変動金利の住宅ローンは、2019年以降のマイナス金利導入から0.5％以下の金利を提示する金融機関が多くなりました。マイナス金利政策が解除されることで、今後住宅ローンの金利はどうなっていくのでしょうか。

この記事では、マイナス金利政策の解除によって住宅ローンにどのような影響があるのかについて基礎的な項目を解説していきます。

【目次】
マイナス金利政策の解除とは？
住宅ローンの金利になぜ影響するの？
今後住宅ローンをどう選ぶべきか
マイナス金利政策の解除後の住宅ローンは金利変動に備えて選ぶ

マイナス金利政策の解除とは？

昨今騒がれている「マイナス金利政策」とはどのような経緯で導入されたのでしょうか。解除されたタイミングではありますが、ここでは日銀の政策金利など基礎的な用語や背景にある情報を整理しておきましょう。

また、マイナス金利政策の解除によって、どのような影響があるのかも解説していきます。

日本銀行（日銀）の金融施策とは

日銀の金融政策とは、物価の安定と国民経済の健全なものにするために、公開市場操作（オペレーション）などの手段を行い、通貨や金融の調整を行っています。公開市場操作とは、資金の貸し付けや国債の買い入れなどを行うことです。そのため、日銀の政策金利は経済や政治政策によって変動します。

2016年、日銀はデフレ脱却と金融緩和を行う為にマイナス金利を適用しました。マイナス金利とは、日銀が銀行から預かる預金に通常は利子が付くところ、逆に手数料として支払ってもらう仕組みです。我々一般の預金者にマイナス金利が適用されるわけではありません。マイナス金利を適用した理由は、銀行が日銀に預けたままにすると手数料が発生するため、積極的に企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指したためです。

しかし、2022年以降においては世界の状況が変わり、アフターコロナにおける経済回復やロシア・ウクライナ問題などの影響によって世界的な物価高となりました。

米国や欧州などでは、物価・インフレ抑制のために政策金利の利上げが行われ、日本もその流れを追って本格的な利上げに突入すると予測されていました。

そして、2024年の春闘で賃上げに応じる企業が増えてきたこともあり、植田日銀総裁がマイナス金利政策の解除を発表しました。マイナス金利政策は解除されましたが、日銀は急激なインフレを防ぐために、緩やかに利上げを行っていくのでは考えます。現在の日本は、少子高齢化によって人手不足を解消しようと賃金を高くしてインフレ傾向にしようとする一方で、人口動態に起因するデフレ圧力も高いです。日銀は今後もデフレ阻止のための緩和的な金融政策を取らざえ得ないでしょう。

マイナス金利政策を解除すると何が起きるのか

前章の通り、マイナス金利政策の解除に伴い、政策金利が上昇することが予想されます。これにより、日常生活では銀行預金の金利が上昇し、銀行に預けた資産からの利息収入が増加します。同時に、年金や保険などの資産運用による利回りも期待できます。

一方で、経済活動においては金利上昇により企業の資金調達が鈍くなり、経済活動が抑制される可能性があります。

住宅ローンの金利については、マイナス金利政策の影響で適用金利が0.5％以下に抑えられ、住宅購入が容易になっていました。マイナス金利解除後、日銀は慎重な利上げに舵を切っているため、米国のように急激に上昇する可能性は低いと考えられています。

住宅ローンの金利になぜ影響するの？

住宅ローンに適用される金利は、固定金利と変動金利に分かれており、どちらも政策金利に連動します。ここでは、住宅ローンの金利の種類と金利がどのように決まるのかを説明します。

住宅ローンの金利の種類について

住宅ローンの金利タイプは、主に固定金利と変動金利の2種類があります。

固定金利は、金利が固定されるタイプであり、全期間、3年、5年、10年、15年など金融機関が定めた期間が選べます。固定金利の特徴は、金利が決まっているため、毎月の返済額が同じとなり、期間中で変わりません。金利変動の影響は受けませんが、適用される金利が変動金利より高いため、総支払額が多くなります。

