そんな方におすすめの住宅ローンが、【フラット35】です。 安心して住宅ローンの借入ができる可能性があります。今回は、【フラット35】の基礎知識や、利用する際のポイントを解説します。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】のメリット・デメリット
【フラット35】を利用するときのポイント
住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

【フラット35】とは

働き方が多様化する現代。フリーランスで働く方や、中小企業を起業した方、契約社員の方など、事情は人それぞれ大きく異なります。

【フラット35】は、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。「審査に通る可能性があるなら利用したい！」と考えている方もいるかもしれませんね。しかし、利用検討の際に気になるのが、「安心できる運営元なのか」「どのような条件があるのか」といった点ではないでしょうか？

早速、【フラット35】の基礎情報について見ていきましょう。

【フラット35】の基礎知識

【フラット35】は、住宅を購入したり、新築したりする方向けのローン。また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。

【フラット35】では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人。安心して融資が利用できますね。

質の高い住宅の取得を支援するメニューや、地方公共団体と連携したメニューなど、多彩なメニューをそろえて住まいづくりを支援しています。なお、リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う際には、リフォーム費用を含めた借入が可能です。

主な特徴には、以下の点が挙げられます。

返済期間は最長35年

最短は15年（ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）です。20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。

融資限度額は8000万円

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。この建設費および購入価額には、一般的に「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることが可能です。

保証人が不要

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、【フラット35】では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる

【フラット35】は、健康上の理由から団体信用生命保険（以下・団信）への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。

団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。

一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっています。一方【フラット35】なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。

【フラット35】の利用条件

【フラット35】の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。

契約者に関する条件

[ 1 ] 申し込み時の年齢が満70歳未満であること

実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

[ 2 ] 日本国籍を有していること

原則、日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

[ 3 ] 【フラット35】を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること

全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければなりません。

[ 4 ]資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる

【フラット35】は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

住宅に関する条件

【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。

[ 1 ] 住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること

第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「【フラット35】S」という制度を利用することもできます。

[ 2 ] 床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

マンションなどの共用住宅の床面積は、専有面積を指します。共用部分は含まれません。なお、敷地面積の要件はありません。

【フラット35】のメリット・デメリット

【フラット35】の特徴や条件がわかったところで、次に知りたいのは実際に利用したときのメリットですよね。【フラット35】を利用して住宅を購入した場合、具体的にどのようなメリットが受けられるのでしょうか？また、逆にデメリットはあるのでしょうか？

気になるメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

【フラット35】のメリット

返済期間中は金利が変わらない

【フラット35】は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

繰り上げ返済手数料がかからない

資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。

さらに、金融機関窓口での繰り上げ返済は100万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができます。少額から繰り上げ返済ができるのは、大きな魅力ですよね。

【フラット35】のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高め

変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されています。そのため、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる

【フラット35】では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。また、可能であれば、両親等からの住宅資金援助も検討してみると良いでしょう。

【フラット35】を利用するときのポイント

メリット・デメリットを理解したうえで、【フラット35】の利用を本格的に進めようと思っている方もいると思います。その場合、次に検討しなければならないのが、「住宅金融支援機構が提供するどの商品を選択するか」ということです。

ここでは、【フラット35】の他にある商品と、それぞれの特徴をご紹介します。

住宅やライフプランに合わせて商品を選択する

【フラット35】には、購入する住宅やライフプランに合わせて選べる、以下のような商品が存在します。

• 【フラット35】S：特に省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に適用できる住宅ローン。【フラット35】よりも一定期間金利が0.25%低くなる商品です。
• 【フラット20】：借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げられる住宅ローン。原則として、返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできません。
• 【フラット35】リノベ：中古住宅の取得と、リフォームの費用をまとめて借入できる住宅ローン。中古住宅の取得と性能向上リフォームをセットにして借入することで、借入金利を一定期間引き下げることができるメニューです。
• 【フラット50】：「長期優良住宅」と国に認定された住宅の購入で利用できる住宅ローン。長期優良住宅は、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性などを国が認定した優良住宅のことです。返済期間を最長50年まで設定できます。
• 子育てプラス：子どもの人数に応じて金利を下げられるメニューです。詳しくは「【フラット35】子育てプラスの概要と利用のポイント」をご覧ください。

ほかにも中古購入と性能向上リフォームに特化した商品や、今の住宅を貸し出して次の住宅を取得するための商品など、複数の商品があります。各商品の特徴を把握して、ご自身に適した商品を選択しましょう。

月々の返済額に無理がないように調整する

住宅は、快適な暮らしの基盤です。住宅を購入したために、苦しい暮らしを強いられるのでは本末転倒。家計の収支を踏まえて返済をシミュレーションしたうえで、家計を圧迫しないように返済額を調整しましょう。

予定より月々の返済額が増えてしまうと、生活費を切り詰める必要が出てくるなど、暮らしの余裕がなくなる可能性があります。さらに、返済のために貯蓄を削って生活費に回すことで余力がなくなり、突発的な支出に対応できなくなるおそれもあります。

住宅ローンを利用する際は、「頭金を増やして借入額を抑える」「返済期間を長くして毎月の返済額を減らす」といった対策をして、家計を踏まえた資金計画になるように心がけてくださいね。

住宅ローンを借りる際には、【フラット35】がおすすめ！

「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。【フラット35】は、それを実現する手助けとなる住宅ローンです。より幅広い人々へ住宅ローンの門戸を広げるとともに、全期間固定金利であるため、長期にわたる生活設計を可能としています。

今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひ【フラット35】の利用を検討してみてくださいね。

そこで、住宅ローンと他の借入をまとめて支払うことができると、期日や金額の管理がしやすくなり、毎月の負担を減らすことが可能です。

この記事では、住宅ローンにおける｢おまとめローン｣の商品内容や利用のメリット・デメリットについて解説していきます。

【目次】
おまとめローンとは？
ローンをまとめるメリットとデメリットとは？
おまとめローンを利用するにあたっての注意点
おまとめローン利用で月々の返済負担を軽減できるが、総返済額には注意が必要

おまとめローンとは？

おまとめローンとは、さまざまな借入先と組んだローンを一つのローンにまとめて一本化することです。ローンをまとめることで、支払日や金額の管理が楽になるだけでなく、場合によっては返済総額を減らすこともできます。

ここでは、おまとめローンの概要や商品の種類、どのような商品があるのかについて解説していきます。

おまとめローンの概要

おまとめローンとは、複数の金融機関や貸金業者から借り入れたものを一つにまとめて返済していくローンのことを指します。

住宅ローンに加えて、カードローンやキャッシングサービスを複数利用していると、それぞれの借入ごとに返済日や返済方法が異なることで管理が煩雑になります。場合によっては返済が遅れてしまい、遅延損害金（遅延利息または延滞利息ともいいます）が発生してしまう恐れもあります。

おまとめローンを利用してローンを一つにまとめることで、返済の管理がしやすくなり、負担を軽減することが可能です。なお、おまとめローンを利用するためには、必ず金融機関の審査を通す必要があります。

おまとめローンには2種類ある

おまとめローンには、「消費者金融」が取り扱うローンと「銀行」が取り扱うローンの2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

消費者金融のおまとめローンは、資金用途に制限なく一本化できることが多く、現在の金利を下げたい人に向きますが、おまとめできる用途の範囲は狭い点が特徴です。こちらのローンでは住宅ローンを含むことはできません。

銀行のおまとめローンではまとめられる範囲が広く、一般的にはマイカーローン、教育ローン、フリーローン、カードローンをまとめることができます。

どんな商品があるのか

金融機関が取り扱う住宅ローンを含めたおまとめローンでは、金融機関ごとに借入条件はさまざまです。

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローン（住宅ローンプラス）では、既に返済中の無担保ローンや住宅ローン借入と同時に新規借入するフリー資金をまとめることができますが、投機性資金や生活資金、事業性資金は対象とできません。

既に返済中の無担保ローンについては500万円、住宅ローン借入と同時に新規借入するフリー資金については住宅建築・購入にかかる諸費用を除いた住宅ローン借入金額の50％以内が限度額となります。

商品の詳細につきましては、以下の公式ページよりご確認ください。

住宅ローン（住宅ローンプラス）のご案内｜住信SBIネット銀行

ローンをまとめるメリットとデメリットとは？

おまとめローンを利用するにあたって、メリットだけでなくデメリットもあります。

ここでは、ローンを一つにまとめることのメリットとデメリットについて整理して解説していきます。

メリットは返済の管理が楽になること

おまとめローンを利用することで、返済の管理が楽になり、返済計画が立てやすくなることがメリットの一つとして挙げられます。返済日がまとまることで資金管理がしやすくなり、延滞のリスクを減らすことが可能です。

