンとは

オーバーローンとはどのような状態なのでしょうか。「アンダーローン」「フルローン」の違いと併せて紹介します。

住宅ローンにおけるオーバーローンとは

住宅ローンにおける「オーバーローン」とは、ローン借入額や残高が、ローンの対象となっている住宅や土地の価格(評価額)を上回っている状態を指します。

住宅ローンの諸費用を借入額に組み込んだり、借り入れ後に物件の価値が下がり、ローン残高よりも物件の評価額(売却額)が低くなったりした場合にオーバーローン状態となります。

例えば、3500万円の住宅を購入する際に、諸費用100万円を含めて3600万円のローンを借りるケースや、住宅の評価額が2000万円であるのに対し、ローンが2500万円残っているようなケースがオーバーローンに該当します。

かつては購入額の1〜2割程度の頭金が必要なローンが一般的でした。しかし現在は、返済能力などに問題がなければ、頭金なしでも融資を受けられるようになっています。また、金融機関・商品によっては諸費用まで含めて借りることができ、オーバーローンとなるケースが増えています。

なお、オーバーローンに対してローン借入額や残高が物件価格(評価額)を下回っている状態は、「アンダーローン」と呼ばれます。また、頭金を入れずに物件価格と同額を借り入れることを「フルローン」といいます。諸費用は自己資金で支払う点がオーバーローンとの違いです。

住宅ローンに含めることのできる諸費用の例

住宅ローンに含めて借り入れができる主な費用としては、住宅ローンの保証料や融資手数料、不動産会社へ支払う仲介手数料、登記費用、印紙代、火災保険料、物件の引き渡し時に支払うマンションの修繕積立金・管理準備金、外構工事費用、水道負担金、浄化槽設置工事費用、住宅に据え付ける太陽光発電設備工事費用などが挙げられます。対象となる費用は金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

住宅取得に関係ない費用まで含めて借り入れたり、融資金を別の用途に使ったりするのは契約違反であり、発覚すれば一括返済を求められるおそれがあります。

借り入れの際には通常、不動産会社などが発行する契約書など、対象となる費用の金額が記載された確認書類の提出が必要です。

オーバーローンを利用するメリット

オーバーローンには次のようなメリットがあります。

資金不足による買い逃しを防げる

諸費用まで借り入れるオーバーローンでは、自己資金が用意できていない状態でも住宅を購入できます。そのため、頭金や諸費用の準備に時間がかかって希望の物件を買い逃すといったことを防げます。

諸費用を別のローンで借りるより利息負担を下げられる

住宅ローンはカードローンなどのほかの融資と比べて金利が低いのが特徴です。そのため、諸費用分を別なローンで賄うよりも、住宅ローンに諸費用を含めて借り入れたほうが、利息負担を抑えられる可能性があります。

手元にお金を残しておける

頭金や諸費用を自己資金から支払える場合でも、オーバーローンを利用して手元にお金を残しておくことで、預貯金に余裕が生まれ急な出費にも対応しやすくなります。

頭金や諸費用を支払うために手元資金のほとんどを使ってしまい、教育ローンやマイカーローン、カードローンなどを利用することになるのであれば、より金利の低い住宅ローンで頭金や諸費用を借り入れ、手元に残った資金をそれらの用途に活用したほうが返済の負担を抑えられます。

住宅ローン控除の控除額を増やせる

住宅ローン控除では、住宅ローンの年末残高または住宅の取得価格、いずれか低いほうの金額の1%(一般住宅の場合、上限は40万円)を所得税や住民税から控除できます。

取得価格に諸費用は含まれないため、オーバーローンの場合は住宅ローン残高が取得価格を下回るまでは、取得価格の1%が控除額の上限となります。

例えば、3500万円の住宅を購入する際、①3000万円を借り入れた場合(アンダーローン)と、②諸費用込みで3800万円を借り入れた場合(オーバーローン)では、住宅ローン控除額に次のような違いが生じます。

<借入条件>
借入期間:35年
返済方式:元利均等返済
ボーナス返済:なし
借入金利:変動金利 年利0.6%
※10年目まで金利変動はないものと仮定

①アンダーローン

毎月の返済額:79208

②オーバーローン

毎月の返済額:10330

住宅ローン年末残高 住宅ローン控除上限額 住宅ローン年末残高 住宅ローン控除上限額
1年後 2922万7375 29万2273 3702万1346 35万円
2年後 2845万102 28万4501 3603万6800 35万円
3年後 2766万8153 27万6681 3504万6334 35万円
4年後 2688万1499 26万8814 3404万9908 34万499
5年後 2609万114 26万901 3304万7487 33万474
6年後 2529万3965 25万2939 3203万9034 32万390
7年後 2449万3026 24万4930 3102万4515 31万245
8年後 2368万7269 23万6872 3000万3891 30万38
9年後 2287万6664 22万8766 2897万7128 28万9771
10年後 2206万1180 22万611 2794万4186 27万9441
10年間の控除額合計 256万8288 322万858
(+65万2570円)
10年間の利息額合計 156万6140円(※1) 198万3786円(※2)
(+417646)