変動金利は、そのときの市況によって適用金利が変わり、半年に一度、金利の見直しがあります。さらに、固定金利より適用金利が低く、毎月の返済額を抑えられる点が特徴です。しかし、金利が上昇した場合、毎月の支払額が増えて、固定金利よりも総支払額が多くなるリスクもあります。

固定金利と変動金利のメリットとデメリットについて、以下の表にまとめました。

住宅ローンの金利タイプについては以下の記事でも解説しているため、ご参照ください。

住宅ローンの変動金利とは？固定金利との違いや金利タイプの選び方も解説

住宅ローンの金利はどのように設定されるのか

住宅ローンの金利は、日銀や民間金融機関が発表している金利をもとに基準金利が設定されます。基準金利とは、店頭で出している金利であり、一般的な商品の定価に当たります。

【フラット35】は住宅ローン担保証券の利回り金利、民間金融機関では15年超のスワップレートを基に金利を設定しています。

また、変動金利は、短期プライムレートに連動して金利が決まります。短期プライムレートとは、銀行が優良とされる企業に貸し付ける1年以内の短期貸付の金利を指します。そして、短期プライムレートは政策金利の動向に影響されやすい特徴があります。金融機関の標準金利は、短期プライムレートに1％くらいの一定幅をプラスして設定します。

マイナス金利政策解除から住宅ローンの金利変動までの流れ

マイナス金利政策が解除になった影響によって、今後金利の見直しが行われる際に金利が上昇する可能性があります。とある銀行においては、普通預金の金利が0.001％から0.02％と20倍と金利が上昇しています。

仕組みとしては、政策金利の上昇に伴って短期プライムレートが上がり、さらに短期プライムレートの上昇によって、住宅ローンの変動金利も上昇します。そのため、変動金利を利用している場合は毎月の返済負担が増える可能性もあるため、事前に資金面の備えを進めておきましょう。

今後住宅ローンをどう選ぶべきか

2024年4月の住宅ローン金利は、変動金利で0.3％〜0.6％の間を維持しています。また、【フラット35】（借入期間21年以上かつ融資比率9割以下）の4月の金利は、1.82％で前月より0.02％下落しています。マイナス金利政策の解除が発表された翌月のタイミングですが、現時点では大きく影響を受けず低金利を維持しています。

住宅の購入にあたって住宅ローンを検討する際は、契約時の金利の低さだけで決めるのではなく、金利変動に対処できるかどうかを考慮する必要があります。変動金利を選ぶ場合、金利上昇に対する備えがないと、返済負担で家計が苦しくなる可能性があります。

将来的なライフイベントを考慮して返済したい方は、固定金利を選ぶのもよいでしょう。固定金利は、適用金利が変動金利より高くなりますが、月々の支払額が変動しないため、出費が多くなる時期に金利の変動リスクを受けずに返済が継続できます。

マイナス金利政策の解除後の住宅ローンは金利変動に備えて選ぶ

マイナス金利政策の解除をきっかけとして、今後も政策金利が上昇する可能性も考えられます。その影響により、住宅ローンで変動金利を適用している場合、毎月の返済負担が増える可能性があります。

また、住宅ローンをこれから検討される方は、ライフイベントに応じて金利上昇リスクに備えられる商品を選定していく方がよいでしょう。そして、すでに住宅ローンを支払っている方は、将来的な金利上昇を想定して住宅ローンの借り換えや金利変更を検討するなど対策が必要になるでしょう。

この記事では、バリエーションが豊富な【フラット35】の種類ごとに特徴を紹介していきます。

【目次】
【フラット35】には複数の種類がある
【フラット35】の保証型と買取型のしくみとは？
【フラット35】と【フラット35】Sの違いとは
【フラット35】Sの商品種類について
その他にもさまざまな商品ラインアップがある
【フラット35】はローンの目的ごとに商品検討を進めよう