また、ローンをまとめることで毎月の返済額を抑え、負担を軽減できることもメリットです。住宅ローンの返済期間は長期に渡るものであり、その返済期間に合わせて他のローンも返済することになります。そのため、単独のローンよりも返済期間が長くなった分、月々の返済額が低く設定されます。

デメリットは選択肢が少なく、総返済額が増えること

おまとめローンを利用するデメリットとして、まずは利用できる金融機関が少ないことが挙げられます。選択肢が少なく、比較検討がしにくいのが難点です。利用にあたっては借入額が増えることによって審査も厳しくなり、借り換えの手続きのために追加で手数料がかかります。

また、おまとめローンでは金利が上乗せされるため、適用金利が高くなり総返済額が増えます。検討の際には、返済シミュレーションで月々の返済額を確認し、自分の収入とバランスを取れる水準かどうかを確かめておきましょう。

おまとめローンを利用するにあたっての注意点

住宅ローンを含めたおまとめローンを利用するにあたって、上乗せできない費用がある点や、返済額を下げすぎないなど資金計画には細かい点までチェックが必要です。
おまとめローンでは必ずしもすべてのローンを含められるとは限らないため、もし既に借入れているローンがある場合は、事前におまとめできるか確認しておきましょう。

また、毎月の返済額の設定金額を下げすぎると、返済期間が長くなり、その分総支払額が増えてしまいます。利息で返済額が膨れないよう、収入と照らし合わせて返済計画を立てるようにしましょう。

おまとめローン利用で月々の返済負担を軽減できるが、総返済額には注意が必要

おまとめローンは、複数のローンを一本化することで毎月の返済負担を軽減し、返済計画が立てやすくなります。一方で、商品の選択肢が少なく、総返済額が増えてしまうデメリットもあります。

事前に利用手数料も含めて総返済額のシミュレーションを行い、自身の収入と照らし合わせて検討を進めましょう。

本記事では、2024年の見通しから住宅の買い時なのか、住宅ローン金利の動向や住宅税制を踏まえて解説していきます。また、子育て世帯を対象とした住宅ローン控除の税制優遇や、住宅取得資金の贈与に関する贈与税の非課税措置の政策についても併せて紹介いたします。

【目次】
2024年の住宅ローン関連情報まとめ
2024年は住宅の買い時なのか？
住宅ローン金利は今後上昇していく見込み！2024年の住宅購入は早めに検討しよう

2024年の住宅ローン関連情報まとめ

令和6年度の住宅税制改正において、子育て・若者夫婦世帯の住宅ローン控除優遇や住宅購入資金にかかる贈与税の非課税措置の延長が発表されました。子育て・若者夫婦世帯にとっては、質や性能が優れた住宅を購入しやすくなる制度として活用できます。

一方で、日銀によるマイナス金利の廃止が決定したことで、住宅ローンの金利も上昇するのではないかと心配になります。ここでは、2024年の住宅ローンに関する気になる情報をまとめて紹介していきます。

住宅ローン控除は「子育て・若者夫婦世帯」が優遇される

国は令和4年度税制改正で、令和6・7年入居者の住宅ローン減税の控除額を減額することを示唆していました。令和6年度税制改正が公表され、ふたを開けてみると、全面的に減額予定であったのに対して条件が緩和され、2024年末までの入居を条件に新築住宅を取得した子育て・若者夫婦世帯は、前年と同様の控除額が維持されました。

具体的な住宅の種類や控除額に関しては、以下の表のとおりです。

【子育て・若者夫婦世帯に対する住宅ローン控除の内容】

※新築住宅または買取再販業者による住宅取得が条件

参考：住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）｜国土交通省

【対象となる子育て・若者夫婦世帯】
・19歳未満の子を有する世帯
・夫婦のいずれかが40歳未満

子育て・若者夫婦世帯は、2024年2月に始まった｢【フラット35】S子育てプラス｣の金利優遇も適用されるため、住宅購入を検討するにあたっては良いタイミングと考えられます。

【フラット35】S子育てプラスの詳細については以下の記事で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

関連記事：【フラット35】子育てプラスが2月より開始！制度の概要と利用のポイントを紹介

「マイナス金利政策」が解除され、金利が上がる可能性が高い

2023年は長期金利が上昇し、【フラット35】の金利は1年で約0.3％上昇しました。2024年に入り、長期金利の推移は横ばいになっていますが、2024年3月19日に日銀がマイナス金利政策の解除を決定しました。その影響を受け、政策金利は今後上昇する可能性が高まると考えられます。

住宅ローンの金利が影響を受ける長期金利及び短期金利は、どちらも政策金利に連動する指標であるため、今後住宅ローンの金利も上昇すると見込まれます。

両親などからの資金援助に対する非課税措置が3年間延長

令和6年度税制改正で、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用期限が3年間延長となりました。通常は年間110万円以上の贈与を受けると贈与税が課されますが、住宅購入資金については最大1,000万円までの非課税となります。

【住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細】

※対象面積は40㎡以上

参考：住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）｜国土交通省

両親から住宅資金購入資金の援助がある方は、節税のため贈与税の非課税措置の適用を必ず検討しましょう。住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細については以下の記事で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

関連記事：住宅取得資金贈与の非課税は、タイミングを逃さないよう注意！

2024年は住宅の買い時なのか？

マイナス金利解除の影響を受けて住宅ローン金利も上昇する可能性が高くなっており、これから住宅購入を検討している方にとっては不安要素となっています。

一方で、【フラット35】S子育てプラスによる金利優遇や住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の延長など税制優遇制度が残っている現状は、果たして住宅の買い時なのでしょうか。

ここでは、2024年が住宅購入に最適な時期なのかについて住宅ローン金利と不動産市場の側面から解説していきます。

住宅ローンを利用するのであれば早めがよい

住宅ローンを利用して住宅購入をする場合は、早めに検討を進めることを推奨します。日銀のマイナス金利廃止が決定し、政策金利が上がる要素がそろっているため、将来的に金利が上昇していくことが見込まれます。

住宅ローンの変動金利や固定金利が直ちに大きく上がることはまずありませんが、金利が徐々に上がってくると不確定要素が増え、変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのかの判断も困難となります。

また、子育て・若者夫婦世帯については2024年12月までに入居できれば住宅ローン控除も前年の同様の控除額が適用できるタイミングであるため、決断するのであれば早めが望ましいと考えられます。

不動産市場も値上がり予想のため早めがよい

国土交通省が毎月発表している不動産価格指数によると、令和5年12月時点において都市部を中心に土地と建物ともに不動産価格の上昇局面であることがわかります。

新築住宅の価格が上がる一方で、質の高い中古住宅が注目されており、今後は中古市場がより活発に動く可能性もあります。不動産市場の動向を勘案すると、気になる物件を見つけた場合は、早めに決断した方が価格変動の影響が少なくて済むと予想されます。

参考：不動産価格指数（令和６年３月29日公表）｜国土交通省
参考：令和５年地価公示結果の概要 ｜国土交通省

住宅ローン金利は今後上昇していく見込み！2024年の住宅購入は早めに検討しよう

日銀がマイナス金利の解除を決定し、政策金利が上昇する局面となりました。2024年3月現在においては、住宅ローンの金利設定に大きな動きは見られませんが、今後は変動金利、固定金利ともに金利が上がっていくことも予想されます。不動産市場においても都市部を中心に土地、建物ともに価格上昇が続いており、住宅購入のタイミングの判断が困難な状況です。今後、住宅購入を検討するのであれば、金利変動の動きがゆるい段階で早めの判断が望ましいと考えられます。

住宅ローン控除など税制優遇制度の活用や住宅ローンの金利比較など、各種条件を整理してきちんと検討したい場合は、住宅ローンアドバイザーなど専門家への相談をおすすめします。

本記事では、「【フラット35】子育てプラス」の商品概要について解説していきます。子育て世帯の人はぜひご確認ください。

【目次】
新設された「【フラット35】子育てプラス」はどのような制度か
「【フラット35】子育てプラス」を利用した例を紹介
「【フラット35】子育てプラス」を利用する際の注意点
子育て世帯は【フラット35】子育てプラスを必ずチェック！

新設された「【フラット35】子育てプラス」はどのような制度か

「【フラット35】子育てプラス」とは、子育て世帯や若年夫婦を対象として、子どもの数に応じて金利を一定期間に渡って引き下げる制度です。対象となる子どもの要件は、借り入れの申し込みを行った年度の4月1日時点で18歳未満の子どもを指します。

