そんな方におすすめの住宅ローンが、【フラット35】です。 安心して住宅ローンの借入ができる可能性があります。今回は、【フラット35】の基礎知識や、利用する際のポイントを解説します。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】のメリット・デメリット
【フラット35】を利用するときのポイント
住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

【フラット35】とは

働き方が多様化する現代。フリーランスで働く方や、中小企業を起業した方、契約社員の方など、事情は人それぞれ大きく異なります。

【フラット35】は、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。「審査に通る可能性があるなら利用したい！」と考えている方もいるかもしれませんね。しかし、利用検討の際に気になるのが、「安心できる運営元なのか」「どのような条件があるのか」といった点ではないでしょうか？

早速、【フラット35】の基礎情報について見ていきましょう。

【フラット35】の基礎知識

【フラット35】は、住宅を購入したり、新築したりする方向けのローン。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。

【フラット35】では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人。安心して融資が利用できますね。

質の高い住宅の取得を支援するメニューや、地方公共団体と連携したメニューなど、多彩なメニューをそろえて住まいづくりを支援しています。なお、リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う際には、リフォーム費用を含めた借入が可能です。

主な特徴には、以下の点が挙げられます。

返済期間は最長35年

最短は15年（ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）です。20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。

融資限度額は8000万円

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。この建設費および購入価額には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることが可能です。

保証人が不要

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、【フラット35】では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる

【フラット35】は、健康上の理由から団体信用生命保険（以下・団信）への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。

団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。

一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっています。一方【フラット35】なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。

【フラット35】の利用条件

【フラット35】の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。

契約者に関する条件

[ 1 ] 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

[ 2 ] 日本国籍を有していること

原則、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

[ 3 ] 【フラット35】を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること

全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければなりません。

[ 4 ]資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる

【フラット35】は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

住宅に関する条件

【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

[ 1 ] 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「【フラット35】S」という制度を利用することもできます。

[ 2 ] 床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

マンションなどの共用住宅の床面積は、専有面積を指します。共用部分は含まれません。なお、敷地面積の要件はありません。

【フラット35】のメリット・デメリット

【フラット35】の特徴や条件がわかったところで、次に知りたいのは実際に利用したときのメリットですよね。【フラット35】を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットが受けられるのでしょうか？また、逆にデメリットはあるのでしょうか？

気になるメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

【フラット35】のメリット

返済期間中は金利が変わらない

【フラット35】は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

繰り上げ返済手数料がかからない

資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。

さらに、金融機関窓口での繰り上げ返済は100万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができます。少額から繰り上げ返済ができるのは、大きな魅力ですよね。

【フラット35】のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高め

変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されています。そのため、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる

【フラット35】では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。また、可能であれば、両親等からの住宅資金援助も検討してみると良いでしょう。

【フラット35】を利用するときのポイント

メリット・デメリットを理解したうえで、【フラット35】の利用を本格的に進めようと思っている方もいると思います。その場合、次に検討しなければならないのが、「住宅金融支援機構が提供するどの商品を選択するか」ということです。

ここでは、【フラット35】の他にある商品と、それぞれの特徴をご紹介します。

住宅やライフプランに合わせて商品を選択する

【フラット35】には、購入する住宅やライフプランに合わせて選べる、以下のような商品が存在します。

• 【フラット35】S：特に省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に適用できる住宅ローン。【フラット35】よりも一定期間金利が0.25%低くなる商品です。
• 【フラット20】：借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げられる住宅ローン。原則として、返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできません。
• 【フラット35】リノベ：中古住宅の取得と、リフォームの費用をまとめて借入できる住宅ローン。中古住宅の取得と性能向上リフォームをセットにして借入することで、借入金利を一定期間引き下げることができるメニューです。
• 【フラット50】：「長期優良住宅」と国に認定された住宅の購入で利用できる住宅ローン。長期優良住宅は、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性などを国が認定した優良住宅のことです。返済期間を最長50年まで設定できます。
• 子育てプラス：子どもの人数に応じて金利を下げられるメニューです。詳しくは「【フラット35】子育てプラスの概要と利用のポイント」をご覧ください。

ほかにも中古購入と性能向上リフォームに特化した商品や、今の住宅を貸し出して次の住宅を取得するための商品など、複数の商品があります。各商品の特徴を把握して、ご自身に適した商品を選択しましょう。

月々の返済額に無理がないように調整する

住宅は、快適な暮らしの基盤です。住宅を購入したために、苦しい暮らしを強いられるのでは本末転倒。家計の収支を踏まえて返済をシミュレーションしたうえで、家計を圧迫しないように返済額を調整しましょう。

予定より月々の返済額が増えてしまうと、生活費を切り詰める必要が出てくるなど、暮らしの余裕がなくなる可能性があります。さらに、返済のために貯蓄を削って生活費に回すことで余力がなくなり、突発的な支出に対応できなくなるおそれもあります。

住宅ローンを利用する際は、「頭金を増やして借入額を抑える」「返済期間を長くして毎月の返済額を減らす」といった対策をして、家計を踏まえた資金計画になるように心がけてくださいね。

住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。【フラット35】は、それを実現する手助けとなる住宅ローンです。より幅広い人々へ住宅ローンの門戸を広げるとともに、全期間固定金利であるため、長期にわたる生活設計を可能としています。

今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひ【フラット35】の利用を検討してみてくださいね。

変動金利の住宅ローンは、2019年以降のマイナス金利導入から0.5％以下の金利を提示する金融機関が多くなりました。マイナス金利政策が解除されることで、今後住宅ローンの金利はどうなっていくのでしょうか。

この記事では、マイナス金利政策の解除によって住宅ローンにどのような影響があるのかについて基礎的な項目を解説していきます。

【目次】
マイナス金利政策の解除とは？
住宅ローンの金利になぜ影響するの？
今後住宅ローンをどう選ぶべきか
マイナス金利政策の解除後の住宅ローンは金利変動に備えて選ぶ

マイナス金利政策の解除とは？

昨今騒がれている「マイナス金利政策」とはどのような経緯で導入されたのでしょうか。解除されたタイミングではありますが、ここでは日銀の政策金利など基礎的な用語や背景にある情報を整理しておきましょう。

また、マイナス金利政策の解除によって、どのような影響があるのかも解説していきます。

日本銀行（日銀）の金融施策とは

日銀の金融政策とは、物価の安定と国民経済の健全なものにするために、公開市場操作（オペレーション）などの手段を行い、通貨や金融の調整を行っています。公開市場操作とは、資金の貸し付けや国債の買い入れなどを行うことです。そのため、日銀の政策金利は経済や政治政策によって変動します。

2016年、日銀はデフレ脱却と金融緩和を行う為にマイナス金利を適用しました。マイナス金利とは、日銀が銀行から預かる預金に通常は利子が付くところ、逆に手数料として支払ってもらう仕組みです。我々一般の預金者にマイナス金利が適用されるわけではありません。マイナス金利を適用した理由は、銀行が日銀に預けたままにすると手数料が発生するため、積極的に企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指したためです。