【フラット35】には複数の種類がある

【フラット35】には、大きく分けて保証型と買取型の2つの仕組みと返済期間によって種類が分かれています。また、建物の性能基準を満たしている場合などに金利が優遇されるオプションや特約などもあります。
【フラット35】を検討する際には、まずは商品ラインナップを把握しておき、自身が適用できそうなものと難しいものを判別するところから始めてみましょう。

【フラット35】以外に利用されることの多い【フラット20】や【フラット50】については以下のページより詳細をご確認ください。

【フラット20】｜ファミリーライフサービス

【フラット50】｜ファミリーライフサービス

【フラット35】の保証型と買取型のしくみとは？

【フラット35】には保証型と買取型の2種類があります。

保証型の仕組みは、住宅金融支援機構が住宅融資保険を付け、借り手（債権者）が返済できなくなった場合、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払います。
一方、買取型の仕組みは、融資実行をした際に住宅金融支援機構が借り手（債権者）の住宅ローンを買い取り、債券化します。

返済リスクはどちらも金融機関ではなく住宅金融支援機構が負うことになりますが、抵当権の設定や団体信用生命保険（略称：団信）の特徴、適用金利において違いがあります。主なポイントについては以下の通りです。

【保証型と買取型の特徴の違い】
・事務手数料は保証型が安い傾向にある
・団信の加入について、保証型は金融機関の団信に加入必須のケースが多く、買取型は任意加入
・適用金利は保証型が低い傾向にあるが、1割以上の自己資金が必要
・抵当権設定は、保証型は金融機関が第1位、買取型は住宅金融支援機構が1位に設定

保証型と買取型を選ぶ際は、金利と団信加入の有無など自身のニーズに応じて検討しましょう。
【フラット35】の保証型と買取型の違いについては以下の記事でも解説しておりますので、ご参照ください。

【フラット35】保証型と買取型の違いや、各メリット・デメリットを解説！

【フラット35】と【フラット35】Sの違いとは

【フラット35】と【フラット35】Sの違いは、建物の性能に応じて借り入れた当初5年間の金利優遇があることです。

建物の性能基準については、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性と可変性のそれぞれの項目に応じて一定の基準を定めています。新築住宅だけでなく、中古住宅でも【フラット35】Sの性能基準をクリアすることで【フラット35】Sが適用可能です。

【フラット35】だけでなく、【フラット20】などでも同基準による金利優遇制度を利用できます。ただし、土砂災害警戒区域に建物がある場合には適用できないといった制限もあるため、【フラット35】を検討する際には専門家へ相談して詳細を確認しましょう。

【フラット35】Sの商品種類について

ここでは、【フラット35】SにおけるZEH住宅に適用できる制度や【フラット35】SのAタイプ・Bタイプなど、主な商品について特徴を解説していきます。

【フラット35】S（ZEH）とは？

【フラット35】S（ZEH）とは、【フラット35】を利用して「高断熱」「省エネ設備」「創エネルギー設備」により一定の基準を満たす住宅を取得する場合、借入金利を当初5年間引き下げる制度です。2024年4月現在、引き下げ幅は0.75%とされています。

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語です。太陽光発電による電力創出・省エネルギー設備の導入・外皮の高断熱利用などにより、生活で消費するエネルギーよりも生み出すエネルギーが上回る住宅のことをZEH住宅と呼びます。

この制度を適用するためには、【フラット35】の技術基準に加えて【フラット35】S（ZEH）の技術基準に適合することを証明する必要があり、適合証明書とBELS評価書の提出が必要です。

【フラット35】（保証型U-80）Sとは？

【フラット35】（保証型U-80）Sは、住宅取得金額の8割以下を【フラット35】で融資を行う事で買取型より低い金利が適用できる商品です。さらに、【フラット35】Sの建築基準を適用することで、当初5年の金利優遇を受ける事ができます。