これまでの制度では、「住宅性能」「維持保全・維持管理」「地域」ごとにポイントが付与され、獲得したポイントに応じて「引き下げ金利」と「引き下げ期間」が決定する仕組みでした。2024年2月13日以降は【フラット35】子育てプラスが新設され、「世帯構成」も金利引き下げのポイント対象に加わることになります。

また、これまではポイントの上限が4ポイントまで、引き下げ期間は10年までと上限が設けられていましたが、この上限も撤廃されます。以下で詳細を紹介していきます。

参考：子育て世帯を応援する【フラット35】子育てプラス　2024年２月13日スタート！　～令和５年度補正予算における制度拡充～

子どもの人数等によって金利が変わる

今回新設された「【フラット35】 子育てプラス」では、子どもの人数によってポイントが加算され、ポイント合計に応じて金利が引き下げられます。子どもの数に制限はなく、子どもの数が多い世帯ほど多くのポイントを付与されるため、子どもの多い世帯ほど長期間にわたる金利引き下げの恩恵を受けやすくなります。

また、ポイント加算について従来の横積み方式から縦積み方式に変更となり、当初5年間の金利を下げやすい制度となりました。この変更によって、効果的に返済総額を抑えられる点が大きなメリットです。

さらに、子どものいない若年世帯でも夫婦どちらかが40歳未満であれば、1ポイントが付与され、金利引き下げのメリットを受けられます。

金利の下げ幅が最大で年1.0％になった

従来の制度では、金利の引き下げ幅が0.5％まででしたが、「【フラット35】子育てプラス」を利用することで最大1％まで引き下げ可能となりました。具体的には1ポイントあたり0.25％引き下げられ、引き下げ期間は5年です。

たとえば、合計で9ポイント付与されたケースでは、最初の5年間と6～10年目は1％金利を引き下げられ、10～15年目は0.25％引き下げられます。

「【フラット35】子育てプラス」を利用した例を紹介

ここでは、【フラット35】子育てプラスを利用した例を挙げ、従来の【フラット35】と比較して返済額がどれくらい変わるかを紹介していきます。

【フラット35】SのタイプAとの組合せ

子ども2人世帯が「【フラット35】子育てプラス」を利用した場合、従来の【フラット35】と比較して返済額がどれくらい変わるかをみていきましょう。

付与されたポイントは子ども2人で2ポイント、【フラット35】SのタイプAの適用で2ポイントの計4ポイントとします。

【借入条件】
借入金額：3,000万円
借入期間：35年
返済方式：元利均等返済（ボーナス払いなし）
金利：1.820％

このように、【フラット35】子育てプラスを利用することで、従来の【フラット35】と比較して総返済額を160万5,685円ほど抑えられることがわかりました。また、毎月の返済額も当初5年間は1万4,438円、6年目以降は2,049円ほど減額できます。

上限だった4Pを上回る組合せ

続いては、【フラット35】子育てプラスを利用し、6ポイント付与された場合の返済額を比較します。ポイントの内訳は、子ども3人世帯で3ポイント、【フラット35】SタイプAの適用で2ポイント、維持保全の適用で1ポイントです。

【借入条件】
借入金額：3,000万円
借入期間：35年
返済方式：元利均等返済（ボーナス払いなし）
金利：1.820％

先ほどの例よりも2ポイント増えた場合、総返済額を197万6,472円抑えられます。毎月の返済額も当初5年間は1万4,438円、6年目～10年目は5,500円、11年目以降は2,587円減額できます。

「【フラット35】子育てプラス」を利用する際の注意点

子どもの数が多いほど大きなメリットが得られる「【フラット35】子育てプラス」ですが、借り換えには対応していない点に注意が必要です。この制度は、新規で住宅ローンを利用する場合のみに限定されており、すでに組んでいるローンには利用できません。

また、ポイント付与は特定の基準を満たしている必要があるため、利用する場合は対象物件が「住宅性能」や「居住地域」等の条件を満たしているかを事前に把握しておくことが重要です。

子育て世帯は【フラット35】子育てプラスを必ずチェック！

【フラット35】子育てプラスの導入により、子育て世帯や若年世帯への金利優遇がさらに拡大されます。金利上限についても最大1％まで引き下げられることになり、従来よりも返済総額の大幅な減額が期待できるでしょう。

新型コロナが収束したことにより、日本経済は落ち着きを取り戻しつつあります。その結果、経済が活発に動き出し、今後は好決算を発表する企業が増える見込みです。もし、今後金融市場が過熱すると変動金利が上昇することは十分に考えられます。

そのようなリスクに備えて、【フラット35】のような固定金利での契約は、毎月の返済負担も安定するため有効な選択肢となるでしょう。ポイント付与の対象となる「【フラット35】地域連携型（子育て支援）」の概要や利用条件について知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。

【フラット35】地域連携型（子育て支援）の概要や利用条件を解説！

本記事では、住宅ローンの返済年数を40年や50年といった長い期間にすることのメリットやデメリット、利用できる金融機関や気を付けておきたいポイントについて解説していきます。長期にわたる住宅ローンを利用するにあたって疑問や不安を抱えている方は、ぜひ参考としてください。

【目次】
40年の住宅ローンを組んでも大丈夫なのか？
住宅ローンの返済年数を長くすることのメリットとデメリットとは？
40年の住宅ローンを利用できる金融機関
40年で住宅ローンを組む際に気を付けるべきこと
40年の住宅ローンは健康なうちの選択肢と考えよう！

40年の住宅ローンを組んでも大丈夫なのか？

一般的な住宅ローンの最長の借入期間は35年ですが、50年まで借りられるローンを提供する金融機関もあります。

最近では、住信SBIネット銀行 が住宅ローンの最長返済期間を従来の35年から50年に延長し、ネット銀行や大手銀行として初めての超長期商品を発売したことが話題となりました。また、超長期の住宅ローンとしては住宅金融支援機構の【フラット50】 （長期優良住宅限定）も挙げられます。

住宅ローンは金融機関からお金を“借りる”ことであるため、40年や50年といった長い期間の住宅ローンを組むことに対して、「きちんと返済できるだろうか」と不安に思われるかもしれません。

住宅ローンの返済期間が長ければ長いほど、月々の返済額は小さくなり、家計の負担を軽減できますが、一方で、長期にわたる返済では支払う利息も増え、総返済額は膨らみます。どのようなポイントを押さえて返済期間を判断していくべきか、以下で説明していきます。

住宅ローンの返済年数を長くすることのメリットとデメリットとは？

40年など期間の長い住宅ローンを利用するにあたって、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれの内容を把握し、どういった条件を重視するべきかを判断する材料にしましょう。

返済期間を長くする主なメリット

返済期間を長くすることの大きなメリットは、月々の返済額を低く設定し、毎月の負担を軽減できることです。無理のない返済額により、家計にゆとりが生まれます。

月々の返済額が減ると、住宅ローンの審査に通りやすくなります。多くの金融機関では住宅ローンの審査で年収に占めるローン返済額の割合（返済負担率）を重視しているためです。 借入期間を長くすることで、希望する住宅を購入できる可能性が高まります。

また、返済期間を長くすることは、自分の子どもに返済を引き継ぐ親子リレーローンを検討している方にとってもメリットです。返済期間が長いと、子どもに返済を引き継ぐタイミングを柔軟に調整できます。

知っておくべきデメリット

まずは、返済期間が長いことから総返済額が増加することを知っておきましょう。長期の返済においては同じ金利であっても利息の負担金額が大きくなるため、結果として、住宅ローンの総返済額が高くなる可能性があります。例えば、固定金利2.00％、借入金額を4,000万円の場合、返済期間と総返済額の試算結果は以下のとおりです （全期間同じ金利で元利均等返済）。

長期の住宅ローンは完済時の年齢も考慮する必要があり、若いうちに契約しないとリタイア後も返済が続くことになってしまいます。

住宅ローンの返済年数を選ぶ際には、これらのメリットとデメリットを踏まえたうえで将来のライフプランや収入の変化の見通し、月々の返済額などのバランスを考えて設定しましょう。

40年の住宅ローンを利用できる金融機関

40年以上の住宅ローンを提供している金融機関は少なく、今のところ一部の地方銀行などに限られます。ただし、ネット銀行の中でも住信SBIネット銀行は2023年8月より最長返済期間を50年とした住宅ローンの取り扱いをスタートしています。

40年以上の住宅ローンを組みたい場合は、まずは自身が利用する地域の地方銀行を探してみることがおすすめです。地域に密着した地方銀行は、営業圏内の不動産市況や需要にも明るく、柔軟な対応が期待できます。