しかし、2022年以降においては世界の状況が変わり、アフターコロナにおける経済回復やロシア・ウクライナ問題などの影響によって世界的な物価高となりました。

米国や欧州などでは、物価・インフレ抑制のために政策金利の利上げが行われ、日本もその流れを追って本格的な利上げに突入すると予測されていました。

そして、2024年の春闘で賃上げに応じる企業が増えてきたこともあり、植田日銀総裁がマイナス金利政策の解除を発表しました。マイナス金利政策は解除されましたが、日銀は急激なインフレを防ぐために、緩やかに利上げを行っていくのでは考えます。現在の日本は、少子高齢化によって人手不足を解消しようと賃金を高くしてインフレ傾向にしようとする一方で、人口動態に起因するデフレ圧力も高いです。日銀は今後もデフレ阻止のための緩和的な金融政策を取らざえ得ないでしょう。

マイナス金利政策を解除すると何が起きるのか

前章の通り、マイナス金利政策の解除に伴い、政策金利が上昇することが予想されます。これにより、日常生活では銀行預金の金利が上昇し、銀行に預けた資産からの利息収入が増加します。同時に、年金や保険などの資産運用による利回りも期待できます。

一方で、経済活動においては金利上昇により企業の資金調達が鈍くなり、経済活動が抑制される可能性があります。

住宅ローンの金利については、マイナス金利政策の影響で適用金利が0.5％以下に抑えられ、住宅購入が容易になっていました。マイナス金利解除後、日銀は慎重な利上げに舵を切っているため、米国のように急激に上昇する可能性は低いと考えられています。

住宅ローンの金利になぜ影響するの？

住宅ローンに適用される金利は、固定金利と変動金利に分かれており、どちらも政策金利に連動します。ここでは、住宅ローンの金利の種類と金利がどのように決まるのかを説明します。

住宅ローンの金利の種類について

住宅ローンの金利タイプは、主に固定金利と変動金利の2種類があります。

固定金利は、金利が固定されるタイプであり、全期間、3年、5年、10年、15年など金融機関が定めた期間が選べます。固定金利の特徴は、金利が決まっているため、毎月の返済額が同じとなり、期間中で変わりません。金利変動の影響は受けませんが、適用される金利が変動金利より高いため、総支払額が多くなります。

変動金利は、そのときの市況によって適用金利が変わり、半年に一度、金利の見直しがあります。さらに、固定金利より適用金利が低く、毎月の返済額を抑えられる点が特徴です。しかし、金利が上昇した場合、毎月の支払額が増えて、固定金利よりも総支払額が多くなるリスクもあります。

固定金利と変動金利のメリットとデメリットについて、以下の表にまとめました。

住宅ローンの金利タイプについては以下の記事でも解説しているため、ご参照ください。

住宅ローンの変動金利とは？固定金利との違いや金利タイプの選び方も解説

住宅ローンの金利はどのように設定されるのか

住宅ローンの金利は、日銀や民間金融機関が発表している金利をもとに基準金利が設定されます。基準金利とは、店頭で出している金利であり、一般的な商品の定価に当たります。

【フラット35】は住宅ローン担保証券の利回り金利、民間金融機関では15年超のスワップレートを基に金利を設定しています。

また、変動金利は、短期プライムレートに連動して金利が決まります。短期プライムレートとは、銀行が優良とされる企業に貸し付ける1年以内の短期貸付の金利を指します。そして、短期プライムレートは政策金利の動向に影響されやすい特徴があります。金融機関の標準金利は、短期プライムレートに1％くらいの一定幅をプラスして設定します。

マイナス金利政策解除から住宅ローンの金利変動までの流れ

マイナス金利政策が解除になった影響によって、今後金利の見直しが行われる際に金利が上昇する可能性があります。とある銀行においては、普通預金の金利が0.001％から0.02％と20倍と金利が上昇しています。

仕組みとしては、政策金利の上昇に伴って短期プライムレートが上がり、さらに短期プライムレートの上昇によって、住宅ローンの変動金利も上昇します。そのため、変動金利を利用している場合は毎月の返済負担が増える可能性もあるため、事前に資金面の備えを進めておきましょう。

今後住宅ローンをどう選ぶべきか

2024年4月の住宅ローン金利は、変動金利で0.3％〜0.6％の間を維持しています。また、【フラット35】（借入期間21年以上かつ融資比率9割以下）の4月の金利は、1.82％で前月より0.02％下落しています。マイナス金利政策の解除が発表された翌月のタイミングですが、現時点では大きく影響を受けず低金利を維持しています。

住宅の購入にあたって住宅ローンを検討する際は、契約時の金利の低さだけで決めるのではなく、金利変動に対処できるかどうかを考慮する必要があります。変動金利を選ぶ場合、金利上昇に対する備えがないと、返済負担で家計が苦しくなる可能性があります。

将来的なライフイベントを考慮して返済したい方は、固定金利を選ぶのもよいでしょう。固定金利は、適用金利が変動金利より高くなりますが、月々の支払額が変動しないため、出費が多くなる時期に金利の変動リスクを受けずに返済が継続できます。

マイナス金利政策の解除後の住宅ローンは金利変動に備えて選ぶ

マイナス金利政策の解除をきっかけとして、今後も政策金利が上昇する可能性も考えられます。その影響により、住宅ローンで変動金利を適用している場合、毎月の返済負担が増える可能性があります。

また、住宅ローンをこれから検討される方は、ライフイベントに応じて金利上昇リスクに備えられる商品を選定していく方がよいでしょう。そして、すでに住宅ローンを支払っている方は、将来的な金利上昇を想定して住宅ローンの借り換えや金利変更を検討するなど対策が必要になるでしょう。

この記事では、バリエーションが豊富な【フラット35】の種類ごとに特徴を紹介していきます。

【目次】
【フラット35】には複数の種類がある
【フラット35】の保証型と買取型のしくみとは？
【フラット35】と【フラット35】Sの違いとは
【フラット35】Sの商品種類について
その他にもさまざまな商品ラインアップがある
【フラット35】はローンの目的ごとに商品検討を進めよう

【フラット35】には複数の種類がある

【フラット35】には、大きく分けて保証型と買取型の2つの仕組みと返済期間によって種類が分かれています。また、建物の性能基準を満たしている場合などに金利が優遇されるオプションや特約などもあります。
【フラット35】を検討する際には、まずは商品ラインナップを把握しておき、自身が適用できそうなものと難しいものを判別するところから始めてみましょう。

【フラット35】以外に利用されることの多い【フラット20】や【フラット50】については以下のページより詳細をご確認ください。

【フラット20】｜ファミリーライフサービス

【フラット50】｜ファミリーライフサービス

【フラット35】の保証型と買取型のしくみとは？

【フラット35】には保証型と買取型の2種類があります。

保証型の仕組みは、住宅金融支援機構が住宅融資保険を付け、借り手（債権者）が返済できなくなった場合、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払います。
一方、買取型の仕組みは、融資実行をした際に住宅金融支援機構が借り手（債権者）の住宅ローンを買い取り、債券化します。

返済リスクはどちらも金融機関ではなく住宅金融支援機構が負うことになりますが、抵当権の設定や団体信用生命保険（略称：団信）の特徴、適用金利において違いがあります。主なポイントについては以下の通りです。

【保証型と買取型の特徴の違い】
・事務手数料は保証型が安い傾向にある
・団信の加入について、保証型は金融機関の団信に加入必須のケースが多く、買取型は任意加入
・適用金利は保証型が低い傾向にあるが、1割以上の自己資金が必要
・抵当権設定は、保証型は金融機関が第1位、買取型は住宅金融支援機構が1位に設定