保証型U-90 は住宅取得金額の9割以下の融資で利用できますが、総返済負担率を20%以下にする必要があることと、適用金利が若干高くなる点が異なります。

自己資金を住宅取得金額の2割以上出すことができ、より低い金利で借り入れたい方は【フラット35】（保証型U-80）Sを選ぶのとよいでしょう。

【フラット35】Sにおける金利タイプとは？

【フラット35】Sは、定められた建物基準によって2種類の金利タイプが適用されます。種類はAタイプとBタイプで分かれており、どちらも借入期間の当初5年間の金利優遇を受けられます。AタイプではBタイプよりも金利が低い特徴がありますが、その分高い建築基準をクリアする必要があります。

物件選びの際には、【フラット35】Sを利用する際にどちらのタイプが適用されるのかも併せて確認しておきましょう。

その他にもさまざまな商品ラインアップがある

【フラット35】には、住み替え支援や子育て優遇のある制度、地方自治体と連携して金利優遇している商品もあります。特に、2024年2月から【フラット35】子育てプラスが始まり、家族構成や建て方に合わせた組み合わせで一定の期間の金利優遇を行う制度に注目が集まっています。

また、家族構成やライフスタイルが変わって住み替えを検討される方に対して、残債がある住宅を貸し出して返済をサポートする｢機構住みかえ支援ローン｣といったものもあります。

以下の記事ではそれぞれの詳細を紹介しているため、ぜひご参照ください。

【フラット35】子育てプラスが2月より開始！制度の概要と利用のポイントを紹介

【フラット35】地域連携型（子育て支援）の概要や利用条件を解説！

【フラット35】の制度で住み替えも安心！残債がある住宅を貸し出して返済する支援ローンとは？

【フラット35】はローンの目的ごとに商品検討を進めよう

【フラット35】は、すべて全期間固定金利で利用でき、適用金利の優遇や団信加入が選べる商品など、ニーズに合わせた幅広い種類が用意されています。さらに、住宅金融支援機構が定めた一定基準の住宅を取得すると、金利優遇を受けることも可能です。

2024年2月13日より、【フラット35】S子育てプラスがスタートし、ポイントに応じて最大1％の金利優遇が受けられる制度も始まりました。
資金計画や団信加入など、自身に合ったプランを検討していきましょう。

そこで、住宅ローンと他の借入をまとめて支払うことができると、期日や金額の管理がしやすくなり、毎月の負担を減らすことが可能です。

この記事では、住宅ローンにおける｢おまとめローン｣の商品内容や利用のメリット・デメリットについて解説していきます。

【目次】
おまとめローンとは？
ローンをまとめるメリットとデメリットとは？
おまとめローンを利用するにあたっての注意点
おまとめローン利用で月々の返済負担を軽減できるが、総返済額には注意が必要

おまとめローンとは？

おまとめローンとは、さまざまな借入先と組んだローンを一つのローンにまとめて一本化することです。ローンをまとめることで、支払日や金額の管理が楽になるだけでなく、場合によっては返済総額を減らすこともできます。

ここでは、おまとめローンの概要や商品の種類、どのような商品があるのかについて解説していきます。

おまとめローンの概要

おまとめローンとは、複数の金融機関や貸金業者から借り入れたものを一つにまとめて返済していくローンのことを指します。

住宅ローンに加えて、カードローンやキャッシングサービスを複数利用していると、それぞれの借入ごとに返済日や返済方法が異なることで管理が煩雑になります。場合によっては返済が遅れてしまい、遅延損害金（遅延利息または延滞利息ともいいます）が発生してしまう恐れもあります。

おまとめローンを利用してローンを一つにまとめることで、返済の管理がしやすくなり、負担を軽減することが可能です。なお、おまとめローンを利用するためには、必ず金融機関の審査を通す必要があります。

おまとめローンには2種類ある

おまとめローンには、「消費者金融」が取り扱うローンと「銀行」が取り扱うローンの2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

消費者金融のおまとめローンは、資金用途に制限なく一本化できることが多く、現在の金利を下げたい人に向きますが、おまとめできる用途の範囲は狭い点が特徴です。こちらのローンでは住宅ローンを含むことはできません。