また、住宅金融支援機構では長期固定金利住宅ローン「【フラット50】 」を取り扱っています。

2023年10月時点において、【フラット50】では設定できる返済期間は36年～50年、全期間固定となる金利は年2.180％～年2.650％の範囲となります。対象物件は長期優良住宅として条件を満たした物件に限られます。

また、【フラット50】では返済期間中に物件を売却することも可能であり、その場合購入する方に【フラット50】の債務を引き継ぐことができる特約を利用できます。この特約は、売却時に当初よりも金利が上がっていた場合にメリットがあります。

40年で住宅ローンを組む際に気を付けるべきこと

40年といった超長期の住宅ローンを組む際には、いくつかのポイントを押さえることで、借入後の不安を払拭することができます。以下で紹介する2点については、検討する際に必ずチェックしておきましょう。

・購入を希望している物件が適切かどうか判断する
40年の住宅ローンを検討する場合、希望する物件が自分の返済能力に合っているかを考えてみましょう。一般的に住宅ローンの借入額は年収の7倍までにするのがよいとされています。年収500万円の方であれば、ローンを3,500万円程度にしておくのが望ましいといえます。

このような基準額以上の借入は、借入期間を長くすることでできるかもしれません。しかし、40年にわたる返済期間中、無理なく返していけるかについては慎重に考える必要があります。

・繰り上げ返済をする
40年の住宅ローンは金利の負担も大きいため、余裕資金で繰り上げ返済を実行しましょう。返済期間短縮型の繰り上げ返済によって返済期間が短くなり、利息の負担も減らせます。

40年の住宅ローンは健康なうちの選択肢と考えよう！

長期間の住宅ローンは、借入時には有利に働くこともありますが、返済を続けていく中で無理が起きないように計画することが大切です。

返済は金銭的な負担だけでなく、精神的な負担も重なります。余裕のある返済プランを設計するためにも、40年以上の返済期間を設定するメリットとデメリットの双方をしっかりと理解しておきましょう。また、超長期の住宅ローンは取り扱いのある金融機関も限られるため、情報収集を確実に行うことがポイントです。

返済計画についてはファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家などのアドバイスを受け、家計に無理のない返済計画を立てましょう。

【フラット35】の特徴や注意点を理解して住宅購入において後悔のない選択ができるよう、ぜひご一読ください。

【目次】
【フラット35】に向いている人はどんな人？
【フラット35】の特徴
【フラット35】を利用する際の注意点とは
【フラット35】に向いている人の特徴を知り、後悔のない選択を！

【フラット35】に向いている人はどんな人？

住宅ローンの選択肢の中の一つである「【フラット35】」は、どのような人に向いているのでしょうか。契約後に後悔しないために、事前にしっかりと情報を集め、下調べをしておきましょう。以下では【フラット35】の利用に適していると言われる人の特徴を紹介していきます。

団体信用生命保険に加入できない人

一般的な住宅ローンでは団体信用生命保険の加入が必須ですが、【フラット35】では任意です。健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない方は、民間の金融機関の住宅ローンを利用できません。しかし、【フラット35】であれば団体信用生命保険に加入できなくても契約できる可能性があります。

金利の変動が不安な人

金利の変動は予測が難しく、家計の安定性を重視する方にとって変動金利は不安材料かもしれません。【フラット35】では全期間の金利が固定されるため、将来の返済額が確定でき、生活設計がしやすくなります。

勤続年数が短い人、転職したばかりの人

【フラット35】は勤続年数が短い人や、転職したばかりの人でも申し込みが可能です。ほとんどの民間の住宅ローンの審査項目に勤続年数がありますが、【フラット35】では勤続年数の条件がありません。転職を考えている人や新しい仕事に就いた人も、収入の条件をクリアできれば申し込めます。

これらの特徴を踏まえると、【フラット35】は民間の住宅ローンの利用が難しい人でも利用しやすいローン制度といえるでしょう。

【フラット35】の特徴

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して取り扱う全期間固定金利型住宅ローンです。

【フラット35】の利用条件

【フラット35】の主な利用条件は以下のとおりです。

・申込時の年齢が満70歳未満であること
・借入期間が15年以上35年以下であること
・借入額が100万円以上8,000万円以下であること
・借入対象となる住宅が、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること

申込者の年収に占める年間合計返済額の割合は、以下の条件を満たす必要があります。ここでの返済額は住宅ローン以外の借入に対する返済も含みます。

・年収400万円未満：30％以下
・年収400万円以上：35％以下

また、借入対象となる住宅には、以下の面積基準があります。

・一戸建て、連続建ておよび重ね建て：70㎡以上
・共同建て（マンションなど）：30㎡以上

【フラット35】のメリット

【フラット35】には以下のようなメリットがあります。これらの特徴を理解し、自身の状況や将来の返済計画に合わせて適切な選択をしましょう。

固定金利が魅力的： 【フラット35】は、全期間固定金利が適用されるため、金利の変動リスクを気にする必要がありません。これにより、支払額の予測がしやすく、家計の安定した計画が立てられます。

幅広い用途に利用可能： 【フラット35】は新築住宅や中古住宅に加えて、一部のリフォームやリノベーションにも利用可能です。ただし、一定の基準を満たす必要があります。

繰り上げ返済手数料が不要：【フラット35】では繰り上げ返済手数料がかかりません。インターネットを利用する場合、10万円から繰り上げ返済できます。少額の余裕資金があればこまめに繰り上げ返済を行い、利息の支払いを減らせる点は大きなメリットです。

【フラット35】のデメリットも踏まえて比較検討したい方は以下の記事もぜひご覧ください。

【関連記事】【フラット35】のメリットとデメリットとは？損しないためのポイントも解説

【フラット35】を利用する際の注意点とは

【フラット35】を検討する際には、以下の注意点を押さえておきましょう。

金利が比較的高い： 【フラット35】は全期間において固定金利が適用されるため、現在の水準の変動金利型と比べると金利が高く設定されます。また、頭金なしで利用できますが、その際には頭金がある場合よりも金利は上乗せされます。団体信用生命保険に加入する場合にも費用が金利に上乗せされるため、設定される金利が上がります。

融資対象となる住宅の条件が厳しい： 【フラット35】においては物件に対する基準が明確に定められています。そのため、その基準を満たしているかどうかを所定の適合証明検査機関に検査してもらい、適合証明書を取得する必要があります。中古物件では壊れている箇所を直すための費用がかかることもあるため、注意が必要です。

繰り上げ返済の最低金額が高い： 【フラット35】で繰り上げ返済を行いたい場合、手続きにかかる手数料が無料である点は魅力です。ただし、繰り上げ返済ができる最低金額が他の住宅ローンと比較して高く設定されています。繰り上げ返済の最低金額は金融機関ごとに異なり、1万円以上としているところ一般的です。しかし、【フラット35】では窓口の手続きの場合には100万円からで、インターネットを利用する手続きの場合には10万円からとなっています。

また、その他にも【フラット35】が使えない物件もあります。詳細は以下の記事をご参照ください。

【関連記事】【フラット35】を使えない物件がある？利用するための条件とは

【フラット35】に向いている人の特徴を知り、後悔のない選択を！

【フラット35】は住宅購入を検討する際の一つの選択肢として注目される住宅ローンです。借入する全期間にわたって適用される固定金利は多くの人々に利点をもたらします。

一方で、固定金利ゆえに金利が高く設定される点や繰り上げ返済の最低金額などのデメリットについてしっかりと理解し、あなたのライフスタイルや将来の予定に合わせて【フラット35】の利用を検討しましょう。

後悔のない選択をするためには、専門家のアドバイスを受けることもおすすめです。住宅購入へ向けて最善のステップを踏むためにも、ぜひご検討ください。

この記事では、住宅ローンの返済がきつくならないための方法を紹介していきます。まずは適正な年収や月々の返済額を理解し、現実的な計画を立てることが大切です。

さらに、年収が足りない場合、頭金を増やす方法などの返済負担を軽減するための対策について解説します。自分に合った返済プランを立て、夢の住まいを手に入れましょう。

【目次】
借入可能額の決め方
4000万借りるための適正年収
4000万借りたときの月々の返済額と手元に残る金額
適正年収に満たないときの対処法
4000万借りても返済負担率を抑えればきつくない！

借入可能額の決め方

住宅ローンは個別の審査によって借入可能額が決められます。借入希望額が4,000万円の場合であっても、審査結果によっては借入可能額が4,000万円に満たない可能性もあります。