保証型と買取型を選ぶ際は、金利と団信加入の有無など自身のニーズに応じて検討しましょう。
【フラット35】の保証型と買取型の違いについては以下の記事でも解説しておりますので、ご参照ください。

【フラット35】保証型と買取型の違いや、各メリット・デメリットを解説！

【フラット35】と【フラット35】Sの違いとは

【フラット35】と【フラット35】Sの違いは、建物の性能に応じて借り入れた当初5年間の金利優遇があることです。

建物の性能基準については、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性と可変性のそれぞれの項目に応じて一定の基準を定めています。新築住宅だけでなく、中古住宅でも【フラット35】Sの性能基準をクリアすることで【フラット35】Sが適用可能です。

【フラット35】だけでなく、【フラット20】などでも同基準による金利優遇制度を利用できます。ただし、土砂災害警戒区域に建物がある場合には適用できないといった制限もあるため、【フラット35】を検討する際には専門家へ相談して詳細を確認しましょう。

【フラット35】Sの商品種類について

ここでは、【フラット35】SにおけるZEH住宅に適用できる制度や【フラット35】SのAタイプ・Bタイプなど、主な商品について特徴を解説していきます。

【フラット35】S（ZEH）とは？

【フラット35】S（ZEH）とは、【フラット35】を利用して「高断熱」「省エネ設備」「創エネルギー設備」により一定の基準を満たす住宅を取得する場合、借入金利を当初5年間引き下げる制度です。2024年4月現在、引き下げ幅は0.75%とされています。

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語です。太陽光発電による電力創出・省エネルギー設備の導入・外皮の高断熱利用などにより、生活で消費するエネルギーよりも生み出すエネルギーが上回る住宅のことをZEH住宅と呼びます。

この制度を適用するためには、【フラット35】の技術基準に加えて【フラット35】S（ZEH）の技術基準に適合することを証明する必要があり、適合証明書とBELS評価書の提出が必要です。

【フラット35】（保証型U-80）Sとは？

【フラット35】（保証型U-80）Sは、住宅取得金額の8割以下を【フラット35】で融資を行う事で買取型より低い金利が適用できる商品です。さらに、【フラット35】Sの建築基準を適用することで、当初5年の金利優遇を受ける事ができます。

保証型U-90 は住宅取得金額の9割以下の融資で利用できますが、総返済負担率を20%以下にする必要があることと、適用金利が若干高くなる点が異なります。

自己資金を住宅取得金額の2割以上出すことができ、より低い金利で借り入れたい方は【フラット35】（保証型U-80）Sを選ぶのとよいでしょう。

【フラット35】Sにおける金利タイプとは？

【フラット35】Sは、定められた建物基準によって2種類の金利タイプが適用されます。種類はAタイプとBタイプで分かれており、どちらも借入期間の当初5年間の金利優遇を受けられます。AタイプではBタイプよりも金利が低い特徴がありますが、その分高い建築基準をクリアする必要があります。

物件選びの際には、【フラット35】Sを利用する際にどちらのタイプが適用されるのかも併せて確認しておきましょう。

その他にもさまざまな商品ラインアップがある

【フラット35】には、住み替え支援や子育て優遇のある制度、地方自治体と連携して金利優遇している商品もあります。特に、2024年2月から【フラット35】子育てプラスが始まり、家族構成や建て方に合わせた組み合わせで一定の期間の金利優遇を行う制度に注目が集まっています。

また、家族構成やライフスタイルが変わって住み替えを検討される方に対して、残債がある住宅を貸し出して返済をサポートする｢機構住みかえ支援ローン｣といったものもあります。

以下の記事ではそれぞれの詳細を紹介しているため、ぜひご参照ください。

【フラット35】子育てプラスが2月より開始！制度の概要と利用のポイントを紹介

【フラット35】地域連携型（子育て支援）の概要や利用条件を解説！

【フラット35】の制度で住み替えも安心！残債がある住宅を貸し出して返済する支援ローンとは？

【フラット35】はローンの目的ごとに商品検討を進めよう

【フラット35】は、すべて全期間固定金利で利用でき、適用金利の優遇や団信加入が選べる商品など、ニーズに合わせた幅広い種類が用意されています。さらに、住宅金融支援機構が定めた一定基準の住宅を取得すると、金利優遇を受けることも可能です。

2024年2月13日より、【フラット35】S子育てプラスがスタートし、ポイントに応じて最大1％の金利優遇が受けられる制度も始まりました。
資金計画や団信加入など、自身に合ったプランを検討していきましょう。

そこで、住宅ローンと他の借入をまとめて支払うことができると、期日や金額の管理がしやすくなり、毎月の負担を減らすことが可能です。

この記事では、住宅ローンにおける｢おまとめローン｣の商品内容や利用のメリット・デメリットについて解説していきます。

【目次】
おまとめローンとは？
ローンをまとめるメリットとデメリットとは？
おまとめローンを利用するにあたっての注意点
おまとめローン利用で月々の返済負担を軽減できるが、総返済額には注意が必要

おまとめローンとは？

おまとめローンとは、さまざまな借入先と組んだローンを一つのローンにまとめて一本化することです。ローンをまとめることで、支払日や金額の管理が楽になるだけでなく、場合によっては返済総額を減らすこともできます。

ここでは、おまとめローンの概要や商品の種類、どのような商品があるのかについて解説していきます。

おまとめローンの概要

おまとめローンとは、複数の金融機関や貸金業者から借り入れたものを一つにまとめて返済していくローンのことを指します。

住宅ローンに加えて、カードローンやキャッシングサービスを複数利用していると、それぞれの借入ごとに返済日や返済方法が異なることで管理が煩雑になります。場合によっては返済が遅れてしまい、遅延損害金（遅延利息または延滞利息ともいいます）が発生してしまう恐れもあります。

おまとめローンを利用してローンを一つにまとめることで、返済の管理がしやすくなり、負担を軽減することが可能です。なお、おまとめローンを利用するためには、必ず金融機関の審査を通す必要があります。

おまとめローンには2種類ある

おまとめローンには、「消費者金融」が取り扱うローンと「銀行」が取り扱うローンの2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

消費者金融のおまとめローンは、資金用途に制限なく一本化できることが多く、現在の金利を下げたい人に向きますが、おまとめできる用途の範囲は狭い点が特徴です。こちらのローンでは住宅ローンを含むことはできません。

銀行のおまとめローンではまとめられる範囲が広く、一般的にはマイカーローン、教育ローン、フリーローン、カードローンをまとめることができます。

どんな商品があるのか

金融機関が取り扱う住宅ローンを含めたおまとめローンでは、金融機関ごとに借入条件はさまざまです。

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローン（住宅ローンプラス）では、既に返済中の無担保ローンや住宅ローン借入と同時に新規借入するフリー資金をまとめることができますが、投機性資金や生活資金、事業性資金は対象とできません。

既に返済中の無担保ローンについては500万円、住宅ローン借入と同時に新規借入するフリー資金については住宅建築・購入にかかる諸費用を除いた住宅ローン借入金額の50％以内が限度額となります。