銀行のおまとめローンではまとめられる範囲が広く、一般的にはマイカーローン、教育ローン、フリーローン、カードローンをまとめることができます。

どんな商品があるのか

金融機関が取り扱う住宅ローンを含めたおまとめローンでは、金融機関ごとに借入条件はさまざまです。

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローン（住宅ローンプラス）では、既に返済中の無担保ローンや住宅ローン借入と同時に新規借入するフリー資金をまとめることができますが、投機性資金や生活資金、事業性資金は対象とできません。

既に返済中の無担保ローンについては500万円、住宅ローン借入と同時に新規借入するフリー資金については住宅建築・購入にかかる諸費用を除いた住宅ローン借入金額の50％以内が限度額となります。

商品の詳細につきましては、以下の公式ページよりご確認ください。

住宅ローン（住宅ローンプラス）のご案内｜住信SBIネット銀行

ローンをまとめるメリットとデメリットとは？

おまとめローンを利用するにあたって、メリットだけでなくデメリットもあります。

ここでは、ローンを一つにまとめることのメリットとデメリットについて整理して解説していきます。

メリットは返済の管理が楽になること

おまとめローンを利用することで、返済の管理が楽になり、返済計画が立てやすくなることがメリットの一つとして挙げられます。返済日がまとまることで資金管理がしやすくなり、延滞のリスクを減らすことが可能です。

また、ローンをまとめることで毎月の返済額を抑え、負担を軽減できることもメリットです。住宅ローンの返済期間は長期に渡るものであり、その返済期間に合わせて他のローンも返済することになります。そのため、単独のローンよりも返済期間が長くなった分、月々の返済額が低く設定されます。

デメリットは選択肢が少なく、総返済額が増えること

おまとめローンを利用するデメリットとして、まずは利用できる金融機関が少ないことが挙げられます。選択肢が少なく、比較検討がしにくいのが難点です。利用にあたっては借入額が増えることによって審査も厳しくなり、借り換えの手続きのために追加で手数料がかかります。

また、おまとめローンでは金利が上乗せされるため、適用金利が高くなり総返済額が増えます。検討の際には、返済シミュレーションで月々の返済額を確認し、自分の収入とバランスを取れる水準かどうかを確かめておきましょう。

おまとめローンを利用するにあたっての注意点

住宅ローンを含めたおまとめローンを利用するにあたって、上乗せできない費用がある点や、返済額を下げすぎないなど資金計画には細かい点までチェックが必要です。
おまとめローンでは必ずしもすべてのローンを含められるとは限らないため、もし既に借入れているローンがある場合は、事前におまとめできるか確認しておきましょう。

また、毎月の返済額の設定金額を下げすぎると、返済期間が長くなり、その分総支払額が増えてしまいます。利息で返済額が膨れないよう、収入と照らし合わせて返済計画を立てるようにしましょう。

おまとめローン利用で月々の返済負担を軽減できるが、総返済額には注意が必要

おまとめローンは、複数のローンを一本化することで毎月の返済負担を軽減し、返済計画が立てやすくなります。一方で、商品の選択肢が少なく、総返済額が増えてしまうデメリットもあります。

事前に利用手数料も含めて総返済額のシミュレーションを行い、自身の収入と照らし合わせて検討を進めましょう。

参考：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年10月調査）】｜住宅金融支援機構

変動金利が上がれば、住宅ローン返済のための支払い額も大きくなり、毎月の家計の負担が心配な方もいるのではないでしょうか。

本記事では、変動金利の上昇によって住宅ローン契約者に及ぼす影響と、金利上昇局面において知っておくべき対処法について解説していきます。金利上昇による返済の不安を解消するためにも、ぜひご一読ください。

【目次】
住宅ローンの変動金利が上がる要因とは
変動金利が上がった場合の対処
固定金利と変動金利はどちらがよいか
変動金利の住宅ローンは金利が上がることを見据えた対策を