以下では、金融機関が借入可能額を決める際に審査される主な要素について解説します。

返済負担率

返済負担率とは、収入に対して住宅ローンの返済額がどれくらいの割合になるかを示す指標です。返済負担率が低いほど、収入に対しての返済負担が抑えられていると判断できます。

一般的に、返済負担率は手取り収入の25%以下が理想とされています。この負担率を考慮し、自分の借入可能額を計算してみましょう。返済負担率（％）は「年間のローン返済額÷年収×100」で求められます。

例として、手取り年収500万円で返済負担率が20%の場合、毎月の返済額は8.3万円（年間で100万円）となります（ボーナス払いなし）。

住宅ローンの審査での返済負担率は、手取りではない額面年収における住宅ローン以外の借り入れも含めた返済総額の割合での評価です。そのため、奨学金の返済やカードローンの支払いも含まれる点に注意しましょう。

金融機関ごとに返済負担率の基準は決められていますが、【フラット35】では、以下のようになっています。
・額面年収400万円未満：30％以下
・額面年収400万円以上：35％以下

支払い能力

審査においては、収入に対してどれだけの金額を返済に充てることができるかといった支払い能力が見極められます。支払い能力は家計の収支状況や生活費、将来の収入見込みなどを考慮して評価されます。借入可能額は支払い能力に応じて決まるため、自分の収入に合った計画を立てることが大切です。

融資率

融資率とは物件の取得にかかる費用のうち、ローンでまかなう部分の割合です。融資率を考慮して、借入可能額を算出することで無理のない借入が可能となります。【フラット35】では融資率90％以下・90％超で適用される金利が異なります。

物件の価値

物件の価値も借入可能額に影響を与えます。物件の評価額が高いほど、融資を受けることが容易になります。住宅ローンの審査では、物件の評価額を考慮して借入可能額が決定されるため、物件の選定も慎重に行いましょう。

4000万借りるための適正年収

4000万円を借りる際の適性年収を知るため、年収500～700万円の場合における返済負担率と毎月の返済額の例を示します。

※ 条件: 金利1.730%、返済期間35年、頭金なし、元利均等返済

表の内容より、年収500万円では返済負担率が30％を超え、数値だけで見ると収入に対する返済負担が重くなってしまうことがわかります。年収600万円では返済負担率が約25％となり、4,000万円の借入に対して無理のない返済が可能と判断できます。そのため、借入手取り年収が600万円以上あれば4,000万円の借入をしても生活に支障がない負担の中で返済できる水準だと考えられるでしょう。

4000万借りたときの月々の返済額と手元に残る金額

より具体的な計画を立てるために、月々の返済額を考慮し、年収ごとに手元にいくらお金が残るのかを計算してみましょう。以下は月々の返済額が12.8万円となった場合における年収500～700万円の返済負担率と手元に残るお金を示した表です。

【年収による月々の手元に残るお金】

※ 条件: 金利1.730%、返済期間35年、頭金なし、元利均等返済

無理のない返済プランを立てるためには、自身の年収や家計の状況に合わせて適切な借入計画を立てることが大切です。返済額や手元に残るお金を考慮し、銀行や金融機関と相談しながら住宅ローンを組むようにしましょう。

なお、上の計算結果はあくまで一例であり、諸条件によっては金額が異なる可能性があります。個別の計画を立てる際には、専門家のアドバイスを受けながら設計を進めるのが安心です。

適正年収に満たないときの対処法

住宅ローンで4000万の借り入れを検討するにあたって、適正年収に満たないと借入ができないのではといった不安を抱える人も多いでしょう。そこで、審査を通りやすくするためにできる適切な対処法を説明していきます。

頭金を増やす

頭金とは、物件購入の際に物件価格の一部を現金で支払う部分のお金のことを指します。例えば、年収500万円の人が4000万円の物件を購入する際に、頭金250万円を用意できたとしましょう。この場合、実際に借入れるローン額は3750万円になります。借入額を減らすことで、毎月の返済負担を軽減することが可能です。

例として、3750万円の借入で月々の返済額を計算してみると、返済負担率は28%となり、月々の返済額は約9万円前後となります。このように頭金を上手に活用することで返済負担率を抑えることができ、無理のない返済プランを立てることができます。

住宅購入を検討する際は頭金の重要性を理解し、節約や貯蓄、ボーナスの活用などで資金を工面することを検討しましょう。

ペアローンや収入合算で利用する

1人の収入では希望額の借入れが難しい場合、ペアローンや収入合算することによって希望金額が借りられるケースがあります。

ペアローンとは1つの物件に対して夫婦や親子などで2本の住宅ローンを組む方法です。夫婦などそれぞれの収入を基準に審査されるため、2人分の収入を合計すると希望金額を借りられる可能性があるでしょう。

ただし、ペアローンは夫婦が個別に審査を受けるため、片方の審査が通らなかった場合は全体の審査が落ちるリスクもあります。

一方で、収入合算の場合は住宅ローンを申込む人の収入に加えて、一定の収入のある配偶者などの収入を合算して申込む方法です。収入合算の対象者は連帯保証人になります。金融機関や住宅ローンのプランによってはペアローンや収入合算が利用できない場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

4000万借りても返済負担率を抑えればきつくない！

一生に一度の大きな買い物と言われる住宅購入にあたって、大きな金額を借りることに不安を覚えるのは自然なことです。住宅ローンの利用にあたっては、きちんとした知識をもって臨むことで安心感も生まれます。

たとえば、4000万円の借入れをする場合でも、頭金を増やして返済負担率を下げることなどで、無理のない返済プランを立てることができます。また、ペアローンや収入合算を検討してみることも返済負担を減らす方法の一つです。

個々の状況に合った返済プランを立てるためにも、資金準備の段階であっても、ぜひ専門家に相談してみましょう。住宅ローンとは長いお付き合いとなるため、しっかりと事前に準備して無理のない計画を立てましょう。

「0円でもいい」という話もあれば「1,000万円は必要」という意見もあるので、悩んでしまいますよね。

そこでこの記事では、住宅ローンの頭金の目安、頭金を入れるメリットやデメリットについて詳しく解説します。住宅ローンの頭金で悩んでいる方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの頭金にはいくら必要？
頭金を入れるメリット
頭金を入れるデメリット
シミュレーションをもとに、頭金の額を考えよう

住宅ローンの頭金にはいくら必要？

住宅ローンの頭金には、いくら必要なのでしょうか？

そもそも頭金とはどのような費用なのか、自己資金との違いを含めて説明していきます。

頭金とは？

住宅ローンの頭金とは、住宅購入価格から住宅ローン借入額を引いた金額を指します。

例えば、3,000万円の住宅購入に対して、住宅ローン2,500万円を借りる場合の頭金は500万円。住宅をローン3,000万円満額で借りる場合の頭金は0円です。

住宅を購入する際に、住宅価格の支払いを全額ローンにするか、頭金を準備するかでローンの借入額や月々の支払額が変わるため、頭金をいくら入れるかは慎重に考える必要があります。

自己資金と頭金の違いは？

自己資金と頭金を混同している方が多いのですが、頭金は自己資金の一部です。

自分の預貯金から、住宅購入に充てることのできる現金が「自己資金」。

自己資金から諸費用を支払ったうえで、住宅価格に充当できるのが「頭金」です。

「住宅購入にかかる諸費用＋頭金＝自己資金」

と考えれば、イメージしやすいかもしれません。

諸費用とは主に税金や保険料、手数料等のことを指し、料金の目安は、物件価格の5〜10％前後と言われています。仮に3,000万円の住宅を購入したのであれば、150〜300万円程度の諸費用が現金で必要です。

頭金0円で買う場合は手元資金が減らないと勘違いする方も多いのですが「頭金0円＝貯金0円で家を買える」ではない点にも注意しましょう。

頭金にはいくら必要？なくても大丈夫？

頭金の目安は、住宅価格に対して2割程度が相場と言われており、住宅価格が4,000万円だとしたら、800万円前後が頭金の目安です。

しかし、実際に預貯金から800万円を用意するのは難しいという方も多いでしょう。

2割はあくまで目安なので、必ずしも800万円を頭金にする必要はありません。

住宅金融支援機構が行った「住宅ローン利用者調査（2022年4月）」によると、融資率は90％超100％以下の回答が最も多くなっています。

つまり、頭金0円または1割以下で住宅を購入した方が最も多いということです。

しかし、頭金0円の場合は借入額が増えることで、返済が厳しくなるリスクがあることも忘れてはいけません。

頭金の有無や金額は、資産状況やライフプランを考えながら決めましょう。

頭金を入れるメリット

頭金なしでも住宅を購入できると説明しましたが、頭金を入れることにはどのようなメリットがあるのでしょうか？ここでは、頭金を入れるメリットを説明します。

月々の返済負担額を少なくできる

頭金を入れるとその分借入額が少なくなるため、月々の返済負担額を少なくすることができます。

例えば、3,000万円の物件に対して金利1.48％（全期間固定・元利均等）、借入期間35年でローンを組んだ場合で考えてみましょう。

頭金を①なし②1割③2割で計算をした結果は、以下の通りです。

※住宅金融支援機構返済プラン比較シミュレーションより作成

①と③を比較すると、毎月の返済額は約18,000円、年間にすると約21万円もの差が出ました。金額で比較すると、頭金の有無が返済額に大きく影響することがわかります。