商品の詳細につきましては、以下の公式ページよりご確認ください。

住宅ローン（住宅ローンプラス）のご案内｜住信SBIネット銀行

ローンをまとめるメリットとデメリットとは？

おまとめローンを利用するにあたって、メリットだけでなくデメリットもあります。

ここでは、ローンを一つにまとめることのメリットとデメリットについて整理して解説していきます。

メリットは返済の管理が楽になること

おまとめローンを利用することで、返済の管理が楽になり、返済計画が立てやすくなることがメリットの一つとして挙げられます。返済日がまとまることで資金管理がしやすくなり、延滞のリスクを減らすことが可能です。

また、ローンをまとめることで毎月の返済額を抑え、負担を軽減できることもメリットです。住宅ローンの返済期間は長期に渡るものであり、その返済期間に合わせて他のローンも返済することになります。そのため、単独のローンよりも返済期間が長くなった分、月々の返済額が低く設定されます。

デメリットは選択肢が少なく、総返済額が増えること

おまとめローンを利用するデメリットとして、まずは利用できる金融機関が少ないことが挙げられます。選択肢が少なく、比較検討がしにくいのが難点です。利用にあたっては借入額が増えることによって審査も厳しくなり、借り換えの手続きのために追加で手数料がかかります。

また、おまとめローンでは金利が上乗せされるため、適用金利が高くなり総返済額が増えます。検討の際には、返済シミュレーションで月々の返済額を確認し、自分の収入とバランスを取れる水準かどうかを確かめておきましょう。

おまとめローンを利用するにあたっての注意点

住宅ローンを含めたおまとめローンを利用するにあたって、上乗せできない費用がある点や、返済額を下げすぎないなど資金計画には細かい点までチェックが必要です。
おまとめローンでは必ずしもすべてのローンを含められるとは限らないため、もし既に借入れているローンがある場合は、事前におまとめできるか確認しておきましょう。

また、毎月の返済額の設定金額を下げすぎると、返済期間が長くなり、その分総支払額が増えてしまいます。利息で返済額が膨れないよう、収入と照らし合わせて返済計画を立てるようにしましょう。

おまとめローン利用で月々の返済負担を軽減できるが、総返済額には注意が必要

おまとめローンは、複数のローンを一本化することで毎月の返済負担を軽減し、返済計画が立てやすくなります。一方で、商品の選択肢が少なく、総返済額が増えてしまうデメリットもあります。

事前に利用手数料も含めて総返済額のシミュレーションを行い、自身の収入と照らし合わせて検討を進めましょう。

参考：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年10月調査）】｜住宅金融支援機構

変動金利が上がれば、住宅ローン返済のための支払い額も大きくなり、毎月の家計の負担が心配な方もいるのではないでしょうか。

本記事では、変動金利の上昇によって住宅ローン契約者に及ぼす影響と、金利上昇局面において知っておくべき対処法について解説していきます。金利上昇による返済の不安を解消するためにも、ぜひご一読ください。

【目次】
住宅ローンの変動金利が上がる要因とは
変動金利が上がった場合の対処
固定金利と変動金利はどちらがよいか
変動金利の住宅ローンは金利が上がることを見据えた対策を

住宅ローンの変動金利が上がる要因とは

金融機関の提示する住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという指標に連動して設定しています。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利を指します。

ここでは、住宅ローンの変動金利が上がる要因や仕組み、日銀の施策の影響について紹介していきます。

変動金利が上がる仕組みと影響

住宅ローンの変動金利は、一般的に短期プライムレートと連動しており、短期プライムレートの金利に1％を加えた値が標準とされます。金融機関は通常半年に一度金利の見直しを行い、金利を設定します。

2024年3月時点での短期プライムレートは、2009年1月以来1.475％で据え置かれています。変動金利の動向が気になる方は、短期プライムレートの動きに注目するとよいでしょう。

金利が変動する要因は、政策金利の変動や経済状況にあります。2016年より政策金利はマイナス金利を適用して以来-0.1％を保ったままです。マイナス金利政策の解除によって、政策金利の上昇も考えられます。そうなると、短期プライムレートと共に住宅ローンの変動金利の上昇も避けられない状況となるでしょう。

参考：長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降|日本銀行

日銀の施策の影響

住宅ローンの変動金利が上昇する要因は、短期金利の上昇とその背景にある日銀の金利政策に大きく影響されます。日銀は2016年にマイナス金利政策を導入し、政策金利はマイナス水準で推移してきています。

しかし、2022年後半からロシアのウクライナ侵攻によって原材料不足の影響を受け、世界的な物価上昇が起こりました。アメリカなど他の先進国は急激なインフレ対策として利上げを行っています。日本も年2％の物価上昇率となりつつあるため、インフレの抑制に向けて利上げが近いのではないかとの見解も出ています。

2023年11月に日銀の植田総裁が「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになる」と発言し、2024年3月には日銀のマイナス金利政策の解除が報道されました。これまで横ばいだった短期金利の上昇も現実味を帯びてきています。

参考：2020年基準消費者物価指数｜総務省

変動金利が上がった場合の対処

住宅ローンの変動金利が上がった場合には、毎月の返済額が増え、家計への影響も出てきます。金利変動があった場合、家計の負担を軽減するためには何をすればよいのでしょうか。

ここでは、金利変動の対処法として、住宅ローンの繰り上げ返済や借り換え、固定金利の変更について紹介いたします。

繰り上げ返済する

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別でまとまった額を返済する方法であり、返済はすべて元本のみにあてられるため、総支払額を効率的に減らすことができます。

繰り上げ返済には｢期間短縮型｣と｢返済額軽減型｣の2種類があり、後者の｢返済額軽減型｣で繰り上げ返済を行うと、毎月の返済負担を軽減できます。

繰り上げ返済を行う際には、手続きにあたって手数料が発生する点と手元の資金が不足するリスクがある点に注意し、計画的に行いましょう。

借り換える

契約している住宅ローンについて、固定金利の住宅ローンに借り換える、またはより条件が良い住宅ローンに借り換えるといった方法で金利上昇による毎月の負担を軽減できます。

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンを一括返済して、他の住宅ローンを新たに契約することです。メリットは毎月の返済額が減ることや、返済計画によっては総返済額の軽減が期待できる点が挙げられます。デメリットは、審査が必要である点、登記費用や借り換え手数料などのコストがかかる点、そして残債の金額によっては住宅ローン控除が減少する可能性があることが挙げられます。

一般的には、残りの返済期間が10年以上で残債が1,000万円以上あり、金利差が1％以上ある場合に、借り換えのメリットがあると言われています。返済シミュレーションと諸費用の見積もりを行い、現在の住宅ローンと比較検討することが重要です。

固定金利に変更する

変動金利が上昇した場合、固定金利での契約に変更することも返済負担を軽減するための方法です。

固定金利へ変更するメリットは、毎月の返済額が一定になるため、金利変動に左右されずに安定した返済計画が立てられます。デメリットは、固定金利は変動金利よりも高く設定されることが多いため、返済総額が変動金利の場合よりも大きくなる可能性がある点が挙げられます。

固定金利と変動金利はどちらがよいか

2023年の住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用者の7割以上が変動金利を選んでいます。さらに、【フラット35】以外の住宅ローン利用者の8割弱が金利の低さを理由に選択していることがわかります。