住宅ローンの変動金利が上がる要因とは

金融機関の提示する住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという指標に連動して設定しています。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利を指します。

ここでは、住宅ローンの変動金利が上がる要因や仕組み、日銀の施策の影響について紹介していきます。

変動金利が上がる仕組みと影響

住宅ローンの変動金利は、一般的に短期プライムレートと連動しており、短期プライムレートの金利に1％を加えた値が標準とされます。金融機関は通常半年に一度金利の見直しを行い、金利を設定します。

2024年3月時点での短期プライムレートは、2009年1月以来1.475％で据え置かれています。変動金利の動向が気になる方は、短期プライムレートの動きに注目するとよいでしょう。

金利が変動する要因は、政策金利の変動や経済状況にあります。2016年より政策金利はマイナス金利を適用して以来-0.1％を保ったままです。マイナス金利政策の解除によって、政策金利の上昇も考えられます。そうなると、短期プライムレートと共に住宅ローンの変動金利の上昇も避けられない状況となるでしょう。

参考：長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降|日本銀行

日銀の施策の影響

住宅ローンの変動金利が上昇する要因は、短期金利の上昇とその背景にある日銀の金利政策に大きく影響されます。日銀は2016年にマイナス金利政策を導入し、政策金利はマイナス水準で推移してきています。

しかし、2022年後半からロシアのウクライナ侵攻によって原材料不足の影響を受け、世界的な物価上昇が起こりました。アメリカなど他の先進国は急激なインフレ対策として利上げを行っています。日本も年2％の物価上昇率となりつつあるため、インフレの抑制に向けて利上げが近いのではないかとの見解も出ています。

2023年11月に日銀の植田総裁が「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになる」と発言し、2024年3月には日銀のマイナス金利政策の解除が報道されました。これまで横ばいだった短期金利の上昇も現実味を帯びてきています。

参考：2020年基準消費者物価指数｜総務省

変動金利が上がった場合の対処

住宅ローンの変動金利が上がった場合には、毎月の返済額が増え、家計への影響も出てきます。金利変動があった場合、家計の負担を軽減するためには何をすればよいのでしょうか。

ここでは、金利変動の対処法として、住宅ローンの繰り上げ返済や借り換え、固定金利の変更について紹介いたします。

繰り上げ返済する

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別でまとまった額を返済する方法であり、返済はすべて元本のみにあてられるため、総支払額を効率的に減らすことができます。

繰り上げ返済には｢期間短縮型｣と｢返済額軽減型｣の2種類があり、後者の｢返済額軽減型｣で繰り上げ返済を行うと、毎月の返済負担を軽減できます。

繰り上げ返済を行う際には、手続きにあたって手数料が発生する点と手元の資金が不足するリスクがある点に注意し、計画的に行いましょう。

借り換える

契約している住宅ローンについて、固定金利の住宅ローンに借り換える、またはより条件が良い住宅ローンに借り換えるといった方法で金利上昇による毎月の負担を軽減できます。

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンを一括返済して、他の住宅ローンを新たに契約することです。メリットは毎月の返済額が減ることや、返済計画によっては総返済額の軽減が期待できる点が挙げられます。デメリットは、審査が必要である点、登記費用や借り換え手数料などのコストがかかる点、そして残債の金額によっては住宅ローン控除が減少する可能性があることが挙げられます。

一般的には、残りの返済期間が10年以上で残債が1,000万円以上あり、金利差が1％以上ある場合に、借り換えのメリットがあると言われています。返済シミュレーションと諸費用の見積もりを行い、現在の住宅ローンと比較検討することが重要です。

固定金利に変更する

変動金利が上昇した場合、固定金利での契約に変更することも返済負担を軽減するための方法です。

固定金利へ変更するメリットは、毎月の返済額が一定になるため、金利変動に左右されずに安定した返済計画が立てられます。デメリットは、固定金利は変動金利よりも高く設定されることが多いため、返済総額が変動金利の場合よりも大きくなる可能性がある点が挙げられます。