総支払額を少なくできる

頭金を入れて借入金額を少なくすれば、総支払額も少なくなります。

総支払額は「借入金額＋利息」で決まり、金利は借り入れた元金に対してかかるため、借入額が少なくなれば、それに対する利息も減ります。

つまり利息が少なければ、借入金額と利息を合わせた総支払額も減らせるのです。

月々の返済負担額と同じように、3,000万円の物件でシミュレーションしましょう。

金利は1.48％（全期間固定・元利均等）、借入期間35年で諸費用は考えないものとします。

※住宅金融支援機構返済プラン比較シミュレーションより作成

①と③を比べると、総支払額に約170万円もの差が出ます。

つまり、頭金を600万円準備すれば、頭金なしの場合と比べて総支払額を約170万円も減らせるということ。同じ金利でローンを組んでも頭金の有無で総支払額に金額差が出るので、頭金を入れるメリットはやはり大きいと言えます。

審査に通りやすくなる

頭金を入れて借入額を減らせば、頭金0円の場合と比べて住宅ローンの審査に通りやすくなることもメリットの1つです。

頭金なしで借入上限額ぎりぎりの金額で審査に申し込んだ場合、他のローンや資産状況によっては審査に落ちる可能性があります。一方で、頭金を入れれば借入上限額ぎりぎりのラインを回避できるので、他にローンがあったとしても審査に通りやすくなるでしょう。

また、金融機関やローンの種類によっては、頭金を入れることで優遇金利が適用されることも。

例えば、全期間固定金利【フラット35】であれば「頭金なし」と「頭金1割以上」では、金利差があることを明示しています。

頭金を入れるデメリット

住宅ローンを組むにあたって、頭金を入れるメリットは多いですが、デメリットもあるため、しっかりと理解しておく必要があります。

頭金を用意する時間がかかる

住宅ローンの負担を考え「頭金をしっかりと貯めてから家を買おう」と考える方も少なくありません。

しかし、住宅価格の2割程度の頭金を貯めるとなると、それなりに時間を要します。

頭金を貯める間に、金利や物件価格が上がってしまう可能性もあるでしょう。実際に、住宅価格は年々上昇しています。

また、理想の物件に出会えたときにも、頭金で悩んでいるうちに他の人に購入されてしまう可能性もあります。住宅購入は資金繰りを考えることも必要ですが、タイミングも大切です。

頭金ばかりにとらわれず、状況から購入を判断しましょう。

手元の現金が減る

頭金を入れるデメリットは、手元の現金が減ることです。

頭金を入れればローンの返済負担を減らせますが、預貯金の大半を頭金にしてしまうと、住宅購入後の生活が困窮することも。暮らしのなかでは家具や家電の故障など、急にお金が必要になることはよくあります。

生活だけではなく、病気やケガ、リストラなど不測の事態が起こる可能性もゼロではありません。

突然の出費や収入減に備えるためには、3〜6ヶ月分の生活費が必要だと言われています。頭金を入れる際には、生活防衛資金を必ず手元に残しておきましょう。

シミュレーションをもとに、頭金の額を考えよう

住宅購入の際に頭金を入れれば、頭金なしの場合と比べて返済負担が軽くなり、余分な利息を払わずに済むなどのメリットが多くあります。

一方で、頭金を貯めるためには時間がかかります。さらに、頭金を入れたことで手元資金が減り、突然の出費に困る可能性もあるので、頭金をどのくらい入れるのかは慎重に考えなければなりません。

住宅ローンの頭金の目安は住宅価格の2割程度だと言われていますが、頭金の最適な金額は家庭によって異なります。

「月々どのくらい返済できるのか」「手元にいくら現金があれば安心か」など、さまざまな観点からシミュレーションし、頭金の金額を考えてみてください。

そこで今回は、住宅ローンの選び方とチェックすべきポイントについて解説します。これから住宅ローンの借入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの選び方①：金利タイプを比較する
住宅ローンの選び方②：住宅ローンの種類を比較する
住宅ローンの選び方③：住宅ローンの諸費用を確認する
住宅ローンの選び方④：団体信用生命保険の保障内容を確認する
住宅ローンの選び方⑤：その他
住宅ローンの選び方に関する注意点
住宅ローン選びで困ったときの相談窓口
住宅ローンの選び方を知り、ご自身に適したものを選択しよう

住宅ローンの選び方①：金利タイプを比較する

住宅ローンを選ぶ際に必ずチェックしておきたい項目の1つが、金利タイプです。住宅ローンの金利タイプは「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類があります。ここでは、金利タイプ別にそれぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介します。

変動金利型

変動金利型は、市場金利の変動に伴い定期的に金利や返済額の見直しが行われる金利タイプです。返済の途中であっても金利が変動するため、借入時点では総返済額が確定しません。市場金利の影響を受ける特徴から、市場金利が下降局面であれば金利による恩恵を受けやすく、上昇局面では返済額が増える可能性があるリスクがあります。

ただし、市場金利の変動がすぐに適用金利や返済額に反映されるわけではありません。金利の見直しは半年ごと、返済額の変動は5年ごとに行われるのが一般的です。また、見直し後の返済額を「見直し前の1.25倍まで」と定めている金融機関も多くあります。

借入時点では他の金利タイプよりも金利が低く設定されているため、できる限り低金利で借り入れたい人や金利上昇リスクに備えられる人に向いている金利タイプだといえるでしょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、あらかじめ決められた期間の金利が固定されている金利タイプです。固定金利の期間が終わった後は、変動金利・固定金利いずれかを選択できたり、自動的に変動金利になったりするケースがあり、金融機関により異なります。固定金利期間選択型は、3年・5年・10年など複数の選択肢があるのが一般的です。

一定期間は金利が固定されているため、返済額が変わらないのがメリットの1つ。しかし、固定金利期間終了後に市場金利が上昇していれば返済額が増加するデメリットもあります。子どもの進学費用など大きな支出を控えていて返済額が増加するリスクを抑えたい人などに向いている金利タイプだといえるでしょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、完済まで借入時点の金利が変わらない金利タイプです。市場金利の影響を受けずに金利が固定されるため、借入時点で総返済額が確定します。返済額が変わらないことから、住宅ローンの返済を含めたライフプランを立てやすいメリットがあります。

一方で、借入時点での金利は他の金利タイプよりも高めに設定されているのが一般的です。また、市場金利が下降局面でも恩恵を受けにくいデメリットも。全期間固定金利型は、金利上昇リスクに対応しにくい人や、小さいお子さんがいて将来かかる教育費などの予測がしにくい人などに向いているといえるでしょう。

住宅ローンの金利タイプについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンで選べる金利のタイプとは？それぞれの特徴から選び方を解説

住宅ローンの選び方②：住宅ローンの種類を比較する

住宅ローンの代表的な種類には、「民間ローン」「公的ローン」「【フラット35】」の3種類があります。ここでは、それぞれの特徴を解説していきます。

民間ローン

民間ローンは、民間の金融機関が提供している住宅ローンのことをいいます。メガバンク・地方銀行・信用金庫・ネット銀行など、住宅ローンを提供する金融機関によって借入条件やサービスなどが異なることが特徴です。たとえば、金利タイプの選択肢や審査基準、独自のサービス内容など。また、民間ローンの場合は、団体信用生命保険への加入が必須となることがほとんどです。さらに、諸費用の項目や金額も金融機関によって異なるため、民間ローンを選ぶ際には複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。

公的ローン

公的ローンとは、自治体など公的機関の融資制度のことをいいます。すべての自治体が提供しているわけではなく、自治体によって融資を受けられる対象者や金額、借入期間などの条件が異なります。一定期間、該当の自治体に居住していることや勤務していることなどの条件があるのが一般的です。自治体と民間金融機関が提携してローンを提供しているところもあります。

また、財形貯蓄制度のある企業に勤めている場合は「財形住宅制度」も検討できるでしょう。財経住宅制度とは、マイホーム購入やリフォームといった住宅資金を目的として積み立てできる制度です。利用するには一定の条件をクリアしなければならないため、詳しくは勤務先や契約先の金融機関などに確認してみてください。