マイナス金利政策の解除が発表され、政策金利の上昇が現実味を帯びている中、2016年から横ばい状態が続いていた短期金利が大幅に上昇する可能性もあります。今後は、契約時点の金利の低さだけで変動金利を選ぶのは、高いリスクが伴う選択と考えられます。

現在、住宅ローンの変動金利は一部の銀行で0.3％を下回る金利も見られ、割安に感じられます。しかし、長期的な視点や毎月の返済負担の安定性を重視するのであれば、固定金利を選択することで金利変動に左右されずに返済できます。

住宅購入に伴い住宅ローンの契約を検討している方は、将来的な金利の変動も考慮したうえで金利タイプの選択を行う必要があります。条件によっては税制優遇制度を適用できる場合もあるため、住宅ローンの検討にあたっては専門家に相談することをおすすめします。

参考：住宅ローン利用者の実態調査 ｜住宅金融支援機構

変動金利の住宅ローンは金利が上がることを見据えた対策を

住宅ローンの契約において、7割超の方が金利の安さを理由として変動金利を選んでいる現状ですが、日銀のマイナス金利政策の解除を受け、今後は将来的な金利の変動を踏まえて慎重に検討すべき局面に来ています。

変動金利が上昇して返済負担が重くなることが見通せた際には、繰り上げ返済や借り換え、固定金利への契約変更を検討し、毎月の返済負担を軽減するための手段も考えておく必要があります。

これから住宅ローンの利用を検討している方は、返済総額が低いことに越したことはありませんが、資金面に十分余裕が持てない限りは金利変動に左右される状況を避け、毎月の安定的な返済計画を目指した選択をおすすめします。

本記事では、2024年の見通しから住宅の買い時なのか、住宅ローン金利の動向や住宅税制を踏まえて解説していきます。また、子育て世帯を対象とした住宅ローン控除の税制優遇や、住宅取得資金の贈与に関する贈与税の非課税措置の政策についても併せて紹介いたします。

【目次】
2024年の住宅ローン関連情報まとめ
2024年は住宅の買い時なのか？
住宅ローン金利は今後上昇していく見込み！2024年の住宅購入は早めに検討しよう

2024年の住宅ローン関連情報まとめ

令和6年度の住宅税制改正において、子育て・若者夫婦世帯の住宅ローン控除優遇や住宅購入資金にかかる贈与税の非課税措置の延長が発表されました。子育て・若者夫婦世帯にとっては、質や性能が優れた住宅を購入しやすくなる制度として活用できます。

一方で、日銀によるマイナス金利の廃止が決定したことで、住宅ローンの金利も上昇するのではないかと心配になります。ここでは、2024年の住宅ローンに関する気になる情報をまとめて紹介していきます。

住宅ローン控除は「子育て・若者夫婦世帯」が優遇される

国は令和4年度税制改正で、令和6・7年入居者の住宅ローン減税の控除額を減額することを示唆していました。令和6年度税制改正が公表され、ふたを開けてみると、全面的に減額予定であったのに対して条件が緩和され、2024年末までの入居を条件に新築住宅を取得した子育て・若者夫婦世帯は、前年と同様の控除額が維持されました。

具体的な住宅の種類や控除額に関しては、以下の表のとおりです。

【子育て・若者夫婦世帯に対する住宅ローン控除の内容】

※新築住宅または買取再販業者による住宅取得が条件

参考：住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）｜国土交通省

【対象となる子育て・若者夫婦世帯】
・19歳未満の子を有する世帯
・夫婦のいずれかが40歳未満

子育て・若者夫婦世帯は、2024年2月に始まった｢【フラット35】S子育てプラス｣の金利優遇も適用されるため、住宅購入を検討するにあたっては良いタイミングと考えられます。

【フラット35】S子育てプラスの詳細については以下の記事で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

関連記事：【フラット35】子育てプラスが2月より開始！制度の概要と利用のポイントを紹介

「マイナス金利政策」が解除され、金利が上がる可能性が高い

2023年は長期金利が上昇し、【フラット35】の金利は1年で約0.3％上昇しました。2024年に入り、長期金利の推移は横ばいになっていますが、2024年3月19日に日銀がマイナス金利政策の解除を決定しました。その影響を受け、政策金利は今後上昇する可能性が高まると考えられます。

住宅ローンの金利が影響を受ける長期金利及び短期金利は、どちらも政策金利に連動する指標であるため、今後住宅ローンの金利も上昇すると見込まれます。

両親などからの資金援助に対する非課税措置が3年間延長

令和6年度税制改正で、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用期限が3年間延長となりました。通常は年間110万円以上の贈与を受けると贈与税が課されますが、住宅購入資金については最大1,000万円までの非課税となります。

【住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細】

※対象面積は40㎡以上

参考：住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）｜国土交通省

両親から住宅資金購入資金の援助がある方は、節税のため贈与税の非課税措置の適用を必ず検討しましょう。住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細については以下の記事で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

関連記事：住宅取得資金贈与の非課税は、タイミングを逃さないよう注意！

2024年は住宅の買い時なのか？

マイナス金利解除の影響を受けて住宅ローン金利も上昇する可能性が高くなっており、これから住宅購入を検討している方にとっては不安要素となっています。

一方で、【フラット35】S子育てプラスによる金利優遇や住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の延長など税制優遇制度が残っている現状は、果たして住宅の買い時なのでしょうか。

ここでは、2024年が住宅購入に最適な時期なのかについて住宅ローン金利と不動産市場の側面から解説していきます。

住宅ローンを利用するのであれば早めがよい

住宅ローンを利用して住宅購入をする場合は、早めに検討を進めることを推奨します。日銀のマイナス金利廃止が決定し、政策金利が上がる要素がそろっているため、将来的に金利が上昇していくことが見込まれます。

住宅ローンの変動金利や固定金利が直ちに大きく上がることはまずありませんが、金利が徐々に上がってくると不確定要素が増え、変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのかの判断も困難となります。

また、子育て・若者夫婦世帯については2024年12月までに入居できれば住宅ローン控除も前年の同様の控除額が適用できるタイミングであるため、決断するのであれば早めが望ましいと考えられます。

不動産市場も値上がり予想のため早めがよい

国土交通省が毎月発表している不動産価格指数によると、令和5年12月時点において都市部を中心に土地と建物ともに不動産価格の上昇局面であることがわかります。

新築住宅の価格が上がる一方で、質の高い中古住宅が注目されており、今後は中古市場がより活発に動く可能性もあります。不動産市場の動向を勘案すると、気になる物件を見つけた場合は、早めに決断した方が価格変動の影響が少なくて済むと予想されます。

参考：不動産価格指数（令和６年３月29日公表）｜国土交通省
参考：令和５年地価公示結果の概要 ｜国土交通省

住宅ローン金利は今後上昇していく見込み！2024年の住宅購入は早めに検討しよう

日銀がマイナス金利の解除を決定し、政策金利が上昇する局面となりました。2024年3月現在においては、住宅ローンの金利設定に大きな動きは見られませんが、今後は変動金利、固定金利ともに金利が上がっていくことも予想されます。不動産市場においても都市部を中心に土地、建物ともに価格上昇が続いており、住宅購入のタイミングの判断が困難な状況です。今後、住宅購入を検討するのであれば、金利変動の動きがゆるい段階で早めの判断が望ましいと考えられます。