固定金利と変動金利はどちらがよいか

2023年の住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用者の7割以上が変動金利を選んでいます。さらに、【フラット35】以外の住宅ローン利用者の8割弱が金利の低さを理由に選択していることがわかります。

マイナス金利政策の解除が発表され、政策金利の上昇が現実味を帯びている中、2016年から横ばい状態が続いていた短期金利が大幅に上昇する可能性もあります。今後は、契約時点の金利の低さだけで変動金利を選ぶのは、高いリスクが伴う選択と考えられます。

現在、住宅ローンの変動金利は一部の銀行で0.3％を下回る金利も見られ、割安に感じられます。しかし、長期的な視点や毎月の返済負担の安定性を重視するのであれば、固定金利を選択することで金利変動に左右されずに返済できます。

住宅購入に伴い住宅ローンの契約を検討している方は、将来的な金利の変動も考慮したうえで金利タイプの選択を行う必要があります。条件によっては税制優遇制度を適用できる場合もあるため、住宅ローンの検討にあたっては専門家に相談することをおすすめします。

参考：住宅ローン利用者の実態調査 ｜住宅金融支援機構

変動金利の住宅ローンは金利が上がることを見据えた対策を

住宅ローンの契約において、7割超の方が金利の安さを理由として変動金利を選んでいる現状ですが、日銀のマイナス金利政策の解除を受け、今後は将来的な金利の変動を踏まえて慎重に検討すべき局面に来ています。

変動金利が上昇して返済負担が重くなることが見通せた際には、繰り上げ返済や借り換え、固定金利への契約変更を検討し、毎月の返済負担を軽減するための手段も考えておく必要があります。

これから住宅ローンの利用を検討している方は、返済総額が低いことに越したことはありませんが、資金面に十分余裕が持てない限りは金利変動に左右される状況を避け、毎月の安定的な返済計画を目指した選択をおすすめします。

本記事では、2024年の見通しから住宅の買い時なのか、住宅ローン金利の動向や住宅税制を踏まえて解説していきます。また、子育て世帯を対象とした住宅ローン控除の税制優遇や、住宅取得資金の贈与に関する贈与税の非課税措置の政策についても併せて紹介いたします。

【目次】
2024年の住宅ローン関連情報まとめ
2024年は住宅の買い時なのか？
住宅ローン金利は今後上昇していく見込み！2024年の住宅購入は早めに検討しよう

2024年の住宅ローン関連情報まとめ

令和6年度の住宅税制改正において、子育て・若者夫婦世帯の住宅ローン控除優遇や住宅購入資金にかかる贈与税の非課税措置の延長が発表されました。子育て・若者夫婦世帯にとっては、質や性能が優れた住宅を購入しやすくなる制度として活用できます。

一方で、日銀によるマイナス金利の廃止が決定したことで、住宅ローンの金利も上昇するのではないかと心配になります。ここでは、2024年の住宅ローンに関する気になる情報をまとめて紹介していきます。

住宅ローン控除は「子育て・若者夫婦世帯」が優遇される

国は令和4年度税制改正で、令和6・7年入居者の住宅ローン減税の控除額を減額することを示唆していました。令和6年度税制改正が公表され、ふたを開けてみると、全面的に減額予定であったのに対して条件が緩和され、2024年末までの入居を条件に新築住宅を取得した子育て・若者夫婦世帯は、前年と同様の控除額が維持されました。

具体的な住宅の種類や控除額に関しては、以下の表のとおりです。

【子育て・若者夫婦世帯に対する住宅ローン控除の内容】

※新築住宅または買取再販業者による住宅取得が条件

参考：住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）｜国土交通省

【対象となる子育て・若者夫婦世帯】
・19歳未満の子を有する世帯
・夫婦のいずれかが40歳未満

子育て・若者夫婦世帯は、2024年2月に始まった｢【フラット35】S子育てプラス｣の金利優遇も適用されるため、住宅購入を検討するにあたっては良いタイミングと考えられます。