【フラット35】

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行っている住宅ローンです。住宅金融支援機構は、もともと国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫が母体の独立行政法人。借り入れる際の窓口は、提携先の民間金融機関です。

【フラット35】の大きな特徴は、最長35年にわたる全期間固定金利型の住宅ローンであること。保証人が不要であることや団体信用生命保険への加入が任意であることも、民間金融機関が提供する一般的な住宅ローンとは異なる特徴です。

金利変動リスクが気になる人や団信への加入に不安を感じている人は、【フラット35】が選択肢の1つとなりやすいでしょう。

【フラット35】についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

【フラット35】とは？基礎知識から利用のポイントまでわかりやすく解説

住宅ローンの選び方③：住宅ローンの諸費用を確認する

住宅ローンの借入にあたっては、諸費用がかかります。そのため、住宅ローンを選ぶ際には諸費用も含めた総額を比較検討すると良いでしょう。ここでは、住宅ローンの借り入れ時にかかる主な諸費用をご紹介します。

保証料

保証料は、万が一住宅ローンの返済が滞った場合、代わりに金融機関に返済してもらう保証会社に支払う手数料です。住宅ローンを提供している金融機関には、様々な事情により住宅ローン契約者から貸し出した資金を回収できなくなるリスクを抱えています。住宅ローン契約者が保証会社と保証契約を結ぶことにより、金融機関は貸し倒れリスクに対応しているのです。

なお、保証会社が代わりに返済するからといって、住宅ローン契約者の債務がなくなるわけではありません。返済先が金融機関から保証会社に変わるだけで、引き続き返済を続けていく必要があります。

保証料の支払い方法は、金利に上乗せされたり借り入れ時に一括で支払ったりするなど、金融機関によって様々です。借入金額などの条件によっても異なりますが、数十万円程度かかることが多くあります。諸費用の中でも高額になりやすい項目であることから、事前にきちんと調べておきましょう。【フラット35】のように、保証人不要で保証料がかからない住宅ローンもあります。

融資手数料

融資手数料とは、住宅ローンを貸し出す金融機関に支払う手数料のこと。新規借入や他の金融機関からの借り換えで必要な事務手続きなどにかかる手数料であることから、「融資事務手数料」「事務取扱手数料」などの名称が使われることがあります。

融資手数料には、借入金額に対して一定の手数料率をかけて計算される「定率型」と、借入金額に関わらず手数料が一定である「定額型」の2種類があります。融資手数料は金融機関によって異なるため、詳しく知りたい方は金融機関にシミュレーションを依頼してみましょう。

登記費用

住宅の取得にあたっては、土地・建物に対して抵当権を設定したり、所有権の保存・移転の登記をしたりする必要があります。これは司法書士という登記の専門家に依頼するのが一般的であるため、登記費用には国に納める登録免許税と司法書士に支払う報酬が含まれています。事前に料金を知りたい方は、見積もりを依頼しておきましょう。

火災保険料

建物にかかる費用の1つが、火災保険料です。【フラット35】のように、住宅ローンの借入にあたり火災保険料への加入が必須となっていることもあります。火災保険料は保険会社や商品、補償内容、補償金額などにより異なるため、複数プランを比較検討した上でご自身に適したものを選択すると良いでしょう。

その他

住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用は上記の他、住宅ローン契約時にかかる印紙税や団体生命保険料などがあります。

また「住宅ローンの諸費用」とは意味合いが異なりますが、土地・建物の購入にあたり、不動産会社が仲介に入った場合は仲介手数料がかかることがあります。仲介手数料の上限は宅建業法により決められており、基本的には「（取引金額×3%＋6万円）＋消費税」で求められます。400万円未満の低廉な空き家は、金額に関わらず仲介手数料の上限額が「18万円＋消費税」です。基本的に、金額が大きくなるほど仲介手数料の負担は大きくなりやすいといえるでしょう。ただし、宅建業法で定められているのはあくまで上限であるため、実際にかかる費用は不動産会社に確認してみてください。

住宅ローンの借入を検討する際は、諸費用も含めてシミュレーションしておくことが大切です。

なお、住宅ローンの諸費用を借入金額に含められる「諸費用ローン」を提供しているところがあります。【フラット35】もその1つです。詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

【フラット35】の諸費用ローンとは？借入金額に組み込める費用と注意点

住宅ローンの選び方④：団体信用生命保険の保障内容を確認する

団体信用生命保険は、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合に、保険金から住宅ローンが完済される仕組みの保険です。通称、「団信」と呼ばれています。民間金融機関の住宅ローンでは、借入にあたり団信への加入を必須としていることがほとんどです。

団信に加入する場合は、次のような点を確認しましょう。

• どのような状態になったら保険金が支払われるのか
• 保険金が支払われないケース（＝免責事項）にはどのようなものがあるか
• 保険料

団信は一般的な生命保険とは違い、住宅ローンの契約後に内容を変えることはできません。そのため、契約前に十分に検討する必要があるでしょう。団信に関してわからない点があれば、金融機関などに確認してみてください。

住宅ローンは、長期にわたる返済になることが多いでしょう。長い返済期間の中で、想定外のことが起こる可能性は十分に考えられます。団信の場合、保険料は住宅ローンの金利に含まれているケースが一般的です。既存の生命保険の内容も再確認しながら、ご自身に適した保障内容を考えていきましょう。

団信についてさらに詳しく知りたい場合は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの団信とは？主な種類や加入するときの注意点について解説

住宅ローンの選び方⑤：その他

ここからは、住宅ローンの選び方以外にチェックすべきポイントについて解説します。これまでご紹介した選ぶときのポイントも踏まえた上で、ご自身に適した住宅ローンを検討していきましょう。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は毎月の返済額が一定であるため、家計管理がしやすくなるメリットがあります。また、「元金と利息の合計額が一定」であるため、返済当初は利息の割合が高くなることも特徴の1つです。元金均等返済と比較すると、借入当初は元金が減りにくく、総返済額が大きくなりやすいといえます。

元金均等返済は、毎月の返済額のうち「元金の金額が一定」である返済方法です。そのため、借入当初は返済額が大きくなるものの、元利均等返済よりも早く元金が減るので総返済額が少なくなりやすい特徴があります。

一般的に、住宅ローンの返済方法は元利均等返済が選ばれることが多いでしょう。金融機関によっては、元利均等返済のみ取り扱っているところもあります。どちらの返済方法にもメリット・デメリットがあるため、その他のチェックすべき項目も踏まえて総合的に判断してみてください。

返済方法についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

元利均等返済とは？元金均等返済との違いや返済方法の選び方についても解説

サービス内容

金融機関によっては、独自のサービス内容を提供していることがあります。たとえば住信SBIネット銀行では、条件達成に応じてATM出金手数料・振込手数料の無料回数が付与される契約者ランク制度を導入しています。ランクアップの条件の1つに「住宅ローンの利用」という項目があり、住宅ローンを利用することによりランク制度の恩恵が受けられる可能性があるのです。住宅ローン選びで悩んだ場合は、金融機関独自のサービスがあるかどうかも確認してみてください。

住宅ローンの選び方に関する注意点

ここでは、住宅ローンの選び方に関する注意点について解説します。注意点もきちんと把握した上で、ご自身に最適な住宅ローンを検討していきましょう。

金利の低さだけでなく総合的に判断する

借入時点での金利が低く設定されているとしても、長い目で見た場合に必ず住宅ローンの返済負担を軽減できるとは限りません。住宅ローンの借入にあたり、利子だけでなく様々な諸費用が発生するからです。諸費用を含めた総返済額をシミュレーションしてみると、金利が高い金融機関の方がお得になるケースも考えられます。住宅ローンを選ぶ際に金利は重要なポイントの1つとなりますが、金利の低さだけでなく諸費用を含めて総合的に判断していくことが大切です。

また、変動金利や固定金利期間選択型を選択する場合は、金利上昇リスクへの対応についても考えておくべきでしょう。金利上昇リスクに備える方法については、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンの金利が変動する要因は？将来の金利上昇に備える方法

正確なシミュレーションは金融機関に依頼する

住宅ローンの返済シミュレーションは、各金融機関のWebサイトでも行うことが可能です。しかし、インターネット上で提供されているサービスは、住宅ローンに詳しくない人も気軽に利用できるように簡易的なシミュレーションであることが多いでしょう。より正確に試算したい場合は、金融機関に依頼することをおすすめします。