住宅ローン控除など税制優遇制度の活用や住宅ローンの金利比較など、各種条件を整理してきちんと検討したい場合は、住宅ローンアドバイザーなど専門家への相談をおすすめします。

本記事では、住宅購入の際に住宅ローンと一緒に活用できる補助金や減税制度を紹介していきます。これから住宅を購入する人はぜひ参考にしてください。

【目次】
住宅ローン控除と一緒に利用できる補助金を押さえておく
住宅購入にあたって利用できる主な補助金
その他、自分の住む地域で利用できる制度もチェック
住宅ローンを利用する際は補助金などの情報も事前にチェック！

住宅ローン控除と一緒に利用できる補助金を押さえておく

住宅を購入する際に活用したい制度として、主に「住宅ローン控除」と「補助金」の2つが挙げられます。

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んで自宅を購入する際に、年末のローン残高の0.7％を最大13年間にわたって所得税や住民税から控除する制度です。住宅ローン控除の適用要件には「借入期間が10年以上」や「引き渡しから6か月以内に入居」などがあります。

その他にも所得制限などが設けられているため、住宅ローン控除について詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてください。

住宅ローン控除とは？ローン借入前に申請方法や注意点をおさらい

続いて住宅に関する「補助金」とは、特定の建物を建てたり、購入・リフォームなどを行ったりした場合に、一定の条件を満たすことで支払った金額の一部を国や自治体から後で受け取れる制度です。特に近年は、省エネ性に優れた建物の建設や改築に対する補助金が増えている傾向にあります。

住宅購入にあたって利用できる主な補助金

ここからは、住宅購入にあたって利用できる補助金を紹介していきます。主な補助金は次の3つです。

・子育てエコホーム支援事業
・ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業
・長期優良住宅化リフォーム推進事業

以下で、詳しく見ていきましょう。

子育てエコホーム支援事業

「子育てエコホーム支援事業」は、エネルギー価格などの上昇に特に影響を受けやすい子育て世帯や若者夫婦世帯を対象にした補助金制度です。この制度は、住宅の省エネ性能を促進し、政府が目指す2050年のカーボンニュートラルの実現を目指しています。

補助される金額は新築物件の場合は最大100万円、リフォームに関しては最大60万円を受け取れます。「子育てエコホーム支援事業」の概要は以下の通りです。

参考：国土交通省：子育てエコホーム支援事業について

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業

「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業」とは、登録されたZEHビルダーまたはプランナー（ハウスメーカー・工務店）によって、要件に合った新築住宅を建てた人が受けられる補助金です。

ZEHとは省エネ性とエネルギー性の生産性に特化した住宅を指します。消費エネルギーの削減をしつつ、エネルギーの生産性を向上させることで全体でのエネルギー収支がゼロ以下となる住宅の場合、次のような補助金を受けられます。

このように、ZEHは3つの事業に分類され、各事業で補助金額など条件が異なります。また、それぞれ申込期限は設けられていますが、予算に達した時点で終了となります。終了となった場合は先着順で利用の可否が決まるため、利用したいのであれば事前に申込状況を確認しておきましょう。

参考：一般社団法人 環境共創イニシアチブ 2023年の経済産業省と環境省のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金について

長期優良住宅化リフォーム推進事業

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」とは、既存住宅の長寿命化や、省エネ化等を促進する性能向上リフォーム・子育て世帯向け改修に対する支援等を行う事業のことです。補助金額は評価基準型の場合は最大100万円、認定長期優良住宅型では最大200万円となります。

対象となるリフォーム工事は「劣化対策や耐震性、省エネ対策など特定の性能項目を向上させる工事」に加えて、「三世代同居対応改修工事」「子育て世帯向け改修工事」なども含まれます。キッズスペースの設置や、防犯カメラの設置なども補助金対象となるため、子育て世帯にも活用しやすい制度です。

参考：国立研究開発法人 長期優良住宅化リフォーム推進事業

その他、自分の住む地域で利用できる制度もチェック

ここで紹介した補助金以外にも各自治体などで実施している補助金もあります。自分が住んでいる自治体のホームページも一度チェックしておきましょう。

自治体のホームページ内で探そうとすると必要な情報がなかなか見つからない可能性もあります。その場合は「〇〇市 住宅 補助金」など適切な検索語句で検索し、関連情報に直接アクセスしましょう。

たとえば、東京都多摩市で検索した場合、「令和5年度多摩市住宅用創エネルギー・省エネルギー機器等導入補助金」などの補助金制度を実施していることがわかります。

参考：多摩市 令和5年度多摩市住宅用創エネルギー・省エネルギー機器等導入補助金

住宅ローンを利用する際は補助金などの情報も事前にチェック！

住宅を購入する際には多くの費用がかかります。少しでも負担を減らすために、補助金や減税制度を積極的に活用しましょう。

今後についても、当面は省エネ性能の高い住宅の購入やリフォームが対象となる補助が実施されるものと考えられます。そのため、住宅購入を検討している場合は常に新しい情報を収集しておくことが重要です。

また、補助金は予算の範囲内で実施されるため、予算に達した時点で募集が終了します。次年度も必ず同じ制度が続くとは限らないため、申請の締め切りや応募状況にも注意しつつ、早めに申し込める準備を整えましょう。

本記事では、「【フラット35】子育てプラス」の商品概要について解説していきます。子育て世帯の人はぜひご確認ください。

【目次】
新設された「【フラット35】子育てプラス」はどのような制度か
「【フラット35】子育てプラス」を利用した例を紹介
「【フラット35】子育てプラス」を利用する際の注意点
子育て世帯は【フラット35】子育てプラスを必ずチェック！

新設された「【フラット35】子育てプラス」はどのような制度か

「【フラット35】子育てプラス」とは、子育て世帯や若年夫婦を対象として、子どもの数に応じて金利を一定期間に渡って引き下げる制度です。対象となる子どもの要件は、借り入れの申し込みを行った年度の4月1日時点で18歳未満の子どもを指します。

これまでの制度では、「住宅性能」「維持保全・維持管理」「地域」ごとにポイントが付与され、獲得したポイントに応じて「引き下げ金利」と「引き下げ期間」が決定する仕組みでした。2024年2月13日以降は【フラット35】子育てプラスが新設され、「世帯構成」も金利引き下げのポイント対象に加わることになります。

また、これまではポイントの上限が4ポイントまで、引き下げ期間は10年までと上限が設けられていましたが、この上限も撤廃されます。以下で詳細を紹介していきます。

参考：子育て世帯を応援する【フラット35】子育てプラス　2024年２月13日スタート！　～令和５年度補正予算における制度拡充～

子どもの人数等によって金利が変わる

今回新設された「【フラット35】 子育てプラス」では、子どもの人数によってポイントが加算され、ポイント合計に応じて金利が引き下げられます。子どもの数に制限はなく、子どもの数が多い世帯ほど多くのポイントを付与されるため、子どもの多い世帯ほど長期間にわたる金利引き下げの恩恵を受けやすくなります。

また、ポイント加算について従来の横積み方式から縦積み方式に変更となり、当初5年間の金利を下げやすい制度となりました。この変更によって、効果的に返済総額を抑えられる点が大きなメリットです。