【フラット35】S子育てプラスの詳細については以下の記事で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

関連記事：【フラット35】子育てプラスが2月より開始！制度の概要と利用のポイントを紹介

「マイナス金利政策」が解除され、金利が上がる可能性が高い

2023年は長期金利が上昇し、【フラット35】の金利は1年で約0.3％上昇しました。2024年に入り、長期金利の推移は横ばいになっていますが、2024年3月19日に日銀がマイナス金利政策の解除を決定しました。その影響を受け、政策金利は今後上昇する可能性が高まると考えられます。

住宅ローンの金利が影響を受ける長期金利及び短期金利は、どちらも政策金利に連動する指標であるため、今後住宅ローンの金利も上昇すると見込まれます。

両親などからの資金援助に対する非課税措置が3年間延長

令和6年度税制改正で、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用期限が3年間延長となりました。通常は年間110万円以上の贈与を受けると贈与税が課されますが、住宅購入資金については最大1,000万円までの非課税となります。

【住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細】

※対象面積は40㎡以上

参考：住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）｜国土交通省

両親から住宅資金購入資金の援助がある方は、節税のため贈与税の非課税措置の適用を必ず検討しましょう。住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細については以下の記事で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

関連記事：住宅取得資金贈与の非課税は、タイミングを逃さないよう注意！

2024年は住宅の買い時なのか？

マイナス金利解除の影響を受けて住宅ローン金利も上昇する可能性が高くなっており、これから住宅購入を検討している方にとっては不安要素となっています。

一方で、【フラット35】S子育てプラスによる金利優遇や住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の延長など税制優遇制度が残っている現状は、果たして住宅の買い時なのでしょうか。

ここでは、2024年が住宅購入に最適な時期なのかについて住宅ローン金利と不動産市場の側面から解説していきます。

住宅ローンを利用するのであれば早めがよい

住宅ローンを利用して住宅購入をする場合は、早めに検討を進めることを推奨します。日銀のマイナス金利廃止が決定し、政策金利が上がる要素がそろっているため、将来的に金利が上昇していくことが見込まれます。

住宅ローンの変動金利や固定金利が直ちに大きく上がることはまずありませんが、金利が徐々に上がってくると不確定要素が増え、変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのかの判断も困難となります。

また、子育て・若者夫婦世帯については2024年12月までに入居できれば住宅ローン控除も前年の同様の控除額が適用できるタイミングであるため、決断するのであれば早めが望ましいと考えられます。

不動産市場も値上がり予想のため早めがよい

国土交通省が毎月発表している不動産価格指数によると、令和5年12月時点において都市部を中心に土地と建物ともに不動産価格の上昇局面であることがわかります。

新築住宅の価格が上がる一方で、質の高い中古住宅が注目されており、今後は中古市場がより活発に動く可能性もあります。不動産市場の動向を勘案すると、気になる物件を見つけた場合は、早めに決断した方が価格変動の影響が少なくて済むと予想されます。

参考：不動産価格指数（令和６年３月29日公表）｜国土交通省
参考：令和５年地価公示結果の概要 ｜国土交通省

住宅ローン金利は今後上昇していく見込み！2024年の住宅購入は早めに検討しよう

日銀がマイナス金利の解除を決定し、政策金利が上昇する局面となりました。2024年3月現在においては、住宅ローンの金利設定に大きな動きは見られませんが、今後は変動金利、固定金利ともに金利が上がっていくことも予想されます。不動産市場においても都市部を中心に土地、建物ともに価格上昇が続いており、住宅購入のタイミングの判断が困難な状況です。今後、住宅購入を検討するのであれば、金利変動の動きがゆるい段階で早めの判断が望ましいと考えられます。

住宅ローン控除など税制優遇制度の活用や住宅ローンの金利比較など、各種条件を整理してきちんと検討したい場合は、住宅ローンアドバイザーなど専門家への相談をおすすめします。