住宅ローン選びで困ったときの相談窓口

ここまでご紹介したように、住宅ローンを選ぶ際には検討すべき項目が多くあります。そのため、どのように比較すれば良いのか、どのように判断すれば良いのかわからず不安に感じる人もいるのではないでしょうか。ここでは、住宅ローン選びで困ったときの相談窓口についてご紹介します。

借入条件の詳細や具体的な手続き方法が知りたい場合

借入条件の詳細や具体的な手続き方法が知りたい場合は、各金融機関の窓口に相談してみてください。金融機関によって、細かい内容が異なるからです。

金融機関では「大体いくらまで借入ができるのか」「取り扱いのある金利タイプにはどのようなものがあるのか」といった住宅ローンに関する基本的な内容から、「団信の保障内容を詳しく知りたい」といった具体的な内容まで相談できます。金融機関の多くは無料で相談できる仕組みとなっているため、何か不安に感じることがあればまずは金融機関に相談してみましょう。相談する中で新たに疑問が生じた場合は、その都度質問してみてください

ただし、金融機関の場合、取り扱いのない他社の住宅ローンに関する相談はできません。複数の住宅ローンを比較したい場合は、ファイナンシャルプランナーなど別の相談先を検討してみてください。

ライフプランも含めて相談したい場合

住宅ローンの返済だけでなく将来かかる費用を含めて相談したい場合は、ファイナンシャルプランナーへの相談がおすすめです。お金のプロであるファイナンシャルプランナーは、住宅ローンの相談だけでなく家計の見直しや投資・保険に関する相談などもできます。ただし、相談にあたり料金がかかる可能性があることや、担当者によって得意分野が異なる点に注意が必要です。

金融機関やファイナンシャルプランナーの他、住宅金融支援機構の窓口や住宅メーカー・不動産会社の担当者に相談する方法もあります。住宅ローンの相談先については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

住宅ローンの相談はどこにすれば良い？窓口の選び方や必要なものなども解説

住宅ローンの選び方を知り、ご自身に適したものを選択しよう

今回ご紹介したように、住宅ローンを選ぶ際にチェックすべきポイントには、金利タイプ・住宅ローンの種類・諸費用・団信の保障内容などが挙げられます。住宅ローンは借入金額が大きくなりやすく、長期にわたって返済していくことになるため、複数の金融機関を十分に比較検討した上でご自身に適したものを選択することが大切です。

住宅ローン選びで悩んでいることがある場合は、金融機関やファイナンシャルプランナー、住宅メーカー・不動産会社の担当者などに相談してみてください。専門性の高い人に相談することで、これまで見えてこなかった視点から考えられるようになる可能性があります。金融機関であれば無料で相談できることが多いため、住宅ローン選びで不安に感じている点があれば、ぜひ活用してみてください。

そこで今回は、【フラット35】の借り入れに必要な手数料について解説します。【フラット35】の借り入れに必要な諸費用についても解説しますので、【フラット35】の借り入れを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

【目次】
【フラット35】とは
【フラット35】の借り入れに必要な手数料
【フラット35】の借り入れに必要な手数料以外の諸費用

【フラット35】とは

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行っている住宅ローンです。民間金融機関では扱いにくい長期間にわたる固定金利の住宅ローンを実現するために、2003年から取り扱いが始まりました。

住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた「住宅金融公庫」の業務を継承した独立行政法人です。運営母体がしっかりしているので、安心して利用できるでしょう。

【フラット35】の主な借り入れ条件は、上記の通りです。民間金融機関の住宅ローンと異なる【フラット35】の特徴は、金利タイプが「全期間固定金利型」であることや保証人が必要ないこと、団体信用生命保険への加入が任意であることが挙げられます。

さらに詳しい条件を知りたい方は、住宅金融支援機構の公式サイトをご覧ください。

【フラット35】の借り入れに必要な手数料

【フラット35】の借り入れにあたり「融資手数料」と呼ばれる手数料がかかります。ここでは、融資手数料の内容や支払い方法について解説します。融資手数料を理解した上で、【フラット35】の借り入れを検討してみましょう。

そもそも融資手数料とは

融資手数料とは、住宅ローンの新規借り入れや借り換えにあたり金融機関に支払う手数料のこと。「融資事務手数料」「事務取扱手数料」などと呼ばれることもあります。融資手数料の種類は大きく分けると2種類。「定率型」と「定額型」があります。

融資手数料の定率型は、借入金額に対して一定の手数料率をかけて計算された金額を支払うタイプです。たとえば、借入金額が3,000万円で手数料率が2%であれば、融資手数料は60万円という計算になります。

一方で、融資手数料の定額型は、借入金額に関わらず手数料の金額が一定であるタイプです。定率型と定額型を比較すると手数料の金額は定額型の方が安くなることが多く、借入金利は定率型の方が安くなることが多いでしょう。借入金額や借入期間などの条件によっても異なりますので、詳しく知りたい方は金融機関にシミュレーションを依頼することをおすすめします。

なお、民間金融機関の住宅ローンでは保証会社に支払う「保証料」を設定していることがあります。保証料は融資手数料とは違い、あくまで保証会社に対して支払う費用であることに注意が必要です。【フラット35】の場合は、保証料はかかりません。

住宅ローンの保証料と融資手数料の違いについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローン契約時の保証料の役割│融資手数料との違いとは？

【フラット35】の融資手数料

【フラット35】の借り入れにかかる融資手数料は、金融機関によって異なります。ここでは参考までに、【フラット35】の取り扱いがある株式会社ファミリーライフサービスの事務手数料などをご紹介します。

参考：https://www.familyls.jp/product/flat35/

株式会社ファミリーライフサービスでは、【フラット35】の商品に応じて事務手数料などが異なります。標準タイプ1・2では定額型、段階金利タイプや手数料先払タイプでは定率型が設定されています。このように、同じ金融機関でも商品によって融資手数料の支払いタイプが異なることがあるため注意が必要です。【フラット35】の融資手数料について詳しく知りたい場合は、借り入れを希望する金融機関に相談してみましょう。

融資手数料の支払い方法

融資手数料は、住宅ローンが実行されたときに融資された資金から差し引かれるのが一般的です。そのため、通常であれば融資手数料を現金などで別途準備する必要はありません。金融機関によって支払い方法が異なる可能性があるため、詳細は金融機関に確認してみてください。

【フラット35】の借り入れに必要な手数料以外の諸費用

ここでは、手数料以外に【フラット35】の借り入れで必要となる諸費用について解説します。【フラット35】の借り入れ前に、諸費用についても理解しておきましょう。

契約時にかかる諸費用

住宅ローンの契約時には「金銭消費貸借契約書」という書類を取り交わします。その際に、印紙税として契約金額に応じた収入印紙を貼付します。2022年5月時点での印紙税は、次の通りです。

参考：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

収入印紙を準備するタイミングなどについては、金融機関に確認してみましょう。

建物にかかる諸費用

建物にかかる諸費用の1つが、火災保険料です。【フラット35】の借り入れにあたり、火災保険への加入が必須となっています。火災保険料は保険会社や補償内容によって異なるため、複数社を比較検討してご自身に適したプランを選択するとよいでしょう。

さらに、火災保険に付帯する形で地震保険に加入することもできます。【フラット35】では地震保険の加入は強制されていないため、必要な方は加入を検討してみてください。

また、【フラット35】を利用するためには、住宅金融支援機構の技術基準を満たした住宅でなければなりません。基準を満たした住宅であることを証明するためには、所定の物件検査が必要となります。物件検査手数料は検査機関や適合証明技術者によって異なるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

その他必要となる諸費用

住宅ローンの実行にあたり、対象不動産に抵当権設定の登記がされることになります。登記にあたっては、登録免許税や司法書士報酬などの費用を負担することになります。事前に料金を知りたい方は、見積もりを依頼しておくと安心です。

また、団体信用生命保険に加入する場合は、加入する団体信用生命保険の内容に応じて【フラット35】の借入金利に上乗せされます。

参考：https://www.flat35.com/shin-danshin/kanyuu.html

なお、【フラット35】の借り入れにかかる諸費用の一部を借入金額に含めることができるケースがあります。詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

【フラット35】の諸費用ローンとは？借入金額に組み込める費用と注意点

【フラット35】の借り入れにあたり、今回ご紹介したように手数料や諸費用がかかります。返済シミュレーションをする際には、借入金額だけでなく手数料や諸費用についても考慮する必要があるでしょう。インターネットでもシミュレーションをすることは可能ですが、より詳細に計算したい場合は金融機関に相談することをおすすめします。住宅の取得にかかる金額をきちんと把握して、【フラット35】を計画的に利用していきましょう。