さらに、子どものいない若年世帯でも夫婦どちらかが40歳未満であれば、1ポイントが付与され、金利引き下げのメリットを受けられます。

金利の下げ幅が最大で年1.0％になった

従来の制度では、金利の引き下げ幅が0.5％まででしたが、「【フラット35】子育てプラス」を利用することで最大1％まで引き下げ可能となりました。具体的には1ポイントあたり0.25％引き下げられ、引き下げ期間は5年です。

たとえば、合計で9ポイント付与されたケースでは、最初の5年間と6～10年目は1％金利を引き下げられ、10～15年目は0.25％引き下げられます。

「【フラット35】子育てプラス」を利用した例を紹介

ここでは、【フラット35】子育てプラスを利用した例を挙げ、従来の【フラット35】と比較して返済額がどれくらい変わるかを紹介していきます。

【フラット35】SのタイプAとの組合せ

子ども2人世帯が「【フラット35】子育てプラス」を利用した場合、従来の【フラット35】と比較して返済額がどれくらい変わるかをみていきましょう。

付与されたポイントは子ども2人で2ポイント、【フラット35】SのタイプAの適用で2ポイントの計4ポイントとします。

【借入条件】
借入金額：3,000万円
借入期間：35年
返済方式：元利均等返済（ボーナス払いなし）
金利：1.820％

このように、【フラット35】子育てプラスを利用することで、従来の【フラット35】と比較して総返済額を160万5,685円ほど抑えられることがわかりました。また、毎月の返済額も当初5年間は1万4,438円、6年目以降は2,049円ほど減額できます。

上限だった4Pを上回る組合せ

続いては、【フラット35】子育てプラスを利用し、6ポイント付与された場合の返済額を比較します。ポイントの内訳は、子ども3人世帯で3ポイント、【フラット35】SタイプAの適用で2ポイント、維持保全の適用で1ポイントです。

【借入条件】
借入金額：3,000万円
借入期間：35年
返済方式：元利均等返済（ボーナス払いなし）
金利：1.820％

先ほどの例よりも2ポイント増えた場合、総返済額を197万6,472円抑えられます。毎月の返済額も当初5年間は1万4,438円、6年目～10年目は5,500円、11年目以降は2,587円減額できます。

「【フラット35】子育てプラス」を利用する際の注意点

子どもの数が多いほど大きなメリットが得られる「【フラット35】子育てプラス」ですが、借り換えには対応していない点に注意が必要です。この制度は、新規で住宅ローンを利用する場合のみに限定されており、すでに組んでいるローンには利用できません。

また、ポイント付与は特定の基準を満たしている必要があるため、利用する場合は対象物件が「住宅性能」や「居住地域」等の条件を満たしているかを事前に把握しておくことが重要です。

子育て世帯は【フラット35】子育てプラスを必ずチェック！

【フラット35】子育てプラスの導入により、子育て世帯や若年世帯への金利優遇がさらに拡大されます。金利上限についても最大1％まで引き下げられることになり、従来よりも返済総額の大幅な減額が期待できるでしょう。

新型コロナが収束したことにより、日本経済は落ち着きを取り戻しつつあります。その結果、経済が活発に動き出し、今後は好決算を発表する企業が増える見込みです。もし、今後金融市場が過熱すると変動金利が上昇することは十分に考えられます。

そのようなリスクに備えて、【フラット35】のような固定金利での契約は、毎月の返済負担も安定するため有効な選択肢となるでしょう。ポイント付与の対象となる「【フラット35】地域連携型（子育て支援）」の概要や利用条件について知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。

【フラット35】地域連携型（子育て支援）の概要や利用条件を解説！

本記事では、住宅ローンがある場合の基本的なルールと、ローンの返済中でもスムーズに引っ越しする方法を解説します。

【目次】
住宅ローンがあっても引っ越せるの？
残債があるけど引っ越したい場合
スムーズに引っ越す方法とは
住宅ローンがあっても引っ越せるが、資金に余裕が必要

住宅ローンがあっても引っ越せるの？

住宅ローンの残債がある場合でも引っ越しすることは可能です。ただし、その自宅を売却する、または賃貸に出す場合にはいくつかの条件を満たさないといけません。

たとえば、住宅ローンについては融資した金融機関がその土地と建物に抵当権を設定するため、住宅ローンの残債がある状態では、物件を勝手に売却したり、賃貸に出したりすることはできません。

例外として、転勤や介護などが要因で引っ越しせざるを得ない場合は、賃貸に出すことが認められています。その際であっても、ローンを組んでいる金融機関に事前の相談が必要です。返済中に転勤が決まった場合については以下の記事もぜひ参考までにご一読ください。

住宅ローン返済中に転勤が決まったら？自宅の扱いと手続き、注意点

残債があるけど引っ越したい場合

ここでは、住宅ローンの残債がある状態で引っ越しする場合の基本的なルールや、売り先行と買い先行といった用語について説明していきます。

基本的なルールについて

残債がある場合はどのような流れで引っ越しを計画すればよいでしょうか。引っ越しする前にすべきこととして、以下の手順で進めていきましょう。

1. 金融機関に相談する
2. 住宅ローンを完済する
3. 金融機関が設定した抵当権が抹消される
4. 自宅を売却したり賃貸に出したりする
5. 引っ越しをする

この流れで引っ越しの計画を立てる場合、売却してから新居を探し始める（売り先行）か、それとも新居を購入してから自宅を売却する（買い先行）かといった問題が発生します。

売り先行と買い先行とは

売り先行とは、先に自宅を売却してから新居を探す方法です。売り先行の場合は、先に自宅を売却するため、新居購入などに必要となる費用の資金計画が立てやすいというメリットがあります。しかし、その反面、住みながら自宅を売却することになるため内覧への対応が都度必要です。

買い先行とは、先に新居を探してから自宅を売却する方法です。既に新居が決まり、引っ越しが完了していれば空き家の状態で内覧ができ、売買契約までスムーズに進みやすくなります。その一方で、一時的に新居と現在の自宅の二重ローンとなるケースも考えられ、家計の負担が大きくなってしまうリスクがあります。

スムーズに引っ越す方法とは

現在の自宅を売却し、新居に引っ越しするまでをスムーズに進める方法として、次の3つが挙げられます。

・売却後に引っ越す
・ダブルローンを利用する
・住み替えローンを利用する

以下では、それぞれについて詳しく説明します。

売却後に引っ越す

現在暮らしている自宅に戻る可能性がないのであれば、自宅を売却してから引っ越しするのがスムーズな方法です。

自宅の売却金額が残債より大きい場合（いわゆる「アンダーローン」）は、抵当権が解除されるため問題なく自宅の売却を進めていけます。また、自宅を売却して利益が出た場合は新居に引っ越す準備費用にも充てられるでしょう。

ただし、自宅を売却しても残債が残ってしまう場合（いわゆる「オーバーローン」）は、売却で生じる不足分を自己資金などから補填しなければなりません。

自宅の売却を検討している場合は、まずは不動産査定を行い、自宅の売却見込み金額を算出してみましょう。

ダブルローンを利用する

引っ越したい先を購入して準備する場合、ダブルローンを組む方法も選択肢の1つです。ダブルローンとは、売却予定の住宅ローンを返済しつつ、新居の住宅ローンを組むことです。