※「返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)を用い筆者試算
※1:10年間の返済総額79,208円×12×10=9,504,960円、10年間の元金返済額=30,000,000円-22,061,180円=7,938,820円、利息総額=9,504,960円-7,938,820円=1,566,140円
※2:10年間の返済総額100,330円×12×10=12,039,600円、10年間の元金返済額=38,000,000円-27,944,186円=10,055,814円、利息総額=12,039,600円-10,055,814円=1,983,786円

上記の例で控除上限額まで10年間にわたり控除を受けた場合、控除額の合計はオーバーローンのほうが約65万円多くなります。利息の増加分約42万円を差し引いても、約23万円の負担軽減効果が期待できます。

なお借入条件によっては、控除額よりも利息の増加額のほうが多く、負担が増えるケースがあります。また控除を受ける人の課税額が少ない場合、控除上限額が増えても控除枠を生かしきれず、負担軽減の効果が限定的になることもあります。オーバーローンを利用すると必ず控除額が増え、負担が軽減されるというわけではない点には注意が必要です。

オーバーローンを利用するリスク

オーバーローンは物件価格に対して借入額が大きくなるため、次のようなリスクを伴います。

月々の返済額・利息額が増える

オーバーローンは、アンダーローンやフルローンに比べて借入額が多くなるため、利息や月々の返済額が増えます。住宅ローンの返済は長期にわたるため、オーバーローンの利用は借入時点だけではなく、返済期間を通して返済に支障がないかしっかりと計画を立てた上で、慎重に判断しなければなりません。

住宅ローンの控除期間が終了したり、手元資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行ったりするなど、返済額を抑える工夫も必要です。

売却しにくくなる

オーバーローンを利用するとローン残高の減少よりも住宅価値の下落のほうが速く進みやすく、住宅ローン残高が住宅価格(売却価格)を上回るリスクが高くなります。

ローンで購入した住宅は通常、担保として借入先の金融機関または保証会社の抵当権が設定されています。抵当権のついた住宅は買い手がつきにくいため、売却する際にはローン残債を売却金で一括返済し、抵当権を解除(抹消)してもらうのが一般的です。

しかし、売却価格よりもローン残高が多く売却金だけローンを完済できなければ、不足額は自己資金で賄わなければなりません。資金を用意できなければ、金融機関に抵当権の解除や住宅の売却を認めてもらえず、結果的に売却ができなくなるおそれがあります。

オーバーローンでの借り換えは審査で不利になることがある

住宅ローンの借り換えを行う際、オーバーローンによって物件価格と借入額(借り換え希望額)が大きく乖離していると、審査で不利になることがあります。

当初の借入時に外構工事費用や諸費用を含めて契約したなど正当な理由があっても、借り換え先の金融機関に物件価格と借入額が釣り合わないと判断され、希望額での借り入れができなかったり、審査に通らなかったりするおそれがあります。

住宅ローンの金利が高くなる

住宅ローンには融資率によって金利が変わる商品もあり、オーバーローンでは金利が高くなってしまうリスクがあります。

融資率とは住宅価格に対する借入額の割合をいいます。例えば4000万円の住宅を購入する際、頭金を400万円入れ、3600万円のローンを組んだ場合は融資率9割(借入額3600万円/住宅価格4000万円=90%)となります。

全期間固定金利型の住宅ローンとして知られる【フラット35】の場合、融資率9割を境に適用金利が変わります。

<【フラット35】適用金利(借入期間21年以上35年以下) 2021年4月最頻金利>

融資率9割以下 1.370
融資率9割超 1.630

出典:住宅金融支援機構HP

借入期間35年の【フラット35】を利用して、4000万円の住宅を購入する場合の総支払額は、融資率の違いによって次のように変わります。

融資率10.5割(オーバーローン) 融資率10割(フルローン) 融資率9割(アンダーローン)
住宅価格 4000万円
諸費用 200万円
自己資金 0万円 諸費用200万円 頭金400万円

諸費用200万円

借入額 4200万円 4000万円 3600万円
借入金利 1.630 1.630 1.370
ローン返済総額
(利息分)
5514万1102
13141102円)
5251万5339
12515339円)
4533万8058
9338058円)
総支払額 A55141102 B54515339 C51338058

※「返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)を用い筆者試算。元利均等返済、ボーナス返済なし、完済まで繰上返済なしで計算。

諸費用200万円を借入額に含めるかどうかによる総支払額の差(AーB)が約63万円であるのに対し、頭金400万円を入れるかどうかによる総支払額の差(B-C)は約318万円です。適用金利の違いは、借入額の違いよりも返済額へ大きく影響することがわかります。

オーバーローンの利用は慎重に

オーバーローンを利用すれば、自己資金を使わずともすぐに住宅を購入でき、近年のような低金利状態であればメリットも得やすくなっています。一方で、毎月の返済額や支払う利息が増えたり、ローンの借り換えや住宅を売却しにくくなったりするといったリスクも伴います。このようなリスクがあることを十分に理解した上で、オーバーローンの利用は慎重に検討しましょう。

監修

竹国 弘城(たけくに ひろき)/1級FP技能士、 CFP認定者

証券会社、生損保総合代理店での勤務を経てファイナンシャルプランナー(FP)として独立。相談者の利益を第一に考え、自分のお金の問題に自分自身で対処できるようになるためのコンサルティングや執筆活動などを行う。

 

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