新居を先に購入でき、住み替えがしやすい点はメリットですが、金融機関から別途お金を借りることになるため、相応の返済能力の証明が必要となります。また、2つのローン返済が必要となると、返済金額が増え、家計負担が大きくなるリスクがあります。

住み替えローンを利用する

オーバーローン時に利用できる「住み替えローン」も有効です。住み替えローンとは、売却した際に発生する残債分を新居のローンに上乗せして一本化する仕組みです。

たとえば、残債が1000万円、新居の購入費用が3500万円の場合は総額4500万円の住宅ローンを組みます。そうすることで、残債分を自己資金から補填せずに新居の購入と自宅の売却をスムーズに進めることが可能です。

ただし、新居のローンに加えて自宅の残債も合わせて借り入れるため、借入総額が増加し、返済負担が増えます。また、自宅の引き渡し日と新居の決済日を同日に行う必要があり、これらの日程調整も必要です。

住宅ローンがあっても引っ越せるが、資金に余裕が必要

住宅ローンの残債がある場合でも引っ越しは可能ですが、いくつかの条件を満たす必要があります。まずは、現在の自宅を売却してしまうのか、賃貸に出して所有権を残すのかを決めることから始めましょう。

自宅を売却して引っ越す場合、アンダーローンとなるのであれば問題ありませんが、もしオーバーローンとなるのであれば「住み替えローン」の活用を検討しましょう。

自宅を賃貸に出したい場合は、住宅ローンの要件から外れてしまうため、転勤などの例外を除いて事業性ローンとして組み直す必要があります。そのため、早期に金融機関に相談することをおすすめします。

本記事では、金利タイプの基本的な概要から、金利タイプの選び方、今後の金利予測について解説します。これから住宅ローンを組む予定の人はぜひ参考にしてください。

【目次】
住宅ローンを借り入れるときの金利タイプとは
金利タイプはどうやって選べばよい？
最近の動向と今後の予測
金利動向に注意品しつつ、家計のバランスを大事にしよう！

住宅ローンを借り入れるときの金利タイプとは

住宅ローンを組む際に、次の金利タイプを選択することになります。

・変動金利
・全期間固定金利
・期間固定金利

それぞれ性質が異なり、自身のニーズに応じて適切なものを選ぶ必要があります。
以下では、それぞれの金利タイプについて詳しく見ていきましょう。

変動金利

変動金利は金利が固定されていないタイプのローンです。半年ごとに金利が見直され、市場状況によって金利が変動します。金利が上がれば毎月の返済額が増加し、金利が下がれば毎月の返済額は減少する仕組みです。

変動金利を選択する大きなメリットは他の金利タイプよりも金利が低いことです。金融機関によっては金利差が1％以上開いていることも多く、近年の低金利時代においては変動金利を選択した方が有利になっています。

しかし、その一方で金利市場が上昇局面になると、毎月の返済負担も増えてしまい、家計に影響を与えてしまう可能性があります。そのため、今後も金利が低水準を維持できるかを十分考慮した上で変動金利を選択する必要があるでしょう。

全期間固定金利

全期間固定金利とは、借入当初から完済時まで金利が変動しないタイプのローンです。
金利市場が上昇局面でも金利は変わらないため、返済負担も安定し将来の返済計画が立てやすいメリットがあります。

その反面、低金利時代においては変動金利よりも金利が高くなり、毎月の返済負担は大きくなりがちです。もし、返済期間中ずっと低金利の局面が続いた場合、変動金利よりも利息総額が多くなってしまいます。

そのため、今後は金利が上昇していくだろうと予想している人は全期間固定金利を選択することが賢明かもしれません。また、返済負担よりも、安定した返済計画を進めていきたい人にもおすすめできます。

期間固定金利

期間固定金利とは、借入当初からあらかじめ設定した期間までの金利が固定されているタイプのローンです。設定した期間の金利は固定されており、期間終了後は自身で再度金利タイプを選択することになります。

固定金利を適用する期間は、2年・3年・5年・7年・10年・15年など幅広い選択肢があり、自身のライフスタイルに合わせて決めることが可能です。

期間固定金利のメリットは設定した期間中は金利が固定されていて安心感があることです。たとえば、子どもが成人するまでの10年間は返済負担を安定させておきたいなど、特定のライフイベントに合わせて金利の安定を図れます。

しかし、固定期間終了後は適用金利が上昇し、返済額が大幅に増える可能性がある点に注意が必要です。10年固定型住宅ローンについて詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。

10年固定型住宅ローンのメリット・デメリット！変動型との違いも解説

金利タイプはどうやって選べばよい？

金利タイプはどちらが有利かだけで選ぶのではなく、自身のライフスタイルに適したものを選択することが重要です。以下では、家計の状況や今後の金利状況を見通したプランを紹介します。

「今後、子どもの教育費の負担が増えていきそう」
住宅ローンの返済に加えて子どもの教育費が増えていくような場合では、子どもの教育費負担が落ち着くまで固定金利を選択し、返済負担を安定させるのが1つの方法です。

「資産形成が進んでいて資金に余裕がある」
ある程度資産形成ができ、繰上返済が可能な状況にある人は変動金利を選択してもよいでしょう。変動金利のデメリットは金利が上昇すると返済負担が増えてしまうことです。しかし、金利が上がった際に一括返済ができればこのようなリスクは回避できます。

「今後金利が上がりそう」
今後金利が上がると予想する場合は、全期間固定金利を選択した方が返済負担は増加しないため安心です。反対に、金利が下がると予想する場合は、低金利で借り入れできる可能性がある変動金利を選択するとよいでしょう。

最近の動向と今後の予測

変動金利と連動している短期プライムレートはマイナス金利が維持されている状況です。一方の固定金利については、日本銀行が10年物国債利回りの変動幅をプラスマイナス0.25%から0.5％、そして2023年10月31日には1％超えまで許容したことから上昇に転じています。

この状況を受け、住宅ローンの利用にあたっては、変動金利の今後の上昇に対する懸念が高まっているため、固定金利を検討する人の増加が予想されるでしょう。実際の意識調査でも固定金利を利用したいという意見が増加していることが明らかになっています。

今後の金利については、もし、日本銀行が現在の物価高を抑制するために金利を引き上げ始めた場合は、変動・固定の両方の金利が大きく上昇する可能性があります。そうなれば、変動金利を選択している人の返済負担が大きくなってしまうかもしれません。

海外の金利についても、この数年間でインフレが加速していたため金利は上昇傾向でした。もし、今後インフレが抑制されれば金利が落ち着く可能性はあります。ただし、中東情勢やウクライナ問題が深刻化すれば、物価高がさらに進むため、金利の先行きは不透明といえるでしょう。

参考：住宅金融支援機構 住宅ローン実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】

金利動向に注意品しつつ、家計のバランスを大事にしよう！

本記事では、金利のタイプの概要を説明し、金利タイプの選び方や今後の金利予測についても解説しました。

金利動向に注意して、最適な金利タイプを選択することは重要ですが、家計のバランスを図ることも重要な要素です。家計バランスを整え、資産形成を進めていくことで、大幅な金利上昇による毎月の返済負担の増加にも対応できます。一括返済という選択肢を取ることもできるでしょう。

もし、資産形成がうまく進まない場合は、お金の専門家などに一度相談してみることをおすすめします。